房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制培訓(xùn)課件.ppt

房地產(chǎn)經(jīng)營負(fù)責(zé)人培訓(xùn)課程2012年3月呼和浩特 第八講房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制 1 編制成本管理規(guī)劃 2 確定成本管理的對象 3 費用比較與投資偏差分析 4 有效利用工程價款結(jié)算方法 5 重視工程變更工作 6 認(rèn)真做好成本核實與總結(jié)工作 成本管理的參加者 主要有開發(fā)企業(yè) 承包商 監(jiān)理單位 設(shè)計單位等 項目開發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容 1 項目策劃階段 2 設(shè)計階段 3 施工階段的成本管理 4 項目銷售階段的成本管理 項目成本管理方法 房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理 3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理主要問題 缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系無法準(zhǔn)確掌握項目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本設(shè)計變更 現(xiàn)場簽證難以有效控制超合同付款時有發(fā)生難以實時了解大量工程合同的執(zhí)行進(jìn)度難以精確制定資金計劃缺乏對成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析難以及時追蹤各類材料的價格變動及應(yīng)用狀況缺乏對供應(yīng)商的全面管理 4 房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理 1理念與方法2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成3房地產(chǎn)開發(fā)項目責(zé)任成本管理4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點5總結(jié) 5 房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢資源競爭資本競爭管理競爭 向管理要效益 管理規(guī)范化 法制日趨健全 消費者日趨成熟 企業(yè)規(guī)模發(fā)展 1理念與方法 1理念與方法 6 房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭 進(jìn)而成為成本管理的競爭 1理念與方法 7 房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力 企業(yè)運營能力 各專業(yè)的管理能力 專業(yè)間的集成能力 具體項目操作能力 企業(yè)綜合管理能力 成本管理能力 聚 焦 體 現(xiàn) 1理念與方法 8 目標(biāo)成本管理責(zé)任成本管理動態(tài)成本管理 房地產(chǎn)項目全成本管理 核心體系 1理念與方法 9 如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全過程成本管理 目標(biāo)成本 責(zé)任成本 動態(tài)成本 后評估和反饋 10 相關(guān)概念 品牌 品質(zhì) 質(zhì)量等 品味 風(fēng)格 布局 配套等 品行 售后 物業(yè)管理等 產(chǎn)品型 贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì) 特點是房價差異性大 產(chǎn)品差異性大 對項目檔次定位 開發(fā)節(jié)奏的把握要求較高 成本型 贏利主要靠對建安成本的控制 特點是房價差異性較小 產(chǎn)品差異性小 對項目的建安成本控制要求較高 11 目標(biāo)成本 項目的目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的 在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標(biāo) 是項目成本的控制線 責(zé)任成本 在 成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中 誰來做 做什么 的問題 是成本管理體系架構(gòu)在部門職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實 動態(tài)成本 是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果 基本概念 1理念與方法 12 項目盈利目標(biāo) 1理念與方法 13 新項目發(fā)展 規(guī)劃設(shè)計 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 施工組織與材料采購 竣工結(jié)算 成本估算 目標(biāo)成本測算一 目標(biāo)成本測算二 目標(biāo)成本 動態(tài)成本 結(jié)算成本分析 目標(biāo)成本形成 目標(biāo)成本執(zhí)行 目標(biāo)成本的形成過程 1理念與方法 14 立項 施工 規(guī)劃設(shè)計 招標(biāo) 竣工結(jié)算 簽約 銷售及物業(yè)管理 盈利總目標(biāo) 房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成 土地成本行政費用設(shè)計費招標(biāo)費用建安費用財務(wù)費用租售費用 管理費用 成本是一系列經(jīng)營活動的疊加 1理念與方法 15 目標(biāo)成本管理中經(jīng)常遇到的問題 1 目標(biāo)成本合理嗎 2 動態(tài)成本信息為什么失真 A 目標(biāo)估計不足 B 目標(biāo)剛性不足 C 目標(biāo)與實際脫節(jié) A 信息歸集不及時 B 信息反饋失控 1理念與方法 16 動態(tài)成本 未結(jié)算合同 已結(jié)算合同 非合同性成本 待發(fā)生成本 動態(tài)成本構(gòu)成 1理念與方法 17 PDCA 1理念與方法 18 如何實現(xiàn)動態(tài)成本控制 以合同管理為中心抓住三條主線 動態(tài)成本 實際發(fā)生成本 實付成本 動態(tài)成本 反映任意時段項目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布 實際發(fā)生成本 指的是項目當(dāng)前已審定的工程量 與 動態(tài)成本 對比可反映出項目整體進(jìn)度 實付成本 指的是實際已支付的款項 與 實際發(fā)生成本 對比反映出款項的支付進(jìn)度 包括應(yīng)付 實付的情況 建立成本分析預(yù)警機制建立成本分析預(yù)警制度建立成本臺帳充分借助信息化手段 19 1理念與方法 動態(tài)成本相關(guān)報表的例子 目標(biāo)成本控制責(zé)任書 成本費用計劃表 月成本費用報表 成本費用記錄臺帳 項目動態(tài)成本記錄表 成本預(yù)警通知書 目標(biāo)成本調(diào)整申報表 工程總進(jìn)度計劃表 工程進(jìn)度月報表 工程進(jìn)度與付款臺帳 分部分項工程量明細(xì)臺帳 分部分項工程造價分析臺帳 甲供材料進(jìn)度月報表 甲供材料進(jìn)度與付款臺帳 甲供材料供應(yīng)明細(xì)臺帳 20 責(zé)任成本管理通過確定責(zé)任主體和評價部門 通過技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定 執(zhí)行和考核 來保證整體成本的合理性和先進(jìn)性 責(zé)任成本管理要素 1 責(zé)任范圍 2 責(zé)任人 3 評價標(biāo)準(zhǔn) 4 評價人 責(zé)任成本管理 1理念與方法 21 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 22 房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 土地成本 約占項目總成本的30 35 左右 前期費用 約占項目總成本的2 3 左右 工程成本 約占項目總成本的50 55 左右 營銷成本 約占項目總成本的5 8 左右 管理成本和財務(wù)成本工程成本 營銷成本是項目開發(fā)過程中成本控制的重點 23 尤以工程成本為重 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 從房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本結(jié)構(gòu)中看 關(guān)鍵是控制土地成本和建造成本的變化 以及銷售成本的有效性 24 10 3 30 5 10 17 4 4 5 4 5 5 5 77 5 68 5 30 社區(qū)配套 市政建設(shè) 工程建設(shè) 材料采購 其他費用 市場費用 銷售費用 基本利潤 環(huán)境因素 設(shè)計因素 品牌因素 建造成本38 5 項目收益率22 5 銷售成本9 土地成本30 土地轉(zhuǎn)讓 59 41 彈性成本和利潤 剛性成本和利潤 資料來源 其他顧問公司報告 未加財務(wù)成本與管理費用 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 案例分析 萬科如是說 我們的成本在本行業(yè)中占有優(yōu)勢 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 25 成本有哪八大類 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 26 成本八大類 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 27 2 2光明城市成本簡介 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 28 光明城市成本簡介 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 29 成本科目基本組成 二級科目 四 五個 一 土地獲得價款1 政府地價及相關(guān)費用2 合作款項3 紅線外市政設(shè)施4 拆遷補償費二 開發(fā)前期準(zhǔn)備費1 勘察設(shè)計費2 報批報建增容費3 三通一平費4 臨時設(shè)施費 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 30 成本科目基本組成 三 主體建筑工程費1 基礎(chǔ)工程2 結(jié)構(gòu)及粗裝修3 門窗工程4 公共部位裝修5 室內(nèi)裝修四 主體安裝工程費1 室內(nèi)水曖氣電2 設(shè)備及安裝費3 弱電工程 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 31 成本科目基本組成 五 社區(qū)管網(wǎng)工程費1 室外給排水系統(tǒng)4 室外高低壓線路2 室外采暖系統(tǒng)5 室外智能化系統(tǒng)3 室外燃?xì)庀到y(tǒng)6 其它六 園林環(huán)境費2 綠化建設(shè)費5 圍墻建造費3 建筑小品6 室外照明4 道路廣場建造費7 室外零星工程 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 32 2 3成本科目基本組成 七 配套設(shè)施費1 游泳池5 地下室2 會所6 行政管理及設(shè)區(qū)服務(wù)3 幼兒園7 市政用房4 學(xué)校八 開發(fā)間接費1 工程管理費3 營銷設(shè)施建造費2 資本化利息4 物業(yè)完善費5 不可預(yù)見費 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 33 成本科目基本組成 一 土地獲得價款1 政府地價及相關(guān)費用 土地出讓金 契稅4 3 紅線外市政設(shè)施 大市政配套費105元 M2 河西市政配套費110元 M2 三級 四級科目 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 34 成本科目基本組成 二 開發(fā)前期準(zhǔn)備費1 勘察設(shè)計費 勘察丈量費 下設(shè)五 十個子目商品房測繪 初勘 詳勘 施工驗線 竣工測量 日照分析等 規(guī)劃設(shè)計費 下設(shè)五 十個子目交通分析 概念設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計 施工圖設(shè)計 室外自來水管道設(shè)計 小區(qū)配電工程設(shè)計 環(huán)境設(shè)計等2 報批報建費 報批報建費 下設(shè)二十個子目政府綜合報建 人防異地建設(shè) 白蟻防治 圖紙審查 新墻體材料保證金 散裝水泥保證金 工程招標(biāo)管理費 項目環(huán)境影響測評 消防檢測 房屋交易手續(xù) 商品房價格認(rèn)證 房屋面積測量等等 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 35 成本科目基本組成 2 報批報建費 增容費 下設(shè)五 十個子目水增容費 住宅 商業(yè) 煤氣增容費 三通一平費 下設(shè)三個子目臨時道路 臨時用電 臨時用水 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 36 成本科目基本組成 三 主體建筑工程費1 基礎(chǔ)工程費 土方 護(hù)坡掛網(wǎng)噴漿 深攪樁止水 鉆孔灌注樁支護(hù) 木樁等 工程樁 樁基檢測 降水2 結(jié)構(gòu)與粗裝修3 門窗工程 單元門 入戶門 防火門 防火卷簾門 窗 陽臺門 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 37 成本科目基本組成 三 主體建筑工程費4 公共部位裝修 大堂精裝修 架空層 地下室大堂 電梯廳精裝修 單元入口 樓梯間 外墻 涂料 面磚 頁巖磚 花崗巖 鋁合金花鉓等5 室內(nèi)裝修 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 38 成本科目基本組成 四 主體安裝工程費 室內(nèi)水暖氣電施工費用 PVC管 電纜 配電箱戶內(nèi)箱 開關(guān) 插座等 設(shè)備及安裝費電梯 通風(fēng) 消防系統(tǒng) 弱電系統(tǒng)防盜 對講系統(tǒng) 三表遠(yuǎn)傳 有線電視 電話 多媒體箱 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 39 成本科目基本組成 五 社區(qū)管網(wǎng)費室外給排水系統(tǒng) 室外給水 雨污水 室外消防室外燃?xì)庀到y(tǒng) 管道系統(tǒng) 調(diào)壓站室外電器及高低壓設(shè)備 高低壓配電設(shè)備及安裝 室外強電管道及敷設(shè) 室外弱電管道埋設(shè)室外智能化系統(tǒng) 停車管理系統(tǒng) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng) 周界紅外防越 小區(qū)門禁系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 電子信息公告系統(tǒng) 前景音樂廣播系統(tǒng) 人工湖電子提示系統(tǒng) 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 40 成本科目基本組成 六 園林環(huán)境費1 綠化建設(shè)費2 建筑小品3 道路廣場建造費4 圍墻建造費5 室外照明6 室外零星設(shè)施七 配套設(shè)施費會所 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)與粗裝修 安裝費 室內(nèi)精裝修 鋁合金門窗 外墻裝修 花崗巖 涂料 面磚等 41 成本科目基本組成 七 配套設(shè)施費幼兒園 光明無學(xué)校 光明無地下室 結(jié)構(gòu)與粗裝修 安裝費 人防設(shè)備費 車擋及仃車位行政管理及社區(qū)服務(wù) 基礎(chǔ)費用 結(jié)構(gòu)與粗裝修 安裝費 室內(nèi)精裝修市政公用房 基礎(chǔ)費用 結(jié)構(gòu)與粗裝修 安裝費 室內(nèi)精裝修八 開發(fā)間接費工程管理費 工程監(jiān)理費 預(yù)結(jié)算編審費 行政費用 施工獎金 工程質(zhì)量監(jiān)督費 安全監(jiān)督費 工程保險費 工程細(xì)部檢查費 七 配套設(shè)施費幼兒園 學(xué)校 地下室 結(jié)構(gòu)與粗裝修 安裝費 人防設(shè)備費 車擋及仃車位行政管理及社區(qū)服務(wù) 基礎(chǔ)費用 結(jié)構(gòu)與粗裝修 安裝費 室內(nèi)精裝修市政公用房 基礎(chǔ)費用 結(jié)構(gòu)與粗裝修 安裝費 室內(nèi)精裝修八 開發(fā)間接費工程管理費 工程監(jiān)理費 預(yù)結(jié)算編審費 行政費用 施工獎金 工程質(zhì)量監(jiān)督費 安全監(jiān)督費 工程保險費 工程細(xì)部檢查費 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 42 成本科目基本組成 八 開發(fā)間接費資本化利息營銷設(shè)施建造費 接待廳及銷售辦公室裝修費 樣板間費用 示范景觀帶費物業(yè)完善費不可預(yù)見費 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 43 責(zé)任成本管理 3房地產(chǎn)開發(fā)項目責(zé)任成本管理 44 3房地產(chǎn)開發(fā)項目責(zé)任成本管理 責(zé)任成本體系通過確定責(zé)任主體和評價部門 通過技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定 執(zhí)行和考核 來保證整體成本的合理性和先進(jìn)性 責(zé)任成本管理體系要素 1 責(zé)任范圍 2 責(zé)任人 3 評價標(biāo)準(zhǔn) 4 評價人責(zé)任成本體系建立目的 令全員實施自覺的成本管理行為 3房地產(chǎn)開發(fā)項目責(zé)任成本管理 45 責(zé)任成本的落實 責(zé)任主體責(zé)任內(nèi)容責(zé)任控制要點責(zé)任履行評價責(zé)任狀 書 責(zé)任成本的分配最終落實到了項目開發(fā)計劃以及各部門工作計劃中 加入時間 質(zhì)量 價值 責(zé)任人等要素 3房地產(chǎn)開發(fā)項目責(zé)任成本管理 46 建立合理的目標(biāo)成本將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本將成本控制落實到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中量化評估體系成本考核與績效管理 責(zé)任成本管理的總體思路 3房地產(chǎn)開發(fā)項目責(zé)任成本管理 47 如何建立項目責(zé)任成本體系 責(zé)任成本 回答的是在 成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中 誰來做 做什么 的問題 是成本管理體系架構(gòu)在部門職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實 責(zé)任成本體系 包含以下要素 即責(zé)任主體 責(zé)任范圍 考核指標(biāo)和評價部門 責(zé)任主體 按照房地產(chǎn)開發(fā)項目拓展論證 規(guī)劃設(shè)計 工程施工 銷售客服等職能部門確定相應(yīng)的責(zé)任主體 并明確在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門和配合部門 責(zé)任范圍 建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門 建造成本以外按成本項目劃分責(zé)任范圍 考核指標(biāo) 以定量指標(biāo)為主 反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項目成本特性 單一反饋指標(biāo)高低并不能如實反映成本理性 評價部門 及時計算并提供反饋指標(biāo) 在各部門發(fā)表自我評價的基礎(chǔ)上 就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟合理 是否符合成本管理宗旨 發(fā)表評價意見 并形成系統(tǒng)的項目責(zé)任成本分析報告 48 3房地產(chǎn)開發(fā)項目責(zé)任成本管理 項目經(jīng)理部 工程進(jìn)度 質(zhì)量 工程材料部 供應(yīng)商管理與技術(shù)方案 設(shè)計研發(fā)部 設(shè)計圖紙財務(wù)計統(tǒng)部 財務(wù)核算經(jīng)營銷售部 人力資源部 組織架構(gòu) 職能分工 預(yù)決算部 成本管理部 審計核算部 對工程項目的全過程進(jìn)行成本管理 對可控成本 變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控 保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi) 責(zé)任體系前提 3房地產(chǎn)開發(fā)項目責(zé)任成本管理 49 萬達(dá)成本控制部 成本目標(biāo)組 招標(biāo)合約組 過程控制組 集中采購組 指導(dǎo)檢查組 例成本管理架構(gòu) 萬達(dá) 3房地產(chǎn)開發(fā)項目責(zé)任成本管理 50 成本管理架構(gòu) 3房地產(chǎn)開發(fā)項目責(zé)任成本管理 51 實施要點 總經(jīng)理 成本部 配合部門 主體部門 責(zé)任成本考核報告 責(zé)任成本管理辦法 成本階段性目標(biāo) 責(zé)任成本管理辦法 牽頭 組織 討論 形成 普及 執(zhí)行 實現(xiàn) 制定 定期考核 公布 3房地產(chǎn)開發(fā)項目責(zé)任成本管理 52 某標(biāo)桿企業(yè)責(zé)任成本體系表 53 3房地產(chǎn)開發(fā)項目責(zé)任成本管理 主要內(nèi)容 1 要素概括 3房地產(chǎn)開發(fā)項目責(zé)任成本管理 54 主要內(nèi)容 2 反饋指標(biāo) 3房地產(chǎn)開發(fā)項目責(zé)任成本管理 55 方式一 根據(jù)成本科目 將目標(biāo)成本分解成 目標(biāo)成本控制責(zé)任書 對各項目費用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的說明 包括控制內(nèi)容 控制要點和手段 形成成本控制的指引方式二 根據(jù)合同分類 將目標(biāo)成本分解成 合同控制清單 將合同簽訂 履行的責(zé)任落實到合同責(zé)任部門 以各部門成本責(zé)任的完成來保證目標(biāo)成本的完成 責(zé)任成本的分解方式 3房地產(chǎn)開發(fā)項目責(zé)任成本管理 56 1 設(shè)計管理的責(zé)任成本僅僅是設(shè)計費嗎 2 招投標(biāo)管理的責(zé)任成本如何切分 設(shè)計階段責(zé)任成本管理 招投標(biāo)責(zé)任成本管理 責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題 3房地產(chǎn)開發(fā)項目責(zé)任成本管理 57 3 責(zé)任分配合理嗎 4 這些問題是責(zé)任成本管理的錯 A 無邊界責(zé)任 如 樣板房成本責(zé)任 甲供材成本責(zé)任等 B 各階段圖紙的成本責(zé)任 C 合同招標(biāo)與與履約跟蹤管理 A 產(chǎn)品品質(zhì)下降了 C 財務(wù)數(shù)據(jù)失真了 B 質(zhì)量問題出現(xiàn)了 責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題 58 責(zé)任成本控制要點 59 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 1 項目論證階段成本控制要點 建立在充分完善成本信息基礎(chǔ)上的對目標(biāo)地塊準(zhǔn)確的成本信息分析評價體系 項目拓展論證階段的成本控制重點在于控制土地成本建立嚴(yán)格完善的項目立項審批權(quán)限和流程 制定適當(dāng)?shù)耐恋孬@取投標(biāo)報價策略 嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險 60 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 2 規(guī)劃設(shè)計階段成本控制要點 設(shè)計采購管理 對概念設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計 均通過規(guī)范化的設(shè)計采購控制流程 以爭取最佳的性價比 通過限額設(shè)計落實目標(biāo)成本的要求 通過規(guī)范化的設(shè)計任務(wù)書和設(shè)計合同嚴(yán)格控制設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量 設(shè)計單位的 施工圖預(yù)算 原則上不得突破甲方編制的 建造成本預(yù)算 通過規(guī)范化的設(shè)計評審流程來評價各重要設(shè)計節(jié)點的設(shè)計成果質(zhì)量 通過施工圖會審來控制設(shè)計質(zhì)量和工程成本 通過會審 提出明確的書面審查意見 并督促設(shè)計單位進(jìn)行修正 避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費 61 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 規(guī)劃設(shè)計階段成本優(yōu)化的重點 三個總說明建筑結(jié)構(gòu)設(shè)備豎向控制基坑支護(hù) 基礎(chǔ)工程地下室設(shè)計含鋼量控制機電設(shè)計參數(shù)控制室外環(huán)境景觀 62 設(shè)計管理 采招管理 工程管理 成本管理 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 63 招標(biāo)的意義 優(yōu)選供應(yīng)商 貨比三家控制成本招標(biāo)的主要階段 招標(biāo)準(zhǔn)備階段 發(fā)標(biāo)階段 投標(biāo)階段 評定標(biāo)階段 授標(biāo)與簽約階段 后續(xù)工作招標(biāo)管理的幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié) 供應(yīng)商管理招標(biāo)文件與合同文件 招標(biāo)范圍及界面 工程量清單 技術(shù)措施及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)材料設(shè)備管理招標(biāo)流程管理 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 采購招標(biāo)階段成本控制要點及延伸 64 65 招投標(biāo)及合同訂立階段工程成本控制的內(nèi)容承包方式的選擇合同類型的選擇 計價方式的選擇 采用清單計價 編制招標(biāo)文件 確定合理的工程造價計價方法 確定預(yù)算控制價或標(biāo)底 選擇合理的評標(biāo)方式進(jìn)行評標(biāo) 以商務(wù)標(biāo) 即投標(biāo)報價 為評標(biāo)重點 充分考慮風(fēng)險因素 主要是材料 合同簽訂前 再談判 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 工程招標(biāo)后是否還需要砍價 工程招標(biāo) 低價中標(biāo) 不再砍價 工程招標(biāo) 定標(biāo)后繼續(xù)砍價 低中求低 需要不斷地談判比價 砍價才能控制工程成本 只能說明我們對社會工程成本資源把握度還是不夠 幾個提醒 A 我們有沒有精力去侃價 有沒有考慮到對營銷 對發(fā)展計劃的影響 B 我們有沒有能力去侃價 C 高高舉起的大刀 我們到底砍到了誰 地產(chǎn)名言 向施工單位或供應(yīng)商砍價 誰要是砍到了他們的利潤 那誰有本事 砍下來的往往是樓盤的品質(zhì) 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 采購招標(biāo)階段成本控制要點及延伸 66 低價中標(biāo) 不再砍價 的優(yōu)缺點 優(yōu)點 有利于施工單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位一開始就報實價 有利于我們得到相對準(zhǔn)確的工程成本信息 有利于提高工程招標(biāo)的透明度 有利于增強施工單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位的信心 有利于在業(yè)界樹立威信 有利于簡化我們的內(nèi)部管理 工程招標(biāo)簡潔明了 有利于現(xiàn)場的工程管理 缺點 發(fā)現(xiàn)因技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺陷或商務(wù)缺陷導(dǎo)致報價不合理 不利于糾正 合同中某些條款 如付款條件 可以作為合同談判的交換條件 會影響 低價中標(biāo) 的具體操作 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 采購招標(biāo)階段成本控制要點及延伸 67 開標(biāo)后繼續(xù)殺價的優(yōu)缺點 優(yōu)點 招標(biāo)文件中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺陷或商務(wù)缺陷 可以在后續(xù)工作中彌補 發(fā)現(xiàn)價格不合理 可以在后續(xù)工作中完善 在某一個項目的某些分部工程上可能可以砍到一個低價 缺點 承建單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位很難一開始就報出實價 工程招標(biāo)的透明度無法保證 工程招標(biāo)內(nèi)部管理鏈比較長 不確定的因素多 定標(biāo)的時間比較長 這對于大規(guī)模開發(fā)是很不利的 工程招標(biāo)過程復(fù)雜 或在一些合同細(xì)節(jié)上糾纏不清 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 4 3采購招標(biāo)階段成本控制要點及延伸 68 采招階段成本控制的難點 工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對社會資源的把握 在我們目前不規(guī)范的建筑市場中從事房地產(chǎn)工程管理 工程成本也好 工程質(zhì)量也好 最重要和最核心的是對社會資源的把握與配置 社會工程資源的考察 選用 評估與管理 69 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 4 工程施工階段成本控制要點 工程進(jìn)度款管理根據(jù)施工合同 核實工程進(jìn)度 明確審批權(quán)限 嚴(yán)格審批流程設(shè)計變更 現(xiàn)場簽證管理完善設(shè)計變更 現(xiàn)場簽證的流程 制度 完善設(shè)計變更前的成本評審制度 明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限 工程結(jié)算管理 70 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 施工單位和材料供應(yīng)商考察 選用 履約評估 篩選程序化工程目標(biāo)成本肢解套路化招標(biāo)管理程序化與工程量清單招標(biāo)合同管理規(guī)范化 標(biāo)準(zhǔn)化甲供材料管理程序化工程成本數(shù)據(jù)管理信息化設(shè)計變更 現(xiàn)場簽證管理系統(tǒng)化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化與限額設(shè)計選材用料程序化充分了解社會工程資源 施工單位 供應(yīng)商 施工單位成本數(shù)據(jù) 材料價格等 施工階段成本管理10大關(guān)鍵環(huán)節(jié) 71 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 一談設(shè)計變更 面對現(xiàn)實 無法解決房地產(chǎn)項目的 三邊工程 性質(zhì) 就無法避免設(shè)計變更 但我們沒有必要談 虎 色變 經(jīng)驗之談 我們只擔(dān)心以下幾種設(shè)計變更 重點控制 第一種 倒退的設(shè)計變更 現(xiàn)場已經(jīng)施工了 因變更滯后出現(xiàn)重復(fù)施工的浪費 第二種 設(shè)計變更涉及的內(nèi)容 其計價方式在合同中沒有約定 如 主材變了 施工工藝變了等 只能以獨家協(xié)商議價方式確定價格 成本管理 貨比三家 的競爭優(yōu)勢喪失 必然帶來成本的增加 第三種 設(shè)計錯誤 設(shè)計缺陷 營銷變化等 72 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 73 設(shè)計變更的控制1 不提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)2 不影響建設(shè)工期3 不擴大范圍4 建立工程變更的相關(guān)制度5 要有嚴(yán)格的程序 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 二談現(xiàn)場簽證 控制現(xiàn)場簽證的原則 避免簽證 減少簽證 規(guī)范簽證 影響現(xiàn)場簽證的原因 第一種 合同出現(xiàn)漏洞第二種 設(shè)計變更 74 75 施工階段工程成本控制技巧建立工程變更簽署流程制度 建立工程變更限額審查制度 材料 設(shè)備認(rèn)質(zhì)認(rèn)價制度 甲供材料 建立采購管理制度 加強工程計量管理 充分市場調(diào)研 市場詢價 嚴(yán)格按合同辦事 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 二談現(xiàn)場簽證 目前房地產(chǎn)工程合同普遍存在的問題 A 工程范圍劃分不清楚 不具體 為施工單位提供變更索賠機會 導(dǎo)致工程簽證難以控制 B 工程清單說明不夠詳細(xì) 容易引起簽證 C 付款條件與形象進(jìn)度或節(jié)點工期或完成工程量的關(guān)系描述的不清不楚 為施工單位提供了索賠的空間 D 甲供材的管理及結(jié)算要求沒有規(guī)范 容易引起索賠風(fēng)險 76 如何進(jìn)行有效的簽證管理要點 現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理 現(xiàn)場簽證必須列清事由 工程實物量及其價值量 并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名 其中甲方預(yù)算人員必須對工程量 單價 用工量負(fù)責(zé)把關(guān) 現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限 由各開發(fā)企業(yè)自行制定 現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則 在事后五日內(nèi)辦理完畢 嚴(yán)禁事后補簽 簽證內(nèi)容 原因 工程量必須清楚明了 涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù) 77 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 如何進(jìn)行有效的簽證管理要點 凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干費或不可預(yù)見費的工程項目 在施工過程中不得辦理任何簽證 因業(yè)主要求或者因設(shè)計不當(dāng) 確實需要變更設(shè)計的 應(yīng)填寫 設(shè)計變更審批表 并編制預(yù)算 經(jīng)設(shè)計 監(jiān)理單位和甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后 方可辦理 辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計 施工或售樓合同 明確經(jīng)濟責(zé)任 杜絕盲目簽證 78 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 三談選材用料 第一步 營銷策劃部門提出項目的競爭對手樓盤或樓盤所在地同檔次樓盤 分析客戶敏感點 如電梯 大堂等公共部位 選材用料檔次 第二步 采購招標(biāo)部門與營銷策劃 研發(fā)設(shè)計部門一起 制訂項目選材用料標(biāo)準(zhǔn) 第三步 根據(jù)項目選材用料標(biāo)準(zhǔn) 確定項目各分部分項的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 第四步 按各分部分項技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 組織招標(biāo) 確定各部品質(zhì)量檔次 79 80 工程索賠的概念工程索賠通常是指在工程履行過程中 合同當(dāng)事人一方非自身因素或?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同而受到經(jīng)濟損失或權(quán)利損害時 通過一定的合法程序向?qū)Ψ教岢鼋?jīng)濟或時間補償?shù)囊?索賠包括工期索賠和費用索賠 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 81 1 具有瞻前意識 預(yù)防索賠事件的發(fā)生 2 完善合同內(nèi)容及合同管理 3 業(yè)主或監(jiān)理工程師謹(jǐn)慎原則 4 反索賠 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 工程索賠的控制 82 5 竣工結(jié)算階段工程成本控制 竣工結(jié)算是業(yè)主及承包商兩個主體最終成交的交易價格 工程價款結(jié)算控制采取什么方式支付價款 款項如何計算 支付節(jié)奏預(yù)付備料款扣回比例如何控制 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 83 核對合同條款 檢查隱蔽驗收記錄 落實設(shè)計變更簽證 核實現(xiàn)場簽證 定額 或單位估價表 取費標(biāo)準(zhǔn) 按圖紙核實工程量 按合同約定核實單價 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 竣工結(jié)算階段工程成本控制要點 84 1 預(yù)付備料款結(jié)算根據(jù) 建設(shè)工程價款結(jié)算暫行辦法 規(guī)定 包工包料工程的預(yù)付款按合同約定撥付 原則上預(yù)付比例不低于合同金額的10 不高于合同金額的30 對重大工程項目 按年度工程計劃逐年預(yù)付 4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制