蘇州市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行辦法.doc

蘇州市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行辦法蘇州市人民政府(頒布單位)19940310(頒布時間)19940310(實施時間)市府第2號令(文號)蘇州市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行辦法第一章總則第二章土地使用權(quán)出讓第三章土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓第四章土地使用權(quán)出租第五章土地使用權(quán)抵押第六章土地使用權(quán)終止第七章劃撥土地使用權(quán)第八章附則第一章總則第一條為了加強國有土地管理，合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，促進我市經(jīng)濟發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于蘇州市行政轄區(qū)內(nèi)的國有土地。中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可按本辦法的規(guī)定在本市取得土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。第三條依照本辦法取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，其合法權(quán)益受法律保護。第四條土地開發(fā)、利用、經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)遵守國家法律、法規(guī)的規(guī)定，并不得損害社會公共利益。第五條地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施不屬土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押范圍。第六條市、縣（市）土地管理部門依法對土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進行監(jiān)督檢查。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止及有關(guān)地上建筑物、其他附著物的登記，由土地管理部門和房產(chǎn)管理部門依照有關(guān)規(guī)定辦理。第二章土地使用權(quán)出讓第七條土地使用權(quán)出讓，是指市、縣（市）人民政府以土地所有者代表的身份，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)由市、縣（市）土地管理部門代表同級人民政府與受讓方簽訂出讓合同。第八條蘇州市土地管理局主管土地使用權(quán)出讓工作?？h（市）土地管理局主管本行政轄區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)出讓工作。第九條土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣（市）土地管理部門會同計劃、規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門共同擬定方案，報市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)后，由土地管理部門實施。出讓土地，按江蘇省土地管理法實施辦法規(guī)定的征地審批權(quán)限執(zhí)行。集體所有的土地，必須由國家征用后，方可出讓。第十條土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂、金融用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。第十一條土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式進行，出讓金數(shù)額采取相應(yīng)方式確定。第十二條協(xié)議出讓，由有意受讓方持企業(yè)法人或個人身份證明及其他證明文件，向市、縣（市）土地管理部門提出書面用地申請，并根據(jù)城市規(guī)劃和有關(guān)用地要求，提出開發(fā)建設(shè)方案。經(jīng)過協(xié)商，達成初步協(xié)議，由土地管理部門（以下簡稱出讓方）與受讓方簽訂國有土地使用權(quán)出讓意向協(xié)議書，并由受讓方按出讓金總額至支付定金（不計息）。第十三條土地基準(zhǔn)地價，由市、縣（市）物價、土地管理、財政部門根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級統(tǒng)一商定，由同級人民政府定期公布。第十四條按照國有土地使用權(quán)出讓審批權(quán)限，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，正式簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。第十五條招標(biāo)出讓，由出讓方公布出讓地塊的投標(biāo)要求，并向有意受讓方提供招標(biāo)文件和有關(guān)資料。有意受讓方應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)以書面形式參加投標(biāo)，并按所投標(biāo)價的支付保證金（不計息）。保證金隨標(biāo)書投交，對未中標(biāo)者的保證金予以退還。第十六條招標(biāo)出讓，由評標(biāo)委員會主持開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)工作，確定中標(biāo)者。評標(biāo)委員會由市、縣（市）土地管理等有關(guān)部門的專家組成。簽發(fā)決標(biāo)意見書后，由出讓方向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書。中標(biāo)者必須在三十日內(nèi)持中標(biāo)證明書與出讓方簽訂出讓合同，并按出讓金的至支付定金（含的保證金，均不計息）。中標(biāo)者在規(guī)定期限內(nèi)不與出讓方簽訂出讓合同，視為放棄中標(biāo)，所支付保證金不予退還。中標(biāo)者因故不能在規(guī)定期限內(nèi)簽訂出讓合同的，經(jīng)出讓方同意可以延期，但延期申請應(yīng)于期滿前十日內(nèi)提出。延長期不得超過三十日。第十七條拍賣出讓，采用公開叫價應(yīng)價的競投方式進行，按“價高者得”的原則出讓土地使用權(quán)。在拍賣前三十日內(nèi)，由出讓方發(fā)布拍賣公告，確定出讓地塊和拍賣的時間、地點等事項。自公告發(fā)布之日起，有意參加競投者應(yīng)當(dāng)持所需證明，按拍賣公告的有關(guān)規(guī)定報名登記。第十八條拍賣出讓時，必須由已經(jīng)登記的個人或者法人代表（或者其委托代理人）憑證到場參加競投。第十九條拍賣出讓的受讓方應(yīng)當(dāng)場與市、縣（市）土地管理部門簽訂出讓合同，并支付出讓金的定金（不計息）。第二十條通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣取得土地使用權(quán)的受讓方應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付按合同規(guī)定的全部土地使用權(quán)出讓金。定金可充抵相應(yīng)部分的出讓金。受讓方逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除出讓合同；出讓方未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，受讓方有權(quán)解除合同。出讓合同解除后，雙方各自承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。受讓方因故不能按期支付出讓金的，經(jīng)出讓方同意可以延期，但延期申請應(yīng)于期滿前十日內(nèi)提出。延長期不得超過三十日。出讓方因故未能按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，在征得受讓方同意后，可以延期提供。延長期不得超過三十日。第二十一條受讓方按合同規(guī)定支付全部土地使有權(quán)出讓金后，依法辦理土地權(quán)屬登記，領(lǐng)取土地使用證，土地出讓年限以出讓合同載明的土地使用權(quán)起止日期為準(zhǔn)。第二十二條受讓方應(yīng)當(dāng)按照出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃要求開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。未按出讓合同規(guī)定期限和規(guī)劃要求開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的，出讓方應(yīng)當(dāng)責(zé)成受讓方予以糾正，并根據(jù)情節(jié)給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。第二十三條受讓方需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途，須經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。第三章土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓第二十四條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用、經(jīng)營土地；（二）持有國有土地使用證；（三）除支付土地出讓金外，投入開發(fā)建設(shè)的資金占總投資額的比例達以上。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人簽訂轉(zhuǎn)讓合同。第二十五條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，出讓合同及登記文件中載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓合同不得違背出讓合同的規(guī)定。土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第二十六條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓時，各房產(chǎn)所有人占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，但同一建筑物占用的土地使用權(quán)整體不可分割。第二十七條凡轉(zhuǎn)讓土地或者因轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在簽訂轉(zhuǎn)讓合同之日起十五日內(nèi)，到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T和房產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，換領(lǐng)國有土地使用證和房屋所有權(quán)證，并按規(guī)定繳納稅費。第二十八條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照本辦法第二十三條規(guī)定辦理。第二十九條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣（市）人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣（市）人民政府可以采取必要的措施。第三十條交換土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，雙方價值不等的，按規(guī)定對差額部分進行結(jié)算。第三十一條贈與土地使用權(quán)，雙方在辦理公證之日起十五日內(nèi)，到市、縣（市）土地管理部門和房產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)登記。第四章土地使用權(quán)出租第三十二條土地使用權(quán)出租，是指土地使用者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。地上建筑物、其他附著物使用權(quán)出租的，土地使用權(quán)隨之出租。未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的，土地使用權(quán)不得出租。第三十三條土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。第三十四條土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物出租，由出租人在租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)向當(dāng)?shù)厥?、縣（市）土地管理部門和房產(chǎn)管理部門辦理出租登記手續(xù)。未經(jīng)登記，租賃合同無效。租賃合同終止時，出租人應(yīng)當(dāng)自租賃合同終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機關(guān)辦理注銷土地使用權(quán)和房屋出租登記手續(xù)。第三十五條土地使用權(quán)出租，出租人獲取的租金收入應(yīng)當(dāng)按國家規(guī)定納稅。第五章土地使用權(quán)抵押第三十六條土地使用權(quán)抵押，是指土地使用者提供土地使用權(quán)作為按期清償債務(wù)的擔(dān)保行為。第三十七條土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。第三十八條土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，可以作為金融機構(gòu)的貸款抵押。土地使用權(quán)抵押年限，不得超過原出讓或者轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的有效年限。第三十九條土地使用權(quán)抵押，憑國有土地使用證和土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定抵押權(quán)。涉及地上建筑物、其他附著物抵押時，須同時出具房屋所有權(quán)證和其他有效證明。抵押人將已出租的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，抵押土地的原租賃合同繼續(xù)有效。土地使用權(quán)設(shè)定若干抵押權(quán)時，抵押人應(yīng)將設(shè)定抵押權(quán)的狀況告知抵押權(quán)人。第四十條按份共有的土地使用權(quán)抵押，以其占有份額為限，抵押人應(yīng)當(dāng)通知并征得其他共有人的書面同意。第四十一條土地使用權(quán)抵押金額可由抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議商定，但不得超過抵押物作價現(xiàn)值的。土地使用權(quán)作價現(xiàn)值由市、縣（市）土地管時，其作價現(xiàn)值由房產(chǎn)管理部門評估核定。第四十二條土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)抵押合同。抵押合同應(yīng)當(dāng)明確土地使用面積、位置和使用期限，并不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。第四十三條抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)自抵押合同簽訂之日或者合同終結(jié)之日起十五日內(nèi)，持有關(guān)文書到市、縣（市）土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記或者注銷手續(xù)，未經(jīng)登記的抵押合同無效。抵押涉及外匯的，應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)赝鈪R管理部門辦理登記和注銷手續(xù)。第四十四條抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)且尚未清償?shù)盅簜鶆?wù)，以及抵押人在清償債務(wù)之前死亡而無繼承人或者受饋贈人的，抵押權(quán)人有權(quán)依據(jù)法律和抵押合同的規(guī)定處置抵押的土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物。土地使用權(quán)抵押，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。第四十五條處置抵押的土地使用權(quán)，抵押權(quán)人可采取拍賣或者轉(zhuǎn)讓方式。拍賣抵押土地使用權(quán)由土地管理部門負責(zé)。拍賣抵押土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，由土地管理部門和房產(chǎn)管理部門負責(zé)。處置抵押的土地使用權(quán)所得價款，按下列順序處理：（一）支付處置抵押物的稅費；（二）償還抵押債務(wù)本息及違約金；（三）余額退還抵押人。同一土地使用權(quán)設(shè)定若干抵押權(quán)的，其清償順序依登記先后而定。價款不足償還債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索。第四十六條因處置抵押物而取得土地使用權(quán)的土地使用者，應(yīng)當(dāng)自拍賣或者轉(zhuǎn)讓成交之日起十五日內(nèi)到當(dāng)?shù)厥小⒖h（市）土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理過戶登記，換領(lǐng)國有土地使用證和房屋所有權(quán)證。第六章土地使用權(quán)終止第四十七條土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回和土地滅失等原因而終止。第四十八條土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由出讓方無償取得。土地使用者必須交還土地使用證，并辦理注銷登記。第四十九條土地使用權(quán)期滿，土地使用者要求續(xù)期的，可在使用期滿前六個月向出讓方提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)同意續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本辦法第二章的規(guī)定重新簽訂出讓合同，辦理相應(yīng)手續(xù)。第五十條對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，市、縣（市）人民政府根據(jù)社會公共利益的需要，可以由土地管理部門依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的實際情況給予相應(yīng)補償。提前收回土地使用權(quán)，由市、縣（市）土地管理部門在六個月前通知土地使用者，并與土地使用者協(xié)商補償辦法及有關(guān)事項。第五十一條提前收回土地使用權(quán)的補償可以采取貨幣補償和交換土地使用權(quán)辦法。第七章劃撥土地使用權(quán)第五十二條劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地使用者，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納稅費。第五十三條通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除本辦法第五十七條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。第五十四條符合下列條件的，經(jīng)市、縣（市）土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一）土地使用者是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織或個人；（二）領(lǐng)有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照本辦法第二章規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同、補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益支付土地使用權(quán)出讓金。第五十五條對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，市、縣（市