房地產(chǎn)中介市場分析

房地產(chǎn)中介行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行的全過程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費提供了多元化的中介服務。房地產(chǎn)中介在我國既是一個年輕的行業(yè),又是一個蓬勃發(fā)展的行業(yè)，已顯示出強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。它具有服務性、流動性和靈活性的特點，在房地產(chǎn)業(yè)中起著重要作用。市場機會分析：優(yōu)勢：房地產(chǎn)中介服務行業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿薮螅渲饕内厔右蛩貋碜杂趦蓚€方面：一是其所依立的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展；二是行業(yè)本身的進一步生長成熟。房產(chǎn)中介行業(yè)是一個良好的投資機會,隨著中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是住房福利體制的終止和貨幣化分房制度的實施，我國住宅建設進入了快速、健康的發(fā)展軌道，住房二、三級市場已“浮出水面”，并日趨活躍。與此同時，我國房地產(chǎn)中介市場也經(jīng)歷了從無到有的歷史階段，市場化程度逐步提升，迎來了飛速發(fā)展的時期?！肮可鲜小?、“二手房買賣”、“商品房出租”等這些在幾年前還比較陌生的字眼，如今已成了普通百姓耳熟能詳?shù)脑~匯。劣勢：地產(chǎn)中介行業(yè)是一種勞動密集型的服務行業(yè)！其服務水平的高低直接由其員工所提高的服務來體現(xiàn)。而又因為，地產(chǎn)中介的市場準入門檻低，必然決定了，其從業(yè)人員的進入該行業(yè)的門檻也不高！所以，進入這個地產(chǎn)中介行業(yè)的人員的素質(zhì)參差不齊。1“散、亂、差、小”是國內(nèi)房產(chǎn)中介服務業(yè)的主要特征。2行業(yè)管理不規(guī)范，進入門檻低與退出成本低并存，造成房產(chǎn)中介企業(yè)進出頻繁，無序競爭，盈利遞減。3缺乏技術(shù)資本投入，經(jīng)營模式單一落后，處于發(fā)展初期階段。4企業(yè)管理落后仍是許多企業(yè)失敗的關(guān)鍵因素。5地域性特征突出，尚未真正形成跨地區(qū)或全國性的著名現(xiàn)代房產(chǎn)中介服務企業(yè)。機會：地產(chǎn)中介是一種服務性的行業(yè)，前期投資不大，不需要投資很龐大的資金；也不像律師，會計行業(yè)需要很專的技能，所以，想進入這個地產(chǎn)行業(yè)的門檻不高。即只需拿到營業(yè)執(zhí)照，一個小門店，幾臺電腦就可以營業(yè)。競爭：正是，因為進入這個行業(yè)的門檻低，所以這個行業(yè)的競爭也很激烈，行業(yè)也不夠規(guī)范。近幾年，貴陽也有很多地產(chǎn)中介。市場環(huán)境分析：經(jīng)濟環(huán)境：隨著經(jīng)濟水平的逐漸提高，社會福利的增加，人們生活條件都會越來越好和中國普通百姓對中國有房有車才能結(jié)婚，才能成家立業(yè)，這樣一個不成文的習慣規(guī)定，所有人們對房子的需求就不言而喻了，而且貴陽市新開發(fā)的金陽地區(qū)以后將成為貴陽以致西部地區(qū)的經(jīng)融中心，所以許多經(jīng)濟條件比較好的家庭就會把手中的房子處理掉，而且還有很多外來人員都會看好貴陽，向金陽地區(qū)看齊，經(jīng)濟條件都很好。自然環(huán)境：貴陽市貴州的省會城市，經(jīng)濟較其他城市發(fā)達、交通便利，人口密度大，特別是金陽開發(fā)區(qū)的發(fā)展，對房地產(chǎn)中介提供很好的環(huán)境。市場需求分析：房地產(chǎn)中介行業(yè)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的一部分，是溝通供需雙方的橋梁，并貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費各個過程之中，在促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中起舉足輕重的作用.。房產(chǎn)中介從小到大，從無到有，在短短幾年內(nèi)迅速崛起，主要得益于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)育、成長和壯大，得益于房地產(chǎn)市場從計劃經(jīng)濟走向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變過程。不斷完善的房地產(chǎn)市場運作規(guī)則、政府對房改力度的加大，以及我國老百姓對擁有自己房屋的強烈渴望，給房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了無限商機，使得房產(chǎn)中介成為房地產(chǎn)市場中不容忽視的新興行業(yè)。房地產(chǎn)中介業(yè)成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要組成部分，其中房產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，從某種意義上說，架起市場與消費者之間的橋梁，對帶動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)動將起到很好的潤滑劑作用。廣大百姓從過去的要住房找單位、找領導轉(zhuǎn)向要住房找市場、找中介。各級政府通過搞活二級市場、放寬信貸政策、上市房改房等一系列手段，啟動一級市場，減少了空置存量房，促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。中介公司的運作對搞活二級市場，消化百姓手中的空房、舊房，促進新房的銷售起到的作用十分明顯。房地產(chǎn)中介市場發(fā)展戰(zhàn)略：(一)網(wǎng)絡化服務宗旨利用基于互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡科技手段向客戶提供高品質(zhì)、人性化和多樣化的房產(chǎn)中介服務產(chǎn)品。現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營的宗旨是服務，而現(xiàn)代營銷理念所指的產(chǎn)品包括服務，服務也是產(chǎn)品，也可以設計，可以包裝，可以進行質(zhì)量管理和控制。又是一套為顧客解決問題的方案。房產(chǎn)中介服務不僅注重有形的實體(房屋)產(chǎn)品的質(zhì)量改進，更重要的是注重無形的服務價值，包括提供信息的品種和質(zhì)量，響應顧客需求的速度，幫助顧客解決問題的能力，與顧客的聯(lián)絡、溝通等都是服務產(chǎn)品的價值鏈。卓越的競爭力產(chǎn)生于企業(yè)長期積累所產(chǎn)生的獨特技巧和技術(shù)，房產(chǎn)中介服務經(jīng)驗的積累符合于學習經(jīng)驗曲線，服務的獨特技術(shù)來源于企業(yè)長期專注，集中于核心能力投資、建設以及專業(yè)人員和經(jīng)理人員的共同學習和長期歷史經(jīng)驗積累。(二)規(guī)模化經(jīng)營房產(chǎn)中介企業(yè)規(guī)模的大小直接關(guān)系著企業(yè)的贏利能力、競爭能力和抵御風險的能力。房產(chǎn)中介企業(yè)適合于利用基于互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡科技手段，具有規(guī)模效益的特征，一方面是信息收集、積累的來源渠道規(guī)模效應，另一方面是信息加工過程和數(shù)據(jù)庫利用價值的爆炸效應，即有用的信息既可多次利用又可被多用途利用所顯示的低成本效應。依靠品牌化，通過連鎖經(jīng)營方式進行密集技術(shù)資本投入，可以迅速形成合理規(guī)模，樹立市場形象，提升市場份額，確定本地區(qū)本行業(yè)的壟斷地位，通過低成本擴張迅速淘汰掉眾多小而散的競爭者。大規(guī)模的技術(shù)資本投入和品牌戰(zhàn)略會提高本地區(qū)的行業(yè)壁壘，排斥新的競爭者進入，最終實現(xiàn)靠擴大規(guī)模、降低成本穩(wěn)定本企業(yè)的市場贏利。(三)品牌化戰(zhàn)略持續(xù)不斷的品牌管理和投入，樹立品牌信譽，促使房產(chǎn)中介服務企業(yè)逐步進入品牌化經(jīng)營的高級階段；這是房產(chǎn)中介服務企業(yè)當前特別需要投入資本、人力逐步加以建設的一個戰(zhàn)略方面。首先就是要努力構(gòu)筑一些基礎條件：先進的行銷資源和操作系統(tǒng)，包括軟件和硬件兩個方面。這里面存在一個根本的條件就是品牌背后的核心技術(shù)創(chuàng)新能力，不論是引進或是模仿性的研制開發(fā)，一定要有自主知識產(chǎn)權(quán)的創(chuàng)新技術(shù)，這就要求不斷地進入R&D的投入。其次，就是對企業(yè)品牌進行有效的培育和大量的廣告投入。(四)人才戰(zhàn)略一流的人才做一流的事業(yè)即使企業(yè)的財務資源豐富，實施一項好的經(jīng)營計劃的關(guān)鍵仍是有效的人力資本。在急劇變化的市場競爭環(huán)境中，企業(yè)的生命周期在縮短，因而迫使企業(yè)即使在剛起步階段便要構(gòu)建能支撐企業(yè)未來成長和升級換代的人才結(jié)構(gòu)，吸引、激勵并留住優(yōu)秀人才是人力資本管理的核心使命，也是實施人才戰(zhàn)略的重要內(nèi)容。房產(chǎn)中介行業(yè)由于發(fā)展歷史短，人才后備不充足，這個不利的條件迫使企業(yè)在人力資源方面投入更多的資本，因而企業(yè)決策者就需要根據(jù)自身條件，有效地開發(fā)人力資源，實行有效的激勵機制，創(chuàng)造具有特色的企業(yè)文化環(huán)境。特別是對于關(guān)鍵技術(shù)人才可借鑒國外企業(yè)經(jīng)驗給予長期激勵，比如使之享有一定比例的剩余索取權(quán)。(五)通過資本市場直接融資保證長期發(fā)展戰(zhàn)略的財務支持充足的資本金和規(guī)范的公司治理機制也是企業(yè)向規(guī)模經(jīng)營、品牌建設、人力奇源開發(fā)目標發(fā)展的前提。企業(yè)成長意味著要具備解決復雜問題的能力，長期增長依賴于獲取長期資本的能力。隨著中國證券市場的不斷發(fā)展，特別是核準制的實施，為符合條件的企業(yè)直接從資本市場籌集發(fā)展資金提供了一個有效的途徑。目前，房產(chǎn)中介企業(yè)中尚沒有一家以中介服務概念上市的企業(yè)。然而，房產(chǎn)中介行業(yè)作為朝陽行業(yè)具有巨大的、潛在的創(chuàng)新空間，房產(chǎn)中介服務概念會逐步深入人心，一定會受到投資者的青睞。企業(yè)通過規(guī)范的股份制運作和公開上市發(fā)行后，資本市場能夠為企業(yè)實現(xiàn)長期的發(fā)展戰(zhàn)略提供強大的資金支持。市場目標：我們的戰(zhàn)略核心市場就是貴陽市地區(qū)。1，目標市場：我們前期首要市場是貴陽市。2，人員策略：一個團隊員工的基本理念是；開放胸懷、戰(zhàn)勝自我、專業(yè)精神。要保持高效的溝通，才能迅速的做出反應，內(nèi)部人員的獎勵制度等等。總之消費者的需求復雜，供求矛盾頻繁，加之隨著城鄉(xiāng)交往、地區(qū)間 的往來的日益頻繁，旅游事業(yè)的發(fā)展，國際交往的增多，人口的流動性越來越大，購買力的 流動性也隨之加強，因此，我們要密切注視市場動態(tài)，提供更好的服務。房產(chǎn)中介行業(yè)競爭分析：貴陽房地產(chǎn)中介機構(gòu)大大小小有50家左右，但大部分機構(gòu)證照不齊，只辦理工商營業(yè)執(zhí)照，未到房地產(chǎn)主管部門進行登記備案，未辦理收費許可證，存在收費不合理及亂收費的現(xiàn)象。雖然這樣但還是有幾家正規(guī)的房地產(chǎn)中介機構(gòu)，這樣競爭還是很激烈。房產(chǎn)中介公司發(fā)展的關(guān)鍵，集中在制度、管理、人才三大因素上。而這三大因素主要是通過企業(yè)的市場定位、業(yè)務模式、利益分配 、管理和培訓幾個方面綜合體現(xiàn)的，所以要想形成核心競爭力必須要做到下面幾方面。一、制定品牌發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)中介企業(yè)一方面面臨的是巨大的市場潛力，另一方面是群狼分食的激烈競爭。而新一輪的競爭不再是本土企業(yè)之間比拼店面多寡，房源多寡的時代，而是真正進入一個品牌的競爭時代。國內(nèi)房地產(chǎn)法規(guī)及行業(yè)管理也在逐步趨向完善，企業(yè)經(jīng)營成本也在加大。小的中介公司若沒有資金與品牌作支撐，資源潰乏，業(yè)務品種單一，抗風險能力太小，也將難以為繼。例如今年七部委出臺的穩(wěn)定房價的系列措施，對房地產(chǎn)買賣業(yè)務影響非常大，更是改變了小中介“空身套白狼”的賺錢方法，一些單靠買賣吞吐業(yè)務為主的單門單店，不是被套牢，就是經(jīng)營業(yè)績?nèi)氩豢`出，紛紛面臨倒閉。從以上分析可以看到，房地產(chǎn)中介要想在行業(yè)里生存發(fā)展，唯有以品牌建設為理念，朝向規(guī)范化、規(guī)?；?、品牌化發(fā)展才是立身之本。二、針對企業(yè)自身狀況，合理定位商業(yè)模式從根本上說，房地產(chǎn)中介行業(yè)是一個市場導向型的產(chǎn)業(yè)，其核心競爭力更多表現(xiàn)為對市場需求及其變動的適應力。企業(yè)的商業(yè)模式 ，也是企業(yè)取得成功的重要因素。因為不同的模式游戲規(guī)則不同，模式本身競爭優(yōu)劣勢也不同。隨著行業(yè)競爭日益加劇， 要求中介企業(yè)模式必須跟著市場需求及自身能力不斷進行演進，才能不斷增加自已的競爭力。 例如，前面提到的七部委新政給房地產(chǎn)市場帶來的突變，就需要企業(yè)有足夠的適應能力，比如加強租賃業(yè)務的份額，減少店面盲目擴張等。目前市場上共有三種中介企業(yè)經(jīng)營模式比較普遍 ：(一)直營連鎖模式(二)特許加盟連鎖模式(三)直營和加盟混合連鎖模式三、建立高素質(zhì)的行業(yè)人才隊伍企業(yè)的競爭歸根結(jié)底是人才的競爭。員工素質(zhì)高低對于房地產(chǎn)中介企業(yè)競爭力有著決定性影響。從業(yè)人員總體素質(zhì)不高，是中介行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計，北京市現(xiàn)有的中介經(jīng)紀人中有大學學歷的不到10，部分從業(yè)人員沒有執(zhí)業(yè)資格，大多數(shù)人僅接受過系統(tǒng)的房地產(chǎn)知識教育和培訓。隨著房地產(chǎn)市場需求的變化，投資性購房需求的增加和購房群體職業(yè)層次和收入層次以及個人素質(zhì)的提高，房地中介服務市場對中介企業(yè)服務品質(zhì)的要求也在提升，人才素質(zhì)問題顯得越發(fā)重要。提高經(jīng)紀人的入門門檻 經(jīng)紀人的專業(yè)知識及經(jīng)驗；外貌、口才、做人做事的誠信度皆為客戶評價的標準。房地產(chǎn)中介服務工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，是多學科知識的綜合能力體現(xiàn)。因此，從事房地產(chǎn)中介服務工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務、房地產(chǎn)法律等方面知識，而且還要掌握現(xiàn)代化信息設備的操作技巧，同時，還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。 中介公司只有提高招收經(jīng)紀人，才能逐步抬升行業(yè)整體從業(yè)水平。良好的教育培訓機制 房產(chǎn)中介業(yè)是人的產(chǎn)業(yè)，擁有高素質(zhì)的人才是公司致勝的關(guān)鍵，除公司錄用時堅持相關(guān)學歷較高、品德較好的人以外，錄用后的教育訓練，至關(guān)重要。四、打造服務深耕的能力眾所周知，服務是中介公司的立根之本，但卻很少看到地產(chǎn)中介談到服務的重要性。整個行業(yè)缺乏“服務至上”的意識，這也是制約中介行業(yè)的發(fā)展的原因之一。如果北京中介企業(yè)不能提高自身的服務水平，未來在與境外地產(chǎn)中介的競爭中，將使自身置于競爭劣勢。而國外房地產(chǎn)企業(yè)卻有著完善的服務，如：一是能夠為客戶承擔租房后的很多事情，如再次出租、房子的折舊評估等。二是標準化服務流程 。它從找房源到選客戶都有一定的標準，上家下家有糾紛能得到及時解決，客戶有安全感。三是內(nèi)部機制完善。有投訴能很快處理，讓顧客有“上帝”的感覺。 國內(nèi)的中介企業(yè)只有從根本上提高服務水平，對交易服務的各環(huán)節(jié)進行細節(jié)化研究，對服務進行深耕，提高技術(shù)含量，推行全行業(yè)的服務標準，才能與之抗衡。用服務打造誠信品牌 好服務來自誠信的態(tài)度。保障買賣雙方交易安全 買賣交易流程中，推行不動產(chǎn)說明書、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、明示委托價、服務零瑕疵保證與付款保證制度等。五、信息網(wǎng)絡化和資源共享房地產(chǎn)中介行業(yè)是一種信息密集型的產(chǎn)業(yè)，信息的準確性、時效性及信息通暢是中介機構(gòu)從事經(jīng)營活動的基礎。特別是采用連鎖模式的企業(yè)必然要求各連鎖店之間通過電子業(yè)務系統(tǒng)實現(xiàn)信息共享，包括信息在各分店間的快速傳遞，以及匯聚于總部的綜合分析； 中介企業(yè)利用呼叫中心、電話、互聯(lián)網(wǎng)以及短信WAP打造四網(wǎng)合一，增加自身的競爭力。隨著信息產(chǎn)品進入家庭步伐的加快，顧客可以足不出戶，通過互聯(lián)網(wǎng)，隨時獲得所需要的物業(yè)信息，再通過中介達成交易，也可以把自己需要委托的物業(yè)信息以電子郵件的方式，傳遞給中介公司，雙方通過互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)系，提高交流的效率和速度。六