淺議物業(yè)公司全面管理的提升.doc

淺議物業(yè)公司全面管理的提升金 軍吉林油田濱江物業(yè)管理公司 吉林 松原 138001摘要：在物業(yè)管理進入一個快速發(fā)展的時期；同時，國家相關(guān)法律法規(guī)的不斷完善，市場競爭的日益激烈，都對物業(yè)管理公司帶來良好的機遇和挑戰(zhàn)，如何規(guī)范內(nèi)部管理，建立以服務業(yè)主為導向的運作機制，理順內(nèi)外工作關(guān)系，拓展服務模式，增強核心競爭力，是所有物業(yè)管理公司都面臨的重大課題。本文針對當前物業(yè)管理公司如何提高自身管理能力，建立面向市場的公益事業(yè)和企業(yè)服務客戶的現(xiàn)代企業(yè)管理機制作了一些有益的探討。關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；管理；目標；措施Abstract: Entering a period of rapid growth in the property management; same time, the constant improvement of the relevant state laws and regulations, the market competition is becoming increasingly fierce, property management companies bring opportunities and challenges, and how to regulate the internal management, the establishment owners to serve rationalize the internal and external working relationship-oriented operation mechanism, expand service model, enhance core competitiveness, all property management companies are facing a major issue. This article made some useful discussions on the current property management companies how to improve their management capabilities, the establishment of modern enterprise management mechanisms for market-oriented public welfare and enterprise customers.Key words: Property Company; management; objectives; measures中圖分類號: F570.6 文章標識碼:A 文章編號:一、制定發(fā)展戰(zhàn)略目標清晰而切實可行的戰(zhàn)略規(guī)劃，是建立在對宏觀環(huán)境、行業(yè)特征、競爭對手和自身實力的充分理解基礎(chǔ)上的。通過明確企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，可以使物業(yè)管理公司確定發(fā)展目標，充分挖掘自身潛力，刻意提升企業(yè)核心競爭能力，制定相應的提升服務質(zhì)量和品牌策劃戰(zhàn)略，拓展服務理念戰(zhàn)略，并通過有效的戰(zhàn)略實施手段，進行戰(zhàn)略目標分解，為公司的內(nèi)部管理制定行動綱領(lǐng)和理論基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上再細化制定戰(zhàn)略實施措施，以具體工作開展來保證戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。二、健全組織結(jié)構(gòu)物業(yè)管理公司兼顧物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理服務兩大業(yè)務內(nèi)容，因此，健全的組織機構(gòu)和崗位管理體系是必不可少的。在滿足企業(yè)資質(zhì)的前提下，對于管理社區(qū)，要根據(jù)社區(qū)的實際情況配備充足的小區(qū)管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，提升物業(yè)服務等級和質(zhì)量；對于管理公司，也要根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要配備足夠的職能管理人員和經(jīng)營人員，這是因為，沒有足夠的管理人員幫助企業(yè)領(lǐng)導承擔起日常事務的管理工作，沒有足夠的參謀人員能夠幫助企業(yè)領(lǐng)導進行經(jīng)營策劃，必將導致企業(yè)領(lǐng)導整天忙于應付各種瑣碎事件，陷入日常管理的泥潭，難以集中精力站在高端思考公司未來的發(fā)展方向和發(fā)展策略，常此以往，公司必然始終在出現(xiàn)問題解決問題再出現(xiàn)再解決的低層次狀態(tài)下循環(huán)，不可能實現(xiàn)企業(yè)高效快速的發(fā)展，這在國內(nèi)的很多物業(yè)管理公司非常普遍。因此，作為物業(yè)管理，必須強化公司，加強集中管理能力，統(tǒng)一經(jīng)營策劃、設(shè)施維修服務管理、財務管理、人力資源管理和品牌宣傳等核心職能，將公司的管理提升到一個新的高度。三、開發(fā)業(yè)務項目物業(yè)管理公司在提供房屋、設(shè)備設(shè)施的維修、維護和保養(yǎng)，環(huán)境衛(wèi)生、安全消防、清潔綠化等的基本服務以外，還可進行一些增值服務或綜合服務，以整合和充分利用社會資源和社會服務供應來提高公司的服務能力和品牌效益，常見的一般包括： 便民服務:提供方便居民入住前裝修裝飾材料、五金水暖以及日用百貨銷售場所，建立超市、菜市場、幼兒園、社區(qū)醫(yī)療所、警務治安室等。 文化娛樂：開辦特色老年學校、健身運動協(xié)會、文化娛樂場所等。 業(yè)主投訴協(xié)調(diào)：設(shè)立社區(qū)調(diào)度指揮中心，協(xié)調(diào)解決居民投訴問題。 推出中介服務：如房屋出租、出賣中介，家政服務中介等；四、創(chuàng)建品牌服務物業(yè)管理的實質(zhì)就是提供高效便捷的服務，品牌和口碑是物業(yè)公司服務的核心，因此，物業(yè)管理公司應該根據(jù)社區(qū)資源、小區(qū)特點、外部經(jīng)營和內(nèi)部提升的不同需要，提供有針對性的應對措施，致力于提升品牌的社區(qū)美譽度和業(yè)主認知度，具體方式可考慮以下幾項：政府與社區(qū)的銜接：建立與政府機關(guān)的良好關(guān)系，發(fā)展學校、銀行、商店、網(wǎng)絡(luò)通訊、飲食等公共服務部門，企業(yè)機關(guān)的外包后勤服務業(yè)務。未改造的舊小區(qū)服務：對現(xiàn)有的維持小區(qū)，可以大力宣傳物業(yè)公司作為誠信企業(yè)，其企業(yè)經(jīng)營的重點不是以賺錢為目的地，而是以社區(qū)和業(yè)主為中心，樹立物業(yè)公司負責任的外部形象。新建小區(qū)服務：通過規(guī)范管理大力提高服務質(zhì)量，健全便民服務措施，建立良好社區(qū)文化，提升物業(yè)公司的品牌知名度。資質(zhì)注冊與質(zhì)量體系認證方面：通過注冊高級別資質(zhì)和進行iso9000質(zhì)量體系認證，增強公司的宣傳力量，提高業(yè)主的信任度，提升品牌認知度。五、成本控制體系建立嚴格的成本控制體系加強成本控制，節(jié)省費用支出，建立目標成本體系，使得企業(yè)在不影響所提供的服務質(zhì)量的前提下，達到成本的持續(xù)降低，是規(guī)范公司內(nèi)部管理，降低消耗，增效節(jié)支的重要工作內(nèi)容；因此，物業(yè)管理公司必須建立嚴格的成本控制和預算管理體系，通過對工作流程的精細梳理和權(quán)責體系的明確界定，對公司的采購成本、營銷成本、人力成本、管理成本以及財務成本等進行嚴格的規(guī)劃、評審和優(yōu)化工作，在事先、事中和事后進行全方位的成本管理，最終達到持續(xù)降低成本的目的。六、規(guī)范業(yè)務流程流程是公司創(chuàng)造價值的機制，對企業(yè)的業(yè)務流程進行根本性再思考和徹底性再設(shè)計，理順公司內(nèi)外關(guān)系和工作銜接，從而獲得在成本、質(zhì)量、服務和速度等方面業(yè)績的巨大改善，使得企業(yè)能最大限度地適應以顧客、競爭和變化 為特征的現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，對于物業(yè)管理公司這類服務型企業(yè)至關(guān)重要。通常意義上，物業(yè)管理的全流程如下：物業(yè)管理公 司 對于每一項工作流程，都應該明確其工作目標、適用范圍、相關(guān)術(shù)語與定義、涉及的部門與崗位以及其負有的權(quán)責、工作程序、關(guān)鍵控制點和核心重要輸入輸出，并配以相應的操作性表單，保證工作內(nèi)容無縫銜接、工作人員克盡職守，最終實現(xiàn)工作任務的圓滿完成和企業(yè)發(fā)展目標的實現(xiàn)。七、健全人力資源管理體系物業(yè)管理公司必須建立科學的人力資源規(guī)劃、嚴格的績效考核體系和市場化的薪酬管理體系為核心內(nèi)容的人力資源管理體系，充分調(diào)動優(yōu)秀員工的工作積極性和企業(yè)認同感，為企業(yè)發(fā)展目標提供根本保障。 人力資源規(guī)劃按現(xiàn)代企業(yè)管理原則編制企業(yè)的人力資源規(guī)劃，包括企業(yè)的人員編制計劃、人才的職業(yè)生涯規(guī)劃、人才更換和人才儲備計劃以及員工的培訓與教育制度與計劃等。 績效考核建立基于安全指標、環(huán)境指標、綠化指標、設(shè)備指標、房管指標、客服指標、培訓指標、內(nèi)審指標、滿意工程指標等九大模塊的kpi指標（KPI（Key Performance Indicators）意為關(guān)鍵績效指標，來自美國哈佛商學院教授羅伯柯普朗(Robert S. Kaplan)和管理大師戴維諾頓(David P. Norton)的“平衡計分卡”（Balanced Scorecard）體系），設(shè)計考核制度和管理辦法，設(shè)計考核應用表單，指導考核工作開展。 薪酬體系規(guī)劃公司的薪酬、福利政策等方面的制度，按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)劃公司工資及福利方案，使其具有競爭力、公平性，并解決員工的后顧之憂，針對公司發(fā)展需要和不同層次的人員設(shè)計利益激勵機制。八、建立服務質(zhì)量管理體系物業(yè)管理公司作為服務型企業(yè)，服務質(zhì)量的保持和提升當仁不讓的處于最核心的管理地位。因此，必須實施全面質(zhì)量管理，綜合運用現(xiàn)代管理手段和方法，通過實施質(zhì)量管理的培訓與理念灌輸，提高全體員工的質(zhì)量意識，規(guī)范員工的服務行為，完善質(zhì)量責任制度，為業(yè)主提供充滿人性的個性服務，全面滿足物業(yè)管理的工作需要。在企業(yè)的實際運作中，可以通過六西格瑪質(zhì)量管理規(guī)范、ISO9001質(zhì)量管理體系以及國家和地方制定的