裝修市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(番禺)

（番禺）調(diào)研報(bào)告(一) 調(diào)研目的：考察番禺樓盤(pán)裝修市場(chǎng)環(huán)境(二) 調(diào)研地點(diǎn)：廣州番禺區(qū)(三) 調(diào)研人員：XX一、 番禺簡(jiǎn)介：1) 地理位置番禺區(qū)位于廣州市中南部，總面積786.15平方公里。東面是珠江，和東莞市隔江相瞧；西及西南以陳村水道和洪奇瀝為界，和佛山市南海區(qū)、順德區(qū)及中山市相鄰；北是廣州市荔灣區(qū)、海珠區(qū)、黃埔區(qū)；南面是南沙區(qū)區(qū)人民政府設(shè)在市橋街清河?xùn)|路。2) 行政區(qū)劃面積：786.15平方千米戶(hù)籍人口：99.64萬(wàn)（實(shí)際常住人口約201萬(wàn)）轄區(qū)：轄10個(gè)街道辦事處，9個(gè)鎮(zhèn)。街道辦事處：市橋街、橋南街、東環(huán)街、沙頭街、洛浦街、大石街、小谷圍街、鐘村街、石壁街、大龍街。鎮(zhèn)：南村鎮(zhèn)、沙灣鎮(zhèn)、石?鎮(zhèn)、石樓鎮(zhèn)、新造鎮(zhèn)、化龍鎮(zhèn)、欖核鎮(zhèn)、東涌鎮(zhèn)、大崗鎮(zhèn)。3) 交通情況番禺區(qū)水陸交通便利，客貨運(yùn)輸發(fā)達(dá)。通過(guò)京珠高速、南沙港快速、105國(guó)道、華南快速、新光快速可便捷通往廣州其他區(qū)、市以及周邊地區(qū)；通過(guò)陸路、水路可快速到達(dá)港澳地區(qū)；廣州地鐵3號(hào)、4號(hào)線可到達(dá)廣州市其他地區(qū)，廣州南站位于番禺區(qū)。二、番禺樓盤(pán)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征分析（詳細(xì)樓盤(pán)信息附表1） (一) 區(qū)域市場(chǎng)及個(gè)案分析現(xiàn)在很多居住在番禺都是外地人居多，對(duì)他們來(lái)說(shuō)番禺地區(qū)分的比較簡(jiǎn)單，市橋?yàn)榉袇^(qū)，市區(qū)樓盤(pán)主要集中在南郊，東為廣州亞運(yùn)村等樓盤(pán)（以前的石樓鎮(zhèn)），南為沙灣鎮(zhèn)，靠近廣州為華南。為了更好的對(duì)城區(qū)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)化分析，現(xiàn)依據(jù)樓盤(pán)分布以及房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀等因素進(jìn)行綜合比較，將番禺城區(qū)劃分為市橋片區(qū)、華南片區(qū)、亞運(yùn)城片區(qū)、洛溪片區(qū)、對(duì)這4大板塊結(jié)合具體個(gè)案逐一進(jìn)行比較分析。樓盤(pán)數(shù)量表格區(qū)域樓盤(pán)數(shù)量戶(hù)數(shù)市橋片區(qū)1723355華南片區(qū)1326889洛溪片區(qū)412618亞運(yùn)城片區(qū)413699其他52746總計(jì)4379307樓盤(pán)分布圖：1. 市橋片區(qū)： 范圍：番禺城市區(qū)域市橋片區(qū)屬于番禺的老城區(qū)，80年代末、90年代初作為番禺政治和經(jīng)濟(jì)中心。1) 目前，市橋片區(qū)南郊呈現(xiàn)規(guī)?；?、高檔化的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)很多，沿橋南街龍歧路、福德路多成規(guī)模的住宅樓盤(pán)雅居樂(lè)錦官城、保利香檳國(guó)際、海倫堡流金歲月、博學(xué)公館等幾個(gè)。銷(xiāo)售價(jià)格在其它幾個(gè)片區(qū)處于最高的水平。2) 隨著廣州市南遷的開(kāi)發(fā)建設(shè)及居民居住觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)住房的舒適度、環(huán)境、戶(hù)型設(shè)計(jì)、小區(qū)配套等硬軟件要求更高。代表樓盤(pán)尚東尚筑開(kāi)發(fā)商：廣州市番禺信業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司地址：番禺石基鎮(zhèn)城區(qū)大道310號(hào)戶(hù)數(shù)：2646 戶(hù)裝修狀況：毛坯、精裝交樓時(shí)間：一期2011年5月（1000戶(hù)），二期2012年底（1600戶(hù)）戶(hù)型：主力124-152三房金沙麗水開(kāi)發(fā)商：廣州市番禺區(qū)沙灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司地址：番禺沙灣鎮(zhèn)沙灣路128號(hào)戶(hù)數(shù)：1491戶(hù)裝修狀況：毛坯交樓時(shí)間：2013年戶(hù)型：二期主打戶(hù)型為241、293、312平米的雙拼別墅2. 華南片區(qū)范圍：興業(yè)大道，興南大道，大石鎮(zhèn)迎賓路，番禺大道以北區(qū)域該片區(qū)的基本特點(diǎn)如下： 1) 人口密集，商業(yè)氛圍十分濃厚。有大型購(gòu)物中心又一城，常駐人口較多，其中以番禺大道北以東、漢溪大道以南為商業(yè)集中地段。2) 屬于城區(qū)景觀集中區(qū)域。擁有長(zhǎng)隆旅游度假區(qū)、香江野生動(dòng)物世界，屬番禺城區(qū)旅游景點(diǎn)。因而華南片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如諾德名都，萬(wàn)科紅郡 敏捷上城國(guó)際、海印星玥等，華南片區(qū)的房比較兩極化，以別墅和公寓小戶(hù)型為主。代表樓盤(pán)諾德名都開(kāi)發(fā)商：廣州市番禺里仁房地產(chǎn)有限公司 地址：番禺興業(yè)大道西989號(hào)戶(hù)數(shù)：1366 戶(hù)裝修狀況：毛坯交樓時(shí)間：2013年6月戶(hù)型：戶(hù)型涵蓋90-170二至四房，以127以上三四房主打(二) 番禺樓盤(pán)圖表分析：1 面積情況20%8%18%34%20%0%5%10%15%20%25%30%35%40%30-70 80-90 90-100 100-140 150以上7000-12000 12000-15000 15000-18000 18000-20000 20000以上2價(jià)格情況31%32%28%5%4%0%5%10%15%20%25%30%35%3裝修類(lèi)型30%55%15%0%10%20%30%40%50%60%70%帶裝 毛坯 各半（任選） (三) 番禺裝飾市場(chǎng)裝飾公司分布圖1. 番禺裝飾市場(chǎng)份額主被分割為幾大版板：A. 主要以藝邦集團(tuán)旗下各子品牌為主（星藝、三星、名匠、華潯）占領(lǐng)著番禺裝飾市場(chǎng)的“大半江山”，占70%份額。B. 本地小裝飾企業(yè)：番禺一些小型裝飾企業(yè)停留在低端市場(chǎng)上，品牌和規(guī)模都較欠缺，大多數(shù)知名度不高，在中低消費(fèi)者中占有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。2. 番禺裝飾市場(chǎng)位置分布圖：3. 工地管理A. 在調(diào)研名匠工地現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)工地門(mén)上都有安裝門(mén)鈐并寫(xiě)有歡迎參觀，工地現(xiàn)場(chǎng)裝飾材料擺放整齊，工地形象較為整潔干凈，施工人員也較熱情介紹裝修情況，后面打探得知施工人員帶意向客人回公司可獎(jiǎng)勵(lì)200元。這種制度更好的推動(dòng)施工人員對(duì)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)參觀客戶(hù)的4. 店面接待A. 去三星店門(mén)咨詢(xún)時(shí)，客服小姐主動(dòng)送水并做好來(lái)訪客戶(hù)登記，然后計(jì)由設(shè)部經(jīng)理接待，設(shè)計(jì)經(jīng)理先是簡(jiǎn)單介紹公司，還有裝修流程。然后再拿同樓盤(pán)同戶(hù)型的一些方案來(lái)參考，整個(gè)服務(wù)過(guò)程還是不錯(cuò)的。(四) 進(jìn)駐番禺裝飾市場(chǎng)SWOT分析環(huán)境市場(chǎng)機(jī)會(huì)1. 預(yù)計(jì)2012-2013年開(kāi)盤(pán)數(shù)目在3萬(wàn)4萬(wàn)套 ，以每筆裝飾裝修費(fèi)8萬(wàn)元作為基數(shù) 番禺區(qū)2012-2013年裝飾市場(chǎng)份額約16個(gè)億左右。面臨著這個(gè)行業(yè)將面臨空前的機(jī)遇2. 消費(fèi)者的文化層次和生活品質(zhì)越來(lái)越高，消費(fèi)者品牌意識(shí)不斷加強(qiáng)，目前只有藝邦裝飾遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠消費(fèi)者需求，裝飾市場(chǎng)必然屬于品牌公司。3. 番禺區(qū)是市政府的重點(diǎn)城市規(guī)劃項(xiàng)目，又靠近南沙區(qū)，是我司進(jìn)入廣州市場(chǎng)，重要攻城地區(qū)。隨著亞運(yùn)結(jié)束后，該區(qū)域有足夠土地開(kāi)發(fā)，將集中成為中高檔樓盤(pán)的聚集之地。這將成為裝飾消費(fèi)的一塊熱土。環(huán)境威脅1. 藝邦裝飾，占領(lǐng)著番禺區(qū)裝飾市場(chǎng)的“大半江山”。2. 消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境的變化及消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、消費(fèi)水平的質(zhì)的變化和綜合提高及整個(gè)社會(huì)強(qiáng)烈的個(gè)性化消費(fèi)趨向，將品牌裝飾公司的提出更苛刻的要求。3. 市場(chǎng)環(huán)境的變化及即將到來(lái)的激烈的挑戰(zhàn)性競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；到時(shí)會(huì)有更為來(lái)勢(shì)兇猛的巨頭前來(lái)安營(yíng)扎寨。公司優(yōu)勢(shì)1. 我司是深省知名的裝飾公司，通過(guò)公司過(guò)硬的工地管理，質(zhì)量控制。,將可在番禺區(qū)裝飾行業(yè)大規(guī)模、正規(guī)化、品牌化、專(zhuān)業(yè)化立足2. 是番禺區(qū)真正實(shí)施一站式裝修，集裝飾、家庭裝修、裝飾材料商、家居配套產(chǎn)品，為客戶(hù)提供設(shè)計(jì)、裝修、選材和居室配套等一體化服務(wù)的專(zhuān)業(yè)裝修公司，使業(yè)主享受更加實(shí)惠、便捷、高品質(zhì)的裝飾裝修服務(wù)。定位中高端市場(chǎng)，形成好的品牌形象。3. 實(shí)施我司資源整合，優(yōu)化配置，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合戰(zhàn)略, 嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)管理及高質(zhì)量的品牌營(yíng)銷(xiāo)。(五) 廣告策略：在番禺區(qū)的戶(hù)外廣告看到很多藝邦裝飾投放，有一種比較特色的，就是樓盤(pán)未起好的圍欄上面盡是藝邦裝飾集團(tuán)的廣告，按正常來(lái)說(shuō)應(yīng)該是樓盤(pán)本身的廣告。個(gè)人認(rèn)為這種類(lèi)型廣告效果個(gè)人認(rèn)為性?xún)r(jià)比較高。藝邦各大子公司口碑在廣州各大地區(qū)已根深地固，所以我認(rèn)為要進(jìn)入番禺地區(qū)市場(chǎng)一定要從媒體，廣告渠道將品牌，知名度打開(kāi)。對(duì)這塊個(gè)人有幾點(diǎn)想法：1) 品牌策略A. 整合公司廣告裝飾工藝館及生活體驗(yàn)館及材料展示區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)，把公司經(jīng)營(yíng)理念炒作成最具前瞻性的廣告裝飾市場(chǎng)，超市的推廣必須首先提出公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在宣傳上要體現(xiàn)出公司的優(yōu)勢(shì)，來(lái)擴(kuò)大知名度與影響力，全面提升公司經(jīng)營(yíng)檔次，市場(chǎng)形象B. 加強(qiáng)與物業(yè)、房管所、房地產(chǎn)商的合作，成立社區(qū)宣傳營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)點(diǎn)（小區(qū)宣傳欄）。C. 通過(guò)裝飾工藝館及樣板間與家具商、材料商、家電、廚衛(wèi)等成立聯(lián)盟，通過(guò)聯(lián)盟合作降低成本，取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)。宣傳樣板間和廣告裝飾工藝館對(duì)超市形象環(huán)境得提升以及資源整合取得的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引客流提升簽單量。D. 做1-2次相當(dāng)規(guī)模地社會(huì)反響巨大地公益文化活動(dòng)，邀請(qǐng)環(huán)保局、檢測(cè)站、建設(shè)廳等領(lǐng)導(dǎo)參加。如：“環(huán)保我先行，健康送到家”(免費(fèi)為客戶(hù)做環(huán)保檢測(cè))。E. 與電視臺(tái)合作，開(kāi)辟裝飾知識(shí)講座環(huán)保、您的健康及家人。及開(kāi)辟欄目。F. 舉辦各種活動(dòng)： 裝飾節(jié) 評(píng)比活動(dòng) 展銷(xiāo)會(huì)等G. 月，季度 年度及各種主題促銷(xiāo)、聯(lián)合促銷(xiāo)活動(dòng)。H. 推出會(huì)員制I. 裝飾專(zhuān)刊、光碟2) 媒體投放規(guī)劃A. 樓盤(pán)的圍欄戶(hù)外，社區(qū)噴繪、宣傳資料（DM）的投