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工業(yè)地產(chǎn)概述一、工業(yè)地產(chǎn)含義指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地,以及該類土地上的建筑物和附屬物,有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍,其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國,工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。二、工業(yè)地產(chǎn)分類重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉儲(chǔ)房地產(chǎn)(物流地產(chǎn))、自由貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)(指帶有特殊政策的貿(mào)易加工型通用型工業(yè)地產(chǎn))。三、工業(yè)地產(chǎn)特性投資規(guī)模大、快速啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報(bào)。四、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式1.工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式目前我國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體,其運(yùn)作主體一般是開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)管委會(huì)下設(shè)的開發(fā)公司。缺陷:不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方法,項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)合理的定位與策劃等不足導(dǎo)致其在工業(yè)園的整體運(yùn)作中不夠?qū)I(yè)化,致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒。2.工業(yè)地產(chǎn)商模式指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目,在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營建,然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理,最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤。如普洛斯,全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商。3.主體企業(yè)引導(dǎo)模式指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè),為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值,通過獲取大量的工業(yè)土地,以營建一個(gè)相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū);在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下,借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號召力,通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集,實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)。4.綜合運(yùn)作模式指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。5.私人業(yè)主開發(fā)模式目前在小廠房這一塊,私人業(yè)主開發(fā)占了很大一部分比例。主要是因?yàn)閺S房租金持續(xù)上楊,其利潤匯報(bào)率已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn),且操作建設(shè)都比較簡單的緣故。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮,這類開發(fā)模式會(huì)逐漸減少,再加上私人業(yè)主開發(fā)的廠房在其設(shè)計(jì)和配套設(shè)施等方面都沒有競爭力,時(shí)常也逐漸將其淘汰。五、工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式1.主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后,進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園。2.進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā),通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利項(xiàng)目投資開發(fā)商,或獨(dú)立,或聯(lián)合,進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā),通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。通常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、配套服務(wù)等設(shè)施后,進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn),從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來的利潤或長期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營管理收益。如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后,進(jìn)行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),打造設(shè)施平臺(tái),吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理,日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作,其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商。星月集團(tuán)開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等項(xiàng)目亦如此。3.通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合,按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后,進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后,與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目,從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。 五、我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展1.我國工業(yè)地產(chǎn)的興起國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局層面:改革開放、敞開國門,融入世界經(jīng)濟(jì)一體化大勢;同時(shí),憑借低廉的勞動(dòng)力資源,開放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)移;國內(nèi)各個(gè)城市經(jīng)營發(fā)展角度:各個(gè)城市之間的發(fā)展、競爭,促使各個(gè)地區(qū)都不同程度地加大了招商引資力度,各種形式的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心,相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)層出不窮,在很大程度上拉動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)性需求;政策層面:出于城市經(jīng)營的戰(zhàn)略性需求,基于城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮,各類以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)形態(tài)的城市,都在招商引資環(huán)節(jié)上對工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價(jià)等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。2.我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀1)我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級階段,相對西方開發(fā)較晚。地方工業(yè)用地:自行發(fā)展規(guī)劃發(fā)展導(dǎo)向發(fā)展集聚發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和使用仍處于非常初級的階段,以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業(yè)投資落戶,吸引的企業(yè)大多是勞動(dòng)密集型的低端行業(yè),在推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高產(chǎn)業(yè)高度集中并沒有發(fā)揮出預(yù)期的作用和效果。圈地運(yùn)用,機(jī)構(gòu)、企業(yè)、集體、個(gè)人紛紛在圈地運(yùn)動(dòng)中謀劃著從工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)獲取豐厚的投資回報(bào),造成土地資源開發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際接納能力,大量的土地閑置、大量的廠房空存,甚至還有部分機(jī)構(gòu)及企業(yè)以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為名義大量圈地囤積資源,尋求機(jī)會(huì)以做商用地產(chǎn)投資開發(fā),獲取更高的投資利潤。2)作為工業(yè)地產(chǎn)的載體-工業(yè)園的建設(shè)中存在的問題“明星園區(qū)”太少,重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重;上海、蘇州、東莞等?!拔覀兿M軌蛑贫ㄒ粋€(gè)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),給工業(yè)園區(qū)設(shè)一道門檻,來防止園區(qū)建設(shè)過多過濫?!闭猩桃Y機(jī)制不完善,來者不拒;政府(政績)與入駐企業(yè)實(shí)現(xiàn)“雙贏”貪大求洋,面子工程資金供應(yīng)鏈不完善,融資成瓶頸。3.工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢1)發(fā)展趨勢的影響因素政府政策的影響:監(jiān)管調(diào)控力度加大,有利于工業(yè)地產(chǎn)市場的健康規(guī)范成熟,有利于吸引外資與可持續(xù)發(fā)展;通過市場競爭,優(yōu)勝劣汰,可保存有實(shí)力企業(yè);市場供求的影響:經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持強(qiáng)勁發(fā)展速度,有利于吸引外資;“世界工廠”的確立,對工業(yè)的重視;發(fā)展模式的影響:模式改變,都是以人性化發(fā)展為目標(biāo),工業(yè)區(qū)的發(fā)展關(guān)系大量人口的生存條件與環(huán)境及其發(fā)展;可持續(xù)發(fā)展的節(jié)約型模式:充分利用有限的土地優(yōu)化配置創(chuàng)造最大的效益;投資回報(bào)的影響:隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴(kuò)展,可開發(fā)的土地將會(huì)越來越少,國家對土地的調(diào)控力度將會(huì)加大,土地的價(jià)值不可避免向上攀升。市場的規(guī)范透明成熟將導(dǎo)致競爭激烈化,地產(chǎn)商的投資利潤會(huì)有所下降,但從長遠(yuǎn)前景來看,工業(yè)地產(chǎn)需求強(qiáng)勁,投資回報(bào)相對穩(wěn)定。而工業(yè)地產(chǎn)的銷售方式會(huì)出現(xiàn)與房地產(chǎn)等有所不同,鑒于土地的升值,競爭的激烈,多數(shù)產(chǎn)權(quán)持有者不會(huì)出售轉(zhuǎn)為出租,以保其產(chǎn)權(quán)的升值持有。隨著需求的增加而地產(chǎn)的有限,地產(chǎn)租金也會(huì)不斷上漲。2)中國工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢政策將強(qiáng)調(diào)市場對工業(yè)用地的配置作用,促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值。國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢,操作方式將不斷創(chuàng)新。開發(fā)模式可以分為兩種:一是定制開發(fā),根據(jù)客戶需求制定廠房標(biāo)準(zhǔn),反租給客戶;二是帶租收購,收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品
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