管家部工程維修工作手冊(正文內(nèi)藍色字體為找不到的表格).doc

管家部工程維修工作手冊編 號0.1文件目錄版/次A/O頁 次第1頁 共4頁序號 程序文件名稱 文件編號1 工程管理制度 BCDWY GJ 01-2010 2 工程前期介入標準作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 02-20103 接管驗收標準作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 03-20104 滲漏處理標準作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 04-20105 土建維修操作標準作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 05-20106 室內(nèi)維修操作標準作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 06-20107 共用設(shè)施巡檢制度 BCDWY GJ 07-20108 設(shè)備顏色管理規(guī)定 BCDWY GJ 08-20109 設(shè)施設(shè)備分類和編碼規(guī)定 BCDWY GJ 09-201010 設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程 BCDWY GJ 10-201011 工程檔案管理標準作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 11-201012 工程維護部工作監(jiān)控標準作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 12-201013 工程維修部值班管理作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 13-201014 水泵房管理制度 BCDWY GJ 14-201015 給排水設(shè)備操作規(guī)程 BCDWY GJ 15-201016 給排水系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程 BCDWY GJ 16-201017 二次供水衛(wèi)生制度 BCDWY GJ 17-201018 配電房安全管理制度 BCDWY GJ 18-201019 低壓配電控制柜維修保養(yǎng)規(guī)程 BCDWY GJ 19-201020 干式變壓器維護保養(yǎng)規(guī)程 BCDWY GJ 20-201021 高壓倒閘操作規(guī)程 BCDWY GJ 21-201022 柴油發(fā)電機房管理制度 BCDWY GJ 22-201023 柴油發(fā)電機運行操作規(guī)程 BCDWY GJ 23-201024 柴油發(fā)電機保養(yǎng)規(guī)程 BCDWY GJ 24-201025 電梯安全操作規(guī)程 BCDWY GJ 25-2010文件目錄編 號0.1版/次A/O頁 次第3頁 共4頁26 電梯困人救援規(guī)程 BCDWY GJ 26-2010 27 電梯維修保養(yǎng)規(guī)程 BCDWY GJ 27-201028 電梯運行管理制度 BCDWY GJ 28-201029 電梯機房管理制度 BCDWY GJ 29-201030 對講門禁系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程 BCDWY GJ 30-201031 防盜監(jiān)控系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程 BCDWY GJ 31-201032 巡更系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程 BCDWY GJ 32-201033 道閘系統(tǒng)保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 33-201034 火災(zāi)報警控制系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程 BCDWY GJ 34-201035 消火栓、噴淋系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程 BCDWY GJ 35-201036 風機運行及維護保養(yǎng)制度 BCDWY GJ 36-201037 消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 37-201038 空調(diào)機房管理規(guī)定 BCDWY GJ 38-201039 空調(diào)運行操作規(guī)程 BCDWY GJ 39-201040 空調(diào)保養(yǎng)操作規(guī)程 BCDWY GJ 40-201041 監(jiān)視和測量裝置控制標準作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 41-201042 監(jiān)視和測量裝置管理規(guī)定 BCDWY GJ 42-201043 監(jiān)視和測量裝置自檢規(guī)定 BCDWY GJ 43-201044 防避雷設(shè)施管理標準作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 44-201045 設(shè)施設(shè)備應(yīng)急處理程序 BCDWY GJ 45-201046 業(yè)戶家庭安裝/維修作業(yè)規(guī)程 BCDWY GJ 46-2010工作手冊修改記錄編 號0.2版/次A/O頁 次第1頁 共1頁工作手冊修改記錄序號修改通知單編號修改程序文件名稱修改章節(jié)號修改內(nèi)容修改后版次更改人及日期批準人及日期工程管理制度編 號BCDWY GJ 01-2010版/次A/O頁 次第1頁 共 7頁1.0 目的明確設(shè)施設(shè)備維修人員應(yīng)遵循的工作制度。2.0 適用范圍 適用于對維修人員的日常工作指導(dǎo)。3.0 職責3.1 管家部主管負責相關(guān)文件的制定，對維修操作人員進行現(xiàn)場抽查、指導(dǎo)；3.2 維修班長負責對維修工作制度進行貫徹、督促檢查；3.3 維修人員負責工程設(shè)備管理制度的執(zhí)行。4.0 程序4.1 維修班工作制度4.1.1 認真作好設(shè)備運行、保養(yǎng)、維修等記錄，對重大問題及時上報管家部主管 ；4.1.2 認真填寫設(shè)備運行記錄，并于每月底將記錄交管家部主管 ；4.1.3 在工作中應(yīng)當著裝整齊，配帶工作牌、精神飽滿；4.1.4 遇自來水爆管、煤氣事故等突發(fā)事件，則在接到通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理，無法立即處理者，須立即報告管家部主管 ；4.1.5 在辦公區(qū)等地維修時，不得高聲喧嘩；4.1.6 在接到物業(yè)服務(wù)中心下發(fā)報修受理單或通知后，應(yīng)立即前往處理；4.1.7 愛護工具及設(shè)備，節(jié)約材料和零配件，減少的費用開支，服從主管調(diào)度；4.1.8 嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設(shè)備運行操作管理規(guī)程；4.1.9 每日早上如有昨日未完成之工作，相關(guān)工作人員應(yīng)先完成，其余人員應(yīng)負責打掃自己所管理的設(shè)備房內(nèi)的清潔衛(wèi)生，并對設(shè)備進行維修保養(yǎng)，工作中隨時聽從主管的安排；4.1.10 按照設(shè)備維修保養(yǎng)計劃進行設(shè)備維修、保養(yǎng)，決不允許以學習為名而損壞設(shè)備；4.1.12 按期完成物業(yè)服務(wù)中心安排的工作任務(wù)。4.2 維修班交接班制度4.2.1 按規(guī)定著裝，提前10分鐘到達交接班現(xiàn)場，認真閱看交接班記錄，是否存在未完成維修項目；4.2.2 接班人員必須按規(guī)定時間到班，未經(jīng)履行完交接手續(xù)前，交班人員不得離崗；工程管理制度編 號BCDWY GJ 01-2010版/次A/O頁 次第2頁 共 7頁4.2.3 嚴格執(zhí)行作息制度，按時交接班；4.2.4 嚴格執(zhí)行配電室值班制度、交接班制度與各項工作制度；4.2.5 接班人員應(yīng)主動詢問交班人員上班情況及核查值班記錄；4.2.6 交接班時如發(fā)生事故未辦理交班手續(xù)前，仍由交班人員處理，接班人在交班班長領(lǐng)導(dǎo)下協(xié)助處理；4.2.7 班后應(yīng)立即巡視一遍各值班點，并簽署巡查意見； 4.2.8 交接班內(nèi)容包括：a) 異常運行和設(shè)備缺陷事故處理情況；b) 儀器、儀表、登記表、工具、材料、備件情況；c) 未完成工作或需移交工作情況；d) 交接班時必須嚴肅認真，接班人要進行全面檢查核實。4.2.9 填寫交接班記錄表4.3 材料管理制度4.3.1 為確保工程工作的順利開展，提高工作效率，節(jié)能降耗，特制定本制度：4.3.2 維修所有工具材料的發(fā)放都由管家部工程領(lǐng)班負責。4.3.3 庫管員對材料的領(lǐng)用、使用、回收、借用、歸還等都應(yīng)作好記錄，如有遺失，應(yīng)由責任人照價賠償，否則，由庫管員負責。4.3.4 由庫管負責于每月檢查工程人員庫房工具配備、遺失情況并上報申購。4.3.5 維修組所有人員應(yīng)于每月底之前對下月所應(yīng)配備材料向管家部主管作反映，以便統(tǒng)一安排申購。4.3.6 由庫管于每月底之前收集下月應(yīng)備材料，并由物業(yè)服務(wù)中心上報綜合部、管家部下月申購情況表。4.3.7 由庫管負責在綜合部對已購材料領(lǐng)、發(fā)、庫存，并做好記錄。材料發(fā)放采用“先進先出”法。4.3.8 由庫管負責在綜合部每月核對材料領(lǐng)用具體數(shù)據(jù)，并上報當月領(lǐng)用情況表、材料具體使用情況、庫存情況（每月25號）。4.4 工具管理制度工程管理制度編 號BCDWY GJ 01-2010版/次A/O頁 次第3頁 共7頁4.4.1 領(lǐng)用工具時應(yīng)填寫工具領(lǐng)用登記表；4.4.2 對工具實行個人負責制，領(lǐng)用者應(yīng)愛護工具，對損壞的工具經(jīng)管家部主管確認后方可舊換新，非正常損失、損壞的由領(lǐng)用人負責賠償；4.4.3 對于公用工具及大件工具應(yīng)由班長負責進行統(tǒng)一管理；4.4.4 對于報損的工具由物業(yè)服務(wù)中心定期進行統(tǒng)一銷毀(應(yīng)有相關(guān)負責人簽字)；4.4.5 絕緣棒、絕緣手套、絕緣鞋等絕緣工具及監(jiān)視、測量工具定期送檢。4.5 特約維修管理規(guī)定4.5.1 維修工作人員接到維修命令后20分鐘內(nèi)（特殊情況應(yīng)向管家部說明情況，由樓宇管家向業(yè)主解釋）準備好工具箱（所攜帶的工具應(yīng)保持干凈）上門服務(wù)，應(yīng)穿著整潔的工作服，佩戴工作牌，注意禮貌服務(wù)。持報修受理單按門鈴（敲門），待住戶開門后先說“您好”，經(jīng)同意后方進屋維修；4.5.2 維修人員進門時須穿鞋套；4.5.3 維修作業(yè)時，需注意保護業(yè)主財物，對維修產(chǎn)生的垃圾，要收拾干凈，完工后自行帶走；4.5.4 若一時無法完成，需向業(yè)主講明原因，請業(yè)主諒解，并約定上門時間；4.5.5 若業(yè)主要自行購買維修材料，需耐心向業(yè)主說明材料的品牌、型號、規(guī)格、數(shù)量，以免業(yè)主因買錯而造成損失；4.5.6 嚴禁接受業(yè)主任何形式的饋贈和向業(yè)主索取報酬；4.5.7 維修結(jié)束后，觀察一段時間無異常，請業(yè)主檢查驗收，并在報修受理單上簽署維修結(jié)果和維修服務(wù)意見；4.5.8 重要維修項目管家部主管需親到現(xiàn)場督導(dǎo)；4.5.9 將報修受理單返回管家部，并做好維修記錄。4.6 房屋維護制度4.6.1 各物業(yè)服務(wù)中心工程技術(shù)部應(yīng)嚴格執(zhí)行房屋接管驗收標準，確保新建工程交付質(zhì)量；4.6.2 維修人員依據(jù)定期檢查項目一覽表對物業(yè)進行巡視檢查，填寫日常巡查記錄表，及時處理發(fā)現(xiàn)的問題，避免問題擴大，搞好房屋零星修繕工作；工程管理制度編 號BCDWY GJ 01-2010版/次A/O頁 次第4頁 共7頁4.6.3 定期對房屋進行養(yǎng)護修繕，避免因失修造成房屋損壞，養(yǎng)護修繕內(nèi)容包括維護、中修、大修、更新、改造；4.6.4 加強修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量；4.6.5 建立健全房屋檔案，定期對房屋完好狀況進行分項統(tǒng)計；4.6.6 加強對二次裝修的管理，杜絕違章搭建和裝修影響房屋結(jié)構(gòu)和功能。4.7 缺陷設(shè)備運行管理制度4.7.1 在每日的例行巡查中，將有缺陷的設(shè)備設(shè)施記錄于缺陷設(shè)備設(shè)施登記表中；4.7.2 對一般的輕微的影響不大的缺陷應(yīng)立即更換，以免造成更大的損失，并立即發(fā)出通知，報批管家部主管；4.7.3 對一般的輕微的影響面寬的缺陷應(yīng)盡量的將維修時間安排在下班后或住戶休息后進行，在此之前應(yīng)將需更換的材料全部準備好，并將維修時間通告所有商家/業(yè)主，而且以書面形式上報設(shè)備管家部主管 ；4.7.4 對缺陷已很嚴重的設(shè)備設(shè)施應(yīng)立即口頭通知管家部主管和所有商家/住戶，同時立即著手進行維修，并以書面形式將通知張貼于通告欄，維修完畢后立即書面形式上報項目經(jīng)理；4.7.5 對暫時無法維修而缺陷已很嚴重的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)立即上報公司，同時將停止使用的原因及恢復(fù)使用時間公告于告示欄，并在限期內(nèi)維修完畢；4.7.6 對需進行外委修理的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)上報物業(yè)服務(wù)中心與公司，并限期維修完畢。4.8 工程報告制度4.8.1 下列情況報告工程領(lǐng)班：a) 客戶的維修投訴；b) 主要設(shè)備非正常操作的開停；c) 主要設(shè)備除正常操作外的調(diào)整；d) 設(shè)備一般性故障或停機檢修；工程管理制度編 號BCDWY GJ 01-2010版/次A/O頁 次第5頁 共 7頁e) 運行人員短時期離開崗位；f) 檢修人員的工作去向；4.8.2 下列情況必須報告物業(yè)服務(wù)中心管家部主管 :a) 重點設(shè)備除正常外的調(diào)整；b) 采用新的運行方式；c) 主要設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修；d) 系統(tǒng)故障及檢修；e) 重要零部件改造、代換或加工處理；f) 原材料的購進及工具的領(lǐng)用；g) 外協(xié)聯(lián)系；4.9 維修人員安全操作管理制度4.9.1 部門所有人員必須樹立安全防范意識，協(xié)同安管人員做好各種設(shè)備的治安保衛(wèi)工作。吃苦耐勞，文明服務(wù)，自覺維護公司的形象聲譽；4.9.2 未經(jīng)管家部主管批準，外來人員不得進入機房、配電室、空調(diào)機房、水泵房等各要害部位，經(jīng)批準進入者，必須辦理登記手續(xù)，并由部門有關(guān)人員陪同進入；4.9.3 閑雜人等禁止進入上述各要害部門，如因工作需要必須進入時，須征得值班人員同意，并接受檢查。嚴禁攜帶易燃物品進入上述要害部門；4.9.4 工程維修人員必須嚴格按照技術(shù)規(guī)程對所管轄的設(shè)備安全運行狀態(tài)及所屬機房范圍的安全狀況進行檢查。發(fā)現(xiàn)不安全因素，及時報告，限期解決。不準私自開動不該開動的各種開關(guān)設(shè)備，工作中嚴禁吸煙；4.9.5 各機房不得隨意配備鑰匙，各機房要由值班人員專人負責，無人時必須鎖好門窗，電工交接班時鑰匙必須一起交，當班工程人員必須做好工作場地清潔衛(wèi)生和生產(chǎn)有關(guān)的一切工作；4.9.6 電氣試驗時必須戴絕緣手套穿絕緣鞋，帶電高空作業(yè)時必須由二人進行，做好特別安全防護工作。帶電工作時必須使用絕緣柄的工具，戴好絕緣手套，穿絕緣鞋，穿長袖和長褲的工作服，并有專人監(jiān)護。不允許在潮濕場所進行帶電工作；工程管理制度編 號BCDWY GJ 01-2010版/次A/O頁 次第6頁 共 7頁4.9.7 電氣作業(yè)時，在斷開自動開關(guān)或隔離刀閘工作時，必須把“禁止合閘”的標示牌掛在手柄上；4.9.8 雷電時嚴禁進行任何電氣設(shè)備的維修工作，在易燃易爆場所必須使用防爆燈，調(diào)換燈泡時必須停電作業(yè)。在熾熱高溫場所作業(yè)時，必須做好通風降溫措施，使用易燃油類或揮發(fā)性液體，須加強監(jiān)護；4.9.9 各崗位值班人員、維護人員除負責所屬設(shè)備安全運行外，還必須負責所屬工作范圍內(nèi)的安全檢查，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時整改；4.9.10 禁止在小區(qū)吸煙；4.9.11 需要在非用火區(qū)用火作業(yè)，應(yīng)經(jīng)部門主管同意后方可施工，施工中應(yīng)派專人負責消防安全，施工 結(jié)束后認真檢查，確認無火種后方可離開；4.9.12 不得隨意挪動消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞應(yīng)立即報告消防中心；4.9.13 發(fā)現(xiàn)火警時應(yīng)立即報告消防中心，并盡力撲滅初期火災(zāi)；4.9.14 工程服務(wù)中心門要始終保持消防設(shè)施、設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)問題及時整改；4.9.15 各維修人員上崗時，必須正確穿戴勞保用品，使用安全工具；4.9.16 登高作業(yè)必須系安全帶，梯子要有防滑措施，要有安全監(jiān)護人；4.9.17 工程維護部所有人員，班前及當班時一律禁止飲酒；4.9.18 新員工（包括臨時工），上崗前必須進行安全教育，合格后方可上崗。4.10 設(shè)施設(shè)備完好率、維修及時率、返修率統(tǒng)計規(guī)則4.10.1 每月對管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備完好情況進行檢查統(tǒng)計，完好率不得少于98%；4.10.2 維修人員在接到維修任務(wù)時應(yīng)20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行維修，工作完成須將維修派工單及時返回管家部；4.10.3 樓宇管家每月應(yīng)對當月維修情況采用電話回訪方式進行調(diào)查，調(diào)查率不得低于30%，經(jīng)過調(diào)查的返修率不得超過1%，維修及時率須達到100%。4.11 水電表抄讀規(guī)程4.11.1 為確保水電費的順利收繳，統(tǒng)計月水電的消耗，特制定此制度；工程管理制度編 號BCDWY GJ 01-2010版/次A/O頁 次第7頁 共 7頁4.11.2 工程維修人員規(guī)定在每月20至25日對住戶、商家的用水用電量進行統(tǒng)計抄表；4.11.3 在抄表過程中對有問題的水電表進行統(tǒng)計并及時上報管家部主管 處理；4.11.4 根據(jù)小高層水表安裝情況，可能有部分小高層用戶的水表不能在規(guī)定日期內(nèi)抄表，應(yīng)及時統(tǒng)計未抄表戶數(shù)并交與客戶中心聯(lián)系業(yè)主約定時間后再行抄寫；維修人員不得在水電表抄表記錄上亂填寫數(shù)字；4.11.5 業(yè)主對水電用量有不清楚的地方，維修工作人員應(yīng)及時再次查看水電表讀數(shù)并做好解釋工作；4.11.6 對抄寫完成后的水電表應(yīng)由維修班長匯總后及時上交公司財務(wù)部。4.12 空置房巡檢管理制度4.12.1 為了確保空置房的完好，制訂本制度；4.12.2 月中由維修班對空置房土建及配套設(shè)備設(shè)施進行全面巡視檢查，填寫空置房巡視記錄表；4.12.3 對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進行分類，衛(wèi)生問題轉(zhuǎn)保潔部處理，工程質(zhì)量問題由開發(fā)商通知施工單位處理；要求對處理結(jié)果形成書面記錄；4.12.4 特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見和完成時間。5.0 相關(guān)文件6.0 相關(guān)記錄BCDWY-GC-013 報修受理單 BCDWY-GC-018 工具領(lǐng)用登記表BCDWY-GC-019 日常巡查記錄BCDWY-GC-020 交接班記錄BCDWY-GC-001 房屋建筑本體保養(yǎng)維護記錄表BCDWY-KF-024 裝修巡查記錄表BCDWY-GC-021 缺陷設(shè)備登記表BCDWY-GC-022 水、電表抄表記錄表BCDWY-GC-023 機電設(shè)備臺帳BCDWY-GC-010 設(shè)備設(shè)施搶修（中修、大修）記錄表BCDWY-GC-024 空置房巡查記錄表BCDWY-GC-025 設(shè)備維修記錄BCDWY-GC-026 事故報告記錄表BCDWY-GC-027 設(shè)備保養(yǎng)記錄表 工程前期介入標準作業(yè)規(guī)程編 號BCDWY GJ 02-2010版/次A/O頁 次第1頁 共9頁1.0 目的在工程設(shè)計和施工階段，及時發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題，減少不合理設(shè)計和施工給物業(yè)今后運行管理帶來的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。2.0 適用范圍適用于公司接管的所有項目。3.0 職責3.1 物業(yè)服務(wù)中心負責工程前期介入目標、方案制定、人員配置、實施；3.2 公司歸口管理部門負責審定工程前期介入目標、方案、人員配置，并督促實施，檢查。4.0 程序4.1 由物業(yè)服務(wù)中心成立組建前期介入小組，策劃前期介入目標及方案； 4.2 人員及資源配置；4.3 參與項目設(shè)計及圖紙會審，形成會審紀要；4.4 對項目的規(guī)劃設(shè)計提出有利于物業(yè)管理順利實施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計單位調(diào)整、改進，涉及以下方面內(nèi)容：4.4.1 物業(yè)的設(shè)計使用功能（如停車場、銀行、商店等）；4.4.2 后期經(jīng)營管理中存在不足處的調(diào)整和改進方案；4.4.3 防盜報警系統(tǒng)和消防設(shè)施必須設(shè)置，選材和布局合理；4.4.4 對總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議；4.4.5 水、電、氣供應(yīng)量符合地域特點和發(fā)展需要；4.5 參與設(shè)備選型及安裝方案審定；4.5.1 控制因設(shè)備選型及安裝不當給物業(yè)以后運行管理帶來隱患；4.5.2 設(shè)備型號、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求；4.5.3 安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運行和維護保養(yǎng)。4.6 使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求；4.7 參與工程現(xiàn)場檢查監(jiān)理，工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標準及合同進行檢查，工程前期介入標準作業(yè)規(guī)程編 號BCDWY GJ 02-2010版/次A/O頁 次第2頁 共 9頁及時發(fā)現(xiàn)不合格項及產(chǎn)生不合格項的原因，會同建設(shè)方、施工方尋求處理方案，作出過程記錄；4.8 參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記錄；4.9 現(xiàn)場監(jiān)督管道打壓試驗、通球通水試驗、線路絕緣測試、洗手間閉水實驗等；4.10 雨后注意觀察房屋的滲漏情況，及時將意見反饋給開發(fā)商整改；4.11 設(shè)專人跟進總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實際布置記錄；4.12 參與竣工驗收和接管驗收; 嚴格按照接管驗收標準進行接管驗收；4.13 盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個部分,為日后管理作充分的準備；4.14 物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)在開發(fā)商預(yù)驗收后對房屋進行詳細的檢查。經(jīng)驗收符合要求的，視為通過并作好記錄；驗收不合格時，雙方協(xié)商處理辦法，商定時間復(fù)驗，并作好記錄；4.15 工程竣工驗收后，開發(fā)公司工程部按交付驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好交付準備，物業(yè)服務(wù)中心在接到其書面通知后進行最后復(fù)檢，詳細內(nèi)容如下：4.15.1 資料部分(準備)4.15.1.1 產(chǎn)權(quán)資料： a) 項目批準文件；b) 用地批準文件；c) 拆遷資料； d) 房屋分產(chǎn)權(quán)清冊。4.15.1.2 質(zhì)保、技術(shù)資料部分：a) 竣工圖(包括總平面.建筑.結(jié)構(gòu).設(shè)備.附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙)；b) 地質(zhì)勘察報告；c) 工程合同及開、竣工報告；d) 圖紙會審記錄； e) 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；f) 隱蔽工程驗收簽證；g) 沉降觀測記錄；工程前期介入標準作業(yè)規(guī)程編 號BCDWY GJ 02-2010版/次A/O頁 次第3頁 共9頁h) 竣工驗收證明書；i) 鋼材.水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;j) 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書;k) 水、電、氣、視、訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書;l) 砂漿，混凝土試塊試壓報告; m) 供水、供暖、煤氣管道的試壓報告。4.15.2 工程實體部分4.15.2.1 總平面:a) 道路路面不應(yīng)有積水, 空鼓和斷裂現(xiàn)象; b) 明溝、散水、天溝內(nèi)不得有斷裂、堵塞、積水現(xiàn)象; c) 室外排水系統(tǒng)的標高，窨井設(shè)置,管道坡度,管徑均必須符合室外排水設(shè)計規(guī)范的要 求,管道直且排水通暢，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈; d) 化糞池應(yīng)按合理排污量設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm; e) 單位工程的臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢，達到工完、料凈、場地清的要求; f) 群體建筑應(yīng)檢查相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達到應(yīng)有的質(zhì)量和要求。4.15.2.2 房屋主體結(jié)構(gòu):a) 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu) 的開裂或相鄰房屋的損壞; b) 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值; c) 鋼木結(jié)構(gòu)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，構(gòu)件選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范規(guī) 定; d) 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。4.15.2.3 房屋建筑部分：a) 墻體，梯踏步的陽角完好無損、飾面材料表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角順直，無缺棱掉角； b) 門窗安裝平正牢固，無翅曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋁合金門窗縫隙平密，木門窗縫隙適度；工程前期介入標準作業(yè)規(guī)程編 號BCDWY GJ 02-2010版/次A/O頁 次第4頁 共9頁c) 樓地面面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和 起砂等缺陷。塊料面層表面平正，接縫均勻平直，無缺棱掉角，木樓地面平整牢固，接縫密合；d) 砂抹平整，不應(yīng)有空鼓，裂縫和起泡等缺陷；e) 油漆，刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮，漏刷現(xiàn)象；f) 凡與水接觸的平面區(qū)域的坡向正確，排水暢通，無積水，不允許有滲漏現(xiàn)象。在有臨時積水區(qū)域（如屋面、洗手間、盥洗間必須做24小時閉水試驗）；g) 外墻立面不得漏水；h) 煙道、通風道暢通無阻塞物；i) 晾衣架安裝牢固，搖臂應(yīng)靈活無卡澀。4.15.2.4 房屋水、電、氣、視、訊；a) 給排水、煤氣管道安裝牢固，接口嚴密，控制部件啟閉靈活、無滴漏，并進行水（氣） 壓試驗，提交試驗記錄及試驗報告，灌水試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與洗手間 工程施工驗收規(guī)范的要求；b) 地漏排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水暢通c) 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝平正牢固，部件齊全，制動靈活； d) 照明器具等低壓電器安裝位置正確，整齊美觀，接觸良好，部件齊全，牢固可靠；e) 配電線路符合設(shè)計要求，滿足負荷需要，絕緣良好，接地可靠。每回路導(dǎo)線間和對 地絕緣不得小于1M/KV，并提供測試記錄及報告； f) 配電裝置標識正確清晰，開關(guān)靈活，漏電保護動作靈敏；g) 各種避雷裝置的所有接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣安裝工程施工及驗 收規(guī)范的要求；h) 電視、電話、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安裝符合相應(yīng)專業(yè)技術(shù)指標要求，滿足用戶端設(shè)備接收的標 準，并提供末端標準數(shù)值；i) 煤氣表、熱水器布置位置合理，安裝牢固，通風良好。4.15.2.5 給水系統(tǒng)工程前期介入標準作業(yè)規(guī)程編 號BCDWY GJ 02-2010版/次A/O頁 次第5頁 共9頁a) 給水系統(tǒng)上下水管網(wǎng)試壓，沖洗完畢，附屬設(shè)備安裝齊全；b) 生活水池清潔、衛(wèi)生，水池、水箱已消毒完畢，并已通過主管單位取樣檢查并頒發(fā) 許可證；c) 水泵前后閥門開啟靈活，水泵電機絕緣合格；d) 空載運行水泵時，電機溫升、中軸偏差、機械響聲及潤滑情況良好；e) 啟動給水泵、給水箱，灌注水，注意水壓，電機溫升是否正常，水泵邊緣有無滴漏，機械響聲有無異常；f) 開啟水箱出水管總閥，逐步開啟各層總閥，觀察水咀、出水、水質(zhì)情況，應(yīng)符合要求；g) 給水閥門水表的接法是否正確,器具是否齊全，有無缺件缺損，排水管、地漏是否暢通。4.15.2.6 排水系統(tǒng)a) 各排水管道已做通水、通球試驗，并有試驗記錄及試驗報告；.b) 各排水管道附件齊全、無遺失；c) 各排水口、地漏口、建筑垃圾已清掃完畢；d) 抽水馬桶接口，排水暢通，余水量正常；e) 各層地漏口、排水口排水暢通；f) 管道接口及管道粘接良好，無滴漏。4.15.2.7 循環(huán)水泵a) 水泵設(shè)備安裝平穩(wěn)，運行時無較大震動；b) 管網(wǎng)試壓沖洗，水處理裝置安裝合格，并已可投入正常運行；c) 循環(huán)泵、加壓泵、空載運行正常；d) 系統(tǒng)上各類閥門工作狀態(tài)正常、開閉靈活，系統(tǒng)管網(wǎng)保溫情況好；e) 啟動水處理裝置，循環(huán)泵、加壓泵，做管網(wǎng)保壓測試；f) 系統(tǒng)末端出水管需達到設(shè)計要求，滿足使用條件。4.15.2.8 供電系統(tǒng)a) 配電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備安裝基座牢固，檢修方便，試運行良好，產(chǎn)品資料齊備； b) 按照施工資料，仔細檢查各類主干電纜，母線槽的進出編號、各箱柜編號、控制對象正確；各類標志齊全,系統(tǒng)已可正常投入運行；工程前期介入標準作業(yè)規(guī)程編 號BCDWY GJ 02-2010版/次A/O頁 次第6頁 共 9頁c) 各類電纜、母線槽、各相對地、相間絕緣電阻值合格，重復(fù)接地、保護接地、工作 接地不得混淆不清，接地電阻值合格；d) 關(guān)閉各終端控制箱、柜進線開關(guān)、及各層用電總開關(guān)，使主回路線獨立；e) 關(guān)閉配電室各出線回路總開關(guān)；f) 合上高壓總開關(guān)，送上低壓配電柜電源；g) 逐步合上各分路回路總開關(guān)，觀察其電壓、電流值；h) 分別合上各分路回路總開關(guān)，觀察其電壓、電流值；i) 啟動重負荷，觀察功率因素裝置是否自動切換；j) 檢查各配電箱柜的使用功能是否達到設(shè)計規(guī)定范圍要求；k) 電氣系統(tǒng)投入試運行后，每隔一到二個小時分別記錄好，電流、電壓、功率因數(shù)；l) 室溫濕度、變壓器溫升等相關(guān)數(shù)據(jù)；m) 測試記錄好防雷接地線的接地電阻值，如果是高層建筑，則各層均壓帶接地電阻值；n) 室內(nèi)全面檢查。檢查時應(yīng)注意：電氣方面，電氣的三相電，接法正確與否，室內(nèi)插座的相線，和零線接法正確與否，插座是否有電，應(yīng)拿專用工具每個檢查。4.15.2.9 消防系統(tǒng) a) 消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計防火規(guī)范，高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范要求，系統(tǒng)模試驗檢測記錄、聯(lián)動控制、火災(zāi)報警必須滿足消防要求，并且有消防部門檢驗合格證； b) 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)依照施工資料，核實好工程、安裝質(zhì)量、探測器安裝部位等實際情況；開主機空載運行，檢查主機各項功能及控制數(shù)據(jù)；逐步接上各個回路、探測器、觀察其運行情況；編好各個探測器的地址碼、部位碼在主機上，使主機碼正常運行；填寫好調(diào)試記錄，并對每個探測器做現(xiàn)場吹煙試驗；檢查其報警靈敏度、實際位置的準確度；做好調(diào)試報告，在試運行期間填寫好日常運行記錄。工程前期介入標準作業(yè)規(guī)程編 號BCDWY GJ 02-2010版/次A/O頁 次第7頁 共9頁c) 聯(lián)動系統(tǒng)依照施工資料，核實好聯(lián)動設(shè)備接線情況、及整個工程安裝質(zhì)量；開啟聯(lián)動系統(tǒng)，測試聯(lián)動主機在空載下的聯(lián)動狀況是否正常；逐步接上各個聯(lián)動設(shè)備、及控制設(shè)備、并測試各點電壓、電流值；在控制室設(shè)置好各種聯(lián)動邏輯關(guān)系、檢測各聯(lián)動設(shè)備受控結(jié)果、回授運行結(jié)果；在控制室檢測聯(lián)動設(shè)備在自動狀況下，是否按設(shè)計的邏輯關(guān)系進行聯(lián)動、動作的結(jié)果是否符合規(guī)范要求；做好調(diào)試結(jié)果，并在設(shè)備試運行期間，填寫好運行情況。d) 噴淋系統(tǒng)管網(wǎng)已試壓，沖洗完畢；整個管網(wǎng)屬設(shè)備安裝完畢；噴淋泵，空載運行合格；穩(wěn)壓裝置啟動正常；關(guān)閉各層安全信號閥；啟動泵給予主管網(wǎng)灌裝水，檢查泵運行情況，電機溫升，自動排氣閥門工作情況；逐步開啟各屋安全信號閥，未端試水裝置對每屋平面管網(wǎng)灌水；各類報警信號的顯示；調(diào)試壓力開關(guān)，水力警鈴；分別在各屋做放水試驗、檢測各類信號、啟泵的邏輯關(guān)系；檢測泵接合器的進水情況；做好調(diào)試記錄，記錄好系統(tǒng)設(shè)備運行情況。e) 普消系統(tǒng)管網(wǎng)已試壓、沖洗完畢；各類附屬設(shè)備已安裝；穩(wěn)壓裝置啟動正常；泵電源到位，空載運行合格；打開試驗拴，啟動泵觀察、泵運行情況、電機溫升、機械潤滑、試驗口水壓數(shù)、水柱噴射距等；工程前期介入標準作業(yè)規(guī)程編 號BCDWY GJ 02-2010版/次A/O頁 次第8頁 共9頁檢查泵接合器進水情況、室外消火拴出水情況、消火拴按鈕啟泵情況及報警情況；做好調(diào)試運行記錄。4.15.2.10 弱電系統(tǒng)a) 網(wǎng)絡(luò)提供經(jīng)檢驗合格的設(shè)備，并能使用；中心應(yīng)能輸出信息到戶內(nèi)點位；所有綜合布線符合安裝規(guī)范要求；戶內(nèi)信息點位插口完好。b) 閉路電視系統(tǒng)提供經(jīng)檢驗合格的設(shè)備，并完好能使用；光纖線路應(yīng)符合大廈專項要求；提供放大器件應(yīng)能滿足放大信號要求；戶內(nèi)信息點位插接口完好；戶內(nèi)都能收到本地電視節(jié)目及有線電視節(jié)目。c) 電話電話線路自戶內(nèi)無短路、斷路現(xiàn)象；戶內(nèi)電話盒點位應(yīng)完好正常。d) 可視對講提供完好并能使用經(jīng)檢驗合格系統(tǒng)設(shè)備；綜合布線，從設(shè)備中心到戶內(nèi)應(yīng)保證其信號無干擾，無電壓降，線無斷路、短路、報警信號及對講功能，符合系統(tǒng)要求；樓宇主機及與戶內(nèi)主機都能清晰看見對方，所有增設(shè)功都完好，并能使用。e) 安全防衛(wèi)提供經(jīng)檢驗合格，并能完好使用設(shè)備，設(shè)備應(yīng)自動防干擾；綜合布線符合規(guī)范要求，從設(shè)備中心到小區(qū)輸出，信號應(yīng)準確無誤；工程前期介入標準作業(yè)規(guī)程編 號BCDWY GJ 02-2010版/次A/O頁 次第9頁 共9頁紅外報警線路布置應(yīng)與小區(qū)綜合布線一致，遇到紅外線受干擾應(yīng)能報警。4.2.15.11 停車管理系統(tǒng)a) 提供完好經(jīng)檢驗合格，并能使用的設(shè)備系統(tǒng)；b) 欄桿道閘應(yīng)能準確無誤傳輸信號至設(shè)備系統(tǒng)；c) 道閘處布線至設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)符合安裝規(guī)范。5.0 相關(guān)文件6.0 相關(guān)記錄BCDWY-GC-014 工程遺留問題處理記錄表BCDWY-GC-015 工程遺留問題月度處理進度統(tǒng)計表接管驗收標準作業(yè)規(guī)程編 號BCDWY GJ 03-2010版/次A/O頁 次第1頁 共 16頁1.0 目的規(guī)范新項目在竣工驗收的基礎(chǔ)上進行接管驗收的工作方法和驗收標準。2.0 適用范圍適用于各物業(yè)服務(wù)中心對所有新建物業(yè)接管驗收工作。3.0 職責3.1 公司領(lǐng)導(dǎo)負責接管驗收工作的指導(dǎo)、監(jiān)督。3.2 物業(yè)服務(wù)中心驗收小組/人員負責嚴格按有關(guān)驗收標準進行驗收，并建立書面驗收檔案，對不合格項目向開發(fā)公司提出整改要求。4.0 程序4.1 定義接管驗收：物業(yè)公司在接管開發(fā)物業(yè)時，以物業(yè)安全、質(zhì)量和滿足使用功能為主的驗收。內(nèi)容包括：資料、房屋本體、道路、公建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。5.0 接管驗收規(guī)程5.1 公司在接到開發(fā)公司提出的接管驗收邀請后，公司應(yīng)責成物業(yè)服務(wù)中心于510個工作日內(nèi)對該工程是否已具備接管驗收條件予以審核，并回復(fù)是否同意接管驗收；如同意接管驗收，公司與開發(fā)公司約定時間驗收。5.2 物業(yè)服務(wù)中心按約定的時間以資料移交清單、房屋接管驗收表（水）、房屋接管驗收表（電）、房屋接管驗收表（土建）、公建接管驗收表、園林綠化接管驗收表、設(shè)備接管驗收表、工程整改記錄單、接管驗收明細表、驗收遺漏問題統(tǒng)計表所列項目進行逐項驗收，驗收周期根據(jù)建筑面積多寡和與人力情況來定，一般每人每天驗810套房，時間控制在十五個工作日之內(nèi)完成（建筑面積10萬平方米為單位）。5.3 如驗收有不合格的項目，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)將驗收單復(fù)印件交開發(fā)公司簽收，開發(fā)公司應(yīng)于規(guī)定的日期內(nèi)返修完畢交與復(fù)驗直至合格。一般要求在二十個工作日內(nèi)完成，全部驗收工作應(yīng)控制在入伙前完成。返修復(fù)驗需由開發(fā)公司提出，隨時提出，隨時復(fù)驗。5.4 物業(yè)接管驗收標準和要求（部分內(nèi)容可根據(jù)項目具體情況刪減）接管驗收標準作業(yè)規(guī)程編 號BCDWY GJ 03-2010版/次A/O頁 次第2頁 共 16頁5.4.1 資料5.4.1.1 產(chǎn)權(quán)資料a) 項目批準資料。b) 規(guī)劃許可證。c) 投資許可證。d) 土地使用合同。e) 施工許可證。f) 用地紅線圖。 g) 用水、用電、用氣指標批文。 5.4.1.2 技術(shù)資料a) 住宅區(qū)規(guī)劃圖、小區(qū)竣工總平面圖。b) 所有單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖。c) 單位工程竣工驗收證明書。d) 地質(zhì)勘探報告，沉降觀察記錄。e) 地下管網(wǎng)竣工圖。f) 所有設(shè)備訂貨合同、產(chǎn)品合格證、隨機資料（使用說明書、檢驗報告），隨機專用工具清單。g) 電纜鋪設(shè)記錄。h) 線路及電力電纜試驗記錄。i) 發(fā)電機、電動機檢查試運轉(zhuǎn)記錄。j) 電氣設(shè)備試驗調(diào)整記錄。k) 電氣設(shè)備絕緣檢查。l) 電氣設(shè)備送電驗收記錄。m) 防雷接地電阻檢測記錄。n) 防雷引下線焊接記錄。o) 水、衛(wèi)生器具檢驗合格證。接管驗收標準作業(yè)規(guī)程編 號BCDWY GJ 03-2010版/次A/O頁 次第3頁 共16頁p) 通風機風量測量調(diào)整記錄。q) 空調(diào)器性能測定調(diào)整記錄。r) 環(huán)保達標驗收許可證。s) 消防驗收許可證。T) 房屋測繪驗收資料。u) 房屋驗收記錄。v) 綠化平面圖。w) 供水合同。x) 供電、供氣協(xié)議書許可證。Y) 有線電視、通信設(shè)施合格證。z) 電梯準用證。5.4.2 房屋5.4.2.1 內(nèi)墻面表面平整光滑，陰陽角方正順直，無明顯抹紋，接槎平整，無空鼓開裂，批嵌細膩，無脫皮；預(yù)留洞、槽、管道等各面層及門窗框與墻面空隙填嵌密實，色澤一致，尺寸正確、方正、整齊、光滑；立面垂直，允許偏差小于3mm，表面平整度允許偏差小于2mm；陰陽角垂直、方正、允許偏差小于3mm，檢查每個面不少于3個點。墻表面細裂縫空鼓處，經(jīng)修補后應(yīng)保持與原墻面色澤一致，無修補痕跡。5.4.2.2 頂棚（層高，開間尺寸）驗收標準基本同內(nèi)墻面.各房型房間凈高，開間長、寬尺寸符合設(shè)計標準。頂棚在平整度的基礎(chǔ)上應(yīng)水平，檢查點每間不少于5個點，允許偏差5mm；開間尺寸兩頭應(yīng)相等，允許偏差小于10mm。5.4.2.3 地坪地坪表面平整，水泥顏色一致，清潔干凈，無污染，無開裂空鼓，表面無麻面，不起砂。地坪2m靠尺和塞尺檢查平整度允許偏差小于4mm。踢腳線平整順直，高度一致，無空鼓開裂，與墻面結(jié)合牢固，上下接槎平整，分色清楚，檢查每面不少于3個點。接管驗收標準作業(yè)規(guī)程編 號BCDWY GJ 03-2010版/次A/O頁 次第4頁 共16頁5.4.2.4 進戶門、電表箱門、弱電箱門、水表箱門門扇開啟靈活，不碰擦，無自開、自關(guān)、回彈現(xiàn)象；表面平整，光潔無雀絲、劃痕、毛刺、錘印和缺、斷角；門框與墻體間砂漿填嵌飽滿均勻；框的正、側(cè)面垂直，允許偏差小于3mm，框的對角線允許偏差小于3mm；框與扇，扇與扇搭接寬度為1.52.5mm，高低差小于2mm，門鎖、拉手、插銷、小五金、門碰頭安裝齊全，無遺漏，安裝位置準確，牢固，表面整潔無污染，油漆涂膜無缺損、劃傷，門鎖開關(guān)靈活、鑰匙插入拔出無卡阻現(xiàn)象。電表箱、水表箱、弱電箱必須使用通鎖。5.4.2.5 陽臺除符合樓地面地坪要求外，不倒泛水，無積水，無滲漏，抗?jié)B帶高度一致，出墻厚度均勻，無空鼓開裂；陽臺欄桿表面明顯凹坑和損傷，劃痕不超過0.5mm，欄桿整齊一致，位置正確；陽臺掛落線寬度一致，出底板高度一致；陽臺墻面涂料無色差；陽臺立管清潔無污染。5.4.2.6 洗手間、廚房間墻面細砂批嵌粗細一致，平整清潔，紋路上下順直，無裂縫，不起殼，地坪平整。洗手間地面48小時盛水試驗，以水覆蓋滿地面為準，達到不滲不漏。各出水管道灌水通球試驗，每根管道試驗2分鐘。給水進戶閥門開啟靈活，水表運轉(zhuǎn)正常。5.4.2.7 塑鋼門窗門窗安裝牢固，安裝位置符合設(shè)計要求。門窗開啟靈活，無倒翹，阻滯及反彈現(xiàn)象，五金配件齊全，位置正確；門窗框扇表面外觀潔凈，無劃痕，碰傷，拉毛現(xiàn)象；滑槽內(nèi)無垃圾，排水孔通暢，玻璃表面潔凈，無劃傷，無氣泡；硅膠槽順直，槽口方向、寬度、深度符合設(shè)計要求，硅膠施放均勻，邊緣整齊，光滑。5.4.2.8 公共部位（樓梯走道）a) 墻面平整，陰陽角方正順直清晰。斜板表面平整，與梁等接點處水平，梁表面平整，梁底水平，高度寬度一致，膩子批嵌平整，無膩灰，無波紋，涂料均勻，無色差。b) 地磚鋪貼平整，拼花圖案清晰，色澤一致，表面清潔，不起殼，無裂縫，無碎塊，掉角，接管驗收標準作業(yè)規(guī)程編 號BCDWY GJ 03-2010版/次A/O頁 次第5頁 共 16頁缺楞，磚縫均勻順直，樓梯踏步尺寸一致，無大小頭，斜面一條線，2m靠尺檢查平整度允許偏差小于4mm。c) 樓梯擋水線、掛落線、寬厚度一致，表面平整，顏色一致，陰陽角清晰明快不含糊。d) 樓梯欄桿、扶手：欄桿焊接牢固，焊疤處理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不彎曲，膩子批嵌密實， 油漆表面涂刷后無銹斑、焊渣，毛刺等。5.4.2.9 外墻a) 墻面平整無空鼓開裂，大墻