交樓前的準(zhǔn)備工作.doc

精品文檔 你我共享交樓前的準(zhǔn)備工作文件資料的準(zhǔn)備入伙一：交樓前的準(zhǔn)備工作 （一）文件資料的準(zhǔn)備 入伙涉及的政府文件資料 政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)條例、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 物業(yè)管理公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書 物業(yè)管理公司收費(fèi)許可證 前期物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)竣工驗(yàn)收證明文件或物業(yè)竣工綜合驗(yàn)收合格證 物價(jià)局有關(guān)物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)、停車場(chǎng)收費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù) 入伙涉及的主要文件資料 住宅質(zhì)量保證書 住宅使用說明書 入伙工作方案 入伙工作流程及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 入伙通知書 收樓須知 業(yè)戶手冊(cè) 業(yè)主臨時(shí)規(guī)約 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)協(xié)議 業(yè)主（用戶）入伙房屋驗(yàn)收表 上述文件一經(jīng)業(yè)主接受或簽定，就構(gòu)成了今后物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)。 入伙涉及的其他文件資料 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表 業(yè)戶聯(lián)絡(luò)資料登記表 驗(yàn)收遺漏工程記錄表 鎖匙托管承諾書 1、住宅質(zhì)量保證書及住宅使用說明書 中華人民共和國(guó)建設(shè)部于1998年以“建房（1998）102號(hào)文”的形式下發(fā)商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的制度，該制度要求從1998年9月1日起執(zhí)行此規(guī)定，強(qiáng)制要求建設(shè)單位在向業(yè)主交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 住宅使用說明書按照建設(shè)部的規(guī)定，住宅使用說明書須至少包括以下內(nèi)容： 1、房屋結(jié)構(gòu)說明； 2、房屋使用注意事項(xiàng)和使用方法； 3、二次裝修時(shí)的要求； 4、不按說明書使用房屋造成損害的責(zé)任。 住宅質(zhì)量保證書按照建設(shè)部的規(guī)定，住宅質(zhì)量保證書須至少包括以下內(nèi)容： 1、明確告之房屋的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位、房屋的質(zhì)量竣工驗(yàn)收情況； 2、房屋正常使用的最低保修時(shí)間； 3、保修單位和保修電話； 4、保修爭(zhēng)議的投訴電話和投訴部門。 2、入伙通知書入伙通知書是在建設(shè)單位完成樓宇的施工并于物業(yè)管理企業(yè)驗(yàn)收房屋合格、接管之后，通知全體業(yè)主辦理入伙手續(xù)的通知。主要包括以下內(nèi)容： （1）房屋具體位置 （2）房屋竣工驗(yàn)收合格以及物業(yè)管理企業(yè)驗(yàn)收接管合格的情況介紹 （3）準(zhǔn)予入伙的說明 （4）入伙具體時(shí)間和辦理入伙手續(xù)的地點(diǎn) （5）委托他人辦理入伙手續(xù)的規(guī)定 （6）業(yè)主入伙時(shí)需要準(zhǔn)備的相關(guān)文件和資料 3、收樓須知 收樓須知是物業(yè)管理企業(yè)告知業(yè)主（用戶）在辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)攜帶的各種證件、相關(guān)資料、費(fèi)用以及入伙程序、注意事項(xiàng)等的文件。主要包括以下內(nèi)容： （1）入伙情況說明 （2）入伙時(shí)需要準(zhǔn)備的證件、資料、費(fèi)用等 （3）入伙程序以及注意事項(xiàng) 4、業(yè)戶手冊(cè) 業(yè)戶手冊(cè)是向業(yè)主用戶介紹物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)情況的文件，是管理處物業(yè)管理服務(wù)指南性質(zhì)的文件。主要包括以下內(nèi)容： （1）歡迎辭 （2）項(xiàng)目概況 （3）物業(yè)管理公司以及管理處情況介紹 （4）裝修管理指南 （5）項(xiàng)目?jī)?nèi)相關(guān)公共管理制度 （6）公共及康樂設(shè)施介紹 （7）服務(wù)指南及服務(wù)電話 （8）其它需要說明的情況以及相關(guān)注意事項(xiàng) 5、業(yè)主臨時(shí)規(guī)約 6、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)協(xié)議 業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)協(xié)議，為進(jìn)一步清晰雙方的權(quán)利義務(wù)，協(xié)議中應(yīng)詳細(xì)明確： （1）各業(yè)主實(shí)際收費(fèi)面積 （2）各業(yè)主實(shí)際收費(fèi)金額 （3）管理處收費(fèi)時(shí)間 （4）收繳方式 （5）滯納金及有關(guān)催繳措施 （6）調(diào)整管理費(fèi)的條件或其它情況 7、業(yè)主（用戶）入伙房屋驗(yàn)收表 業(yè)主（用戶）入伙房屋驗(yàn)收表是記錄業(yè)主（用戶）對(duì)房屋驗(yàn)收情況的文本，通常以記錄表格的形式出現(xiàn)，使用該表可以清晰地記錄業(yè)主用戶的驗(yàn)收情況。主要包括以下內(nèi)容： （1）房屋號(hào) （2）業(yè)主（用戶）姓名、驗(yàn)收人姓名 （3）驗(yàn)收情況簡(jiǎn)介 （4）房屋分項(xiàng)驗(yàn)收情況記錄 （5）雙方簽字確認(rèn) （6）注明驗(yàn)收時(shí)間 （二）交樓前的工程準(zhǔn)備 對(duì)樓宇質(zhì)量的查驗(yàn)、跟進(jìn)物業(yè)及設(shè)施之驗(yàn)收移交 登記遺漏工程 對(duì)遺漏工程進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸類、總結(jié) 將遺漏工程總結(jié)遞交發(fā)展商、承建商，若有時(shí)間將督促承建 商進(jìn)行整改、執(zhí)漏 管理公司針對(duì)遺漏工程的總結(jié)對(duì)驗(yàn)樓員進(jìn)行交樓前工作總結(jié) 核對(duì)水表、電表、燃?xì)獗?核對(duì)施工方移交的鎖匙數(shù)量及是否匹配 熟悉單元二次裝修規(guī)限及部門之相關(guān)工作 工程人員對(duì)物業(yè)內(nèi)不充許改動(dòng)的墚、柱、承重墻、給排水的主管道及單元內(nèi)的某些設(shè)備（如智能化系統(tǒng)及不充許封閉的設(shè)施檢查口等）應(yīng)事先參照各類型單元之平面圖作出詳細(xì)規(guī)定及須對(duì)規(guī)定之內(nèi)容進(jìn)行熟悉，并將規(guī)定知會(huì)管理處等作出適當(dāng)安排 準(zhǔn)備物業(yè)單元內(nèi)設(shè)施線路分布走向之圖紙及各戶型之平面圖，便于業(yè)戶開展二次裝修工程 （三）入伙工作方案 日期、時(shí)間 地點(diǎn) 分組及崗位安排 現(xiàn)場(chǎng)布置 入伙工作流程及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 入伙工作模擬演習(xí) 前期籌備 1、入伙日期及辦理時(shí)間的確定 日期的確定應(yīng)考慮分批辦理 辦理時(shí)間的確定應(yīng)充分考慮業(yè)主的需求 2、入伙地點(diǎn)的確定 地點(diǎn)的確定要考慮集中，提供一站式的服務(wù) 3、工作崗位安排 注：所有參與入伙工作的人員均要接受管理員工服務(wù)意識(shí)、禮儀禮貌、 行為舉止及穿著等方面的崗前培訓(xùn)。 安保工作的安排 對(duì)著裝的要求，儀容、儀表的要求，文明禮貌的要求，站立的要求進(jìn)行培訓(xùn) 增加人手、加強(qiáng)巡邏次數(shù)、制訂防范突發(fā)事情的方案及車輛停放管理方案。 增加崗位 做好迎接業(yè)主的訓(xùn)練 交樓當(dāng)天準(zhǔn)備雨傘 清潔工作的安排 公共區(qū)域、單元內(nèi)部應(yīng)做一次徹底的開荒清潔，將一個(gè)環(huán)境優(yōu)美衛(wèi)生干凈的樓宇交予業(yè)主交樓處、售樓部、交樓路線范圍的清潔更為重要，應(yīng)要求清潔工程承判商或清潔工定時(shí)密集地進(jìn)行日常保潔。 4、現(xiàn)場(chǎng)布置 氣氛布置的要求，突出喜慶、舒適、圍蔽未完工部分，清理現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，避免發(fā)生意外 。 布置方法：鮮花藍(lán)、氣球、彩帶、彩旗、氣墊拱門、綠化地帶點(diǎn)綴 。 該項(xiàng)工作可交由專業(yè)布置、策劃公司完成。 標(biāo)識(shí)的準(zhǔn)備 樓宇指示牌、樓層指示牌、單元指示牌、走火通道指示牌 。 停車場(chǎng)指示牌，包括轉(zhuǎn)彎牌、禁鳴牌、單行牌等 。 交樓路線牌，包括了公共洗手間的位置、停車位置 。 收樓程序指示牌 。 交樓現(xiàn)場(chǎng)功能區(qū)域指示牌，包括接待處、咨詢處、繳款處、驗(yàn)樓處、 裝修申請(qǐng)?zhí)?等 5、入伙工作流程 6、交樓前的模擬演練 按照交樓程序，舉行模擬交樓活動(dòng)，使每位交樓人員熟悉交樓的程序 交樓人員必須掌握基本問題的統(tǒng)一答復(fù)標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)主獲得一致的答復(fù) 7、入伙前的前期籌備 對(duì)鎖匙的管理 專人專責(zé)管理，擺放在鎖匙柜 制定鎖匙管理制度（例如鎖匙當(dāng)天歸還、不允許帶離物業(yè)范圍以外等規(guī)定）并制定鎖匙使用登記表，實(shí)行一出一入登記制度，明確有關(guān)鎖匙的去向 交樓時(shí)，將有關(guān)鎖匙放入收樓文件袋 收樓文件資料的管理 將所有收樓文件寫上單元號(hào)，放入收樓袋 將收樓文件袋統(tǒng)一放在交樓處，擺放整齊，方便使用 建立初步的業(yè)主/住戶檔案 業(yè)主/住戶檔案包括的內(nèi)容：業(yè)主/住戶姓名、地址、聯(lián)絡(luò)方式、家庭成員狀況、工作地址、緊急聯(lián)絡(luò)方式、照片（若有）、購(gòu)房合同或按揭合同編號(hào)、車輛登記、工程返修記錄、費(fèi)用繳交情況、投訴記錄及回訪記錄、收樓文件二次裝修申請(qǐng)記錄 。 建立初步業(yè)主/住戶檔案基本內(nèi)容可從售樓部有關(guān)的購(gòu)房合同或認(rèn)購(gòu)合同中可查閱到 。掌握物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的基本情況 單元裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)施清單、單元的電話線、有線電視、空調(diào)機(jī)主機(jī)、電表、水表、燃?xì)獗淼奈恢谩卧偟呐潆娏康取?對(duì)水泵房、發(fā)電機(jī)、消防設(shè)施、安防系統(tǒng)等的配置情況及分布位置等物業(yè)設(shè)施設(shè)備的熟悉 。 小區(qū)附屬設(shè)施的熟悉，例如會(huì)所、學(xué)校、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、各類車輛停放的位置等 。 物業(yè)周圍生活配套的熟悉，例如學(xué)校、街道辦、菜市場(chǎng)、派出所燃?xì)夤?、供電公司、供水公司等?認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)政府文件及熟習(xí)交樓流程及二次裝修流程 入伙工作程序注意事項(xiàng) 合理辦理入伙手續(xù)，避免集中辦理產(chǎn)生混亂； “一站式”的服務(wù)，方便業(yè)主； 工作現(xiàn)場(chǎng)公開工作流程，提高效率和透明度； 設(shè)立專人引導(dǎo)車輛，維持有序現(xiàn)場(chǎng)； 明確修補(bǔ)隊(duì)伍的安排，重點(diǎn)放在單元室內(nèi)遺留問題的修補(bǔ)； 充分運(yùn)用機(jī)會(huì)宣傳物業(yè)管理知識(shí)及物業(yè)管理公司形象。 二：交樓期間的工作 交樓現(xiàn)場(chǎng)的控制 三：交樓后的工作 清理現(xiàn)場(chǎng)、可請(qǐng)清潔公司、策劃公司、工程部、保安部協(xié)助完成。 將遺漏工程記錄表一式三份分別交發(fā)展商、承建商。 管理公司工程部監(jiān)督、協(xié)助返修工程隊(duì)進(jìn)行返修工程，并將有關(guān)進(jìn)度反饋物業(yè)部，以應(yīng)付業(yè)主的查詢。 當(dāng)返修工程完畢后，由物業(yè)部通知業(yè)主回來驗(yàn)收，交換鎖匙并讓業(yè)主簽收。 對(duì)