開征物業(yè)稅的必要研究.doc

本科生畢業(yè)論文（設(shè)計）論文題目：資產(chǎn)證券化及其會計問題初探姓名：張東明學(xué)號：XXXXXXXX班級：X班年級：XXXX級專業(yè)：XXXXXX學(xué)院：XXXX學(xué)院指導(dǎo)教師：XXX 教 授完成時間：200X年 X 月XX日中南財經(jīng)政法大學(xué)2009屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計）作者聲明本畢業(yè)論文（設(shè)計）是在導(dǎo)師的指導(dǎo)下由本人獨立撰寫完成的，沒有剽竊、抄襲、造假等違反道德、學(xué)術(shù)規(guī)范和其他侵權(quán)行為。對本論文（設(shè)計）的研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。因本畢業(yè)論文（設(shè)計）引起的法律結(jié)果完全由本人承擔(dān)。畢業(yè)論文（設(shè)計）成果歸中南財經(jīng)政法大學(xué)所有。特此聲明。作者專業(yè)：XXXXXX作者學(xué)號：03083356作者簽名：張東明（手寫有效）200X年 X 月XX日（手填時間）開征物業(yè)稅的必要性研究文哲Pilot Study of Asset Securitization and Its Accounting ProblemsZhang, Dong ming200X年 X 月XX日摘要（選題動機與研究動態(tài)簡要描述）資產(chǎn)證券化融資方式是。近年來，國內(nèi)外學(xué)者圍繞這一主題的研究成果甚豐但與有一定差距，特別是從會計角度分析更有許多問題值得研究。（中心思想的概括性描述）本文集中闡述了資產(chǎn)證券化的相關(guān)概念及內(nèi)涵，圍繞資產(chǎn)證券化實施可能引起的會計問題做了相應(yīng)的分析，剖析了，討論了，就提出了個人的看法，并預(yù)測了。（研究方法與研究內(nèi)容簡要描述）本文系運用規(guī)范研究方法進行的專題研究。全文分X個部分：首先（第一部分），是討論了資產(chǎn)證券化的內(nèi)涵、運作原理以及其次（第二部分），是從會計核算角度對其業(yè)務(wù)拓展及投資效益進行了分析最后，是對資產(chǎn)證券化做了展望與分析。（作者文中創(chuàng)新觀點的簡要歸納）本文主要創(chuàng)新體現(xiàn)在關(guān)鍵詞：資產(chǎn)證券化；會計核算；效益AbstractAsset-backed securitization financing is Recently the scholars all over the world have done much research on the subject and their research findings are extremely fruitful. However, there is a certain extent of difference between and In particular, great deals of issues are worth studying from the point of accounting.The paper focuses on asset securitization and its related concept and connotation. It analyses accounting problems probably arising from putting asset securitization in practice and is taken part. And it discusses , puts forward the personal view based on and forecastsThe paper describes a special topic in the normative method of research. It is divided into sections. First, the asset securitizations connotation, operating principles and are discussed. (The first part discusses the asset securitizations connotation, operating principles and ) Second, its expanding business and investment income are analyzed according to accounting. Finally, it prospects and analyses of asset securitization.The main innovation in the paper is reflected in Key words: Asset securitization; accounting; benefit- 18 -目 錄引 論1一、資產(chǎn)證券化的基本原理1（一）資產(chǎn)證券化內(nèi)涵與分類1（二）資產(chǎn)證券化的交易特點X（三）資產(chǎn)證券化的運作方式二、資產(chǎn)證券化所涉及的會計問題分析X（一）結(jié) 語X主要參考文獻X第一章物業(yè)稅概念的界定與特征第一節(jié)物業(yè)稅概念的源起與流變對物業(yè)(不動產(chǎn))征稅自古有之，物業(yè)稅其實是財產(chǎn)稅的一種。而財產(chǎn)稅是一個古老的稅種，在人類歷史發(fā)展過程中，當(dāng)私有財產(chǎn)制度確立后，對財產(chǎn)課稅就有了可能。國家產(chǎn)生以后，產(chǎn)生了稅收，也可以說同時就有了財產(chǎn)稅。當(dāng)時由于生產(chǎn)力水平比較低下，社會財富較少，土地是最重要的生產(chǎn)資料，也是私有財產(chǎn)的一種主要形式，對土地的征稅就成為最早的財產(chǎn)稅。在奴隸社會以種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)為主的自然經(jīng)濟條件下，征稅對象不多，主要有土地和人丁，國家自然要選擇這兩者征稅，土地財產(chǎn)稅自然也就成為財產(chǎn)稅的最初形式。一、西方物業(yè)稅概念的緣起與發(fā)展在國外，財產(chǎn)稅早在希臘、羅馬時代就已出現(xiàn)。財產(chǎn)稅最早作為一項常規(guī)稅種或可上溯至公元前600年的希臘。起初，人頭、財產(chǎn)、房產(chǎn)都在征稅之列。這一稅種后來為羅馬人所傳承。最早以書面形式記載對財產(chǎn)進行課稅的典籍是羅馬書(見圣經(jīng)新約)，當(dāng)時是按照所有公民申明持有的財富來普查應(yīng)稅額度。該稅種對珠寶、戰(zhàn)車等奢侈品采取累進稅制，分期折舊以評估其實際價值并以此作為一記稅依據(jù)。歐洲國家就是12世紀后，針對城市工商業(yè)發(fā)展帶來動產(chǎn)大量增加的情況，將土地稅與動產(chǎn)稅合并，設(shè)立了一般財產(chǎn)稅。一般財產(chǎn)稅是對納稅人所擁有的不動產(chǎn)、動產(chǎn)等多種財產(chǎn)按綜合計算的價值進行課立法視野卜的物業(yè)稅研究征的一種財產(chǎn)稅。當(dāng)然，也有對納稅人擁有或支配的某種特定財產(chǎn)單獨課征財產(chǎn)稅的方式，這就形成了個別財產(chǎn)稅。個別財產(chǎn)稅是一般財產(chǎn)稅的發(fā)展，名目繁多，如土地稅、不動產(chǎn)稅、房屋稅、房產(chǎn)稅、車船稅、遺產(chǎn)稅、贈與稅等。因此在西方意義上，物業(yè)稅是一種個別財產(chǎn)稅，是指以土地、房屋等不動產(chǎn)為征稅對象、對物業(yè)所有者或使用者征收的一個稅種。雖然世界各國普遍征收物業(yè)稅，但是對其稱呼卻很不統(tǒng)一。有的稱為“不動產(chǎn)稅，有的叫做“財產(chǎn)稅”，還有的叫做“房地產(chǎn)保有稅”。美國等許多國家把對不動產(chǎn)保有階段征收的稅稱為財產(chǎn)稅(Property Tax)，與一般財產(chǎn)稅的征收實踐有關(guān)。二、中國物業(yè)稅概念的緣起與發(fā)展在中國，物業(yè)稅可追溯到奴隸社會時期，我國奴隸社會對土地課征的“貢”、“助”、“徹，是我國歷史上財產(chǎn)稅的雛型。到了春秋時期，由于生產(chǎn)力的發(fā)展，特別是鐵制農(nóng)具的廣泛使用，在井田以外開墾的私田日益增多。私田不屬于王室所有，本來不向王室交納貢賦，全部收獲都歸私田的所有者支配。但隨著私田面積的不斷擴大，沖擊著奴隸制經(jīng)濟基礎(chǔ)。當(dāng)時的一個主要諸侯國魯國，為了增加財政收入和抑制開墾私田，于魯宣公十五年(公元前594年)開始對井田以外的私田征稅，稱為“初稅畝?！俺醵惍€”首次以法律形式承認了土地的私有權(quán)和地主經(jīng)濟的合法化，實行“初稅畝后，土地所有者除了納稅，全部收入歸自己支配，土地可以自由買賣和出租。土地再不具俞明軒主編房地產(chǎn)評估北京：中國人民大學(xué)出版社，200413一14法律碩士學(xué)位論文有“王室所有的性質(zhì)，而真正成為了私人的財產(chǎn)，對土地征收的財產(chǎn)稅也就從雛型階段走向成熟。在此之后，對于財產(chǎn)的課稅有所發(fā)展，漢武帝于元光六年(公元前129年)頒布了征收車船稅的規(guī)定，當(dāng)時叫“算商車”。與它同一時期實行的還有“緡錢令”制度，針對當(dāng)時的商人和手工業(yè)主，對他們所有的錢、物征稅，后隨著形勢的發(fā)展，又擴大了征收范圍，凡富豪及中產(chǎn)之家的財產(chǎn)，包括緡錢商貨、車、船、田宅、牲畜、及至奴婢等，均在征稅范圍。這也是對財產(chǎn)稅征稅范圍的一次重大的擴展。唐朝德宗建中四年(783年)，朝廷在全國開征“間架稅”(以房屋為課征對象)，被認為是最早的成形的房產(chǎn)稅。后來元朝的房地租、清朝初期的“市廛輸鈔”、“計檁輸鈔、清末和民國時期的“房捐”等，都是對房屋征稅，屬于財產(chǎn)稅。由此可見，我國財產(chǎn)稅在社會歷史發(fā)展的各個時期有著不同的制度形式，主要體現(xiàn)在征稅范圍隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和財政需要的變化而調(diào)整，但總體上還是以土地和房屋課稅為主。新中國成立后，財產(chǎn)稅一直作為整個稅制的輔助部分而存在。1950年1月由政務(wù)院頒布的全國稅政實施要則規(guī)定的14種稅中，屬于財產(chǎn)稅的有房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅和契稅。以后房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為城市房地產(chǎn)稅，而遺產(chǎn)稅在實際工作中并未開征。由于我國過去較長時間實行公有制占絕對優(yōu)勢的所有制形式，采取高度集中統(tǒng)一的計劃經(jīng)濟體制，并實行平均主義“大鍋飯”的分配體制，非公有制經(jīng)濟擁有的財產(chǎn)特別是不動產(chǎn)數(shù)量很小，因此這一時期可供征收財14立法視野下的物業(yè)稅研究產(chǎn)稅的經(jīng)濟稅源十分有限，雖然也開征了財產(chǎn)稅性質(zhì)的城市房地產(chǎn)稅，但其收入在整個稅收收入中的比重很小。1978年改革開放以來，我國國民經(jīng)濟迅速發(fā)展，社會財富不斷積累，城鄉(xiāng)居民收入水平大幅度提高，并出現(xiàn)了高收入階層，個人和法人擁有的各類財產(chǎn)大量增加，完善我國財產(chǎn)稅體系已有了深厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)。20世紀80年代中期起，我國陸續(xù)恢復(fù)了對內(nèi)資企業(yè)的房產(chǎn)、土地征稅。為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的需要，1994年我國進行了大規(guī)模的稅收制度改革并建立起“分稅制”的稅收管理體系。在這次改革中，新開征了土地增值稅，隨后1997年對契稅條例重新進行修訂，從而初步形成了一個由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅和土地增值稅等稅種構(gòu)成的，靜態(tài)財產(chǎn)稅與動態(tài)財產(chǎn)稅相配合的財產(chǎn)稅制度體系。這一稅制體系在貫徹政府對房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策、調(diào)節(jié)社會財富分配、推進住房制度改革、以及為地方政府籌集財政資金等方面發(fā)揮了積極作用。三、現(xiàn)代物業(yè)稅概念作為漢語的“物業(yè)一詞的現(xiàn)代性應(yīng)用早見于香港，在現(xiàn)代漢語中“物”字本身包含一層涵義：“財富，財物”，并且特指不動產(chǎn)。據(jù)香港地區(qū)李宗愕先生香港房地產(chǎn)法一書的解釋，“物業(yè)是單元性的地產(chǎn)。一個住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。故一物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分割為小物業(yè)?！痹谙愀?，習(xí)慣把土地和房產(chǎn)統(tǒng)稱為“地產(chǎn)”，而在我國內(nèi)地，物李宗愕香港房地產(chǎn)法商務(wù)印書館香港分館，19889法律碩士學(xué)何論文業(yè)是指己建成投入使用的各類建筑物以及相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備和場地。在內(nèi)地，“房地產(chǎn)”與“地產(chǎn)”是不同的概念，通常認為，地產(chǎn)是房地產(chǎn)的一部分。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動，通常又被稱之為不動產(chǎn)。由此可知物業(yè)和房地產(chǎn)不同，物業(yè)指的是個體概念，而房地產(chǎn)指的是整體概念，在一般情況下房地產(chǎn)和不動產(chǎn)是通用的。房地產(chǎn)的英文名稱為real estate或real property。在英語中，realestate”一詞具體是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和房屋，是狹義的房地產(chǎn)；“real property一詞是指real estate(狹義的房地產(chǎn))及其附帶的各種權(quán)益，包括所有權(quán)、以及與所有權(quán)相關(guān)的保有權(quán)、享用權(quán)、管理權(quán)、處分權(quán)等，是廣義的房地產(chǎn)。物業(yè)具有商品性、權(quán)屬性、固定性、長期性、多樣性等特點。從單純的現(xiàn)代漢語應(yīng)用角度來看，“物業(yè)稅一詞也來自香港，顧名思義，是指以物業(yè)為征稅對象征收的一種稅。由于“在中國大陸，物業(yè)稅是一種新生事物，它跟現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等都各有異，也有同，有繁多稅種，而物業(yè)稅定義還在學(xué)術(shù)探討階段。故綜合諸概念，維基百科將物業(yè)稅概念歸納為“物業(yè)稅是政府向地產(chǎn)物業(yè)征收的一種財產(chǎn)稅，通常向物業(yè)的業(yè)主或租戶等使用者征收。負責(zé)征收物業(yè)稅的政府機構(gòu)可能會對物業(yè)進行估值，并以物業(yè)價值的一個百分比作為應(yīng)繳的物業(yè)稅額。世界各國征收物業(yè)稅的方式及稅率各有不同。中國房地產(chǎn)開發(fā)公司中國物業(yè)管理指南中國城市出版社，199513物業(yè)稅維基百科百科http：疝岍kipediaorg“iIldexphp?title=E789A9E4B89AE7A88E&vaLri加盧曲伽立法視野F的物業(yè)稅研究綜合起來筆者認為，物業(yè)稅的概念可以界定為：所謂物業(yè)稅，就是以土地、房屋等不動產(chǎn)為征稅對象，以不動產(chǎn)的承租人或所有者為納稅人，稅款按年計繳，并且應(yīng)繳稅款數(shù)額隨不動產(chǎn)市場價值的升高而提高的稅種。第二節(jié)物業(yè)稅基本特征一、充裕性物業(yè)稅稅收收入具有可靠性，不易發(fā)生周期性波動。由于房屋等不動產(chǎn)不能隨意移動，隱匿比較困難，故物業(yè)稅稅源比較可靠。隨著人口的增加和經(jīng)濟的發(fā)展，房屋等不動產(chǎn)在不斷增加，其價值則因時代變遷與納稅人有效需求的增加而不斷提升，其納稅面寬，主要涉及當(dāng)?shù)鼐用?，容易控管，稅源可靠而充裕。二、穩(wěn)定性而且，對于企業(yè)和居民個人而言，固定資產(chǎn)代表了一種長遠的資本投資形式，稅基穩(wěn)定，不會發(fā)生稅基的大量地區(qū)轉(zhuǎn)移。因此，對物業(yè)的課稅可以成為地方政府的一個相當(dāng)豐富的稅收來源，其收入不易發(fā)生周期性波動。三、公平受益性房產(chǎn)具有固定的坐落地點，不能隨意移動，地域性強，而且房產(chǎn)與每個家庭、每個人都息息相關(guān)。因此，以房產(chǎn)作為稅基征稅相當(dāng)于對轄區(qū)每一居民征稅，而且，物業(yè)稅稅基的非流動性與地域性特點又使得物業(yè)稅稅基具有相對獨立性。同時，房產(chǎn)、土地等財產(chǎn)的增值及收益的高低與當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、地方政府公共服務(wù)的優(yōu)劣密切相關(guān)，不論是企業(yè)財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)，都享受著來自地方財政支付的公共服務(wù)，因此，對轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)課稅，明顯地體現(xiàn)了付稅與受益對等原則，企業(yè)和居民理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的納稅義務(wù)。四、地方性物業(yè)稅便于征管性。由于物業(yè)課稅具有稅源分布廣泛的區(qū)域性特征，因此，適宜地方政府對這一稅源實施嚴格監(jiān)控。同時，由于房產(chǎn)等不動產(chǎn)具有不可隱匿的特點，征收相對方便，從而可以降低管理成本。_一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的概況我國目前涉及房地產(chǎn)的稅種非常多，直接的稅種包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅等7個，間接相關(guān)的稅種有印花稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅，合計有i】個之多。1房產(chǎn)稅。建國初期就有該稅，后被并入他稅，1986年10月1日恢復(fù)開征。該稅以房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率分別為12“和12。2城市房地產(chǎn)稅。1951年8月8日由原房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并而成。納稅人為城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的所有人或承典人；稅率分為兩種：從價計征為12，從租計征為18。這里需要說明兩點：一是由于國內(nèi)單位和個人繳納的此稅后來并人工商稅，現(xiàn)又改繳城鎮(zhèn)土地使用稅，因而目前此稅僅適用于外商和外籍人士；二是鑒于我國城市土地所有權(quán)屬于國家，不存在買賣關(guān)系，因而，此稅實際只對房產(chǎn)征稅而束對地產(chǎn)征稅，對外商和外籍人士使用的土地收取土地使用費。3城鎮(zhèn)土地使用稅。1988年11月1日開征。開征此稅的目的是為了保護土地資源的合理利用和開發(fā)，調(diào)節(jié)土地級差收入，提高土地的使用效益，加強土地管理。征稅范圍為城市(包括市區(qū)、郊區(qū))、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。納稅人為在以上范圍內(nèi)使用國家所有和集體所有土地的單位和個人。該稅實行四檔幅度定額稅率，按年征收。需要說明的是，該稅的納稅人專指國內(nèi)的單位和個人，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國個人不繳納該稅。4土地增值稅。1994年1月1日開征。這是為加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場秩序，調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益而出臺的一個新稅種。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對象，實行30一60的四級超率累進稅率。5耕地占用稅。1987年4月1日開征。這是為了保護農(nóng)用耕地，限制對耕地的占用而開征的一個新稅種。該稅以占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人為納稅人，一般以縣為單位，按人均耕地畝數(shù)實行差別幅度稅率，實行一次性征收。6契稅?，F(xiàn)行契稅于1997年lo月1日開征。該稅是因不動產(chǎn)買賣、典當(dāng)或交換而訂立產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動契約時向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。納稅人為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的承受人，包括各類企事業(yè)單位和個人。計稅依據(jù)為：出售土地使用權(quán)和房屋的按成交價征收；贈予土地使用權(quán)和房屋的按市場價格核定；交換土地使用權(quán)和房屋的按交換差價征收。實行35的幅度比例稅率。7營業(yè)稅?，F(xiàn)行營業(yè)稅于1994年1月1日起施行。該稅涉及對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和銷售不動產(chǎn)行為的征稅，因此也是與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種。如發(fā)生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)行為時，對轉(zhuǎn)讓方或銷售方按交易金額的5征稅。二、我國房地產(chǎn)稅制存在的主要問題(一)內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，不符合國民待遇原則目前我國的房地產(chǎn)稅收實行內(nèi)外兩套不同的稅制，如內(nèi)資企業(yè)、單位和個人繳納房產(chǎn)稅，外資企業(yè)和外國人則繳納城市房地產(chǎn)稅；而城鎮(zhèn)土地使用稅只對國內(nèi)企業(yè)和個人征收，外資企業(yè)則繳納土地使用費。內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，不僅不利于企業(yè)之間的公平競爭，一些制度規(guī)定也有違國民待遇原則，例如，同樣是按租金收入對房產(chǎn)征稅，國內(nèi)企業(yè)和個人的適用稅率為12，而外資企業(yè)和外國人的適用稅率為18，外資稅負高于內(nèi)資。(二)稅種多，重復(fù)征稅嚴重我國房地產(chǎn)稅收體系涉及到流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財產(chǎn)稅、特定目的稅等多個相關(guān)稅種，例如，對房產(chǎn)課稅，同時有房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅，對土地課稅有土地使用稅和耕地占用稅。這些稅種在形式上雖相互獨立，但實質(zhì)上卻有內(nèi)在聯(lián)系，甚至造成對同一稅基的重復(fù)征稅。例如對房屋租金收入，不僅要征收5的營業(yè)稅，還要征收12的房產(chǎn)稅，等等。稅種過多，既不符臺簡化稅制的原則，還會導(dǎo)致納稅人的地下交易行為增多，偷逃稅行為普遍，造成稅款流失和稅負不公。(三)稅基窄，稅款流失較多我國房地產(chǎn)稅征稅范圍一般針對的是經(jīng)營活動中所涉及到的房地產(chǎn)行為，而對于個人的生活用房等則排除在征管范圍之外，相應(yīng)地縮小了房地產(chǎn)稅基范圍。隨著農(nóng)村經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，農(nóng)村已出現(xiàn)大量營業(yè)、出租用房，而現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅只對我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)征收，對農(nóng)村的房產(chǎn)不征收，造成農(nóng)村房地產(chǎn)稅的流失。(四)重交易輕保有，稅負不公我國房地產(chǎn)在開發(fā)流通階段設(shè)置了營業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等稅種，另外還要繳納各種收費(其中開發(fā)環(huán)節(jié)的土地出讓金、土地使用費等收費約占整個開發(fā)期間稅費總額的75)，這些稅費一般占房產(chǎn)價格的30一40。而在房地產(chǎn)保有期間設(shè)計的稅種只有房產(chǎn)稅和土地使用稅，稅負低，且免稅范圍大，通常情況下只對一部分企事業(yè)單位征收，私人擁有住房一般無須繳稅。這種典型的交易重保有輕的稅制模式造成了嚴重的稅負不公平。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)的稅費過于集中勢必將提高新建商品房的價格，從而帶動市場價格上揚。例如，在開發(fā)前期階段，土地受讓方為12萬方數(shù)據(jù)中央財經(jīng)大學(xué)學(xué)報2006年第3期了獲得土地不僅交納了土地出讓金，開發(fā)完畢前每年還要承擔(dān)土地使用稅(費)，再繳納契稅，僅僅為了取得土地使用權(quán)就要承擔(dān)如此之重的稅費是不合理的。這種高價格在偏離建安成本、超出居民可承受房價的范圍太遠時，就會造成商品房的積壓和空置，制約房地產(chǎn)市場正常的開發(fā)與再生產(chǎn)進程。另一方面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費種類相對少，稅負較輕，阻礙了土地有償使用市場的建立與健全。對土地的保有稅負過低，使得大多數(shù)由使用者無償取得的土地仍然近似無償?shù)乇怀钟?。與此形成鮮明對比的是，進人市場流通的土地卻要因其流轉(zhuǎn)和交易而承受過高的稅負。這不僅抑制了土地使用權(quán)的正常交易，助長了隱性流動的蔓延，還直接阻礙了劃撥存量土地步入市場的進程，使得土地的要素作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費并存的現(xiàn)象日趨嚴重。(五)規(guī)模小增長慢，不能滿足地方財政需要由于房地產(chǎn)稅課征對象較難隱藏，稅源比較穩(wěn)定、容易控制和管理，因此在很多國家的地方稅收人中占有較重要的地位。如美國，其房產(chǎn)稅收入占地方稅收人的4050蹦。而我國，房地產(chǎn)稅開征以來收人規(guī)模一直偏小，且收入增長緩慢。以土地使用稅為例，由于土地計稅面積變化不大，全國城鎮(zhèn)土地使用稅收入長期停留在30億元左右的規(guī)模。1994年實行分稅制后，各地紛紛改按幅度稅率的上限征收，即便如此，該稅收入的增長速度依然較慢，2000年與1994年相比，城鎮(zhèn)土地使用稅收人增長了9065，而同期國家財政收人增長了l_57倍。下表給出了1999-2002年房地產(chǎn)稅收入的增長情況。從中不難看出，房地產(chǎn)稅的總體增長步伐慢于稅收收人總額的增長，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅在稅收總收人中的比重趨于下降。而同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資額、竣_工面積、商品房銷售的年遞增率分別為2383、1777蹦和2258，均大大高于同期GDP平均78的增長率。1999-2002年房地產(chǎn)各稅的增長情況單位：億元稅收土地土地耕地房地產(chǎn)房地產(chǎn)年份房產(chǎn)稅契稅營業(yè)稅收總額使用稅增值稅占用稅稅臺計稅比重18353 59 07 68l 10593 35 14 203 58 594 062000 11855 78 209 58 6494 839 14286 3727 22628 68932 5812001 1491068 228 59 6618 1033 17789 4033 25016 773482002 1700358 28240 7684 20 5l 243OO 5830 29612 97717年遞增率2063 15 45 9 16 4441 31 89 1838 1330 1804資料來源：中國稅務(wù)年鑒20002003年各卷。說明；表中的營業(yè)稅數(shù)據(jù)為各年的營業(yè)稅收人總額lg“。根據(jù)重點稅源監(jiān)管資料房地產(chǎn)業(yè)繳納的營業(yè)稅平均約為營業(yè)稅總額的12，而房地產(chǎn)的數(shù)字包括城市房地產(chǎn)稅。(六)費大稅小，扭益了稅費關(guān)系目前，涉及房地產(chǎn)的收費五花八門，收費總額難以統(tǒng)計，但費大稅小是不爭之實。高收費一方面加重了納稅人的負擔(dān)，另一方面也大大削弱了稅收的調(diào)節(jié)作用。同時，各種收費由于未納入預(yù)算管理，其使用得不到有效的監(jiān)督，浪費、挪用甚至貪污的現(xiàn)象比較嚴重。(七)計稅依據(jù)不合理，背離房地產(chǎn)稅的本質(zhì)特性我國現(xiàn)行主要房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)分別為房產(chǎn)余值、租金收入或?qū)嶋H占用的土地面積，這些計稅依據(jù)不能正確地反映房地產(chǎn)的現(xiàn)有價值、土地的級差收益和土地、房產(chǎn)的時間價值，不能隨著經(jīng)濟的發(fā)展、房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加稅收收入，也就不能很好地發(fā)揮其調(diào)節(jié)收入的作用。(八)配套制度不完備，制約房地產(chǎn)稅的發(fā)展我國現(xiàn)有土地使用制度是“批租制”，根據(jù)土地不同用途，批租期限從40年至70年不等，而其中部分稅費，用地者須一次性支付。實際上是將后40年至70年的土地收益一次性收取j是本屆政府在花后屆政府的錢，靠“寅吃卯糧”搞建設(shè)，其后果必然是導(dǎo)致對土地的濫用?！芭庵啤钡谋锥司驮谟诿繉谜?萬方數(shù)據(jù)中央財經(jīng)大學(xué)學(xué)報Z056年第3期都無法實現(xiàn)貨幣共享，而土地儲備是有限的，隨著土地使用權(quán)的不斷出讓，政府在這方面獲取的財政收入也在不斷銳減，長此以往最終將會出現(xiàn)沒有土地使用權(quán)出讓的尷尬局面。另外，我國財產(chǎn)評估制度、財產(chǎn)登記制度不健全，尤其是私人財產(chǎn)登記制度還沒有明確的法律規(guī)定。加上房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成房地產(chǎn)稅收入的流失。_土地出讓金制度存在的問題與物業(yè)稅的引入我國分稅制改革以來，地方政府缺乏穩(wěn)定的收入來源，地方主體稅種不穩(wěn)定(易剛，2008)，在實踐中，地方政府為彌補支出缺口，紛紛將土地出讓收入金作為當(dāng)?shù)刎斦杖氲闹匾獊碓?，造成了一系列的負面效?yīng)。我國目前實行的是一次性出讓3070年期限的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度。地方政府能夠在短期獲取大量的收入。同時也帶來了以下問題：(一)地方政府行為短期化當(dāng)屆政府通過出售土地使用權(quán)獲取了大筆的可支配財政收入。而當(dāng)城市土地出售殆盡時，后屆政府將沒有足夠的收入來維持地方政府正常運轉(zhuǎn)。提供充分公共品的供給。這種制度如果長期實行將會影響到當(dāng)?shù)刎斦杖氲姆€(wěn)定性，不利于土地這一不可再生資源的高效利用。這一潛在風(fēng)險已經(jīng)在2007年以來的金融危機的沖擊下凸顯出來。一些地方政府在房地產(chǎn)業(yè)增長乏力、土地出讓收入銳減的情況下。已經(jīng)面臨支出困難。(二)存在財經(jīng)違紀和腐敗的風(fēng)險大量的土地出讓收入以預(yù)算外收入的形式游離于預(yù)算控制之外，將孕育著財經(jīng)違紀和腐敗的風(fēng)險。目前按照我國預(yù)算管理制度，土地出讓金作為地方的預(yù)算外收入而存在，處于人大預(yù)算監(jiān)督之外，在一部分地區(qū)。土地出讓金甚至被挪用、貪污?；蛘叱蔀橛嘘P(guān)部門的小金庫被揮霍掉。(三)房價上漲與居民收入水平脫離近幾年，我國房地產(chǎn)價格迅速上漲。遠遠超過居民可支配收入的上漲幅度，我國的居民房價收入比遠遠超過國際標準。按國際慣例，居民房價收入比一般為46倍，但對北京、上海等城市的大多數(shù)人來說，這個指標早已超過了10倍。以北京為例，2007年每個家庭可支配的收入是66萬元。而四環(huán)內(nèi)房子均價是每平方米184萬元，房價收入比是278倍，即便是六環(huán)外的房價，也比國際房價收入比的警戒線高出一倍。而其中開發(fā)商一次性支付的40一70年的土地使用費用(土地出讓金)，其數(shù)額接近房價的50(張瓊、彭杏芳，2007)。(四)孕育金融風(fēng)險從防范和化解金融風(fēng)險來看，一旦過熱的地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，將出現(xiàn)大量的不良貸款，可能帶來金融風(fēng)險。在國際范圍內(nèi)，2007年，美國次級住房抵押貸款危機引起金融市場震蕩，眾多美國金融機構(gòu)減記巨額資產(chǎn)。2008年，美國第五大投資銀行貝爾斯登公司被摩根大通公司收購，美國最大住房抵押貸款融資機構(gòu)“房利美”和“房地美”遭政府接管，美國第四大投資銀行雷曼兄弟控股公司申請破產(chǎn)保護，第三大投資銀行美林公司被美國銀行收購，陷于破產(chǎn)邊緣的保險巨頭美國國際集團將被政府接管。房地產(chǎn)價格最近幾年的迅速上漲，我國積累了大量的住房信貸，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展不僅關(guān)系到本行業(yè)的發(fā)展，而且關(guān)系到我國整體經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。對此，理論界提出未來將物業(yè)稅作為地方的主體稅種，并借此完善分稅制，充實地方稅源。研究物業(yè)稅如何設(shè)計，如何從目前的土地拍賣出讓形式平穩(wěn)過渡到征收物業(yè)稅的新形式，對于完善我國財政分權(quán)體制，保證地方政府的財政穩(wěn)定性和對于保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，防范和化解金融風(fēng)險將起著重要的作用。物業(yè)稅的研究現(xiàn)狀分析(一)物業(yè)稅能夠克服地方政府行為的短期化地方政府依靠土地出讓金方式籌集財政資金。帶來了未來財政收入的不可持續(xù)性，造成地方政府行為的短期化，以物業(yè)稅的形式將為地方政府提供可持續(xù)的財政收入形式。國內(nèi)學(xué)者注意到了目前地方政府在財政收入方面對土地出讓收入的依賴及其造成的一系列的負面影響：地方政府行為短期化。當(dāng)屆政府出售更多的土地就可以獲取更多的收益，造成政府寅吃9口糧。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，2003年全國土地收益已達5200億元，占到了當(dāng)年預(yù)算內(nèi)收入的114。2003年和2004年的土地出讓金純收益都占到了全國預(yù)算外收入和地方預(yù)算外收入的1，2左右，。成交價款”的規(guī)模更是超過了預(yù)算外收入的規(guī)模(白彥鋒，2007)。高地價推動了目前的高房價。出售的土地資源消耗殆盡后。針對未來地方政府可能出現(xiàn)的收入危機，不少學(xué)者提出了開征物業(yè)稅來加以增加地方政府的收入(白彥峰，2007)。(二)關(guān)于原體制下土地出讓金能否歸并到新體制的物業(yè)稅中存在爭論從目前實行的土地批租制度轉(zhuǎn)軌到物業(yè)稅制度，關(guān)于以前一次性轉(zhuǎn)讓4070年土地使用權(quán)所獲得的巨額土地收入中是否與新體制下的物業(yè)稅有重合部分。學(xué)者存在很大分歧。一些學(xué)者從理論分析出發(fā)，把地租與稅費看作是政府分別執(zhí)行土地所有者和公共服務(wù)提供者所應(yīng)當(dāng)獲取的收入，認為兩者是完全不同的經(jīng)濟范疇。土地出讓金是國家憑借土地所有者一次性獲取的地租收入是市場范疇，而物業(yè)稅是公共分配范疇(傅光明，2006；陳志勇、姚林，2007；何振一，2004)，而將土地出讓金并入物業(yè)稅將不利于土地資源的節(jié)約使用(鐘曉敏、葉寧，2005)。即物業(yè)稅可以認為是未來地方政府的一種新增的財政收入。另外一些學(xué)者對此持完全不同的看法，他們從目前地方政府獲得的巨額土地出讓收入、土地成本在房價構(gòu)成中的高比例出發(fā)，認為目前土地批租制度下的土地出讓金將可以直接轉(zhuǎn)化成新體制下應(yīng)該繳納的財產(chǎn)稅(吳俊培。2004)，對于已購住房已經(jīng)一次性交納土地出讓金的原有住房免除物業(yè)稅或者給予優(yōu)惠(陳琳，2007)，有的學(xué)者指出事實上地方政府進行地方公共設(shè)施建設(shè)的資金主要來自于土地出讓金，既然引致不動產(chǎn)價值提升的地方公共建設(shè)資金來自于不動產(chǎn)擁有者支付的土地出讓金，在此基礎(chǔ)上就應(yīng)當(dāng)免除物業(yè)稅，否則就是事實上的重復(fù)征稅(何秋仙，2007)o有的學(xué)者根據(jù)2003年十六屆三中全會關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定中所指出的“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備是對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”的原則性指導(dǎo)意見，指出目前對房屋、土地征收的房產(chǎn)稅、城市房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅，以及政府對開發(fā)商憑借政治權(quán)利征收的費用如綠化費、防洪費、人防設(shè)施費等合并為物業(yè)稅。(三)對于開征物業(yè)稅是否能起到降低房價等作用尚未達成共識一些學(xué)者認為，通過提高房地產(chǎn)所有者的使用成本，從而大幅降低購房成本通過規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)稅費，降低開發(fā)商的開發(fā)成本：同時物業(yè)稅是對社會財富的存量征稅，能夠在一定程度上發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配的功能(陳琳，2007)。另一派觀點認為。目前我國不宜對房地產(chǎn)稅期望過高，在大城市中，房地產(chǎn)屬于稀缺性資源，在租房需求比較旺盛的地區(qū)。房地產(chǎn)投資者可以很容易地將增加的稅收轉(zhuǎn)嫁到租房者身上(陳金磊、李雪淋，2007)。通過設(shè)置物業(yè)稅制止房地產(chǎn)投機的設(shè)想可能落空。對于自用型住房，征收物業(yè)稅卻是會加大他們的負擔(dān)(艾茜，2007)。這種結(jié)果與原先設(shè)計的通過設(shè)立物業(yè)稅調(diào)節(jié)住房消費的初衷背道而馳。結(jié)果是原先擁有很多住房投資者通過提高租金將物業(yè)稅的負擔(dān)轉(zhuǎn)移到租房者身上，而擁有真實需求的自用房者卻負擔(dān)了新增的物業(yè)稅成本結(jié)果就是打擊了窮人而影響不了富人。另外，由于房地產(chǎn)價格屬于市場調(diào)節(jié)，在目前房地產(chǎn)市場信息不對稱，有大量人口需要從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。住房需求剛性情況下，降低開發(fā)商的成本未必能夠最終降低購房者的支出。結(jié)果只能是增加房地產(chǎn)商的利潤。以上研究進展無論在理論和實踐中都存在較大的分歧，因此物業(yè)稅在我國還處于討論、空轉(zhuǎn)試行階段，無法推出。推進物業(yè)稅改革應(yīng)當(dāng)注意的問題(一)明確物業(yè)稅的功能定位不少學(xué)者注意到了土地批租方式帶來的地方政府短期收入劇增、長期收入得不到保障等問題，提出了通過設(shè)立物業(yè)稅解決地方政府行為短期化的問題，然而一些學(xué)者對于物業(yè)稅的收入功能強調(diào)過多，而對于國外，事實上把物業(yè)稅作為地方政府公共服務(wù)的基金卻提及較少，未能將地方政府通過物業(yè)稅的收入與其服務(wù)有效性聯(lián)系起來。在這種情況下，新增的物業(yè)稅無疑為地方政府解決未來可能出現(xiàn)的財政危機提供了一部分新的收入來源，然而卻缺乏對于地方政府運轉(zhuǎn)績效的有效考核手段，如果無法提高政府的運轉(zhuǎn)效率，即使從短期來說解決了地方政府的財政危機，長期來看，當(dāng)這部分收入消耗殆盡，可以預(yù)見的是地方政府將會不斷提高財產(chǎn)稅率以至采取土地私有化方式為其低效率付出代價，從納稅人那里不斷獲取稅收或者產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，這事實上違背了設(shè)立財產(chǎn)稅的初哀。從短期來看，實行物業(yè)稅無疑會降低地方政府可利用的財源，在實踐中目前地方政府對于實行物業(yè)稅并不熱衷，在當(dāng)前的情況下地方政府寧愿采取土地批租制度獲取更多的收入。然而可以預(yù)見到的是，當(dāng)越過某個平衡點。地方政府預(yù)見到通過物業(yè)稅獲取的收入更多或者可出售土地消耗殆盡時，地方政府將成為物業(yè)稅的積極推動者。部分學(xué)者和地方政府僅僅關(guān)注到物業(yè)稅的開辟新財源的功能而忽視建立分級財政體系，反映地方公共服務(wù)水平、籌集維護地方政府運轉(zhuǎn)資金的功能。有可能在未來使物業(yè)稅偏離應(yīng)該具有的軌道。使物業(yè)稅的開征面臨很多困難。(二)妥善處理好物業(yè)稅改革與土地出讓金制度的銜接問題不少學(xué)者從理論上分析土地出讓收入與財產(chǎn)稅的本質(zhì)區(qū)別，其分析過程無疑有很大的可取之處，然而深入探討將會發(fā)現(xiàn)該結(jié)論強調(diào)了理論概念區(qū)分的極端重要性，對于我國改革歷程和體制演變過程缺乏細致的分析，其間忽略的問題卻是極其重要的。我國改革開放以前，地方政府同時作為國有土地的所有者和地方公共服務(wù)的提供者。采取的是直接的土地劃撥體制。跟112商業(yè)時代(原名商業(yè)經(jīng)濟研究)2010年23期國營企業(yè)大一統(tǒng)的財政體制相類似，城市的建設(shè)基金也由政府統(tǒng)一安排。在國營企業(yè)大一統(tǒng)的財政體制下，國營企業(yè)上交的利潤按照現(xiàn)在的觀點應(yīng)當(dāng)看作目前體制下國家作為所有者的收益和公共管理者的稅收合二為一的，按照目前的觀點，這同樣是兩類性質(zhì)完全不同的收入對于利潤和稅收的本質(zhì)區(qū)別涇渭分明，但并沒有妨礙改革開放前三十年在我國高度集中的財政體制中一直在實行。而改革開放以來。我國經(jīng)濟體制逐步由計劃體制轉(zhuǎn)軌到市場經(jīng)濟體制。我國實行了土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度，地方政府的建設(shè)基金也來自于土地出讓收入，從資料中也可以看出地方政府對于土地出讓金收入的依賴程度，即過渡時期的國有土地出讓收入理應(yīng)理解為雙重職能的收入，包括作為國有土地的所有者的地租收入和同時作為地方公共服務(wù)的提供者一次性收取多年的城市建設(shè)維護基金，而此部分在西方國家的財政體制下恰恰歸屬于物業(yè)稅的范疇。例如，我國對于國有企業(yè)的改革，區(qū)分了國家作為所有者的收益和公共管理者的稅收，實現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)的可流動性，目前對于企業(yè)的所得稅降到25，顯著地與改革開放前企業(yè)幾乎沒什么剩余資金的情況迥異。沿著這種思路分析下去，我國土地出讓金制度獲取的高額收入應(yīng)當(dāng)視為包含新體制下土地出讓金和承諾提供一定時期的公共服務(wù)而預(yù)先一次性收取的物業(yè)稅。那么。我國開征物業(yè)稅。就需要對于已經(jīng)征收過土地出讓金的物業(yè)所有者給予減免一定時期的物業(yè)稅的優(yōu)惠，否則就會造成物業(yè)所有者的雙重負擔(dān)。關(guān)于我國現(xiàn)行土地出讓金的功能現(xiàn)有的部分研究中偏重于理論分析。但數(shù)據(jù)支持方面稍顯