香泉項目可行性研究.doc

香泉項目可行性研究報告-香泉錦繡湯城（暫定名）項目可行性研究報告內 容 提 要香泉錦繡湯城（暫定名）項目，屬于香泉城鎮(zhèn)中心樓盤項目，文化底蘊深厚。本文通過對香泉錦繡湯城（暫定名）項目79.33畝的一國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)香泉錦繡湯城（暫定名）項目當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出意見，并結合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。關鍵字概況 項目投資測算 開發(fā)經(jīng)營分析 目 錄第一章 前言一、報告編制目的二、報告編制依據(jù)三、項目概況第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、香泉城鎮(zhèn)簡要分析二、香泉鎮(zhèn)國民經(jīng)濟現(xiàn)狀及預期三、國民生產(chǎn)總值增長表四、香泉房地產(chǎn)市場研究五、香泉現(xiàn)階段商品房市場發(fā)展狀況研究 六、香泉商品房市場飽和狀態(tài)研究七、香泉房地產(chǎn)現(xiàn)有產(chǎn)品結構狀況研究 第三章 項目定位一、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點二、目標市場定位三、產(chǎn)品定位第四章 項目開發(fā)建設一、項目總體規(guī)劃二、住宅建筑設計三、小區(qū)配套設施四、環(huán)境藝術設計第五章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項目開發(fā)經(jīng)營策略二、項目投資估算三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析第六章 結論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇二、項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性三、項目具有的突出優(yōu)勢四、項目開發(fā)經(jīng)營風險較小五、項目實施的難點六、強化項目進程中的投資、質量、進度控制第一章 前 言一、報告編制目的 1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。 3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 4、對項目進行投資分析和風險分析。 5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。二、報告編制依據(jù) 1、前期項目規(guī)劃設計方案；2、國家建設部及馬鞍山市頒布的與房地產(chǎn)相關法律與政策；3、現(xiàn)場勘察和實地調研所得資料。4、和縣政府網(wǎng)，和縣房產(chǎn)局，香泉規(guī)劃局。三、項目概況該地塊位于昭明大道鎮(zhèn)政府旁中心地段，總用地面積約52893平方米?？偨ㄖ娣e80365.44平方米。根據(jù)調查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中高檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用以多層為主形式，并初步確定項目主要技術指標如下：總用地面積： 52893平方米；規(guī)劃建筑面積：80365.44，商業(yè)43275，多層15265.38，小高層19200.06，公寓：2625。容積率：1.52 建筑密度：37.7%綠化率：38%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)項目規(guī)劃設計方案得出，）第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、香泉鎮(zhèn)簡要分析香泉鎮(zhèn)古稱平疴鎮(zhèn)，是歷史文化名鎮(zhèn)。南北朝時期，梁昭明太子蕭統(tǒng)二十歲時（公元521年）隨父親蕭衍 來香泉以北如方山“蕭家藏經(jīng)寺”讀書拜佛。因昭明太子滿身疥瘡，久治不愈，痛苦不堪，后移居香泉。一日三把澡，不久，疥瘡結痂脫落，皮膚白潤如初，十分高興，乘興為香泉題寫了“天下第一湯”五個大字，從此，香泉名揚天下。屬和縣，地處皖東，與南京浦口區(qū)接壤，屬南京半小時都市圈，四周有合肥、蕪湖、馬鞍山、滁州等大中城市，省道滁蕪路穿境而守，合寧、合巢高速公路，均有接線公路直達香泉，距南京國際機場不到40分鐘路程，距黃金水道長江不足30華里，處在安徽省東向發(fā)展的前沿。國土國積126平方公里，人口4.26萬。目前，鎮(zhèn)內外的基礎設施建設逐年加強，道路及交通十分便捷。街道建有西香路、昭明路、曉山路、龍?zhí)谅?、智錦路、山莊路、建宇路、香泉街等，有香西路直達和城及其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)。省道滁蕪路穿鎮(zhèn)而過，合寧、合巢蕪高速公路均有接線公路直達香泉。合肥駱崗機場、南京祿口國際機場，均有公路直達。黃金水道長江距香泉街道不足三十里，有省道直達烏江、石跋河、金河口諸碼頭。 二、香泉經(jīng)濟現(xiàn)狀及預期 香泉人口約4.26萬，常住人口約2.2萬，遠期2020年2.4萬人，年接待游客約40萬人。 2012年，香泉鎮(zhèn)完成固定資產(chǎn)投資15.1億元，完成財政收入1.6億元，實現(xiàn)旅游業(yè)產(chǎn)值1.85億元、工業(yè)產(chǎn)值3.97億元、農業(yè)產(chǎn)值3.92億元，農民人均純收入8600元。三、香泉發(fā)展規(guī)劃概況依托老城區(qū)，以向東北和西北發(fā)展為主，適當向南發(fā)展。4、規(guī)劃區(qū)范圍北至眉毛山，西南至曉山村，西北包括香泉湖全部，東南龍?zhí)链?，東至鄭周自然村?？偯娣e18.59平方公里。鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃結構鎮(zhèn)區(qū)遠期規(guī)劃形成“一心、一帶、二軸、六區(qū)。即一個中心區(qū)、一條景觀帶、二條發(fā)展軸線、七個功能區(qū)”的規(guī)劃結構。一個中心區(qū)：由主要公共服務設施構成；景觀帶：由沿河生態(tài)林地和公共園林綠地構成；發(fā)展軸線：沿主要道路形成的鎮(zhèn)區(qū)用地拓展軸，即以溫泉路為西北至東南向發(fā)展軸線，以曉山路為西南至東北向發(fā)展軸線；六個功能區(qū)：老城區(qū)、城南居住小區(qū)、城北居住小區(qū)、城西居住小區(qū)、旅游開發(fā)區(qū)、工業(yè)倉儲區(qū)。 四、香泉房地產(chǎn)市場研究香泉房地產(chǎn)市場發(fā)展起步于2008年，從碧桂園如山湖城項目的開發(fā)開始，香泉城鎮(zhèn)房地產(chǎn)正式進入發(fā)展時期，隨后開發(fā)的香泉人家、香泉度假村、碧桂園等項目掀起了香泉房地產(chǎn)市場的開發(fā)熱潮，從項目的銷售狀況看，香泉住宅市場一直處于上升的態(tài)勢，而以碧桂園為代表的大型地產(chǎn)項目為代表。城鎮(zhèn)商業(yè)項目已溫泉度假村金街為代表的旅游商業(yè)商業(yè)項目(該項目目前處于整合期)，因此香泉目前的大商業(yè)地產(chǎn)的及旅游消費習慣尚未形成，在商業(yè)地產(chǎn)的建筑形態(tài)及商業(yè)定位中，需要有待于城鎮(zhèn)的發(fā)展再行規(guī)范。香泉鎮(zhèn)目前房地產(chǎn)發(fā)展并無明顯特征，由于城鎮(zhèn)人口限制,鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)還處于起步階段,香泉湖以及碧桂園主要是吸引外來客戶的規(guī)?；叨水a(chǎn)品，對本鎮(zhèn)客戶群體沒有什么吸引力；老鎮(zhèn)區(qū)目前兩個項目，香泉人家住在加底商的產(chǎn)品，目前該項目已交房，剩余的房源主要是一層和六層，屬于尾盤，對本項目不構成威脅，溫泉度假村金街項目現(xiàn)已停滯，對本項目不構成威脅。香泉隨著旅游的發(fā)展和歷史文化不斷挖掘，城市鎮(zhèn)礎建設的不斷完善和居住環(huán)境的不斷提升，有利于城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。五、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場情況 西埠鎮(zhèn)： 西埠鎮(zhèn)目前只有一個項目在開發(fā)，項目為東橋河畔，項目位于西埠鎮(zhèn)農商行對面，距和縣10分鐘車程，規(guī)劃建筑面積約4萬方， 4棟小高層，9棟多層，現(xiàn)正在建設是5棟多層，于2014年元月12日開盤，推出5棟100套房源，銷售價格在3038-3588元/平方米戶型面積90-120平方米，目前銷售在50套左右。主要客戶群體是左邊鄉(xiāng)村的80、90后，主要父母出資為子女購置。還有部分是和縣西區(qū)的區(qū)域，該部分客戶主要是項目距和縣距離近，生活成本不高。烏江鎮(zhèn)：烏江鎮(zhèn)人口在10萬人左右，市場樓盤主要有三個，濱江名都、七星嘉園、江北的江岸景城（屬江浦區(qū)），這三個樓盤各具特色，差異化較大。銷售除七星嘉園比較緩慢，其他兩個樓盤比較平穩(wěn)。濱江名都，項目位于烏江鎮(zhèn)新巢寧路與滁蕪路交匯處（西大街交口），規(guī)劃建筑面積2萬方，8棟小高層，現(xiàn)建設的為最后一棟樓8#樓，其他基本呈現(xiàn)，今年6月份交房，物業(yè)費0.55元，戶型面積在94.17、104.96兩房到109.96、120.27三房；銷售價格在3980-4480元/平方，小區(qū)總共408套房源，現(xiàn)已銷售70%左右，目標客戶主要是烏江周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和本鎮(zhèn)上人群。年齡層次在80、90 后為要。七星嘉園：該樓盤開發(fā)周期較長，2010年就開始開發(fā)建設，到目前為止銷售業(yè)就在70%左右，目前的銷售價格在3800-4380元/平方，項目已基本建成，尾盤現(xiàn)房銷售。江岸景城：江岸景城是屬江浦，但主要的客群是烏江及和縣這邊，平均價格6000元/平方米。最大的賣點是可以遷戶口，享受那邊的教育養(yǎng)老等資源。目前銷售較好。六、香泉商品房市場飽和狀態(tài)研究 2008年以來住宅地產(chǎn)主要碧桂園項目和香泉湖項目為主；2010年香泉人家項目開發(fā)一直到現(xiàn)在，就集鎮(zhèn)需求的產(chǎn)品而言還不是很多，碧桂園別墅項目面臨的客戶群主要是南京和馬鞍山成功階層。香泉人家開發(fā)量較少才1萬多方，共100套。且小區(qū)規(guī)模小檔次較差，純剛需產(chǎn)品，所成交的客戶大多是周邊村莊人群。之前的自建房在占比較多，一套一托二的自建房在20萬左右一套，隨著自建房不給建設的政策影響下，商品房在集鎮(zhèn)有發(fā)展空間；在產(chǎn)品結構上來講，有很大需求空間，從城鎮(zhèn)化發(fā)展來講，隨著城鎮(zhèn)不斷擴張，人口的增加，也有一定空間，綜上所敘香泉房地產(chǎn)是需求的將不斷增長，房產(chǎn)飽和遠遠沒有達到。七、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)現(xiàn)有產(chǎn)品結構狀況研究 通過調研得知，香泉及香泉周邊的市場70比例90平米以下戶型的規(guī)劃硬性要求尚未影響在售在建項目，因此從目前的調研信息分析； 從市場調研中得知，在所有產(chǎn)品結構中，100120平米的三房二廳戶型結構為主力產(chǎn)品類型，在香泉及周邊城鎮(zhèn)的目前的開發(fā)態(tài)勢下，主流產(chǎn)品結構為100120平米房型為主導產(chǎn)品； 100平米以下戶型的產(chǎn)品結構將隨著房價的不斷提升，比例也所提升。第三章 項目定位一、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 本報告一、二、部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時作了許多討論?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于香泉住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。 1 項目環(huán)境：人文環(huán)境底蘊濃郁，與在建中得實驗小學僅一路之隔，幼兒園都在近鄰項目。自然環(huán)境小溪從中而過，環(huán)境幽雅，鬧中取靜。項目的天然水系和景觀綠化混為一體，形成了以水為景、景觀小品、綠化、房屋自然柔和的美麗生活環(huán)境，因此我們建的不單單只是房子。2 理想地段：絕對的中心位置，位于香泉中心轉盤南側的鎮(zhèn)政府龍脈寶地，3、文化、旅游：以溫泉文化為載體，以打造旅游勝地為基本面，將本項目打造成香泉中心商業(yè)文化街區(qū)、旅游觀光購物、溫泉休閑娛樂中心旅游商業(yè)綜合體。 4 星級物管：人性化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。二十四小時保安、紅外線報警系統(tǒng)、全方位的電子監(jiān)控系統(tǒng)、單元對講系統(tǒng)，全封閉式管理。安全是香泉人民關心的大要素，更是目標消費者著重考慮的主題。總之沒有安全何來品位和高檔。5 小區(qū)建筑品質：小區(qū)的設計以天然為主題，以香泉文化為導向，傾力打造的現(xiàn)代建筑氣息和濃厚的香泉溫泉旅游文化相結合，商業(yè)、住宅各自功能相互映襯；溫泉文化、休閑生活與自然融為一體、相得益彰。6、經(jīng)典戶型：香泉錦繡湯城（暫定名）戶型面積從90平方米到120平方米，滿足你最大選擇空間，戶型根據(jù)現(xiàn)代的人體工程學的理念精心設計的。最大利用空間，南北通透，干濕分區(qū)；戶戶見景，家家有綠。7、商業(yè)配套設施齊全：本項目將商業(yè)業(yè)態(tài)充分合理化劃分，不僅滿足旅游文化的需求，跟注重生活配套的要求，如銀行、超市、酒店、娛樂中心等劃分，實現(xiàn)了居家生活休閑真正的一站式服務圈。 8、回饋社會：誠發(fā)集團在一貫以公益善行為企業(yè)發(fā)展重要的理念，所到之處深得當?shù)乩习傩盏男刨?。上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎。二、目標市場定位l香泉錦繡湯城（暫定名）位于城鎮(zhèn)中心地段，這決定了主體目標對象為香泉錦繡湯城（暫定名）周邊地區(qū)的中高層消費群。l 消費群界定 1. 周邊鄉(xiāng)村返鄉(xiāng)人員 2. 民營或私營企業(yè)家或個體老板 3. 附近居民區(qū)部分居民購房和二次換房的需要l 年齡判斷在3045歲 購買目的比例依次判斷為：住宅為純自住、為子女置業(yè)、其它。商業(yè)為自營型和投資型。三、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調查分析，將項目定位為中上等檔次，多層于小高層相結合，這是基于市場狀況以及項目所處的環(huán)境，前提而作出的明智決策,主要原因是: 1.城鎮(zhèn)項目產(chǎn)品建設中上等標準配置要求已是很高，符合中心區(qū)域項目形象。 2.商業(yè)布局以旅游休閑為導向。 3.區(qū)域內沒有形成一些居住小區(qū)群體,各項基礎設施和市政設相對較差。 第四章 項目開發(fā)建設一、項目總體規(guī)劃 由于項目有一定的開發(fā)周期，在規(guī)劃設計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，在總體規(guī)劃設計中，將地塊分成若干個相對獨立的功能組團，以利于分期開發(fā)，每一組團根據(jù)開發(fā)時的市場情況進行單獨設計。 商業(yè)與住宅開發(fā)節(jié)奏的合理安排也是非常關鍵的。 總體規(guī)劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出居住于商業(yè)、生活與休閑旅游的有效集合。 總體上來說，香泉錦繡湯城（暫定名）的規(guī)劃方案中建筑單體設計采用靈活的戶型和變化的立體效果。 雖然小區(qū)的目標顧客屬中低收入的階層，私家車相對不多，但在規(guī)劃上，業(yè)主中因為位置的原因將部分擁有私家車，因此，在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 在設計規(guī)劃上，建立“商業(yè)社區(qū) ”，綜合考慮內外交通，公共設施，行政管理，環(huán)境保護，技術經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 二、住宅建筑設計 1、住宅的設計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數(shù)10年內人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。 2、住宅設計應充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都應體現(xiàn)出對人的關懷和尊重,實現(xiàn)動靜分開,潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內部布置都應按內外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設計(左圖為一參考方案,附錄還有主要備選方案)。 3、住宅外觀設計采用目前流行的現(xiàn)代風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。 4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，根據(jù)“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。 5、戶型設計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設計的多樣化，戶型面積主要一100-110三房為主體，物業(yè)檔次的多樣化（區(qū)分商業(yè)、小高層、多層的劃分）。 三、小區(qū)配套設施 1、商業(yè)主要是以休閑溫泉旅游為主題來打造商業(yè)概念。2、會所是未來社區(qū)檔次的標志之一，建設一個大型會所，內設溫泉洗浴、兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。 3、當今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務、網(wǎng)絡教育等多方位的網(wǎng)絡服務。 4、每戶設獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質量。 5、小區(qū)內應設有超市、溫泉洗浴、酒店、銀行、旅游文化街、旅游購物街等公共建設配套設施，為用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出香泉休閑生活的現(xiàn)代化四、環(huán)境藝術設計圍繞溫泉及溫泉文化為主導思路，建立在旅游商業(yè)、住宅等，除了提高香泉人們生活水平的提高外，更主要是體現(xiàn)香泉文化特色來帶動旅游發(fā)展，因此環(huán)境設計上更注重的是特色。景觀優(yōu)勢也成為眾多項目的一個賣點。在當前以及未來相當長的一段時間內，人們買房除了考察室內布局、質量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意到了小區(qū)內的環(huán)境藝術設計，公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術設計人員進行設計，以期達到較好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化僅是一個項目的運作思路，公司在把握總體原則的前提下，還有更多更深的突破。 第五章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 根據(jù)本報告前面的論述與分析，本章著重討論和順花苑項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應的項目籌資計劃和投資計劃。 一、項目開發(fā)經(jīng)營策略 依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。 1、整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地80畝，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃。 2、分期實施。該項目開發(fā)總建筑面積達87550M2，預計總投資約 億元人民幣左右，如此規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調整物業(yè)功能，規(guī)避風險。 根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以北部分為突破口。其依據(jù)有：地塊相對比較規(guī)整（如果能拆掉21戶的話），南面學校、幼兒園，條件相對較好，宣傳也更為方便。從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有中心位置，中心位置必須考慮商業(yè)最大化。 3、自主開發(fā)。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。 房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)。 公司購置該地塊所需成本相對較高。 項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。 通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在香泉縣業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎。 4、力創(chuàng)精品。這是由項目所在區(qū)域內品牌項目較少的前提決定，可迅速提升開發(fā)公司在香泉當?shù)乩习傩罩袠淞⒅群兔雷u度。 5、先住宅、后商業(yè)；先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。項目首期預售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。二、項目投資估算（見附表）三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。 1、市場風險 項目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，住宅方面，與本項目同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較少，競爭對手就相對較少。商業(yè)方面，由于在城鎮(zhèn)中心做商業(yè)，地段很好，但有他的局限性不管從消費水平還是消費人群來講，不足以支撐大體量商業(yè)業(yè)態(tài)。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著西區(qū)的發(fā)展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調查，作出應變。 2、項目的資本風險 項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。 鑒于上述原因，首期項目的建設過程中，小區(qū)配套設施建設是同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。 3、企業(yè)風險 企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此