9月5日最新房產(chǎn)資訊推薦(二).doc

樅陽網(wǎng)9月5日最新房產(chǎn)資訊推薦（二）8月多地樓市現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲 一線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯9月3日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布全國(guó)百城房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示8月份100個(gè)城市新建住宅均價(jià)為10442元/平米，環(huán)比上漲0.92%，已是自2012年6月以來連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲。其中，北京、上海等一線城市成交量和房?jī)r(jià)漲幅明顯。在近期樓市“日光盤”頻現(xiàn)、房?jī)r(jià)上漲的背景下，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)“金九銀十”部分供應(yīng)一直不足的熱點(diǎn)城市可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)攀升局面。全國(guó)百城房?jī)r(jià)現(xiàn)15個(gè)月連漲一線城市漲幅明顯房?jī)r(jià)的變動(dòng)始終牽動(dòng)著每一位購(gòu)房者的心，剛剛過去的8月份全國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)?昨天，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布全國(guó)100個(gè)城市房?jī)r(jià)變動(dòng)指數(shù)，數(shù)據(jù)顯示，2013年8月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，自2012年6月以來連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)，其中71個(gè)城市環(huán)比上漲，29個(gè)城市環(huán)比下跌。其中，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為17871元/平方米，環(huán)比上月上漲1.49%，與上年同期相比上漲12.18%。該指數(shù)報(bào)告認(rèn)為，在部分城市供應(yīng)依然不足、政策面寬松、購(gòu)房者觀望情緒進(jìn)一步緩解等多重因素帶動(dòng)下，8月新開盤項(xiàng)目“日光”現(xiàn)象仍有出現(xiàn)，土地價(jià)格持續(xù)攀高，進(jìn)一步拉動(dòng)百城指數(shù)上漲。為此，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，分析數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，雖然8月份的房?jī)r(jià)漲幅程度縮小，但是住宅均價(jià)還是在上漲，而且上漲的動(dòng)力仍在。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從數(shù)據(jù)層面來看，以一線城市為代表的重點(diǎn)城市成交量的增加以及房?jī)r(jià)仍環(huán)比在上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺并且保持微漲。各地樓盤持續(xù)熱銷“日光盤”頻現(xiàn)近來，無論是老項(xiàng)目后期還是純新盤入市，都迎來火熱的銷售局面。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供給中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道的最新數(shù)據(jù)顯示，上周，北京大興區(qū)的純新盤眾美光合原筑推出56套房源吸引了逾400組客戶“搶房”;天宮院板塊的龍湖時(shí)代天街推出最后一棟大戶型住宅產(chǎn)品，也在開盤當(dāng)天售罄。另外，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，無論是以公園六號(hào)、眾美光合原筑為代表的剛需樓盤，還是龍湖時(shí)代天街、萬通天竺新新家園溪悅府等項(xiàng)目推出的大戶型改善型房源，意向購(gòu)房人數(shù)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了推出的房源數(shù)量，近期的市場(chǎng)熱度使得項(xiàng)目開盤即熱銷。與此同時(shí)，各地“日光盤”頻現(xiàn)，昨天南京晨報(bào)報(bào)道稱，在過去的一個(gè)多月里，南京多家樓盤開盤即“日光”，部分樓盤一房難求，引發(fā)了購(gòu)房人越來越明顯的焦慮。另據(jù)了解，8月份天津、青島、昆明等多個(gè)城市均出現(xiàn)樓盤開盤即售罄的現(xiàn)象。對(duì)此，張宏偉認(rèn)為，“日光盤”行情對(duì)于基本面正處于復(fù)蘇過程的樓市來講是一件利好的事情。但在這個(gè)特殊的市場(chǎng)階段表現(xiàn)出來的房?jī)r(jià)上漲而惶恐入市的買漲不買跌現(xiàn)象背后卻不合常理。樓市“日光盤”背后集聚著多重矛盾，這個(gè)矛盾多數(shù)與開發(fā)企業(yè)博弈調(diào)控政策以及未來政策面的走勢(shì)密切相關(guān)。“金九銀十”樓市有望出現(xiàn)量?jī)r(jià)攀升眼下，樓市進(jìn)入傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季，接下來的銷售量和房?jī)r(jià)將會(huì)呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)?聶梅生認(rèn)為，不能對(duì)當(dāng)前的房?jī)r(jià)形勢(shì)下最后的定論，她說：“九月份和十月份的數(shù)據(jù)很關(guān)鍵，所以現(xiàn)在對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)下定論還為時(shí)尚早，但是無論如何，今年房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)是正的，房?jī)r(jià)上漲的壓力和上漲的沖動(dòng)還是存在的?！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，整體來說，當(dāng)下樓市量?jī)r(jià)均居于高位，而開發(fā)商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下調(diào)控樓市的難度明顯加大。購(gòu)房者入市積極性非常高，大部分項(xiàng)目都能做到開盤當(dāng)日基本售罄，在“金九銀十”甚至有價(jià)格上漲加速的可能性。另外，中國(guó)指數(shù)研究院觀點(diǎn)認(rèn)為，展望即將到來的“金九銀十”，推盤量增加將緩解房?jī)r(jià)上漲壓力，但部分供應(yīng)一直不足的熱點(diǎn)城市可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)攀升局面，其調(diào)控政策可能進(jìn)一步升級(jí);另一方面，絕大多數(shù)城市供應(yīng)充足，品牌房企紛紛加大推盤，房?jī)r(jià)漲幅仍將在一定范圍以內(nèi)。鄂州多個(gè)樓盤無視規(guī)劃任意“長(zhǎng)高”“北京最牛空中別墅真算不上牛。我們這兒的房地產(chǎn)開發(fā)商完全不管政府規(guī)劃,批了十幾層蓋成三十幾層,更牛的直接在綠化帶上建別墅。蹊蹺的是,早就有市民舉報(bào),可執(zhí)法部門沒人管”8月底,法制日?qǐng)?bào)記者接到湖北省鄂州市民蔣先生電話,反映稱該市多個(gè)樓盤開發(fā)出現(xiàn)超規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)象,而規(guī)劃、城管等行政執(zhí)法部門卻放縱令其“長(zhǎng)成”。為核實(shí)情況,法制日?qǐng)?bào)記者赴實(shí)地進(jìn)行了調(diào)查?，F(xiàn)場(chǎng)探查商品房項(xiàng)目普遍“長(zhǎng)高”蔣先生投訴內(nèi)容涉及:湖北德立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的蓮花中央廣場(chǎng)住宅樓部分,其主要問題是樓層成倍“長(zhǎng)高”;湖北巨源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)的南國(guó)名門1-5號(hào)樓,其主要問題是存在未批先建、樓層長(zhǎng)高與綠化帶建成多棟別墅等現(xiàn)象;鄂州市永森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的竹林廣場(chǎng),其主要問題是樓層“長(zhǎng)高”;鄂州市金旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的中天大廈,其主要問題是樓層“長(zhǎng)高”影響周邊房屋使用。9月1日,法制日?qǐng)?bào)記者趕赴鄂州實(shí)地調(diào)查4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,并與鄂州市規(guī)劃管理局官方網(wǎng)站公布的項(xiàng)目規(guī)劃審批公示公布的圖紙進(jìn)行對(duì)照,發(fā)現(xiàn)蔣先生所說樓層普遍“長(zhǎng)高”情況基本屬實(shí)。蓮花中央廣場(chǎng)(住宅部分)的規(guī)劃審批圖顯示,該項(xiàng)目建筑最高層數(shù)是地上31層,其中2號(hào)、4號(hào)樓層數(shù)明顯低于其他5棟,分別為14層、16層。蓮花中央廣場(chǎng)住宅樓外墻是土黃色與深咖啡色搭配。法制日?qǐng)?bào)記者現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)數(shù)了2號(hào)樓與4號(hào)樓層數(shù),發(fā)現(xiàn)兩棟均是31層,其中土黃色28層、深咖啡色3層,與其他樓棟高度持平。在蓮花中央廣場(chǎng)售樓接待中心,售樓人員證實(shí),該項(xiàng)目住宅樓部分共7棟,“都是31層”。此外,南國(guó)名門1-5號(hào)樓均比審批公示樓層高出1層;竹林廣場(chǎng)的7號(hào)樓由27層變成32層,其屬于還建房的9號(hào)樓由24層變成33層;中天大廈的A棟與B棟均比審批公示樓層高出2層。除了不符合規(guī)劃要求,樓層“長(zhǎng)高”還引發(fā)購(gòu)房者與周邊居民不滿。記者了解到,目前已有購(gòu)房者因樓層違規(guī)加高問題,要求竹林廣場(chǎng)“退房”;因院墻距離、影響采光等問題,中天大廈與其緊鄰的邱家咀沿湖小區(qū)住戶已多次產(chǎn)生沖突。9月1日,法制日?qǐng)?bào)記者走進(jìn)南國(guó)名門小區(qū),發(fā)現(xiàn)左手邊就是蔣先生舉報(bào)的3棟獨(dú)體別墅,別墅黑色大門兩側(cè)張貼著紅色對(duì)聯(lián)。在別墅區(qū)對(duì)面1號(hào)樓,李師傅一家正忙著搬家?！斑@里是南國(guó)名門小區(qū),那些別墅早就建了?！崩顜煾嫡f。南國(guó)名門中3棟別墅所占位置,在鄂州市規(guī)劃管理局公布的規(guī)劃審批公示圖中顯示為空地、綠化帶。蔣先生還反映,南國(guó)名門項(xiàng)目2011年11月就已封頂,但直到2012年其規(guī)劃才獲批。法制日?qǐng)?bào)記者注意到,“南國(guó)名門1-5號(hào)樓規(guī)劃審批公示”顯示,項(xiàng)目規(guī)劃許可審批單號(hào)是鄂州城規(guī)字2012039,批準(zhǔn)日期2012年10月12日,審批單位是鄂州市規(guī)劃管理局。政府部門諸項(xiàng)目存在違法違規(guī)這些項(xiàng)目違規(guī)情況,政府主管部門是否知情?又采取了什么措施?9月2日,法制日?qǐng)?bào)記者分別到鄂州市規(guī)劃管理局、鄂州市城管局采訪。了解記者采訪主題后,鄂州市規(guī)劃管理局辦公室主任何仲斌找有關(guān)科室負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)此事。10分鐘后,何仲斌回復(fù)稱科室負(fù)責(zé)人與局領(lǐng)導(dǎo)均外出,將核實(shí)有關(guān)情況后回復(fù)。法制日?qǐng)?bào)記者隨后聯(lián)系上鄂州市規(guī)劃管理局局長(zhǎng)李全,他說自己在開市政府常務(wù)會(huì)。隨后,他通過手機(jī)短信的方式回答了記者的有關(guān)提問。李全稱,記者所說幾個(gè)項(xiàng)目建設(shè)情況,鄂州市規(guī)劃管理局進(jìn)行了鎖定,市政府也高度重視,正與市監(jiān)察局治工辦、城管局共同工作進(jìn)行查處。而對(duì)于這些項(xiàng)目是否存在違規(guī)情況,李全表示,開完會(huì)查實(shí)后予以反饋。今天下午接受記者電話采訪時(shí),李全證實(shí),蓮花中央廣場(chǎng)項(xiàng)目確實(shí)存在違法加層問題,目前市政府正牽頭有關(guān)部門予以調(diào)查核實(shí);竹林廣場(chǎng)、南國(guó)名門等也存在“加層”問題,但還要進(jìn)一步核實(shí)之后才能確定是否是違法建設(shè)。何仲斌則當(dāng)面向記者證實(shí),蓮花中央廣場(chǎng)項(xiàng)目2號(hào)、4號(hào)樓,該局批準(zhǔn)的規(guī)劃樓高分別是14層與16層。鄂州市城管局局長(zhǎng)杜昌奕表示,記者所說幾個(gè)項(xiàng)目突破規(guī)劃建設(shè)的情況存在,目前市政府也正在牽頭組織調(diào)查處理,最清楚情況的應(yīng)該是規(guī)劃局。杜昌奕表示,他上任之前,查處商品房項(xiàng)目違建問題均由規(guī)劃部門負(fù)責(zé);目前,政府正在協(xié)調(diào)出臺(tái)有關(guān)政策,擬將查處違法建設(shè)歸口城管部門負(fù)責(zé)。杜昌奕今年8月初就任鄂州市城管局局長(zhǎng)。公開資料顯示,鄂州市城管局前任局長(zhǎng)肖文斌因涉嫌工作違規(guī)受賄索賄于今年6月13日被鄂州市紀(jì)委“雙規(guī)”。根據(jù)知情人提供的信息,南國(guó)名門的獨(dú)棟別墅沒有取得任何規(guī)劃許可,按職責(zé)由城管部門負(fù)責(zé)查處。在向有關(guān)部門核實(shí)情況后,杜昌奕致電法制日?qǐng)?bào)記者,稱經(jīng)查南國(guó)名門3棟別墅確實(shí)沒有取得規(guī)劃許可,須經(jīng)規(guī)劃部門定性為違建并移交,城管部門才能依法查處。李全也證實(shí),南國(guó)名門的3棟別墅沒有辦理任何規(guī)劃許可證件。業(yè)內(nèi)人士“加層”罰的錢還沒賺的多9月2日上午,法制日?qǐng)?bào)記者分別給湖北德立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人張偉、鄂州市永森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人王賢銀、湖北巨源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司法定代表人楊在武等人聯(lián)系采訪事宜。事后,僅楊在武給予電話反饋。楊在武稱,該公司開發(fā)的南國(guó)名門不存在違建項(xiàng)目,“規(guī)劃局有一個(gè)違建名單,全市有60多家,但我們登記范圍內(nèi)的沒有違建”。對(duì)在綠化帶上建別墅的問題,楊在武解釋說,別墅是建在鳳凰街辦洋瀾村集體土地上,在公司進(jìn)場(chǎng)之前就已開發(fā)建設(shè),是公司與洋瀾村組“合作開發(fā)”,現(xiàn)在作為村組群眾活動(dòng)中心與辦公用房,“他們只是給了一部分辦公房交我們使用”。9月1日,在南國(guó)名門項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng),法制日?qǐng)?bào)記者并沒看到別墅外掛有洋瀾村委會(huì)的銘牌,倒是在一棟別墅門前停放著一輛紅色私家車。對(duì)項(xiàng)目是否存在未批先建情況,楊在武予以否認(rèn),他表示,項(xiàng)目是2012年初封頂。而前述證據(jù)顯示,南國(guó)名門1-5號(hào)樓規(guī)劃許可獲批日期是2012年10月12日。房產(chǎn)開發(fā)商突破規(guī)劃違法建設(shè)的情況,在鄂州是否普遍存在?楊在武所說60多家(房產(chǎn)公司)存在違建的情況是否屬實(shí)?李全表示,目前工作還在進(jìn)一步推進(jìn),具體多少家存在違建的情況自己不清楚,鄂州全市房地產(chǎn)開發(fā)整體是好的,但不排除有不顧規(guī)劃亂建設(shè)的情況。在鄂州市規(guī)劃管理局辦公室,記者碰到一名前來詢問公司第三期項(xiàng)目規(guī)劃修改進(jìn)展情況的工作人員。他所在的房地產(chǎn)開發(fā)公司,法定代表人是浙江籍。“加層在這邊很普遍,反正加個(gè)5層罰的錢還沒賺的多?！边@位房地產(chǎn)公司工作人員說,鄂州本地開發(fā)商不顧規(guī)劃肆意“加層”現(xiàn)象大家都心知肚明。房地產(chǎn)黃金投資時(shí)代已經(jīng)終結(jié)在深圳和朋友們聊天時(shí)有過這么一句話：“如果過去十年你沒有投資買房的話，不管你做什么行業(yè)，基本上你都是白打工了?！贝苏Z略顯夸張，但也八九不離十。過去十年里，看空中國(guó)房地產(chǎn)的投資者犯了方向性錯(cuò)誤。其間，不少所謂的“經(jīng)濟(jì)學(xué)家”長(zhǎng)篇累牘地發(fā)表看法，列舉看空的理由，回頭一看，全是貽笑大方，不知道他們是否有愧意。而在這個(gè)過程中，投資者如果真的做空中國(guó)房地產(chǎn)，更是悲劇。然而，上漲了二十年，尤其飛漲了近十年的中國(guó)房地產(chǎn)下一步會(huì)如何走?在開始討論這個(gè)問題之前，我們首先要搞清楚一個(gè)概念：投資房子與投資股票最重要的差別是流動(dòng)性。股票做錯(cuò)可以馬上認(rèn)輸，但是房子錯(cuò)了可能會(huì)承擔(dān)長(zhǎng)期的痛苦，所以看房子必須要有能力看清未來五年左右的趨勢(shì)。過去十年的房市如同一個(gè)超級(jí)牛市，巴菲特式的人物遍地皆是，沒有最強(qiáng)只有更強(qiáng)。但在跨入2013年下半年的今天，我們有必要翻過過去一切的成功，深入地重新思考中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步的走勢(shì)。讓我們來看看過去支撐房地產(chǎn)價(jià)格的因素未來是否還在?力度是否還有原來那么大?第一，央行還敢不敢繼續(xù)大規(guī)模印錢了?本質(zhì)上，貨幣超發(fā)是支持房地產(chǎn)市場(chǎng)超級(jí)牛市最大的“元兇”，房?jī)r(jià)不過是貨幣貶值的符號(hào)。眼下，被政府緊緊按住的肉蛋禽奶價(jià)格稍不留神就會(huì)飛漲。在這種局面下，筆者相信央行貨幣發(fā)行的規(guī)模速度不可能不被壓制。第二，我們還有沒有大的機(jī)會(huì)賺到大錢?改革開放三十年，客觀地說合法暴富的機(jī)會(huì)基本上都過了，2008年4萬億這一輪，你賺到就賺到了，賺不到往后也基本上沒有大的機(jī)會(huì)，今后相應(yīng)大規(guī)模去產(chǎn)能、去庫(kù)存的過程漫長(zhǎng)而痛苦。新一屆領(lǐng)導(dǎo)人“穩(wěn)增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)”經(jīng)濟(jì)口號(hào)也可以換句話說“為了想有更美好的明天就必須忍受當(dāng)前的困難”。所以下一階段全社會(huì)資金總量的“平衡以及微緊張”將會(huì)是常態(tài)，行業(yè)性財(cái)富的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)也會(huì)比較小。錢難掙了，基本生活的開支剛性卻很難降低，所以購(gòu)房的需求自然也會(huì)下滑。當(dāng)然，中國(guó)是一個(gè)大國(guó)，也是世界第二大經(jīng)濟(jì)體，不是說變就變的，但是還是那句話，房地產(chǎn)投資，至少需要往后看五年以上的趨勢(shì)。第三，地產(chǎn)商還愿不愿意激進(jìn)地拿地推房子?7月，土地市場(chǎng)有一個(gè)小現(xiàn)象，萬科以高價(jià)拿了一塊地，之后反復(fù)聲明萬科不當(dāng)?shù)赝酰@說明了什么?地產(chǎn)商謹(jǐn)慎了，經(jīng)過2008年驚嚇的地產(chǎn)商現(xiàn)在多數(shù)都想清楚了，活下去比什么都重要，去庫(kù)存、增持現(xiàn)金是主旋律，不可能瘋狂拿地，再瘋狂地為營(yíng)銷造勢(shì)。另一方面，如萬科、萬達(dá)、金地這樣的地產(chǎn)龍頭公司的國(guó)際化不要小看，雖是小動(dòng)作，卻有大含義。萬達(dá)計(jì)劃投資約10億美元在紐約建一座萬達(dá)酒店;萬科投資約1.4億美金收購(gòu)新加坡一個(gè)項(xiàng)目30%股權(quán)，投資1.75億美元與美國(guó)鐵獅門合作開發(fā)舊金山一個(gè)豪華公寓項(xiàng)目。王石說：“金融危機(jī)之后是赴美國(guó)投資的好機(jī)會(huì)，萬科在美國(guó)的新項(xiàng)目不愁銷路，中國(guó)的買家就占了40%?！笨梢韵胍幌?，海外項(xiàng)目如果很不錯(cuò)，這些大地產(chǎn)公司股東和老板們下一步會(huì)在哪里配更多的資源。第四，人口紅利的拐點(diǎn)還沒到嗎?試想，哪一個(gè)市場(chǎng)能夠承受獨(dú)生子女和房子代際轉(zhuǎn)移引起的雙重需求萎縮的打擊?要知道支撐美國(guó)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的主要?jiǎng)恿κ菓?zhàn)后“嬰兒潮”的后代，離開了人口因素，不需要談?wù)摰禺a(chǎn)。對(duì)于中國(guó)，大家公認(rèn)的人口紅利拐點(diǎn)是2016年前后，算算看也只有3年左右的時(shí)間了。第五，資金外流的因素。最近三年開始的大規(guī)模資金外流，方式很多，移民、對(duì)外投資、貿(mào)易方式、貪官外逃等。還有外資的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，包括美國(guó)高端制造業(yè)回流，低端轉(zhuǎn)移到東南亞和非洲，對(duì)沖基金降低新興市場(chǎng)資金配置比例等等。要注意到支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的FDI數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)的季度絕對(duì)值下降。如果你對(duì)這一點(diǎn)體會(huì)不深，那么請(qǐng)你站在紐約大都會(huì)博物館的臺(tái)階上或者站在溫哥華豪宅片區(qū)，查一查華人的比例就會(huì)深刻理解。要知道這部分人群的購(gòu)買力是數(shù)倍于普通人群的，而從中國(guó)流失的是長(zhǎng)期的購(gòu)買力。第六，你身邊有實(shí)力的朋友還會(huì)不會(huì)繼續(xù)買房了?現(xiàn)在買房子的人是什么人?千萬不要說剛需、自住需求可以支撐現(xiàn)在的房?jī)r(jià)。丈母娘需求支撐房?jī)r(jià)，開開玩笑可以，投資決策可千萬不能相信。全世界沒有哪個(gè)國(guó)家靠剛需可以維持高房?jī)r(jià)?！摆s走了投機(jī)和投資客的市場(chǎng)就是一只抽了骨頭的癩皮狗”。說了這么多，千萬別理解為房?jī)r(jià)馬上會(huì)掉下來，支撐的因素也很多，比如地方政府的土地財(cái)政;經(jīng)濟(jì)危急時(shí)刻可能會(huì)再一次推刺激房市計(jì)劃;銀行貸款70%抵押物是不動(dòng)產(chǎn)，銀行不會(huì)放任抵押物貶值;總體經(jīng)濟(jì)成功轉(zhuǎn)型后可能又一輪高速增長(zhǎng)等等。而筆者的結(jié)論是，房子具備實(shí)用和投資的雙重屬性，過去十年中國(guó)房產(chǎn)投資的金融屬性已被表現(xiàn)得淋漓盡致。筆者個(gè)人對(duì)未來是房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)是看空的。對(duì)買房子要住的人，不必太在乎投資屬性，只要你需要，又買得起，那就隨時(shí)上車。但房子作為中國(guó)普通老百姓能夠參與、還能夠根本性改變個(gè)人財(cái)富狀況的黃金投資時(shí)代已經(jīng)過去了，雖然不一定馬上下跌，但是趨勢(shì)要看清楚，別把頭部的震蕩誤解成趨勢(shì)性上漲。 樅陽在線8月廣州房?jī)r(jià)暴跌2000元?專家稱樓盤“被降價(jià)”主因是限價(jià)、限簽以及“雙合同”泛濫廣州房?jī)r(jià)一個(gè)月暴跌2000元/平方米?根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，8月份廣州十區(qū)兩市均價(jià)“應(yīng)聲回落”跌破1.2萬元/平方米，創(chuàng)下今年以來樓價(jià)最低點(diǎn)，跌幅14.3%。但方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志就指出，隨著政府采取限價(jià)、限簽等措施以及“雙合同”泛濫，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)實(shí)際上越發(fā)“不靠譜”，樓盤“被降價(jià)”。8月樓價(jià)環(huán)比跌幅高達(dá)14.3%自“新國(guó)五條”細(xì)則實(shí)施以來，廣州官方公布的房?jī)r(jià)在7月份首次出現(xiàn)上漲，但很快8月全市均價(jià)就齊齊回落。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，8月廣州十區(qū)兩市網(wǎng)簽均價(jià)創(chuàng)下今年新低，僅為11926元/平方米，環(huán)比下降了1992元/平方米、跌幅14.3%，同比跌幅1.3%。如果扣除增城、從化兩市，8月份廣州十區(qū)共網(wǎng)簽4015套單位，環(huán)比下跌10.3%;十區(qū)網(wǎng)簽價(jià)為14835元/平方米，環(huán)比下跌10.2%。成交量方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月廣州十區(qū)兩市共網(wǎng)簽7261套一手住宅，環(huán)比大幅上漲約15.7%，總數(shù)與今年6月成交量基本持平;但與去年同期7899套相比，同比下跌了近8.1%。從網(wǎng)簽面積看，8月份網(wǎng)簽面積為769430平方米，環(huán)比上升4.4%，同比則大幅下跌13.6%，主要原因在于8月成交量集中在主推中小戶型的剛需盤。成交量前十樓盤8個(gè)樓價(jià)在萬元以下從成交區(qū)域分布看，8月份外圍區(qū)域表現(xiàn)搶眼，據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)外圍新四區(qū)兩市網(wǎng)簽成交量共有6278套，環(huán)比大幅增長(zhǎng)了17.3%;但網(wǎng)簽均價(jià)同樣創(chuàng)下今年新低，今年來首度跌破萬元僅為9748元/平方米，環(huán)比降幅約14%。而在8月份成交量排名前十的樓盤中，清一色是來自中心六區(qū)以外的剛需盤，其中網(wǎng)簽價(jià)低于1萬元/平方米的樓盤占據(jù)8席，無一樓盤網(wǎng)簽價(jià)超過2萬元/平方米。前十名樓盤總成交量高達(dá)3234套，占全市總成交量的44.5%。增城8月份成交量環(huán)比猛增約77.7%，共網(wǎng)簽2637套單位，而在成交量前十的樓盤中，來自增城的樓盤占據(jù)半壁江山，其中8月中旬碧桂園鳳凰城推出1000余套剛需新貨受到買家熱捧，當(dāng)月網(wǎng)簽量即突破500套，排名全市第一。而中心六區(qū)在8月成交量?jī)H為983套，比7月份增加61套。分析業(yè)內(nèi)人士稱官方房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)不靠譜在全市均價(jià)下跌背景下，各區(qū)樓價(jià)也難以幸免。據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份全市僅有花都一區(qū)樓價(jià)出現(xiàn)輕微上漲，其余各區(qū)均價(jià)則有不同程度下降。以南沙區(qū)為例，在南沙新區(qū)將滿1周年的背景下，此前官方公布樓價(jià)連跌五個(gè)月、7月份均價(jià)為9207元/平方米。而根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份南沙網(wǎng)簽價(jià)再度回落，僅為9090元/平方米;與一年前南沙樓價(jià)8653元/平方米相比，漲幅僅有5%。數(shù)據(jù)顯示，南沙目前在售的20個(gè)樓盤中，均價(jià)在1萬元/平方米以上樓盤僅有4個(gè)。但實(shí)際上，僅從開發(fā)商報(bào)價(jià)上看，南沙均價(jià)在1萬元/平方米以上的樓盤約占半數(shù)。樓盤采用“雙合同”手段拉低網(wǎng)簽價(jià)情況正在泛濫。在高價(jià)盤成交方面，8月廣州全市的網(wǎng)簽量也明顯收緊，其中網(wǎng)簽均價(jià)超過35000元/平方米的樓盤僅網(wǎng)簽78套，超過40000元/平方米的樓盤僅網(wǎng)簽34套單位，而在7月份，單是網(wǎng)簽價(jià)過40000元/平方米的樓盤，網(wǎng)簽量就高達(dá)89套。對(duì)于8月份樓價(jià)出現(xiàn)如此大的跌幅，方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為這完全是官方數(shù)據(jù)失真所導(dǎo)致?！案邇r(jià)盤不發(fā)預(yù)售證，發(fā)了預(yù)售證又不讓網(wǎng)簽，能網(wǎng)簽的很多又是搞毛坯房+裝修兩套合同，所以才導(dǎo)致房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出現(xiàn)了如此大的降幅?！编嚭浦颈硎?，官方房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)不靠譜，市場(chǎng)上的實(shí)際房?jī)r(jià)普遍在微漲。消滅“鬼城”不能就靠媒體炮轟近日，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些城市在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中熱衷于造“新城”，動(dòng)輒規(guī)劃數(shù)十平方公里的新區(qū)、新城。不可否認(rèn)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程使更多人享受到城市生活的便利。然而，由于缺乏合理規(guī)劃，不少“新城”成為“空城”。房地產(chǎn)泡沫蔓延的風(fēng)險(xiǎn)、土地資源浪費(fèi)的陰影、過分依賴土地財(cái)政的隱憂，也漸漸浮現(xiàn)。去年以來，有關(guān)“鬼城”的報(bào)道突然增多，最近幾乎每天都能看到。“鬼城”不僅涉及的城市越來越多，而且涉及的問題也越來越多。去年，媒體主要聚焦鄂爾多斯等少數(shù)幾個(gè)三四線城市，如今，“鬼城”現(xiàn)象“遍地開花”，據(jù)說還有144個(gè)地級(jí)市規(guī)劃建200余新城新區(qū)。而且，從今天媒體對(duì)“鬼城”調(diào)查情況來看，發(fā)現(xiàn)的問題越來越多。遺憾的是，除了國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心調(diào)研過“鬼城”現(xiàn)象外，似乎不見其他部門對(duì)各地“鬼城”進(jìn)行過明查暗訪，只有媒體對(duì)“鬼城”現(xiàn)象進(jìn)行持續(xù)調(diào)查和批評(píng)。顯然，“鬼城”現(xiàn)象不僅與發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心職能有關(guān)，還與住建、國(guó)土、金融、財(cái)稅等部門的職能有關(guān)。如果相關(guān)部門不調(diào)查不干預(yù)，恐怕“鬼城”現(xiàn)象潛伏的危機(jī)更多更大。首先，“鬼城”加劇了樓市泡沫。從“房?jī)r(jià)收入比”等指標(biāo)來考量，很多城市尤其是一二線城市的房?jī)r(jià)本來就含有不少泡沫需要擠出，如果再算上各地“鬼城”，樓市泡沫更多更大。調(diào)研顯示，一些城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目空置率達(dá)40%-60%，有些中西部城市的項(xiàng)目空置率更高達(dá)70%-80%。面對(duì)如此高的房屋空置率，房地產(chǎn)相關(guān)主管部門還能坐得住?其次，“鬼城”加劇土地資源浪費(fèi)。我國(guó)人多地少，土地資源本來就很緊張，因此，既要嚴(yán)守18億畝這條耕地“紅線”，又要遏制開發(fā)商囤地。然而，有關(guān)部門卻忽略了另一種浪費(fèi)土地資源的方式大造新城濫建新區(qū)。如果說開發(fā)商囤地是以土地長(zhǎng)草的方式浪費(fèi)土地，而“鬼城”則是土地以長(zhǎng)房子的方式浪費(fèi)土地。這種資源浪費(fèi)顯然帶來的損失是巨大的，國(guó)土部門不能沉默。其三，“鬼城”加劇財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)改委主任徐紹史日前指出，財(cái)政收支矛盾突出，金融領(lǐng)域潛在風(fēng)險(xiǎn)增加。顯然，這兩個(gè)問題都與“鬼城”有很大關(guān)系。由于很多“鬼城”的建設(shè)資金來自于銀行貸款，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。由于地方政府先期要進(jìn)行一定投入，增加了債務(wù)負(fù)擔(dān)?？梢哉f，一旦“鬼城”現(xiàn)象繼續(xù)蔓延，相關(guān)領(lǐng)域就有可能出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。另外，“鬼城”還制約著下一步新型城鎮(zhèn)化的推行。新型城鎮(zhèn)化是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動(dòng)、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化。而已經(jīng)建成的“鬼城”，能否實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城互動(dòng)、節(jié)約集約很可疑，因?yàn)楹芏嗟胤疆?dāng)初建設(shè)“鬼城”時(shí)，根本就沒有考慮到產(chǎn)業(yè)支撐，否則，今天就不會(huì)有“鬼城”。即使新型城鎮(zhèn)化圍繞“鬼城”進(jìn)行，效果也很難說?！肮沓恰睅淼姆N種隱憂，必須引起有關(guān)部門高度重視。目前，主要是媒體在“炮轟”“鬼城”，還不見官方有實(shí)質(zhì)動(dòng)作，但很顯然，僅靠媒體“炮轟”作用很有限，因?yàn)槊襟w不是職能部門，也不是改革主導(dǎo)者。相關(guān)部門要么根據(jù)各自職能“對(duì)癥下藥”，要么是“聯(lián)合作戰(zhàn)”，總之要把消滅“鬼城”作為當(dāng)前及今后一段時(shí)間的工作重點(diǎn)。種種跡象顯示，“鬼城”出現(xiàn)的根源在于土地財(cái)政、GDP和政績(jī)考核。換言之，既要從房地產(chǎn)、金融等角度消滅“鬼城”，更要從土地財(cái)政、GDP、政績(jī)考核等角度消滅“鬼城”。據(jù)悉，中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃將在年內(nèi)出臺(tái)。筆者以為，指望這樣的規(guī)劃來消滅“鬼城”也不現(xiàn)實(shí)，必須打造制度籠子，把地方政府建設(shè)“鬼城”的土地、規(guī)劃等相關(guān)審批權(quán)以及借債權(quán)關(guān)進(jìn)籠子。 樅陽城北閃耀“大時(shí)代”萬達(dá)商圈呼之欲出8月19日，在彭博全球億萬富翁排行榜的最新一期榜單中，中國(guó)最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大連萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林以142億美元身家成為內(nèi)地新首富，較第二位的娃哈哈集團(tuán)創(chuàng)始人宗慶后的財(cái)富高出32億美元。從去年80億美元左右的身家，到今年一躍至142億美元，彭博億萬富翁排行榜分析，王健林抓住了城市化和文化消費(fèi)的趨勢(shì)，而在其文化產(chǎn)業(yè)鏈條中，院線收益最為可觀。早在今年3月，萬達(dá)競(jìng)得北部軟件園地塊終于挺進(jìn)杭州，正式開發(fā)杭州首個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)。這個(gè)總建筑面積約36萬平方米的大型城市綜合體，參照萬達(dá)一向的雷厲風(fēng)行，最新消息稱已將開業(yè)時(shí)間窗鎖定在明年年底，即將填補(bǔ)城北大型商業(yè)多年來的空白困局。一時(shí)之間，城北為之沸騰，“萬達(dá)商圈”這一全新概念也由此應(yīng)運(yùn)而生，并在業(yè)內(nèi)外迅速風(fēng)行。150萬方大型商住區(qū)迅速崛起 萬達(dá)廣場(chǎng)生逢其時(shí)獲強(qiáng)大支撐“萬達(dá)商圈”概念之所以能夠迅速推進(jìn)并獲市場(chǎng)認(rèn)可，自非空穴來風(fēng)，而有其深厚淵源和背景支撐。以萬達(dá)25年的快速開發(fā)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，萬達(dá)每進(jìn)入一片城區(qū)，就會(huì)形成一個(gè)“萬達(dá)商圈”，通常為以萬達(dá)廣場(chǎng)為中心的5公里半徑范圍。而從杭州的城市發(fā)展進(jìn)程來看，萬達(dá)的進(jìn)入時(shí)間雖不算早，但卻正逢外來大鱷集體挺進(jìn)、本地豪強(qiáng)或深耕或外拓以及一個(gè)逾百萬平方米的大型居住片區(qū)開始崛起。城北正在迎來屬于它的閃耀“大時(shí)代”，杭州萬達(dá)廣場(chǎng)可謂生逢其時(shí)。城市在放大，區(qū)域在生長(zhǎng)，隨著杭州交通狀況的日漸擁堵，以及品牌商業(yè)綜合體、商務(wù)綜合體的紛紛出現(xiàn)，近年來多點(diǎn)多中心區(qū)域生活方式成為未來必然發(fā)展趨勢(shì)的局面日漸清晰。同時(shí)，這一兩年來，城北板塊也從原先的純剛需板塊慢慢進(jìn)階至多元化板塊，改善型樓盤不在少數(shù)，大鱷豪強(qiáng)們的前赴后繼涌入也進(jìn)一步說明它們對(duì)城北未來的信心和認(rèn)可度。讓我們來回顧一下品牌開發(fā)商們?nèi)ツ曛两竦某潜甭窂健?012年7月，萬科未逢對(duì)手抄底撿漏，直接拿下今時(shí)已兩度熱銷的北宸之光，折合樓面價(jià)僅4430元/平方米。此后，城北新一輪土地大戰(zhàn)拉開序幕。2012年11月，濱江集團(tuán)以16.6億元總價(jià)包攬城北勾莊姐妹地塊，折合樓面地價(jià)6256元/平方米，跟北宸之光僅一路之隔，開發(fā)產(chǎn)品為萬家系新丁萬家名城。2013年2月，融科智地經(jīng)89輪苦戰(zhàn)后拿下余政儲(chǔ)出201276號(hào)地塊，折合樓面地價(jià)8302元/平方米。彼時(shí)，萬達(dá)將進(jìn)城北的消息已在瘋傳，地價(jià)也因此應(yīng)聲上漲，資深房產(chǎn)評(píng)論人丁建剛評(píng)價(jià)稱，“8302元/平方米在這一區(qū)域可謂天價(jià)”。萬達(dá)集團(tuán)3月重磅進(jìn)入以后，今年5月，萬通和越秀分別經(jīng)過逾40輪鏖戰(zhàn)各下一城，樓面地價(jià)雙雙突破9000元/平方米，越秀所拿地塊更是高達(dá)9600元/平方米，再創(chuàng)勾莊區(qū)塊地價(jià)新高。一個(gè)全新的逾百萬方大型居住區(qū)已然成形，再加上距離萬達(dá)更近、地處拱墅的方正御星、德信曉宸和華盛達(dá)閱城，一個(gè)約150萬方的大型商住區(qū)迅速崛起。而無論是北宸之光和曉宸的先后首開、加推以及熱銷售罄，還是區(qū)域內(nèi)所有樓盤銷售時(shí)的言必稱萬達(dá)廣場(chǎng)，都進(jìn)一步印證了購(gòu)房者們對(duì)城北的認(rèn)可，夯實(shí)了萬達(dá)在板塊內(nèi)不可取代的地位住宅大腕很多，但商業(yè)地產(chǎn)大腕只有萬達(dá)一個(gè)，同時(shí)，萬達(dá)廣場(chǎng)20-24個(gè)月的快速開發(fā)周期也給購(gòu)房者們吃下了定心丸，等到兩年后樓盤交房，萬達(dá)廣場(chǎng)早已開業(yè)等著你。有萬達(dá)前期成功模式作引擎杭州萬達(dá)廣場(chǎng)將一舉超越之前項(xiàng)目有如此大批量居住人口作依托，有萬達(dá)廣場(chǎng)成功開發(fā)模式作支撐，“萬達(dá)商圈