中國民族北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法.doc

北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法(1994年4月20日北京市人民政府第5號令發(fā)布根據(jù)1997年12月31日北京市人民政府第12號令第一次修改根據(jù)2007年11月23日北京市人民政府第200號令第二次修改)第一章總則第一條為加強本市房地產(chǎn)抵押管理，維護房地產(chǎn)秩序，保障抵押人和抵押權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。第二條凡以本市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進行抵押的，適用本辦法。第三條設(shè)立房地產(chǎn)抵押，應(yīng)遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。依法設(shè)立的房地產(chǎn)抵押，受法律保護。第四條本市實行房地產(chǎn)抵押登記制度。第二章抵押的設(shè)定第五條下列房地產(chǎn)，可以依照本辦法設(shè)立抵押：(一)依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國有土地(以下簡稱土地)使用權(quán);(二)依法取得所有權(quán)或期得權(quán)益的房屋(含附屬物);(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以抵押的房地產(chǎn)。第六條下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：(一)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);(三)列為文物保護的古建筑;(四)被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn);(五)其他依法不得抵押的房地產(chǎn)。第七條以通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，不得違背該土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定;抵押期限不得超過出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、附屬物，均為抵押物的一部分;以地上房屋抵押時，該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。第八條以屬于國有資產(chǎn)的房屋設(shè)定抵押時，須報國有資產(chǎn)管理機關(guān)備案。第九條以共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)事先書面征得其他共有人同意。第十條抵押人以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時，須將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告之承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。抵押期間租賃期滿，承租人需繼續(xù)租賃原房屋的，須經(jīng)抵押權(quán)人同意。第十一條抵押人設(shè)定房地產(chǎn)抵押時，向抵押權(quán)人提供抵押房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估報告的，抵押權(quán)人有權(quán)對資產(chǎn)評估報告進行審查。第十二條抵押權(quán)人在征得抵押人同意后，可以抵押人名義為抵押房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔(dān)。抵押的房地產(chǎn)已投保的，抵押人應(yīng)將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人應(yīng)為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?。第三章抵押合同的訂立和管理第十三條以房地產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。抵押合同不得違背法律、法規(guī)、規(guī)章和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。第十四條房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)載明下列條款：(一)抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積、四至等;(二)抵押房地產(chǎn)的估價、抵押率;(三)抵押房地產(chǎn)的占管人、占管方式和責(zé)任，意外毀損、滅失的風(fēng)險責(zé)任;(四)抵押權(quán)消滅的條件;(五)抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)的方式。第十五條訂立房地產(chǎn)抵押貸款合同，還須符合有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。第十六條房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押人須向房地產(chǎn)管理部門或土地管理部門(以下統(tǒng)稱登記部門)辦理抵押登記。第十七條辦理抵押登記須持下列文件：(一)抵押合同;(二)土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同;(三)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明;(四)國有土地使用證和房屋所有權(quán)證，共有的房屋須提交房屋共有權(quán)證和其他共有人同意抵押的證明;(五)以期得權(quán)益的房屋作抵押的，須提交生效的預(yù)售(購)房屋合同。第十八條房地產(chǎn)抵押合同發(fā)生變更的，抵押人應(yīng)在15日內(nèi)向原登記部門辦理變更登記。第四章抵押房地產(chǎn)的占管第十九條已作抵押的房地產(chǎn)，可以由抵押人占管。抵押人在占管期間應(yīng)維護抵押房地產(chǎn)的完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況，提出管理要求，抵押人不得拒絕。第二十條以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，在抵押合同有效期間，抵押人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的各項義務(wù)。第二十一條抵押權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)移或出租。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移后必須重新簽訂抵押合同，并按本辦法的規(guī)定重新辦理抵押登記。第二十二條因國家建設(shè)需要征用設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)的，抵押雙方可重新設(shè)定抵押物;也可就抵押房地產(chǎn)的實際價值，依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。第二十三條抵押人占管的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)及時將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產(chǎn)因損失不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或增加擔(dān)保以彌補不足，或直接向保險公司行使求償權(quán)。第五章抵押房地產(chǎn)的處分第二十四條有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)處分抵押的部分或全部房地產(chǎn)，直至償還全部債務(wù)：(一)抵押人未按合同規(guī)定履行債務(wù)，又未能與抵押權(quán)人達成延遲履行協(xié)議的;(二)抵押人死亡或被依法宣告死亡，抵押人的繼承人、受遺贈人、代管人拒不履行債務(wù)或無繼承人、受遺贈人代其履行債務(wù)的;(三)抵押人被依法宣告解散或破產(chǎn)的。第二十五條抵押權(quán)人可以以下列方式處分抵押房地產(chǎn)：(一)委托房地產(chǎn)中介機構(gòu)出售;(二)委托政府指定的拍賣機構(gòu)拍賣;(三)抵押合同約定的其他方式。第二十六條以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，其權(quán)利及于土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物。處分房屋時，其房屋使用權(quán)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，劃撥土地使用權(quán)應(yīng)隨房屋一同轉(zhuǎn)移;劃撥土地使用權(quán)連同地上房屋一同出售、拍賣的，其出售、拍賣所得款項，須扣除應(yīng)補交的土地出讓金后，再按規(guī)定順序分配。第二十七條抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)事先書面通知抵押人和利害關(guān)系人;抵押房地產(chǎn)為共有或出租的，還應(yīng)同時書面通知共有人和承租人。共有人和承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。抵押權(quán)人處分抵押的房地產(chǎn)時，抵押人不得設(shè)置障礙，并嚴(yán)格按照抵押合同的規(guī)定履行責(zé)任。第二十八條已出租的住房處分后，原租賃合同期滿，獲得該房屋的產(chǎn)權(quán)人不同意續(xù)租的，可書面通知原承租人在6個月內(nèi)遷出;產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)出租該住房的，原承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。第二十九條抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況而終止：(一)抵押人履行了全部債務(wù);(二)抵押人或抵押權(quán)人已就該抵押合同向人民法院提起訴訟。第三十條處分抵押房地產(chǎn)所得款項，依下列順序分配：(一)支付處分抵押房地產(chǎn)的費用;(二)扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款;(三)償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及違約金;(四)剩余金額交還抵押人。第三十一條以抵押房地產(chǎn)清償債務(wù)時，同一房地產(chǎn)有數(shù)個抵押權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)定抵押權(quán)的先后順序清償。處分抵押房地產(chǎn)所得款項不足償還所欠債務(wù)本息和違約金時，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人追索不足部分。第三十二條抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的，抵押人應(yīng)在抵押權(quán)消滅之日起15日內(nèi)，向原登記部門辦理注銷登記。獲得原抵押房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)自成交之日起15日內(nèi)到登記部門辦理過戶登記。第三十三條處分抵押的房地產(chǎn)時，抵押人與抵押權(quán)人發(fā)生爭議的，雙方當(dāng)事人可申請房地產(chǎn)管理部門或有關(guān)合同仲裁機構(gòu)裁決，也可向人民法院起訴。第六章法律責(zé)任第三十四條房地產(chǎn)抵押不到登記部門辦理登記的，抵押行為無效，由此造成經(jīng)濟損失的，由責(zé)任方承擔(dān)或賠償。雙方都有責(zé)任的，按責(zé)任大小分擔(dān)。第三十五條已生效的房地產(chǎn)抵押合同，當(dāng)事人應(yīng)履行合同約定的義務(wù)，任何一方不履行或不完全履行合同的，應(yīng)當(dāng)賠償對方由此受到的損失。第三十六條抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭議或被查封、扣押等情況的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)