房地產改革策略.doc

時評：穩(wěn)定樓價應成中長期國策 陳三三 發(fā)布時間:2012-03-07房地產調控進入了深水區(qū)，這正是考驗政府的勇氣和決心的時候。筆者以為，在中國工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進程尚未結束之前，房地產價格上漲的潛在壓力較大，因此，必須將保持房地產價格的基本穩(wěn)定上升到國家中長期戰(zhàn)略的高度，建立起具有中國特色的政府主導、市場競爭相結合的房地產市場體系，而不僅只是相機調控，以從根本上消除國人對房地產價格只漲不跌的心理預期。改革開放前，我國城鎮(zhèn)居民住房實行國家供給制，農村居民則由于人口遷移限制而棲息在鄉(xiāng)村中，城鄉(xiāng)居民在較低的水平上“安居”。改革開放后，政府逐步取消了住房供給制度，同時隨著工業(yè)化進程的逐漸推進，出現了人口的世紀大遷移，在經濟全球化浪潮的催化下，數量巨大、持續(xù)旺盛的住房需求成為推動我國經濟快速發(fā)展的重要力量。經濟快速增長帶來的財富效應反過來又激發(fā)了住房需求，再加上房地產業(yè)本身具有金融屬性，投機性較強，形成了房地產業(yè)與工業(yè)化進程、城鎮(zhèn)化進程的相互激蕩。正如對于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化速度推進之快，經濟發(fā)展之速，國人始料未及一樣，房地產價格的持續(xù)上漲，也大大超乎了國人的想象。人們總是帶著某種臆想或以西方成熟市場經濟國家房地產市場作為鏡像來揣度中國房地產市場，認為中國的房地產價格會自動調整，回歸到合理水平。因此，政府總是以相機調控的方式微調，期望矯正市場的失靈。但政府的每一次調控帶來的都是房地產價格的報復性上漲。這就涉及中國房地產市場普遍性與特殊性的問題，對此作些理性分析，將有助于廓清房地產業(yè)長遠健康發(fā)展之大計。從普遍性來看，房地產首先是商品，須遵循市場經濟的一般價值規(guī)律，供求關系決定房地產價格的趨勢。在充分競爭的市場中，房地產價格會因競爭而回歸合理水平，無需政府過多干預，只需微調來矯正市場失靈。但是，房地產并不是完全競爭性商品，具有部分公共性屬性，與此相適應，其供給也就不能不是市場競爭性供給與國家公共性供給相結合。從特殊性來看，中國還處于工業(yè)化和城市化初始階段，中國的工業(yè)化進程起步于勞動密集型產業(yè)，計劃生育政策又在一定程度上導致了城鎮(zhèn)勞動力供給不足，這一缺口正好由農村剩余勞動力來填補，從而開啟了農民涌入城鎮(zhèn)的大幕，其數量之大，范圍之廣，古今中外，絕無僅有。在旺盛的需求下，供給相對稀缺，這就自然而然推升了土地價格。在中國，土地是國有的，地方政府在政績考核面前，發(fā)現經營土地比起經營其他實業(yè)來得更為實惠，既改變了城市面貌，又獲得了高額的土地出讓收益，可謂一舉雙得。因此，地方政府對城市開發(fā)樂此不疲，形成了土地財政。同時，中國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速推進之日，正是世界歷史上經濟金融自由化浪潮最為風行之時，中國開始全面融入國際社會。美元貶值帶來的國際原材料價格上漲輸入國內，推升了房地產的成本價格。中國房地產的特殊性恐怕在世界房地產發(fā)展史上也很難找到相似的案例。這就產生了一個悖論：一方面，如果政府只是微調，任由市場主導，中國房地產價格還將不斷上漲。按照西方國家農業(yè)人口占全部人口3%左右比例計算，中國還有龐大的人口轉移空間，這將形成巨大的房地產潛在需求，中國的房地產價格還存在較強的上漲沖動。另一方面，如果加大宏觀調控力度出現房地產價格大幅下跌，不僅會帶來相關行業(yè)的風險和蕭條，地方財政也會再度出現困難。而被壓抑的需求總有迸發(fā)的時候，一旦迸發(fā)必將造成調控結果的付諸東流。更令人擔憂的是，大量國際熱錢蠢蠢欲動，伺機覬覦中國房地產市場，日本、東南亞以及拉美等國由于地產泡沫破裂導致的金融危機的教訓，始終是我們揮之不去的夢魘，國際熱錢沖擊中國房地產業(yè)的可能性始終存在。因此，必須高度重視從國家層面整體規(guī)劃，建立具有中國特色的房地產市場體系。具體說來，筆者以為，政府應從立法、整體規(guī)劃、籌融資、建設、銷售、回收等方面入手，建立起一整套基本住房體系，而不僅只局限于保障房體系，形成合理的價格體系，滿足大多數人的住房需求。為此，宜設立國家層面的住房金融局，統(tǒng)一規(guī)劃、監(jiān)督、管理基本住房市場，各地設立獨立于當地政府的住宅監(jiān)督管理直屬分支機構，監(jiān)督管理基本住房的建設、質量、銷售、回收；設立專業(yè)的住宅儲蓄銀行，專司基本住房的籌融資業(yè)務；現有的國有房地產開發(fā)公司從競爭性市場退出，專司基本住房的開發(fā)和建設。在市場競爭層面，鼓勵民營房地產公司的整合，提高房地產企業(yè)的抗風險能力、技術水平與服務能力，切實降低房地產價格；對高端房地產征收特別稅，以補充地方財政之不足。中國的特殊國情決定