裝修市場調(diào)研報告(番禺)

（番禺）調(diào)研報告(一) 調(diào)研目的：考察番禺樓盤裝修市場環(huán)境(二) 調(diào)研地點：廣州番禺區(qū)(三) 調(diào)研人員：XX一、 番禺簡介：1) 地理位置番禺區(qū)位于廣州市中南部，總面積786.15平方公里。東面是珠江，和東莞市隔江相瞧；西及西南以陳村水道和洪奇瀝為界，和佛山市南海區(qū)、順德區(qū)及中山市相鄰；北是廣州市荔灣區(qū)、海珠區(qū)、黃埔區(qū)；南面是南沙區(qū)區(qū)人民政府設在市橋街清河東路。2) 行政區(qū)劃面積：786.15平方千米戶籍人口：99.64萬（實際常住人口約201萬）轄區(qū)：轄10個街道辦事處，9個鎮(zhèn)。街道辦事處：市橋街、橋南街、東環(huán)街、沙頭街、洛浦街、大石街、小谷圍街、鐘村街、石壁街、大龍街。鎮(zhèn)：南村鎮(zhèn)、沙灣鎮(zhèn)、石?鎮(zhèn)、石樓鎮(zhèn)、新造鎮(zhèn)、化龍鎮(zhèn)、欖核鎮(zhèn)、東涌鎮(zhèn)、大崗鎮(zhèn)。3) 交通情況番禺區(qū)水陸交通便利，客貨運輸發(fā)達。通過京珠高速、南沙港快速、105國道、華南快速、新光快速可便捷通往廣州其他區(qū)、市以及周邊地區(qū)；通過陸路、水路可快速到達港澳地區(qū)；廣州地鐵3號、4號線可到達廣州市其他地區(qū)，廣州南站位于番禺區(qū)。二、番禺樓盤房地產(chǎn)市場區(qū)域特征分析（詳細樓盤信息附表1） (一) 區(qū)域市場及個案分析現(xiàn)在很多居住在番禺都是外地人居多，對他們來說番禺地區(qū)分的比較簡單，市橋為番禺市區(qū)，市區(qū)樓盤主要集中在南郊，東為廣州亞運村等樓盤（以前的石樓鎮(zhèn)），南為沙灣鎮(zhèn)，靠近廣州為華南。為了更好的對城區(qū)市場進行細化分析，現(xiàn)依據(jù)樓盤分布以及房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀等因素進行綜合比較，將番禺城區(qū)劃分為市橋片區(qū)、華南片區(qū)、亞運城片區(qū)、洛溪片區(qū)、對這4大板塊結合具體個案逐一進行比較分析。樓盤數(shù)量表格區(qū)域樓盤數(shù)量戶數(shù)市橋片區(qū)1723355華南片區(qū)1326889洛溪片區(qū)412618亞運城片區(qū)413699其他52746總計4379307樓盤分布圖：1. 市橋片區(qū)： 范圍：番禺城市區(qū)域市橋片區(qū)屬于番禺的老城區(qū)，80年代末、90年代初作為番禺政治和經(jīng)濟中心。1) 目前，市橋片區(qū)南郊呈現(xiàn)規(guī)?；⒏邫n化的房地產(chǎn)項目開發(fā)很多，沿橋南街龍歧路、福德路多成規(guī)模的住宅樓盤雅居樂錦官城、保利香檳國際、海倫堡流金歲月、博學公館等幾個。銷售價格在其它幾個片區(qū)處于最高的水平。2) 隨著廣州市南遷的開發(fā)建設及居民居住觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對住房的舒適度、環(huán)境、戶型設計、小區(qū)配套等硬軟件要求更高。代表樓盤尚東尚筑開發(fā)商：廣州市番禺信業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司地址：番禺石基鎮(zhèn)城區(qū)大道310號戶數(shù)：2646 戶裝修狀況：毛坯、精裝交樓時間：一期2011年5月（1000戶），二期2012年底（1600戶）戶型：主力124-152三房金沙麗水開發(fā)商：廣州市番禺區(qū)沙灣房地產(chǎn)開發(fā)公司地址：番禺沙灣鎮(zhèn)沙灣路128號戶數(shù)：1491戶裝修狀況：毛坯交樓時間：2013年戶型：二期主打戶型為241、293、312平米的雙拼別墅2. 華南片區(qū)范圍：興業(yè)大道，興南大道，大石鎮(zhèn)迎賓路，番禺大道以北區(qū)域該片區(qū)的基本特點如下： 1) 人口密集，商業(yè)氛圍十分濃厚。有大型購物中心又一城，常駐人口較多，其中以番禺大道北以東、漢溪大道以南為商業(yè)集中地段。2) 屬于城區(qū)景觀集中區(qū)域。擁有長隆旅游度假區(qū)、香江野生動物世界，屬番禺城區(qū)旅游景點。因而華南片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目如諾德名都，萬科紅郡 敏捷上城國際、海印星玥等，華南片區(qū)的房比較兩極化，以別墅和公寓小戶型為主。代表樓盤諾德名都開發(fā)商：廣州市番禺里仁房地產(chǎn)有限公司 地址：番禺興業(yè)大道西989號戶數(shù)：1366 戶裝修狀況：毛坯交樓時間：2013年6月戶型：戶型涵蓋90-170二至四房，以127以上三四房主打(二) 番禺樓盤圖表分析：1 面積情況20%8%18%34%20%0%5%10%15%20%25%30%35%40%30-70 80-90 90-100 100-140 150以上7000-12000 12000-15000 15000-18000 18000-20000 20000以上2價格情況31%32%28%5%4%0%5%10%15%20%25%30%35%3裝修類型30%55%15%0%10%20%30%40%50%60%70%帶裝 毛坯 各半（任選） (三) 番禺裝飾市場裝飾公司分布圖1. 番禺裝飾市場份額主被分割為幾大版板：A. 主要以藝邦集團旗下各子品牌為主（星藝、三星、名匠、華?。┱碱I著番禺裝飾市場的“大半江山”，占70%份額。B. 本地小裝飾企業(yè)：番禺一些小型裝飾企業(yè)停留在低端市場上，品牌和規(guī)模都較欠缺，大多數(shù)知名度不高，在中低消費者中占有價格優(yōu)勢。2. 番禺裝飾市場位置分布圖：3. 工地管理A. 在調(diào)研名匠工地現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)工地門上都有安裝門鈐并寫有歡迎參觀，工地現(xiàn)場裝飾材料擺放整齊，工地形象較為整潔干凈，施工人員也較熱情介紹裝修情況，后面打探得知施工人員帶意向客人回公司可獎勵200元。這種制度更好的推動施工人員對來現(xiàn)場參觀客戶的4. 店面接待A. 去三星店門咨詢時，客服小姐主動送水并做好來訪客戶登記，然后計由設部經(jīng)理接待，設計經(jīng)理先是簡單介紹公司，還有裝修流程。然后再拿同樓盤同戶型的一些方案來參考，整個服務過程還是不錯的。(四) 進駐番禺裝飾市場SWOT分析環(huán)境市場機會1. 預計2012-2013年開盤數(shù)目在3萬4萬套 ，以每筆裝飾裝修費8萬元作為基數(shù) 番禺區(qū)2012-2013年裝飾市場份額約16個億左右。面臨著這個行業(yè)將面臨空前的機遇2. 消費者的文化層次和生活品質(zhì)越來越高，消費者品牌意識不斷加強，目前只有藝邦裝飾遠遠不夠消費者需求，裝飾市場必然屬于品牌公司。3. 番禺區(qū)是市政府的重點城市規(guī)劃項目，又靠近南沙區(qū)，是我司進入廣州市場，重要攻城地區(qū)。隨著亞運結束后，該區(qū)域有足夠土地開發(fā)，將集中成為中高檔樓盤的聚集之地。這將成為裝飾消費的一塊熱土。環(huán)境威脅1. 藝邦裝飾，占領著番禺區(qū)裝飾市場的“大半江山”。2. 消費市場環(huán)境的變化及消費需求、消費心理、消費水平的質(zhì)的變化和綜合提高及整個社會強烈的個性化消費趨向，將品牌裝飾公司的提出更苛刻的要求。3. 市場環(huán)境的變化及即將到來的激烈的挑戰(zhàn)性競爭態(tài)勢；到時會有更為來勢兇猛的巨頭前來安營扎寨。公司優(yōu)勢1. 我司是深省知名的裝飾公司，通過公司過硬的工地管理，質(zhì)量控制。,將可在番禺區(qū)裝飾行業(yè)大規(guī)模、正規(guī)化、品牌化、專業(yè)化立足2. 是番禺區(qū)真正實施一站式裝修，集裝飾、家庭裝修、裝飾材料商、家居配套產(chǎn)品，為客戶提供設計、裝修、選材和居室配套等一體化服務的專業(yè)裝修公司，使業(yè)主享受更加實惠、便捷、高品質(zhì)的裝飾裝修服務。定位中高端市場，形成好的品牌形象。3. 實施我司資源整合，優(yōu)化配置，強強聯(lián)合戰(zhàn)略, 嚴格的經(jīng)營管理及高質(zhì)量的品牌營銷。(五) 廣告策略：在番禺區(qū)的戶外廣告看到很多藝邦裝飾投放，有一種比較特色的，就是樓盤未起好的圍欄上面盡是藝邦裝飾集團的廣告，按正常來說應該是樓盤本身的廣告。個人認為這種類型廣告效果個人認為性價比較高。藝邦各大子公司口碑在廣州各大地區(qū)已根深地固，所以我認為要進入番禺地區(qū)市場一定要從媒體，廣告渠道將品牌，知名度打開。對這塊個人有幾點想法：1) 品牌策略A. 整合公司廣告裝飾工藝館及生活體驗館及材料展示區(qū)的資源優(yōu)勢，把公司經(jīng)營理念炒作成最具前瞻性的廣告裝飾市場，超市的推廣必須首先提出公司的核心競爭優(yōu)勢，在宣傳上要體現(xiàn)出公司的優(yōu)勢，來擴大知名度與影響力，全面提升公司經(jīng)營檔次，市場形象B. 加強與物業(yè)、房管所、房地產(chǎn)商的合作，成立社區(qū)宣傳營銷網(wǎng)點（小區(qū)宣傳欄）。C. 通過裝飾工藝館及樣板間與家具商、材料商、家電、廚衛(wèi)等成立聯(lián)盟，通過聯(lián)盟合作降低成本，取得價格優(yōu)勢。宣傳樣板間和廣告裝飾工藝館對超市形象環(huán)境得提升以及資源整合取得的價格優(yōu)勢，吸引客流提升簽單量。D. 做1-2次相當規(guī)模地社會反響巨大地公益文化活動，邀請環(huán)保局、檢測站、建設廳等領導參加。如：“環(huán)保我先行，健康送到家”(免費為客戶做環(huán)保檢測)。E. 與電視臺合作，開辟裝飾知識講座環(huán)保、您的健康及家人。及開辟欄目。F. 舉辦各種活動： 裝飾節(jié) 評比活動 展銷會等G. 月，季度 年度及各種主題促銷、聯(lián)合促銷活動。H. 推出會員制I. 裝飾?？?、光碟2) 媒體投放規(guī)劃A. 樓盤的圍欄戶外，社區(qū)噴繪、宣傳資料（DM）的投