桂林地產(chǎn)分析.doc

第一章：桂林宏觀經(jīng)濟評估桂林市是世界著名的風景游覽城市和中國歷史文化名城，是廣西東北部地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、科技中心，旅游業(yè)是其國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。桂林市自然環(huán)境優(yōu)美，是中國旅游觀光的最佳景區(qū)之一。全市轄5個城區(qū)12個縣，即秀峰、疊彩、高新(七星)、 象山、雁山區(qū)和臨桂、靈川、興安、全州、灌陽、資源、永福、陽朔、荔浦、平樂縣和龍勝各族自治縣、恭城瑤族自治縣。全市總?cè)丝?93萬人?？偯娣e2.78萬平方公里，其中市區(qū)面積565平方公里，人口72.16萬人。1.桂林市基礎(chǔ)環(huán)境因素1.1桂林市地理行政區(qū)域及自然概況1.1.1地理位置桂林市位于廣西壯族自治區(qū)東北部，地跨東經(jīng)10936至11129，北緯2415至126123，扼處“湘桂走廊”的南端，為桂北地區(qū)政治、經(jīng)濟、旅游、文化中心。1.1.2行政區(qū)域桂林市轄秀峰、疊彩、象山、七星、雁山五區(qū)和陽朔、臨桂、靈川、興安、全州、荔浦、平樂、恭城、資源、龍勝、永福十二縣，總面積達27795平方公里。1.1.3人口據(jù)桂林市2004年統(tǒng)計局統(tǒng)計報告顯示2003年全市戶籍常住人口493萬人，其中市區(qū)人口72.16萬人。隨著桂林市城市化步伐的加快，桂林市市區(qū)居住人口將達將進一步擴大，為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。1.1.4地質(zhì)狀況大約在3億多年前，廣西的大部分地區(qū)，包括桂林，還處在一片汪洋大海之中。后來地球發(fā)生了一次劇烈的地殼運動，桂林和廣西其他許多地方一度露出水面，成為陸地。不久陸地又慢慢下沉，海水從欽州、廉州一帶進入廣西，淹沒了許多地方，桂林又重新陷入了海底。經(jīng)過了漫長的歷史年代，在桂林一帶，也就逐漸沉積了許多由海水帶來的沉淀物，形成各種層狀的沉積巖，其中以石灰?guī)r較為突出。這種層狀的石灰?guī)r，是由含鈣質(zhì)成分的物質(zhì)不斷沉積膠結(jié)而成的。大約到一億五六千萬，地殼上升，今桂林陽朔一帶開始露出水面。在以后漫長的歲月里，厚厚的石灰?guī)r層經(jīng)過長期的風化、剝蝕和雨水溶蝕，形成了以桂林為中心，環(huán)陽朔、靈川、平樂、興安、全州、荔浦、恭城等縣，約2.24萬多平方公里的巖溶峰林地貌區(qū)。1.2桂林基礎(chǔ)環(huán)境分析小結(jié)桂林非常適合人們的生存和發(fā)展的選擇，其具有三大優(yōu)勢：一是環(huán)境優(yōu)美，山青水秀；二是氣候宜人，空氣清新；三是文化名城，歷史悠久。同時具備這三個條件的城市在全國實在不多，作為全國旅游地產(chǎn)最有潛力的城市，旅游經(jīng)濟的發(fā)展將為桂林市旅游地產(chǎn)的進一步騰飛提供最為有利的保障。但同時我們也注意到，桂林市區(qū)面積過小，市區(qū)常住人口僅為72.16萬人，產(chǎn)品消費能力極為有限。2.宏觀經(jīng)濟因素2.1桂林市GDP及其增長率分析圖1 桂林市各年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）及增長率 數(shù)據(jù)來源：歷年桂林統(tǒng)計年鑒 從下圖我們可以看出桂林市2001年、2001年、2002年、2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為300.16億元、327.5億元、357.68億元、397.46億元，每年大約以9.5%的速度快速增長。初步核算，2004年桂林市生產(chǎn)總值（GDP）突破400億元達到457.86億元，比上年增長13.1，增速快于上年3.3個百分點，說明桂林市整體的經(jīng)濟發(fā)展駛?cè)肓丝燔嚨?，為房地產(chǎn)的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。2.2桂林市城市居民人均可支配收入及其增長率分析圖2 桂林市各年城市居民人均可支配收入及增長率 數(shù)據(jù)來源：歷年桂林統(tǒng)計年鑒 城市居民人將可支配收入可以說最終決定了該區(qū)域內(nèi)的消費容量和潛力。2004年城市居民人均可支配收入下降了-1.1.%，在國民經(jīng)濟發(fā)展快速的情況下，居民可支配收入?yún)s下降了，這說明城市居民的消費能力有所下降，這對房地產(chǎn)市場而言是一個不好的信號。 2.3桂林市人均消費支出及其增長率分析圖3 桂林市各年人均消費支出及增長率 數(shù)據(jù)來源：歷年桂林統(tǒng)計年鑒桂林屬于中國西部城市，城市居民人均消費水平不高。到2003年，人均消費性支出僅為6326元，由于2004年人均可支配收入下降，導(dǎo)致城市居民的消費信心受到影響所以致使消費支出現(xiàn)了負增長，這樣居民的消費預(yù)期進一步降低，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了不良影響。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)上的恩格爾系數(shù)判斷，說明桂林城市發(fā)展還處于較為落后的時期。但同時我們也發(fā)現(xiàn)，中高收入者在城市居民中仍占有一定的比例，其中娛樂業(yè)消費占據(jù)他們每年消費支出的30%。據(jù)此判斷，在本案項目的運營中，可以充份考慮到本地的娛樂業(yè)市場。2.5桂林市固定資產(chǎn)投資及其增長率分析圖5 桂林市各年固定資產(chǎn)投資額及增長率 數(shù)據(jù)來源：歷年桂林統(tǒng)計年鑒隨著桂林市打造國際旅游城市目標的確立，桂林市加大了對老城區(qū)以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施的投資改造力度。同時也有力的拉動了房地產(chǎn)等社會投資。從上圖中我們可以看出，最近幾年內(nèi)，桂林市固定資產(chǎn)投資保持著快速的增長勢頭。2004年達146.8億元，比去年同期增長了32.3個百分點。2.6桂林市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析圖6 近四年桂林市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化 數(shù)據(jù)來源：歷年桂林統(tǒng)計年鑒、隨著桂林市對桂林市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進一步調(diào)整，桂林市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由2003年的28.5：32.4：39.1調(diào)整為2004年26.0、37.2和36.8，雖然第二產(chǎn)業(yè)所占比重有所提高，但就全國范圍來講，比重依然很低。同時第三產(chǎn)業(yè)所占的比重也有小幅的提高。第一產(chǎn)業(yè)比重仍舊過大，桂林市城市化水平依然有限，本地需求對房地產(chǎn)支撐力有限。一個城市的發(fā)展應(yīng)該建立于本城市工業(yè)的發(fā)展，在三產(chǎn)類別中，只有工業(yè)可以創(chuàng)造價值，其它產(chǎn)業(yè)只是在轉(zhuǎn)移價值。如果桂林市過多依靠于旅游來拉動產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的話，將會對城市發(fā)展極為不利的。所以近年來，桂林市不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建立高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，引進高技術(shù)和生物技術(shù)等低污染行業(yè)，為桂林市經(jīng)濟的發(fā)展提供了強大的后勁。2.7桂林經(jīng)濟發(fā)展前景預(yù)期及小結(jié)從我們在上面的分析中，雖然有些指標有所下降，但可以看出桂林市整體經(jīng)濟發(fā)展正處于一個上升期。隨著國家加大對西部城市的投入以及中國與東盟貿(mào)易進一步自由化。作為旅游城市來說，如果社會不發(fā)生任何不可抗因素（如疫情等）的話，桂林市經(jīng)濟發(fā)展應(yīng)被看好。2.8桂林宏觀經(jīng)濟因素分析小結(jié) 桂林市屬于旅游城市，出于環(huán)境方面的考慮，限制工業(yè)的發(fā)展。從三產(chǎn)比例中我們可以看出桂林市經(jīng)濟發(fā)展處于初級發(fā)展狀態(tài)，每年財政收入很大部分都是由旅游經(jīng)濟拉動的，這種經(jīng)濟模式具有一定程度的脆弱性，如果像前年一樣發(fā)生非典的話，導(dǎo)致國民經(jīng)濟的各項目展指標都有所下降，對城市經(jīng)濟打擊很大的。不過從桂林市城市十五規(guī)劃中我們可以看出，桂林市正在郊區(qū)加大對工業(yè)的投資力度，努力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，桂林市經(jīng)濟發(fā)展前景看好。第二章：桂林房地產(chǎn)整體市場評估1.房地產(chǎn)市場部分11、2004年桂林市房地產(chǎn)市場整體運營情況分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持強勁增勢。全年商品房施工面積556.94萬平方米，比上年增長37.5，其中年內(nèi)新開工面積259.64萬平方米，增長14.9。商品房銷售面積138.13萬平方米，銷售額24.77億元；分別增長31.3和10.5。其中個人購置商品房24.34億元，增長16.3，占全部商品房銷售額的98.3，所占比重比上年提升4.9個百分點。年末商品房空置面積28.82萬平方米，比上年末上升13.6。12、桂林市房地產(chǎn)市場價格分析 桂林市普通住宅價格及增長率分析圖10 桂林市市區(qū)普通住宅價格及增長率 數(shù)據(jù)來源：桂林房產(chǎn)局從上面的圖表中我們可以清楚的前幾年桂林市市區(qū)普通住宅的價格走勢，2005年城區(qū)普通住宅價格預(yù)計達到2800元/平方米，上漲幅度驚人。主要原因是由于老城區(qū)改造的完成，政府加大了對城區(qū)土地控制力度，在一定程度上造成了土地的稀缺，造成了房價的上揚。預(yù)計這種上揚的趨勢將會在今后幾年內(nèi)得到保持。桂林市房地產(chǎn)發(fā)展還屬于初級階段，無論從營銷手法還是小區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計方面都與深圳、北京、上海等地有著較大的差距，整體品質(zhì)不高。過多的局限于價格戰(zhàn)這種低檔次的競爭模式，但這種定價模式與當?shù)鼐用裣M力不足有著很大的關(guān)系。1.3、桂林市房地產(chǎn)市場客源分析桂林市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)階段還處于初級階段，整個市場缺乏亮點，對外宣傳力度也遠遠不夠，同時來此購房仍然以桂林市區(qū)及下面十二縣為主，桂林房地產(chǎn)發(fā)展還未和旅游經(jīng)濟實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，鮮有外地購房團?；膷u認為：所以本案在目標客戶定位上應(yīng)立足于全國，加大對海外的宣傳力度，在營銷手法上要有新的突破，提高本案的競爭優(yōu)勢。14、房地產(chǎn)景氣調(diào)查分析 中央對于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策已從重點控制土地供應(yīng)轉(zhuǎn)向了重點控制信貸，這個轉(zhuǎn)變，對于房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展將有著深遠的影響，對桂林樓市的影響也不例外。加上經(jīng)營性土地一律實行招、拍、掛政策，一些小地產(chǎn)商可能會因此出局，而房地產(chǎn)“巨頭們”則可能大肆擴張。以上種種因素的影響，桂林房地產(chǎn)業(yè)和全國一樣進入調(diào)整期，開發(fā)建設(shè)的步子有所放緩，2004年市區(qū)內(nèi)申請預(yù)售的樓盤與2003年相比有所減少，但市場需求沒有太大的變化，房地產(chǎn)市場總體狀況是健康的。但是，由于土地供應(yīng)，建材漲價，加上這幾年房屋質(zhì)量和環(huán)境有很大提升，實際發(fā)生的成本遠遠高于過去，促使房價有所上漲，盡管桂林房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的步子有所放緩，但市場沒有下滑，仍然保持著平衡發(fā)展的態(tài)勢。 通過對全市房地產(chǎn)企業(yè)進行問卷調(diào)查的情況看，各項數(shù)據(jù)經(jīng)計算機匯總處理后顯示，2004年下半年景氣狀態(tài)指數(shù)和2005年上半年景氣變動指數(shù)及完成和完成生產(chǎn)經(jīng)營的一些主要指標均有一定幅度的提高。141企業(yè)大多數(shù)景氣指數(shù)有所上升（1）、宏觀經(jīng)濟環(huán)境比較寬松2004下半年宏觀經(jīng)濟環(huán)境景氣狀態(tài)指數(shù)為0.35，2005年上半年宏觀經(jīng)濟環(huán)境景氣變動指數(shù)為0.30，景氣狀態(tài)指數(shù)都大于0，說明宏觀經(jīng)濟環(huán)境比較寬松。在調(diào)查中有68%的企業(yè)認為2005年上半年的宏觀經(jīng)濟環(huán)境與2004年下半年相比已有大的改善,有32%的企業(yè)變化不大。 （2）、單位總體經(jīng)營狀況較好 2004年下半年總體經(jīng)營狀態(tài)景氣指數(shù)為0.28,說明經(jīng)營狀態(tài)比較好。2005年上半年景氣狀態(tài)變動指數(shù)為0.38，說明經(jīng)營狀態(tài)繼續(xù)向好的方向發(fā)展。有68%的企業(yè)認為2005年上半年總體經(jīng)營狀況很好。有32%的企業(yè)認為改善太大，認為惡化的為0。 （3）、房地產(chǎn)市場需求有所增加 2004年下半年房地產(chǎn)市場需求景氣狀態(tài)指數(shù)為0.34，房地產(chǎn)市場需求充足。2005年上半年景氣變動指數(shù)為0.38，說明2005年上半年與2004年下半年相比市場需求有所增加。有65%的企業(yè)認為2005年上半年有大的改善，有30%的企業(yè)認為變化不大，有5%的企業(yè)認為惡化。從景氣狀態(tài)變動指數(shù)看，市場需求有所增加。 （4）、房地產(chǎn)市場供給充足 2004年下半年房地產(chǎn)市場供給景氣狀態(tài)指數(shù)為0.47，2005年上半年景氣變動指數(shù)為0.59，說明市場供給是充足的。從指標匯總的情況看，有60%的企業(yè)認為2005年上半年房地產(chǎn)市場供給更充足，有35%的企業(yè)認為不變，有5 %的企業(yè)認為變化不大。 （5）、銷售狀況更好 2004年下半年銷售景氣狀態(tài)指數(shù)為0.4，說明銷售狀態(tài)好。2005年上半年銷售景氣變動指數(shù)為0.32，說明銷售狀態(tài)比2004年下半年更好。有70%的企業(yè)認為2005年上半年銷售狀況更好，有20%的企業(yè)認為變化不大，有10%的企業(yè)認為惡化。 （6）、物業(yè)管理與服務(wù)質(zhì)量有較大改善 2004年下半年物業(yè)管理與服務(wù)質(zhì)量的景氣狀態(tài)指數(shù)為0.20，說明好。2005年上半年景氣狀態(tài)變動指數(shù)為0.50，說明與比2004年下半年相比改善較大。有70%的企業(yè)認為2005年上半年改善較大。有30 %的企業(yè)認為改善不太大。 （7）、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營成本略有增加2004年下半年房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營成本景氣狀態(tài)指數(shù)為-0.35，說明經(jīng)營成本高。2005年上半年景氣狀態(tài)變動指數(shù)為-0.26，說明2005年上半年經(jīng)營成本有所增加。有75%的企業(yè)認為2005年上半年的經(jīng)營成本略有增加，有25%的企業(yè)認為經(jīng)營成本較高。 （8）、拖欠差額有所增加 2004年下半年拖欠差額景氣狀態(tài)指數(shù)為0.21，屬正常范圍。認為2005年上半年拖欠差額景氣狀態(tài)變動指數(shù)為-0.12，說明2005年上半年拖欠差額有所增加。有59%的企業(yè)認為2005年上半年拖欠差額有增加，有41%的企業(yè)認為拖欠差額有一定改善。 （9）、公司盈利狀況有所改善 2004年下半年盈利景氣狀態(tài)指數(shù)為-0.28，說明2004年下半年盈利狀況差。認為2005年上半年景氣狀態(tài)變動指數(shù)為0.41，說明2005年上半年與2004年下半年相比有所改善。有80%的企業(yè)認為2005年上半年盈利狀況有所改善，有20%的企業(yè)認為改善不大。 （10）、職工人均收入略有增加 2004年下半年職工人均收入的景氣狀態(tài)指數(shù)為-0.09，說明職工人均收入略低。認為2005年上半年景氣狀態(tài)變動指數(shù)為0.15，說明職工人均收入略有增加。有56%的企業(yè)認為2005年上半年職工人均收入有所增加，有44%的企業(yè)認為變化不太大。 142、制約房地產(chǎn)發(fā)展因素分析 從計算機處理的數(shù)據(jù)結(jié)果看，2005年上半年約束單位經(jīng)營狀況諸因素排序為：顧客購買力不強排第一位；房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境差排第二位；資金緊張、房屋與物業(yè)管理缺乏競爭力并列第三位；缺乏高素質(zhì)經(jīng)營人員排第四位。附：桂林2005房地產(chǎn)景氣指數(shù)表各項指標 企業(yè)比例（%） 2004年下半年 實際 2005年上半年 預(yù)計 2004年下半年 實 際 2005年上半年 預(yù) 計 景氣狀態(tài)指數(shù) 經(jīng)濟意義 景氣變動指數(shù) 經(jīng)濟意義 好 一般 差 改善 不變 惡化 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 29 63 8 38 62 0 0.35 較寬松 0.30 有改善 單位總體經(jīng)營狀況 25 50 25 46 54 0 0.28 較好 0.38 繼續(xù)向好 房地產(chǎn)市場需求 50 21 29 50 42 8 0.34 充足 0.38 有所增加 房地產(chǎn)市場供給 42 38 20 63 33 4 0.47 充足 0.59 更充足 銷售狀況 38 38 24 42 54 4 0.40 好 0.32 更好 物業(yè)管理與服務(wù)質(zhì)量 21 63 16 58 42 0 0.20 好 0.50 改善較大 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營成本 12 42 46 0 83 17 -0.35 高 -0.26 有所增加 拖欠差額 20 67 13 13 67 20 0.21 正常 -0.12 稍有增加 公司盈利狀況 16 42 42 54 42 4 -0.28 差 0.41 有所善 職工人均收入 0 83 17 13 87 0 -0.09 略低 0.15 略有 增加 1.5桂林市房地產(chǎn)發(fā)展前景預(yù)期 業(yè)內(nèi)競爭加劇，房地產(chǎn)準入門檻提高由于政府對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控和土地出讓政策的變化必將帶動土地價格的上揚，拍賣和招標土地所需的高額資金使得許多中小型房地產(chǎn)公司失去了拿地的機會，而資金實力較雄厚的房地產(chǎn)公司則會步入一個良性循環(huán)發(fā)展的局面。預(yù)計在未來幾年內(nèi)，桂林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會由現(xiàn)在的一百二十家左右減少到十幾家左右，出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面。發(fā)展商的品牌意識、持續(xù)發(fā)展意識，更顯重要。 產(chǎn)品開始沖擊高端市場桂林市場已經(jīng)出現(xiàn)大量別墅上市場景，江岸美廬、麒麟灣、九里香堤、金山龍谷、翡翠山莊、碧山云天、麗景5號公館等，已對高端市場形成了較強的沖擊波，并對目標客戶起到一定的引領(lǐng)和分化作用。16、桂林市房地產(chǎn)市場分析小結(jié) 房地產(chǎn)兩極分流趨勢形成桂林目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成明顯的兩極市場：其中以臨桂、靈川板塊引領(lǐng)的相對低端的消費市場，這兩個區(qū)域地處市郊，房價也較為低廉，一般住宅價格集中在12001800元之間，這兩個區(qū)域所瞄準的消費者主要是中等收入家庭和資金能力一般的購房者，他們的購買目的也是以自居為主。同時桂林高端房產(chǎn)主要是集中在城市中心區(qū)域以及沿漓江兩岸的絕版景觀帶上，桂林高端房產(chǎn)的價格主要依托的是不可再生的土地資源和景觀資源。以中山路為例，緣自地價因素，這里住宅均價目前已經(jīng)輕松突破4000元/平方米（按套內(nèi)面積計）。 樓盤規(guī)模日趨擴大長期以來，由于土地的自然分離，使得可開發(fā)地塊呈零星分布；再加上本地的開發(fā)商實力有限，桂林房地產(chǎn)市場上各項目的開發(fā)體量始終偏小。但目前此形式正在轉(zhuǎn)換之中，首先，土地之爭已經(jīng)從城市中心波及到邊緣或是郊區(qū)，這些地方的土地利用范圍很大，譬如靈川板快尚有不少大宗土地未開發(fā)或在開發(fā)過程中。其次開發(fā)商的實力也在不斷擴展中，桂林早期的開發(fā)商以80年代末90年代初的第一代和90年代中期隨著城市改造而抓住商機的第二代為主。第一代開發(fā)商有豐富的土地資源和社會背景，但市場判斷、營銷手法力不從心，第二代開發(fā)商則具備一定的市場研究手段，但經(jīng)驗不及前者成熟，操作上也主要是照搬沿海地區(qū)的手法。目前具競爭力、有創(chuàng)新意識的第三代開發(fā)商已經(jīng)崛起，所以未來的發(fā)展趨勢將主要由他們所打造的規(guī)?；?、特色化項目引領(lǐng)。 價格走勢明顯，總體平穩(wěn)上揚 由于桂林的特殊地理位置，桂林已建成區(qū)的用地十分緊張，土地升值速度很快，而桂林自1999年大力全面實施的舊城改造政策更是對整個桂林土地價格提升起到了加速器的作用，土地價格一路上揚直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的全面上漲，從桂林這幾年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)綜合價格從99年的1496元/平方米增長到2001年的1758元/平方米，到2003年已經(jīng)達到2000元/平方米。從不同區(qū)域價格來看，靠近中山路的楓丹麗苑的平均價格已經(jīng)達到4000元/平方米， 2005年內(nèi)市中心區(qū)附近房地產(chǎn)價格將會維持在目前的較高價位上，而近郊區(qū)的商品住宅的價格還有較大的上升空間。 投資性房產(chǎn)過于單一，相對而言，小戶型有抬頭之勢 縱覽桂林房地產(chǎn)市場，住宅產(chǎn)品以桂林市區(qū)和大桂林十二縣消化為主，近期也出現(xiàn)北方和長三角消費者購買趨勢，但主要也是作為第二居所之用，以投資增值為目的的購買尚未形成主流之勢。商業(yè)用房市場方面，由于桂林本地購買能力較弱，同時商業(yè)市場也未形成桂北或是廣西區(qū)域內(nèi)的輻射效應(yīng)，再加之桂林周邊范圍沒有具體的產(chǎn)業(yè)支撐，導(dǎo)致目前桂林的商業(yè)市場處于瓶頸期。 目前的市場上新生產(chǎn)品是以小戶型公寓。主要的代表是彰泰的“利好時代”、楓丹國際、經(jīng)貿(mào)時代等,該項目為市場上的游資尋找到了最佳的投資方式，目前該類產(chǎn)品已顯示出很強大的生命力和樂觀的市場前景。市中心區(qū)域推出的基本上小戶型產(chǎn)品，由于經(jīng)過一段時間的這類產(chǎn)品已經(jīng)較為成熟，所以小戶型產(chǎn)品在桂林還有一段時間的熱銷期。16、個案分析麗景 5號公館麗景5號公館位于桂林市桃花江路5號，麗景5號公館坐落于桂林市中心最大的原生態(tài)風景區(qū)桃花江風景區(qū)，座擁700米原生江岸。桃花江風景區(qū)集中了西山公園、劉三姐景觀園、玉石博物館、蘆笛巖等眾多知名景點。九曲十八灣、一日三景的桃花江，是市政府兩江四湖二期重點打造工程。麗景5號公館恰處于桃花江江面最壯美、最闊靜之流域（古獅子巖段）。麗景5號公館的北苑為：原民國政要公館處，與李宗仁公館（現(xiàn)桃江賓館）相鄰。北苑地塊內(nèi)古木參天，各類50年以上的名貴樹木多達數(shù)十棵。南苑為：“原桂林甲山飯店”，桂林甲山飯店是全國最早經(jīng)國務(wù)院批準的外商合資的五家飯店之一，1980年開業(yè)，為桂林市第一家度假涉外飯店，曾接待過多位重要的中外貴賓。麗景度假酒店坐落于麗景5號公館的北苑與南苑之間，定位為國際度假四星級酒店。整個麗景項目占地約140畝，由公館別墅區(qū)（北苑、南苑）和麗景度假酒店組成；建成后公館區(qū)總戶數(shù)約150戶左右，由約50套豪華別墅（獨棟別墅、雙聯(lián)別墅、聯(lián)排別墅）和約100套豪華景觀洋房組成。發(fā)展商：桂林市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、桂林源通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司全案策劃代理：一品堂顧問機構(gòu)地址：桂林市桃花江路5號（原甲山飯店舊址）電話水云天項目概況小區(qū)坐落于穿山公園門口，小東江旁，環(huán)境優(yōu)美不超過五層的樓高，外立面色調(diào)與景致相互映襯，美觀大方超大露臺設(shè)計，強調(diào)居家觀景的尊貴享受6、16、23、27路公交車直達，交通便利購物，菜市，餐飲，酒店，娛樂，醫(yī)院等生活配套成熟，一應(yīng)俱全體育館，國際會展中心，甲天下廣場等市政配套，增值潛力無限穿山小學(xué)、中學(xué)，一中、師大、旅專、交通技校等學(xué)校，人文教育氛圍濃郁物業(yè)管理 小區(qū)設(shè)有24小時全天保安巡更，紅外線監(jiān)控，多角度閉路電視監(jiān)控，家家戶戶都設(shè)有可視對講門，讓居住毫無后顧之憂，業(yè)主可真正安居樂業(yè)；小區(qū)施行人車分流，戶戶都設(shè)有全地下停車庫。開 發(fā) 商：桂林房地產(chǎn)開發(fā)總公司設(shè)計單位：中國建筑北京研究公司項目名稱：碧水云天項目地址：桂林市穿山公園旁150米策劃銷售代理：桂林金典營銷廣告策劃公司電話：0773-58616665862666唐人街唐人街為陽朔第一家產(chǎn)權(quán)式酒店，陽朔最大規(guī)模的星級酒店。唐人街與漓江為鄰，南靠即將開通的龍脊山隧道，與桂梧高速公路擦戶并行，南距唐人街僅數(shù)百米之外的大型水上實景舞臺“印象、劉三姐”（張藝謀執(zhí)導(dǎo)），擁有400多間客房。楓丹國際楓丹國際公寓位于桂林市中山路與上海路交匯點，配有高級裝修設(shè)計，現(xiàn)時為全市最高之建筑物，可飽覽漓江全景。其總建筑面積約三萬六千平方米，包括地下停車場及占地約八千平方米商場，共有三幢19層高，共提供356套單位，公寓面積由三十五平方米至八十六平方米不等，售價三十六萬人民幣起。公寓由附具四星級酒店管理專業(yè)水平，如24小時保安，室內(nèi)清潔，洗衣，訂票，專車接送及送餐等額外服務(wù)，務(wù)求打造綜合式酒店服務(wù)管理公寓。利好時代位于香江飯店以西600米，交通便利，酒店式公寓，功能多樣，集“居住商務(wù)休閑投資”于一體。既有酒店的環(huán)境與服務(wù)，又有家的溫馨，融會了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)小戶型公寓的長處，精裝修。集合式與分離式健康會所，到獨有的首層架空生態(tài)空間，休閑娛樂設(shè)施穿插分布。一梯兩戶，標準南北朝向。內(nèi)部配套：內(nèi)健身館兒童娛樂中心小型會議室乒乓球室餐廳休閑茶座外部配套：附近有飯店、學(xué)校、黑山植物園、郵電分局、地下商場等。第三章：桂林旅游地產(chǎn)市場評估1、桂林市城市星級飯店規(guī)模及其未來發(fā)展分析桂林市星級飯店規(guī)模星級飯店五星級四星級三星級二星級個數(shù)三個四個十八個十一個固定床位2574270267002271標準客房1411141133761117 數(shù)據(jù)來源：歷年桂林統(tǒng)計年鑒從統(tǒng)計局現(xiàn)已公布的數(shù)據(jù)來看，桂林市五星、四星級飯店數(shù)量分別為3個和4個，在量上已經(jīng)具備了和同類別的旅游城市叫板的能力，但就整體質(zhì)量上來講，特別在設(shè)施配套及員工素質(zhì)方面還與發(fā)達旅游城市有著很大的差距。 酒店的經(jīng)營應(yīng)該在很大程度上依托于本地的旅游市場，形成本地的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動。客源方面，隨著中國與東盟六國關(guān)系的進一步發(fā)展和完善，桂林將成為東南亞游客的首選地。政府將會加大對廣西旅游的政策扶持力度，再加上現(xiàn)在已開拓的臺灣、香港、日本、韓國等東亞市場，相信桂林市外籍游客將會有大幅上升。從統(tǒng)計局現(xiàn)已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，桂林市現(xiàn)有的五星、四星級大酒店每年接待人數(shù)特別是在接待海外游客方面要遠遠高于其它類別的酒店，從目前桂林四、五星級酒店年接待能力192萬人天來看，每年桂林市接待海外游客約為98.43萬人，如果他們?nèi)孔∵M四星級以上賓館的話，按平均逗留2.5天計算，高檔酒店有效供給相對不足。所以在針對本案酒店定位中，我們可以在考慮經(jīng)營檔次、服務(wù)質(zhì)量和設(shè)施配套方面進行再拉升。2、桂林市旅游客源分析21、桂林市旅游者來源地結(jié)構(gòu)分析桂林市旅游者來桂旅游人數(shù)國內(nèi)游客 海外游客市區(qū)內(nèi)游客市區(qū)外游客外國人港澳同胞臺灣同胞比2001年增長幅度412% 10.12%1603%-28.81%0.78%人數(shù)（萬人）644633527448784624502總?cè)藬?shù)（萬人）997.37 98.43數(shù)據(jù)來源：歷年桂林統(tǒng)計年鑒桂林市雖然在最近幾年內(nèi)，會議旅行者在量上有所增加，但就整體來講桂林市旅游業(yè)還處于觀光游階段。和其他發(fā)達旅游城市相比，旅游項目包裝缺乏亮點。從桂林市國內(nèi)旅游市場看，觀光度假型產(chǎn)品的客源主體是中近程客源市場，其中廣西和廣東旅游者，超過客源總量的50%，其它省外客源地主要集中在湖南等周邊省份、長江三角洲及京津唐地區(qū)。家庭、中老年人、背包散客是觀光度假型旅游產(chǎn)品的主要消費群體。從國外市場來看，主要以附近的港澳臺以及東亞周邊游客，其中臺灣游客大約占海外游客一半左右。隨著東盟和中國貿(mào)易自由化，相信來自東南亞游客將會有大幅的增加。22、桂林旅市游者年消費總額及消費結(jié)構(gòu)分析表5 桂林旅市游者年消費總額及消費結(jié)構(gòu)分析 旅游消費總額（萬元）商品性支出（萬元） 勞務(wù)性支出（萬元）商品消費（萬元）飲食消費（萬元）長途交通費（萬元）旅行社支出（萬元）住宿費（萬元）市內(nèi)交通費（萬元）郵政電訊費（萬元）文化娛樂費（萬元）其它（萬元）48535194515538974101852555575928205633891 67986 117263 185249 數(shù)據(jù)來源：歷年桂林統(tǒng)計年鑒從上面我們可以清楚的看出來桂林消費總額及消費結(jié)構(gòu)，從商品性支出額來講，游客商品消費總額為48535萬元。在我們和旅行社訪談中得知，來桂林旅游者很少在桂林發(fā)生大規(guī)模購物行為。究其原因，主要原因是來桂林的主要以觀光游為主，他們的收入水平與去蘇州等地的商務(wù)、消費游的游客有著明顯的差距。同時，由于桂林缺乏本地工業(yè)的支撐，造成本地商品匱乏。游客很少在商店購買一些價格相對比較貴的商品，而會選擇在夜市購買相對少量的具有本地特色的商品。餐飲業(yè)發(fā)達對于旅游城市來說這已經(jīng)是個公開的秘密，同時據(jù)我們觀察，在桂林物價相對高的情況下，餐飲經(jīng)營依然火爆。顧客每年在桂林飲食消費達19451萬元。在勞務(wù)性支出方面，文化娛樂為20563萬元，所占比例相當之大，而桂林又屬于兩級分化相當嚴重的地區(qū)，娛樂、休閑占高端人群生活支出的很大部分。在加上游客市場的拉動，娛樂休閑業(yè)發(fā)達也在情理之中。所以在具體到本案來講，我們在未來沿街商鋪經(jīng)營類別選擇上可以考慮引進餐飲或娛樂業(yè)。23、桂林市旅游者滯留時間分析從桂林市統(tǒng)計局現(xiàn)已公平的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，海外旅游者在桂林停留時間一般在23天，而以海外游客一般會停留2.5天計，去年桂林市共接待海外旅游者98.43萬人，那么全年將會有246.075萬人天，而現(xiàn)有四星、五星飯店接待能力只有192.574萬人天，遠遠不能滿足市場的需求，所以在可以本案酒店升級方面，是極為為必要的。3、桂林市旅游市場發(fā)展前景預(yù)期圖8 約束桂林市旅游經(jīng)濟發(fā)展的主要因素 數(shù)據(jù)來源：歷年桂林統(tǒng)計年鑒 目前從制約桂林市旅游經(jīng)濟發(fā)展的因素來看，客源有效供給不足仍然是最大的問題，在這一點上我們在上面已作了詳細的闡述，隨著桂林城市不斷發(fā)展，城市知名度和城市包裝力度的不斷提高，來桂林旅游的人數(shù)將會有大幅的提高。4、桂林市特征產(chǎn)業(yè)(旅游業(yè))分析小結(jié)桂林屬于國際著名的旅游城市，一是環(huán)境優(yōu)美，山青水秀；二是氣候宜人，空氣清新；三是文化名城，歷史悠久。同時具備這三個條件的城市在全國實在不多，但就目前旅游發(fā)展來看，還遠遠沒有體現(xiàn)出它應(yīng)有的價值，據(jù)近年國家旅游公告顯示，桂林市海外旅游接待人數(shù)僅排名全國第八名，說明桂林旅游產(chǎn)業(yè)整體包裝力度有待提高。但我們在桂林十五規(guī)劃中，可以明確的看出桂林市政府將對旅游產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展提供政策上的扶持。所以隨著桂林城市知名度的不斷提高，桂林產(chǎn)業(yè)將會有長足的發(fā)展。對本案項目定位提供了有力的支撐。5、桂林市產(chǎn)權(quán)式酒店供求情況分析從面前桂林房地產(chǎn)發(fā)展來看，單純地開發(fā)住宅的概念已經(jīng)過時，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了“復(fù)合地產(chǎn)”時代，房地產(chǎn)必須與旅游結(jié)合、與醫(yī)療結(jié)合、與教育結(jié)合，才能找到它新的亮點和商機。與旅游結(jié)合，我們在本案中可以考慮產(chǎn)權(quán)酒店的建設(shè)。桂林是一個對世界各地旅游者有著巨大吸引力的著名旅游城市。據(jù)調(diào)查，桂林市三星級酒店的年均入住率約為70%，四星級酒店年均入住率約為90%，加上不久之后馬上就到來的分時度假旅游、休閑旅游、自助旅游熱潮，產(chǎn)權(quán)酒店在桂林這個旅游城市里前景將會非常的廣闊。目前整個桂林市市區(qū)還沒有一個真正意義上的產(chǎn)權(quán)式酒店，曾經(jīng)以產(chǎn)權(quán)式酒店做過推盤的楓丹國際出在已改為小戶型公寓銷售，陽朔旅游這幾年特別在海外游客接待方面有著長足的進步。造成一部分投資客的分流。所以在具體到本案項目定位中，要突破桂林市現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式酒店所面臨的瓶頸。引進國際著名的酒店管理公司，提高本案酒店管理的同時，也將提高本案產(chǎn)權(quán)式酒店的檔次。形成群抱效應(yīng)。6、桂林市酒店式公寓供求情況分析 隨著利好時代、唐人街一聲鑼響，拉開了桂林產(chǎn)權(quán)式公寓極為耀眼的序幕。2003年利好時代創(chuàng)下了80分鐘銷售138套的紀錄，開盤均價達到5700元/平方米天價，成為桂林市房價的領(lǐng)導(dǎo)者。在它的帶動下，桂林市形成了一股小戶型熱，金色領(lǐng)地、楓丹國際等等的售價在4000元左右。但他們并不是真正意義上的酒店式公寓，銷售形式也異常火爆。從客源來看，主要以大桂林高端客戶為主。這也間接看出本地投資者對桂林旅游產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展具有極強的信心。 具體到本案來說，應(yīng)該考慮引進酒店式公寓。在客源方面可以進行再拉升，努力吸引海外及國內(nèi)投資者來此購買，充分整合本案資源，形成群體優(yōu)勢，實現(xiàn)效益最大化。附一：桂林三星級以上酒店情況一覽表第四章：桂林財富名城項目評估1、 項目整體評估11、項目現(xiàn)狀111、項目基本概況：投資商：廣西財富天地投有限公司發(fā)展商：桂林財富商業(yè)城有限責任公司（原）策劃代理：深圳市濤益地產(chǎn)顧問有限公司整合推廣：深圳市智美廣告有限公司項目地址：桂林市漓江路19號（國際會展中心對面）112、項目基本經(jīng)濟技術(shù)數(shù)據(jù)：總用地面積：88800平方米總建筑面積：216655平方米容積率：2.07綠化率：36.25%停車位：800個總體規(guī)劃：15棟樓，其中1棟為五星級酒店，1棟為七星級私人酒店，1棟為酒店式國際公寓，1棟三星級產(chǎn)權(quán)式酒店，11棟住宅（其中5棟為單位回建房），中心為沿湖商業(yè)街。 1.1.3、項目配套：學(xué)校：桂林一中、桂林十五中、桂林穿山中學(xué)、桂林旅游高等?？茖W(xué)校、廣西師范大學(xué)；購物：國際購物公園、喜洋洋超市；休閑：穿山公園、七星公園、甲天下廣場、桂林市體育館；酒店：四星級的觀光酒店、金龍酒店隔街相望；其他：銀行、郵局、醫(yī)療、飲食等設(shè)施也一應(yīng)俱全。市政配套：與桂林市甲天下廣場、國際會展中心、桂林體育中心相鄰。1.1.4、項目點評： 項目三面臨路，交通便捷； 周邊生活配套相當成熟； 市政配套支持力度大，桂林市甲天下廣場、國際會展中心、桂林體育中心，能聚集大量人氣，為項目的定位提供一定保障； 規(guī)劃之不足：A、酒店類物業(yè)的體量過大，在未來的銷售和經(jīng)營上，都會存在一定的抗性；B、小區(qū)停車位過少，對于216655平方米的“復(fù)合型酒店產(chǎn)業(yè)群+風情商業(yè)街+住宅群”項目，800個停車位遠遠無法滿足功能需求；C、小區(qū)內(nèi)部交通主動線不明顯，規(guī)劃的湖面面積過大，產(chǎn)生天然障礙，人為地降低了本項目的商業(yè)價值，減少了項目商業(yè)氛圍；D、項目原規(guī)劃中對商業(yè)零售主力店的物業(yè)考慮不足，浪費了地塊商業(yè)優(yōu)勢資源。12、項目建議 2005年，隨著政府的宏觀調(diào)控的政策，市場化運作后地價的上漲，樓盤素質(zhì)提高后的成本、營銷力度加大后的營銷費用等，除非發(fā)生重大的政經(jīng)波動，房價應(yīng)該平穩(wěn)上揚。本項目所處市中心邊緣區(qū)域，區(qū)域價格還有很大的上漲空間，將項目品質(zhì)徹底提升并引進先進營銷理念，完全有理由將項目以及周邊區(qū)域內(nèi)價格拉升新的高度。 項目作為酒店產(chǎn)業(yè)集群，三星級權(quán)產(chǎn)酒店與私人酒店在產(chǎn)品上比較類似，所以建議私人酒店修改為純寫字樓進行銷售（桂林目前還沒有純寫字樓，加上項目所處地的國展對面和以酒店產(chǎn)業(yè)集群相托，使本方案具有較強的可行性）。一方面降低酒店物業(yè)的體量，同時，增加項目產(chǎn)品的多樣性，促進樓盤銷售，減小銷售抗性和后期經(jīng)營困難. 針對本項目而言，酒店式公寓的小戶型是行之有效的市場認知引爆點。本項目建筑面積在21萬平方米以上，外部緊鄰貫通城市內(nèi)環(huán)道的漓江路，同時依托五星級酒店的軟、硬件服務(wù) ，在各方面都達到或是超過優(yōu)秀酒店式公寓的參照標準。隨著酒店式公寓市場結(jié)構(gòu)的完善，此類產(chǎn)品將會由市中心向周邊有潛質(zhì)區(qū)域發(fā)散，七星項目恰屬于市中心的過渡區(qū)域。所以，荒島認為酒店式公寓市場可以深度挖掘 將湖面面積縮小，輔星路與漓江路交匯處，應(yīng)規(guī)劃出更大面積的廣場面積，廣場下面可規(guī)劃大面積地下停車場，以滿足本項目停車功能的需求；廣場上亦可建區(qū)域綠色景觀停車位，彌補地下停車位的不足；同時，減少湖面面積，可相應(yīng)增加小區(qū)中心商業(yè)街的商業(yè)氛圍； 規(guī)劃出大型零售主力店可進入的商業(yè)物業(yè)。如：柱間距、層高、樓面荷載、進貨區(qū)、獨立停車場等。 重新規(guī)劃小區(qū)的人流、車流主動線。2、項目銷售價格評估（三級星產(chǎn)權(quán)式酒店）三星級產(chǎn)權(quán)式酒店的價格測算2 1、基本的經(jīng)濟指標總建面：17000平米總房間數(shù)：396間土地使用年限：50年2 2、價格測算采用方法（1）、收益法收益法是求取估價對象未來的正常凈收益，用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，即房地產(chǎn)的價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和。將估價時點視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購買一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來的收益年限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益， 如果現(xiàn)在有一貨幣額可以與此凈收益的折現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價值。（2）、操作步驟1）、項目預(yù)期收益的有關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)資料的確定2）、預(yù)測項目的未來收益3）、報酬率的確定4）、運用收益法公式進行測算23、用報酬資本化法進行價格測算的主要公式231、收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式如下：V=A/Y11/（1+Y）N其中：V項目的收益價格A項目的凈收益Y項目的報酬率（回報率）N項目的收益期限，是自估價時點起至未來可以獲得收益的時間。232、本項目運用收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式幾個系數(shù)的確定2321、A項目的凈收益影響項目凈收益的幾個因素： 項目的出租價格有確定桂林市三星級酒店（包括準三星酒店）標準間價格案例酒店名星級門市價前臺現(xiàn)付價預(yù)訂價會員價陽朔璦源賓館準360170160160麗晶大酒店準580192182182濱江酒店 準360200190190新凱悅酒店 380178168168金帝賓館 準380118108108丹桂大酒店 560290280280桂星酒店 560170160160中山大酒店 準580222212212花橋大酒店 660230230230伏波山莊 664250240240同德酒店準500160150150聯(lián)發(fā)商務(wù)大酒店準480480200200杉湖大酒店 480232222222核工飯店貴賓樓 準280140130130桂林杉湖大酒店 準480232222222北龍酒店 準298140130130桂林龍禧賓館 準380128128128海源賓館準388120120120桂花香大酒店 準680192182182太平洋賓館 準380130120120景秀大酒店 560258248248中旅大酒店 準580278268268環(huán)球大酒店 664258258258南園賓館 準320170160160京都大酒店 580190180180冠泰大酒店 準480175165165新世紀大酒店 準620190180180金象大酒店 560238238238香江飯店 640180180180綠玉居酒店 準418170160160城市花園酒店 準498180170170翠園賓館 480200200200l 以桂林市三星級（包括準三星級）會員成交價平均價計算，本項目的租金為185.66元/間/天，通過對以上平均租金的評估，考慮酒店的經(jīng)營風險和參考準三星級酒的收費準標，加權(quán)系數(shù)0。86，最后確定本項目的租金基數(shù)為160元/間/天。 客房入住率的確定通過調(diào)查桂林市對酒店的調(diào)查和對酒店業(yè)內(nèi)人士的訪問可知，一般桂林市的酒店在淡季的入住率為40%60%（所謂淡季就是在一年的2月底，3月，4月，11月），旺季基本上都是爆滿，隨著今年桂林旅游市場的復(fù)興，桂林市酒店客戶的入住率可達70%以上，荒島房產(chǎn)工作室經(jīng)過對桂林市旅游市場的調(diào)查，考慮到酒店經(jīng)營的風險，較為保守的評估認為，桂林市酒店客戶的入住率可達65