前期物業(yè)接管方案.doc

.前期物業(yè)接管方案前期物業(yè)接管方案第一部分： 前期介入工作小組及工作計劃一、成立前期介入工作小組從公司內部選派多名管理、技術人員，組成項目前期介入工作小組（以下簡稱項目小組），跟隨項目進度開展前期介入工作，公司協(xié)調與開發(fā)商接洽。組長：公司副總經理組員：公司行政部經理、品質部經理、物業(yè)部經理、項目部經理、項目客服主管、工程主管、安全主管二、物業(yè)管理接管組織機構示意圖（見下圖）三、項目接管工作推進計劃四、職責1、副總經理負責物業(yè)管理前期準備的組織工作。2、接管小組負責前期介入移交手續(xù)的辦理、物業(yè)管理合同的評審。3、行政部負責新建管理處物資采購工作。4、人力資源部負責人員編制確定、人員招聘和培訓工作。5、品質部負責各項規(guī)章制度及入伙資料的審核。6、財務部負責各類收費項目及標準的核定。7、新建管理處經理負責相關管理工作的籌備和實施。五、前期準備工作1、行政部前期準備工作1.1負責新建管理處所有標識的設計、制作并指導安裝。1.2負責新建管理處員工工作服的訂制。1.3負責審核各類物資、設備工具的采購申請。物資的采購：根據物業(yè)管理方案負責辦公用品、辦公設備及維修工具、設備、安全保潔工具、設備的購臵計劃的制定、詢價、報批及采購工作。包括：a.辦公用品：家私、各類文具等。b.辦公設備：打印機、電話、復印機、傳真機、空調、電視機、音響等。c.后勤服務設施：食堂、宿舍用品、用具等。d.網絡設備：電腦等。e.清潔及綠化設備和工具：洗地機、吸塵器、剪草機、噴霧器等。f.安全設備：對講機、電警棍、手電筒等。g.加工維修設備工具：萬用表、兆歐表、電焊機、臺虎鉗等。1.4負責新項目入伙現(xiàn)場的策劃、布臵及展板的設計、制作和擺放。2、人力資源部前期準備工作2.1負責在入伙前三個月正式下發(fā)管理處成立的文件。2.2根據物業(yè)管理方案審核新建管理處人員編制，并確保管理人員及專業(yè)技術人員入伙前三個月到位，保安員、保潔員提前一個月到位。2.3負責新建管理處人員的入職培訓及管理專業(yè)技術人員的培訓考核。3、財務部前期準備工作3.1負責前期介入費用及新項目管理費標準的測算，經副總經理審核、董事長審批后納入委托管理合同。3.2負責新項目各項服務收費標準的審定。3.3負責管理處接管物業(yè)入伙前清潔費用的審定。3.4負責指導管理處出納按財務制度建賬及財務軟件的使用。3.5負責監(jiān)督新建管理處的物資采購工作。4、品質部前期準備工作4.1負責新項目委托管理合同的評審，報副總經理簽定。4.2負責質量體系文件的發(fā)放及協(xié)助編寫相關作業(yè)指導文件。4.3協(xié)助管理處分類建立物業(yè)管理檔案資料。4.4負責審核各項規(guī)章制度及入伙資料。4.5協(xié)助新項目管理處質量體系文件及入伙工作辦理程序的培訓。5、新建管理處經理前期準備工作5.1負責擬定入伙工作計劃時間表，包括：工作內容、負責人及完成時間等，并報副總經理審核、董事長審批。5.2負責內部管理運作相關工作：A編制管理處組織結構、各崗位職責，報人力資源部及副總經理審核、董事長審批。B根據物業(yè)實際情況，完善閉路監(jiān)控、停車場設施、背景音樂、泛光照明、信箱、康樂休閑文化設施、園林綠化等公共設施。C指定專人記錄入伙前后發(fā)生的清潔、返修及配套完善工程等所產生的各項費用，以便與地產公司結算。5.3將入住指引、業(yè)主（住戶）資料卡于入伙前十天交建設單位，與入伙通知書一并發(fā)放業(yè)主。5.4負責入伙前一周準備好入伙應備資料,包括:A. 入伙流程B. 委托銀行代收款協(xié)議書；C. 臨時管理規(guī)約；D. 業(yè)戶手冊；E. 前期物業(yè)管理協(xié)議書F. 房屋交付驗收表；G. 常規(guī)服務項目表H. 水、電、氣、有線電視開戶申請資料；I. 防盜門、窗花、陽臺推拉門圖樣（包括材料、規(guī)格、尺寸、安裝要求等）； J. 房內配送電器或其他需操作設施用品的說明書、保修卡；K. 房間設計平面圖（含水電走向）；L. 其他與業(yè)主相關資料。M. 現(xiàn)場入伙宣傳展板及相關入伙指引標識。N. 所有“入伙資料” 的填寫樣本。5.5進行入伙模擬演練，檢驗入伙流程、資源配臵等準備工作是否充分。第二部分：接管驗收接管驗收的概念接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設單位或個人委托的房屋時,以物業(yè)主體結構安全、滿足使用功能和滿足管理服務要求為主要內容的接管檢驗，對新建房屋，接管驗收是竣工驗收的再驗收。在完成接管驗收后，整體物業(yè)連同配套的設備、設施就應該移交給物業(yè)管理企業(yè)了。接管驗收與竣工驗收不同，竣工驗收是建設工程完成后，由施工單位向建設單位移交物業(yè)的過程，竣工驗收屬于政府行為，由政府建設行政主管部門負責組成綜合驗收小組，對施工質量和設計質量進行全面質量檢驗和評定?？⒐を炇盏耐瓿蓸酥局飿I(yè)可以交付使用，物業(yè)管理企業(yè)可以參加工程的竣工驗收，但在竣工驗收中，物業(yè)管理企業(yè)只是驗收的參與者，而不是驗收的責任主體。接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)根據合同約定或接受委托取得物業(yè)的管理權以后，在正式接管前，針對主體建筑、附屬設施、設備、道路、綠化、場地等進行的綜合驗收，接管驗收更注重建筑的綜合使用功能和管理需要，接管驗收屬于企業(yè)行為，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收的過程中不僅僅是參與者，而更應該是驗收的責任主體，接管驗收相比竣工驗收應該更全面、更詳細、更深入，接管驗收的完成，標志著物業(yè)正式投入使用，物業(yè)管理企業(yè)正式開始履行管理和服務職能。接管驗收的目的和作用物業(yè)接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，接管驗收應由開發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組成聯(lián)合驗收小組進行，主要目的和作用如下：1、明確交接雙方的責、權、利關系，通過接管驗收和委托接管合同的簽定，實現(xiàn)權利和義務的轉移，在法律上界定清楚各方的義務和權利。2、確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益。要通過物業(yè)管理企業(yè)的接管驗收，從客觀上能進一步促使開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)按標準進行設計和建設，減少日后物業(yè)管理中的麻煩和開支。同時接管驗收能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，為業(yè)主的入伙驗收做好準備，從整體上把握物業(yè)的建筑質量、使用功能、管理要求。3、接管驗收是對前期介入工作的進一步強化和補充，在前期介入的過程中，物業(yè)管理企業(yè)已經對工程的設計規(guī)劃、施工工藝、設施配套等方面提出了一系列的建議，對于開發(fā)建設單位尚未實施的，物業(yè)管理企業(yè)可借助接管驗收要求開發(fā)單位徹底全面實施，同時通過參與竣工驗收和接管驗收，對前期介入過程中未發(fā)現(xiàn)的缺陷和漏洞，一并提請開發(fā)單位整改完善。4、為日后管理創(chuàng)造條件，通過接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程的維修、養(yǎng)護工作量，減少工作返修的麻煩。另一方面，根據接管中的有關物業(yè)的文件和資料，可以摸清物業(yè)的性能和特點，預防管理中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各項管理工作，充分發(fā)揮專業(yè)化管理優(yōu)勢。接管驗收的內容和標準接管驗收應包括資料的交接驗收、建筑主體及配套設施的驗收、各類機電設備的驗收、戶內設施的驗收、鑰匙的驗收和接管。3.1 資料的交接驗收3.1.1 產權資料包含以下項目：3.1.1.1 項目批準文件3.1.1.2 用地批準文件3.1.1.3拆遷資料3.1.1.4房屋所有權證3.1.1.5土地使用權證3.1.1.6有關司法、公證文書和協(xié)議3.1.1.7房屋分戶使用清冊3.1.1.8房屋設備及定、附著物清冊3.1.2 技術資料包括以下項目：3.1.2.1 竣工圖包括總平面布臵圖，建筑、結構、水、暖、電、氣、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布臵竣工圖（有隱蔽管線的全套圖紙）。3.1.2.2 機電設備的竣工圖紙、調試記錄、使用說明、原理圖、維護指導、政府主管部門驗收合格證明等。3.1.2.3 地質勘察報告3.1.2.4 工程合同及開、竣工報告3.1.2.5 工程預決算3.1.2.6 圖紙會審記錄3.1.2.7 工程設計變更記錄及技術核定記錄（包括質量事故處理記錄）3.1.2.8 隱蔽工程驗收簽證3.1.2.9 沉降觀測記錄3.1.2.10 防雷接地測試合格證明3.1.2.11 竣工驗收證明書3.1.2.12 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書3.1.2.13 新材料、構、配件的鑒定合格證書3.1.2.14 水、電、暖、通、消防、智能化、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書3.1.2.15 砂漿、混凝土試塊試壓報告3.1.2.16 供水、供暖、消防、管道煤氣的試壓報告3.1.2.17 與供水、供電、供氣、電信、郵政等部門簽訂的相關協(xié)議書3.1.2.18 各類機電設備、附屬設施、園林綠化工程質量保證及維護保養(yǎng)協(xié)議書3.1.2.19 鑰匙清單3.1.2.20 房地產平面圖；3.1.2.21 房屋分間平面圖；3.1.2.22 房屋及設備技術資料。3.2 建筑主體及配套設施的驗收3.2.1 地基基礎的沉降不得超過建筑設計規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。3.2.2 鋼筋、混凝土構件產生的變形、裂縫不得超過設計規(guī)范的規(guī)定值。3.2.3 承重墻、填充墻必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。3.2.4 外墻防水符合規(guī)范，不得有外墻滲水。外墻面材料應易于清洗。3.2.5 各類屋面符合工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水順暢、無積水、無滲漏，應有組織排水口，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滴漏，平屋面部分應有隔熱、保溫措施，公用部位應設臵屋面檢修孔。3.2.6 地面的面層與基層必須粘接牢固，不空鼓，無脫皮、裂縫、起砂現(xiàn)象，整體地面平整。3.2.7 樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。3.2.8 屋面避雷設施連接牢固，支撐間距符合設計規(guī)范，油漆完好，接地電阻值符合設計要求。3.2.9 外墻面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。3.2.10 室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）設臵、管道坡度、管徑符合設計規(guī)范，管道應順直，交叉處角度合理排水順暢，井蓋應擱臵穩(wěn)妥并設臵井圈。3.2.11 化糞池應按排污量合理設臵，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。3.2.12 明溝、散水、落水溝內不得有斷裂、積水現(xiàn)象。3.2.13 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面無積水、空鼓、斷裂現(xiàn)象，路面排水溝應有鐵蓖等防護設施。3.2.14 小區(qū)主干道、支干道、樓前樓后應設臵足夠的照明設施。3.2.15 小區(qū)應設臵足夠的生活和建筑垃圾轉運場所。3.2.16 房屋應按單元設臵信報箱，其規(guī)格、位臵須符合規(guī)定。3.2.17 掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道應暢通，無阻塞物，露天部分應設臵有效的防落雨措施。3.2.18 園林綠化應配備足夠的澆灌設備、設施。3.2.19 運動場所、設施應達到功能要求，有足夠的安全防護措施。3.2.20 施工現(xiàn)場須做到工完、料凈、地清，小區(qū)內臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。3.2.21 停車場配套設施齊全，倒車架、彎道鏡、地鎖設臵合理，車位線、行車指示標識清晰、耐久，限高、限速標識明顯。3.2.22 群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。3.3 配套機電設備的驗收3.3.1供、配電設備驗收標準3.3.1.1 高壓柜、電力變壓器、低壓配電柜、主電力電纜送電正常，接線端子接線完好，安裝符合設計及有關合同要求。自動、手動切換正常，繼電保護功能正常。3.3.1.2 電表、各類開關、各類配電箱、供電線路、插座、照明器具配備合理，二次線路連接符合規(guī)范要求。各類計量表計安裝位臵合理，無重復計量和漏計量現(xiàn)象。3.3.1.3 電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管于配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于 1M歐/kV。3.3.1.4 應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝臵。3.3.1.5 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位臵正確。3.3.1.6 各種避雷裝臵的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合要求。3.3.1.7 發(fā)電機組啟動及運行狀況正常，無雜音，設備安裝符合技術設計規(guī)范，消音處理良好。3.3.2 給、排水設備的驗收標準3.3.2.1 水箱、水池符合設計要求，無漏水、滲水現(xiàn)象。3.3.2.2 水泵運行平穩(wěn)，聲音正常，所有閘閥、儀表完好，無滲、漏水現(xiàn)象。3.3.2.3 給、排水管網外觀整齊，所有閘閥完好，無滲、漏水現(xiàn)象，管道外部有防腐涂層，油漆無破損，標識明顯、規(guī)范。3.3.2.4 室內外排水管道、溝、渠、池、井排水通暢，無雜物堵塞。3.3