房產(chǎn)證更名流程、費用與注意事項.doc

房產(chǎn)證更名流程、費用與注意事項房產(chǎn)證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件，即房屋所有權(quán)證，是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證。房產(chǎn)證是對特定房屋所有權(quán)歸屬的書面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等狀況。對房屋產(chǎn)權(quán)歸屬起到最直觀的證明。由于房屋是重要的不動產(chǎn)，是公民財產(chǎn)權(quán)益的重要支柱。所以房產(chǎn)所有權(quán)的變更應(yīng)謹慎對待。目前房產(chǎn)所有權(quán)的變更直接體現(xiàn)在房產(chǎn)證上的名字的變更。一般情況下，房產(chǎn)證名字的變更主要分為直接添加、贈與、買賣。房產(chǎn)證更名之夫妻之間直接添加婚姻存續(xù)期間：在婚姻存續(xù)期間添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存續(xù)期間房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，就算是房產(chǎn)證上只寫一個人的名字也算是兩人的共同財產(chǎn)。因此在婚姻期間，這類情況如需辦理房產(chǎn)證增名手續(xù)，只需攜帶結(jié)婚證、房屋兩證、身份證原件及復(fù)印件到房產(chǎn)交易中心“變更登記”窗口辦理即可。非婚姻存續(xù)期間：非婚期間房產(chǎn)證更名，不能直接添加配偶名字，只能以贈與的方式更名。從婚姻法的規(guī)定來看，如果夫妻之間對婚姻關(guān)系存續(xù)期間財產(chǎn)問題沒有特殊約定的，那么房產(chǎn)無論登記在誰的名下，都是夫妻的共同財產(chǎn)，雙方共同共有，從法律上來講變更夫妻姓名沒有什么意義，但是如果雙方約定該房產(chǎn)歸一方所有，法律上也是認可這種約定的。夫妻辦理更名手續(xù)的前提是已經(jīng)取得房產(chǎn)所有權(quán)證，辦理手續(xù)時需同時到場，填寫房屋所有權(quán)登記申請表，提交的證件因房屋的性質(zhì)的不同而不同，具體提交如下資料：如果是房改房，需要提交元售房單位的證明，寫明因供暖原因允許將產(chǎn)權(quán)人變更為配偶的名字;如果是商品房，經(jīng)濟適用房，夫妻雙方寫變更申請并簡單注明理由。結(jié)婚證復(fù)印件(核對原件)夫妻雙方的身份證復(fù)印件(核對原件)夫妻雙方共有房屋的協(xié)議房屋所有權(quán)證房改房提供原購房契約復(fù)印件(核對原件)房屋所有權(quán)證附圖，登記表復(fù)印件辦理夫妻更名手續(xù)只需交納房產(chǎn)證印花稅5元即可，不需要提交任何稅務(wù)。夫妻離婚房產(chǎn)證更名辦理夫妻離婚后辦理房屋過戶需提交以下材料：房屋所有權(quán)證書;本人身份證原件、離婚證;離婚協(xié)議或生效的法院離婚判決書、離婚調(diào)解書;原房屋所有權(quán)證所附房屋登記表、房產(chǎn)(分戶)平面圖兩份;買房時的契稅完稅或減免稅憑證;有的還要法院出個執(zhí)行函。夫妻離婚房產(chǎn)變更流程步驟如下：到房管部門辦理權(quán)屬變更手續(xù);到按揭銀行辦理按揭權(quán)利(義務(wù))人便更手續(xù)。如何辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移對于，按揭貸款已經(jīng)還清的，只需房地產(chǎn)現(xiàn)有者持生效后離婚協(xié)議(需公證)或法院仲裁(判決)、離婚證、身份證、和原房屋所有權(quán)證到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。pagebreak房產(chǎn)證更名之房產(chǎn)贈與贈與范疇包括非婚姻存續(xù)期間和親戚朋友，即房產(chǎn)證上加子女、父母等親屬或朋友均可以贈與方式進行。以下是贈予的兩種情況：有房有貸。一般房子貸款沒有還清是不能更名的，若要更名有兩種途徑有兩種途徑，一是提前還清貸款，然后再進行更名。二是向銀行申請，要求變更借款合同中的借款人和抵押人，獲得銀行批準(zhǔn)后再到房管局辦理相關(guān)更名手續(xù)。有房無貸，視做贈與。雙方需要簽訂一份贈與合同，且贈與合同必須辦理公證手續(xù)，公證費一般是贈與房屋價值的1%，除此之外還需要繳納一定的個人所得稅、契稅等費用(直系親屬間贈與房產(chǎn)，免征營業(yè)稅)。贈與手續(xù)：受贈房屋需提交房屋所有權(quán)證、贈與書和契證，到相關(guān)部門辦理正式的房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)后，這種贈與行為才具有法律效力。具體步驟如下：贈與人與受贈人訂立關(guān)于房屋贈與的書面合同，即贈與書。受贈人憑原房屋所有權(quán)證、贈與書，交納契稅，領(lǐng)取契證。辦理公證。辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。由受贈人到房地產(chǎn)管理部門申請變更登記，并提交下列證件：申請書(窗口提供)。原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。相關(guān)當(dāng)事人的身份證、戶口簿。贈與書及公證書。契稅收據(jù)。贈與人將房屋交付受贈人。這里交付以辦理完房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)。在辦理房屋贈與手續(xù)時，贈與人與受贈人應(yīng)簽訂書面贈與合同，并到房管部門辦理過戶手續(xù)，但如果贈與人為了逃避其應(yīng)履行的法定義務(wù)而將自己的房屋贈與他人時，如果利害關(guān)系人主張權(quán)利的，則該贈予行為無效。贈予稅費1直系親屬間贈與房產(chǎn)所需稅費：交易手續(xù)費：住宅2.5元/平米非住宅5.5元/平米土地收益金：劃撥土地繳納契稅：4%房屋登記費：住宅80元/套，非住宅550元/套。證照印花稅：5元/本工本費：10元/本個人所得稅：查賬征收計算方法為:(評估價格-房產(chǎn)原值-稅金-合理費用)20%核定征收計算方法為:評估價格1%營業(yè)稅：直系親屬間贈與房產(chǎn)，免征營業(yè)稅。2非直系親屬贈與稅費除上述外，非直系親屬還需繳納營業(yè)稅：不足5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外贈與的，營業(yè)稅=評估值-購買房屋價款超過五年(含5年)普通住房：免征營業(yè)稅。pagebreak房產(chǎn)證更名之買賣過戶買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。對貸款的買房人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。房產(chǎn)過戶流程房產(chǎn)證過戶不經(jīng)過房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時須賣方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個人的名字)。申請材料準(zhǔn)備好后，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。房產(chǎn)過戶的申請材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會給予一個回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個工作日左右。房產(chǎn)過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。一般二手房交易需要交納的稅費：買房人應(yīng)繳納稅費：契稅：房款的1.5% (面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)印花稅：房款的0.05%交易費：3元/平方米測繪費：1.36元/平方米權(quán)屬登記費及取證費：一般情況是在200元內(nèi)。賣房人應(yīng)繳納稅費：印花稅：房款的0.05%(免交)交易費：3元/平方米營業(yè)稅：全額的5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)個人所得稅：房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)。房產(chǎn)更名涉及到的資料有：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表;申請人身份證明;房地產(chǎn)權(quán)利證書;有關(guān)行政機關(guān)的行政決定書，房地產(chǎn)買賣合同書，(按規(guī)定需公證的，應(yīng)提交公證的房地產(chǎn)買賣合同書)或經(jīng)公證的房地產(chǎn)贈與書，或經(jīng)公證的房地產(chǎn)繼承證明文件，或房地產(chǎn)交換協(xié)議書，或房地產(chǎn)分割協(xié)議書;已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)提交抵押權(quán)人同意的書面文件;人民法院強制性轉(zhuǎn)移的應(yīng)提交生效的判決書、裁定書、調(diào)解書和協(xié)助執(zhí)行通知書;非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)移的批準(zhǔn)文件;行政劃撥、減免地價的土地，應(yīng)提交主管部門的批準(zhǔn)文件和付清地價款證明;以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得房地產(chǎn)的，應(yīng)提交中標(biāo)確認書、拍賣成交確認書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書和付清地價款證明;屬于政府福利性商品房的應(yīng)提交相關(guān)主管部門的批復(fù);拆遷補償?shù)膽?yīng)提交拆遷補償協(xié)議書;房地產(chǎn)共有人同意轉(zhuǎn)移的意見書;收購或合并企業(yè)的，應(yīng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件;國有企業(yè)之間或其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥的，應(yīng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件;法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。房產(chǎn)證是進行房屋權(quán)屬登記后的證明文件之一，房屋權(quán)屬證書包括房屋所有權(quán)證也就是產(chǎn)權(quán)證，此外還有房屋共有權(quán)證、房屋他項權(quán)證或者房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項權(quán)證。房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等的法律效力。房產(chǎn)證更名是對房屋權(quán)益的變更，在房產(chǎn)過戶過程中要注意的事項有哪些呢?辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所需要的時間過戶之后，房產(chǎn)即登記在買方名下，但領(lǐng)取房產(chǎn)證還需要等一段時間。這段時間根據(jù)不同辦理機關(guān)，時間也不一樣 ，一般在7個工作日左右有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證時間需要40天左右。房產(chǎn)過戶后由銀行放款，不需要買方另行授權(quán)以貸款方式支付房款，銀行放款的時間在辦理房產(chǎn)過戶之后。這樣就可能出現(xiàn)這種局面，即一旦辦完過戶，銀行又因故拒絕放款，房主將面房、錢兩空的尷尬境地。事實上，這種情況是不會出現(xiàn)的，這是因為銀行在房產(chǎn)過戶后放款不需要買方簽字授權(quán)，就可以將房款直接放至房主的賬戶內(nèi)，銀行在這里起到一種保障作用，保護買賣雙方的利益。銀行放款有兩種模式，一是依據(jù)過戶資料(契稅完稅證明和領(lǐng)取房產(chǎn)證的通知)放款;二是依據(jù)抵押材料(他項權(quán)利證書)放款。第二種模式更快捷方便，但需要擔(dān)保機構(gòu)提供擔(dān)保才能操作。本人不能到場辦理過戶手續(xù)，是否可以委托別人辦理如果買賣雙方的當(dāng)事人不能到場辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，法律規(guī)定可以委托他人代為辦理，賣方委托他人辦理必須提供經(jīng)過公證機關(guān)公證的委托書，買方可以手寫一份委托書，寫明委托權(quán)限和時間，可以不辦理公證手續(xù)。政策性住房如經(jīng)濟適用房和房改房中央產(chǎn)房注意事項政策性住房如經(jīng)濟適用房和房改房中央產(chǎn)房在辦理過戶手續(xù)時有一些限制性規(guī)定，不滿足規(guī)定條件不能辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要提前溝通情況，切實消除過戶障礙，防止一切手續(xù)辦完才發(fā)現(xiàn)不能辦理過戶，給雙方帶來巨大損失。在建委辦理了過戶手續(xù)，卻遲遲拿不到房產(chǎn)證怎么辦？在極特殊情況下，買賣雙方在建委正常辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，但買方在規(guī)定的時間卻領(lǐng)不到房產(chǎn)證，這時買方必須高度警惕，應(yīng)當(dāng)立即向發(fā)證機關(guān)問明情況。如果是因為發(fā)證機關(guān)需要完善手續(xù)修改數(shù)據(jù)，延遲一段時間發(fā)證，這種情況買方可以放心等待。如果屬于虛假交易、不能辦理房產(chǎn)證的情況，應(yīng)當(dāng)立即采取司法手段切實保護自己的合法利益。實踐中絕大多數(shù)延遲發(fā)證，是因為建委需要完善手續(xù)、修改數(shù)據(jù)。辦理過戶手續(xù)后不能領(lǐng)到房產(chǎn)證的情況極為罕見。夫妻房產(chǎn)交易房產(chǎn)過戶注意事項在進行私房過戶時，買方要本人到場，帶上有效身份證件(不含臨時身份證)即可;賣方要夫妻二人到