商品房買賣合同糾紛中逾期責任問題研究.doc

商品房買賣合同糾紛中逾期交房若干問題研究摘要：逾期交房是商品房買賣合同糾紛當中突出的問題，逾期交房的認定及處理關(guān)系到此類糾紛的妥善解決。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋使商品房買賣合同糾紛中關(guān)于逾期責任的認定及處理有了具體的裁判依據(jù)。但在實踐運用中，仍然存在著不少爭議。本文重點從商品房買賣合同的約定入手，圍繞幾個司法實踐中常出現(xiàn)的焦點問題，分析逾期交房構(gòu)成要件及處理方法。關(guān)鍵詞：商品房買賣合同逾期交房違約責任 引言近年來，商品房買賣合同糾紛案件數(shù)量有較大幅度的增長，在這類案件中，大部分都涉及到逾期責任。據(jù)統(tǒng)計，2009年1-7月某市中級人民法院民一庭共受理二審商品房買賣合同糾紛案175起，占該庭全部二審案件的33.33%，其中涉及逾期責任的164件，占所有商品房買賣合同糾紛案的93.71%。逾期責任問題通常有三種：逾期交房問題、逾期接房問題、逾期辦證問題，其中最為突出的便是逾期交房問題。由于逾期交房原因?qū)τ趩蝹€住宅小區(qū)而言具有共性，故此類糾紛具有群發(fā)性特點。對于購房者而言，其權(quán)利主張若得不到滿足，可能引發(fā)集體鬧事等影響社會和諧穩(wěn)定的問題；對于開發(fā)商而言，個案的敗訴可能引發(fā)集體索賠，從而支付相當數(shù)量的賠償款。因此，正確認定此類糾紛中的逾期責任，對于維護購房人與開發(fā)商雙方的合法權(quán)益，對于正確處理雙方的糾紛，均具有十分重要的意義。一、如何認定逾期交房1、逾期交房的類型實踐中，關(guān)于逾期交房的糾紛越來越多，據(jù)不完全統(tǒng)計，逾期交付的商品房約占整個商品房銷售量的40%，逾期交房糾紛具有人數(shù)多、賠償金額大、社會影響大等特點，所以這類糾紛案件當事人雙方的抗辯程度也是極為激烈的，某些情況下還可能引起當?shù)卣年P(guān)注甚至干預(yù)。逾期交房糾紛一般有以下兩種類型：一、開發(fā)商在合同約定的交房期限通知了購房人交接房屋，但購房人認為房屋未達到約定的交房條件，因此拒絕領(lǐng)取鑰匙，繼而要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任；二、購房人在接受房屋（即領(lǐng)取鑰匙）后，又以房屋未達到交付條件為由要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。2、合同約定交房條件及逾期交房的認定最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十一條規(guī)定：對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。此條款明確規(guī)定了轉(zhuǎn)移占有即通常所說的“交鑰匙”為商品房的交付使用。但是，購房人與開發(fā)商對于什么樣的商品房才具備交付條件爭議頗大。商品房買賣合同示范文本第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：1、該商品房經(jīng)驗收合格；2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格；3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格；4、該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。除此四種交付條件外，買賣雙方另可約定第五種交付條件。如果買賣雙方約定的交房條件是第一種，那么應(yīng)當以該商品房是否取得建筑工程竣工驗收備案證或者以工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)是否在工程竣工驗收單上認定驗收合格為標準，如果是其余三種，則應(yīng)以該商品房是否取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用許可證書為標準，否則視為不具備合同約定的交付條件。如果買賣雙方在合同中約定其它交付條件（即第五種交付條件），是否應(yīng)無條件適用雙方約定的第五種交付條件？建設(shè)工程竣工驗收是加強政府監(jiān)管，防止不合格工程流向社會的一個重要手段。我國建筑法第六十一條規(guī)定：建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。其它如建設(shè)工程質(zhì)量管理條例、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例對此也有類似規(guī)定。商品房經(jīng)驗收合格的法定證明文件是建筑工程竣工驗收備案證或者工程竣工驗收合格單，如果開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時不能出示建筑工程竣工驗收備案證或工程竣工驗收合格單，則購房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責任應(yīng)由開發(fā)商承擔。即使雙方在合同中約定的交付條件（第五種交付條件）低于第一種交付條件，也應(yīng)以商品房經(jīng)驗收合格作為交付條件標準。即商品房經(jīng)驗收合格是商品房達到交付條件的最低標準。廈門市中級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛中逾期交房和逾期辦證若干問題的指導(dǎo)意見第二條規(guī)定：買受人因出賣人交付的商品房未經(jīng)驗收或驗收不合格拒絕接收的，予以支持。其他法院在司法實踐中也有類似做法。購房人在接受房屋（即領(lǐng)取鑰匙）后，又以房屋未達到交付條件為由要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任，應(yīng)如何處理？此問題在法學(xué)理論和司法實踐中爭論都比較大。有觀點認為，購房人接受鑰匙的行為表明其已認可房屋達到交付條件，購房人接受鑰匙是對自己權(quán)利的處分，其無權(quán)再要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。筆者認為，開發(fā)商在房屋不具備交付條件的情況下即通知購房人領(lǐng)取鑰匙的行為嚴重違背誠信原則。在商品房買賣合同中，開發(fā)商居于強勢地位，占據(jù)著信息及心理優(yōu)勢（購房人往往急于入住新房），且交付經(jīng)驗收合格的商品房系開發(fā)商基本合同義務(wù)之一，其將未驗收或未驗收合格的商品房鑰匙交給購房人，本身就違反了合同及法律的規(guī)定。因此，購房人即使已經(jīng)接收了鑰匙，仍有權(quán)要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任，這也有利于保護處于弱勢地位的購房人的合法權(quán)益，促使開發(fā)商切實履行自己的義務(wù)，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，實現(xiàn)法律的精神實質(zhì)。合同中約定多項交房條件的，應(yīng)如何認定商品房是否達到交付條件？有的商品房買賣合同中除房屋驗收合格這一主要交付條件外還會約定其他交房條件，如水、電、氣等配套設(shè)施，有的開發(fā)商往往會忽視配套設(shè)施的交付條件。合同中約定的諸項交房條件屬完整的統(tǒng)一體，缺一不可。如果某一項未達到合同約定的交房要求，則構(gòu)成違約，開發(fā)商應(yīng)承擔逾期交房的違約責任。比如合同中有關(guān)于“水電入戶”交房條件的約定，房屋其他條件都符合合同要求，只是水電設(shè)施室內(nèi)部分雖然安裝到位，但進小區(qū)的主管網(wǎng)尚未鋪設(shè)，導(dǎo)致室內(nèi)水電設(shè)施不能使用，這顯然違反了合同中關(guān)于“水電入戶”的約定，該房屋尚未達到交房條件，開發(fā)商應(yīng)承擔逾期交付的違約責任。但是，對此處的“其他交房條件”顯然應(yīng)與上文中提及的“商品房經(jīng)驗收合格”這一主要交付條件有所區(qū)別。購房人在領(lǐng)取鑰匙后，僅以房屋未達到“其他交房條件”為由要求開發(fā)商承擔逾期交房違約責任的，則不應(yīng)支持購房人此種請求。因為在此情況下，開發(fā)商交付的商品房本身經(jīng)驗收合格，“其他交房條件”的不具備并不會導(dǎo)致購房人的主要利益有受損的可能。當然，可以支持購房人要求開發(fā)商承擔違約責任的請求，但這不屬逾期交房責任。3、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書在認定逾期交房中的作用商品房的建設(shè)和使用，直接影響到公民的人身財產(chǎn)權(quán)利，其質(zhì)量問題不僅涉及到購買人自身的利益，還關(guān)系到周邊相關(guān)人員的人身與財產(chǎn)問題。因此，住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書在購買人使用商品房的過程中具有重要的作用。我國城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例第三十一條、商品房銷售管理辦法第三十二條均規(guī)定了商品房交付時，開發(fā)商應(yīng)向購買人提供“兩書”。商品房買賣合同示范文本第十一條中也約定：在商品房交接時，所購商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，出賣人不能出示的，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。因此，提供“兩書”是開發(fā)商在交付房屋時必須履行的義務(wù)，如果其在交付房屋時沒有提供，則應(yīng)認定不具備交房條件，購買人可以拒絕接受交房，由此產(chǎn)生的逾期交房違約責任應(yīng)由開發(fā)商承擔。廈門市中級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛中逾期交房和逾期辦證若干問題的指導(dǎo)意見第二條第二款對此有類似的規(guī)定。如果購買人接受鑰匙后，又以開發(fā)商沒有提供“兩書”為由主張開發(fā)商逾期交房，要求開發(fā)商承擔違約責任，是否應(yīng)支持呢？筆者認為，“兩書”的提供屬于合同對出賣人在房屋交接過程中應(yīng)當履行的義務(wù)的約定，購買人接受房屋鑰匙的行為表明其已經(jīng)認可雙方的交接行為，購買人在接受鑰匙之后又以開發(fā)商沒有提供“兩書”為由主張開發(fā)商承擔因不具備交房條件而逾期交房違約責任，與其之前接受鑰匙的行為有矛盾之處，不應(yīng)得到支持。況且，從性質(zhì)上分析，“兩書”與上文提到的房屋驗收合格證明文件也不屬于同一類型。二、如何認定不可抗力在逾期交房糾紛中，開發(fā)商往往會對購房人要求其承擔逾期交房違約責任進行種種抗辯。此類抗辯最常見的理由便是不可抗力。商品房買賣合同示范文本第八條交付期限中有關(guān)于不可抗力的約定，示范文本要求開發(fā)商在遭遇不可抗力且在不可抗力事實發(fā)生之日起若干日內(nèi)告知買受人，則可據(jù)實予以延期交房。我國合同法第一百一十七條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。一般表現(xiàn)為影響合同履行的災(zāi)難性事件，主要包括自然現(xiàn)象和社會異常行為。對于自然現(xiàn)象，在司法實踐中應(yīng)根據(jù)當?shù)赝ǔ庀蟊憩F(xiàn)來認定是否屬不可抗力。比如大雨、大雪，如果系該地通常氣象表現(xiàn)，則不應(yīng)認定為不可抗力，因為開發(fā)商根據(jù)通常氣象表現(xiàn)能夠合理安排工期，其在簽訂合同時就應(yīng)合理預(yù)見，并預(yù)留足夠的時間來確保準時交付房屋。實踐中，開發(fā)商通常會從氣象部門取得氣象資料的相關(guān)證明，比如大雨多少天、中雨多少天，并配合施工日志，借此來證明其延誤交房時間屬不可抗力，筆者認為，對此應(yīng)從嚴把握，不能簡單地因為其施工日志中停工時間與雨天時間吻合就認定二者之間的因果關(guān)系，對于社會異常行為，比如戰(zhàn)爭、暴亂等，毫無疑問應(yīng)屬不可抗力。比較難以界定的是政府的行為是否屬于不可抗力以及開發(fā)商藉此來免除逾期交房的違約責任問題。筆者認為對此應(yīng)區(qū)別對待。如果政府行為是基于社會公共利益作出的，則應(yīng)認定為不可抗力，比如在進行基建過程中發(fā)現(xiàn)文物遺址從而導(dǎo)致政府命令停止施工等。如果政府行為是針對開發(fā)商本身的違法行為而作出的，比如開發(fā)商未經(jīng)許可調(diào)整小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、私自變更容積率等，當然不應(yīng)認定為不可抗力。如果政府行為是對特定領(lǐng)域、特定人作出的，比如政府對城市居住小區(qū)規(guī)劃的調(diào)整、市政配套設(shè)施的改造等，應(yīng)考慮到開發(fā)商對此類政府行為的不可預(yù)見及不可克服性，如果完全否認開發(fā)商據(jù)此而提出的逾期交房抗辯理由，則對開發(fā)商未免顯失公平，因此，對開發(fā)商此類主張，應(yīng)從政府行為與逾期交房之間是否具有因果關(guān)系來把握，當然，尺度可以適當從嚴。目前存在比較多的現(xiàn)象是由于拆遷原因?qū)е碌挠馄诮环?，有些拆遷戶要價較高，導(dǎo)致拆遷不能正常進行，進而影響施工進度，導(dǎo)致延期交付。開發(fā)商往往認為這也屬于不可抗力范疇，但是，拆遷在通常情況下并不由開發(fā)商實施，拆遷補償問題與商品房的交付屬兩個不同法律關(guān)系，因此對由拆遷問題導(dǎo)致延期交付不宜認定為不可抗力。三、逾期交房的違約責任問題1、開發(fā)商承擔逾期交房違約責任的方式商品房買賣合同示范文本第九條約定了出賣人逾期交房的違約責任，其中第一款是按逾期時間，分別處理，第二款由當事人自行約定違約責任。從中可以看出，購房人有權(quán)要求開發(fā)商按合同約定支付逾期交房違約金并承擔繼續(xù)履行交付房屋的義務(wù)，在逾期超過一定時間的情況下還有權(quán)要求開發(fā)商按合同約定支付違約金并解除合同。在第二種情況下，購房人享有選擇權(quán)。2、逾期時間的認定關(guān)于開發(fā)商逾期交房違約金的起算點問題，應(yīng)將當事人約定的交房日確定為違約金的起算點，即從合同約定的交房日之次日開始計算違約金，算至實際交房日止。因為交房日的確定屬于當事人合同意思自治范疇，當事人在合同中約定的交房日，在彼此之間產(chǎn)生法律拘束力。這里存在三種情況：1.如果開發(fā)商在尚不具備交房條件的情況下而提前交付房屋，購房人當然可以拒絕接受，其逾期責任也由開發(fā)商承擔；2.如果在約定的交房日后，仍不具備交房條件的，更應(yīng)由開發(fā)商承擔逾期交房責任；3.如果房屋不具備合同約定的主要交房條件（商品房經(jīng)驗收合格），而購房人實際接受了鑰匙，則開發(fā)商實際并未完成交付合格房屋的義務(wù)，應(yīng)承擔逾期交房違約責任。在上述三種情況下，逾期時間均應(yīng)從合同約定的交房日起計算至達到交房條件而實際交房日止。3、違約金的具體計算逾期交房違約金的計算標準，如果合同中有約定則從約定；如果合同中沒有約定的，應(yīng)適用最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十七條規(guī)定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地