村企合作開發(fā)土地項目意向書.doc

村企合作開發(fā)土地項目合同(樣板）甲方：惠州市惠陽區(qū)秋長街新塘黃埔經(jīng)濟聯(lián)合社 乙方：競得人為加快新農(nóng)村建設步伐，改善村民居住環(huán)境，合理開發(fā)村組土地資源，依據(jù)有關法律法規(guī)，擬甲方出地、乙方出資金，雙方合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。本著互惠互利、公開平等、真誠合作的原則，在事先征得甲方戶代表大會表決通過前提下，經(jīng)多次協(xié)商，自愿達成如下條款，供雙方共同遵照執(zhí)行：第一條 項目土地概況1、項目土地位于惠州市惠陽區(qū)秋長街嶺湖地段，總面積29615平方米，土地為征地留用地，土地證號為粵( 2017)惠州市不動產(chǎn)權第3045884號。甲方作為經(jīng)濟聯(lián)合社，下轄惠州市惠陽區(qū)秋長街新塘村龍合、曾屋、大屋、黃屋、老圍、周肖屋6個經(jīng)濟合作社，項目土地權益由上述6個經(jīng)濟合作社按照村民戶數(shù)共同享有。2、項目土地的具體界址、面積、用地性質(zhì)均以辦證后國土部門出具的紅線圖及相關文件標示的面積及位置為準。3、項目土地由乙方自行清場，由此產(chǎn)生的費用由乙方承擔。第二條 合作方案（一）合作模式雙方一致同意采取村企合作方式開發(fā)項目土地，甲方負責按土地現(xiàn)狀提供項目土地，甲方將項目土地使用權委托交易機構掛牌轉(zhuǎn)讓，乙方摘牌競得項目土地后負責提供整個項目的開發(fā)建設資金，在項目開發(fā)建設完成后，甲乙雙方按本合同約定的比例分配項目房產(chǎn)，項目開發(fā)盈虧與甲方無關。（二）項目資金投入1、乙方負責提供整個項目的開發(fā)建設資金，包括但不限于：地上建筑物，附著物的拆遷補償費用、項目土地委托掛牌和摘牌的費用、項目土地辦證過戶至項目公司名下的稅費、項目規(guī)劃、設計、報建的費用、項目的全部建安費用、項目驗收、確權至村民名下等一切開發(fā)建設費用和項目建設過程中增容部分的土地出讓金、地下車位補繳的土地出讓金（如有）由乙方承擔。2、項目土地競買時乙方繳納的競買保證金、土地成交價款在扣除政府職能部門收取的地價款、稅費后剩余款項撥付給甲方。（三）分配方式1、甲乙雙方一致同意，項目取得首期預售許可證時，按照總建筑面積71076平方米的28%比例分配給甲方，甲方可分得總建筑面積19901.28平方米，其中商鋪1990平方米、住宅17911.28平方米以及相應的停車位，乙方分取可售房產(chǎn)面積的72%及項目房地產(chǎn)的其他權益?；葜菔谢蓐枀^(qū)秋長街新塘村龍合、曾屋、大屋、黃屋、老圍、周肖屋6個經(jīng)濟合作社所分得的物業(yè)面積如下：（1）惠州市惠陽區(qū)秋長街新塘村龍合經(jīng)濟合作社可分得建筑面積2707.64平方米，其中商鋪271平方米、住宅2436.64平方米以及相應的停車位；（2）惠州市惠陽區(qū)秋長街新塘村曾屋經(jīng)濟合作社可分得建筑面積3519.932平方米，其中商鋪352平方米、住宅3167.932平方米以及相應的停車位；（3）惠州市惠陽區(qū)秋長街新塘村大屋經(jīng)濟合作社可分得建筑面積3384.725平方米，其中商鋪338平方米、住宅3046.725平方米以及相應的停車位；（4）惠州市惠陽區(qū)秋長街新塘村黃屋經(jīng)濟合作社可分得建筑面積4196.842平方米，其中商鋪420平方米、住宅3776.842平方米以及相應的停車位；（5）惠州市惠陽區(qū)秋長街新塘村老圍經(jīng)濟合作社可分得建筑面積2978.355平方米，其中商鋪298平方米、住宅2680.355平方米以及相應的停車位；（6）惠州市惠陽區(qū)秋長街新塘村周肖屋經(jīng)濟合作社可分得建筑面積3113.786平方米，其中商鋪311平方米、住宅2802.786平方米以及相應的停車位；如政府實際批復的容積率為2.4，乙方應另行按照項目土地面積*0.6容積率*28%計算出來的建筑面積補償給甲方。2、甲方分配得的物業(yè)包括住宅、商鋪、車位和地下室，甲方按28%的比例分取報建文件中批準的項目住宅、商鋪的面積，如果車位不能辦證，則確認甲方享有28%的車位面積所有權。3、甲方分得物業(yè)的分配方案為：項目取得預售許可證后15個工作日，由甲方優(yōu)先、任意選擇物業(yè)。4、甲方分得物業(yè)面積均含分攤（公攤）面積，以房產(chǎn)證或房管部門委托出具的實測報告記載的建筑面積數(shù)據(jù)為準；如因保持整體分割原則導致甲方取得物業(yè)的房產(chǎn)證記載總面積與甲方應分得物業(yè)總面積不符時，雙方同意按照預售當時的市場均價多退少補。5、乙方可以對合作房地產(chǎn)項目進行分期開發(fā)建設，乙方按每期開發(fā)項目預售許可證所確定的建筑面積，按照合同約定甲乙雙方分配的比例將物業(yè)分配給甲方，乙方應在當期項目取得建設工程規(guī)劃許可證后一個月之內(nèi)與甲方進行書面分配確認。第三條 履約保證金乙方在本合同簽訂之日起 15 個工作日向甲方支付人民幣200萬元（貳佰萬元整）的履約保證金。該履約保證金在項目土地開發(fā)至取得的預售許可證之日起15個工作日內(nèi)，甲方應一次性不計息方式退還給乙方。第四條 項目土地的轉(zhuǎn)讓1、由甲方向政府及相關部門依法申請村企合作項目，經(jīng)批準后，甲方將確權登記至甲方名下的項目土地委托交易機構掛牌轉(zhuǎn)讓；乙方競得該土地后，由乙方負責掛牌轉(zhuǎn)讓所需繳交的辦證稅費。2、甲方必須與國土部門及住建部門協(xié)調(diào)關于回撥地的面積的界線界址的確認，全力爭取項目土地不被規(guī)劃的道路所占用，爭取測量出實際可用于建設合作的面積與合同項下約定的合作開發(fā)面積相符。甲乙雙方應服從政府規(guī)劃及用地調(diào)整安排，如項目土地因政府控規(guī)、規(guī)劃道路等原因需整合、調(diào)整的，雙方共同協(xié)助政府部門進行整合和調(diào)整。并按政府整合要求配合、辦理相關國有用地手續(xù)，項目用地及分成物業(yè)選址以政府相關部門批準為準。5、項目土地摘牌后辦理至乙方名下的不動產(chǎn)權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證等證件原件均由甲乙雙方共管，乙方需使用上述證件需經(jīng)甲方書面同意。6、本合同簽訂后，乙方不得引進第三方合同，也不得變更乙方公司的股權及項目公司的股權。第五條 項目運營及管理1、項目公司設立與管理項目公司由乙方設立，資金由乙方自行籌集，乙方或乙方指定人持有100%股權，甲方不持股。乙方應在土地掛牌后將項目公司100%的股權質(zhì)押給甲方。在甲方28%的物業(yè)分配權得到全部實現(xiàn)后，甲方應按照乙方的要求解除對項目公司100%的股權質(zhì)押。項目公司由乙方全權負責經(jīng)營管理，甲方不直接參與實際經(jīng)營管理，但是甲方享有監(jiān)督權和知情權。甲方有權派遣一人到項目公司擔任監(jiān)督員，監(jiān)督員的工資由乙方承擔。2、項目土地開發(fā)建設（1）項目土地策劃、設計、施工建設等均由項目公司負責。（2）項目土地的規(guī)劃與建設標準，均按政府相關部門最終審批的方案執(zhí)行，并根據(jù)政府主管部門審核確定的設計施工圖紙嚴格施工。（3）合作項目的組織設計、規(guī)劃報建、工程招標、施工建設、營銷策劃、房屋銷售、直至項目竣工驗收等全部工作均由乙方或項目公司完全負責并承擔投入所需的全部資金。（4）乙方未完成項目開發(fā)建設將甲方應得物業(yè)交付給甲方前未經(jīng)甲方書面同意，不得使用項目公司股權、項目土地、在建項目工程進行抵押融資貸款。3、開發(fā)建設期限乙方保證自本合同簽訂后3年內(nèi)將符合本合同約定交付條件的物業(yè)交付給甲方并在相關房產(chǎn)管理部門網(wǎng)簽登記備案至甲方或甲方村民（社員）名下。如乙方逾期向甲方交付物業(yè)，則乙方按本合同的約定承擔違約責任。如因甲方或甲方村民（社員）過錯原因出現(xiàn)拖延的，可順延相應期限，不視為乙方違約。第六條 甲方分得物業(yè)的交付1、交付標準甲方分得物業(yè)的裝修標準為毛坯，交付給甲方前應通過政府相關部門的綜合竣工驗收合格，交付標準與乙方對外銷售的商品房同一標準，同時還應符合以下標準：外墻：采用瓷磚或涂料飾面；內(nèi)墻：電梯前室及公共過道部分采用瓷磚涂料飾面，樓梯間墻面采用涂料飾面；毛坯房室內(nèi)墻面砂漿抹平；地面：電梯前室采用拋光磚，樓梯間采用水泥砂漿原獎抹光，毛坯房室內(nèi)為原砼面；天花：電梯前室、公共通道及樓梯間采用涂料飾面，毛坯房室內(nèi)天花為原砼面；門窗：毛坯房需安裝入戶門，客廳陽臺門以及外墻窗戶采用鋁合金門窗等；管線：水、電、燃氣管道、電視管線、互聯(lián)網(wǎng)管線、電話管線安裝到戶，預留總接駁口。2、交付方式乙方將甲方應分取的物業(yè)按上述交付標準向甲方履行交付，并將甲方分得的物業(yè)辦證登記至甲方、甲方村民（社員）名下（不需要辦理房產(chǎn)證的物業(yè)雙方辦理書面移交手續(xù))，即視為甲方28%的物業(yè)分配權得到全部實現(xiàn)。甲方不再享有該項目的其他利益或權益。甲方如何處分物業(yè)，乙方不進行任何干涉。3、確權及費用承擔（1）甲方分得物業(yè)可委托乙方確權到甲方或甲方村民名下，甲乙雙方按照政策規(guī)定價格對甲方分得物業(yè)進行網(wǎng)簽備案（甲方分得的車位需經(jīng)房管局確認可辦產(chǎn)權后方可網(wǎng)簽辦證，不可辦證的由甲乙雙方書面確認車位所有權歸屬甲方），上述物業(yè)確權辦證至甲方或甲方村民（社員）名下所發(fā)生的全部稅費由乙方承擔。 （2）甲方應在接到乙方通知之日起1個月內(nèi)向乙方提供物業(yè)分配名單及處理方案。第七條 甲、乙方責任（一）甲方責任1、甲方負責在本合同簽訂之日起20日內(nèi)向乙方提供政府部門出具的項目土地的紅線圖及應以甲方名義提供的所有相關資料（資料清單由乙方根據(jù)需要按進度列出，如需制作則乙方應及時制作文稿，非因甲方原因不能提供的除外)。甲方應全力協(xié)助配合乙方辦理有關開發(fā)項目的前期立項、環(huán)保、消防、防雷、人防、施工許可證以及規(guī)劃報建等相關手續(xù)。 2、甲方保證乙方是本項目的唯一合作開發(fā)方，本合同生效后甲方不得就本合同項下的合作與任何第三方協(xié)商、談判和簽訂任何合同、協(xié)議或意向書。甲方保證提供的合作用地權屬清晰、未抵押、無債權債務、不受第三方追訴。3、 甲方負責協(xié)調(diào)處理好村民的關系，確保項目開發(fā)建設的順利進行。并在符合法律法規(guī)及政策支持的前提下向相關政府部門申請和爭取合作項目的相關政策優(yōu)惠，且由此產(chǎn)生的利益均為項目公司所有。4、項目開發(fā)建設過程中，所有與村民小組內(nèi)部有關的其它問題甲方均應負責處理并自行承擔費用。5、甲方確保本合同的簽訂履行了符合法律法規(guī)、政策和有關規(guī)范性文件規(guī)定的程序，已經(jīng)召集甲方村民小組會議，并由村民戶代表表決通過本合同項下的全部合作內(nèi)容。6、甲方經(jīng)過村民代表會議表決所形成的決議、文件和經(jīng)過授權由村小組（合作社）負責人簽署并加蓋甲方公章的合同、文件，對全體村民發(fā)生法律效力，甲方及甲方村民（社員）不可否定、撤銷。甲方換屆選舉或者變更負責人的，不影響之前村民表決的結果以及以前村負責人所簽署文件的效力。如出現(xiàn)上述情形的，則視為甲方違約，甲方需承擔賠償乙方的所有投入損失及預期利潤損失。（二）乙方責任1、乙方負責提供合作項目開發(fā)建設所需資金（包括但不限于建設工程相關證件辦理、立項、國土、勘察、設計、審批、報建等及水電、通訊、管道煤氣等配套設施建設的費用）。嚴格按照施工進度和計劃投放足夠資金，確保項目順利進行。2、由乙方負責整個合作項目的規(guī)劃、設計、開發(fā)、建設及管理。在項目設計階段，乙方應征求甲方書面意見提供戶型設計并取得甲方書面同意。3、乙方應嚴格按照國家有關的法律、法規(guī)及設計、施工規(guī)范要求施工，確保工程質(zhì)量及安全生產(chǎn)，確保工程尤其是甲方的分配物業(yè)按時、按質(zhì)按量（符合國家及行業(yè)質(zhì)量安全標準）交付甲方使用。4、乙方不負責、不參與甲方村民內(nèi)部的物業(yè)具體分配方案和辦法（即由甲方與其村民自行商定），甲方及甲方村民承諾不與乙方直接發(fā)生任何法律關系。5、乙方在開發(fā)建設項目過程中所發(fā)生的安全事故、債權債務、勞資、經(jīng)濟等爭議糾紛由乙方自行承擔，與甲方無關。6、項目建成入伙后的物業(yè)管理由乙方委托物業(yè)公司負責，甲方不參與。甲方所分得的房產(chǎn)物業(yè)，應按照有關部門核準的標準繳交物業(yè)管理費。第八條 不可抗力 任何一方如遇不可抗力（包括自然災害、戰(zhàn)爭、國家法律、法規(guī)、國家政策發(fā)生變化、政府原因等導致本合同不能按約定履行的情形）致使本合同全部或部分不能按約定履行或延遲履行，應自不可抗力事件發(fā)生之日起3日內(nèi)將情況以書面或電話方式通知另一方，雙方自不可抗力情形解除之日起繼續(xù)履行，確無法繼續(xù)履行的，雙方互不承擔違約責任。 第九條 違約責任 1、甲乙雙方必須嚴格按照本合同的約定履行各自的義務，未經(jīng)雙方協(xié)商同意，任何一方不得單方面解除本合同（符合單方解除的法定條件及約定條件除外），任何一方違約應賠償守約方的全部經(jīng)濟損失，包括實際損失和可得利息損失。 2、若因甲方（包括甲方村民社員）對合作項目實施干擾或阻止等原因（但甲方有證據(jù)能夠證明確實不可歸責于己方的人為或客觀因素除外）導致合作項目擱置超過3個月的，則乙方有權選擇解除合同，要求甲方賠償損失，或者乙方選擇繼續(xù)履行合同，耽誤的合同期限相應順延。3、如乙方未能按本合同約定的時間按時足額支付履約保證金給甲方的，乙方應按逾期支付金額的日萬分之五向甲方支付違約金，逾期超過5日的，甲方有權單方解除本合同，已收取的款項全部不予退還，由此給甲方造成其他損失，乙方還應就其他損失承擔賠償責任。4、如因甲方或甲方村民過錯的原因，致使項目未按本合同約定的期限完成合作項目申報、摘牌、報建、施工、辦證的，由此造成乙方的損失由甲方負責賠償，相應的工期順延。5、如乙方未按本合同約定的期限向甲方交付約定物業(yè)，逾期兩年內(nèi)，若未交付物業(yè)包括商鋪、住宅，則乙方須每月按合作土地占地面積20元/的標準向甲方支付補償