物業(yè)管理招投標(biāo)方式淺議.doc

物業(yè)管理招投標(biāo)方式淺議從90年代后期起,中國(guó)的物業(yè)管理開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)作階段,，為了使新興的物業(yè)管理市場(chǎng)逐步規(guī)范成熟起來(lái)，必須盡快引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)則是促進(jìn)良性競(jìng)爭(zhēng)的有效手段。1996年12月，深圳市率先嘗試了由行業(yè)主管部門(mén)組織的公開(kāi)物業(yè)管理招投標(biāo)，鹿丹村小區(qū)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的成功創(chuàng)全國(guó)之先河，物業(yè)管理開(kāi)始走出“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的初級(jí)發(fā)展階段，由于全國(guó)各地的物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展參差不齊，直到3年后的1999年，物業(yè)管理招投標(biāo)的試點(diǎn)工作才在全國(guó)各大城市興起，成為本行業(yè)的一大熱點(diǎn)話題。物業(yè)管理招投標(biāo)從1999年下半年開(kāi)始出現(xiàn)的這一個(gè)小高潮并非出于偶然。其中一個(gè)因素自然是1999年5月23-24日全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議在深圳召開(kāi)，建設(shè)部副部長(zhǎng)宋春華在會(huì)上明確指出：“各地要在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)則，努力創(chuàng)造公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境，精心組織招投標(biāo)工作”。并希望“在以后的工作中，必須徹底改變誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的壟斷經(jīng)營(yíng)局面。凡是10萬(wàn)平方米以上的新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在主管部門(mén)的指導(dǎo)與監(jiān)督下，在商品房預(yù)售前面向社會(huì)招標(biāo)?！倍覀冋J(rèn)為物業(yè)管理公開(kāi)招投標(biāo)的推出是行業(yè)自身發(fā)展到一定階段后的必然產(chǎn)物。通過(guò)投標(biāo)，物業(yè)管理企業(yè)可以在平等競(jìng)爭(zhēng)的前提下開(kāi)拓業(yè)務(wù)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，提高管理水平，樹(shù)立企業(yè)形象。因此隨著物業(yè)管理企業(yè)參與招投標(biāo)活動(dòng)的積極性的提高，物管市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)激烈。雖然所說(shuō)目前全國(guó)各地物業(yè)管理公開(kāi)招投標(biāo)仍舊處于起步和嘗試階段，但其之所以引起業(yè)內(nèi)人士的廣泛關(guān)注，是因?yàn)榇蠹覍?duì)于打破壟斷、真正推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化的期待已經(jīng)太久了。一、物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展需要推行招投標(biāo)（一）物業(yè)管理招標(biāo)方的逐步成熟。招標(biāo)方包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)業(yè)主，前者往往是政府投資部門(mén)、事業(yè)單位和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，一般具有招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)和能力。后者則往往面臨缺乏經(jīng)驗(yàn)、無(wú)完善的操作規(guī)范可以依據(jù)的問(wèn)題，因此，業(yè)主委員會(huì)需要有一個(gè)提高自律意識(shí)、努力掌握招投標(biāo)相關(guān)政策、規(guī)則和學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗(yàn)的過(guò)程?？傮w來(lái)看，物業(yè)管理招投標(biāo)方正在逐步走向成熟。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商意識(shí)到，本著對(duì)今后管理負(fù)責(zé)的態(tài)度，打破地區(qū)界限，放眼社會(huì)，一步到位選聘社會(huì)上有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)、有品牌的專業(yè)物業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)起物業(yè)售后服務(wù)工作，既符合社會(huì)分工的專業(yè)要求，順應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展潮流，也擺脫了自己做管理又不懂管理，以致被投訴甚至被炒“魷魚(yú)”的窘境，使業(yè)主們一開(kāi)始就享受到高水平的管理服務(wù)，與管理公司建立起信任合作的關(guān)系。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的取舍支配著競(jìng)爭(zhēng)的走向。業(yè)主們對(duì)物業(yè)管理公司的判斷逐漸擺脫“費(fèi)用決定論，”即并不是誰(shuí)報(bào)價(jià)低就選擇誰(shuí)，而是依據(jù)投標(biāo)企業(yè)的管理水平、管理業(yè)績(jī)、管理風(fēng)格等因素綜合考慮。（二）物業(yè)管理投標(biāo)方的逐步成熟。投標(biāo)企業(yè)一般均具有公平競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)，試圖通過(guò)投標(biāo)，搶占市場(chǎng)份額，擴(kuò)大企業(yè)影響，走規(guī)?；?jīng)營(yíng)道路。特別是一些跨區(qū)投標(biāo)的物業(yè)管理公司，往往具有良好的資質(zhì)，較為豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場(chǎng)上取得了一定的信譽(yù)，無(wú)論是硬件還是軟件方面，均有一定的優(yōu)勢(shì)。在投標(biāo)過(guò)程中，投標(biāo)企業(yè)越發(fā)注重前期的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)招標(biāo)物業(yè)的市場(chǎng)狀況，有關(guān)的政策、法規(guī)，居民對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知程度等展開(kāi)全面了解，精心準(zhǔn)備，做到有備而來(lái)。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，投標(biāo)企業(yè)認(rèn)識(shí)到，不僅要善于理財(cái)，為業(yè)主精打細(xì)算，更要憑借全新的理念和舉措，突出自身的管理風(fēng)格和品牌形象，贏得物業(yè)管理權(quán)。目前，也還存在個(gè)別投標(biāo)企業(yè)采取非正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)性手段，鉆政策、法規(guī)的空子，干擾招投標(biāo)活動(dòng)的現(xiàn)象。有的投標(biāo)企業(yè)脫離實(shí)際，作出種種過(guò)高承諾，也影響到評(píng)標(biāo)工作的順利進(jìn)行。（三）物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)打破誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)壟斷的陳舊模式，使物業(yè)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理分離。在物業(yè)管理自身作為一個(gè)行業(yè)存在的初期，發(fā)展商別無(wú)選擇地自組物業(yè)管理公司，但是隨著行業(yè)自身的發(fā)展需要，物業(yè)開(kāi)發(fā)和管理不進(jìn)行分離，會(huì)造成許多難以調(diào)和的矛盾。尤其在各種法令法規(guī)及其配套措施還不夠完善的今天，發(fā)展商自己直接組建和領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理公司，若缺乏自律意識(shí)，或在自身經(jīng)營(yíng)中發(fā)生困難的前提下，將最終損害業(yè)主（客戶）的切身利益。舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子：發(fā)展商拖欠、挪用或不按規(guī)定金額繳納維修基金并不是個(gè)別現(xiàn)象，相當(dāng)一部分就發(fā)生在開(kāi)發(fā)和管理為同一家公司的情況下。一旦發(fā)展商資金運(yùn)作困難，直接導(dǎo)致的結(jié)果就是業(yè)主委員會(huì)成立之后不能獲得足額的維修基金，甚至失去大部分基金，包括業(yè)主（客戶）自己所繳納的部分。物業(yè)管理招投標(biāo)工作的開(kāi)展將促使物業(yè)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理分離，最大程度上保障業(yè)主（客戶）的利益不受侵害。同時(shí)也只有開(kāi)發(fā)和管理的分離，才能促使越來(lái)越多的物業(yè)管理企業(yè)不斷自我壯大、獨(dú)立成長(zhǎng)，保證物業(yè)管理作為一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)按照其自身的規(guī)律健康發(fā)展下去。（四）推行物業(yè)管理招投標(biāo)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加速推進(jìn)全行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，全國(guó)各地目前已形成了許多有較強(qiáng)市場(chǎng)意識(shí)的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)，迫切希望擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。如果不能保證這種競(jìng)爭(zhēng)始終處于有序、公平的狀態(tài)，就有可能造成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的蔓延，發(fā)生暗箱操作，最終將不利于行業(yè)的健康發(fā)展。只有在公開(kāi)、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制影響下，才能保證一批觀念新、效益好、實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、機(jī)制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中憑借自身的優(yōu)勢(shì)脫穎而出。與其它行業(yè)一樣，物業(yè)管理的發(fā)展也需要一批優(yōu)秀的企業(yè)盡快崛起，他們通過(guò)企業(yè)的不斷自我完善和創(chuàng)新，通過(guò)相互間的競(jìng)爭(zhēng)和交流，最終將帶領(lǐng)行業(yè)內(nèi)其它企業(yè)的共同進(jìn)步和提高。而物業(yè)管理招投標(biāo)的推行正為本行業(yè)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)的迅速成長(zhǎng)提供了便利條件。（五）確立起一種同時(shí)保障發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主（客戶）三者利益的規(guī)范機(jī)制。不少物業(yè)管理企業(yè)在參與物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中都會(huì)遇到這樣一些問(wèn)題：發(fā)展商希望物業(yè)企業(yè)吸納一些自身難以消化的人員；減免空房管理費(fèi)；為了促銷，盡量降低物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。而物業(yè)管理企業(yè)出于承接物業(yè)的渴望常常處于進(jìn)退兩難的境地。這些問(wèn)題看似發(fā)展商與物業(yè)管理企業(yè)作為合同雙方的權(quán)利義務(wù)問(wèn)題，實(shí)際暴露出的是發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主（客戶）三者之間的權(quán)利義務(wù)沒(méi)有得到相應(yīng)的保障。以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)就可以解決這些問(wèn)題。招投標(biāo)的評(píng)審權(quán)和決定權(quán)授權(quán)交給了專家評(píng)審小組，有利于作出最正確的選擇。同時(shí)，整個(gè)招投標(biāo)過(guò)程是公開(kāi)、透明的，交易條件也公平、明示的，最大程度上杜絕了不合理?xiàng)l件，有利于物業(yè)管理企業(yè)輕裝上陣，最終有利于行業(yè)的健康發(fā)展。二、招投標(biāo)過(guò)程中急需解決的一些問(wèn)題由于物業(yè)管理招投標(biāo)尚處于起步和嘗試階段，不可避免地存在著一些不盡如人意的問(wèn)題。我們就招標(biāo)過(guò)程中尚需完善之處談幾點(diǎn)看法。（一）規(guī)則有待完善物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)涉及諸多的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包括物業(yè)的開(kāi)發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)之間，也包括業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司、與全體業(yè)主之間以及全體業(yè)主與物業(yè)管理公司之間等，需要相應(yīng)的法律依據(jù)做為保障。政府部門(mén)積極倡導(dǎo)物業(yè)管理項(xiàng)目的公開(kāi)招標(biāo)制度，同時(shí)對(duì)參與競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理公司提出資質(zhì)要求，提高參賽者的標(biāo)準(zhǔn)，都有利于物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)的發(fā)展。（二）對(duì)一定條件下的物業(yè)必須實(shí)行招投標(biāo)?，F(xiàn)在發(fā)展商和業(yè)委會(huì)在選擇物業(yè)管理公司的過(guò)程中，可以自主決定選擇的方式。以“公開(kāi)、公平、公正”原則為前提的招投標(biāo)方式無(wú)疑是最合理的選聘方式，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)采取一些強(qiáng)制措施。如對(duì)于新建物業(yè)，達(dá)到一定的規(guī)模的，發(fā)展商必須采用招投標(biāo)方式。而業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)公司更是必須堅(jiān)持招投標(biāo)。（三）設(shè)立非官方的、權(quán)威的物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)構(gòu)。目前許多招投標(biāo)因缺少監(jiān)管而偏離了正確的軌道，未達(dá)到滿意的結(jié)果。因此建議設(shè)立非官方的、權(quán)威的物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)構(gòu)。有以下幾點(diǎn)建議可供參考：1、設(shè)立權(quán)威的物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)構(gòu)，專門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)的工作。但不宜由政府主管部門(mén)直接參與，把政府行為與市場(chǎng)行為連在一起不合理。2、物業(yè)管理招投標(biāo)事先必須到專門(mén)機(jī)構(gòu)備案，取得專門(mén)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可方可進(jìn)行。3、專門(mén)機(jī)構(gòu)應(yīng)就個(gè)案指定專人負(fù)責(zé)，并幫助招標(biāo)方制定招投標(biāo)的方案，編寫(xiě)招標(biāo)書(shū)，推薦合格的物業(yè)管理公司參加招投標(biāo)。4、專門(mén)機(jī)構(gòu)應(yīng)協(xié)助招標(biāo)方分析投標(biāo)公司的標(biāo)書(shū)，選擇最適合該物業(yè)的管理方案?；蛘呖捎晌飿I(yè)管理專家組成評(píng)審小組受業(yè)委會(huì)委托進(jìn)行標(biāo)書(shū)的評(píng)審工作。5、招投標(biāo)的開(kāi)標(biāo)和決標(biāo)等重大事件的進(jìn)行必須由專門(mén)機(jī)構(gòu)的參與，并受到其監(jiān)督，以維護(hù)“公開(kāi)、公平、公正”和誠(chéng)實(shí)信用的原則。關(guān)于評(píng)審小組的人員組成問(wèn)題。中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法第三十七條規(guī)定：“依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，其評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之一”。雖然目前物業(yè)管理非“依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目”，但亦可參照此條款執(zhí)行。各地招投標(biāo)機(jī)構(gòu)可考慮認(rèn)定一批物業(yè)管理專家，建立一個(gè)專家名冊(cè)或?qū)＜規(guī)欤饕獏⑴c本地的物業(yè)管理招投標(biāo)的評(píng)標(biāo)工作。某個(gè)物業(yè)管理招投標(biāo)項(xiàng)目在確定評(píng)標(biāo)委員會(huì)專家的數(shù)量后，在確保專家與投標(biāo)企業(yè)無(wú)任何利害關(guān)系的前提下，可由招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從專家名冊(cè)中隨機(jī)抽取專家進(jìn)入評(píng)標(biāo)委員會(huì)，以體現(xiàn)“公開(kāi)、公平、公正”的原則。同時(shí)，發(fā)展商代表在評(píng)標(biāo)委員會(huì)中的比例不宜過(guò)多，一般以一至兩人為宜，既可保證發(fā)展商參與選聘物業(yè)企業(yè)的權(quán)利，又能避免發(fā)展商的意志左右最終評(píng)標(biāo)結(jié)果，以確保為了打破壟斷經(jīng)營(yíng)而進(jìn)行招投標(biāo)的初衷。（四）設(shè)定招投標(biāo)市場(chǎng)的準(zhǔn)入條件。為了減少對(duì)投標(biāo)人的初審工作量，對(duì)于有較高管理要求的物業(yè)項(xiàng)目（可通過(guò)物業(yè)類型或面積加以限定）應(yīng)限定只有達(dá)到一定資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)才能參與招投標(biāo)。目前深圳有40余家甲級(jí)資質(zhì)企業(yè)，可以代表深圳物業(yè)管理行業(yè)的最高水平。建設(shè)部也即將評(píng)選全國(guó)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)的才具備投標(biāo)資格，以引導(dǎo)市場(chǎng)資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中。（五）市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)還不通暢由于物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)還是較為新興的行業(yè)，市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)的建立還不夠完善。一方面，招標(biāo)方對(duì)投標(biāo)企業(yè)的情況，如資質(zhì)狀況，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、企業(yè)實(shí)力等，缺乏可靠、完