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投資分析 第一次課 主講教師 張建華聯(lián)系方法 E mail syzhjh121 辦公電話 0719 8117602郵編 442000 湖北十堰電大歡迎大家選修 投資分析 課程 希望和你一起學(xué)習(xí)進步 內(nèi)容 投資項目市場分析 市場分析市場調(diào)查市場預(yù)測本章你需要參考的書 投資學(xué)原理 萬解秋等編 復(fù)旦大學(xué)出版社 統(tǒng)計學(xué)原理 謝啟南主編 曁南大學(xué)出版社 投資項目評估 張啟振等編 廈門大學(xué)出版社 一 項目市場分析 項目及有關(guān)概念項目 即投資項目 世界銀行組織認為 項目是指在規(guī)定的期限內(nèi) 為完成某項開發(fā)目的 或一組開發(fā)目標(biāo) 而規(guī)劃的投資 政策 機構(gòu)以及其他各方面的綜合體 關(guān)于項目的一些基本要素 項目的屬性 項目實質(zhì)是一系列的工作 項目的過程 項目是必須完成的 臨時性 一次性的 有限的任務(wù) 項目的結(jié)果 項目都有一個特定的目標(biāo) 或稱獨特的產(chǎn)品或服務(wù) 項目的你的目標(biāo) 項目也只能在一定的約束條件下進行 如資金 時間 資源等制約因素 項目周期 一個項目從設(shè)想 醞釀 發(fā)起 籌資 建設(shè) 投產(chǎn)運營直至項目結(jié)束的完整過程稱為項目周期 項目周期可以具體分為投資前期 投資期 和生產(chǎn)期 每個時期又分為幾個不同階段 投資項目可行性研究和評估 可行性研究 投資項目在進行決策初期 通過對項目有關(guān)技術(shù) 經(jīng)濟和社會等方面的條件和情況進行調(diào)查 研究和分析 對各種可能方案進行比較 論證 以考察項目在技術(shù)上的可行性 經(jīng)濟上合理性以及建設(shè)上的可能性 并進一步對項目是否可行進行科學(xué)分析的方法 可行性研究包括三個具體階段 如圖 投資項目可行性研究內(nèi)容 總論產(chǎn)品市場需求和擬建規(guī)模資源 原材料 燃料及公用設(shè)施情況廠址選擇項目設(shè)計方案環(huán)境保護和勞動安全企業(yè)組織 勞動定員和人員培訓(xùn)項目施工計劃與進度要求經(jīng)濟效益和社會效益分析與評價綜合評價與結(jié)論 建議 項目評估 指在擬建項目投資決策前 對其建設(shè)的必要性 技術(shù)上的可行性 經(jīng)濟上的合理性進行全面系統(tǒng)的技術(shù)分析與論證的一項綜合性的工作項目評估的作用 項目評估是正確進行投資決策的保證項目評估是取得資金來源得依據(jù)項目評估是實施項目管理 促進提高投資效果得基礎(chǔ)項目評估是使宏觀效益和微觀效益統(tǒng)一起來得手段 可行性研究與項目評估的關(guān)系 共同點 兩者同處于項目投資前期兩者出發(fā)點使一致的兩者研究和評估的內(nèi)容與方法是相通的兩者的目的和要求是相同的不同之處 工作主體不同進行項目評價的視角和著重點有所不同項目評估與可行性研究在項目決策過程中所處時序和地位有差別 市場分析的內(nèi)容 市場需求分析市場供給分析市場競爭分析產(chǎn)品分析市場綜合分析 市場需求分析需求 愿意 購買能力人口 科技和經(jīng)濟是決定項目產(chǎn)品需求規(guī)模及構(gòu)成最直接 最重要的因素 可能市場需求量 現(xiàn)實需求量 潛在需求量市場總需求量 國內(nèi)需求量 出口量 市場供給分析供給量 愿意 供給能力可能市場供給量 實際供給量 潛在供給量市場總供給量 國內(nèi)現(xiàn)有生產(chǎn)能力 在建生產(chǎn)能力 擬建項目生產(chǎn)能力 進口量總需求不足 市場總需求 市場總供給 市場競爭分析 企業(yè)間競爭 供應(yīng)商 替代品 潛在競爭者 顧客 圖 行業(yè)競爭分析示意圖 產(chǎn)品分析產(chǎn)品市場生命周期 產(chǎn)品功能和特性研究 開發(fā)期新生期成長期成熟期衰退期 利潤 銷售 時間 銷售與利潤 市場綜合分析 表 項目產(chǎn)品市場綜合分析參照表 二 項目市場調(diào)查 市場調(diào)查一般程序 項目市場調(diào)查方式重點調(diào)查典型調(diào)查抽樣調(diào)查 調(diào)查準(zhǔn)備階段 調(diào)查實施階段 資料整理 分析 提出調(diào)查報告 三 項目市場預(yù)測 項目市場定性預(yù)測方法經(jīng)常使用的定性預(yù)測法之一 德爾菲法 即專家調(diào)查法一個例子 某企業(yè)擬投資一新項目 在投資之前需摸清產(chǎn)品銷路 做法如下 1 選定11位專家 包括業(yè)務(wù)經(jīng)理 推銷人員 市場研究人員 大學(xué)教授 2 將項目產(chǎn)品功能 用途 特點 技術(shù)參數(shù) 價格以及同類產(chǎn)品德性能 價格和銷售量資料連同征詢表一起寄給11位專家 請他們在規(guī)定時間內(nèi)回答完畢后寄回 3 專家意見匯總整理后 再匿名反饋給每位專家 請他們進行進一步作出判斷 如此反復(fù)三次 得出調(diào)查結(jié)果 4 根據(jù)三次調(diào)查結(jié)果 得出綜合預(yù)測結(jié)論 參見教材30頁例子 德爾菲法基本步驟 成立預(yù)測領(lǐng)導(dǎo)小組 選定專家 擬定征詢表 準(zhǔn)備背景材料 進行多輪征詢 作出預(yù)測結(jié)論 項目市場定性預(yù)測方法徳爾菲法試圖通過 小組內(nèi)一致 以進行預(yù)測 在它通常的應(yīng)用中專家組成員都被相互隔離 被要求對一系列調(diào)查作出回答 專家根據(jù)不斷反饋的信息 進行考慮 修正 補充 這一過程持續(xù)到協(xié)調(diào)者感覺已經(jīng)達到某種程度的一致 實踐和理論上表明在判斷預(yù)測中 必須使用5 20名專家 回歸預(yù)測法 一元回歸預(yù)測法 設(shè)立模型 y a bx b回歸系數(shù)估計參數(shù) 檢驗?zāi)Ｐ?先驗檢驗 R檢驗 先驗檢驗 根據(jù)一定的經(jīng)濟理論和實踐經(jīng)驗 首先對回歸系數(shù)大小 符號是否合理 統(tǒng)計檢驗 R檢驗 給定顯著性水平a和自由度 n 2 查附表1中相關(guān)系數(shù)臨界值表 如果R Ra n 2 y與x線性相關(guān)關(guān)系顯著 否則y與x線性相關(guān)關(guān)系不顯著 需重新建立方程 進行預(yù)測 要求掌握點預(yù)測 舉例 投資分析 第二次課 內(nèi)容 投資項目財務(wù)效益分析 財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測資金時間價值財務(wù)效益分析意義財務(wù)效益分析指標(biāo)本章你需要參考的書 財務(wù)管理 投資項目評估 張振啟等編 廈門大學(xué)出版社 一 項目財務(wù)效益分析意義及財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測 項目財務(wù)效益分析概念 是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度 市場價格體系和有關(guān)規(guī)定 從項目財務(wù)角度 分析預(yù)測項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用 以評價和判斷擬建項目在財務(wù)上的可行性 是決定項目投資命運的重要決策依據(jù) 一 項目財務(wù)效益分析意義及財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測 財務(wù)效益分析對三類部門的意義 對于企業(yè)自身 投資決策對于銀行部門 貸款決策對于主管部門 審批依據(jù) 財務(wù)效益分析的步驟 分析預(yù)測項目基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)和參數(shù)編制財務(wù)報表 財務(wù)現(xiàn)金流量表 損益和利潤分配表 資金來源與運用表 資產(chǎn)負債表 財務(wù)外匯平衡表 根據(jù)基本報表計算財務(wù)分析指標(biāo) 盈利能力 清償能力 注意 清償能力包括財務(wù)清償能力和債務(wù)清償能力 有不同的指標(biāo)來反映其大小 見下表 市場調(diào)查與預(yù)測 生產(chǎn)條件生產(chǎn)規(guī)模 市場分析 技術(shù)分析 工藝技術(shù)與設(shè)備分析 工程設(shè)計與選點分析 投資方案與實施進度 財務(wù)基本數(shù)據(jù)預(yù)測 損益和利潤分配表 現(xiàn)金流量表 資金來源與運用表 資產(chǎn)負債表 財務(wù)外匯平衡表 獲利能力分析 償債能力分析 項目財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測項目總投資 是指建設(shè)項目從前期準(zhǔn)備工作開始到項目全部建成投產(chǎn)為止所發(fā)生的全部投資費用 包括建設(shè)投資和流動資金兩部分 固定資產(chǎn)總投資估算方法單位生產(chǎn)能力投資估算法 I2 X2 I1 X1 或I2 X2 I1 X1 CF 符號意思見教材P47 項目財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測生產(chǎn)能力指數(shù)估算法 I2 I1 X2 X1 nCF一般n經(jīng)驗數(shù)據(jù)取0 6 CF為物價換算指數(shù) 若兩項目所處時期得價格水平不同 應(yīng)乘上該指數(shù) 二 財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測 續(xù) 總成本費用 產(chǎn)品制造成本管理費用財務(wù)費用銷售費用 直接原材料直接工資其他直接支出制造費用 間接費用 期間費用 不計入產(chǎn)品成本 直接抵減當(dāng)期損益 直接費用 二 財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測 續(xù) 項目財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測經(jīng)營成本 總成本費用 固定資產(chǎn)折舊費 無形資產(chǎn) 遞延資產(chǎn)攤銷費 負債利息支出要計算運營期間現(xiàn)金流出 應(yīng)將總成本中折舊 攤銷費等非現(xiàn)金流出扣除 評價項目全部投資財務(wù)效果時 不考慮資金來源問題 故也不將利息支出計入現(xiàn)金流出 舉例 某化纖項目總成本費用表 單位 萬元 項目銷售收入與稅金預(yù)測各年銷售量 正常年份設(shè)計生產(chǎn)能力產(chǎn)量 當(dāng)年生產(chǎn)負荷 預(yù)測產(chǎn)品銷售價格年銷售收入 年銷售量 產(chǎn)品銷售價格項目利潤預(yù)測 年銷售利潤 年銷售收入 年總成本費用 年銷售稅金 三 資金時間價值 資金時間價值原因由于存在投資收益由于存在通貨膨脹由于存在投資風(fēng)險 資金有增值特性 使得資金具有時間價值利息計算單利 本利和復(fù)利 本利和 記帳 三 資金時間價值 資金時間價值名義利率r實際利率i兩者之間換算關(guān)系 m為一年所包含得計息周期數(shù) 三 資金時間價值 現(xiàn)金流量圖假定各年現(xiàn)金流入 流出均發(fā)生在年末 箭頭向上表示現(xiàn)金流入 向下表示現(xiàn)金流出 時間刻度 0 表示投資項目開始建設(shè)的起點時間 t 年 1000050005000 400045004800 012345 資金等值計算一次支付終值計算F P 1 i t 1 i t稱為終值系數(shù) 用 F P i t 表示 可查表一次支付現(xiàn)值計算P F 1 i t 1 i t稱為現(xiàn)值系數(shù) 用 P F i t 可查表 P F t 0 P F 年金終值 每年年末等額支付年金A 則第t年末得終值總和 設(shè)年金為A 則終值F A F A i t F A i t 稱為年金終值系數(shù) 可查表償債基金 即年金終值的逆運算 求出A AAAAA F 0123t 1t 資金等值計算年金現(xiàn)值 每年年末等額支付年金A 則換算成最初現(xiàn)值P A P A i t P A i t 稱為年金現(xiàn)值系數(shù) 可查表 P 0123t 1t AAAAA 資金等值計算資金回收公式 即年金現(xiàn)值的逆運算 求出A以上介紹六個常用資金等值計算公式 要求熟練掌握 見書70頁2 9表 舉例 四 項目財務(wù)效益分析指標(biāo) 財務(wù)盈利能力分析指標(biāo) 靜態(tài)分析指標(biāo)動態(tài)分析指標(biāo) 投資利潤率 投資利稅率投資報酬率 資本金利潤率銷售利潤率投資回收期 財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)凈現(xiàn)值率 財務(wù)內(nèi)部收益率 動態(tài)投資回收率 靜態(tài)分析指標(biāo)投資利潤率 年利潤總額 總投資 100 投資報酬率 年稅后利潤 年利息 總投資 100 投資回收期 項目投產(chǎn)后用所獲得的年凈收益抵償全部投資所需要的時間 計算方法 投資回收期 Pt 累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份 1 上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 動態(tài)指標(biāo)分析財務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV FPNV指按行業(yè)基準(zhǔn)收益項目壽命期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和 FPNV 必要說明 財務(wù)效益分析所用折現(xiàn)率一般采用行業(yè)基準(zhǔn)收益率 計算期由建設(shè)期加生產(chǎn)期 年序編號按國際慣例采用年末法 即從0開始編號 表示所有現(xiàn)金流量均在年末發(fā)生 CI 現(xiàn)金流入 CO 現(xiàn)金流出 n 項目壽命期 現(xiàn)值法則 1 FPNV的評判標(biāo)準(zhǔn) FPNV 0 投資項目可行 FPNV 0 項目不可行 特別是FPNV 0時 項目可行 但風(fēng)險較大 應(yīng)謹慎 2 如果每個項目 或幾個項目 是互不相容的則采納有最大值的那個 四 項目財務(wù)效益分析指標(biāo) 財務(wù)凈現(xiàn)值率 FNPVR 項目凈現(xiàn)值與全部投資現(xiàn)值之比率 可以用于衡量不同投資方案的獲利能力大小的分析指標(biāo)FNPVR FNPV 100 Ip 四 項目財務(wù)效益分析指標(biāo) 財務(wù)內(nèi)部收益率FIRRFIRR即項目壽命期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量之和為0時的折現(xiàn)率 計算公式 四 項目財務(wù)效益分析指標(biāo) FIRR的評判標(biāo)準(zhǔn) FIRR ic 投資項目可行 FIRR ic 投資項目不可行FIRR的計算一般采用 試算內(nèi)插法 見例題 四 項目財務(wù)效益分析指標(biāo) 注意 以上我們介紹了分析項目盈利能力時的幾個常見指標(biāo) 由于靜態(tài)分析指標(biāo)既沒有考慮資金時間價值 同時又舍棄項目建設(shè)期和壽命期等眾多經(jīng)濟數(shù)據(jù) 分析結(jié)論不是很可靠 在具體分析一個投資項目時 一般提倡以動態(tài)分析為主 靜態(tài)分析為輔 四 項目財務(wù)效益分析指標(biāo) 項目清償能力分析指標(biāo)資產(chǎn)負債率 負債總計 資產(chǎn)總計注意 1 公式中的 負債總額 不僅包括長期負債 還應(yīng)包括短期負債 資產(chǎn)總額 則是扣除累計折舊后的凈額 2 債權(quán)人角度看 該指標(biāo)越低越好 從股東角度看 只要全部投資利潤率高于借款利率 股東可以從負債資金中獲得額外利潤 負債比率越大越好 從企業(yè)來看 負債過大 債務(wù)風(fēng)險加大 舉債過小 說明企業(yè)利用債權(quán)人資本進行經(jīng)營活動的能力太差 項目清償能力分析指標(biāo) 流動比率 流動資產(chǎn)總額 流動負債總額注 一般標(biāo)準(zhǔn)比率取2 0 1 2較宜 因為如果比率過低 表明企業(yè)對到期負債難以償清 如果比率過高說明大量流動資產(chǎn)沒有得到從分利用 造成浪費 同時該指標(biāo)還應(yīng)與同行業(yè)平均水平相比才能分辯高低 不同行業(yè) 不同生產(chǎn) 不同銷售季節(jié)所需流動比率是不同的 速動比率 流動資產(chǎn)總額 存貨 流動負債總額注 該指標(biāo)也應(yīng)與同行業(yè)其他企業(yè)相比 才能測算出該項目在資產(chǎn)流動性方面所面臨的風(fēng)險程度 經(jīng)過分析 采取對策 速度比率最好保持在1 2 1 0之間較符合要求 投資分析 第三次課 單元內(nèi)容 投資項目國民經(jīng)濟效益分析 投資項目國民經(jīng)濟效益分析是從國家整體角度 按照資源合理配置的原則考察項目的效益和費用 分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻 以判斷項目的經(jīng)濟合理性 一 國民經(jīng)濟效益分析的概念 目的和作用 國民經(jīng)濟效益分析 按照資源合理配置的原則 從國家整體的角度考察項目的效益和費用 用各種影子價格等經(jīng)濟參數(shù) 分析 計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻 判斷項目的經(jīng)濟合理性 國民經(jīng)濟效益分析的目的 是分析和計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻 判斷項目的經(jīng)濟合理性 國家利益企業(yè)利益 國民經(jīng)濟效益分析的作用 1 有助于實現(xiàn)資源的合理配置 2 有助于真實反映項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻 3 有助于投資決策的科學(xué)化 問題是怎么理解 資源的希缺性 市場價格存在 失真 情況 項目1 項目2 資源 產(chǎn)出物1 產(chǎn)出物2 國民經(jīng)濟 二 國民經(jīng)濟效益分析與財務(wù)效益分析的異同 1 分析角度不同 2 關(guān)于費用和效益的含義不同 3 關(guān)于費用和效益的范圍不同 4 計算費用和效益的價格基礎(chǔ)不同 5 評判投資項目是否可行的標(biāo)準(zhǔn) 參數(shù) 不同 國民經(jīng)濟效益分析和財務(wù)分析的結(jié)果存在四種情況時相應(yīng)的決策 掌握 1 二者一致表明可行 可行 2 二者一致表明不可行 不可行 3 前者表明不可行后者表明可行 一般是認為不可行 4 前者表明可行后者表明不可行 一般創(chuàng)造條件使兩者都可行 即使項目變得可行 三 費用和效益識別中的問題 識別的基本原則 1 凡項目對國民經(jīng)濟所作的貢獻 即由于項目的興建和投產(chǎn)給國民經(jīng)濟帶來的各種收益 均應(yīng)計為項目的效益 2 凡國民經(jīng)濟為項目所付出的代價 即國民經(jīng)濟為項目的建設(shè)與生產(chǎn)所付出的全部代價 均應(yīng)計為項目的費用 直接費用和直接效益 1 直接效益 由項目產(chǎn)出物產(chǎn)生并在項目范圍內(nèi)計算的經(jīng)濟效益 表現(xiàn)為四個方面 2 直接費用 由于項目使用投入物所產(chǎn)生的并在項目范圍內(nèi)計算的經(jīng)濟費用 同樣有四個方面 間接費用和間接效益 也統(tǒng)稱為外部效果 1 間接費用 外部費用 是指國民經(jīng)濟為項目付出了代價而項目本身并不實際支付的費用 2 間接效益 外部收益 項目對社會作出了貢獻 而項目本身并未得到的那部分收益 轉(zhuǎn)移支付 注意由于轉(zhuǎn)移支付主要發(fā)生在國內(nèi)各個部分之間 對整個經(jīng)濟而言并沒有發(fā)生什么實際資源的增加和減少 所以在進行國民經(jīng)濟效益分析時 它既不能作為效益也不該作為費用 如稅金 補貼 國內(nèi)借款利息及土地費用 教育附加等在財務(wù)效益評估中出現(xiàn)的費用和收入在國民經(jīng)濟效益評估中作為轉(zhuǎn)移支付 四 影子價格的理解 廣義影子價格 作為國民經(jīng)濟的效益分析的重要參數(shù) 廣義的影子價格不僅包括一般商品的影子價格 而且包括勞動力 土地 資金和外匯等主要要素的影子價格 為確定影子價格方便起見 一般商品貨物又分為外貿(mào)貨物和非外貿(mào)貨物 而勞動力 土地 資金和外匯的影子價格則分別稱為影子工資 土地影子費用 社會折現(xiàn)率和影子匯率 對影子價格的理解 影子價格是人為確定的一種比現(xiàn)行市場價格更加合理的價格 它不用于商品交換 而是僅用于預(yù)測 計劃和項目國民經(jīng)濟效益分析等目的 從定價原則看 它力圖更真實地反映產(chǎn)品的價格 市場供求狀況和資源希缺程度 從定價效果看 它有助于實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置 對影子價格的理解當(dāng)系統(tǒng)達到最優(yōu)狀態(tài)可能賦予該資源的一種價值 又稱最優(yōu)計劃價格 影子價格客觀反應(yīng)資源在系統(tǒng)內(nèi)的希缺程度 它又稱為效率價格 是單位資源所產(chǎn)生的效益增量 計算影子價格的方法 1 求解線性規(guī)劃的對偶解 計算商品資源的 最優(yōu)計劃價格 作為影子價格 2 商品資源的邊際效用 作為完全競爭條件下的市場均衡價格 亦即影子價格 3 以外貿(mào)貨物的邊境 口岸 價格為基礎(chǔ)調(diào)價得到的國際市場價格作為影子價格 四 影子價格的理解 問題 影子價格與市場價格的異同 你對此有何看法 請在電大網(wǎng)站課程討論區(qū)發(fā)表 四 影子價格的理解 影子價格的確定 了解 影子價格的確定原則 屬于重要的國家 原則上應(yīng)由國家權(quán)威機構(gòu)測算頒布 實際由于項目產(chǎn)出和投入物千萬種 條件限制 不可能全部測算出 有相當(dāng)一部分由項目評估人員自己計算 影子價格的確定外貿(mào)貨物的影子價格 以實際可能發(fā)生的口岸 一般視同國際市場價格 為基礎(chǔ) 通過影子匯率將以外幣計算的口岸價格轉(zhuǎn)換成以人民幣計算的口岸價格 并考慮國內(nèi)運費和貿(mào)易費用 具體計算公式見書 要求一般了解 非外貿(mào)貨物的影子價格 主要從供求關(guān)系出發(fā) 按機會成本和消費者支付意愿來確定 影子價格的確定影子工資 即勞動力影子價格用勞動力的社會成本來度量 計算方法 影子工資 名義工資 影子工資換算系數(shù)土地影子費用 計算方法如下 土地影子費用 土地機會成本 新增資源消耗費用 社會折現(xiàn)率 即資金的影子價格 是從國民經(jīng)濟角度對資金機會成本和資金時間價值的估量 由國家統(tǒng)一測定發(fā)布 目前我國社會折現(xiàn)率規(guī)定值12 影子匯率 即外匯的影子價格 計算公式 影子匯率 影子匯率換算系數(shù) 官方匯率 即國家外匯牌價 其中影子匯率換算系數(shù)由國家統(tǒng)一測定發(fā)布 目前規(guī)定取值1 08 例 某工業(yè)項目建設(shè)期3年 生產(chǎn)期17年 擬占用水稻地2000畝 占用前三年每畝平均產(chǎn)量0 5噸 每噸收購價1200元 出口口岸價預(yù)計每噸180美元 目前貿(mào)易費用率取6 國內(nèi)運距500公里以內(nèi)鐵路運價為18 8元 換算系數(shù)為1 84 計算每噸稻谷按口岸價計算的產(chǎn)地影子價格 解 口岸價格折合人民幣 180 8 6 1 08 1671 84 元 噸 出口貿(mào)易費用 1671 84 6 1 6 94 63 元 噸 運輸費用 18 8 1 84 34 59 元 噸 產(chǎn)地影子價格 1671 84 94 63 34 59 1542 62 元 噸 接 估計該地區(qū)水稻年產(chǎn)量以4 的速度遞增 水稻生產(chǎn)成本調(diào)價后按收購價40 計算 美元市場匯率為8 6元人民幣 影子匯率換算系數(shù)為1 08元 社會折現(xiàn)率為12 假設(shè)占用農(nóng)地不發(fā)生搬遷費 計算土地影子費用 每噸稻谷的生產(chǎn)成本 1200 40 480 元 噸 接 生產(chǎn)每噸稻谷的凈收益 1542 62 480 1062 62 元 噸 20年項目壽命周期內(nèi)每畝土地凈效益現(xiàn)值 元 接 項目共占用2000畝土地 20年內(nèi)凈收益現(xiàn)值 5352 22 2000 1070 44 萬元 結(jié)論 國民經(jīng)濟效益評估中 由于不計搬遷費 以上計算的土地機會成本視為該項目的土地影子費用 P96例1現(xiàn)金流量圖 012345671819 建設(shè)期初 這段期間每年現(xiàn)金流量相同可按年金現(xiàn)值公式計算 五 國民經(jīng)濟效益分析的具體步驟 收集和整理有關(guān)數(shù)據(jù)識別費用和效益調(diào)整價格計算費用和效益填制有關(guān)表格 計算分析指標(biāo) 一個原料價格調(diào)整的例子 某原料a為非外貿(mào)貨物 在國內(nèi)用途很廣 經(jīng)測算其影子價格換算系數(shù)為1 2 原財務(wù)價格為3363元 噸 調(diào)整后該原料影子價格 3363 1 2 4036元 噸 某原料b為外貿(mào)貨物 其到岸價為470美元 噸 影子匯率5 92美元 貿(mào)易費用率6 調(diào)整后該原料影子價格 470 5 92 106 2949 3元 噸 某化纖項目國民經(jīng)濟評價投資調(diào)整表 五 項目國民經(jīng)濟效益分析基本報表和指標(biāo)計算 項目國民經(jīng)濟效益分析2張基本報表 國民經(jīng)濟效益費用流量表 全部投資 國民經(jīng)濟效益費用流量表 國內(nèi)投資 兩表的結(jié)構(gòu)異同 國民經(jīng)濟效益費用流量表 全部投資 以全部投資作為計算基礎(chǔ) 或假定全部投資均為國內(nèi)投資 用以計算全部投資的經(jīng)濟凈現(xiàn)值 經(jīng)濟內(nèi)部收益率等指標(biāo) 而國民經(jīng)濟效益費用流量表 國內(nèi)投資 以國內(nèi)投資作為計算基礎(chǔ) 將國外借款本金和利息的償付 國外資金的股息和紅利的支付 以及支付給外籍人員的工資等作為費用 用以計算國內(nèi)投資的經(jīng)濟凈現(xiàn)值 經(jīng)濟內(nèi)部收益率等指標(biāo) 作為利用外資項目國民經(jīng)濟效益分析和方案取舍的依據(jù) 國民經(jīng)濟效益分析指標(biāo)計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值ENPV經(jīng)濟內(nèi)部收益率EIRR 社會折現(xiàn)率 經(jīng)濟凈現(xiàn)值可行性判別標(biāo)準(zhǔn) ENPV 0 項目在經(jīng)濟上是可行的 否則是不可行 計算ENPV采用社會折現(xiàn)率 而計算FNPV采用行業(yè)基準(zhǔn)收益率 經(jīng)濟內(nèi)部收益率可行性判別標(biāo)準(zhǔn) 若EIRR Is 項目在經(jīng)濟上是合理的 可以接受 否則在經(jīng)濟上是不合理的 項目經(jīng)濟外匯效果分析指標(biāo)計算經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)值 衡量項目對國家外匯真正凈貢獻或凈消耗 社會折現(xiàn)率 外匯流入量 外匯流出量 P96例題1解題方法同前一章的關(guān)于財務(wù)凈現(xiàn)值計算思路是一致的 請大家分析 現(xiàn)金流量圖 項目經(jīng)濟外匯效果分析指標(biāo)計算 經(jīng)濟換匯成本 經(jīng)濟換匯成本 投入國內(nèi)資源 外匯流入 外匯流出 社會折現(xiàn)率 換取1美元所需要的人民幣金額 經(jīng)濟節(jié)匯成本經(jīng)濟節(jié)匯成本 投入的國內(nèi)資源 節(jié)約的外匯 流出的外匯 節(jié)約1美元需要的人民幣金額 經(jīng)濟換匯成本 元 美元 和經(jīng)濟節(jié)匯成本 元 美元 的判別項目可行性標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節(jié)匯成本 影子匯率 項目產(chǎn)品出口或替代進口才是有利的 項目是可行的 結(jié)束 第四次課投資項目不確定性分析 一 項目不確定性分析的有關(guān)概念 不確定性分析的概念 項目財務(wù)分析或國民經(jīng)濟分析 假定或預(yù)測的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本指標(biāo) 確定性分析 結(jié)論 項目財務(wù)上 經(jīng)濟的可行性 客觀條件及有關(guān)因素的變動 預(yù)測技術(shù)局限等 不確定性分析 實施結(jié)果與預(yù)測結(jié)論出現(xiàn)不一致 風(fēng)險存在 不確定性分析 計算和分析各種不確定性因素變化對項目經(jīng)濟效益的影響程度 并進一步考核項目能否經(jīng)受風(fēng)險沖擊的經(jīng)濟分析工作 不確定性的主要因素不確定性因素的產(chǎn)生 主觀原因 信息缺乏 認識不足 經(jīng)驗假設(shè)等 客觀原因 所考慮的因素隨時間推移 地點改變和環(huán)境變遷而變化 影響項目的不確定因素主要有 物價變動工藝技術(shù)和裝備的改進生產(chǎn)能力的變化建設(shè)工期和資金結(jié)構(gòu)的變化項目壽命周期的變化利率 匯率的變化政治因素的變化其他因素 不確定性分析的方法盈虧平衡分析 只用于財務(wù)效益分析敏感性分析 用于財務(wù)效益和國民經(jīng)濟效益分析概率分析 用于財務(wù)效益和國民經(jīng)濟效益分析 二 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析的有關(guān)概念和作用 盈虧平衡點 又稱保本點 即生產(chǎn)成本等于銷售收入的點 通常用產(chǎn)量或最低生產(chǎn)能力利用率表示 也可以用最低的銷售收入和保本價格來表示 盈虧平衡分析方法分類圖解法與方程式法線性與非線性盈虧平衡分析 盈虧平衡分析的有關(guān)概念和作用 盈虧平衡分析的作用 投資者可以通過盈虧平衡分析 判斷項目能夠經(jīng)受多大風(fēng)險而不發(fā)生虧損 要盡量選擇盈虧平衡點低的投資方案 以確保項目的盈利能力和提高項目經(jīng)營管理水平 線性盈虧平衡分析的計算與應(yīng)用線性盈虧平衡分析的前提條件產(chǎn)品生產(chǎn)量等于銷售量 用Q表示產(chǎn)量變化 單位可變成本不變?yōu)槌?shù) 用TC表示生產(chǎn)總成本 V表示單位可變成本 F表示固定成本 TC VQ F 產(chǎn)量變化 銷售單價不變 銷售收入是銷售量的線性函數(shù)一定時期和一定產(chǎn)銷量范圍內(nèi) 單位產(chǎn)品銷售稅金不變 TT表示銷售稅金 T表示單位銷售稅金 TT T Q 圖解法 TCTR Q 虧損區(qū) 盈利區(qū) 0 Q A TR PQ TC F VQ A 結(jié)論 實際產(chǎn)銷量小于Q 會發(fā)生虧損 等于Q 不虧不盈 大于Q 會盈利 盈虧平衡點Q 越低 盈利區(qū)面積越大 虧損區(qū)面積越小 反映產(chǎn)品盈利機會越大 虧損風(fēng)險就小 在選擇投資方案時 應(yīng)選擇盈虧平衡點較低者 問題 用圖解法分析 為了達到降低盈虧平衡點的目的 實際工作有哪些具體措施 方程式法 銷售凈收入NR P T Q生產(chǎn)總成本TC F VQ利潤M NR TC 1 以產(chǎn)銷量表示的盈虧平衡點 令M 0 解出盈虧平衡點Q 即 2 以銷售凈收入表示的盈虧平衡點TR 3 以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點S 4 以產(chǎn)品銷售價格表示的盈虧平衡點P 令NR TC 或M 0 線性盈虧平衡分析應(yīng)用參見例1 2 非線性盈虧平衡分析 現(xiàn)實中往往產(chǎn)品成本與產(chǎn)量并不成比例變化 銷售收入與銷售量也會受市場影響而不呈線性關(guān)系 為此需要進行非線性盈虧平衡分析 非盈虧平衡分析可以分為三種情況 Q TRTC TR TC Q Q 1 Q Q TRTC TRTC TC TR TC TR Q Q Q Q 2 3 假定 銷售收入或生產(chǎn)成本與產(chǎn)銷量非線性關(guān)系為二次函數(shù) 兩曲線有兩個交點 即存在兩個盈虧平衡點Q Q 如果實際產(chǎn)銷量Q為 Q TC 盈利 QQ 虧損 Q Q 為保本點 舉例 某項目生產(chǎn)某種型號微波爐 預(yù)計每年的銷售收入為R 600Q 0 02Q2 年固定成本F 400000元 年變動成本VQ 200Q 0 02Q2 試對該項目進行盈虧平衡分析 解 利潤函數(shù)M R TC 令M 0 即M 600Q 0 02Q2 400000 200Q 0 02Q2 400Q 0 04Q2 400000 0解出Q 1127 臺 Q 8873 臺 當(dāng)項目實際產(chǎn)銷量Q 11278873 項目均虧損 進一步分析 在兩盈虧平衡d點之間有一個利潤最大點 令dR dQ 0 即400 0 08Q 0 解出Q 5000 臺 由于d2R Dq2 0 08 0 故當(dāng)Q 5000臺時 項目盈利最大 盈虧平衡分析的局限性假定產(chǎn)量等于銷量 實際中并不都是如此 分析要求產(chǎn)品單一 把所有不同產(chǎn)品收入和不同成本集中兩條線上表現(xiàn) 難以精確描述實際工作中可能出現(xiàn)的各種情況 分析要求采用正常生產(chǎn)年份的數(shù)據(jù) 而實際投產(chǎn)后各年情況不盡相同 影響到分析的精確性 三 敏感性分析 敏感性分析概念 指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標(biāo)有影響的敏感性因素 并分析 測算其對項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度 進而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種分析方法 主要經(jīng)濟效益指標(biāo) 主要變量變動 不同程度的反應(yīng) 即產(chǎn)生不同敏感程度 敏感性因素 不敏感因素 敏感性程度大小表示項目經(jīng)濟效益指標(biāo)值相對影響它的各因素變動的反應(yīng)程度強弱 有的不確定因素稍微的變動就會使經(jīng)濟效益指標(biāo)發(fā)生較大幅度的變化 這種不確定因素被認為時敏感性因素 而有的不確定因素本身的變化對經(jīng)濟效益指標(biāo)影響很小 被認為是不敏感性因素 敏感性分析作用敏感性分析的原理 一般通過假定其他因素都不變 而人為地把一個或幾個參數(shù)往不利和有利的方向變動 研究其影響項目經(jīng)濟效益的程度 從中找出關(guān)鍵因素 并根據(jù)分析結(jié)果盡量采取有效措施避免敏感性因素朝著不利方向發(fā)展 確保投資決策的準(zhǔn)確性和項目經(jīng)濟效益達到最優(yōu) 敏感性分析的作用 通過敏感性分析 能夠基本反映出一個項目的風(fēng)險程度 如果項目敏感性因素很多 對項目影響程度大 項目承擔(dān)的風(fēng)險也大 敏感性分析的作用 通過敏感性分析 可以對各種不確定性因素進行鑒別 將它們對經(jīng)濟效益影響程度大小排隊 使項目決策人員對各種有利和不利因素有所了解 并對項目實施過程提供管理信息 項目投產(chǎn)后發(fā)生各種意外 決策人員可以做到心中有數(shù) 積極采取措施 通過敏感性分析 可以提高不確定性因素與項目經(jīng)濟效益的依存關(guān)系 從而啟發(fā)評估人員對那些較為敏感的因素重新進行分析研究 以提高項目評估中有關(guān)經(jīng)濟效益指標(biāo)的可信度 提高評估報告作為決策依據(jù)的價值 通過敏感性分析 可以從風(fēng)險角度對各種方案進行擇優(yōu) 選取敏感性小的方案 風(fēng)險小 使項目投產(chǎn)后具有較強的抗風(fēng)險的能力 敏感性分析方法確定分析的項目經(jīng)濟效益指標(biāo)凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 投資利潤率 投資回收期等為常見經(jīng)濟效益指標(biāo) 針對不同項目特點和要求 不同研究階段和實際需要 選擇一個或幾個最能反映項目經(jīng)濟效益指標(biāo)進行分析 選定不確定性因素 設(shè)定其變化范圍不確定性因素主要有 投資額 項目壽命周期 產(chǎn)品產(chǎn)銷量 產(chǎn)品價格 主要原材料價格等選定不確定因素后 其它因素不變 依情況設(shè)定該因素可能變化范圍 如 5 10 15 計算不確定因素變動對項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響程度 找出敏感性因素 單因素敏感性分析 先選定一個不確定性因素 改變其數(shù)值 其他因素不變 計算由于該因素變化所導(dǎo)致效益指標(biāo)值的變化幅度及相對變化率 再選定另外一個不確定性因素 按同樣方法計算 以此類推 最后比較 確定哪些是敏感性因素 哪些是不敏感性因素 繪制敏感性分析圖 求出不確定性因素變化的極限值把不確定性因素的變化作為橫坐標(biāo) 把經(jīng)濟效益指標(biāo)作為縱坐標(biāo) 繪制出各不確定性因素變動引起的效益指標(biāo)隨之變動的曲線和該效益指標(biāo)基準(zhǔn)線 敏感性分析實例 假設(shè)以某化纖項目全部投資國民經(jīng)濟效益費用資料為基礎(chǔ) 基本方案全部投資經(jīng)濟內(nèi)部效益內(nèi)部收益率為15 63 滿足國民經(jīng)濟評估要求 根據(jù)項目具體情況 選擇對國民經(jīng)濟投資 經(jīng)營費用和銷售收入分別作提高和降低10 的單因素變化 對全部投資經(jīng)濟內(nèi)部收益率進行敏感性分析 敏感性分析表如下 10 010 經(jīng)濟內(nèi)部收益率 銷售收入 15 63基本方案內(nèi)部收益率 經(jīng)營費用 投資 社會折現(xiàn)率 10 20 敏感性分析圖 臨界點7 8 臨界點 5 6 曲線斜率越大 敏感性程度越大項目風(fēng)險大 因為因素較小變化會導(dǎo)致效益指標(biāo)較大變化 各不確定因素變動引起效益指標(biāo)變動曲線與效益指標(biāo)基準(zhǔn)線相交之點為該不確定因素變化的臨界值 A點 又稱極限值 多因素敏感性分析 一般了解 多因素敏感性分析指假定其他不確定因素不變的條件下 計算分析兩種或兩種以上不確定因素同時發(fā)生變動 對項目經(jīng)濟效益值的影響程度 確定敏感性因素及極限值 參見書本第120頁例題 結(jié)論如下 年現(xiàn)金流出變化率Y 年現(xiàn)金流入率X 30 20 10102030 302010 102030 NPV 0 NPV 0 假定用X表示年現(xiàn)金流入 Y表示年現(xiàn)金流出 得出 NPV 1757 35000 x 3000Y NPV 0則y 0 586 11 67x 即盈利區(qū)同理得虧損區(qū) 陰影部分 多因素敏感性分析從圖中可以看出 在陰影部分中任何一點都意味者NPV0 陰影部分面積所占總面積的比例大小 近似說明年現(xiàn)金流入與年現(xiàn)金流出在此范圍內(nèi)變化時 方案發(fā)生虧損性大小 敏感性分析作用及局限敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析 是項目評估中不可或缺的組成部分 可以分析項目經(jīng)濟效益指標(biāo)對不確定因素的敏感程度 找出敏感因素及其最大變化幅度 據(jù)此判斷項目抗風(fēng)險能力局限 敏感性分析也存在不足 例如無法測定某敏感因素發(fā)生不利變動得可能性大小 因此實際上只能算一種定性分析 三 概率分析 敏感性分析中假定不確定因素是獨立等概率發(fā)生的 而實際情況要復(fù)雜 概率分析是通過研究各種不確定因素發(fā)生不同變化幅度的概率分布及其對項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響 對項目可行性和風(fēng)險性以及方案優(yōu)劣作出判斷的一種不確定性分析法 概率分析具體方法 主要方法 期望值法 期望值法是通過計算項目凈現(xiàn)值的期望值和期望值 0時的累計概率 比較方案優(yōu)劣 確定項目可行性和風(fēng)險程度的方法 期望值法的步驟選用凈現(xiàn)值作為分析對象 并分析選定與之有關(guān)的主要不確定因素按照窮舉互斥原則 確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍 期望值法的步驟 分別計算各不確定因素每種情況下發(fā)生的概率分別計算各種可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)之 各年凈現(xiàn)值期望值和整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的期望值 各年凈現(xiàn)值期望值的計算公式 整個項目壽命期凈現(xiàn)值的期望值計算公式 三 概率分析 計算各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差 整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù) 計算公式 三 概率分析 整個項目壽命周期的標(biāo)準(zhǔn)差計算公式 標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù) 計算凈現(xiàn)值 0時的累計概率對以上分析結(jié)果作出綜合評價 說明項目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險大小 舉例 參見 投資分析 課堂例題 例 某公司擬建一項目總投資為2000萬元 建設(shè)期為1年 據(jù)估計 該項目在生產(chǎn)期內(nèi)年現(xiàn)金流量有三種情況 300萬 400萬 500萬 發(fā)生的概率分別為0 2 0 3 0 5 項目生產(chǎn)期為8年 10年 12年的概率分別為0 2 0 5 0 3按折現(xiàn)率12 計算 試對項目凈現(xiàn)值期望值進行累計概率分析 解 1 利用決策樹來描繪多階段決策問題十分直觀 如圖將題中的條件標(biāo)注如下 1 2 聯(lián)合概率凈現(xiàn)值加權(quán)凈現(xiàn)值 0 04 455 13 18 210 1 272 28 27 230 06 126 51 7 590 06 11 57 0 690 15232 2334 830 09426 5938 390 1431 9943 200 25736 73184 180 15979 69146 95 3 4 5 2 決策樹表示方法中用每一個 枝 代表一個決策結(jié)果 不同枝的末端代表一個不同結(jié)果點 為此我們可以計算聯(lián)合概率 凈現(xiàn)值和加權(quán)凈現(xiàn)值 舉一例 圖中黃色枝 其他以此類推 聯(lián)合概率 P A 300萬元 P N 8年 0 3 0 3 0 09凈現(xiàn)值 2000 1 12 1 400 P A 12 12 1 12 1 2000 0 8929 400 6 1944 0 8929 426 59萬元 同理 可以計算每一 枝 的凈現(xiàn)值 結(jié)果如圖示 分別將凈現(xiàn)值乘以聯(lián)合概率 得到加權(quán)凈現(xiàn)值 加權(quán)凈現(xiàn)值 426 59 0 09 38 39萬元 3 計算凈現(xiàn)值大于等于0的累計概率將加權(quán)凈現(xiàn)值由大到小重新排列 并將概率從上到下依次累計 如下表 凈現(xiàn)值 0的累計概率為0 74 加權(quán)凈現(xiàn)值合計393 83萬元 0 說明項目是可行的 且風(fēng)險較小 課間休息 下課了 再見 投資分析 第五次課 難點回顧 敏感性分析 要求掌握單因素敏感性分析圖 表的分析方法 找出敏感性因素 臨界點決策樹法 要求掌握決策樹分析方法 會求聯(lián)合概率 凈現(xiàn)值的期望值及累計概率 判斷項目風(fēng)險大小 內(nèi)容 房地產(chǎn)投資分析 房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資策略與可行性分析房地產(chǎn)投資項目財務(wù)效益分析房地產(chǎn)投資不確定性分析房地產(chǎn)抵押貸款分析學(xué)習(xí)本章需要參考的書 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)教程 王克忠主編復(fù)旦大學(xué)出版社 一 房地產(chǎn)投資概述 房地產(chǎn)投資特點房地產(chǎn)價格具有不斷增值的趨勢 原因 房地產(chǎn)投資可以獲得多重效益 利潤高房地產(chǎn)投資風(fēng)險相對較小 具有保值增值作用房地產(chǎn)投資可以獲得非經(jīng)濟收益 Q 供給 P價格 土地供給彈性趨于0 而土地需求卻不斷增加 房地產(chǎn)投資分類 有不同分類標(biāo)準(zhǔn) 如按投資經(jīng)濟內(nèi)容不同分類 有土地開發(fā)投資 包括新城區(qū)土地開發(fā)和舊城區(qū)土地再開發(fā)投資 房屋開發(fā)投資 包括住宅用房和非住房開發(fā)投資 房地產(chǎn)中介服務(wù)投資 如咨詢 測量 價格評估 經(jīng)紀(jì) 財務(wù) 律師等中介服務(wù)投資房地產(chǎn)經(jīng)營投資 指用于房地產(chǎn)出租 出售 信托 轉(zhuǎn)讓等經(jīng)營活動的投資房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資 包括物業(yè)管理等投資 一 房地產(chǎn)投資概述 房地產(chǎn)投資風(fēng)險 即未來遭受風(fēng)險的可能性 投資風(fēng)險 財務(wù) 利率 變現(xiàn) 購買力 經(jīng)營 社會 自然 課后討論的問題 利率變動如何影響房地產(chǎn)投資效益一般通貨膨脹嚴重時 房地產(chǎn)價格也提高 對房地產(chǎn)投資收益不會有太大的影響 這樣說法對么 發(fā)表高見吧 一 房地產(chǎn)投資概述 控制房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的幾種方法投資于風(fēng)險較小的房地產(chǎn)項目通過多項目投資組合或多種經(jīng)營控制風(fēng)險通過加強資產(chǎn)管理來控制風(fēng)險通過合理改變經(jīng)營形式轉(zhuǎn)移風(fēng)險最根本的是通過市場調(diào)查實行正確決策來控制風(fēng)險 二 房地產(chǎn)投資策略與可行性分析 房地產(chǎn)投資策略地段選擇質(zhì)量功能選擇房地產(chǎn)市場 客戶 價格 銷售區(qū) 的選擇經(jīng)營形式選擇時機選擇 房地產(chǎn)可行性分析任務(wù)全面了解市場需求狀況與其發(fā)展趨勢選擇投資項目和實施方案確定適當(dāng)建設(shè)規(guī)模和質(zhì)量水平評價建設(shè)地點和環(huán)境條件預(yù)期現(xiàn)金流量 預(yù)期收益 分析對預(yù)期收益的把握程度 內(nèi)容 市場調(diào)查預(yù)測和研究技術(shù)方案研究預(yù)測預(yù)期收益和現(xiàn)金流量研究預(yù)測收益期望值和控制風(fēng)險措施 三 房地產(chǎn)投資項目財務(wù)效益分析 靜態(tài)分析法 不考慮資金時間價值因素 不對項目成本收益等資金流量進行貼現(xiàn) 按實際發(fā)生數(shù)計算 此方法適應(yīng)對項目做粗略評價 在投資方案初選階段由于計算簡單方便而有一定的參考價值 常見靜態(tài)評估指標(biāo)有 單位建筑面積投資額 簡單投資回報率 投資回收期 借款償還期等 動態(tài)分析法 考慮資金時間價值 比較全面反映投資項目活動有效期的經(jīng)濟效益 常見指標(biāo)有 凈現(xiàn)值法 內(nèi)部收益率 計算方法同前幾次課的有關(guān)內(nèi)容基本相同 例 有一個房地產(chǎn)投資項目 初始投資為750萬元 第一年凈現(xiàn)金流量為200萬元 以后各年分別為250萬 300萬 280萬 180萬 基準(zhǔn)收益率15 期末還可回收固定資產(chǎn)余值80萬 回收流動資金100萬 試評價判斷該項目是否可行 解 計算結(jié)果列表如下 各年凈現(xiàn)值之和 NPV 149 3萬元結(jié)果表明該項目NPV 0故項目可行 四 房地產(chǎn)投資不確定性分析 盈虧平衡分析以房地產(chǎn)產(chǎn)銷量表示的盈虧平衡點 BEPQ 計算方法 設(shè)銷售收入為TR 總成本為TC 盈虧平衡時 TR TC 則PQ VQ F tQ 從平衡式中解出盈虧平衡點Q Q F P V t Q 也稱保本點 同時還計算銷量允許降低的最大幅度 計算公式為 盈虧平衡分析允許降低最大幅度越大 說明項目風(fēng)險越小 反之 項目風(fēng)險越大 以單價表示的盈虧平衡點 BEPP 計算方法 總支出 總收入 即TR TC 盈虧平衡點P Q F VQ tQ F VQ P Qt t 銷售稅費率 整理可得 P 為項目不發(fā)生虧損產(chǎn)品要達到的最低售價 P 越低項目承受風(fēng)險的能力越強 售價允許降低的最大幅度 用生產(chǎn)能力表示的盈虧平衡點 BEPl 計算公式 見書上第149頁例題 Q0為公司開發(fā)建設(shè)能力 四 房地產(chǎn)投資不確定性分析 敏感性分析分析與計算方法與上一章節(jié)有關(guān)內(nèi)容基本相同 房地產(chǎn)投資敏感性分析的步驟 選擇最能反映項目經(jīng)濟效益的指標(biāo)作分析 計算選擇不確定因素通常有 房地產(chǎn)銷量 售價 成本及固定資產(chǎn)總投資 四 房地產(chǎn)投資不確定性分析 確定變量的變化范圍并計算其變化幅度 如在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中 開發(fā)成本可能上升5 下降5 銷售價格可能上升10 下降10 等 通過計算 求出最能反映房地產(chǎn)項目效益指標(biāo)的各相應(yīng)的變化值和變動幅度 確定項目對風(fēng)險因素的敏感程度 四 房地產(chǎn)投資不確定性分析 房地產(chǎn)投資概率分析 決策樹法例題 某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資新建住宅小區(qū)有兩個方案 一是大面積開發(fā)需投資5000萬 二是小面積開發(fā)需投資2800萬 兩者經(jīng)營時期都是5年 據(jù)市場預(yù)測 存在兩種自然狀態(tài) 一是市場看好 需求量較高 二是市場不景氣 需求量較低 前者可能性0 7 后者可能性0 3 兩方案每年益損情況如下 試用決策樹法選出最優(yōu)方案 靜態(tài)法 解 項目 1 2 概率0 7概率0 3概率0 7概率0 3 2000 400800600 大面積方案 小面積方案 接 方案1 決策枝1 益損期望值 0 7 2000 5 0 3 400 5 5000 1400萬元方案2 決策枝2 益損期望值 0 7 800 5 0 3 600 5 2800 900萬元 比較兩方案 大面積開發(fā)方案為最優(yōu) 五 房地產(chǎn)抵押貸款分析 房地產(chǎn)抵押貸款的涵義房地產(chǎn)貸款一般有三種類型 一是抵押貸款 即以土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)作為歸還本息抵押的貸款 還有就是信用貸款和保證貸款 在以上三種貸款形式中 抵押貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最基本貸款形式 這是一種以土地或房屋所有權(quán)作抵押以取得貸款的形式 如果債務(wù)人不能按期償還貸款 債權(quán)人有權(quán)處理抵押的房地產(chǎn) 房地產(chǎn)抵押貸款的種類包括土地使用權(quán)抵押貸款和住房抵押貸款兩種 住房抵押貸款 指借款人以自有住房或購建的住房作為抵押物 向銀行申請住房貸款 作為抵押物的房屋可以是現(xiàn)房也可以是預(yù)售的期房 貸款抵押常數(shù) 每一元貸款的每月償還額 房地產(chǎn)抵押貸款的清償過程可以用期末年金現(xiàn)值加以描述 設(shè)貸款總額為P 每月付款額為Mp 貸款時期為n年 年利率為R 月利為R 12 運用年金現(xiàn)值計算公式 五 房地產(chǎn)抵押貸款分析 M 抵押常數(shù) 表示在給定n年內(nèi) 為償還1元貸款每月應(yīng)付出的數(shù)額 貸款余額 固定利率 的計算 計算貸款余額即按還沒有還款月數(shù)12 n t 年金 Mp 現(xiàn)值計算 P MpMpMpMpMp 12312t12n 112n 已付款年數(shù)t 例 某一30年期 年利率為12 80000元抵押貸款 試計算10年后的貸款余額 解 首先求年金MpMp 10年后還款余額 Bt 10 822 89 90 819 74734 05元 P A 1 12 20 故10年后貸款余額為74734 05元 課間休息 第六次課股票投資分析 內(nèi)容 股票投資分析 介紹股票及其基本問題股票的價格分析股票的基本分析股票的技術(shù)分析學(xué)習(xí)本章你需要參考的書有 證券市場基礎(chǔ)知識 中國證券業(yè)協(xié)會編 財務(wù)管理 等 一 股票及其基本問題 股票定義股票是一種有價證券 它是股份有限公司發(fā)行的 用以證明投資者的股東身份和權(quán)益 并據(jù)以獲取股息和紅利的憑證 股票相關(guān)知識 這部分可上網(wǎng)搜索相關(guān)網(wǎng)站 了解有關(guān)股票的知識 股票的特征 5個 收益性 股票的收益有兩部分 一是從公司領(lǐng)取股息和分享公司紅利 這部分收益大小取決于股份公司經(jīng)營狀況和盈利水平 二是來自于股票流通 低買高賣 獲取資本利得 風(fēng)險性 股票風(fēng)險得內(nèi)涵是預(yù)期收益得不確定性 股票風(fēng)險和收益并存 流動性 股票是一種可以自由轉(zhuǎn)讓得投資工具 可以在證券交易市場上很方便地賣出股票來變現(xiàn) 但不能直接向股份公司退股 股票的特征 5個 永久性 反映了股東和股份公司之間比較穩(wěn)定的經(jīng)濟關(guān)系 股票代表股東永久性投資 股東不可要求公司退股 可出售股票轉(zhuǎn)讓其股東身份 通過發(fā)行股票籌集到的資金 在公司存續(xù)期間是一筆穩(wěn)定的自有資金 參與性 股票持有人有權(quán)參與公司重大決策 當(dāng)然 股東參與參與公司重大決策權(quán)利大小取決于持有股票數(shù)額多少 二 股票的價格分析 股票的理論價格 股票的理論價格 股票面值 股息率 市場利率股票價格的實質(zhì)是資本化股息收入 股票價格與市場利率成反比 市場率越高 股票的價格越低 由以上分析可以看出 股票價格的決定因素有兩個 一是預(yù)期股息收入 另一個是市場利率 股票的主要價值形式 票面價值 即股票面值 是指股票票面上標(biāo)明的金額 主要功能是確定每股股票在公司中所占的份額 股票在市場上發(fā)行時有溢價發(fā)行 等價發(fā)行 折價發(fā)行股票的內(nèi)在價值 即股票理論價值 指在交易中某一時期股票所真正代表的價值 通過現(xiàn)值法來計算 公式如下 股票內(nèi)在價值往往表示股票獲利能力 是股份公司發(fā)行股票時確定發(fā)行價的重要依據(jù) 是投資者選擇股票的主要參考數(shù)據(jù)之一 股票理論價值 未來第t年股利 貼現(xiàn)率 股票市場價格股票發(fā)行價格 指股票從發(fā)行者手中轉(zhuǎn)移到承銷商手中的價格 一般是根據(jù)股票時價再考慮行市的變化趨勢 股票募集的難易程度和發(fā)行新股對原有股東利益的影響等因素決定的 股票流通價格 即交易價 股價 股價還可分為 開市價 收市價 最高價 最低價和平均價 普通股票的價值分析 對股票的估值方法是求股票現(xiàn)金流的現(xiàn)值 股票現(xiàn)金流包括 1 投資者每年期望獲得的股息 2 投資者在出賣股票時所期望的市場價股息估值模型 股息估值模型 例如 某股票3年股息分別如下 第一年 t 1 時 D1 1 第二年 t 2 時 D2 1 5 t 3時 D3 2 投資者要求的利率為Ks 10 預(yù)期第三年的市場價格為20元 則 股息估值模型 理論上公司要持續(xù)經(jīng)營下去 普通股票的投資者的投資是不能收回的 所以普通股票的價值等于預(yù)期股息的現(xiàn)金流 故得到股息估值模型 注意 在更多的情況下 投資者購買股票并持有一段時間后賣掉它 這種情況股票的市場價格計算仍然按左式 股息穩(wěn)定增長型 哥登公式 對大多數(shù)公司 現(xiàn)金股息和利潤每年都有所增長 盡管每個公司的增長率不同 但與國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值的增長率相當(dāng) 假設(shè)公司每年股息增長率為一恒定值g 則 是現(xiàn)在這年底的預(yù)期股息 企業(yè)的超常增長 企業(yè)的每一個發(fā)展周期都會經(jīng)歷高速成長期 成熟期和衰退期 在不同階段 投資者對股票的預(yù)期收益率是不同的 這種情況下估計股票的市場價格 需要結(jié)合哥登公式和前面的模型公式 見例題 例 對于某企業(yè)的股票 投資者的期望收益率為15 第0年的股息為2元 該公司情況如下 第1 2 3年股息增長率為10 第三年以后以3 增長率穩(wěn)定增長 那么股票的市場價格將是多少 解 計算第1 2 3年的股息 計