上海城市房屋動(dòng)拆遷遭遇的困難和對(duì)策.doc

上海城市房屋動(dòng)拆遷遭遇的困難和對(duì)策 從上世紀(jì)90年代“365”危棚簡(jiǎn)屋改造，到本世紀(jì)初新一輪舊區(qū)改造，以及“十一五”中心城區(qū)二級(jí)舊里以下房屋改造，上海市共拆除舊房7000多萬(wàn)平方米，約120萬(wàn)戶家庭改善了居住條件，全市人均居住面積己從1990年的6.4平方米提高到2008年的16.9平方米。但在城市快速發(fā)展、經(jīng)濟(jì)崛起的同時(shí)，上海的舊區(qū)改造任務(wù)仍然非常艱巨，隨著成本的上升，改造難度越來(lái)越大、改造進(jìn)程越來(lái)越慢，動(dòng)拆遷已成為城市建設(shè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸和難題。如何擺脫動(dòng)拆遷的窘境，成為擺在我們面前的一個(gè)新課題、新問(wèn)題。一、上海動(dòng)拆遷工作遭遇的困難(一)動(dòng)拆遷成本急劇攀升1.動(dòng)遷居民貨幣補(bǔ)償期望值越來(lái)越高隨著上海近幾年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度上漲，被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值也水漲船高。在2006年的時(shí)候，上海平?jīng)龅貐^(qū)的動(dòng)遷費(fèi)平均約43萬(wàn)元，北廣場(chǎng)附近為50萬(wàn)元，而現(xiàn)在則需要8090萬(wàn)元，黃浦區(qū)則高達(dá)100萬(wàn)元以上。即便一塊中等規(guī)模的動(dòng)遷地塊，動(dòng)遷成本動(dòng)輒在幾億甚至十幾億元，大規(guī)模的地塊就更不用說(shuō)了。動(dòng)遷居民攀比思想嚴(yán)重，更是令動(dòng)遷直接和間接成本大大增加。2.不規(guī)范操作令動(dòng)拆遷成本加大“數(shù)磚頭”還是“數(shù)人頭”一直是動(dòng)拆遷中的老大難問(wèn)題，在政策面雖然有所界定，但是無(wú)論在政府層面還是拆遷基地都無(wú)法徹底執(zhí)行，政策有但無(wú)法依，令拆遷補(bǔ)償款核定困難，也拉升了動(dòng)遷成本。另外，有些動(dòng)遷戶對(duì)安置提出過(guò)高要求，甚至出爾反爾層層加碼、開(kāi)出天價(jià)。當(dāng)無(wú)理要求被拒絕時(shí)，他們便層層上訪。而鑒于拆遷基地效率或者被迫于社會(huì)效益和政治上的考慮，投資商往往只能無(wú)奈接受。這不僅進(jìn)一步抬高了動(dòng)遷成本，而且形成了非常惡劣的負(fù)面影響，使公正、公平、公開(kāi)難以實(shí)現(xiàn)。(二)動(dòng)遷時(shí)效越來(lái)越差1.動(dòng)拆遷目的遠(yuǎn)離初衷有的動(dòng)遷房早已不住人，動(dòng)遷房?jī)H僅被用來(lái)作為討價(jià)還價(jià)的籌碼，常常坐地起價(jià)。還有一些人用拆遷補(bǔ)償款購(gòu)買其他待拆房屋做起了“拆遷專業(yè)尸”，有的利用各種漏洞，幫助其他基地被拆遷人與動(dòng)遷組談判提成做起了“動(dòng)遷黃?！?。這些被動(dòng)遷對(duì)象往往堅(jiān)信“晚走晚得益”，采取“拖后腿”的方式，使基地動(dòng)拆遷難以按時(shí)辦結(jié)，嚴(yán)重影響時(shí)效性。2.矛盾激化一些群眾將沉積多年的社會(huì)、家庭矛盾和種種問(wèn)題，都指望能夠在動(dòng)遷中得到解決，令動(dòng)遷工作舉步維艱。(三)缺乏統(tǒng)一的監(jiān)督和指導(dǎo)第一，動(dòng)遷方案標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一。有的基地之間只相差幾百米、有的區(qū)相隔一條馬路而安置標(biāo)準(zhǔn)卻大相徑庭，缺乏統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)，動(dòng)遷公司無(wú)法把握，因而形成了安置標(biāo)準(zhǔn)無(wú)序狀態(tài)。第二，在核定動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用上，也沒(méi)有辦法嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)政策，導(dǎo)致無(wú)序。第三，在安置房源上，方案難被接受。由于動(dòng)遷居民多生活在市中心，而動(dòng)遷基地的安置房源大多遠(yuǎn)離市中心，被動(dòng)遷居民對(duì)此無(wú)論在生活上、習(xí)慣上還是感情上都難以接受，由此產(chǎn)生抵觸情緒。二、動(dòng)拆遷工作所遇問(wèn)題的原因分析(一)住房問(wèn)題與家庭困難交雜在一起，難以一統(tǒng)解決動(dòng)遷工作現(xiàn)在不僅僅是單純的動(dòng)遷，它還承擔(dān)了過(guò)多的社會(huì)責(zé)任和歷史責(zé)任。如特困、貧困救助和社會(huì)保障問(wèn)題，破產(chǎn)企業(yè)問(wèn)題，還有歷史遺留的“華僑產(chǎn)”、“文革產(chǎn)”、“宗教產(chǎn)”等問(wèn)題。其中最突出的問(wèn)題是，由于受到客觀條件和自身?xiàng)l件的影響，居住在舊城區(qū)的居民中下崗待業(yè)、年齡偏大、技能偏弱的人較多，平時(shí)由于矛盾難以解決或利益無(wú)法切割而暫時(shí)掩蓋下來(lái)，但是遇到動(dòng)遷，這些問(wèn)題就集中爆發(fā)。因此，對(duì)動(dòng)遷工作來(lái)說(shuō)，不僅僅要解決居民的安置問(wèn)題，而且還要化解這些錯(cuò)綜復(fù)雜的矛盾，因此導(dǎo)致動(dòng)遷難度的增加。(二)動(dòng)遷早走和晚走的實(shí)際所得利益難以始終如一由于動(dòng)遷單位對(duì)“釘子戶”往往會(huì)妥協(xié)、給予更多的實(shí)際利益，而使更多的動(dòng)遷居民認(rèn)為“早走吃虧，老實(shí)人吃虧”，“吵得越兇，無(wú)賴得越厲害，就能得到更多的實(shí)惠”。由此動(dòng)遷居民普遍對(duì)動(dòng)遷補(bǔ)償產(chǎn)生過(guò)高的期望，形成不達(dá)到所謂的“心理價(jià)位”即堅(jiān)決不走的局面。(三)合理的利益訴求與不合法的表達(dá)手段交織在一起，難以及時(shí)處置由于動(dòng)遷中往往是合理的利益與不合法的表達(dá)手段交織在一起，經(jīng)濟(jì)利益訴求與維護(hù)民主權(quán)利的要求交織在一起，多數(shù)人的合理合法要求與少數(shù)人的無(wú)理取鬧交織在一起，群眾的自發(fā)行為與一些別有用心者的插手交織在一起，使得動(dòng)遷問(wèn)題愈加復(fù)雜，難以解決。更有個(gè)別對(duì)社會(huì)現(xiàn)實(shí)不滿的人，總希望把事情鬧大，好從中漁利。尤其值得注意的是動(dòng)遷中涉及到的群體性的社會(huì)問(wèn)題，一旦把握不好，被人利用，容易引起較大的風(fēng)波，造成惡劣的影響。三、對(duì)當(dāng)前動(dòng)拆遷工作的建議(一)建立協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)多方共建格局政府的指導(dǎo)和調(diào)控作用是動(dòng)拆遷和諧運(yùn)作的保證。動(dòng)遷工作協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)要有權(quán)威部門牽頭，以解決多頭管理、重復(fù)管理、各執(zhí)其詞和政多出門的問(wèn)題。協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)要定期召開(kāi)各個(gè)動(dòng)遷基地例會(huì)，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一口徑、統(tǒng)一思路、統(tǒng)一工作節(jié)奏。要經(jīng)常到各基地了解動(dòng)態(tài)、進(jìn)程和居民意見(jiàn)，及時(shí)改進(jìn)工作。動(dòng)遷辦應(yīng)深入到動(dòng)遷第一線，在每個(gè)動(dòng)遷基地成立一個(gè)聯(lián)系工作小組，發(fā)揮統(tǒng)籌協(xié)調(diào)職能，及時(shí)研究解決動(dòng)遷工作中出現(xiàn)的難題，指導(dǎo)動(dòng)遷基地的工作，努力把動(dòng)遷工作中產(chǎn)生的一些問(wèn)題解決在萌芽狀態(tài)。尋求幫助，實(shí)現(xiàn)多方共建格局。在基地引進(jìn)律師、街道、居委會(huì)和基地領(lǐng)導(dǎo)的接待機(jī)制。特別是動(dòng)遷工作需要積極地尋求與街道辦事處的共建，可能獲得事倍功半的效果。由于街道工作人員角色的客觀性和親民特性，往往更容易讓被拆遷居民接受。當(dāng)動(dòng)遷部門為每產(chǎn)動(dòng)遷居民“量身定制”各自方案后，街道干部客觀的“拾遺補(bǔ)缺”不僅為居民爭(zhēng)取盡可能多的利益，同時(shí)也促進(jìn)了動(dòng)遷工作順利開(kāi)展。(二)實(shí)現(xiàn)事前準(zhǔn)備充分、事中規(guī)范操作、事后公開(kāi)透明的科學(xué)和諧動(dòng)遷動(dòng)遷基地全面實(shí)施之前，動(dòng)遷工作人員要做好充分的排摸工作，認(rèn)真做好事前準(zhǔn)備。同時(shí)，建立“依靠被動(dòng)遷居民宋完成動(dòng)遷任務(wù)”的新機(jī)制，堅(jiān)持“動(dòng)遷方案聽(tīng)居民意見(jiàn)、動(dòng)遷政策向居民交底、動(dòng)遷過(guò)程由居民監(jiān)督”的原則。動(dòng)遷過(guò)程中，要堅(jiān)持陽(yáng)光政策，堅(jiān)持“統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、公開(kāi)操作、嚴(yán)肅紀(jì)律、依法動(dòng)遷”的原則，做到政策法規(guī)公開(kāi)、安置方案公開(kāi)、獎(jiǎng)勵(lì)措施公開(kāi)、被拆除房屋基本情況公開(kāi)、評(píng)估單價(jià)公開(kāi)、安置房源和使用結(jié)果公開(kāi)、特殊對(duì)象認(rèn)定條件公開(kāi)、簽約進(jìn)展情況公開(kāi)、評(píng)估單位及人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)名單公開(kāi)。通過(guò)設(shè)立不同的獎(jiǎng)勵(lì)期和先搬遷后簽訂協(xié)議的獎(jiǎng)勵(lì)制度激勵(lì)居民早搬早受益。加強(qiáng)全程審計(jì)。借助社會(huì)審計(jì)力量擴(kuò)大審計(jì)覆蓋面，確保動(dòng)遷工作有序推進(jìn)。重點(diǎn)是以資金走向?yàn)橹骶€，將定期會(huì)計(jì)賬面檢查和及時(shí)審核動(dòng)遷戶檔案資料相結(jié)合，監(jiān)督動(dòng)遷公司專戶資金的使用、管理情況；加強(qiáng)對(duì)動(dòng)遷費(fèi)用合法性、合理性的監(jiān)督檢查。特別是通過(guò)事后審計(jì)和公示，對(duì)動(dòng)拆遷基地工作進(jìn)行有效的回顧和總結(jié)，同時(shí)也給被拆遷居民一個(gè)交代，杜絕遺留問(wèn)題發(fā)生。(三)建造安置住房，解決多元需求最近，根據(jù)上海市政府的相關(guān)要求，各區(qū)已著手在本區(qū)范圍內(nèi)通過(guò)增加容積率等方法建造一些緊湊型、小戶型的就近安置房。此舉將滿足部分居民的要求，對(duì)緩解動(dòng)遷難也將起到積極作用。但這只能滿足極少一部分對(duì)面積標(biāo)準(zhǔn)要求不高的居民，而且如靜安、盧灣等區(qū)，由于區(qū)域范圍小，可供使用的土地資源匱乏，不可能長(zhǎng)期建造大量本區(qū)內(nèi)的安置房。因此，市中心區(qū)域的舊區(qū)改造，由于地理位置的原因，無(wú)法就地獲得中低價(jià)動(dòng)遷房源的建造基地，可探索參照市重大工程動(dòng)遷房源的解決辦法，在市郊外環(huán)線附近辟出專供市中心區(qū)域使用的中低價(jià)位的動(dòng)遷房源建造基地，以利突破中心城區(qū)舊區(qū)改造的瓶頸。同時(shí)，可探索選擇適當(dāng)?shù)貕K建造一定數(shù)量的經(jīng)濟(jì)適用房。若居民今后條件改善需置換，應(yīng)由政府部門在原價(jià)和市價(jià)中選一個(gè)中間價(jià)進(jìn)行回購(gòu)，回購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房再轉(zhuǎn)讓給新的申購(gòu)者。(四)建立專項(xiàng)基金，解決遺留問(wèn)題政府可通過(guò)土地收益按一定比例收繳資金，建立專