大陸物權法草案對土地估價的影響探討.doc

2006年兩岸四地土地學術研討會2006年兩岸四地土地學術研討會大陸物權法草案對土地估價的影響探討曲衛(wèi)東 王京華 曲衛(wèi)東，中國人民大學公共管理學院土地管理系副教授。王京華，北京市地方稅務學會理事。摘 要大陸就物權問題已經展開了立法研究，物權法草案已經出臺，正式的物權法馬上就會開始施行。物權法中關于土地使用權使用年期做出了明確的規(guī)定，特別保證居住類土地使用權使用年期到期可以自動續(xù)期。這些新規(guī)定勢必對土地評估產生重要影響，特別是使用年期的修正問題。本文將探討期權理論對這一估價問題的解決適應性，給出具體的解決方案。本研究之主要目的在:(1)探討物權法草案對土地估價產生的影響。(2)探討期權理論在估價中的適用性。(3)探討和尋找解決物權法影響土地估價的思路和方法。（4）給出采用實物期權選擇解決問題的具體方案。本研究采用理論研究結合實際的方法，通過對期權理論的深入研究，結合土地估價實踐活動，從而解決物權法對土地估價的影響。預期研究結果是給出具體的土地估價實物期權選擇修正法，通過該種方法的運用解決物權法帶給土地估價的實踐影響，從而保證土地管理各項制度施行的連續(xù)性，以進一步推動土地制度改革的進程。中文關鍵詞：物權法、土地估價、實物期權。一、 大陸物權法立法簡介法律是一定社會制度下經濟社會關系的綜合反映，隨著經濟和社會發(fā)展不斷演變。從國際層面上來看，包含物權法的民法是一國經濟現代化的法律基礎。起著舉足輕重的作用。大陸一直沒有一部完整的物權法，雖然在20世紀80年代初制定了民法通則，但是立法者對物權法的制定沒有給予應用的重視。大陸目前關于物權的法律規(guī)定散見于民法通則、擔保法以及其它法律法規(guī)。這些法律法規(guī)制定的期限比較早，多誕生于改革開放之初，具有明顯的時代特點。 胡志剛著不動產物權新論，學林出版社，2006年，第1頁。對于目前經濟發(fā)展出現的新問題不能很好地適應和解決。因此，大陸從1998年開始進行物權法的起草工作，至今已有9個年頭。1999年產生第一個專家草案，2000年產生第二個專家草案，2001年產生法工委的正式草案，2002年12月經過人大常委會第一次審議，2004年10月經過第二次審議，2005年6月經過第三次審議，7月在媒體公布征求修改意見，10月經過第四次審議。到目前為止，參與物權法制定研究的學者完成了不同版本的物權法草案，例如，梁慧星主筆的物權法草案建議稿，中國人民大學法學院王利明教授起草的物權法草案建議稿，以及全國人大的物權法草案征求意見稿。人大的征求意見稿經過多次修改，形成了比較系統(tǒng)的有關無權的基本規(guī)則和制度。原本經過多次修改的物權法有望于2006年提交人大表決，并很可能在2006年正式實施，但是立法者和學者在關于典權居住權不動產登記等很多問題上仍然存在比較大的爭論，而且這些爭論持續(xù)不斷。最終北京大學法學院教授鞏獻田的一封公開信，引發(fā)了關于物權法草案是否違憲的爭論。正是這一爭論，導致原定今年提交人大會議表決的物權法草案被法律委員會送回法工委，繼續(xù)修改。以下分析的出發(fā)點將建立在互聯網上可以公開查詢得到的物權法草案的有關規(guī)定，鑒于文章篇幅所限，這一草案將不被列入本文的附件中。本文研究的重點不在探討物權法本身，而是基于現在版本的物權法不作過多調整，對土地使用權年期規(guī)定沒有實質性改變的假設，來研究探討這一規(guī)定可能對現行土地估價制度和方法帶來的影響。二、 目前土地估價中年期修正問題（一） 土地使用權年期的法律規(guī)定大陸實行的是土地公有制，土地使用權可以依法轉讓。根據中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 中華人民共和國國務院令第55號，一九九年五月十九日。第十二條的規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：. 居住用地七十年；. 工業(yè)用地五十年；. 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；. 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；. 綜合或者其它用地五十年。根據這一規(guī)定，土地使用者使用土地的年期是有限的。土地使用年期的長短，直接影響土地收益的多少。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長，土地的總收益就越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此升高。通過使用年期修正，可以消除由于使用期限不同而對房地產價格造成的影響。在具體評估實踐上，表現為下面將要探討的土地使用權年期修正。（二） 市場法中的年期修正市場比較法的基本計算公式為：P = P A B C D 容積率修正系數 土地使用年期修正系數 公式1式中，P 待估土地評估價格； P 可比交易實例價格； A 交易情況修正系數；B 交易日期修正系數；C 標準化修正系數；D 區(qū)域因素修正系數； E 個別因素修正系數。土地使用年期修正系數按下式計算： 公式2公式2中， k將可比實例年期修正到待估對象使用年期的年期修正系數；r還原利率；m待估土地的使用權年期；n可比實例的使用權年期。土地使用年期修正后地價 = 比較實例價格 k（三） 成本法中建筑物折舊與土地使用權年期成本法評估土地價值可以采用剩余價值法進行，即通過成本法以外的其它方法評估房地產的價值，再從這個價值中扣除地上建筑物的現值，參見公式3。土地價值=房地產價值-建筑物現值 公式3建筑物的限制等于建筑物的重新構建價值扣除折舊。由于建筑物的耐用年限與土地使用權年限可能存在不同步，所以應注意在估價中建筑物耐用年限的確定。建筑物耐用年限的確定直接影響建筑物的折舊額大小。根據法律規(guī)定，土地權利是最根本的權利，決定建筑的權利，即通常所言的“房隨地走”。二者之間關系的具體規(guī)定為：1）建筑物耐用年限均以建筑物竣工驗收合格的時間為起點，與土地使用權年限的起始時間無關。2）建筑物耐用年限的終止時間：當建筑物耐用年限早于土地使用權年限結束時，取建筑物耐用年限結束的時間；當建筑物耐用年限晚于土地使用權年限結束時，取土地使用權年限結束的時間。從這些規(guī)定能夠看出土地使用權年限在成本法估價中的作用。（四） 收益法中收益年期與土地使用權年期通過收益法評估土地價值，在假定年收益不變的情況下，土地使用權剩余使用年期決定了土地的收益年期，因此，應該采用有期限收益資本化公式計算待估土地的收益價值： 公式4公式4中，V土地的收益價值A不變的土地年收益Y土地的報酬率N土地使用權剩余使用年期（剩余收益年期）（五） 基準地價因素修正法評估宗地價格的年期修正基準地價系數修正法,是土地估價的方法之一，它是利用基準地價和基準地價修正系數表等評估成果,按照替代原則,就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正,進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。采用的計算公式可以表達為： 公式5式中，K某一宗地所有地價影響因素總修正值； KI分別為宗地在第I個因素條件下的修正系數% ； n修正因素個數。對出讓或使用年期不一致的宗地,要進行年期修正。土地使用年期修正系數可按公式2計算，這時公式中的變量含義如下：k宗地使用年期修正系數； r土地還原利率； m待估宗地土地使用權尚可使用年期； n該用途土地法定最高出讓年期。三、 物權法對土地估價年期修正的影響（一） 物權法對土地使用年期的規(guī)定十屆全國人大常委會2005年7月10日公布的社會廣證意見稿物權法（草案）的第三編用益物權的第十二章建設用地使用權的第一百四十條、第一百五十四條和第一百五十五條對建設用地使用權的規(guī)定如下：第一百四十條建設用地使用權人依法享有對國家所有的土地占有、使用和收益的權利，有權自主利用該土地建造并經營建筑物、構筑物及其附屬設施。 第一百五十四條建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權消滅。 第一百五十五條建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續(xù)使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續(xù)期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應當同意。建設用地使用權續(xù)期后，建設用地使用權人應當按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照國家規(guī)定確定。 （二） 對土地估價可能產生的影響現行法律對土地使用權使用年期屆滿的規(guī)定是中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 中華人民共和國國務院令第55號，一九九年五月十九日。的第四十條和四十一條：第四十條土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其它附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。第四十一條土地使用權期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應當依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。通過對比分析我們可以發(fā)現二者之間最顯著的區(qū)別在于：當土地使用權人或建設用地使用權人申請續(xù)期時可能會面臨不同的處分結果。根據物權法（草案）的規(guī)定，建設用地使用權人的續(xù)期權利是明確能夠得到保證的。而根據現行的規(guī)定，這一權利能否得到保證是個很模糊的規(guī)定。因此，我們可以假定，在未來物權法正式實施后，建設用地使用權（或土地使用權）是可以得到保證的，只要使用權人愿意，當然是有條件的，至少應該重新交納出讓金，就可以繼續(xù)使用原來的建設用地。這就是說，黨地上建筑物使用和維護良好，超過土地使用年限時，可以繼續(xù)經營使用，并源源不斷獲得收益。如果這個假定成立的話筆者注：只要未來實施的物權法不作大的修改和調整，目前來看，即使存在調整，也不會是這一規(guī)定。，那么可以說，土地使用權年期將不再是影響土地價值的重要因素。因此，必須對本文第二部分關于土地估價中土地使用年期修正的若干做法作出相應的調整。這項選擇我們可以稱之為實物期權（Real Option）。依據物權法（草案）未來土地使用權年期將主要取決于土地使用權人在土地使用權即將到期時可能采取的決定，即他將根據其所使用不動產的情況和房地產市場狀況作出選擇放棄還是繼續(xù)申請使用他所擁有的土地使用權。因此，實物期權的履行就成為未來評估土地價值必須充分予以考慮的重要因素，這一因素將取代目前的土地使用權年期修正因素。四、 解決問題的建議實物期權的應用（一） 實物期權（Real Option）的含義金融期權是賦予持有者在未來某一時刻買進或賣出某種金融資產的權利，相應地稱之為買入（看漲）期權或賣出（看跌）期權，該金融資產稱之為標的資產。期就是未來的意思，權是選擇的意思。實物期權(realoptions)就是把非金融資產當作標的資產的一類期權，此時期權的交割不是決定是否買進或賣出金融資產而是進行實物投資或出售固定資產。1977年，Myers 教授在MIT首次把期權定價理論引入項目投資領域。他認為投資、管理柔性同金融期權具有很多相似點，因此提出以投資機會為對象的增長期權的概念。由于項目投資中的期權是以實物資產為研究對象，因此這個概念被稱作實物期權。它包括項目投資者在投資過程中所擁有的一系列非金融性選擇權（推遲或提前、擴大或縮減投資、獲取新的信息等等）。 實物期權定價方法從某種角度來說，就是以考慮傳統(tǒng)意義下以現金流時間價值為基礎，再考慮了項目投資的時間價值和管理柔性價值以及減少不確定性的信息帶來的價值，從而能夠更完整地對投資項目的整體價值進行科學合理估價。在這種理論下投資項目的價值V等于項目期望現金流的NPV和期權價值VRO之和。（二） 實物期權的價值修正實物期權在估價中的應用探討目前主要集中在凈現金流折現法DCF上面，對比分析傳統(tǒng)的NPV法與實物期權有缺點，研究的主要結論是：1、 傳統(tǒng)DCF法在高不確定項目中體現出兩方面缺陷，忽略了投資項目的柔性價值和忽略了投資的選擇。與之對應的，實物期權則考慮得更靈活，盡管同樣基于傳統(tǒng)的DCF法。2、 實物期權的價值由兩方面體現出來：一是由未來的選擇(option)，二是由信息的更新(information update)。只擁有一個條件是不能產生期權價值的。以扔色子猜大小為例。玩家在結果出現以前都有機會改變主意（選擇權），但是正確的幾率始終是50%（沒有信息更新）。因此玩家也就沒有額外的價值產生。3、 修正后的項目價值=NPV+VRO（Value of Real Option）。 這里如果將實物期權方法在DCF上的應用和探討推而廣之，可以將第3點的公式推廣為：修正后的土地價值=土地使用權正常年期的評估價值+VRO 公式6VRO的確定方法有多種，使用的Black-Scholes期權定價模型（簡稱B-S模型）、蒙特卡羅模型和二項式樹模型等可以分析實物期權，并給出定價。Black-Scholes期權定價模型的公式為： 公式7公式中各項含義如下：；表示x的累積標準正態(tài)分布概率，S為股票的當前股票價格，X為股票的執(zhí)行價格，r為無風險利率，T為期權到期期限，為股票價格的波動率。（三） 實物期權在房地產經濟領域應用實物期權在房地產經濟領域中的主要應用主要表現在房地產投資決策、項目評價和評估等專業(yè)方向。這方面的研究基本上集中于實物期權與傳統(tǒng)方法的比較。在投資項目評價方面，彭耿 彭耿，傳統(tǒng)投資項目評價方法基于CAPM與Black-Scholes模型的優(yōu)化，南華大學學報（社會科學版），2005年第6卷第6期。探討了基于CAPM和B-S模型優(yōu)化解決傳統(tǒng)項目評價的方法；曹建新 曹建新、李丹、趙明麗，基于實物期權法對R&D 項目價值評估的研究對布萊克- 舒爾斯定價模型的改進，財會通訊（學術版），2006年第1期。等人提出了對B-S模型改進以解決對R&D項目價值評估的缺陷問題。在房地產投資領域，陳凡、何春雄陳凡、何春雄，不確定條件下房地產投資實物期權分析，金融與經濟，2006。研究了在非完全競爭市場中以及價格和成本不確定的條件下，應用實物期權理論推導房地產定價模型,從而確定最佳執(zhí)行時間點和最優(yōu)開發(fā)強度。賀振華賀振華，長期投資、土地數量與農戶的土地制度偏好，產業(yè)經濟研究，2006年第2期。研究了長期投資、土地數量與農戶的土地制度偏好之間的關系，運用實物期權理論建立模型，并進行了實證分析。劉玉明、劉長濱劉玉明、劉長濱，實物期權理論在房地產投資項目決策中的應用研究，北京交通大學學報（社會科學版），2006年6月。對實物期權理論在房地產投資項目決策中的應用進行了研究，得出了實物期權理論能夠發(fā)現不確定性的價值，較傳統(tǒng)投資決策方法具有一定的優(yōu)越性的。曹容寧 曹榮寧，基于實物期權的房地產投資決策分析，經濟理論研究，2006。運用二項式模型與連續(xù)型期權模型解決房地產投資決策中的延遲決策問題，為提高房地產投資決策科學性提供了理論基礎。樊霞、劉西林 樊霞、劉西林，基于實物期權的項