深圳寫字樓市場情況分析.doc

第一篇：市場調(diào)查篇一、 深圳市經(jīng)濟發(fā)展簡介1. 深圳市“十五”期間發(fā)展的總體目標以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為基礎，實現(xiàn)三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級。 大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 大力發(fā)展計算機、網(wǎng)絡與通信、集成電路、軟件、光電子、數(shù)字家電等信息產(chǎn)業(yè)。 搶占信息技術(shù)制高點，堅持利用跨國公司的國際化分工體系，加大高新技術(shù)產(chǎn)品的元器件和配套產(chǎn)品生產(chǎn)能力；利用較強的產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢，逐步形成具有民族品牌的整機生產(chǎn)能力；強化核心技術(shù)開發(fā)能力和形成核心產(chǎn)品生產(chǎn)配套能力，全力發(fā)展集成電路等基礎元器件的設計與制造，重點開發(fā)應用軟件，加快網(wǎng)絡通信產(chǎn)品研發(fā)與制造，力爭用五年或更長時間，建成全國乃至亞洲重要的信息制造業(yè)基地。 加快培育現(xiàn)代物流業(yè) 加快建設集裝箱主樞紐港和航空貨運中心。以集裝箱運輸為核心，東西港區(qū)并舉，加速鹽田港區(qū)三期、蛇口港區(qū)二三期和赤灣港區(qū)凱豐集裝箱碼頭工程和銅鼓航道的建設；進一步開拓國際航運市場，大力增辟新航線，形成干支結(jié)合的航線網(wǎng)絡；加快建設華南國際集裝箱多式聯(lián)運中心，完善港口道路集疏運系統(tǒng)；積極開拓海鐵聯(lián)運業(yè)務，不斷擴大港口腹地范圍。2005年，深圳港口貨物吞吐量達到7000萬噸，集裝箱吞吐量達到650萬標箱，集裝箱國際航線達到100條。深圳機場航空貨物吞吐量達到50萬噸，其中國際貨物吞吐量達到20萬噸。 著力發(fā)展現(xiàn)代金融業(yè) 加大金融創(chuàng)新力度，推動金融規(guī)范化、市場化、國際化再上新臺階，使深圳成為全國最安全、服務最優(yōu)良、創(chuàng)新能力最強、市場化水平最高、開放度最大的全國性金融中心之一。2005年，金融業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值比重達到30。 努力培育新興服務業(yè) 積極運用信息化技術(shù)改造第三產(chǎn)業(yè)，大力推行現(xiàn)代經(jīng)營方式，提高生產(chǎn)服務、流通服務和消費服務的效率和質(zhì)量，加快發(fā)展傳統(tǒng)優(yōu)勢服務業(yè)和新興服務業(yè)，努力建成現(xiàn)代服務業(yè)比較發(fā)達的城市。 2. 2002年深圳市總體經(jīng)濟發(fā)展情況2002年，深圳市GDP突破2000億元大關(guān)，達到2239.41億元，在全國大中城市中繼續(xù)穩(wěn)居第4位，按可比價格計算比上年增長15，比預期目標高出3個百分點。人均GDP達46003元，折合5558美元。2002年深圳市還有多項經(jīng)濟指標排在全省、全國乃至世界前列：全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成現(xiàn)價工業(yè)總產(chǎn)值3571.26億元，增長24.2，在全國大中城市中居第2位。全年外貿(mào)出口總額達465.57億美元，比上年增長24.2，連續(xù)十年位居全國大中城市榜首。至2002年末，全市金融機構(gòu)存款余額4952.73億元，比年初增長21.1，其中，居民儲蓄存款余額1756.49億元，增長27.9，金融機構(gòu)貸款余額3512.48億元，比年初增長22.8，存貸規(guī)模在全國大中城市中均居第4位。去年全國30強連鎖企業(yè)中，深圳占4家，其中華潤萬佳已經(jīng)進入全國前10名。深圳港集裝箱吞吐量762萬標箱，增長近50，已居世界第六位。3. 2002年1-6月份深圳市注冊企業(yè)情況( 深圳市注冊外資企業(yè)情況據(jù)深圳市工商部門統(tǒng)計，截至今年6月，深圳市共有外商投資企業(yè)10942家，投資總額42427億美元，注冊資本23507億美元。其中僅今年上半年我市就新設立外資企業(yè)641家，這相當于平均每個月新產(chǎn)生逾百家外企。 據(jù)工商部門有關(guān)人士介紹，投資規(guī)模擴大，現(xiàn)有企業(yè)不斷增資擴股是我市外企今年發(fā)展的一大特點。在今年新設立的外商投資企業(yè)中，注冊資本超500萬美元的有37家，超1000萬美元的有28家，同比分別增長了178和273。其中新設立的最大企業(yè)創(chuàng)雅房地產(chǎn)（深圳）有限公司投資額高達6億港幣。另外，今年有315家外資企業(yè)增資擴股，合同外方增資491億美元。 ( 深圳市注冊私營企業(yè)情況深圳市私營經(jīng)濟繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展的勢頭，16月份新登記注冊的私營企業(yè)已達7673戶。到目前為止，深圳市私營企業(yè)總數(shù)已達57398戶，占深圳市企業(yè)總數(shù)111590戶的51.4，已占據(jù)深圳市企業(yè)的半壁江山。 深圳市新注冊的私營企業(yè)呈現(xiàn)出一些特點：私營企業(yè)的發(fā)展規(guī)模越來越大。其中，注冊資本5001000萬元的企業(yè)有1759戶；1000萬元以上的企業(yè)978戶；注冊資本過億元的企業(yè)有26戶。 有越來越多的私營企業(yè)從事高科技產(chǎn)業(yè)。深圳市自去年10月份開始實施關(guān)于促進高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展若干注冊問題的暫行規(guī)定后，越來越多的私營高科技企業(yè)誕生。深圳市科技部門統(tǒng)計，目前，經(jīng)科技部門認定的私營高科技企業(yè)就已經(jīng)超過一千家。到目前為止，私營科技型、外向型企業(yè)比去年增加了近6成。 4. 2003年發(fā)展計劃與近期情況 今年深圳經(jīng)濟增長的預期目標擬定為12，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值預期目標為2520億元，人均GDP4.9萬元。而規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值（1990年價）要實現(xiàn)4940億元，預期增長17。2003年1月深圳市已經(jīng)取得GDP同比增長145的良好開端。二、 深圳市寫字樓市場情況分析1.深圳市以往寫字樓的發(fā)展簡況（1987年2000年） 深圳市的寫字樓發(fā)展（1987年2000年）可以劃分為三個階段：第一階段發(fā)展初期（1987年1992年） 指20世紀的80年代末期至90年代初期，該階段深圳市開發(fā)的寫字樓相當少，1987年至1992年5年間，深圳市共出讓寫字樓用地22.13萬平方米,考慮到當時的深圳尚處于起步階段,其中的大部分寫字樓用地為行政辦公用用地,當時的商品寫字樓用地就更少。此階段深圳市開發(fā)的寫字樓集中分布在羅湖區(qū)火車站周圍。第二階段迅速發(fā)展期（1993年1996年） 1993年至1996年是深圳市的寫字樓開發(fā)的迅速發(fā)展期，1995年全市共出讓寫字樓用地44.37萬平方米，為深圳市成立以來寫字樓出讓最多的一年。當今深圳市場上主要寫字樓多為該時期開始動工興建，包括羅湖的嘉里中心、佳寧娜友誼廣場、地王大廈、發(fā)展銀行大廈、電子科技大廈、特區(qū)報業(yè)大廈、聯(lián)合廣場等等。第三階段市場淡靜期 1997年，亞洲金融風暴爆發(fā)，全球經(jīng)濟均受到嚴重影響，而中國經(jīng)濟在經(jīng)過1995年和1996年的“軟著陸”，也進入一個平穩(wěn)發(fā)展期，深圳寫字樓市場一方面受宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，同時更由于前期開發(fā)過熱，存量壓力大，迅速進入一個淡靜期，房地產(chǎn)開發(fā)商對進入寫字樓市場非常謹慎。 深圳市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值和寫字樓市場數(shù)據(jù) （金額單位：萬元，面積單位：萬平方米）年份 國內(nèi)生產(chǎn)總值 用地出讓面積 施工面積 竣工面積 銷售面積 1987 559015 0.16 33.77 10.96 2.82 1988 869807 4.42 45.28 5.19 6.44 1989 1156656 3.38 55 9.01 1.82 1990 1716665 6.59 31.07 8.67 2.31 1991 2366630 1.68 47.72 7.93 2.1 1992 3173194 5.59 101.91 9.2 9 1993 4492889 23.45 152.43 11.51 5.85 1994 6151933 33.54 132.75 10.01 13.29 1995 7956950 44.37 214.51 34.24 17.37 1996 9500446 31.92 238.93 42.5 32.33 1997 11300100 10.89 181.76 34.22 28.88 1998 12892800 22.29 130.58 24.86 22.06 1999 14365100 23.16 140.44 20.03 15.02 2000 16652400 18.24 111.56 13.54 12.19 深圳市歷年辦公樓土地出讓情況年度面積(萬平方米)特區(qū)內(nèi)特區(qū)內(nèi)所占比例1987-199222.1322.13100%199323.4515.5866.44%199433.5426.478.71%199544.3724.5355.29%199631.9213.7343.01%199710.893.8835.63%199822.297.2332.44%199923.166.7629.19%200018.244.3824.01%2001年上半年3.590.9225.6%2.深圳三大片區(qū)寫字樓特征分布（2000年-2002年） 深圳寫字樓市場經(jīng)過1999年一年的觀望與預熱，從2000年開始有了明顯的回暖，并在2001年繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢，而到了2002年，市場則有點熱得燙手了。 根據(jù)專項調(diào)查顯示，深圳寫字樓大多分布于羅湖、福田兩區(qū)，羅湖集中了金融證券、投資貿(mào)易、顧問咨詢、高科技及船運物流業(yè)等企業(yè)，主要以外資為主，其次為港澳臺資和中外合資企業(yè)，絕大部分客戶是租賃為主，購買的主要為銀行客戶。福田區(qū)寫字樓市場的吸引力有所增強，因為計劃更換寫字樓的客戶基本傾向再次選擇原所在區(qū)（即福田區(qū)）的寫字樓。南山區(qū)因為集中了深圳的高科技企業(yè)，也有一定后勁。 羅湖區(qū) 羅湖是深圳開發(fā)最早與香港聯(lián)系最緊密的片區(qū)，經(jīng)過20年的發(fā)展，形成以國貿(mào)為中心和以地王為中心，輻射周邊地區(qū)的商務辦公區(qū)。 以國貿(mào)為中心的商務辦公區(qū)，由于其寫字樓基本都是深圳上個世紀80年代的建筑，所以大多立面陳舊、內(nèi)部設施落后。但是，該地帶離羅湖口岸近，出入關(guān)方便，仍是很多香港公司首選的辦公地。隨著深圳整個城市發(fā)展的西移，這一帶寫字樓物業(yè)租售逐漸減少，在“眷戀羅湖”的扼腕疾呼中，總讓人感受到“夕陽無限好，只是近黃昏”的無奈。地王大廈是深圳上個世紀90年代建筑的代表，至今仍是深圳的標志性建筑之一。以地王大廈為中心，深圳證券交易所、發(fā)展銀行大廈、商業(yè)銀行大廈、金豐城等項目，共同組成了蔡屋圍商務辦公區(qū)。該區(qū)域是深圳目前商務辦公環(huán)境最成熟，設施配套最完善的高檔商務辦公區(qū)。在深圳設立分支機構(gòu)的跨國公司、本地大型實力公司，大都集中在本區(qū)域內(nèi)，如美國友邦、深圳太太藥業(yè)。本區(qū)域內(nèi)的寫字樓物業(yè)，隨近年整體經(jīng)濟的復蘇，目前租售情況較好。 福田區(qū) 在這場深圳寫字樓大戰(zhàn)當中，市場熱點也開始從過去的羅湖往福田轉(zhuǎn)移，其它區(qū)域只有零星供應。根據(jù)調(diào)查的結(jié)果顯示，福田區(qū)幾乎囊括了今年上半年全部新寫字樓的供應，主要集中在華強北一上海賓館、中心區(qū)、車公廟三個地帶。 華強北一上海賓館片區(qū)，集中了賽格廣場、現(xiàn)代之窗、群星廣場、電子科技大廈等一批高素質(zhì)寫字樓。由于該區(qū)域內(nèi)擁有深圳最大的電子、通訊市場，如愛華電腦市場、賽格電子市場、遠望數(shù)碼城等，所以，寫字樓租售客戶中，電子、通訊類公司占有相當比例。 福田中心區(qū)，是深圳高起點規(guī)劃、最具發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€區(qū)域。特別是南片區(qū)CBD商務中心區(qū)，更將是未來深圳高檔寫字樓集中的地帶。在市政六大工程建設的帶動下，中心區(qū)已成為整個市場關(guān)注的熱點。雖然，目前中心區(qū)內(nèi)的配套設施還非常不完善，區(qū)域內(nèi)正在發(fā)售的寫字樓項目，卻由于大力炒作中心區(qū)概念、CBD概念，都取得不錯的銷售業(yè)績。國際商會大廈、江蘇大廈即是如此。但是，中心區(qū)未來寫字樓總的供應量將超過50萬平方米，這必將使中心區(qū)成為深圳寫字樓激戰(zhàn)的戰(zhàn)場。 南山區(qū) 南山區(qū)遠離羅湖區(qū)、福田區(qū)，該片區(qū)的寫字樓具有相對的獨立性，主要集中在科技園片區(qū)和南山商業(yè)文化中心區(qū)兩個地帶。 深圳南山區(qū)在發(fā)展初期基本以工業(yè)為主，區(qū)內(nèi)有蛇口工業(yè)區(qū)、南油工業(yè)區(qū)和西麗工業(yè)區(qū)等大型工業(yè)區(qū)，因此區(qū)內(nèi)寫字樓市場一直不甚發(fā)達。從1996年至2000年，南山區(qū)每年均有少量寫字樓推向市場，其中較具知名度的寫字樓有海王大廈、深圳發(fā)展銀行南頭大廈、新綠島大廈、新時代廣場等。 新建的跨海大橋預計2004年年底建成，2005年通車。特別是以蛇口的信息化社區(qū)為代表，南山區(qū)有望成為深圳市信息化水平最高的一個區(qū)。國家建設部公布的2001年科學技術(shù)項目計劃棗信息技術(shù)研究開發(fā)與示范項目中，蛇口工業(yè)區(qū)被列為信息智能化示范社區(qū)。這是目前全國唯一的國家級信息智能化示范社區(qū)。蛇口工業(yè)區(qū)計劃在三年內(nèi)建成一個信息島。蛇口的信息化水平對提高南山區(qū)的寫字樓租售水平有一定的推動作用。 南山區(qū)是深圳市高新技術(shù)企業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境最好的一個區(qū)。深圳市在南山區(qū)創(chuàng)建了多個創(chuàng)業(yè)中心，有留學生創(chuàng)業(yè)園、創(chuàng)業(yè)服務中心、在蛇口區(qū)成立了多個孵化器。南山的科技園區(qū)，是深圳的產(chǎn)、學、研基地，集中了深圳大量實力雄厚的科技型實業(yè)公司和研究中心。該片區(qū)的寫字樓多為工業(yè)廠房改建，素質(zhì)不高。但是，一些大公司開發(fā)的、以自用為主的寫字樓物業(yè)，如聯(lián)想大廈，具有較高的檔次。 南山商業(yè)文化中心區(qū)是南山的商貿(mào)中心，由于該片區(qū)缺乏整體規(guī)劃，片區(qū)形象差，影響了該片區(qū)寫字樓的市場形象。但是，由于位于南山中心地帶，交通便利、配套完善，所以寫字樓的租售情況較好。3.福田區(qū)未來深圳商務中心 中心區(qū)市場背景( 中心區(qū)：位于深圳市特區(qū)內(nèi)的福田區(qū)，用地由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路四條城市干道圍合而成，市中心區(qū)總占地面積607公頃。其中：南片區(qū)233公頃，是城市商務中心（CBD）；北片區(qū)180公頃，是行政、文化中心；蓮花山公園194公頃，是開放性城市公園?？偨ㄖ娣e750萬M2，規(guī)劃就業(yè)人口26萬人，居住人口7.7萬人。作為深圳市“二次創(chuàng)業(yè)”的主要功能區(qū)，中心區(qū)的建成，將使深圳的城市整體功能更為協(xié)調(diào)，未來建成的中心區(qū)建筑群，將成為深圳二十一世紀的標志性建筑。( 中心商務區(qū)（CBD）：作為深圳市的中心商務區(qū)（CBD），中心區(qū)的建設將促進深圳城市商務功能由主要服務于本市向“區(qū)域性”和“國際性”轉(zhuǎn)化，滿足二十一世紀區(qū)域及國際交流的功能要求，為深圳實現(xiàn)區(qū)域性乃至國際性金融、商貿(mào)、信息中心及旅游勝地的戰(zhàn)略目標提供優(yōu)良的城市活動空間。中心商務區(qū)集中在南片區(qū)中央綠化帶兩側(cè)，將為國際性跨國公司的商務活動提供便捷、高效和優(yōu)美的工作環(huán)境。( 購物公園：社區(qū)購物公園旨在建成一個尺度親切、環(huán)境優(yōu)美的公共活動場所。包括商業(yè)步行街社區(qū)鄰里活動，文化娛樂健身等內(nèi)容。既成為市民假日休閑的理想去處，同時成為游客了解地方文化風俗、采購特色商品的旅游觀光景點。社區(qū)購物公園具有商業(yè)、文化活動、游樂、健身活動等的設施和場所；同時體現(xiàn)公園的特點，有足夠的綠化面積和綠化覆蓋率，體現(xiàn)一定文化內(nèi)涵。尺度、體量、造型親切宜人，以低層、具有亞熱帶地區(qū)特色的建、構(gòu)筑組織空間。地鐵一號線購物公園站對于以后整個中心CBD區(qū)的交通起到了極其重要的作用。根據(jù)我公司調(diào)查的結(jié)果表明福田區(qū)寫字樓能有如此出色的表現(xiàn)，原因不外乎以下幾點： 一是福田中心區(qū)的全面啟動。據(jù)悉，市政府希望中心區(qū)能快點發(fā)展，故有意識地引導市場，目前五大市政工程即將竣工，地鐵也將在2004年通車，受此利好，發(fā)展商紛紛加快了跟進的步伐； 二是城市重心西移后，城市的經(jīng)濟命脈也開始向西傾斜，帶動企業(yè)西遷浪潮；三是深圳的寫字樓經(jīng)歷了國貿(mào)大廈時代、地王大廈時代，二者轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去都沒離開羅湖，但由于羅湖是個老城區(qū)，規(guī)劃配套等市政設施落后，從而也給寫字樓的用戶帶來諸多不便，如停車等，令企業(yè)萌生遷址的考慮； 四是羅湖相當部分舊的寫字樓本身配置就遜色于福田新落成的寫字樓，盡管某些寫字樓壓低租金留客戶，仍無濟于事。深圳的寫字樓由羅湖獨領風騷到福田唱主角也是不可逆轉(zhuǎn)。4.未來寫字樓發(fā)展特點特點一：寫字樓呈多元化發(fā)展 地鐵標志性寫字樓、智能化標志性寫字樓、數(shù)字化標志性寫字樓、新經(jīng)濟標志性寫字樓、CBD標志性寫字樓以及區(qū)域標志性寫字樓的紛紛出現(xiàn)，成為真正的市場主流。深圳寫字樓的多元化發(fā)展，是深圳經(jīng)濟多元化發(fā)展的結(jié)果，同時也是為了滿足多元化的市場需求。 從另一個側(cè)面而言，深圳寫字樓多元化意味著多元化的市場需求。政府、金融機構(gòu)、大中小型企業(yè)等組織在這里找到了它們的發(fā)展平臺；外國資本、國有資本、民營資本在這里爭相輝映，成為他們資本投資市場的熱土；跨國集團、三資企業(yè)、國有企業(yè)、民營企業(yè)、私營企業(yè)都在這里找到了自己的發(fā)展空間。 特點二：寫字樓面向不同行業(yè) 未來的深圳將具備商務中心和行政文化中心的功能，集金融、商貿(mào)、信息、文化、會展及行政功能于一體，發(fā)展目標是：為國際性跨國公司的商務活動提供便捷、高效的最佳工作環(huán)境；為深圳各階層提供良好的空間環(huán)境；為中心區(qū)的居民提供舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境。 為順應中長期的發(fā)展需要，確立深圳在環(huán)珠江口新經(jīng)濟帶的戰(zhàn)略地位，目前深圳市提出了“實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)布局戰(zhàn)略重組，以先進工業(yè)為基礎，以金融貿(mào)易為軸，發(fā)展方針以高新技術(shù)、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融為產(chǎn)業(yè)支柱”的深圳城市發(fā)展核心戰(zhàn)略。在深圳市明確的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向定位下，各區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了其寫字樓客戶的構(gòu)成特點。在深圳未來的發(fā)展中，現(xiàn)代金融業(yè)在福田有相當大的成長空間，高新技術(shù)和物流行業(yè)在南山區(qū)面臨著較大的發(fā)展機遇，而羅湖區(qū)雖然在金融、物流方面有較好的發(fā)展基礎，但后期發(fā)展勢頭受到一些因素限制。因此，關(guān)注這三大行業(yè)的客戶對寫字樓的具體需求特點，對于各區(qū)成功開發(fā)寫字樓有著重要的指導意義。 特點三：寫字樓花樣翻新 上個世紀90年代后期，由于新興行業(yè)及創(chuàng)業(yè)公司大量崛起，小面積分割的寫字樓暢銷一時，但分隔太小，難以控制檔次，不能成為高檔寫字樓市場主流。目前開始出現(xiàn)分隔更靈活，適應不同客戶需求的寫字樓。從發(fā)展狀況來看，無強制分隔的大開間寫字樓能從不同層面滿足不同發(fā)展階段的各類企業(yè)。新建寫字樓主要分布在中心區(qū)及其周邊，同時深圳地鐵也在抓緊建設，中心區(qū)和地鐵概念成為當前深圳寫字樓市場的主要賣點。 特點四：不同行業(yè)需求不一現(xiàn)在，深圳寫字樓開始注重不同行業(yè)的客戶需求，基本上將檔次形象列為首要因素，特別是投資貿(mào)易客戶和咨詢顧問客戶對檔次形象的要求遠高于其他因素。 根據(jù)調(diào)查顯示，目前各行業(yè)客戶在選擇寫字樓時除普遍注重檔次形象以外，金融證券客戶注重交通便利程度；投資貿(mào)易客戶注重智能化；咨詢顧問客戶注重物業(yè)管理水平和周邊商業(yè)配套；科技、物流客戶較為關(guān)注物業(yè)管理水平和租金及售價；航運物流類客戶強調(diào)周邊區(qū)域企業(yè)集中。 三、 目前深圳寫字樓市場狀況1.已使用的寫字樓租賃/銷售情況羅湖區(qū)項目名稱銷售價格（元/平方米）租賃價格（元/平方米）中信城市廣場950090嘉里中心1000095地王大廈13000100國貿(mào)大廈55（全包）帶裝修金豐城45發(fā)展銀行大廈100優(yōu)裝福田區(qū)項目名稱銷售價格（元/平方米）租賃價格（元/平方米）群星廣場800055嘉匯新城840055現(xiàn)代之窗750045賽格廣場880070聯(lián)合廣場450040國際文化大廈840060中電信息大廈850060國際商會大廈A座850065國際商會大廈B座870075特區(qū)報業(yè)大廈900080江蘇大廈840065西部辦公區(qū)項目名稱銷售價格（元/平方米）租賃價格（元/平方米）天安數(shù)碼時代大廈850070天安國際大廈500040創(chuàng)展中心860060蒼松大廈540050世貿(mào)廣場8800652.2002年深圳市寫字樓推售情況羅湖區(qū)項目名稱寫字樓建筑面積（平方米）出租情況剩余建筑面積羅湖商務中心3993750%租出19968.5世界金融中心6486650%租出32433合計10480352401.552401.5福田區(qū)項目名稱寫字樓建筑面積（平方米）銷售情況剩余建筑面積中央商務大廈53766.6985%8065福建興業(yè)銀行4450865%15577.8時代金融中心7543070%22629合計173704.69127432.8946271.8西部辦公區(qū)項目名稱寫字樓建筑面積（平方米）銷售情況剩余建筑面積喜年中心60000100%0財富廣場4032570%12097.5有色大廈2500065%16250英龍創(chuàng)展中心3500015%29750合計160325102227.558097.5總體情況：在2002年深圳市推售的寫字樓項目 ：總建筑面積達到：438832.69平方米，已經(jīng)消化建筑面積：282061.89平方米；剩余建筑面積：156770.8平方米（在2003年消化）3.2003年競爭性寫字樓( 按禮頓中心7月份發(fā)售考慮)福田中心區(qū)項目名稱寫字樓建筑面積（m2）項目情況特美思大廈50000結(jié)構(gòu)即將封頂，預計下半年發(fā)售中國聯(lián)通大廈20000結(jié)構(gòu)即將封頂，預計下半年發(fā)售大中華交易廣場100000結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，裝飾工程，預計下半年發(fā)售國際商會中心130000施工到結(jié)構(gòu)16層，預計下半年開始宣傳攻勢合計300000西部辦公區(qū)項目名稱寫字樓建筑面積（m2）項目情況銀座國際30000結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，內(nèi)部裝飾，開始內(nèi)部認購期（售價8200元/平方米）合計30000結(jié)論：2003年推出的寫字樓總建筑面積達33萬平方米。在7月份可能發(fā)售的寫字樓建筑面積可能達到20萬平方米，加上2002年的剩余寫字樓推售面積15萬平方米，直接對禮頓中心項目形成競爭的寫字樓面積將達到35萬平方米的具大體量。四、重點項目市場調(diào)研 1.周邊市場調(diào)查及范圍為了準確的對本項目進行定位，我們對項目周邊的在售、已售及已經(jīng)開發(fā)動工未來會形成競爭的項目進行了詳細的調(diào)查，并對影響銷售的主要因素進行了分析、對比。調(diào)查范圍主要是：深南路沿線物業(yè)，調(diào)查范圍包括車公廟世貿(mào)大廈以東，上步路以西，濱河路以北，北環(huán)路以南。其中選擇了中心區(qū)周邊的重點項目進行調(diào)查及分析。重點項目：已售完項目：國際商會大廈B座、喜年中心(2003年3月30日辦理入伙)、中電信息廣場在售項目：只租不賣項目羅湖商務中心、世界金融中心 銷售項目中央商務大廈、福建興業(yè)銀行大廈、財富廣場、時代金融中心、英龍大廈未來競爭項目：、特美思大廈、中國聯(lián)通大廈、國際商會中心等禮頓中心航天大廈興業(yè)大廈中央商務商會一期商會二期投資大廈華融大廈特美思大廈聯(lián)通大廈免稅大廈時代金融中心貴州國際大廈項目福田區(qū)委第三辦公室豐立大廈郵政樞紐大廈城建購物公園地鐵一號線車站深 南 大 道民田路福 華 路新洲路益田路2.重點項目調(diào)查表基本資料比較表物業(yè)名稱物業(yè)性質(zhì)總面積平方米寫字樓面積標準層面積平方米柱距（m）分隔面積進寬比總體分布商業(yè)層數(shù)實用率%層高米國際商會大廈B座寫字樓2.4萬1122880-100平方米1.3：1323F70%3.4時代金融中心寫字樓75430.0828780銷售面積11-24F1632168125-28F134613559地上28層地下3層11-28F 1-5F70采用框架和寬扁大跨度梁實際喜年中心寫字樓600003086412868.560-120平方米60平方米居多實際銷售時最小售賣要兩個組合1.16：1地下2層4F為商務設施5-28F1-3F703.45羅湖商務中心寫字樓8634639937.041343.96(17-29F)1728.12(31-43)8100-200平方米以100-130居多1.75：1地下3層6-15F公寓17-29F小開間31-43大開間45、46多功能會議室1-5F703.45世界金融中心寫字樓69，133.61648661707.978.36-19F 118.9和304.5平方米21-43F 431.5平方米地下2層A：6-54F辦公樓B：6-23F酒店C：6-23酒店式公寓1-3F742.42（實際層高）中電信息廣場寫字樓約4萬多27797.15767.64（西座5-8F） 1027.87（東座5-27F）1085.58（28-30F）441.27-78.75平方米以40和50平方米居多2.5：1地下2層西座5-8F和東座5-30F為寫字樓1-4F703.4中央商務大廈寫字樓53766.69326951730/五-九1554/十-十八1437/十九-二十五8.174.66198.361：1189：12520733.69興業(yè)銀行大廈寫字樓4450820092銷售面積1128/4-10F1098/11-22F902/23-27F9-1-3F停車場3F為空中平臺花園4-10F小開間寫字樓11-16F興業(yè)自用17-27F可自由分隔1F興業(yè)銀行、商場2F商場、辦公703.4財富廣場寫字樓84502.2440325161342.4495.13按柱距進行分隔4-28F為寫字樓6.6m首層架空層、屋頂花園、二樓觀景臺、庭院洽談區(qū)、悠然吧703.4銷售資料表物業(yè)名稱均價元/平方米最高單價元/平方米最低單價元/平方米租金范圍元/月平方米現(xiàn)行折扣%按揭%/年銷售率%開盤時間年月開盤形象銷售期（月）入伙年月國際商會大廈B座70-802003年4月初世界金融中心95130有樓層差2003年3月30日羅湖商務中心652003年3月30日喜年中心8700110008500一次性94折七成98折六成97折7成20年6成10年100%2002年5月10日結(jié)構(gòu)封頂82003年3月30日中電信息廣場9200120008700一次性95折三成95折7成20年7成30年70%結(jié)構(gòu)封頂152002年10月18日中央商務大廈11000130009800一次性94折七成98折六成97折7成20年6成10年68-75%2002年6月結(jié)構(gòu)封頂82003年年底興業(yè)銀行大廈11000130009800一次性94折6成97折6成15年15-20%2002年12月結(jié)構(gòu)封頂42003年年底財富廣場8900100008700一次性94折8成98折7成97折8成30年7成30年55-65%2002年4月結(jié)構(gòu)封頂92003年年底時代金融時代金融中心采用的是整層銷售的方式，所以沒有均價的資料，但估計均價為12000元/平方米，提供8成20年按揭。2003年2月結(jié)構(gòu)封頂配套功能比較表物業(yè)名稱會所商務中心會議中心車位個物管物管收費元/月平方米后期問題周邊設施國際商會大廈B座商務中心、網(wǎng)吧書吧-經(jīng)理人文庫健身中心1000平方米會議中心戴德梁行顧問榮超物管10元/平方米現(xiàn)在仍然沒有入伙無中央空調(diào)交通設施：較好服務性設施：差商業(yè)、辦公氛圍：一般喜年中心設置職工餐廳打印、翻譯、速遞、律師、工商咨詢戴德梁行顧問交通設施：好服務性設施：較好商業(yè)、辦公氛圍：一般羅湖商務中心無會所代辦工商登記、銀行融資服務、商務秘書服務、終端網(wǎng)絡服務、酒店保潔服務、設備集中采購2000平方米會議中心280金地物業(yè)大開間：25小開間：15交通設施：好服務性設施：好商業(yè)、辦公氛圍：好世界金融中心尊尚會所：健身室、恒溫泳池、桑拿按摩、美容院、壁球室、特色西餐廳、高級酒吧、綠色園林層高：6m企業(yè)注冊登記程序咨詢、法律、稅務、人事、招聘登記、視像會議、即時翻譯服務、投資顧問、會計事物、24小時數(shù)據(jù)/伺服器維修數(shù)碼商務中心，4646平方米500第一太平戴維斯28交通設施：好服務性設施：較好商業(yè)、辦公氛圍：好中央商務大廈多功能數(shù)碼會議、新聞展示、翻譯、秘書服務、健身休閑、咖啡吧、兒童托管商務秘書、代定車、船、飛機票、報紙、雜志、代辦郵政、特快專遞1500228其中179為機械停車為位戴德梁行顧問10元/平方米交通設施：較好服務性設施：差商業(yè)、辦公氛圍：一般中電信息廣場無會所會務服務、秘書服務規(guī)劃有30人和10人的中、小型會議廳200在2002年10月入伙，但辦公氛圍不好交通設施：一般服務性設施：一般商業(yè)、辦公氛圍：一般興業(yè)銀行大廈無會所商務秘書、代定各種票務、報紙、雜志、郵政快遞無會議中心215戴德梁行顧問10元/平方米包括空調(diào)管理費交通設施：較好服務性設施：差商業(yè)、辦公氛圍：一般財富廣場架空層會所翻譯、速遞、律師咨詢、票務前沿show場配備會議、展覽、影視系統(tǒng)230未定交通設施：一般服務性設施：一般商業(yè)、辦公氛圍：較差時代金融2000平方米，職工餐廳、紐約人俱樂部翻譯、速遞、律師咨詢、票務800平方米數(shù)碼展示大庭372戴德梁行顧問不多于15元/平方米交通設施：較差服務性設施：較差商業(yè)、辦公氛圍：一般硬件設備調(diào)查表物業(yè)名稱空調(diào)衛(wèi)生間位置電梯布線備用電源方式小時設備速度米/秒數(shù)量控制設備智能網(wǎng)絡背景音樂國際商會大廈B座分體空調(diào)隨樓贈送辦公用房內(nèi)設獨立衛(wèi)生間、無集中衛(wèi)生間2.0客梯4臺、消防梯1臺分高低區(qū)三菱電梯走廊、電梯廳電梯轎箱裝有閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)結(jié)構(gòu)化綜合布線、寬帶上網(wǎng)公共走廊內(nèi)裝有背景音樂康明斯400KW喜年中心24小時辦公美國麥克維爾中央空調(diào)在角部相對大面積辦公設獨立衛(wèi)生間、在西側(cè)有集中衛(wèi)生間2.59部電梯、4部扶梯A座高區(qū)3部、低區(qū)兩部、消防梯1部、B座3部OTIS、電梯內(nèi)有液晶顯示屏非接觸式IC卡停車系統(tǒng)每戶預置100M寬頻光纖接口600KW羅湖商務中心小開間分體空調(diào)大開間中央空調(diào)中央空調(diào)使用時間固定麥克維爾中央空調(diào)小開間為室內(nèi)獨立衛(wèi)生間、大開間為集中式衛(wèi)生間中區(qū)2.5高區(qū)4塔樓9部電梯高區(qū)3部中區(qū)4部消防2部原裝進口三菱進口1000KW康明斯柴油發(fā)動機組世界金融中心8：30-6：30頓漢布什地下送風中央空調(diào)集中式衛(wèi)生間低區(qū) 2.5高區(qū)48部電梯分高低區(qū)日本原廠三菱電梯，電梯內(nèi)帶有液晶顯示屏（播放電視、經(jīng)濟信息）大廈內(nèi)設置資料點8000個，語音點12000個，平均每3平方米一個數(shù)據(jù)點、每5平方米一個語音點；物業(yè)管理提供一卡通多功能管理及消費系統(tǒng)密集式分布CAT5寬頻西那路與寬頻端子，極速寬頻覆蓋、衛(wèi)星設施、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡等。公共走廊內(nèi)裝有背景音樂德國奔馳發(fā)電機中電信息廣場米黃云石墻面、地面開利中央空調(diào)系統(tǒng)戶內(nèi)衛(wèi)生間與集中衛(wèi)生間結(jié)合2.5共14部分東、西座三菱電梯5A智能化中國電信1000M主干，10100M到桌面公共走廊內(nèi)裝有背景音樂500KW康明斯中央商務大廈24小時分戶計量開利中央空調(diào)系統(tǒng)局部位置有獨立衛(wèi)生間，設有集中衛(wèi)生間和董事盥洗間2.58部電梯分高低區(qū)進口奧迪斯電梯電梯內(nèi)帶有液晶顯示屏（播放電視、經(jīng)濟信息）專線接駁證券交易所、一卡通管理自動化系統(tǒng)、非接觸IC卡門禁管制系統(tǒng)1000M極速光纖規(guī)劃、提供100M寬頻互動網(wǎng)絡、設置GPRS系統(tǒng)全方位背景音樂興業(yè)銀行大廈4-9F小開間可24小時中央空調(diào)系統(tǒng)4-10F小開間帶獨立衛(wèi)生間2.02.5裙樓2部扶梯塔樓6部電梯分高低區(qū)日立電梯水電自動抄表停車場出入口遙感識別自動管理、車庫遙感動態(tài)監(jiān)控綜合布線、有線電視接收系統(tǒng)、預留通信衛(wèi)星天線系統(tǒng)、電話配置1800門，5.5/100平方米全方位背景音樂580KW財富廣場公共部分為吸頂式中央空調(diào)、辦公區(qū)域為分體空調(diào)公共部分為吸頂式中央空調(diào)、辦公區(qū)域為分體空調(diào)每個分隔帶有獨立衛(wèi)生間、無集中衛(wèi)生間2.02.55部電梯、1部消防梯、1部觀光梯分高低區(qū)德國蒂森大堂電子公告牌、自動抄表、電梯內(nèi)電子信息顯示屏、內(nèi)設信息中轉(zhuǎn)站、提供高速上網(wǎng)、遠程教育、醫(yī)療、VOD視頻點播服務公共走廊內(nèi)裝有背景音樂時代金融24小時分戶計量中央空調(diào)4臺共2550冷噸的冷水特靈中央空調(diào)集中式衛(wèi)生間低區(qū)2.5高區(qū)4配置13臺載客電梯8部翻譯、速遞、律師咨詢、票務瑞士迅達Miconic-10電梯控制系統(tǒng)5A智能化系統(tǒng)公共走廊內(nèi)裝有背景音樂裝修標準比較表項目外墻戶內(nèi)地面門窗大堂電梯間走道洗手間會所會議室國際商會大廈B座裙樓外墻為拋光花崗巖、塔樓外墻為高級仿石面磚地面、墻面為水泥砂漿抹面普通木門彩色鋁合金窗、銀灰色鍍膜鋼化玻璃拋光花崗巖地面、為拋光大理石墻面大堂電梯廳地面為拋光花崗巖地面、墻面為拋光大理石墻面地面為高級仿大理石拋光地磚、墻面為乳膠漆洗手間管道預留到位一般性裝修一般性裝修喜年中心主要玻璃幕墻、實墻面為高級涂料水泥砂漿地面、墻面通明玻璃地面、墻面為石材貼面、吊頂磨光花崗巖地面、仿石面磚墻面耐磨地磚地面、石膏板吊頂高級衛(wèi)生潔具、防滑地磚、瓷磚墻面、鋁合金扣板吊頂羅湖商務中心美國進口24K金中空玻璃幕墻水泥砂漿地面、墻面玻璃幕墻地面、墻面為石材貼面、吊頂?shù)孛鏋閽伖饣◢弾r地面、墻面鋁條加裝飾板仿大理石地面高級衛(wèi)生潔具、防滑地磚、瓷磚墻面世界金融中心進口韓國純鋁板及愛和陶墻磚、LOW-E低輻射中空隔音玻璃水泥砂漿地面、墻面玻璃幕墻德國高儀高級裝修高級裝修中電信息廣場深淺兩色德國進口涂料、裙樓鑿毛干掛石水泥砂漿地面、墻面銀白色鋁合金米黃云石墻面、地面、天花為鋁板、啞光不銹鋼鋼板燈槽米黃云石墻面、地面、天花為鋁板、啞光不銹鋼鋼板燈槽米黃云石地面高級鋁板天花、拋光磚、白色釉面磚、地面為黑金砂云石中央商務大廈高級鋁合金玻璃幕墻、中空玻璃水泥砂漿地面、墻面高級木質(zhì)進戶門中空玻璃進口大理石墻面設二層中庭、中庭高10m進口大理石墻面、地面ICI乳膠漆墻面高級地磚公共部分：三星級以上賓館盥洗間標準；董事專用：五星級豪華盥洗間標準高級裝修高級裝修興業(yè)銀行大廈鍍鏌淺反射灰色（透明）、中空隔音玻璃幕墻和灰色氟碳噴涂鋁板幕墻裙樓外墻為灰麻色干掛天然花崗石水泥砂漿地面、墻面幕墻花崗石、大理石地面、磨光面磚墻面、造型吊頂天花地面、墻面為磨光面磚墻面為白色乳膠漆、輕鋼龍骨、藝術(shù)礦肺板或鋁板吊頂高級衛(wèi)生潔具、墻面面磚、鋁板吊頂天花財富廣場鍍膜玻璃幕墻和復合鋁板幕墻、部分為花崗巖墻面水泥砂漿地面、墻面普通木門幕墻地面高級芝麻白微晶石、墻面灰色微晶石和鋁板、天花為鋁板和隔柵墻面水晶白微晶石及聚晶玻璃、地面為灰色微晶石、天花為鋁板和輕鋼龍骨地面為地磚和天然花崗巖、墻面為高級玻纖壁布和聚晶玻璃、天花為聚晶玻璃和鋁板時代金融中心外墻采用LOW-E鋼化中空玻璃配合幕墻水泥砂漿地面、墻面LOW-E鋼化中空玻璃高檔花崗巖拼花地面、墻面；大堂柱為花崗巖和不銹鋼面料結(jié)合；藝術(shù)天花吊頂加十藝術(shù)燈飾網(wǎng)格化花崗巖地面；墻面為花崗巖、磨砂玻璃吊頂，內(nèi)設多組射燈、電梯門框花崗巖包邊網(wǎng)格化花崗巖地面、純色花崗巖墻面、藝術(shù)天花吊頂加十藝術(shù)燈飾高級潔具、大理石盥洗臺、不銹鋼裝飾面隔斷、墻面為高級瓷磚拼花、高級帶狀燈槽3.重點項目的總結(jié)& 區(qū)位轉(zhuǎn)移隨著深圳市城市中心功能“西移”及CBD的逐步形成，深圳市寫字樓逐步從羅湖區(qū)向福田區(qū)轉(zhuǎn)移，并向CBD以及中心區(qū)西部集中。目前中心區(qū)已集中了時代金融中心、中央商務大廈、國際商會大廈（中心）、豐立大廈、信息樞紐大廈、大中華交易廣場、江蘇大廈、中銀大廈等十多棟寫字樓。隨著CBD市政配套工程的完善，一個成熟的辦公社區(qū)正在中心區(qū)崛起。但由于中心區(qū)土地及規(guī)劃方面的限制，寫字樓的開發(fā)基本上接近尾聲，向中心區(qū)西部發(fā)展已成必然之勢。由于中心區(qū)西部已形成世貿(mào)中心、天安數(shù)碼城、車公廟等成熟的辦公環(huán)境，區(qū)位優(yōu)勢凸顯，2002年喜年中心取得了不俗的銷售業(yè)績，開發(fā)商花樣年投資有限公司正打算在此區(qū)域開發(fā)另一座標志性建筑明年廣場。由此可見，寫字樓集中所在區(qū)域正在經(jīng)歷從羅湖中心區(qū)中心區(qū)西部的方向轉(zhuǎn)移。& 價格在所調(diào)查的羅湖區(qū)三個代表樓盤中，基本上是只租不售，租金根據(jù)寫字樓的等級而有所不同。如羅湖商務中心租金為小開間65元/m，大開間70元/m。世界金融中心租金在100-140元/m之間不等，地王信興廣場則為120元/m。與羅湖區(qū)相反，福田中心區(qū)及中心區(qū)西部寫字樓是只售不租。中心區(qū)寫字樓均價在10，000-11，000元/m左右，中心區(qū)西部寫字樓均價在8，000-9，000元/m左右。& 目標客戶群定位中國入世給寫字樓帶來了新的生機，無論羅湖區(qū)還是福田區(qū)寫字樓都已把目標對準外資企業(yè)、民營企業(yè)。中央商務大廈引進外資銀行即為明證。同時一些具有發(fā)展前途的行業(yè)如金融、貿(mào)易、物流、IT、咨詢、電信等也成為寫字樓客戶群的首選。& 功能定位本次調(diào)查大部分寫字樓不僅僅為單純的辦公空間，還有相當部分已附設商場、銀行營業(yè)廳、餐廳酒樓等功能。世界金融中心從功能上講就是綜合服務樓，不僅有商場、商務公寓，還有星級酒店。但是大多數(shù)寫字樓的商業(yè)空間基本上空置，招商困難重重。& 建筑設計與公共設施配套要點1.建筑風格與外觀調(diào)查表明，大部分寫字樓建筑風格均為簡約的現(xiàn)代風格。這種風格具有強烈的現(xiàn)代氣息。造型簡潔而美觀，建筑色彩以銀灰色偏多，明快而輕巧。建筑材料以高級鋁合金、隔音玻璃、花崗巖為主，取材精致。其中不乏名師設計的佳作，突出寫字樓作為標志性建筑的特點。2.標準層面積大部分標準層面積在1300-1700m之間，每個單元在60-300m之間，可以靈活拆分。標準層空間方正、實用，便于室內(nèi)布置。3.電梯設置電梯數(shù)量按人流量來設置，功能包括客用電梯，觀光電梯、消防電梯、貨梯等，其中客梯基本上集中布置在一起，一般與衛(wèi)生間、消防通道、管道井等布置在大樓的中心，電梯品牌以三菱、奧的斯、德國蒂森等為主。超高層寫字樓電梯應有高低區(qū)之分，高區(qū)電梯速度為2.5M/S左右，部分高速電梯達到7.0M/S（如地王），低區(qū)電梯速度為1.7M/S-2.5M/S。4.智能化配置5A智能化是寫字樓的“自選動作”。5A包括樓宇自動化（BA）、通訊自動化（CA）、辦公自動化（OA）、保安自動化（SA）、消防自動化（FA）。本次調(diào)查在智能化配置方面的代表樓盤包括中電信息大廈、數(shù)碼時代大廈等。5.停車場所調(diào)查的寫字樓停車場的配置包括以下三種方式：多層地下停車場；地下停車場+地上停車場；地下停車場+機械停車場。通過這三種方式多數(shù)滿足了寫字樓的停車要求。車位數(shù)量基本上按標準單元比例為1：1-1：2。大多數(shù)已采用IC卡及停車場管理系統(tǒng)。6.衛(wèi)生間大多數(shù)寫字樓辦公室內(nèi)設有獨立衛(wèi)生間，部分設有公共衛(wèi)生間。7.空調(diào)系統(tǒng)一個明顯的趨勢是，大多數(shù)寫字樓采用中央空調(diào)分戶記費系統(tǒng)，這樣大大節(jié)約了客戶成本。世界金融中心還采用了國際上先進的地下送風空調(diào)系統(tǒng)（UACS），空調(diào)主機均為進口名牌。部分寫字樓出于節(jié)約成本考慮未設中央空調(diào)，由用戶自裝（預留管道）。8.大堂裝修大堂層高一般為10-18M，大多數(shù)大堂裝修采用高檔建材，如花崗巖、大理石墻、地面，藝術(shù)天花吊頂。裝修風格雖然豪華但不繁瑣，極具現(xiàn)代氣息。9.會所會所一般設于平臺花園所在樓層，與平臺花園連為一體。會所內(nèi)設有健身房、泳池、康樂中心等。本次調(diào)查的部分樓盤未設會所。1