溧水房地產(chǎn)信息年度簡報.doc

2008年溧水房地產(chǎn)信息簡報（12月1日-12月30日）第一部分 房地產(chǎn)市場動態(tài)2一、土地市場.2、08年南京土地市場22、08年12月南京土地市場33、08年溧水土地市場7二、銷售動態(tài)91、08年南京銷售動態(tài)92、08年12月南京銷售動態(tài)103、08年12月溧水銷售動態(tài)114、2008年9-12月國家出臺相關(guān)新政細(xì)則135、2008年9-12月江蘇省、南京市出臺細(xì)則、活動156、南京12月促銷樓盤18第二部分 溧水銷售的項(xiàng)目分析22一、溧水目前在售項(xiàng)目221、別墅項(xiàng)目222、普通住宅項(xiàng)目26二、溧水月跟蹤項(xiàng)目12月銷售分析27亞東同城印象26水岸新都花苑31琴韻華庭33金庭國際花園37第一部分房地產(chǎn)市場動態(tài)一、 土地市場1、08年南京土地市場概況2008年受全國房地產(chǎn)市場萎縮影響，土地掛牌成交量出現(xiàn)大幅萎縮，開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆榧罢恋貟炫屏烤惺湛s。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，南京市2008年土地供應(yīng)數(shù)量將達(dá)59塊，供應(yīng)面積也將達(dá)到420.9萬平方米，供應(yīng)面積與去年同期相比下滑近60%。至目前為止南京共成交土地54塊，成交面積約為394萬平方米，比上一年度減少60塊，與去年同期相比成交量下降了52.6。單幅土地各方面指標(biāo)方面，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2007年度單幅土地成交面積最高為468049平米，08年為429343.3平米，單幅成交面積下降38705.7平米；單幅成績金額最高則由2007年度的259500萬元，下降為2008年度的175000萬元；而掛牌土地單幅單位面積成交價格最高則由2007年度的最高4.5466 萬元/平米，下降為2008年度的單幅最高1.4147萬元/平米。另根據(jù)加權(quán)求值得出，08年土地成交均價為0.3622萬元/平米，環(huán)比上一年度下降30.55%。2、08年12月南京土地市場整個南京土地市場(包括高淳、溧水)12月共有八塊土地掛牌、七塊土地成交，土地掛牌面積為291027.99平方米，成交面積為263479平方米。用地性質(zhì)方面，八塊掛牌土地為三塊商業(yè)金融用地，一塊純住宅用地，一塊市場用地，一塊社區(qū)辦公用地，余下的是商住辦公用地和商業(yè)辦公綠化停車場混合用地；七塊成交土地分別是三塊純住宅用地，一塊商業(yè)用地、市場用地、商住混合用地和商住旅館業(yè)服務(wù)業(yè)住宅混合用地。08年以來純居住用途的土地與混合功能用途土地相比，所占比重有所下降，商業(yè)、文化教育、金融、辦公等用于公共配套的土地供應(yīng)比例增加，這一現(xiàn)象從客觀上看出土地資源管理及城市規(guī)劃部門更加強(qiáng)調(diào)土地的合理利用與開發(fā)。成交金額方面，七塊地均是以掛牌價成交，僅一塊地以溢價成交。在整個08年成交的50塊土地中，僅有6塊土地交易出現(xiàn)溢價，平均溢價率僅為1.5%，這與07年土地瘋搶的情況形成鮮明的反差，這個情況一方面與一直低迷的08年南京樓市息息相關(guān)，再加上未來樓市走勢尚不明朗，開發(fā)商拿地就更加慎重，另一方面政府在07年土地與樓市火爆后，提高了土地底價，因此08年土地成交價接近掛牌價格。從隸屬區(qū)域上看，掛牌的土地三塊屬于江寧，其余的分別屬于玄武區(qū)、棲霞區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓和秦淮區(qū)；成交的土地五塊來自于江寧區(qū)，一塊來自于溧水縣和六合縣。地塊編號土地坐落實(shí)際出讓面積（平米）規(guī)劃用地性質(zhì)容積率掛牌價格萬元成交價格萬元狀態(tài)成交時間樓面地價元/平方成交單位NO.2008G46玄武區(qū)羅漢巷2845.7基層社區(qū)中心、商務(wù)辦公用地2.32150掛牌NO.2008G47棲霞區(qū)海子口39548.9酒店式公寓、商業(yè)、商務(wù)辦公用地222000掛牌NO.2008G48建鄴區(qū)葉圩村7211.4二類居住用地2.57000掛牌NO.2008G49秦淮區(qū)卡子門北側(cè)地塊15254.4市場用地1.45720掛牌窗體頂端NO.2008G50 窗體底端窗體頂端江寧區(qū)東山街道上坊楊莊東路以南 窗體底端窗體頂端45984.8 窗體底端窗體頂端商業(yè)金融業(yè)用地 窗體底端1窗體頂端4700 窗體底端掛牌NO.2008G51窗體頂端江寧區(qū)東山街道上坊環(huán)園路以南 窗體底端窗體頂端91320.3 窗體底端窗體頂端商業(yè)金融業(yè)用地 窗體底端1窗體頂端9300 窗體底端掛牌窗體頂端NO.2008G52 窗體底端窗體頂端江寧區(qū)東山街道上坊楊莊東路以北 窗體底端窗體頂端88862.4 窗體底端窗體頂端商業(yè)金融業(yè)用地 窗體底端0.9窗體頂端9100 窗體底端掛牌窗體頂端NO.2008G53 窗體底端窗體頂端鼓樓區(qū)江東北路與清涼門大街交界處東南角 窗體底端窗體頂端地上13844.1地下19111.7窗體底端地塊一：辦公、商業(yè)；地塊二：地上部分公共綠地；地下部分商業(yè)、停車場。6.523000掛牌NO.2008G40江寧區(qū)東山街道上坊環(huán)園路以東地塊102473.1 窗體底端商業(yè)用地11045010450成交2008-12-12 1019南京農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心有限公司NO.2008G41江寧區(qū)東山街道文靖路以西地塊74175.7市場用地1.275607560成交2008-12-12 849江蘇潤恒物流發(fā)展有限公司NO.2008G42六合區(qū)新北大街小學(xué)西北側(cè)41971.7二類居住用地1.648254825成交2008-12-30 718南京佳寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司NO.2008G43江寧區(qū)雙龍大道以西9217.4商業(yè)混合用地、酒店式公寓255005500成交2008-12-30 2983南京地下鐵道有限責(zé)任公司NO.2008G44江寧區(qū)開發(fā)區(qū)百家湖順泰路以北9703.4二類居住用地1.638003800成交2008-12-30 3916南京騰亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司NO.2008G45江寧區(qū)東山街道宏運(yùn)大道北側(cè)11549.3二類居住用地1.522002200成交2008-12-30 1270南京上元房地產(chǎn)開發(fā)公司NO.2008G10溧水縣和鳳集鎮(zhèn)鎮(zhèn)東路東側(cè)7194.2商業(yè)、旅館業(yè)、服務(wù)業(yè)、居住用地1.8195235成交2008-12-12 181江蘇振洋建設(shè)有限公司、 08年溧水土地市場溧水12月只有一塊土地成交信息，成交面積為7194.2平方米，為商業(yè)、旅館業(yè)、服務(wù)業(yè)、住宅混合用地。08年1月到12月溧水土地共掛牌10塊地，成交9塊，流標(biāo)1塊。成交的面積為234696.3平方米,流標(biāo)面積為78285.5平方米。用地性質(zhì)方面，三塊純住宅用地，兩塊市場用地，其他的五塊分別為辦公用地、商業(yè)住宅用地、住宅餐館用地、住宅市場用地和商業(yè)旅館業(yè)服務(wù)住宅混合用地，純住宅用地僅占20%。成交金額方面，7塊土地掛牌價成交，僅2塊土地溢價成交，平均溢價幅度僅14.55%。樓面地價方面，純住宅用地平均地價為669元/平方米，市場用地平均地價為453元/平方米,08年溧水成交的所有土地中，樓面地價最高的是居住市場用地，地價為1000元/平方米，位于金蛙路南、金龍路西、長安汽車廠以東，由溧水縣城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限責(zé)任公司以10723萬元成交。地塊編號土地坐落出讓面積（平米）規(guī)劃用地性質(zhì)容積率掛牌價格萬元成交價格萬元狀態(tài)成交時間樓面地價元成交單位NO.2008G01緯四路南，寧高高速東78285.5居住用地1.32520流標(biāo)NO.2008G02寧溧公路西58393居住用地（兼容公建）1.370007000成交2008-7-16922溧水經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)總公司NO.2008G03城西干道以東、大西門街以南839辦公2.094.5094.50成交2008-7-16563南京雙高建筑設(shè)計有限公司NO.2008G04縣油米廠38133.524商業(yè)、住宅2.263006300成交2008-7-18751江蘇錦泰置業(yè)投資有限公司NO.2008G05洪藍(lán)鎮(zhèn)燕子口村東側(cè)8885.9住宿餐飲用地2.3240240成交2008-8-15117南京元立房地產(chǎn)有限公司NO.2008G06洪藍(lán)鎮(zhèn)寧高高速公路以西33225.9居住用地1.115201520成交2008-9-26416南京金塔溧都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司NO.2008G07棲鳳路以西5864.8市場用地1230250成交2008-9-26425溧水縣永陽蘇眾汽車修理廠NO.2008G08金蛙路南、金龍路西、長安汽車廠以東89354.2居住、市場用地1.21072310723成交2008-10-141000溧水縣城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限責(zé)任公司NO.2008G09城西干道西、西環(huán)加油站北23970.4市場用地（農(nóng)副產(chǎn)品交易中心）0.8920920成交2008-10-31480溧水縣昱達(dá)商貿(mào)有限公司NO.2008G10和鳳集鎮(zhèn)鎮(zhèn)東路東側(cè)7194.2商業(yè)、旅館業(yè)、服務(wù)業(yè)、居住用地1.8195235成交2008-12-12181江蘇振洋建設(shè)有限公司二、 銷售動態(tài)1、 08年南京銷售動態(tài)2008年房地產(chǎn)市場遭遇了02年以來最大的一次“寒潮”。受07年國家為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場頒布的相關(guān)調(diào)控政策及08年因美國次貸危機(jī)造成的國際金融危機(jī)影響，中國房地產(chǎn)市場受到較大的沖擊。其中南京房地產(chǎn)市場成交水平僅相當(dāng)于07年水平的半成左右，成交量萎縮明顯，房地產(chǎn)市場進(jìn)入盤整期。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月間全市商品住宅成交量基本維持在07年同期50%的水平運(yùn)行，其中八月至十月間商品住宅成交量僅為07年的22%-27%，傳統(tǒng)樓市交易旺季呈現(xiàn)暴冷態(tài)勢。08年上半年雖然市場成交量整體萎縮，但是除二月外其余各月的成交水平波動幅度較小，各月成交量在3500-4500套之間運(yùn)行，市場表現(xiàn)相對比較平穩(wěn)，但是進(jìn)入八月之后市場出現(xiàn)震蕩，成交急劇下降，八月單月的成交套數(shù)僅有2108元，環(huán)比七月下降39.91%，與07年相比成交量僅相當(dāng)于當(dāng)年同期的27.04%。至9月南京樓市達(dá)到今年谷底，全月成交套數(shù)只有1904套，日均成交量僅為60套左右。十月之后由于中央及南京本地相關(guān)救市政策出臺，同時開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)自救措施，在營銷模式及價格上進(jìn)行盤整，市場開始逐步回復(fù)。11月南京樓市月成交量上升至3522套，基本達(dá)到今年4月水平；12月成交量達(dá)到6388套，已經(jīng)達(dá)到本年度最高值，同時和07年同期數(shù)據(jù)相比，僅比07年少成交85套，12月樓市表現(xiàn)出強(qiáng)烈復(fù)蘇跡象。南京07、08年認(rèn)購量曲線圖2、 08年南京12月銷售動態(tài)08年12月南京市（除高淳、溧水）共銷售了6338套，同比上個月多銷售了2816套，增幅近80%，環(huán)比07年12月只少銷售了85套，下幅僅為1.3%。12月1日銷售最多量為610套，超過200套的有12天；日銷售為個位套數(shù)的僅有1天為5套，低于100套日銷售套的也僅有6天。南京板塊方面，12月南京11個板塊(加高淳、溧水)月銷售量共為6690套，認(rèn)購套數(shù)最多的板塊為浦口板塊，銷售了2245套，占了總銷售量約34%,價格低成為該板塊銷售量最高的直接原因，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表示，至08年底浦口區(qū)商品住宅銷售價格最低已經(jīng)降至3000元/平米一下，而在07年同期浦口樓市的價格區(qū)縣在4000-5000元/平米運(yùn)行；其次江寧板塊1165的銷售套數(shù)與浦口板塊相差1080套，其主要原因可能是浦口低價的沖擊帶走了江寧一部分潛在客戶；成交量最低的兩個板塊為高淳和溧水，分別為175套和179套,雖然成交量不高，卻是南京房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)定的兩個區(qū)。12月南京各板塊認(rèn)購圖對比3、 08年12月溧水銷售動態(tài)溧水12月成交套179套，比上個月少銷售9套，降幅度僅為0.48%，12月日銷售最多為16套，日銷售量超過10天的有6天，比上個月少1天；日銷售最少仍為0套，僅有4天，同上個月的8天相比少了50%，這4天有連續(xù)2天集中在12月下旬，其余的2天分布在12月6日和13日；日銷售不足5套的有9天，比上個月2天，在19日達(dá)到月銷售最高點(diǎn)后的連續(xù)兩天成交量為1套，其實(shí)的分布則較為分散，日成交量為5.77套。2008年全年，溧水共成交1783套普通住宅，同比下降42.52%,其中12月成交179套，環(huán)比下降4.8%，同比降幅為29.80%。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從08年2月開始溧水成交量大幅度下降，直至9月份最大的降幅達(dá)77.73%，月成交最低套數(shù)為72套，最高套數(shù)有195套，9個月月平均銷售套數(shù)為145套，同比下降了43.6%。08年9月下旬政府出臺了一系列的新政，10月溧水的成交量同比降幅縮小了16.72%，溧水的樓市開始復(fù)蘇，10月中下旬政府出臺了降低契稅，增加購房補(bǔ)貼，提高公積金貸款金額，第四次降息等細(xì)則，再上年底開發(fā)商大力推廣促銷打折活動，溧水的成交量也持續(xù)上升，11月溧水成交量同比降幅又減少了31.12%；12月總理溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會議中提出轉(zhuǎn)讓普通住宅免征營業(yè)稅由原來超過5年變成超過2年，加上南京“好房換購”活動，不疑給樓市帶來回暖的契機(jī)，南京樓市持續(xù)升溫。雖然溧水12月成交量179套，環(huán)比上個月少銷售9套，但成交套數(shù)已經(jīng)接近于同年6月的成交量，再加上南京城區(qū)多數(shù)樓盤的打折優(yōu)惠活動，也會分流一部分客源。12月溧水成交量同比下降29.8%，全年共銷售1783套，同比去年總下降42.52%。月份2007年成交量（套）2008年成交量（套）同比下降(%)1月187283-51.34%2月907225.00%3月22419512.95%4月45810277.73%5月23214338.36%6月21918017.81%7月23015731.74%8月2988073.15%9月3929775.25%10月25810758.53%11月25918827.41%12月25517929.80%總計3102178342.52%07、08溧水成交量對比雖然同期相比降幅較為明顯，但與08震動的南京樓市相比，溧水房地產(chǎn)與南京其他板塊相比還是較為穩(wěn)定，四季度的波動都在百套之內(nèi)，年總成交量也達(dá)到1783套，相對于溧水的市場容量，有這樣的成交數(shù)據(jù)較為不錯。溧水08年四季度成交量示意圖、2008年9-12月國家出臺相關(guān)新政細(xì)則l 公積金：調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的有關(guān)事項(xiàng)如下：一、從2008年11月27日起，當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率從0.72%調(diào)整為0.36%，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率從2.88%調(diào)整為1.98%。二、從2008年11月27日起，下調(diào)個人住房公積金貸款各檔次利率0.54個百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從4.05%調(diào)整為3.51%，五年期以上從4.59%調(diào)整為4.05%。l 利息：從2008年9月16日央行年內(nèi)首次宣布降息還不到100天的時間內(nèi)，22日晚間央行再出重手，年內(nèi)第五次宣布降息，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點(diǎn)，同時下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。五次降息中，幅度最大的是11月27日央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個百分點(diǎn)，此前的三次降息時間分別為：2008年9月16日、 2008年10月9日和2008年10月30日，各下調(diào)0.27個百分點(diǎn)。l 營業(yè)稅：國務(wù)院總理溫家寶17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議， 會議指出對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅。、2008年9-12月江蘇省、南京市出臺細(xì)則、活動l 高檔住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整：南京市高檔房標(biāo)準(zhǔn)做出重大調(diào)整: 南京市高檔房標(biāo)準(zhǔn)做出重大調(diào)整:取消原來的價格標(biāo)準(zhǔn)限制，面積和容積率標(biāo)準(zhǔn)不變，從10月1日起正式實(shí)施。這樣首次購買90平米以下住房，省下4%契稅，而購買90-144平米住房，省下2.5%契稅。l 補(bǔ)貼：在2008年10月1日至2009年9月30日期間，凡購買南京市普通商品住宅和二手房的，均可享受住房補(bǔ)貼。其中所購房面積不超過90平方米的，補(bǔ)貼金額為總房價的1%；90平方米到144平方米之間的，政府補(bǔ)貼總房價的0.5%。細(xì)則明確，總房價為契稅完稅證上的實(shí)繳金額。l 契稅：省財政廳近日根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知，對江蘇省有關(guān)契稅政策作了補(bǔ)充規(guī)定。該規(guī)定指出，江蘇省對個人在2008年11月1日及以后簽訂購房合同并首次購房，且購買面積在90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一由過去的2%下調(diào)到目前的1%。l 廉租房2年新增2.4萬套2008年，全省新增廉租住房12016套，2009年、2010年每年還將新增廉租住房1.2萬套，到2010年底，全省廉租住房數(shù)量達(dá)到4萬套以上，鼓勵各地方政府收購商品房用于廉租住房保障。l 經(jīng)適房2年新建11萬套江蘇省根據(jù)對低收入住房困難家庭調(diào)查制定了具體任務(wù)，今年全省新開工經(jīng)適房61119套，2009年將再安排5萬套以上，2010年不低于6萬套。l 公積金貸款額度調(diào)整南京市住房公積金政策做出重大調(diào)整：從11月17日起，南京個人住房公積金貸款額度大幅提高，個人最高可貸30萬，夫妻雙方可貸60萬。公積金各個地方情況不同，對首付有不同的規(guī)定，最低是20，如果你本身的還款能力和個人信用比較好，買二手房也可以執(zhí)行20的首付，取消原來規(guī)定的買二手房和新建商品房在公積金利率、首付方面的差別。購買二手房申請住房公積金貸款的，可享受新房貸款政策，居民首次購買普通住房后，購買改善型自住房都是合理的需求，但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄皆偕暾堎徺I第二套普通自住房執(zhí)行首套房貸款優(yōu)惠政策可以進(jìn)一步減輕購房者負(fù)擔(dān)。l 好房換購會一屆：2008年11月15日，南京首屆好房換購會開幕，好房換購會吸引約2萬人次進(jìn)場，各參會樓盤共實(shí)現(xiàn)換購100余套，150組客戶進(jìn)入換購流程，另有約3000組客戶登記換購；進(jìn)場樓盤實(shí)現(xiàn)直銷（即沒有通過換購形式銷售）房源140余套。好房換購會以“政府部門提供擔(dān)保、減免部分服務(wù)費(fèi)用、開發(fā)企業(yè)提供最高3年貼息”為主體，為市民提供了一個“舊房換新房”的全新平臺。l 好房換購會二屆：12月11日14日南京市房地產(chǎn)交易市場舉行的“南京第二屆好房換購會”稱得上首屆好房換購會的“升級版”，新增的四大“民生”服務(wù)項(xiàng)目，將讓這屆換購會在保障民生方面邁出更大一步。 新推出“以舊換舊”第二屆好房換購會新推出了“以舊換舊”的服務(wù)，并制定了全套流程。市民可先將自有舊房交由指定的評估機(jī)構(gòu)評估，然后將評估報告和需求表交給中介機(jī)構(gòu)。由中介機(jī)構(gòu)撮合，買賣雙方同意后簽訂交換協(xié)議，共同到交易市場過戶，從而完成相互之間的房屋交換。 經(jīng)適房也可“換購”12月1日起，南京市滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房可上市自由轉(zhuǎn)讓，而符合上市條件的經(jīng)濟(jì)適用房也可以參與好房換購。符合條件的經(jīng)適房業(yè)主可以在向南京市房改辦提出正式申請，批準(zhǔn)后，將手中的經(jīng)適房經(jīng)過評估機(jī)構(gòu)評估，辦理抵押貸款用來支付新房首付款，同時享受開發(fā)企業(yè)提供最高3年貼息等各項(xiàng)優(yōu)惠政策，好房換購會的指定中介機(jī)構(gòu)將在一定期限內(nèi)將經(jīng)適房掛牌銷售。 瞄準(zhǔn)投資型物業(yè)為滿足部分市民投資商業(yè)地產(chǎn)的需求，南京第二屆好房換購會將特設(shè)投資型物業(yè)專區(qū)，對其集中展示。市民用手中舊房作抵押也可以換購商鋪、寫字樓，流程和住宅換購一樣。 高端住宅項(xiàng)目多了近期的南京樓市銷售情況也表明，由于改善性需求大量存在，高端物業(yè)的需求不小，金陵尚府、天正湖濱花園等樓盤開盤后均人氣火爆。針對這一市場特征，好房換購會的主辦方此次邀請了更多高端住宅項(xiàng)目參展，除天泓山莊、云錦美地、匯林綠洲等樓盤繼續(xù)參展外，別墅項(xiàng)目新湖仙林翠谷也已率先加盟。此外，城中多個高檔樓盤也都基本敲定參展覽。5、南京12月促銷樓盤12月南京樓市回暖跡象似乎十分顯著，不僅認(rèn)購量、成交量大幅上升，各個板塊的上市量也有較大的躍升，市場行情表現(xiàn)為供銷兩旺。但是細(xì)化到各個板塊的運(yùn)行狀況后，可以發(fā)現(xiàn)近期樓市的火爆基本上均是來自于低價入市的樓盤，雖然其他板塊的認(rèn)購和成交量也有所上升，但都是以打折的幅度吸引買房者，是以低價贏得人氣換得銷量。下面所羅列的是12月南京促銷打折的部分樓盤。情況就板塊而言，城南、城北、河西板塊各2個項(xiàng)目，3個江寧板塊項(xiàng)目，仙林、江北項(xiàng)目各一個。就促銷手段來說，以降低價格為主，城北的中電頤和家園在降價的基礎(chǔ)上贈送價值30000元的國際知名品牌地暖。另外大華錦繡華城項(xiàng)目則增送私家庭院。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址板塊項(xiàng)目類別開發(fā)商促銷活動雅居樂花園秦淮區(qū)龍蟠南路33號城南住宅、商業(yè)南京雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該項(xiàng)目限時優(yōu)惠10880元/起，此外，5378上品5號樓隆重加推，單價8100元/起。12月13、14日，強(qiáng)銷30套。美達(dá)淺草明苑棲霞區(qū)城北邁皋橋城北住宅、商業(yè)南京萬均置業(yè)有限公司該項(xiàng)目11號樓多層準(zhǔn)現(xiàn)房12月盛大開盤，以總房價力減88888元的重磅優(yōu)惠全面引發(fā)了熱銷狂潮，在市場上引起了熱烈反響。另外項(xiàng)目在前期房源熱銷的基礎(chǔ)上以6200元/的單價全面加推5號樓10套面積為119的小高層精品房源，以滿足市場對項(xiàng)目的熱切需求。合家春天江寧區(qū)秣陵街道誠信大道899號江寧小高層南京盈嘉恒升實(shí)業(yè)有限公司該項(xiàng)目開發(fā)商在4600元/特惠的基礎(chǔ)上重磅推出“低首付，住兩房”幸福行動。參加該活動，總價35萬的兩房，首付只需3.5萬，總體優(yōu)惠額度和超低首付絕對令人動心。新開的22棟房源，在74的戶型之外，更有76精致兩房和103舒適三房可供選擇。金陵尚府白下區(qū)大光路142號城南住宅、酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)銀億房產(chǎn)南京中兆置業(yè)投資有限公司該項(xiàng)目推出的第二組團(tuán)尚峰，包括01、02、03幢樓，共390余套房源，主力戶型為108-144平米，典型的中戶豪宅。本次開盤依然推出了多重驚喜優(yōu)惠，9000-13000元/平米起售。中電頤和家園棲霞區(qū)邁皋橋華電路1號華電廠內(nèi)城北住宅南京中電置業(yè)有限公司該項(xiàng)目將向已購買項(xiàng)目花園洋房的老業(yè)主贈送價值30000元的國際知名品牌地暖。同時，新客戶現(xiàn)在購買洋房產(chǎn)品，在“暖冬行動”的基礎(chǔ)上更可獲得2萬元的總價優(yōu)惠。宋都美域建鄴區(qū)河西大街南側(cè)河西住宅該項(xiàng)目2號峰景開盤特推出3重優(yōu)惠回饋業(yè)主。購房者在預(yù)約排號時只要繳納1萬元誠意金，即可享受3重驚喜優(yōu)惠買房“1萬抵十10萬”。第一重：1萬元可抵2萬元房款；第二，購買開發(fā)商特別推出的限量超值特價車位，1萬元可抵6萬元產(chǎn)權(quán)式車位；第三；一次性付款可總價優(yōu)惠2萬元。金地名京建鄴區(qū)集慶門大街以南、云錦路以東河西住宅金地集團(tuán)南京房地產(chǎn)發(fā)展有限公司第一重：購買精裝修房源可享受精裝修單價減免300元/平米的優(yōu)惠，毛坯房源享受單價減免200元/優(yōu)惠。第二重：金地家天下會員可享受房屋總價0.5%優(yōu)惠；第三重：按揭客戶在11月28日前（含11月28日）完成簽約手續(xù)、付清合同約定數(shù)額首付款并辦理完按揭手續(xù)、提供完備按揭資料，可享受房屋總價1%的優(yōu)惠；第四重：一次性付款客戶在12月3日前（含12月3日）完成簽約手續(xù)并一次性付清所有房款，可享受房屋總價3%的優(yōu)惠；第五重：可參加總價值60萬元的“金地名京元旦迎新抽獎”活動，中獎率100%。賽世香樟園四期棲霞區(qū)仙林大學(xué)城杉湖西路9號仙林住宅、商業(yè)南京賽世仙林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該項(xiàng)目推出29號樓特價房，6900元/平米起，主力戶型107.7平米三房、126平米三房。大華錦繡華城浦口區(qū)浦珠北路59號江北住宅南京大華投資發(fā)展有限公司該項(xiàng)目推出了一系列的購房優(yōu)惠活動，3600元/起的景觀小高層，超值1樓贈送私家庭院，超值免稅小戶型。此次活動推出的戶型面積集中在90以下的兩房和120左右的三房，整體均價在3600-4200元/之間,有景觀小高層和低密度寬景小高層兩種,能夠滿足不同業(yè)主的需求。百家湖國際花園江寧開發(fā)區(qū)利源中路99號江寧住宅、商業(yè)南京百家湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該項(xiàng)目在開盤當(dāng)天，一次性付款全清者可享受開盤當(dāng)天9.2折、次日9.3折、第三日9.4折、第4-6日9.5折、半個月內(nèi)9.6折的大幅優(yōu)惠。恒大綠洲江寧區(qū)秣陵街道清水亭東路158號江寧住宅、商業(yè)恒大地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目目前是8.8折優(yōu)惠，折后毛坯房均價5000多元/左右，精裝修房源均價6000多元/左右。第二部分溧水銷售的項(xiàng)目分析一、 溧水目前在售項(xiàng)目1、別墅類：目前溧水別墅項(xiàng)目有6個，通過調(diào)研了解到世紀(jì)天城目前開盤時間和銷售價格都暫時沒有定；森湖溪谷、鳳凰小鎮(zhèn)、臥龍湖國際、和鳳鎮(zhèn)鳳凰園、恒大金碧天下目前在售。而和鳳鎮(zhèn)鳳凰園目前在售的是普通住宅，別墅尚未銷售。項(xiàng)目類別方面，純別墅項(xiàng)目的有世紀(jì)天城、森湖溪谷、鳳凰小鎮(zhèn)，普通住宅和別墅的有和鳳鎮(zhèn)鳳凰園，商業(yè)和別墅的是臥龍湖國際，商業(yè)住宅和別墅的是恒大金碧天下。別墅類型方面，目前在售的除了恒大金碧天下有雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟、獨(dú)聯(lián)外，其他的三個項(xiàng)目只有獨(dú)棟別墅銷售。獨(dú)棟別墅的均價在7000元平方米左右，以臥龍湖國際項(xiàng)目價格最高180萬套起步，最高500萬/套。項(xiàng)目規(guī)模方面，恒大金碧天下項(xiàng)目規(guī)模最大，該項(xiàng)目一期建面為103萬平方米，二期尚在規(guī)劃中，目前銷售有別墅和普通住宅。和鳳鎮(zhèn)鳳凰園建筑面積僅3萬，是在售別墅項(xiàng)目中規(guī)模最小的項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址項(xiàng)目類別開發(fā)商建筑面積項(xiàng)目情況世紀(jì)天城溧水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)團(tuán)山路1號別墅南京遠(yuǎn)拓房地產(chǎn)開發(fā)公司20.8萬項(xiàng)目共推出36幢別墅,目前開盤時間和價格都未定。森湖溪谷南京市溧水縣傅家邊國家AAA級旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)旅游風(fēng)景度假別墅南京德文房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12.79萬項(xiàng)目共推出300多幢獨(dú)棟別墅,主力面積是200-250平米,銷售價格在6000-8000元/平方米鳳凰小鎮(zhèn)溧水區(qū)天生橋風(fēng)景區(qū)，寧高高速出口300米別墅南京華洲置業(yè)有限公司4.8萬項(xiàng)目目前雙拼已賣完,獨(dú)棟別墅的價格為7000元/平方米,面積為278平米,送庭院和地下室,實(shí)際面積有400多平米。臥龍湖國際溧水縣臥龍湖大道1號別墅、商業(yè)南京臥龍湖置業(yè)有限公司80萬項(xiàng)目目前銷售的獨(dú)棟別墅面積段在230-510平方米，售價從180 -500萬/套伯爵山莊柘寧東路128號別墅、住宅幸基地產(chǎn)29486項(xiàng)目目前銷售的是別墅和普通住宅。別墅有獨(dú)幢和聯(lián)排，聯(lián)排的均價為100萬/套。和鳳鎮(zhèn)鳳凰園溧水縣和鳳鎮(zhèn)鳳凰園住宅、別墅南京滿庭芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3萬預(yù)計獨(dú)棟別墅60-90萬，雙拼別墅55萬左右 恒大金碧天下溧水永陽鎮(zhèn)，寧杭高速與寧常高速之間住宅、別墅、商業(yè)南京恒大富豐置業(yè)有限公司103萬項(xiàng)目目前在售的有聯(lián)排別墅，均價4000元/平方米；獨(dú)聯(lián)7000元/平方；雙拼別墅均價4300元/平方米，疊加別墅3000-4000元/平方米。普通住宅精裝修3700元/平方米，毛坯房2600元/平方米。2、普通住宅類：溧水目前在售住宅項(xiàng)目有7個，分別是君悅?cè)A庭、伯爵山莊、恒大金碧天下、金庭國際花園、同城印象、水岸新都花苑和琴韻華庭，其中金庭國際花園三期于12月28日剛剛開盤。項(xiàng)目類別方面，純住宅項(xiàng)目的僅有水岸新都花苑；住宅和商業(yè)項(xiàng)目的有君悅?cè)A庭、同城印象、金庭國際花園和琴韻華庭；伯爵山莊為別墅和住宅，恒大金碧天下為住宅、商業(yè)、別墅。銷售價格方面，根據(jù)市調(diào)得到的價格，目前在售的普通住宅產(chǎn)品均價最高的是金庭國際花園，為4100元平方米，其實(shí)是恒大金碧的精裝修，價格為3700元/平方米；均價最低的為恒大金碧的毛坯房，為2600元平方米，其次是琴韻華庭的2700元平方米，其余的5個樓盤價格相差幅度不大，均在29003100之間。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址項(xiàng)目類別開發(fā)商建筑面積平方米項(xiàng)目情況君悅?cè)A庭溧水縣永陽鎮(zhèn)文昌東街29號住宅、商業(yè)南京中順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40000目前開盤的是東區(qū)，原價3200元/平方米，優(yōu)惠價2900元/平方米，西區(qū)明年開盤。伯爵山莊柘寧東路128號別墅、住宅幸基地產(chǎn)29486普通住宅只有一幢，目前只有三套，價格在3000元/平方米。同城印象溧水縣永陽鎮(zhèn)交通西路住宅、商業(yè)江蘇亞東建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司71000目前在售的4幢小高層，均價3000元/平方米，明年10月份交付。恒大金碧天下溧水永陽鎮(zhèn)，寧杭高速與寧常高速之間住宅、別墅、商業(yè)南京恒大富豐置業(yè)有限公司1030000普通住宅精裝修3700元/平方米，毛坯房2600元/平方米。金庭國際花園溧水縣永陽鎮(zhèn)毓秀路80號住宅商業(yè)南京市龍昌房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司11290012月28日開盤的2幢多層、2幢商業(yè)、一幢小高層，均價4100元/平方米。水岸新都花苑溧水縣永陽鎮(zhèn)秀園路1號住宅南京鴻盛房地產(chǎn)有限公司200000目前在售的多層僅有1、5、6層，5層價格為3100元/平方米，6層價格為2900元/平方米，小高層僅有1-5層，09年年初二期開盤。09年年底交房。琴韻華庭溧水縣經(jīng)濟(jì)開以區(qū)機(jī)場路住宅、商業(yè)南京新運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司114694目前在售二期，總有四期，目前在售的有多層，均價2700元/平方米。二、溧水月跟蹤項(xiàng)目12月銷售分析亞東同城印象項(xiàng)目地址：溧水縣永陽鎮(zhèn)交通西路項(xiàng)目類別：住宅、商業(yè)開 發(fā) 商：江蘇亞東建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司項(xiàng)目概況：亞東同城印象自2008年1月舉行了隆重的開工儀式以來，宣傳方面的投入持續(xù)不斷，先后在溧水縣城主要位置拿下4塊大牌做形象廣告，并在溧水縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)等各主要路段都有橫幅廣告。該項(xiàng)目從HOUSE365顯示共銷售了97套，銷售均價為3900元平方米。但從我們調(diào)研中發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目的均價僅為3000元平方米，并于09年10月份開始交付。出現(xiàn)這么大的價格誤差，最主要的原因是，08年房地產(chǎn)市場較為蕭條，在市場不景氣的情況下，開發(fā)商只有采取優(yōu)惠政策和降價策略來吸引客源，之前房價受一房一價的限制，如今取消了這種限制，再加上網(wǎng)上更新的延緩，才會出現(xiàn)這種誤差。根據(jù)網(wǎng)上更新分析，該項(xiàng)目從7月開盤至今五個月時間，前三個月只銷售了29套，新政推廣的10月份銷售量為40套， 12月僅銷售6套,環(huán)比上個月少18套,降幅為75%。12月銷售套數(shù)減少的原因，除了網(wǎng)上更新不及時，溧水居民目前還沒有完全接受小高層這兩個原因外，再加上溧水幾個樓盤之間進(jìn)行的價格戰(zhàn)，另外金庭國際花園項(xiàng)目12月又開盤了2幢多層，一幢小高，在無形中也分散了部分的客源。一、 該項(xiàng)目銷售情況名稱項(xiàng)目總體情況總銷售情況12月銷售情況套數(shù)（套）面積（平方米）套數(shù)（套）銷售率套數(shù)（套）面積（平方米）銷售率均價（元）住宅產(chǎn)品12614970.969776.98%6713.444.76%4237該項(xiàng)目共銷售97套，銷售率為76.98，12月銷售6套，銷售面積為713.44平方米，銷售均價為4237元平方米，新增兩套退房，分別是位于10層98平方米的兩房和8層127平方米的三房。二、該項(xiàng)目12月不同戶型銷售情況戶型項(xiàng)目總體情況12月銷售情況銷售率總套數(shù)（套）總面積（平方米）銷售套數(shù)（套）銷售面積（平方米）均價（元平方米）兩室二廳363542.94198.4442492.78%三室二廳8410320.965615.0542825.95%四居室61107.060000.00%總計12614970.966713.49423719.00%該項(xiàng)目推出量最多的為三室二廳的戶型，占總推出量的67%，推出量最少的戶型是四室的大戶型，共6套，只占總推出量的4.8，目前已銷售了5套，余下1套。12月銷售最多的戶型為三房，成交了五套，銷售率為5.95%，兩房只成交一套。 注：圖上所分析的價格是網(wǎng)上所顯示的，實(shí)際的成交均價在3000元平方米左右。三、該項(xiàng)目12月銷售的具體情況幢號房號戶型建筑面積平方米室內(nèi)建筑面積平方米得房率銷售單價元平米銷售總價元02701三室二廳一衛(wèi)113.6995.183.65%4169473974 02402二室二廳一衛(wèi)98.3982.383.65%4009394446 02904三室二廳一衛(wèi)113.6995.183.65%4289487616 05802三室二廳二衛(wèi)134.97113.3283.96%4360588469 06702三室二廳二衛(wèi)126.35108.3685.76%4317545453 06603三室二廳二衛(wèi)126.35108.3685.76%4277540399 該項(xiàng)目12月銷售的主要集中在02幢和06幢，05幢只有1套。銷售的三房集中在113.69平方米和126.35平方米兩個面積上，另外還有一個134平方米；銷售的二室面積為98.39平方米。水岸新都花苑項(xiàng)目地址：溧水縣永陽鎮(zhèn)秀園路1號項(xiàng)目類別：住宅開 發(fā) 商：南京鴻盛房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目實(shí)際即為水岸康城項(xiàng)目的四期，由于前三期銷售不甚理想，開發(fā)商為了消除影響，將第四期按照新項(xiàng)目塑造形象，重新包裝上市。通過我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目目前在售的僅為1、5、6層，因?yàn)殇嗨用駥菍拥目咕苄暂^大，所以這個項(xiàng)目近幾個月的銷售都不是很理想，9月份至11月份只銷售了5套，不過明年二期會開盤，相信到時候銷售率會有所上升。該項(xiàng)目12月僅銷售2套,銷售面積為213.93平方米,銷售均價為3193.6平方米,和我們所調(diào)研的價格相差不大,據(jù)我們調(diào)研所得5層價格為3100元/平方米，6層價格為2900元/平方米。面積段方面，12月三房和二房各銷售1套，分別為89平方米和125平方米，且都是處于1層的多層住宅。琴韻華庭項(xiàng)目地址: 溧水縣經(jīng)濟(jì)開以區(qū)機(jī)場路項(xiàng)目類別：住宅、商業(yè)開 發(fā) 商：南京新運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房交通狀況：北接機(jī)場路，東鄰韓辛路，南為馬場路，有3路公交車容 積 率：1.34綠 化 率：35%周邊配套：銀行，郵政代辦點(diǎn)，醫(yī)療站，書店，餐館，社區(qū)主題幼兒園，大型超市等配套 項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目共有四期，目前在售的是二期尾盤，因?yàn)閮r格較為便宜，近期銷售結(jié)果較為滿意，9月份至11月份共銷售29套。通過調(diào)研目前的銷售均價為三期的開盤時間未定,目前銷售均價為2700元平方米。一、該項(xiàng)目銷售總體情況名稱項(xiàng)目總體情況總銷售情況12月銷售情況套數(shù)（套）面積（平方米）套數(shù)（套）銷售率套數(shù)（套）面積（平方米）銷售率均價（元）住宅產(chǎn)品19620954.7110754.6%91006.218.4%2902該項(xiàng)目12月銷售了9套，銷售面積為1006.21平方米，銷售均價為2902元平方米，比實(shí)際價格高出200元平方米左右。至目前為止，該項(xiàng)目共銷售了107套，銷售面積為10560.37平方米，銷售率為54.6%。二、該項(xiàng)目12月不同戶型銷售情況戶型銷售套數(shù)（套）銷售面積（平方米）銷售均價（元/平方）二室二廳2172.753116三室二廳5541.112842四室2292.352838總計91006.212902因該項(xiàng)目網(wǎng)上戶型更新不全，故只能整理12月銷售產(chǎn)品的戶型資料。該項(xiàng)目12月銷售最好的戶型是三室二廳，銷售了5套，占月銷售的56，另外