房地產(chǎn)稅收制度與政策.doc

房地產(chǎn)稅收制度與政策2007-5-15一、 稅收制度概述1、稅收的概念及特征 稅收是國(guó)家依據(jù)其社會(huì)職能參與社會(huì)剩余產(chǎn)品分配的一種規(guī)范形式，即國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)其職能，憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，無償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種分配形式。其特征包括：（1）強(qiáng)制性；（2）無償性；（3）固定性。2、稅收制度及構(gòu)成要素（1）納稅人（課稅主體）納稅人是國(guó)家行使課稅權(quán)所指向的單位和個(gè)人，即稅法規(guī)定的直接負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個(gè)人。（2）課稅對(duì)象（課稅客體）課稅對(duì)象又稱征稅對(duì)象，是稅法規(guī)定的課稅目的物，即國(guó)家對(duì)什么事物征稅。根據(jù)課稅對(duì)象的性質(zhì)不同，可以把全部稅種分為5大類：流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財(cái)產(chǎn)稅、資源稅和行為目的稅。（3）稅基稅基是課稅基礎(chǔ)的簡(jiǎn)稱。（4）稅率稅率是據(jù)以計(jì)算應(yīng)納稅稅額的比率，即征收比例，體現(xiàn)征稅的深度。按稅率和稅基的關(guān)系劃分，稅率主要有比例稅率、累進(jìn)稅率和定額稅率三類。（5）附加、加成和減免附加和加成是屬于加重納稅人負(fù)擔(dān)的措施。屬于減輕納稅人負(fù)擔(dān)的措施有：減稅、免稅以及規(guī)定起征點(diǎn)和免征額。二、中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅有：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關(guān)的有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外國(guó)投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、印花稅。（個(gè)人交易涉及個(gè)人所得稅） 三、房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。1、納稅人凡是中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅人。產(chǎn)權(quán)屬于全發(fā)所有的，以經(jīng)營(yíng)管理的單位和個(gè)人為納稅人；產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人為納稅人。2、課稅對(duì)象的征稅范圍房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是房產(chǎn)。房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。3、課稅依據(jù)對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算交納。對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。4、稅率房產(chǎn)稅采用比例稅率。按房產(chǎn)余額計(jì)征的，稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。5、納稅地點(diǎn)和納稅期限（1）納稅地點(diǎn)：房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。（2）納稅期限：房產(chǎn)稅按年計(jì)征，分期交納。6、減稅、免稅（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)。（2）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用房產(chǎn)。（3）宗教寺廟、公園名勝古跡自用的房產(chǎn)。（4）個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)。（5）經(jīng)財(cái)經(jīng)部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。四、城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地使用稅）是以城鎮(zhèn)土地為課稅對(duì)象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。1、納稅人土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。2、課稅對(duì)象和征稅范圍土地使用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)征收。征稅對(duì)象是上述范圍內(nèi)的土地和集體所有的土地。3、計(jì)稅依據(jù)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用的土地面積。4、適用稅額和應(yīng)納稅額的計(jì)算土地使用稅是采用分類分級(jí)的幅度定額稅率。每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個(gè)檔次： 大城市0.510元； 中等城市0.48元； 小城市0.36元； 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.24元。5、納稅地點(diǎn)和納稅期限（1）納稅地點(diǎn)土地使用稅由土地所在的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。（2）納稅期限土地使用稅按年計(jì)算，分期繳納。6、減稅、免稅對(duì)下列土地免征土地使用稅；（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；（2）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；（3）宗教寺廟、公園名勝古跡自用的房產(chǎn)等。五、耕地占用稅耕地占用稅是對(duì)占用耕地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的單位和個(gè)征收的一種稅。1、納稅人凡占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，都是耕地占用稅的納稅人。2、課稅對(duì)象和征稅范圍耕地占用稅的征稅對(duì)象，是占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。耕地是指用于種植農(nóng)作物的土地，占用前3年內(nèi)用于種植農(nóng)作物的土地，也視了耕地。3、稅率和適用稅率耕地占稅實(shí)行定額稅率。4、計(jì)稅依據(jù)耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定稅率一次性計(jì)算征收。5、減稅、免稅（1）農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按規(guī)定稅額減半征收。（2）免稅范圍：部隊(duì)軍事設(shè)施用地。 鐵路沿線、飛機(jī)場(chǎng)跑道和停機(jī)坪用地。 炸藥庫(kù)用地。 學(xué)校、幼兒園、敬老院、醫(yī)院、殯儀館、火葬場(chǎng)用地。上述免稅用地，凡經(jīng)改變用途、不屬于免稅范圍的，應(yīng)從改變用途起補(bǔ)繳稅款。六、 土地增值稅土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)土地上建筑物及其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。1、納稅人凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)土地上建筑物及其他附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓方產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。2、征稅范圍土地增值稅的征稅范圍包括國(guó)有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為，不包括通過繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。3、課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)土地增值稅和課稅對(duì)象具有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得的土地增值額。4、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%的部分，稅率為30%。（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，未超過100%的部分，稅率為40%。（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%。（4）超值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。5、扣除項(xiàng)目（1）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額；（2）土地開發(fā)成本、費(fèi)用；（3）建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。七、 契稅契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，按當(dāng)事人雙方訂立契約等時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。1、納稅人在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬、承受的單位和個(gè)人為納稅人。（1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓；（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)予和交換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈(zèng)予；（5）房屋交換。下列方式視為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬、予以征稅：（1）以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；（2）以土地、房屋權(quán)屬抵債；（3）以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；（4）以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付資建房方式承受土地、房屋權(quán)屬。2、課稅對(duì)象契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。3、稅率契稅的稅率為3%-5%。4、計(jì)稅依據(jù)契稅的依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽訂的契約價(jià)格。征收契稅，一般以契約載明的買價(jià)、現(xiàn)值價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差價(jià)。5、減稅、免稅有下列為之一的，減征、免征契稅：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；（2）城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的，免征；（3）因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，免征；（4）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后、重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或免征。八、 營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加1、營(yíng)業(yè)稅是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開征的一種稅。城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡(jiǎn)稱城建稅）是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。教育附加是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。2、銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%3、城建稅實(shí)行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為營(yíng)業(yè)稅的7%、5%、1%三個(gè)檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的稅率為7%；在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%，不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。4、教育費(fèi)附加的稅率在城市一般為營(yíng)業(yè)稅的3%。5、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加通常也稱作“兩稅一費(fèi)”。九、 企業(yè)所得稅1、企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)一定期間（通常為1年）內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。2、企業(yè)所得稅實(shí)行33%的比例稅率，對(duì)年應(yīng)納稅所得額在3萬元以下的企業(yè)，暫按18%的稅率征收，對(duì)年應(yīng)納稅所得額在310萬元的企業(yè)，暫按27%的稅率征收所得稅。3、應(yīng)納稅所得額的公式為：應(yīng)納稅所得額=每一納稅年度的收入總額準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額十、 印花稅1、印花稅是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而樹立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。2、印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種（1）對(duì)一些載有金額的憑證，如各類合同、資金賬本等，都采用比例稅率。稅率共分5檔：千分之一、萬分之五、萬分之三、萬分之零點(diǎn)五、萬分之零點(diǎn)三。（2）對(duì)一些無法計(jì)算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計(jì)稅依據(jù)明顯不合適的憑證，采用定額稅率，每件繳納一定數(shù)額的稅款。十一、房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)的優(yōu)惠政策1、為減輕個(gè)人買賣普通住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，從1999年8月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買并居住超過一年的普通住房，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人購(gòu)買并居住不足一年的普通住房，銷售時(shí)營(yíng)業(yè)稅按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額計(jì)征；2、個(gè)人自建自用住房，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買自用的普通住宅，暫減半征收契稅。3、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且家庭惟一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。4、企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有用房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅。5、對(duì)個(gè)按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅暫減按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。6、對(duì)個(gè)人出租房