廣西房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(試行).doc

廣西房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（試行）（審議稿）第一條（制定目的和依據(jù)） 為提高房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審方式和內(nèi)容，保證評(píng)審結(jié)果客觀公平，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理工作的通知（建房2013151號(hào)）和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)估價(jià)指導(dǎo)意見和辦法，制定本標(biāo)準(zhǔn)。第二條（適用范圍） 對(duì)鑒證性估價(jià)報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，適用本標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)所稱鑒證性估價(jià)報(bào)告，是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向估價(jià)委托人出具的起著價(jià)值證明作用的估價(jià)報(bào)告，包括但不限于為了下列需要而出具的估價(jià)報(bào)告：（一）房地產(chǎn)抵押；（二）國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償；（三）房地產(chǎn)司法鑒定；（四）房地產(chǎn)稅收；（五）建設(shè)用地使用權(quán)出讓；（六）上市公司有關(guān)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)交易；（七）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量；（八）房地產(chǎn)作價(jià)入股；（九）企業(yè)破產(chǎn)清算。第三條（評(píng)審方式） 估價(jià)報(bào)告評(píng)審，采取定量評(píng)審與定性評(píng)審相結(jié)合的方式。第四條（定量評(píng)審內(nèi)容） 估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審，采取分項(xiàng)目逐項(xiàng)評(píng)分的方式。估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審項(xiàng)目，分為一般項(xiàng)目和特殊項(xiàng)目。一般項(xiàng)目是指估價(jià)報(bào)告的基本組成要素和外在質(zhì)量，分為4個(gè)分項(xiàng)和28個(gè)子項(xiàng)（詳見附件）。特殊項(xiàng)目是指特定估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)具有的獨(dú)特組成要素或者應(yīng)當(dāng)予以描述、分析的獨(dú)特內(nèi)容。其中，房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的特殊項(xiàng)目分為5個(gè)分項(xiàng)：（1）估價(jià)對(duì)象的特殊要求；（2）估價(jià)原則及其運(yùn)用的特殊要求；（3）估價(jià)結(jié)果披露的特殊要求；（4）估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示；（5）附件的特殊要求。第五條（定量評(píng)審得分） 估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審總分的滿分為100分。不應(yīng)當(dāng)有特殊項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分，為各個(gè)一般項(xiàng)目的評(píng)審得分之和。應(yīng)當(dāng)有特殊項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分，按照下列公式換算得出：例如：抵押估價(jià)：一般項(xiàng)目評(píng)審總得分特殊項(xiàng)目評(píng)審總得分估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審總得分100100特殊項(xiàng)目的滿分第六條（各評(píng)審子項(xiàng)的評(píng)審得分） 被評(píng)審的估價(jià)報(bào)告存在本標(biāo)準(zhǔn)列舉的問題的，從該問題所在評(píng)審子項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)分中減去該問題對(duì)應(yīng)的扣分。扣分有一定區(qū)間范圍的，根據(jù)問題的輕重程度予以扣分。每個(gè)評(píng)審子項(xiàng)的評(píng)審得分，為該評(píng)審子項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)分減去其扣分之和。該評(píng)審子項(xiàng)的扣分之和超過其標(biāo)準(zhǔn)分的，僅將該標(biāo)準(zhǔn)分扣完使該評(píng)審子項(xiàng)得零分為止。第七條（估價(jià)測(cè)算過程評(píng)審） 估價(jià)測(cè)算過程的評(píng)審得分按照下列方式確定：（一）根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，只能選用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，該種估價(jià)方法的估價(jià)測(cè)算過程評(píng)審得分即為最終的估價(jià)測(cè)算過程評(píng)審得分。（二）根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，先分別評(píng)定各種估價(jià)方法的估價(jià)測(cè)算過程得分，然后以其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為最終的估價(jià)測(cè)算過程評(píng)審得分。理論上適用的估價(jià)方法未選用且未充分說(shuō)明理由的，該未選用的估價(jià)方法的估價(jià)測(cè)算過程評(píng)審得分應(yīng)當(dāng)為零分。第八條（創(chuàng)新特色加分） 鼓勵(lì)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)撰寫、出具在內(nèi)容、形式等方面有創(chuàng)新、有特色的估價(jià)報(bào)告。估價(jià)報(bào)告在高于房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、相應(yīng)估價(jià)指導(dǎo)意見和辦法的要求且不與其有關(guān)內(nèi)涵相抵觸的前提下，有創(chuàng)新或者有特色的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)創(chuàng)新或者特色程度給予不超過30分的創(chuàng)新或者特色加分。其中，創(chuàng)新或者特色突出的，加2130分；創(chuàng)新或者特色明顯的，加1120分；有一定創(chuàng)新或者特色的，加110分。給予估價(jià)報(bào)告創(chuàng)新或者特色加分的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明估價(jià)報(bào)告中的創(chuàng)新或者特色之處，并簡(jiǎn)述理由。第九條（定性評(píng)審內(nèi)容） 估價(jià)報(bào)告定性評(píng)審，采取審查估價(jià)報(bào)告是否有本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的不合格內(nèi)容的方式。對(duì)于有不合格內(nèi)容的估價(jià)報(bào)告，仍然應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面的定量評(píng)審，盡可能指出估價(jià)報(bào)告存在的問題，以使在該估價(jià)報(bào)告上蓋章的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和簽名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師了解估價(jià)報(bào)告存在的問題，幫助其提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量。在進(jìn)行全面的定量評(píng)審中，不合格內(nèi)容所在的評(píng)審子項(xiàng)的評(píng)審得分為零分。第十條（重要內(nèi)容缺失的不合格） 估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容，缺少下列內(nèi)容之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：（一）致估價(jià)委托人函；（二）估價(jià)師聲明；（三）估價(jià)假設(shè)和限制條件；（四）附件。估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容，缺少下列內(nèi)容之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：（一）估價(jià)委托人；（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；（三）估價(jià)目的；（四）估價(jià)對(duì)象；（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)；（六）價(jià)值類型；（七）估價(jià)原則；（八）估價(jià)依據(jù)；（九）估價(jià)方法；（十）估價(jià)結(jié)果；（十一）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；（十二）實(shí)地查勘期；（十三）估價(jià)作業(yè)期。估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容，缺少下列內(nèi)容之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：（一）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析；（二）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析；（三）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析；（四）市場(chǎng)背景描述與分析；（五）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析（根據(jù)估價(jià)目的，應(yīng)當(dāng)評(píng)估估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀價(jià)值的除外）；（六）估價(jià)方法適用性分析；（七）估價(jià)測(cè)算過程；（八）估價(jià)結(jié)果確定。特定估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告缺少應(yīng)當(dāng)具有的獨(dú)特組成要素或者缺少應(yīng)當(dāng)予以描述、分析的獨(dú)特內(nèi)容的，估價(jià)報(bào)告為不合格。第十一條（有重大技術(shù)問題的不合格） 估價(jià)報(bào)告有下列重大估價(jià)技術(shù)問題之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：（一）估價(jià)假設(shè)嚴(yán)重錯(cuò)誤（包括隨意編造、不應(yīng)有而有、應(yīng)有而沒有）的；（二）估價(jià)目的表述嚴(yán)重錯(cuò)誤或者未對(duì)應(yīng)相應(yīng)行為的；（三）根據(jù)估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行相應(yīng)處分、但不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的；（四）估價(jià)對(duì)象有虛構(gòu)、遺漏，編造估價(jià)對(duì)象狀況的；（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定錯(cuò)誤，或者與估價(jià)目的不適應(yīng)，與有關(guān)規(guī)定不相同且未充分說(shuō)明理由的；（六）價(jià)值類型選擇或者價(jià)值定義、內(nèi)涵表述嚴(yán)重錯(cuò)誤的；（七）主要估價(jià)依據(jù)遺漏，或者估價(jià)依據(jù)嚴(yán)重錯(cuò)誤，估價(jià)依據(jù)運(yùn)用嚴(yán)重錯(cuò)誤，采用已廢止且不適用的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，在估價(jià)中完全未體現(xiàn)估價(jià)依據(jù)要求的；（八）理論上適用的估價(jià)方法未選用且未說(shuō)明理由，或者估價(jià)方法選用錯(cuò)誤，估價(jià)方法運(yùn)用（包括計(jì)算公式選用、計(jì)算結(jié)果等）嚴(yán)重錯(cuò)誤的；（九）比較法中可比實(shí)例少于3個(gè)，或者虛構(gòu)、編造可比實(shí)例的；（十）估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、重要估價(jià)參數(shù)虛構(gòu)、編造或者嚴(yán)重錯(cuò)誤的；（十一）估價(jià)結(jié)果、估價(jià)方法等重要內(nèi)容在致估價(jià)委托人函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告之間不一致或者相互矛盾的。第十二條（估價(jià)主體資格資質(zhì)缺陷的不合格） 估價(jià)報(bào)告有下列情形之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：（一）致估價(jià)委托人函上無(wú)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋公章的；（二）估價(jià)師聲明上無(wú)兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名的；（三）估價(jià)報(bào)告出具日期不在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期內(nèi)的；（四）根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法，估價(jià)報(bào)告對(duì)應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)超出了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)許可業(yè)務(wù)范圍的。第十三條（其他不合格情形） 估價(jià)報(bào)告例行評(píng)審可以不審查是否存在下列情形，但在評(píng)審中發(fā)現(xiàn)存在下列情形之一的，估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)不合格：（一）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)利害關(guān)系人有利害關(guān)系，或者與估價(jià)對(duì)象有利益關(guān)系的；（二）估價(jià)報(bào)告對(duì)應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)超出了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力的（但借助重要專業(yè)幫助能夠彌補(bǔ)其專業(yè)勝任能力不足，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明的除外）；（三）被評(píng)審的估價(jià)報(bào)告與出具給估價(jià)委托人或者完成時(shí)的估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不一致的；（四）評(píng)估價(jià)值明顯偏高或者偏低的。第十四條（評(píng)審結(jié)論） 估價(jià)報(bào)告評(píng)審結(jié)論由定量評(píng)審得分和評(píng)審意見組成。沒有創(chuàng)新或者特色加分的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分不足60分的，有創(chuàng)新或者特色加分的估價(jià)報(bào)告加分前的定量評(píng)審總得分不足55分或者加分后的總得分不足60分的，以及有本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的不合格內(nèi)容之一的估價(jià)報(bào)告，為評(píng)審不合格。前款以外的估價(jià)報(bào)告，為評(píng)審合格。其中，沒有創(chuàng)新或者特色加分的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分90分以上的，有創(chuàng)新或者特色加分的估價(jià)報(bào)告加分前的定量評(píng)審總得分80分以上且加分后的總得分90分以上的，為一等報(bào)告；80分以上、不足90分的，為二等報(bào)告；70分以上、不足80分的，為三等報(bào)告；60分以上、不足70分的，為四等報(bào)告。評(píng)審意見應(yīng)當(dāng)說(shuō)明估價(jià)報(bào)告是否合格，并指出估價(jià)報(bào)告存在的主要問題。第十五條（參照?qǐng)?zhí)行） 對(duì)非鑒證性估價(jià)報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十六條（解釋權(quán)） 本標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)同意在廣西試行，由廣西房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)專業(yè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。第十七條（施行日期） 本標(biāo)準(zhǔn)自2015年5月1日起施行。附件：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)附件：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)目 錄表1房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)2表1-1比較法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)6表1-2收益法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)7表1-3-1成本法（房地合估）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)9表1-3-2成本法（房地分估的土地或單獨(dú)的土地）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)11表1-3-3成本法（房地分估的建筑物或單獨(dú)的建筑物）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)12表1-4-1假設(shè)開發(fā)法（動(dòng)態(tài)分析法）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)13表1-4-2假設(shè)開發(fā)法（靜態(tài)分析法）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)14表1-5基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)15表2房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告特殊項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)16表1 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)評(píng)審分項(xiàng)序號(hào)評(píng)審子項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分估價(jià)報(bào)告存在的問題及其扣分一、封面、致函、目錄、聲明、假設(shè)和限制條件14分1封 面（或扉頁(yè)）要素齊全，表述準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔。1(1)要素包括：估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)報(bào)告編號(hào)、估價(jià)項(xiàng)目名稱、估價(jià)委托人（名稱或姓名）、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（名稱）、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名和注冊(cè)號(hào)）、估價(jià)報(bào)告出具日期。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(2)表述不準(zhǔn)確或不簡(jiǎn)潔的，扣0.5分。點(diǎn)評(píng)點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)7項(xiàng)內(nèi)容一項(xiàng)也不能少，每少一項(xiàng)，扣0.5分，最后扣至零分；2、封面表述要求：表述不準(zhǔn)確常指3、4、5、6、7項(xiàng)，不簡(jiǎn)潔常指估價(jià)項(xiàng)目名稱；3、估價(jià)報(bào)告沒有封面或扉頁(yè)的，標(biāo)準(zhǔn)分1分扣掉，但不屬于重要內(nèi)容缺失，不視為質(zhì)量不合格；4、封面舉例。2*致估價(jià)委托人函內(nèi)容完整，前后內(nèi)容一致，表述準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔。3(1)內(nèi)容包括：標(biāo)題（致估價(jià)委托人函）、估價(jià)委托人（名稱或姓名）、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象（財(cái)產(chǎn)范圍、名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬）、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型（名稱或定義、內(nèi)涵）、估價(jià)方法（名稱）、估價(jià)結(jié)果、與估價(jià)結(jié)果和使用估價(jià)報(bào)告有關(guān)的特別提示、致函日期、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋公章、法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人簽名或蓋章。其中，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)未蓋公章的，屬于不合格內(nèi)容；其余的每缺少一項(xiàng)或每寫錯(cuò)一項(xiàng)，扣1分。(2)表述不準(zhǔn)確或不簡(jiǎn)潔的，扣0.5分。(3)估價(jià)結(jié)果與估價(jià)結(jié)果報(bào)告或估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的不一致的，屬于不合格內(nèi)容。(4)致函日期不在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)的，屬于不合格內(nèi)容。點(diǎn)評(píng)點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)有3個(gè)對(duì)報(bào)告不合格的規(guī)定，其中2個(gè)屬于管理層面，1個(gè)是技術(shù)層面；2、本子項(xiàng)有12個(gè)方面內(nèi)容要求，要逐個(gè)明確，不能缺項(xiàng)；3、有8個(gè)方面在報(bào)告中要求與其他部分保持一致性。如估價(jià)委托人、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)方法（名稱）、估價(jià)結(jié)果、致函日期； 其中，估價(jià)對(duì)象的表述要求有6個(gè)指標(biāo)4、表達(dá)方式：整段文字式、文字分標(biāo)題式（后者更清晰）。5、估價(jià)結(jié)果表達(dá)方式：一是準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔，二是結(jié)果用表格式；6、報(bào)告使用特別提示：報(bào)告份數(shù)，風(fēng)險(xiǎn)提示等；7、致估價(jià)委托人函屬于估價(jià)報(bào)告重要內(nèi)容，沒有此項(xiàng)的，評(píng)審為質(zhì)量不合格；8、致估價(jià)委托人函舉例3目 錄內(nèi)容完整，前后文字、頁(yè)碼一致。2(1)內(nèi)容包括：標(biāo)題（目錄）、估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(2)估價(jià)結(jié)果報(bào)告二級(jí)標(biāo)題缺少或不全的，扣0.5分。(3)估價(jià)技術(shù)報(bào)告二級(jí)標(biāo)題缺少或不全的，扣0.5分。(4)目錄中的文字與正文中的文字不一致的，扣0.5分。(5)未標(biāo)注頁(yè)碼或頁(yè)碼前后不一致的，扣0.5分。注：僅向估價(jià)委托人提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告的，存檔的估價(jià)技術(shù)報(bào)告中應(yīng)有單獨(dú)的目錄。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)除標(biāo)題處有5個(gè)一級(jí)標(biāo)題，包括標(biāo)題每少一項(xiàng)，扣0.5分，最后扣至零分；2、結(jié)果報(bào)告、技術(shù)報(bào)告須有二級(jí)標(biāo)題，估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件不用標(biāo)注二級(jí)標(biāo)題；3、目錄中標(biāo)的文字、頁(yè)碼要與正文一致，否則每出現(xiàn)一個(gè)問題，扣0.5分；4、若只向估價(jià)委托人提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告的，存檔的估價(jià)技術(shù)報(bào)告中應(yīng)有單獨(dú)的目錄。參加評(píng)審的估價(jià)報(bào)告，應(yīng)有技術(shù)報(bào)告，且目錄中內(nèi)容要全。5、估價(jià)報(bào)告沒有目錄的，標(biāo)準(zhǔn)分2分扣掉，但不屬于重要內(nèi)容缺失，不視為質(zhì)量不合格；6、目錄要放在致估價(jià)委托人函后面；7、附件宜列出各種附件的名稱；8、封面舉例。4*估價(jià)師聲明內(nèi)容完整、規(guī)范，針對(duì)性強(qiáng)。3(1)聲明內(nèi)容不完整或不恰當(dāng)?shù)模?2分。(2)聲明內(nèi)容與估價(jià)假設(shè)和限制條件混淆的，扣1分。(3)未說(shuō)明哪些注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了實(shí)地查勘或哪些注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未進(jìn)行實(shí)地查勘的，扣1分。(4)未說(shuō)明是否有重要專業(yè)幫助的，有重要專業(yè)幫助未說(shuō)明幫助者的姓名或名稱、內(nèi)容、相關(guān)資格、職稱或資質(zhì)的，應(yīng)有重要專業(yè)幫助而沒有重要專業(yè)幫助的，扣12分。(5)未注明注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名、注冊(cè)號(hào)、簽名日期的，扣2分。(6)無(wú)兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名的，屬于不合格內(nèi)容。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)有6個(gè)方面的要求，其中1個(gè)是對(duì)報(bào)告不合格的規(guī)定，即：未達(dá)到兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名的，屬于不合格；2、估價(jià)師聲明要求的內(nèi)容：3、估價(jià)師聲明的作用：對(duì)職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力、勤勉盡責(zé)估價(jià)等的承諾和保證；4、實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名、人數(shù)、簽名；5、重要專業(yè)幫助情況說(shuō)明：內(nèi)容、幫助者姓名、內(nèi)容、相關(guān)資格、職稱或資質(zhì)；6、注明注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名、注冊(cè)號(hào)、簽名日期；7、估價(jià)師聲明屬于估價(jià)報(bào)告重要內(nèi)容，沒有此項(xiàng)的，評(píng)審為質(zhì)量不合格。以下子項(xiàng)均為估價(jià)報(bào)告重要內(nèi)容，都不能缺少。5*估價(jià)假設(shè)和限制條件估價(jià)假設(shè)和估價(jià)報(bào)告使用限制必要、合理、有依據(jù)、針對(duì)性強(qiáng)。5(1)內(nèi)容包括：本次估價(jià)的各項(xiàng)估價(jià)假設(shè)、估價(jià)報(bào)告使用限制。每缺少一項(xiàng)，扣2分。(2)估價(jià)假設(shè)未按一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)、依據(jù)不足假設(shè)進(jìn)行說(shuō)明的，扣13分。(3)當(dāng)價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘期不一致時(shí)，未在估價(jià)假設(shè)和限制條件中進(jìn)行說(shuō)明的，扣2分。(4)未披露對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的事項(xiàng)或因素，或雖然披露但未就其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響進(jìn)行說(shuō)明的，扣4分。(5)估價(jià)假設(shè)針對(duì)性不強(qiáng)的，扣12分。(6)估價(jià)報(bào)告的用途、使用者、使用期限等使用范圍不明確的，扣12分。(7)估價(jià)假設(shè)嚴(yán)重錯(cuò)誤（包括隨意編造、不應(yīng)有而有、應(yīng)有而沒有）的，屬于不合格內(nèi)容。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)有7個(gè)方面的要求，其中（7）是對(duì)報(bào)告不合格的規(guī)定，即隨意編造等；2、有5個(gè)方面的假設(shè)要求，價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘期不一致的時(shí)間時(shí)說(shuō)明要求，重大影響的事項(xiàng)或因素披露要求；3、估價(jià)假設(shè)針對(duì)性不強(qiáng)、使用范圍不明確要求；4、本子目標(biāo)準(zhǔn)分值較高，在估價(jià)報(bào)告中較重要。二、估價(jià)結(jié)果報(bào)告28分準(zhǔn)確6*估價(jià)委托人基本信息完整。1基本信息包括：?jiǎn)挝坏拿Q、住所和法定代表人姓名，或個(gè)人的姓名和住址。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。點(diǎn)評(píng)自序號(hào)“6”至“18”為結(jié)果報(bào)告內(nèi)容。7*房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)基本信息完整。1基本信息包括：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、住所、法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人姓名、估價(jià)資質(zhì)等級(jí)和資質(zhì)證書編號(hào)。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。8*估價(jià)目的表述明確、具體、規(guī)范。2(1)估價(jià)目的表述不明確或不具體的，扣1分。(2)估價(jià)目的表述不規(guī)范的，扣1分。(3)估價(jià)目的表述嚴(yán)重錯(cuò)誤或未對(duì)應(yīng)相應(yīng)行為的，屬于不合格內(nèi)容。(4) 根據(jù)估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行相應(yīng)處分、但不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的，屬于不合格內(nèi)容。點(diǎn)評(píng)1、估價(jià)目的是估價(jià)的前提和基礎(chǔ)，是最重要要素之一，要求必須明確、具體、規(guī)范； 明確，即一目了然，直截了當(dāng)；具體，即準(zhǔn)確、形象，針對(duì)性強(qiáng)；規(guī)范，即有依據(jù)來(lái)源，同一估價(jià)目的，在行業(yè)內(nèi)表述是相同一致的。通常按技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行表述；2、本子項(xiàng)共4個(gè)問題，其中2個(gè)是對(duì)估價(jià)目的表述或估價(jià)對(duì)象處分不合格規(guī)定 出現(xiàn)表述錯(cuò)誤多數(shù)是不認(rèn)真，相應(yīng)處分不合法，估價(jià)中屬理解錯(cuò)誤或隨意性較強(qiáng)9*估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象范圍界定清楚，基本狀況描述簡(jiǎn)明、全面、準(zhǔn)確。5(1)估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍（土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等；包含動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)或權(quán)益的，應(yīng)說(shuō)明）界定不清楚的，扣12分。(2)估價(jià)對(duì)象基本狀況包括：名稱、坐落、規(guī)模（如面積等）、用途、權(quán)屬等。描述不全面或不準(zhǔn)確的，扣12分。(3)土地基本狀況中還應(yīng)包括：四至、土地使用期限、規(guī)劃條件、開發(fā)程度。每缺少一項(xiàng)，扣1分。(4)建筑物基本狀況中還應(yīng)包括：建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、建成時(shí)間、維護(hù)狀況。每缺少一項(xiàng)，扣1分。(5)估價(jià)對(duì)象有虛構(gòu)、遺漏的，編造估價(jià)對(duì)象狀況的，屬于不合格內(nèi)容。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)是估價(jià)報(bào)告基礎(chǔ)性的，要求估價(jià)師真實(shí)的去實(shí)地查勘，全面調(diào)查、拍照等掌握第一手資料。本子項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)分較多；具體要求見“評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)”，體現(xiàn)對(duì)估價(jià)對(duì)象的定位，是估價(jià)報(bào)告的基本事項(xiàng)；2、本子項(xiàng)財(cái)產(chǎn)范圍為4+3；3、本子項(xiàng)估價(jià)對(duì)象狀況為5（基本）+4（土地）+5（建筑物）。注意與致函、技術(shù)報(bào)告的區(qū)別；4、本子項(xiàng)估價(jià)對(duì)象狀況要求嚴(yán)禁虛構(gòu)、遺漏的，編造；5、本子項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)分值較高，在估價(jià)報(bào)告中較重要。10*價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定正確，確定理由簡(jiǎn)明、具體。2(1)價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定依據(jù)不足，或未簡(jiǎn)要說(shuō)明理由的，扣12分。(2)價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定錯(cuò)誤，與估價(jià)目的不適應(yīng)或與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說(shuō)明理由，屬于不合格內(nèi)容。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)是估價(jià)報(bào)告的基本事項(xiàng)。估價(jià)中要注意：一是以后估價(jià)再不叫估價(jià)時(shí)點(diǎn)（不準(zhǔn)確），二是時(shí)點(diǎn)要正確；三是要有確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)的理由；2、防止出現(xiàn)不合格有二條：一是價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定錯(cuò)了，如抵押估價(jià)或征收估價(jià)；二是與估價(jià)目的不適應(yīng)或不符合有關(guān)規(guī)定未充分說(shuō)明理由，如抵押估價(jià)，如復(fù)制錯(cuò)誤；11*價(jià)值類型價(jià)值類型明確，價(jià)值定義或內(nèi)涵準(zhǔn)確。3(1)價(jià)值類型未明確或不正確的，扣2分。(2)價(jià)值定義或內(nèi)涵表述不準(zhǔn)確的，扣0.51分。(3)價(jià)值類型選擇或價(jià)值定義、內(nèi)涵表述有嚴(yán)重錯(cuò)誤，屬于不合格內(nèi)容。點(diǎn)評(píng)1、1、本子項(xiàng)是估價(jià)報(bào)告的基本事項(xiàng)。估價(jià)中一般按房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)中術(shù)語(yǔ)表述；2、術(shù)語(yǔ)有的為價(jià)值定義，有的為價(jià)值內(nèi)涵，需要搞明白；3要防止出現(xiàn)不合格，即價(jià)值類型選擇或價(jià)值定義、內(nèi)涵表述有嚴(yán)重錯(cuò)誤12*估價(jià)原則原則完整、準(zhǔn)確，具有針對(duì)性。2(1)列明本次估價(jià)應(yīng)遵循的估價(jià)原則。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(2)所列估價(jià)原則無(wú)簡(jiǎn)要定義或不準(zhǔn)確的，扣0.5分。(3)所列估價(jià)原則缺乏針對(duì)性的，扣0.5分。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)是估價(jià)報(bào)告基礎(chǔ)性的，是估價(jià)前提條件。要求表述內(nèi)容有三點(diǎn)：一是說(shuō)明估價(jià)原則種類的名稱，內(nèi)容要全，不缺項(xiàng)；二是估價(jià)原則的準(zhǔn)確定義；三是估價(jià)原則要有針對(duì)性，如征收不需要謹(jǐn)慎原則；2、抵押估價(jià)表述需要謹(jǐn)慎原則，并在估價(jià)中具體運(yùn)用。13*估價(jià)依據(jù)依據(jù)完整、必要、合法有效、表述準(zhǔn)確。3(1)必要的法律法規(guī)、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見或辦法等依據(jù)未列明的，每缺少一個(gè)，扣1分。(2)法律法規(guī)、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見或辦法名稱表述不準(zhǔn)確的，扣1分。(3)多列估價(jià)依據(jù)（包括所列估價(jià)依據(jù)不適用）的，每多列一個(gè)，扣1分。(4)主要估價(jià)依據(jù)遺漏，估價(jià)依據(jù)嚴(yán)重錯(cuò)誤，估價(jià)依據(jù)運(yùn)用嚴(yán)重錯(cuò)誤，采用已廢止且不適用的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，在估價(jià)中完全未體現(xiàn)估價(jià)依據(jù)的要求的，屬于不合格內(nèi)容。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)也是估價(jià)報(bào)告基礎(chǔ)性內(nèi)容，是估價(jià)前提條件或原則性問題。要全面理解和運(yùn)用評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求，本子項(xiàng)是要求寫出名稱；2、估價(jià)依據(jù)主要分四個(gè)層面：即法律法規(guī)名稱、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見或辦法名稱，估價(jià)委托人提供的資料、估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的資料等，也包括估價(jià)委托合同或委托書；3、防止出現(xiàn)不合格，如估價(jià)依據(jù)出現(xiàn)遺漏、依據(jù)本身錯(cuò)誤、運(yùn)用錯(cuò)誤、廢止依據(jù)等14*估價(jià)方法估價(jià)方法的名稱規(guī)范，定義簡(jiǎn)明、準(zhǔn)確。2(1)估價(jià)方法的名稱不規(guī)范的，扣1分。(2)估價(jià)方法無(wú)定義或定義不簡(jiǎn)明、不準(zhǔn)確的，扣0.51分。(3)與估價(jià)技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致的，屬于不合格內(nèi)容。點(diǎn)評(píng)1、在估價(jià)報(bào)告中寫出估價(jià)方法名稱；2、寫出選用估價(jià)方法的定義，不需要對(duì)估價(jià)方法再作其他說(shuō)明和解釋；3、選用的估價(jià)方法要與技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法適用性分析的方法一致，注意防止出現(xiàn)估價(jià)方法的選用的不合格。15*估價(jià)結(jié)果完整清晰，前后一致。3(1)估價(jià)結(jié)果（包括幣種、總價(jià)及其大寫、單價(jià)及其單位；僅表述總價(jià)或單價(jià)的，應(yīng)說(shuō)明理由）表述不完整的，扣0.51分。(2)估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵（是否與估價(jià)假設(shè)和限制條件一致，例如是否扣除土地出讓金、相關(guān)費(fèi)用及稅金等）不清晰的，扣1分。(3)估價(jià)結(jié)果與致估價(jià)委托人函或估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的不一致的，評(píng)估價(jià)值明顯偏高或偏低的，屬于不合格內(nèi)容。點(diǎn)評(píng)1、估價(jià)結(jié)果是估價(jià)委托人最關(guān)心的問題，估價(jià)結(jié)果一定要清晰、完整、簡(jiǎn)潔，前后一致。結(jié)果報(bào)告的估價(jià)結(jié)果源于技術(shù)報(bào)告；2、僅表述總價(jià)或單價(jià)的，應(yīng)說(shuō)明理由（也要與技術(shù)報(bào)告一致）2、抵押估價(jià)的，要確保估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵正確，搞準(zhǔn)確相關(guān)費(fèi)用是否扣除；3、防止出現(xiàn)不合格，主要是由于工作不認(rèn)真或主觀上把評(píng)估價(jià)值確定的明顯偏高或偏低。16*注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師基本信息完整。2寫明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（至少兩名以上）的姓名、注冊(cè)號(hào)，并應(yīng)由本人簽名及注明簽名日期。每缺少一項(xiàng)，扣1分。點(diǎn)評(píng)1、所有參加本項(xiàng)目估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（一個(gè)項(xiàng)目至少有兩名）都要簽名；2、寫明姓名、注冊(cè)號(hào)、簽名日期；3、必須則本人簽名；4、防止濫竽充數(shù)簽名；5、參加本項(xiàng)目估價(jià)的其他估價(jià)人員也要簽名；6、專業(yè)幫助人員的簽名。17*實(shí)地查勘期表述準(zhǔn)確，真實(shí)。1表述不準(zhǔn)確的，扣1分。點(diǎn)評(píng)1、按對(duì)估價(jià)項(xiàng)目實(shí)地查勘的次數(shù)，寫明查勘時(shí)間，要具體到年、月、日；2、要真實(shí)，不編造；3 、一般與現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄一致，與現(xiàn)場(chǎng)拍得照片一致。18*估價(jià)作業(yè)期表述正確，時(shí)間合理。1(1)表述不正確的，扣1分。(2)時(shí)間過短難以保證按質(zhì)完成的，扣0.5分。點(diǎn)評(píng)1、作業(yè)期不是作業(yè)日期，要準(zhǔn)確。是指估價(jià)作業(yè)從開始到結(jié)束的時(shí)間；2、一般源于估價(jià)合同或估價(jià)委托書；3、作業(yè)期長(zhǎng)短，一般取決于估價(jià)項(xiàng)目的規(guī)模、復(fù)雜程度、估價(jià)人員的多少、委托方或當(dāng)事人的配合程度等；三、估價(jià)技術(shù)報(bào)告50分19*區(qū)位狀況描述與分析描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對(duì)性。3(1)位置狀況描述內(nèi)容包括：坐落、方位、與重要場(chǎng)所（設(shè)施）的距離、臨街（路）狀況、樓層、朝向等。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(2)交通狀況描述內(nèi)容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(3)外部配套設(shè)施狀況描述內(nèi)容包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(4)周圍環(huán)境狀況描述內(nèi)容包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(5)未分析區(qū)位狀況優(yōu)劣或其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格影響的，扣1分。(6)分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣1分。點(diǎn)評(píng)（自序號(hào)“19”至“26”為技術(shù)報(bào)告內(nèi)容）1、本子項(xiàng)內(nèi)容多，雖分?jǐn)?shù)較少但很重要，要認(rèn)真執(zhí)行評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求，要注意因缺項(xiàng)被扣至零分；2、區(qū)位狀況至少分：位置（6）+交通（4）+外部配套（2）+周圍環(huán)境（3）細(xì)項(xiàng)；3、要有區(qū)位優(yōu)劣分析，如環(huán)境優(yōu)勢(shì)（自然或人文景觀）、交通優(yōu)勢(shì)（地鐵），劣勢(shì)如污染、周邊環(huán)境干擾等；4、區(qū)位分析要有針對(duì)性。20*實(shí)物狀況描述與分析土地實(shí)物狀況描述與分析描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對(duì)性。3(1)描述內(nèi)容包括：名稱、四至、面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、開發(fā)程度等。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。(3)分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣0.51分。建筑物實(shí)物狀況描述與分析描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對(duì)性。(1)描述內(nèi)容包括：名稱、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建筑功能、工程質(zhì)量、外觀、新舊程度、物業(yè)管理等。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。(3)分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣0.51分。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)情況同區(qū)位狀況，也是內(nèi)容多且內(nèi)容更多，雖分?jǐn)?shù)較少，但很重要，要認(rèn)真執(zhí)行評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求，要注意因缺項(xiàng)被扣至零分；2、細(xì)項(xiàng)內(nèi)容：土地（7）+建筑物（12）項(xiàng)，不要缺項(xiàng)，至于分析內(nèi)容可酌情；3、要有分析，以便得出結(jié)論，如折舊，不僅要有描述而且要有結(jié)論，才能為價(jià)值測(cè)算提供支持等；4、實(shí)物狀況分析要有針對(duì)性。21*權(quán)益狀況描述與分析描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對(duì)性。3(1)描述內(nèi)容包括：用途、規(guī)劃條件、所有權(quán)、土地使用權(quán)、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(2)在建工程權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等的取得情況。應(yīng)有而沒有的，每缺少一項(xiàng)，扣1分。(3)缺少分析的，扣2分。(4)分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣0.51分。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)情況同實(shí)物狀況，也是內(nèi)容多且內(nèi)容更多，雖分?jǐn)?shù)較少，但很重要，要認(rèn)真執(zhí)行評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求，要注意因缺項(xiàng)被扣至零分；2、細(xì)項(xiàng)內(nèi)容：權(quán)屬與規(guī)劃（11）+在建工程（3）項(xiàng)，不要缺項(xiàng)，至于分析內(nèi)容可酌情；3、要有分析，以便得出結(jié)論；4、權(quán)益狀況分析要有針對(duì)性。22*市場(chǎng)背景描述與分析描述內(nèi)容完整，分析客觀，定性和定量相結(jié)合，具有針對(duì)性。3(1)描述內(nèi)容包括：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展簡(jiǎn)況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體狀況、同類房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。每缺少一項(xiàng)，扣2分。(2)缺少分析或分析結(jié)論與描述不符的，扣2分。(3)分析針對(duì)性不強(qiáng)，如分析結(jié)論不能為估價(jià)測(cè)算及估價(jià)參數(shù)取值提供支持的，扣1分。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)是房地產(chǎn)估價(jià)師們的長(zhǎng)項(xiàng)優(yōu)勢(shì)。但要認(rèn)真執(zhí)行評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求，不宜過度發(fā)揮，一些與估價(jià)報(bào)告分析不必要的內(nèi)容；2、本子項(xiàng)內(nèi)容要求三方面：地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展簡(jiǎn)況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體狀況、同類房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況；3、不要泛泛分析，要有結(jié)論為估價(jià)測(cè)算及估價(jià)參數(shù)取值提供支持；4、住宅、寫字樓、飯店、零售商業(yè)等房地產(chǎn)，要區(qū)別分析；對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)更要針對(duì)性分析。23*最高最佳利用分析（根據(jù)估價(jià)目的評(píng)估現(xiàn)狀價(jià)值可無(wú)）分析內(nèi)容完整，具有針對(duì)性，結(jié)論正確。3(1)分析內(nèi)容包括：合法性、技術(shù)可能性、財(cái)務(wù)可行性、最高最佳利用方式。每缺少一項(xiàng)，扣1分。(2)未說(shuō)明估價(jià)前提的，扣1分。(3)分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣12分。(4)分析、判斷結(jié)論錯(cuò)誤的，扣3分。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)不是表述最高最佳利用原則，而是要求進(jìn)行最高最佳利用分析；2、最高最佳利用分可進(jìn)行內(nèi)容：（1）合法性、技術(shù)可能性、財(cái)務(wù)可行性、最高最佳利用方式；（2）三個(gè)原理（遞增遞減、均衡、適合原理）；（3）估價(jià)前提等；3、分析要緊密結(jié)合估價(jià)對(duì)象狀況，不要泛泛分析；4、不要出現(xiàn)分析和判斷錯(cuò)誤。5、估價(jià)目的評(píng)估現(xiàn)狀價(jià)值的，可不進(jìn)行最高最佳利用分析。24*估價(jià)方法適用性分析逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法是否適用。估價(jià)技術(shù)路線表述正確、清晰。3(1)分析內(nèi)容包括：比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法的適用性，選用的估價(jià)方法的估價(jià)技術(shù)路線。每缺少一項(xiàng)，扣2分。(2)理論上不適用的估價(jià)方法未簡(jiǎn)述理由的，扣0.5分。(3)理論上適用但客觀條件不具備的估價(jià)方法未選用，雖然說(shuō)明了理由，但理由不充分的，扣12分。(4)理論上適用的估價(jià)方法未選用且未說(shuō)明理由，或估價(jià)方法選用錯(cuò)誤，屬于不合格內(nèi)容。(5)選用的估價(jià)方法未簡(jiǎn)述選用的理由的，扣1分。(6)估價(jià)技術(shù)路線表述不清晰的，扣0.51分。(7)估價(jià)技術(shù)路線表述錯(cuò)誤的，扣3分。(8)與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致的，屬于不合格內(nèi)容。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)對(duì)估價(jià)要求是較高的。評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求有三方面，要搞清楚；2、多數(shù)估價(jià)應(yīng)對(duì)四個(gè)估價(jià)方法方面逐個(gè)進(jìn)行分析；如果對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)，當(dāng)運(yùn)用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法時(shí)，在本子項(xiàng)也應(yīng)對(duì)該估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析；3、理解估價(jià)技術(shù)路線的定義或內(nèi)涵，并要進(jìn)行表述；4、不要出現(xiàn)二個(gè)不合格的錯(cuò)誤。5、致函與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)方法取決于本子項(xiàng)。25*估價(jià)測(cè)算過程估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分，估價(jià)參數(shù)選取客觀、合理，理論表述與實(shí)際應(yīng)用有說(shuō)服力；有必要的分析和過程；計(jì)算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。30(1)按表1-1表1-5相應(yīng)的估價(jià)方法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)審。(2)選用兩種以上估價(jià)方法估價(jià)的，先分別評(píng)定各種估價(jià)方法測(cè)算過程的得分，然后以其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為估價(jià)測(cè)算過程的得分。(3)理論上適用的估價(jià)方法未選用且未充分說(shuō)明理由的，該估價(jià)方法的得分為零分。(4)選用的估價(jià)方法沒有估價(jià)測(cè)算過程的，該估價(jià)方法的得分為零分。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)是估價(jià)報(bào)告最核心部分，分值最高，是估價(jià)結(jié)果的形成和判定部分，要求最高。要認(rèn)真執(zhí)行評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的要求，內(nèi)容涉及到一般項(xiàng)目表和各估價(jià)方法表；2、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、估價(jià)參數(shù)選取要有來(lái)源；3、該選用的估價(jià)方法一定要選，理論應(yīng)選而未選的要說(shuō)明理由；4、分析要有說(shuō)服力、測(cè)算要有公式、要有步驟和詳細(xì)過程。5、致函與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)方法取決于本子項(xiàng)。26*估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)結(jié)果確定方式恰當(dāng)、理由充分。2(1)各種估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果權(quán)重確定不恰當(dāng)?shù)?，?分。(2)未說(shuō)明權(quán)重確定理由或理由不充分的，扣1分。(3)評(píng)估價(jià)值明顯偏高或偏低的，屬于不合格內(nèi)容。點(diǎn)評(píng)1、本子項(xiàng)是估價(jià)報(bào)告最關(guān)注部分，分值雖不高，但估價(jià)結(jié)果關(guān)系到多方面利益，一定要細(xì)心，確定與表述方式一定符合評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求；2、估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果權(quán)重的處理要得當(dāng)，如簡(jiǎn)單算術(shù)平均的處理，如加權(quán)平均的處理；3、要使致函與結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果與本子項(xiàng)一致。至表述文字可適當(dāng)簡(jiǎn)化。四、附件及外在質(zhì)量8分27*附 件附件資料齊全、完整、真實(shí)。4(1)基本資料包括：估價(jià)委托書復(fù)印件、估價(jià)對(duì)象位置圖、內(nèi)部狀況照片、外部狀況照片、周圍環(huán)境照片、權(quán)屬證明復(fù)印件、可比實(shí)例位置圖和外觀照片(比較法)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件。每缺少一項(xiàng)且未充分說(shuō)明客觀原因，或每有一項(xiàng)出差錯(cuò)的，扣1分。(2)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況、外部狀況、周圍環(huán)境照片難以反映估價(jià)對(duì)象狀況的，扣14分。(3)有重要專業(yè)幫助未附重要專業(yè)幫助者簽字的書面專業(yè)意見復(fù)印件的，扣1分。點(diǎn)評(píng)1、附件內(nèi)容要符合評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求，一般為10項(xiàng)；2、附件名稱一般放在目錄之后；3、注意照片的標(biāo)注方法；4、抵押估價(jià)對(duì)附析的特殊要求。28外在質(zhì)量用語(yǔ)用詞規(guī)范，文字簡(jiǎn)潔、通順、邏輯性強(qiáng)，排版、裝訂規(guī)整。4(1)專業(yè)術(shù)語(yǔ)不規(guī)范或前后表述不一致的，扣12分。(2)報(bào)告各部分之間描述相互矛盾的，扣13分。(3)報(bào)告各部分之間出現(xiàn)不必要重復(fù)的，扣12分。(4)報(bào)告文字表述不通順、邏輯性不強(qiáng)、不夠客觀平實(shí)的，扣12分。(5)存在病句、錯(cuò)別字、漏字、標(biāo)點(diǎn)符號(hào)錯(cuò)誤的，扣12分。(6)序號(hào)使用不規(guī)范或順序錯(cuò)誤的，扣12分。(7)排版不規(guī)整，裝訂質(zhì)量粗糙的，扣12分。點(diǎn)評(píng)1、外在質(zhì)量是估價(jià)報(bào)告的形象，也要同樣搞好，要符合評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求，共分三個(gè)方面；2、關(guān)于規(guī)范用語(yǔ)，要執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)；3、文字上的內(nèi)容要多看幾遍，細(xì)心閱讀，注意文字的簡(jiǎn)潔、通順和邏輯性；4、注意字型、字號(hào)、行距、標(biāo)點(diǎn)符號(hào)（半角與全角、括號(hào)后不要有標(biāo)點(diǎn)符號(hào)），注意報(bào)告中的表格形式；5、排版（不出斷行、每另起一段須空二字）、注意裝訂、封面樣式、顏色與質(zhì)地等合 計(jì)100表1-1 比較法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分估價(jià)報(bào)告存在的問題及其扣分1可比實(shí)例選取數(shù)量要求可比實(shí)例不少于3個(gè)。2(1)未說(shuō)明可比實(shí)例的名稱、位置，無(wú)可比實(shí)例外觀照片的，每項(xiàng)扣1分。(2)可比實(shí)例價(jià)格內(nèi)涵說(shuō)明不清的，扣12分。(3)可比實(shí)例基本狀況描述不完整、不清晰的，扣12分。(4)可比實(shí)例的區(qū)位狀況、成交日期等可比性不強(qiáng)的，扣12分。(5)可比實(shí)例少于3個(gè)，或虛構(gòu)、編造可比實(shí)例的，屬于不合格內(nèi)容。真實(shí)性可比實(shí)例真實(shí)，價(jià)格內(nèi)涵清晰。2信息完備性可比實(shí)例必要信息完備。2可比性可比實(shí)例具有可比性。22交易情況修正交易情況說(shuō)明清晰，修正方法明確、方向正確、幅度合理。2(1)未說(shuō)明交易情況的，扣2分。(2)交易情況說(shuō)明不清晰的，扣0.51分。(3)修正方法不明確的，扣0.51分。(4)修正方向不正確的，扣2分。(5)修正幅度不合理的，扣0.52分。點(diǎn)評(píng)1、明確修正與調(diào)整的區(qū)別；2、明確評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求。3、過程調(diào)整的扣分可在一個(gè)修正和三個(gè)調(diào)整中進(jìn)行。3市場(chǎng)狀況調(diào)整成交日期表述明確，調(diào)整方法明確、方向正確、幅度合理。4(1)成交日期表述模糊或未說(shuō)明的，扣23分。(2)調(diào)整方法不明確的，扣0.51分。(3)調(diào)整方向、幅度與市場(chǎng)背景分析不一致的，扣13分。(4)調(diào)整方向不正確的，扣4分。(5)調(diào)整幅度不合理的，扣0.54分。點(diǎn)評(píng)1、明確修正與調(diào)整的區(qū)別；2、明確評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求；2、注意三方面調(diào)整；3、以下區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益要求相同。4區(qū)位狀況調(diào)整比較因素選擇恰當(dāng)，因素說(shuō)明清晰，權(quán)重合理，調(diào)整方法明確、方向正確、幅度合理。5(1)缺少主要比較因素或比較因素針對(duì)性差的，扣0.53分。(2)比較因素說(shuō)明不清晰或未說(shuō)明的，扣0.53分。(3)比較因素權(quán)重不合理的，扣0.53分。(4)調(diào)整方法不明確的，扣12分。(5)調(diào)整方向不正確的，扣5分。(6)調(diào)整幅度不合理的，扣0.55分。5實(shí)物狀況調(diào)整比較因素選擇恰當(dāng)，因素說(shuō)明清晰，權(quán)重合理，調(diào)整方法明確、方向正確、幅度合理。5(1)缺少主要比較因素或比較因素針對(duì)性差的，扣0.53分。(2)比較因素說(shuō)明不清晰或未說(shuō)明的，扣0.53分。(3)比較因素權(quán)重不合理的，扣0.53分。(4)調(diào)整方法不明確的，扣12分。(5)調(diào)整方向不正確的，扣5分。(6)調(diào)整幅度不合理的，扣0.55分。6權(quán)益狀況調(diào)整比較因素選擇恰當(dāng)，因素說(shuō)明清晰，調(diào)整方法明確、方向正確、幅度合理。3(1)比較因素選擇不恰當(dāng)或錯(cuò)誤的，扣13分。(2)比較因素說(shuō)明不清晰或未說(shuō)明的，扣13分。(3)調(diào)整方法不明確的，扣12分。(4)調(diào)整方向不正確的，扣3分。(5)調(diào)整幅度不合理的，扣0.53分。7公式選用和計(jì)算過程計(jì)算公式選用正確，計(jì)算過程清晰、完整，權(quán)重合理，計(jì)算正確。3(1)無(wú)計(jì)算公式或無(wú)計(jì)算過程的，扣3分。(2)計(jì)算過程不清晰或不完整的，扣12分。(3)一般性計(jì)算錯(cuò)誤的，扣13分。(4)各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格的修正或調(diào)整幅度超出規(guī)范規(guī)定未陳述理由，或權(quán)重不合理的，扣13分。(5)估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、估價(jià)參數(shù)虛構(gòu)、編造或嚴(yán)重錯(cuò)誤，計(jì)算公式選用、計(jì)算結(jié)果嚴(yán)重錯(cuò)誤的，屬于不合格內(nèi)容。點(diǎn)評(píng)1、明確評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)有四方面要求；2、防止出現(xiàn)注二種不合格現(xiàn)象，切實(shí)認(rèn)真對(duì)待意三方面調(diào)整；3、以下收益法區(qū)位、成本法實(shí)物、假設(shè)開發(fā)法等權(quán)益要求相同。小 計(jì)30表1-2 收益法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分估價(jià)報(bào)告存在的問題及其扣分1收益期或持有期收益期收益期確定正確，依據(jù)充分。3(1)收益期確定錯(cuò)誤的，扣3分。(2)收益期確定未說(shuō)明依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣2分。持有期持有期確定正確，依據(jù)充分。(1)持有期確定錯(cuò)誤的，扣3分。(2)持有期確定未說(shuō)明依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣2分。2有效毛收入出租型租金水平租金水平確定依據(jù)充分、合理，有必要的過程。3(1)租金內(nèi)涵不一致或不清晰的，扣23分。(2)租金水平確定依據(jù)不充分的，扣23分。(3)租金水平未在估價(jià)對(duì)象租金水平和類似房地產(chǎn)租金水平的基礎(chǔ)上合理預(yù)測(cè)的，扣23分。(4)租金水平確定與市場(chǎng)背景描述分析不一致的，扣3分。(5)租金水平確定缺少必要過程的，扣23分。租約限制租約限制處理合理，理由充分。2(1)未說(shuō)明有無(wú)租約限制的，扣2分。(2)有租約限制，但未考慮且無(wú)理由或理由不充分的，扣12分。(3)考慮了租約限制，但處理方式不正確的，扣0.52分。租賃面積確定租賃面積與租金內(nèi)涵中的面積一致，依據(jù)充分，確定合理。2(1)租賃面積與租金內(nèi)涵中的面積不一致的，扣2分。(2)租賃面積確定不正確或依據(jù)不充分的，扣2分。(3)可出租面積比率確定不正確或依據(jù)不充分的，扣12分?？罩煤妥饨饟p失空置率（出租率）和租金損失依據(jù)充分、確定合理。2(1)未考慮空置率（出租率）或租金損失，且未說(shuō)明理由的，扣2分。(2)空置率（出租率）或租金損失依據(jù)不充分，確定不合理的，扣0.52分。自營(yíng)型經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)或生產(chǎn)性質(zhì)明確；說(shuō)明近年經(jīng)營(yíng)收入；經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算過程清楚、完整，計(jì)算正確。9(1)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)或生產(chǎn)性質(zhì)未說(shuō)明或不明確的，扣35分。(2)未說(shuō)明近年經(jīng)營(yíng)收入的，扣35分。(3)經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算無(wú)過程或過程不完整的，扣39分。(4)經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算錯(cuò)誤的，扣35分。3其他收入其他收入項(xiàng)目明確，數(shù)據(jù)確定正確。2(1)未說(shuō)明其他收入項(xiàng)目類別名稱、內(nèi)容的，扣2分。(2)其他收入項(xiàng)目及數(shù)據(jù)確定錯(cuò)誤的，扣2分。4運(yùn)營(yíng)費(fèi)用出租型運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成正確、完整，取值依據(jù)充分，測(cè)算過程清楚、完整，計(jì)算正確。5(1)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成不正確或不完整的,，扣13分。(2)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用取值有錯(cuò)誤的，扣24分。(3)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）確定無(wú)依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣24分。(4)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）確定缺少必要的過程的，扣24分。(5)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤的，扣35分。自營(yíng)型(1)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成不正確或不完整的，扣13分。(2)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用取值有錯(cuò)誤的，扣24分。(3)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）確定無(wú)依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣24分。(4)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）確定缺少必要的過程的，扣24分。(5)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)未扣除的，扣2分。(6)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)取值無(wú)依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣12分。(7)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤的，扣35分。點(diǎn)評(píng)1、固定或變化的收入與費(fèi)用，不能隨意確定，要有分析，要有依據(jù)；2、正確選用計(jì)算公式；5凈收益或期末轉(zhuǎn)售收益凈收益前后一致、計(jì)算正確。期末轉(zhuǎn)售收益確定正確，依據(jù)充分。2(1)凈收益計(jì)算不正確的，扣2分。(2)轉(zhuǎn)售價(jià)格、轉(zhuǎn)售成本確定錯(cuò)誤的，扣2分。(3)轉(zhuǎn)售價(jià)格、轉(zhuǎn)售成本確定未說(shuō)明依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣12分。6變化趨勢(shì)分析變化趨勢(shì)分析依據(jù)充分，結(jié)論合理。2(1)未進(jìn)行凈收益（經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）變化趨勢(shì)分析的，扣2分。(2)凈收益（經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）變化趨勢(shì)分析無(wú)依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣0.51分。(3)凈收益（經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）變化趨勢(shì)分析及結(jié)論與市場(chǎng)背景分析不一致的,，扣12分。7報(bào)酬率或資本化率報(bào)酬率或資本化率確定方法正確，依據(jù)充分，過程完整，取值合理。4(1)報(bào)酬率或資本化率確定無(wú)過程，或無(wú)依據(jù)的，扣2分。(2)報(bào)酬率或資本化率確定方法不正確的,，扣2分。(3)報(bào)酬率或資本化率確定過程有錯(cuò)誤的，扣12分。(4)報(bào)酬率或資本化率取值不合理的，扣2分。點(diǎn)評(píng)1、弄清二者實(shí)質(zhì)；固定或變化的收入與2、合理確定比率正確選用計(jì)算公式；3、不要用還原利率名詞。8公式選用和計(jì)算過程計(jì)算公式選用正確，計(jì)算過程清晰、完整，公式中字母含義明確，計(jì)算正確。3(1)無(wú)計(jì)算公式或無(wú)計(jì)算過程的，扣3分。(2)計(jì)算過程不清晰或不完整的，扣12分。(3)計(jì)算公式中字母含義未說(shuō)明或說(shuō)明不準(zhǔn)確的，扣12分。(4)一般性計(jì)算錯(cuò)誤的，扣13分。(5)估價(jià)