廣州市房地產消費者購買行為分析開題報告.doc

畢業(yè)設計(論文)開題報告題目： 廣州市房地產消費者購買行為分析 一、問題的提出當今很多房地產開發(fā)商常常因為對房地產消費者的購買行為分析得不夠充分，不夠全面，缺少對消費者購買行為的認識，盲目地開發(fā)新樓盤，從而導致開發(fā)的樓盤銷售慘淡，以至無力經營，出現虧損，甚至破產，這樣的例子屢見不鮮。因此，作出一個系統的，全面的房地產消費者購買行為分析，對于很多房地產開發(fā)商來說是非常必要的，房地產開發(fā)商只有了解消費者的購買行為，才能充分地做好樓盤規(guī)劃以及銷售策劃，使自己在激烈的競爭中立于不敗之地。本課題的分析結合消費者購買行為理論的知識，對房地產消費者購買行為展開分析探討，為房地產開發(fā)商提供一個參考平臺。二、設計（研究）現狀概述（文獻綜述）目前，國內外對房地產消費者購買行為的研究理論很多，但多數的理論和觀點還都集中在分析房地產消費者的購買心理，購買需求和影響購買決策的因素上。例如，在購買心理方面，劉少雄（2004）認為，當今的房地產消費者購買心理主要分成7種，包括追求質量、追求實用、追求方便、追求價廉、追求信譽、追求新奇和追求名牌。李傳裕（2006）認為，通過消費者的購房行為而表現出來的購房心理主要有6種，包括環(huán)境格局設計心理、地區(qū)位置便利心理、設施配套管理心理、價格選擇消費心理、社會文化習俗心理和優(yōu)越品牌消費心理。賈士軍（2003）認為，房地產消費者的購買心理直接影響著他們的購買行為，房地產開發(fā)商要根據消費者心理過程中呈現出的一般心理活動規(guī)律，才能在營銷推廣過程中制定出可實施的銷售策略。在購買需求方面，吳先敏（2005）等根據馬斯洛的5個需求層次，大體劃分出房地產消費者市場的5個層次：一是生理需求；二是安全需求；三是社會需求；四是尊重需求；五是自我實現需求。田琦(2005)認為三大因素在長期和短期上，對個人購買需求具有影響，這三類因素包括個人購買面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)人口占總人口比重等。而在影響購買決策的因素上，付軻（2008）認為房地產品牌會給購房者的購買決策作出很大的刺激。于丹（2006）等將影響購房者購買決策的因素歸結為9方面：建筑質量、戶型、開發(fā)商信譽、價格、物業(yè)管理及服務、交通、小區(qū)規(guī)劃、周邊自然景觀、未來的升值潛力。滿江虹（2004）認為，購房動機不同導致他們所追求的利益也不會相同，進而在購房時所看重的因素也不相同。Ridker（1967）提出住宅是一種多屬性集合的商品。他們認為各種住宅屬性的組合與住宅的品質才是消費者住宅選擇購買的重要因素，尤其是鄰里屬性(如環(huán)境問題等)和住宅內部屬性(如面積等)。王巖（2008）認為購房者的購買決策受年齡、職業(yè)、經濟狀況等個人因素以及交通、房子價格、質量等社會因素的影響。綜上所述，盡管研究者們對房地產消費者購買行為中的購買心理，購買需求和購買決策影響因素等方面研究得非常透徹，但都是經驗性總結比較多，解決問題的途徑不夠。同時需要指出的是，房地產消費者購買行為實質上分為5個部分，分別是需求產生、動機形成、評估選擇、購買決定、購后反饋，各個部分都是不可或缺的。因此，對房地產消費者購買行為進行分析，就應該對組成購買行為的5個部分進行分析。三、設計（研究）擬采用的技術路線和方法（論文框架、研究方法）（一） 技術路線：本課題研究首先對房地產消費者購買行為的現狀進行分析。其次運用消費者購買行為的理論知識，對組成房地產消費者購買行為的5個部分進行分析。最后，根據分析研究得出的房地產消費者購買行為中存在的問題，提出具有普遍性、實用性的對策。 文獻法訪問調查法搜集資料，對房地產消費者購買行為的現狀進行調查分析課題研究背景和目的，研究現狀與研究意義案例分析法訪問調查法通過案例，以及對消費者的訪問調查，分析組成房地產消費者購買行為的5個部分問題的分析針對房地產消費者購買行為中存在的問題，提出具有普遍性和實用性的對策問題的解決（二）研究方法：（1）文獻研究法。（2）訪問調查法。（3）案例分析法。四、設計（研究）內容（論文框架）與進度計劃（一）論文提綱 1.緒論1.1課題探討分析的背景及目的 1.2國內外研究狀況 1.3課題分析探討的主要內容 1.4課題探討分析的意義2.房地產消費者購買需求分析2.1購買需求的定義2.2影響購買需求的因素2.3購買需求分析對房地產開發(fā)商的啟示 3.房地產消費者購買動機分析3.1購買動機的定義3.2影響購買動機的因素3.3購買動機分析對房地產開發(fā)商的啟示 4.房地產消費者評估選擇分析4.1評估選擇的定義4.2影響評估選擇的因素4.3評估選擇分析對房地產開發(fā)商的啟示 5.房地產消費者購買決定分析5.1購買決定的定義5.2影響購買決定的因素5.3購買決定分析對房地產開發(fā)商的啟示 6.房地產消費者購后反饋分析 6.1購后反饋的定義 6.2購后反饋的作用 6.3購后反饋分析對房地產開發(fā)商的啟示7.結束語（二）進度計劃1、畢業(yè)設計（論文）前期準備工作階段：2008年11月3日至12月5日；2、畢業(yè)設計（論文）調研、畢業(yè)設計（論文）寫提綱計劃、撰寫和完成開題報告：2008年12月6日至2009年1月9日；3、完成畢業(yè)設計（論文）初稿、第二稿和定稿的審閱、修改：2009年1月10日至5月20日；4、畢業(yè)設計（論文）答辯：2009年5月21日至5月25日；五、設計（研究）結論與成果形式研究結論：房地產消費者購買行為是由5個部分組成的，分別是需求產生、動機形成、評估選擇、購買決定、購后反饋，并且這5個部分是缺一不可的。作為房地產開發(fā)商，既要了解消費者的購房需求及影響他們評估、購買決策的因素，又要了解他們對購后反饋的看法以及對房地產開發(fā)商購后服務的期望，這樣開發(fā)商才能根據消費者的購買行為，為自己的規(guī)劃作好充分的準備。成果形式：本論題的探討分析成果主要以論文形式展示。六、參考文獻1 陳慧卿. 消費者購買行為分析J. 商業(yè)經濟, 2006(1).2 智庫百科. 消費者購買行為分析J. , 2009.3 劉少雄. 房地產營銷須揣摩消費者心理N. 中國房地產報, 2004-12-09.4 李傳裕. 淺談我國消費者購房心理與房地產營銷策略J. 商訊商業(yè)經濟文薈, 2005(5).5 賈士軍. 由消費者心理過程談房地產銷售策略J. 商業(yè)研究, 2003(10).6 吳先敏，宋永發(fā). 商品房消費者行為模式淺析J. 建筑管理現代化, 2005(4).7 王巖. 住宅產品消費者行為分析J. 學術交流, 2008(6).8 于丹,董大海,劉瑞明,原永丹. 消費者購房需求及個人因素的影響研究D. 大連：大連理工大學, 2006.9 吳勇. 房地產開發(fā)項目可行性分析的探討兼論重慶S房地產項目的可行性分析D. 重慶：重慶大學, 2003.10 付軻. 房地產品牌與理性決策消費者購買行為作用機理分析D. 東莞：東莞理工學院, 2008.11 高炳華. 當前住宅消費者購買行為分析N. 中國房地產報, 2001-03-06.12 田琦,張力. 商品住宅需求影響因素的協整與通徑分析J. 統計與決策, 2005:3637.13 滿江虹,達慶利. 基于知識發(fā)現的商品住宅有效需求J. 系統T程理論與實踐, 2004(10):4954.14 王金明. 購后評價不可小視的環(huán)節(jié)J. 經濟師, 2001(4).15 胡奕斐. 購房消費行為模式分析J. 中國房地產金融, 2001(4).16 李悅. 注重住宅購買后行為評價塑造房地產企業(yè)品牌J. 中國房地產, 2004(9).17 A.Henry. 消費者行為和營銷策略(第六版)J. 北京機械工業(yè)出版社, 2001.18 (美)J保羅彼德， 查理C奧爾森. 市場消費者行為與營銷戰(zhàn)略M. 大連：東北財經大學出版社.19 江林. 消費者行為學M. 北京：首都經濟貿易大學出版社, 2002.20 左洪亮. 對影響消費者