物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)10 @ 物業(yè)管理實(shí)務(wù).doc

第二節(jié) 業(yè)主自治管理組織 一、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì) 業(yè)主自治管理組織機(jī)構(gòu)各地有不同的規(guī)定和做法。上海、深圳等地規(guī)定了召開業(yè)主大會(huì) (業(yè)主代表大會(huì))的一些做法。有的地方只成立業(yè)主委員會(huì)，本節(jié)重點(diǎn)講述上海市的規(guī)定。 (一)物業(yè)管理區(qū)域 1.物業(yè)管理區(qū)域劃定的條件 物業(yè)管理區(qū)域是一個(gè)由業(yè)主委員會(huì)管理的物業(yè)的范圍。它的劃定有如下幾個(gè)條件：(1 )原設(shè)計(jì)構(gòu)成自然街坊和封閉小區(qū)。自然街坊是城市建設(shè)中自然形成的相對(duì)獨(dú)立的居住區(qū)。近年來房地產(chǎn)開發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由4-5個(gè)住宅組群組成，用地一般為15-20公頃， 建筑面積15-20萬平方米。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)要配置居委、學(xué)校、托兒所、幼兒園、文化活動(dòng)室、綜合商店、自行車棚等公共設(shè)施項(xiàng)目。小區(qū)水、電、煤等公共 設(shè)施相關(guān)程度高，在開發(fā)時(shí)一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)，大都實(shí)行封閉管理，稱為封閉小區(qū)。一個(gè)封閉小區(qū)劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，有利于對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的管 理。 (2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門按照樓宇與附屬設(shè)施的相關(guān)情 況，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個(gè)樓宇群體進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。劃定后應(yīng)通知有關(guān)街道和已進(jìn)行管理的物業(yè)管理公司。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)在轄區(qū)地圖上予以注記 。一經(jīng)劃定，如無特殊情況，不作任意改動(dòng)。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對(duì)固定，有利于業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。 2.非物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè) 對(duì)于公共設(shè)施與房屋相關(guān)聯(lián)系不很緊密的房屋，或只有一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)業(yè)主的單幢房屋 ，或沒有劃入物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)的房屋，業(yè)主可以自行負(fù)責(zé)房屋管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。 對(duì)于一些單位如機(jī)關(guān)、企業(yè)、學(xué)校等籌建在單位內(nèi)部或外部的職工住宅，形成不了住宅 小區(qū)，也沒有委托房管部門管理的，也可以成立由業(yè)主或使用人組成的管理房屋小組，與原單位的總務(wù)后勤部門配合，實(shí)施物業(yè)的管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。 (二)業(yè)主房管小組 業(yè)主房管小組簡稱房管小組或業(yè)主小組，由本幢房屋內(nèi)業(yè)主協(xié)商選舉產(chǎn)生，其成員應(yīng)具 有完全民事行為能力，一般由3人或3人以上組成。 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)按建筑面積來確定和分?jǐn)偡抗苄〗M成員。建筑面積一樣的幢 (或大廈中一個(gè)層面)，推選的業(yè)主房管小組成員數(shù)應(yīng)相同；建筑面積不相同的幢(或大廈中一個(gè)層面)，按分?jǐn)偟降某蓡T數(shù)推選。一般每500-1000平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。 要推選好業(yè)主小組成員，這是業(yè)主自治管理的基礎(chǔ)工作。要讓本幢業(yè)主和有關(guān)使用人都參與和了解業(yè)主小組成員的推選過程，使業(yè)主小組具有一定的群眾基礎(chǔ)。住宅出售單位要請(qǐng)街道 、居委會(huì)配合做好首次業(yè)主小組的組織成立工作。業(yè)主小組成立后，其成員要盡快進(jìn)入角色。 業(yè)主小組具有以下職能： (1)代表和維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，負(fù)責(zé)本幢房屋的管理。要了解掌握本幢房屋的建筑情況， 建筑結(jié)構(gòu)、面積，共用設(shè)備如電梯、水泵等情況； (2)聽取和反映業(yè)主對(duì)房屋修繕等有關(guān)方面的建議和意見。要經(jīng)常和業(yè)主、使用人溝通 和聯(lián)系； (3)決定本幢房屋內(nèi)修繕基金的使用和支付，當(dāng)住宅修繕基金不足時(shí)，負(fù)責(zé)籌集； (4)決定本幢房屋共用部位和共用設(shè)備的修繕； (5)協(xié)助調(diào)解房屋使用、修繕糾紛； (6)執(zhí)行業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定； (7)督促業(yè)主遵守業(yè)主公約和房屋使用公約等。 成立業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主小組的一切決定都不得違反業(yè)委會(huì)的決定。 (三)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì) 1.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開的條件 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，當(dāng)業(yè)主人數(shù)較少時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)；當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，應(yīng) 當(dāng)召開業(yè)主代表大會(huì)，代表成員由業(yè)主小組成員組成。如上海市房地局有關(guān)文件指出，業(yè)主超過100人的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主代表大會(huì)，其代表成員一般不超過100人。 第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門會(huì)同房屋出售 單位組織召開。當(dāng)具備下列條件之一時(shí)，就應(yīng)當(dāng)召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。 (1)公有住宅出售建筑面積達(dá)30以上； (2)新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50上； (3)在這個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實(shí)際交付業(yè)主使用之日起已滿兩年的。 2.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的籌備工作 當(dāng)滿足召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的條件時(shí)，房屋出售單位應(yīng)將出售的房屋建 筑面積、房屋出售時(shí)間、業(yè)主清單等材料報(bào)區(qū)、縣房管局，區(qū)、縣房管局在接到材料后45天內(nèi)會(huì)同房屋出售單位組織業(yè)主做好以下籌備工作： (1)組織成立第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)籌備組，其成員由所在地區(qū)、縣房管局、 房屋出售單位、業(yè)主代表組成，可以邀請(qǐng)居委會(huì)人員參加。籌備組一經(jīng)協(xié)商成立，即進(jìn)行籌備工作； (2)按幢協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主小組成員，業(yè)主小組成員一般為業(yè)主代表； (3)協(xié)商推薦業(yè)主委員會(huì)候選人，按建筑面積的比例，業(yè)主包括公房業(yè)主和擁有物業(yè)的 開發(fā)商等推薦候選人； (4)起草業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約草案，可參照市有關(guān)示范文本，并聽取業(yè)主和相關(guān) 人員意見，結(jié)合本區(qū)域情況進(jìn)行修改； (5)確定會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)，做好會(huì)議的各項(xiàng)會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作。 整個(gè)籌備工作可以在物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政管理部門主持下進(jìn)行，開發(fā)建設(shè)單位和前期 物業(yè)管理單位要密切配合。在籌備期間，籌備組的推選產(chǎn)生，每次會(huì)議討論的決定和意見都要作必要記錄。 3.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的程序 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是行使業(yè)主自治管理職權(quán)、決定管理事項(xiàng)的重要組織形式。為 了體現(xiàn)廣大業(yè)主的共同意志，使決策更具有廣泛的民主性，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主參加，作出的決定要全體業(yè)主過半數(shù)通過；業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主代表參加，作出 的決定要全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。 審議通過業(yè)主委員會(huì)章程，審議通過業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)是第一次業(yè)主大會(huì) 或業(yè)主代表大會(huì)的三方面重要任務(wù)。要參照有關(guān)行政部門的示范文本制定好業(yè)主委員會(huì)章程，對(duì)業(yè)主委員會(huì)組織、職責(zé)、會(huì)議、經(jīng)費(fèi)與辦公用品等作出規(guī)定。業(yè)主公約也要參照示范文 本來明確業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，約定業(yè)主與物業(yè)使用人安全、合理使用物業(yè)的有關(guān)義務(wù)，如不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業(yè)主委員會(huì)成員的 選舉方式，按業(yè)主委員會(huì)章程進(jìn)行，如召開的是業(yè)主大會(huì)，要有全體業(yè)主半數(shù)以上通過；如召開的是業(yè)主代表大會(huì)，要有全體業(yè)主代表半數(shù)以上通過，而不能以與會(huì)代表過半數(shù)通過這 種簡單多數(shù)為準(zhǔn)。 第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的程序一般如下： (1)由大會(huì)籌備組介紹大會(huì)籌備情況； (2)由大會(huì)籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)候選人情況，候選人也可作自我介紹； (3)審議通過業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約； (4)由業(yè)主大會(huì)成員或業(yè)主代表大會(huì)代表投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成員； (5)審議決定其他物業(yè)管理重大事項(xiàng)。 (四)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職權(quán) 1.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)參加成員和例會(huì)、臨時(shí)會(huì)議 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體居住和非居住房屋業(yè)主組成，包括已售及未售公房、已 售及未售商品房、舊私房的產(chǎn)權(quán)人即業(yè)主等。召開業(yè)主大會(huì)時(shí)，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)參加，因故不能參加，可以依法委托代理人參加。 業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表應(yīng)按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)包括公房、商品房、舊私房等占 有建筑面積比例分?jǐn)偖a(chǎn)生。召開業(yè)主代表大會(huì)時(shí)，自然人業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)參加，一般不委托代理人；法人或其他組織業(yè)主代表可以書面委托代理人參加。例如，公房業(yè)主代表，公房產(chǎn)權(quán) 人即區(qū)、縣房地產(chǎn)行政部門可以委托區(qū)、縣公房資產(chǎn)經(jīng)營公司有關(guān)人員作為代理人參加業(yè)主代表大會(huì)。書面委托代理書，可由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召集人業(yè)主委員會(huì)或房地產(chǎn)行政 管理部門印制。不論是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，應(yīng)按幢或按一定比例邀請(qǐng)非業(yè)主的房屋使用人如租賃人列席會(huì)議，還應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)代表列席。列席代表沒有表決權(quán)。當(dāng)召開涉 及改選或罷免業(yè)主委員會(huì)成員的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)通知區(qū)、縣房管局派員參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)每年至少召開一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，總結(jié)本年度區(qū)域 內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)管理工作，決定物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。15以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì)要在接到提議30日內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。如業(yè)主委員會(huì)不召開，業(yè)主和業(yè)主 代表可向區(qū)、縣房管局反映，區(qū)、縣房管局應(yīng)督促業(yè)主委員會(huì)召開，經(jīng)督促業(yè)主委員會(huì)仍不召開會(huì)議的，區(qū)、縣房管局可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。經(jīng)15以上業(yè)主或 業(yè)主代表提議召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)對(duì)提出的議案已作出決定，一般在半年內(nèi)不再以同一提案再召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。 2.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職權(quán) 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)： (1)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員； (2)審議通過業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約，必要時(shí)修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程； (3)聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)的工作報(bào)告，包括業(yè)主委員會(huì)工作特別是業(yè)主委員會(huì)選聘 物業(yè)管理公司等情況報(bào)告，物業(yè)管理公司的工作報(bào)告； (4)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。如確定業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)籌集方式、來源和標(biāo)準(zhǔn)；物 業(yè)維修基金不足時(shí)的籌集辦法和數(shù)量；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)修建、新建建筑物或構(gòu)筑物等。這就是說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大管理事項(xiàng)都必須由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)討論決定或?qū)徟ㄟ^ 。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的決定不當(dāng)時(shí)，可予以撤銷。 (五)業(yè)主公約 業(yè)主公約是全體業(yè)主制定的行為準(zhǔn)則。一般可由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)籌備組制定， 并交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過。 業(yè)主公約要遵循有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況 制定。制定時(shí)可參照房地產(chǎn)行政管理部門制定的示范文本，在文本基礎(chǔ)上修改、補(bǔ)充。一般來說要明確物業(yè)使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓必須遵守法律規(guī)范，在物業(yè)使用有哪些禁止行為，對(duì)違章 行為如何管理，小區(qū)管理中公共道德和精神文明建設(shè)等。 二、業(yè)主委員會(huì) 建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法指出，住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)人和使用人選舉代表成立的住宅小區(qū)管理委員會(huì)。北京市規(guī)定由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表和居委會(huì)代表組成物業(yè)管理委員會(huì)。深圳市由住宅區(qū)業(yè)主選舉產(chǎn)生管委會(huì)。 上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生， 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。 (一)業(yè)主委員會(huì)成立的步驟 1.選舉 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開時(shí)，即當(dāng)公有住宅出售建 筑面積達(dá)30以上，或新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50以上，或住宅出售已滿兩年時(shí)，就具備選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的條件。 業(yè)主委員會(huì)的委員由業(yè)主擔(dān)任，非業(yè)主的使用人不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。房地產(chǎn)行政 管理部門和房屋出售單位要協(xié)助業(yè)主做好首屆業(yè)主委員會(huì)候選人的醞釀、推選工作，征求各業(yè)主小組意見，把遵紀(jì)守法、具有一定的物業(yè)管理法律知識(shí)、熱心公益事業(yè)、能履行職責(zé)的 業(yè)主作為業(yè)主委員會(huì)的候選人，提請(qǐng)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉。業(yè)主委員會(huì)人數(shù)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模決定，通常由5-15人組成。 業(yè)主委員會(huì)成員不得兼任本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)工作。物業(yè)管理企業(yè)成員又是 管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。 2.核準(zhǔn) 第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)剿诘氐膮^(qū)、縣 房地產(chǎn)管理部門辦理登記。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理登記申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，對(duì)予登記的完成登記工作；對(duì)不符合登記的不予登記，予以登記或不予登記都要書面通知申請(qǐng)人。當(dāng)接 到予以核準(zhǔn)登記的書面通知時(shí)，該業(yè)主委員會(huì)正式成立，任期正式開始。在向區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記申請(qǐng)時(shí)，必須提交以下文件： (1)成立業(yè)主委員會(huì)的登記申請(qǐng)書，包括以下內(nèi)容：業(yè)主委員會(huì)的名稱，所轄物業(yè)管理 區(qū)域范圍，房屋建筑面積，房屋出售面積，時(shí)間和所占比例，出售房屋的戶數(shù)； (2)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的會(huì)議記錄，應(yīng)到人數(shù)及名冊(cè)，實(shí)到人數(shù)及名冊(cè)， 投票選舉結(jié)果，會(huì)議所作決定等； (3)業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所，如是借用或租用場(chǎng)所，要有協(xié)議或合同。 (二)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和法律地位 上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例第六條第一款規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織”。在民事活動(dòng)中，業(yè)主委員會(huì)可以作為民事訴訟的 當(dāng)事人。業(yè)主委員會(huì)具有民主性、自治性和公益性的特點(diǎn)。 業(yè)主委員會(huì)是房屋管理體制改革中新生事物，其法律地位由于各地成立程序規(guī)定不同不 甚一致。 1.社會(huì)團(tuán)體 有些城市規(guī)定，業(yè)主管理委員會(huì)經(jīng)民政部門依法核準(zhǔn)后，取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。社會(huì) 團(tuán)體法人登記證簽發(fā)日期為管委會(huì)成立日期。業(yè)主委員會(huì)作為社會(huì)團(tuán)體獨(dú)立行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。 2.其他組織 根據(jù)社會(huì)團(tuán)體登記管理有關(guān)條文規(guī)定，在同一行政區(qū)域內(nèi)，不得重復(fù)成立相同或相似的 社會(huì)團(tuán)體。一般來說，一個(gè)大中型城市，少則有幾百家多則有幾千家業(yè)主委員會(huì)。拿上海來說，至1997年底，業(yè)主委員會(huì)達(dá)1600多家。因此，如業(yè)主委員會(huì)作為社團(tuán)，將使得一個(gè)城市 或地區(qū)出現(xiàn)許多類似的業(yè)主委員會(huì)的社會(huì)團(tuán)體。民事訴訟法第49條規(guī)定，“公民、 法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人”。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生，經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門核準(zhǔn)登記成立，是合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)的，是民 訴法所稱的“其他組織”。它雖不具有法人資格，但作為合法組織，完全可以行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。 (三)業(yè)主委員會(huì)的任期和職權(quán) 1.任期 業(yè)主委員會(huì)的任期每屆為兩年，可以連選連任。在任期期滿三個(gè)月前，應(yīng)選舉新一屆業(yè) 主委員會(huì)；其選舉工作由原業(yè)主委員會(huì)主持，房地產(chǎn)行政管理部門派員參加；新一屆業(yè)主委員會(huì)名單應(yīng)報(bào)所在地區(qū)、縣房管局備案。 業(yè)主委員會(huì)委員因故不能履行職責(zé)，如個(gè)人物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、因病、長期出國等，須書面 通知業(yè)主委員會(huì)。在業(yè)主委員會(huì)章程中，可以規(guī)定業(yè)主委員會(huì)缺額補(bǔ)選辦法，章程沒有約定的，一般可在半年內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)予以補(bǔ)選。 業(yè)主委員會(huì)是依法成立的業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì)成員不得宣布解散業(yè)主委員會(huì)。如 果出現(xiàn)這種反常情況，房產(chǎn)管理部門應(yīng)予以阻止。由于物業(yè)管理區(qū)域的變化引起業(yè)主委員會(huì)的撤銷、合并，須經(jīng)原核準(zhǔn)登記的區(qū)、縣房管局核準(zhǔn)。 業(yè)主委員會(huì)可設(shè)主任1名，副主任1-2名。有的地方，業(yè)主委員會(huì)聘用執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)日 常事務(wù)。 2.職權(quán) 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，是業(yè)主行使自治管理權(quán)利的執(zhí)行機(jī) 構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定。 城市新建住宅小區(qū)管理辦法指出，管委會(huì)的權(quán)利是： (1)制定管委會(huì)章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人 的合法權(quán)利； (2)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司； (3)審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施； (4)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。 該辦法指出，管委會(huì)的義務(wù)是： (1)根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利人和使用人的意見和要求，對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和 監(jiān)督； (2)協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作； (3)接受住宅小區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督； (4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督 指導(dǎo)。 業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)由各地地方性法規(guī)、行政規(guī)章進(jìn)行規(guī)定。主要職權(quán)有以下幾個(gè)方面： (1)向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理工作，召集和主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大 會(huì)，提請(qǐng)審議重大管理事項(xiàng)和措施； (2)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同 ，督促物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行合同進(jìn)行管理服務(wù)； (3)管好、用好物業(yè)維修基金； (4)檢查、督促業(yè)主和使用人合理、安全使用物業(yè)，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對(duì)個(gè)別業(yè)主和使 用人違章裝修和不合理使用物業(yè)的行為進(jìn)行勸阻和監(jiān)督等； (5)其他事宜。如提出修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程議案，組織換屆工作，建立業(yè)主 委員會(huì)工作制度等。 業(yè)主委員會(huì)一般一個(gè)季度召開一次例會(huì)，會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席才有效，作出決 定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會(huì)可臨時(shí)召集會(huì)議。必要時(shí)，可邀請(qǐng)政府有關(guān)部門、物業(yè)管理企業(yè)、居委會(huì)代表列席。每次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，都應(yīng)當(dāng)有會(huì)議記錄，記錄應(yīng)整理 歸檔。 (四)業(yè)主委員會(huì)的章程和日常工作 1.章程 業(yè)主委員會(huì)籌備組成立起，就要擬訂業(yè)主委員會(huì)章程。業(yè)主委員會(huì)章程是業(yè)主委員會(huì)活 動(dòng)的規(guī)范性文件。章程必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過后施行。 業(yè)主委員會(huì)籌備組可以在房地產(chǎn)行政管理部門有關(guān)業(yè)主委員會(huì)章程的示范文本基礎(chǔ)上制 定章程，制定時(shí)結(jié)合本轄區(qū)的實(shí)際情況，征求業(yè)主小組的意見，其內(nèi)容不得違反有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件。 業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容一般包括： (1)本會(huì)名稱、地址、所轄區(qū)域范圍、性質(zhì)、主管部門及宗旨等； (2)組織及職責(zé)； (3)會(huì)議制度及工作制度； (4)委員的條件、選舉及權(quán)利和義務(wù)等； (5)經(jīng)費(fèi)來源、經(jīng)費(fèi)賬目管理； (6)辦公用房； (7)章程、生效、修改、補(bǔ)充等有關(guān)事宜。 2.日常工作 業(yè)主委員會(huì)的日常工作要根據(jù)業(yè)主委員會(huì)章程來決定，一般說來有如下幾項(xiàng)： (1)了解掌握物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主和使用人的基本情況，包括轄區(qū)物業(yè)面積、建筑結(jié)構(gòu) 、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，轄區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、公建配套情況，轄區(qū)周圍環(huán)境、交通等情況。業(yè)主和使用人按戶登記造冊(cè)。對(duì)本轄區(qū)的物業(yè)管理的目標(biāo)和要求在廣泛征求業(yè)主意見后提出初步方案 供討論； (2)如轄區(qū)原已有物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，對(duì)原來的物業(yè)管理工作作出評(píng)價(jià)，包括取得 的成績、得當(dāng)?shù)墓芾泶胧嬖诘膯栴}，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的合理性，對(duì)原來的物業(yè)管理公司是否續(xù)聘或解聘提出意見，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告； (3)與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，可參照房地產(chǎn)行政管理部門制定的示范文 本對(duì)合同草案條款逐項(xiàng)進(jìn)行擬訂，明確雙方權(quán)利和義務(wù)，轄區(qū)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)在報(bào)送所在地區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門備案前，最好事先征求意見，然后簽訂合同并辦理備案手續(xù) ； (4)管理好物業(yè)維修基金，掌握好對(duì)物業(yè)維修基金的使用權(quán)，遵循專款專用的原則，要 求物業(yè)管理公司在賬務(wù)上按幢立賬、按戶核算，在年終時(shí)可委托有資質(zhì)的審計(jì)單位對(duì)物業(yè)管理維修基金的賬務(wù)進(jìn)行審計(jì)，并把結(jié)果向業(yè)主大會(huì)報(bào)告； (5)提出本轄區(qū)年度房屋修繕計(jì)劃、設(shè)備維修更新計(jì)劃、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并提 出財(cái)務(wù)預(yù)算，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議。必要時(shí)，做好物業(yè)維修基金的籌集工作； (6)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約、小區(qū)管理公約、房屋使用公約等行為準(zhǔn)則，協(xié)調(diào) 好物業(yè)使用中業(yè)主的相鄰關(guān)系，對(duì)于違章裝修，協(xié)助物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，如有違章行為的人不聽勸阻要報(bào)告有關(guān)行政管理部門依法處理； (7)做好轄區(qū)內(nèi)道路場(chǎng)地，車輛行駛和停放，以及設(shè)置廣告等方面的管理； (8)做好內(nèi)部管理工作：