推行北京市商品房預售合同與.doc

推行北京市商品房預售合同與北京市商品房認購書示范文本新聞發(fā)布會新聞稿 隨著住房商品化改革的深入，以及北京市國際化大都市建設步伐的加快，我市房地產(chǎn)業(yè)得到了高速發(fā)展。目前，購買商品房已經(jīng)成為廣大人民安居樂業(yè)的重要選擇。由于商品房的價值較高，眾多消費者買房時，要花費大半生的積蓄。所以，商品房的交易秩序以及商品房買賣合同的簽訂和履行，直接關(guān)系著人民群眾生活的幸福、社會的穩(wěn)定和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。 商品房預售交易是期房性質(zhì)的買賣，專業(yè)性強、涉及法律關(guān)系復雜，客觀地形成了在房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售商和買房消費者之間的信息不對稱問題，給雙方在簽約過程中造成了許多困難。同時，由于合同的簽訂要早于商品房的建成，所以，在合同的履行過程中更會面臨很多不可知因素和很大的不確定性，容易引發(fā)各類糾紛。此外，還有一些開發(fā)商利用強勢地位，在預售合同中單方加入一些不公平、不合理的格式條款，進一步破壞了買賣雙方之間平等的交易關(guān)系。同時，在商品房的認購環(huán)節(jié)中，過去由于沒有合同示范文本，在開發(fā)商自制的商品房認購合同中，關(guān)于定金使用等問題的規(guī)定過于簡單、含混也引發(fā)了不少的歧義和糾紛，亟需與商品房預售合同予以同時規(guī)范。 因此，為了維護雙方當事人之間公平、公正的交易秩序，引導、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，結(jié)合2005年3月我市即將實施的商品房預售合同網(wǎng)上簽約和登記管理辦法，北京市建設委員會、北京市工商行政管理局共同制訂了北京市商品房預售合同和北京市商品房認購書的示范文本。兩部門曾于2005年1月12日共同召開了聽證會，公開聽取了消費者代表、開發(fā)商代表、消費者協(xié)會、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會以及法律專家和律師的意見及建議。兩部門在兼顧和平衡開發(fā)商與購房人權(quán)益的基礎上吸納了各方代表的意見，對示范文本的草本做了進一步修改和完善，并最終形成了兩個示范文本的正式稿。希望通過示范文本的推行使用，有效引導買房消費者和房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售商依法簽約和履約，并期望在商品房認購和預售兩個重要環(huán)節(jié)中，平衡合同雙方的權(quán)利、義務關(guān)系，矯正因交易信息不對稱、經(jīng)濟力量不對等而造成的利益失衡問題，減少交易糾紛，并便利糾紛的解決。 一、北京市商品房預售合同的主要內(nèi)容 1、對商品房買賣合同的類型進行了細分。 根據(jù)商品房的不同類型，針對各自交易特點，市建委、市工商局在制訂北京市商品房預售合同和北京市商品房認購書示范文本的同時，還將在近期制訂推行北京市現(xiàn)房和存量房買賣合同和北京市機動車車位預售合同的示范文本。 2、對商品房交易的基本內(nèi)容和交易中涉及的重要事項進行了規(guī)定和提示。 本次制訂的商品房預售合同第一部分為房屋交易的基本內(nèi)容，主要包括合同雙方當事人情況、項目建設和預售依據(jù)、所售房屋層數(shù)、面積、戶型、分攤等基本情況、抵押情況、計價方式、價款及付款方式等內(nèi)容。此部分內(nèi)容包括示范文本中的第一至六條，要求開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同時，與其申請預售許可時向政府提交的項目情況和樓盤表信息及進行預售登記的相關(guān)信息相一致，從而增加預售商品房信息的透明度和對稱性。 合同示范文本第七條起側(cè)重雙方對房屋具體事項的約定，在原有條款的基礎上，增加了對商品房質(zhì)量、裝飾、設備標準和節(jié)能措施的約定；并對房屋交接、設計變更進行單獨約定。該部分在不與相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)定相抵觸的情況下，強調(diào)了雙方應具體協(xié)商自主約定。 3、對商品房交付的條件進行了細化，提供了多種方案供當事人選擇。 在商品房交付時以下條件為可選擇條件：（1）該商品房已取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；（2）有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的該商品房面積實測技術(shù)報告書；（3）出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權(quán)屬證明；（4）滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎設施達到的條件； 其中滿足第1、2條為北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法規(guī)定的最基本的交付條件。此外，還有當事人還可協(xié)商其他方案作為商品房交付的條件。 4、對商品房質(zhì)量問題的約定進行了完善，對具體質(zhì)量問題做出提示。 按照建設部關(guān)于加強住宅工程質(zhì)量管理的若干意見的規(guī)定，住宅工程質(zhì)量問題應在銷售合同中明確。本次制訂的北京市商品房預售合同示范文本提示，開發(fā)企業(yè)建設商品房必須使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，房屋質(zhì)量符合國家工程質(zhì)量規(guī)范、標準和設計文件的要求。開發(fā)企業(yè)交付使用的商品房地基基礎、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量、室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，購房人有權(quán)退房；開發(fā)企業(yè)交付商品房時有其他問題的或未達到約定標準的，開發(fā)企業(yè)應承擔修復和賠償責任。對工程質(zhì)量問題發(fā)生爭議的，可委托有資質(zhì)的建設工程質(zhì)量檢測機構(gòu)檢測。 5、提出了節(jié)能措施的約定。 能源問題是關(guān)系我國長遠發(fā)展的戰(zhàn)略問題。隨著房屋建設的快速增長和房地產(chǎn)市場的競爭激烈，節(jié)能建筑造價高。采暖、空調(diào)、熱水供應、照明、電梯等在建筑中的能源消耗題越來越嚴重。因此政府推廣節(jié)能的作用很重要。通過合同來對節(jié)能措施做出約定，為實現(xiàn)城市建設可持續(xù)發(fā)展，提高人們的節(jié)能意識有重要意義。同時對居民居住能源成本的節(jié)約大有益處。 6、增加了市政基礎設施和其他設施達到使用條件的提示。開發(fā)企業(yè)應承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的上水、下水、電、供暖、燃氣等按約定的日期達到使用條件；公共綠地、道路、停車場，幼兒園、學校、會所、購物中心、體育設施等其他設施也應按約定的日期達到使用條件。 7、在商品房交接環(huán)節(jié)中，增加了購房人是否同意委托開發(fā)企業(yè)代交相關(guān)稅費的約定。 買房人對開發(fā)企業(yè)入住時必須先交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務費用、供暖費等稅費，存在較大爭執(zhí)，甚至引起集體上訪。本次制訂的北京市商品房預售合同示范文本提示雙方在簽約時可就有關(guān)稅費的繳納是否委托進行約定。購房人不同意委托開發(fā)企業(yè)代交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務費用、供暖費等稅費的，購房人必須按有關(guān)規(guī)定自行依法繳納。當事人雙方就交費的具體事宜應進行約定。 8、根據(jù)實際情況和相關(guān)規(guī)定明確了產(chǎn)權(quán)登記的內(nèi)容。 合同中明確了開發(fā)企業(yè)辦理初始登記手續(xù)的責任，出賣人應當在約定時間完成該房屋所在樓棟的初始登記工作，取得該房屋所在樓棟的權(quán)屬證明。商品房交付使用后轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的辦理應是買賣雙方共同的責任，雙方須按有關(guān)規(guī)定交納契稅、維修基金等稅費，可以共同向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，購房人也可以委托他人辦理房屋所有權(quán)證，委托辦理的，相關(guān)費用在簽定商品房預售合同時約定。 9、對前期物業(yè)管理的有關(guān)內(nèi)容進行了規(guī)范。 本次制訂的北京市商品房預售合同示范文本約定開發(fā)企業(yè)應明確所售商品房前期物業(yè)管理企業(yè)的名稱，該物業(yè)企業(yè)必須已取得物業(yè)管理資質(zhì)，同時還需約定地上停車費、地下停車費的收費標準。 二、認購書的主要內(nèi)容： 1、認購書的適用范圍。 北京市商品房認購書示范文本不僅適用于預售商品房，也可適用于現(xiàn)房項目的交易。該文本不是簽訂商品房買賣合同的必經(jīng)程序，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。 2、認購書對所認購商品房的買受人進行了約定。 認購書簽訂后進行預售合同簽訂的，合同主體不得隨意變更。簽訂合同的買受人應為認購人本人或是認購人在其同一戶籍內(nèi)的或是預定時已明確的其他人員。 3、認購書對定金的約定。 該示范文本對支付定金的期限、解除認購書和返還定金的情況作了以下約定：（1）認購人逾期未支付認購定金的，出賣人有權(quán)解除本認購書，并有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。（2）認購人未在約定期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同相關(guān)條款的，出賣人有權(quán)解除本認購書。出賣人解除本認購書的，認購人已支付的定金不予退還，出賣人有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。（3）對商品房買賣合同相關(guān)條款未達成一致意見的，在約定期限內(nèi)本認購書自動解除，雙方也可以協(xié)商解除認購書。出賣人應當在約定期限內(nèi)將已收取的定金退還認購人。（4）出賣人在認購人支付認購定金之日起至該認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，須向認購人雙倍返還定金。兩個示范文本定于2005年3月15日正式推行使用。相關(guān)資料： 附件一：聽證會各方代表爭論焦點與示范文本條款對照。 示范文本解決了聽證會上各方代表的爭論焦點。 焦點一：因質(zhì)量不合格而要求退房的具體條件 示范文本條款： 1、該商品房地基基礎和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照_利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔。買受人要求繼續(xù)履行合同的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。 2、該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標準的，自該商品房交付之日起_日內(nèi)（該時限應當不低于60日），買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照_利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔。 焦點二：開發(fā)商是否應按時完成公建項目 示范文本條款： 出賣人承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的市政基礎設施和其他設施按照約定的日期達到下列條件： 1、市政基礎設施： （1）上水、下水：_年_月_日 達到_； （2）電：_年_月_日 達到_； （3）供暖 ：_年_月_日 達到_; （4）燃氣 ：_年_月_日 達到_； （5）_； （6）_。 如果在約定期限內(nèi)未達到條件，雙方同意按照下列方式處理： （1）_； （2）_。 2、其他設施 （1）公共綠地：_年_月_日 達到_； （2）公共道路：_年_月_日 達到_； （3）公共停車場 ：_年_月_日 達到_； （4）幼兒園：_年_月_日 達到_； （5）學校 ：_年_月_日 達到_； （6）會所：_年_月_日 達到_； （7）購物中心：_年_月_日 達到_； （8）體育設施：_年_月_日 達到_； （9）_； （10）_。 如果在約定期限內(nèi)未達到條件，雙方同意按照下列方式處理： （1）_； （2）_。 焦點三：是否應標明簽約時所在樓棟的施工進度 示范文本條款： 簽訂本合同時該商品房所在樓棟的建設工程進度狀況為_ 。（如：正負零、地下一層地上五層、結(jié)構(gòu)封頂） 焦點四：買房人不交代繳稅費能不能收房 示范文本條款： 雙方同意按照下列第_種方式繳納稅費： 1、出賣人不得將買受人交納稅費作為交接該商品房的條件。 2、買受人同意委托出賣人代交下列第_、_、_、_、_、_種稅費，并在接收該商品房的同時將上述稅費交給出賣人。 （1）專項維修資金(公共維修基金)； （2）契稅； （3）第二十二條約定的物業(yè)服務費用； （4）供暖費； （5）_； （6）_。 3、買受人自行向相關(guān)單位繳納下列第_、_、_、_、_、_種稅費，并在接收該商品房的同時向出賣人出示繳納稅費的憑據(jù)。 （1）專項維修資金(公共維修基金)； （2）契稅； （3）第二十二條約定的物業(yè)服務費用； （4）供暖費； （5）_； （6）_。 附件二：中消協(xié)點評霸王條款與示范文本條款對照1、認購定金難歸還成都鬃花園商品房認購書規(guī)定：“認購方選擇一次性付款的，應在簽訂上述買賣合同的同時付清全部房款，認購定金自動轉(zhuǎn)為房款，逾期者所繳認購定金不退還?！笔痉段谋緱l款： 認購人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過_日的，本認購書自動解除，雙方也可以協(xié)商解除本認購書。出賣人在本認購書解除之日起_日內(nèi)將已收取的定金退還認購人。 2、減免責任巧設計廣州鬃房地產(chǎn)開發(fā)總公司制定的鬃認購書規(guī)定：“在未簽署正式預售契約前，若因出售方原因致使該物業(yè)不能出售時，出售方不受任何約定約束，只需退還所收定金而不必附加利息或賠償。”示范文本條款：出賣人在認購人支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，出賣人應當向認購人雙倍返還定金。3、模糊標的好圈錢廈門鬃房地產(chǎn)公司在預售房屋時，并未講明所售房屋是精裝修房，商品房買賣合同等相關(guān)資料中也未明確所售房屋為精裝修房，而其制訂的商品房買賣補充協(xié)議中卻加入了不明確的有關(guān)精裝修房的條款，并強迫消費者與開發(fā)商的兄弟公司裝飾工程有限責任公司簽訂裝修合同。示范文本條款：出賣人交付的商品房的裝飾、設備標準應當符合雙方約定的標準。達不到約定標準的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下列第_種方式處理：（1）出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。（2）_； （3）_。 雙方還可在附件六中對裝修問題進行詳細約定。4、違約責任不對等某購房合同中違約責任欄規(guī)定：甲方須于鬃年月日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個月，按乙方已付房款3%計算罰金，付給乙方作賠償。乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時不予辦理進戶手續(xù)。示范文本條款：除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，逾期在_日之內(nèi)（該時限應當不小于買受人逾期付款責任條款中的約定時限），自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之_的違約金（該違約金比率應當不小于買受人逾期付款責任條款中的比率），并于該商品房實際交付之日起_日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。 5、面積誤差設陷阱廈門鬃房地產(chǎn)公司制定的商品房買賣補充協(xié)議規(guī)定：“面積誤差時，買受人不退房。面積誤差部分雙方按每平米房價款據(jù)實結(jié)算房價款?！笔痉段谋緱l款：實測面積與第三條載明的預測面積發(fā)生誤差的，根據(jù)第五條按照套內(nèi)建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理： (1)套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款；(2)套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。 買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起30日內(nèi)退還買受人已付房款，并按照_利率付給利息。 買受人不退房的，實測套內(nèi)建筑面積大于預測套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以內(nèi)(