酒店式公寓產(chǎn)品分析與天津市場.doc

酒店式公寓研究報(bào)告 KCSCB-G001酒店式公寓研究報(bào)告一、 理解酒店式公寓1. 酒店式公寓的概念酒店式公寓意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，它一般是配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，并提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理，實(shí)際上是一種酒店的延伸業(yè)態(tài)。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由物業(yè)管理公司代為出租，獲得一定的投資回報(bào)。酒店式公寓本質(zhì)上是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念，對旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融資源進(jìn)行整合，既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了住宅的特點(diǎn)集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。擴(kuò)大了資源邊際效用，實(shí)現(xiàn)了資源共享。 2. 國外酒店式公寓的起源酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店皆源自于歐美地區(qū)對房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。由瑞士企業(yè)家亞歷山大耐首先提出，1976年，第一批真正意義上的產(chǎn)權(quán)式酒店在法國阿爾卑斯山地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的20年中逐步向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，一個分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店是分時度假的一種特殊模式，是指投資者買斷酒店設(shè)施的所有權(quán)，除部分時間自己使用外，統(tǒng)一將其余時間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營，自己獲取紅利的經(jīng)營模式。在美國產(chǎn)權(quán)式酒店根據(jù)其用途，分為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店、產(chǎn)權(quán)式度假酒店等。產(chǎn)權(quán)式度假酒店如今風(fēng)行于夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地，它主要分布在氣候溫和的旅游度假勝地，以保證較高的出租率。而產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店則主要分布在紐約、芝加哥、倫敦等地的CBD地區(qū)。根據(jù)網(wǎng)上資料統(tǒng)計(jì)：全球產(chǎn)權(quán)式酒店19861995年年平均增長15.8；1980年，全球500個旅游目的地有15.5萬個家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到1995年，全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。上世紀(jì)80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，上世紀(jì)90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá)40億美元，到2000年上升到300億美元。3. 國內(nèi)酒店式公寓發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店引入我國，始于年。深圳在國內(nèi)最早引進(jìn)了產(chǎn)權(quán)式酒店概念，海南則率先將五星級產(chǎn)權(quán)式度假酒店“南海傳說”溫泉療養(yǎng)度假中心推向了市場。其后，國內(nèi)很多大城市產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍般出現(xiàn)。甚至在不少城市里，許多停緩建多年的“半拉子”樓盤紛紛“變臉”為產(chǎn)權(quán)式度假酒店、酒店式產(chǎn)權(quán)公寓或超級大戶型商住物業(yè)而普遍被盤活，成為房地產(chǎn)市場一大亮點(diǎn)。自1999年以來，隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，酒店式公寓的租金一路上揚(yáng)，投資回報(bào)都在810之間，較高的投資回報(bào)率吸引了眾多個人投資者的目光。大大小小的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已經(jīng)遍布了全國各地。北京、上海、廣州、深圳、海南、浙江等地都掀起過產(chǎn)權(quán)式酒店的投資熱潮。在南方，甚至有開發(fā)商承諾高達(dá)23%的年回報(bào)率，虛高的承諾給人一種風(fēng)險深不可測的感覺。國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展，在整體上仍處于起步階段，業(yè)態(tài)上也并不是十分成熟，即使是起步較早的地區(qū)，也不能保證個個賺錢。產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目因?yàn)殄X和權(quán)的問題鬧上法庭的已不在少數(shù)。如海南泰信實(shí)業(yè)有限公司既是海南省首家銷售產(chǎn)權(quán)式酒店南海傳說溫泉療養(yǎng)度假中心的開發(fā)商，也是引發(fā)中國產(chǎn)權(quán)式酒店第一案的開發(fā)商。最早房產(chǎn)開發(fā)商引入“產(chǎn)權(quán)式酒店”更多是將其作為一種融資手段，策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金，目的不在于發(fā)展旅游業(yè)。海南及一些城市的“爛尾樓”改造產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項(xiàng)目，絕大多數(shù)都采取了變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場。這其中就不排除夾雜著大量的短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。從產(chǎn)權(quán)式酒店在我國的發(fā)展歷史能清楚地看出酒店式公寓在我國的發(fā)展并不一帆風(fēng)順，產(chǎn)生時間短、發(fā)展速度快、操作不規(guī)范是目前國內(nèi)酒店式公寓開發(fā)現(xiàn)狀的明顯特點(diǎn)。4. 酒店式公寓的特點(diǎn)戶型與功能戶型設(shè)計(jì)上酒店式公寓更加向公寓靠攏，擁有居家的格局和良好的居住功能，同時配有全套的家具電器。擁有大客廳，標(biāo)準(zhǔn)的廚房和衛(wèi)生間，單套面積一般在70平米以上，面積在100平米以上的戶型目前也已經(jīng)在供應(yīng)總量上占據(jù)了一定的比例。提供高水準(zhǔn)服務(wù)與普通公寓相比，酒店式公寓能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。四星級以上的公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周到，如餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。價格與租期傳統(tǒng)酒店經(jīng)常是每天都有客戶進(jìn)進(jìn)出出，客戶租期一般很短只有幾天。酒店式公寓則是讓客人來長期居住的，客戶去普通酒店可能是為了住兩天，可是如果住酒店式公寓就是兩個月甚至一年，所以兩者之間的客戶群體是有一定差異的。由于客戶租期較長，一般符合星級酒店標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓租金價格低于普通酒店水平。擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)酒店式公寓與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別還在于，目前國內(nèi)多數(shù)酒店式公寓將每個單元出售給個體買房者，買房者對房屋擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。然后由酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營。統(tǒng)一經(jīng)營不論是開發(fā)企業(yè)完全擁有產(chǎn)權(quán)還是產(chǎn)權(quán)分散在小業(yè)主手中，為保證酒店式公寓的服務(wù)質(zhì)量避免管理混亂，一般投入使用后都是由酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營。售后回租目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)分割出售的酒店式公寓基本都提供售后回租服務(wù)，這樣就吸引的大量個人投資者購買產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，同時也保證了入住后的統(tǒng)一經(jīng)營。5. 酒店式公寓操作模式目前國內(nèi)“酒店式公寓”的操作模式大致是這樣的：1. 開發(fā)商投資在旅游度假勝地和各大城市的中心商務(wù)地區(qū)開發(fā)酒店式公寓。2. 開發(fā)商委托酒店管理公司在樓盤入住后進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理。3. 開發(fā)商或原酒店所有人把酒店客房按套分成許多個獨(dú)立單元出售，購房者擁有客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。4. 購房者在購入產(chǎn)權(quán)的同時，與開發(fā)商或與指定的酒店管理公司簽約，將客房使用權(quán)交給其經(jīng)營，并約定回報(bào)方式?；貓?bào)方式分紅、固定收益率，或保底收益率加分紅，免費(fèi)居住權(quán)分紅酒店管理公司將每年租金收益減去經(jīng)營費(fèi)用，盈利部分按投資額比例向各投資人支付回報(bào)。固定收益一般為總購房款的7至10，個別項(xiàng)目承諾回報(bào)達(dá)到12%以上?；虬凑掌矫讍蝺r計(jì)算，如：蓬仁園酒店式公寓承諾回報(bào)為1.5元/平米/天（稅前）。包租期限包租期一般為從樓盤入住開始5-20年。免費(fèi)居住權(quán)酒店式公寓為購房者提供的一定時間的免費(fèi)居住期，一般為1020天或更多。5. 酒店式公寓投入使用后，酒店管理公司每個付款周期（如每年、月、季）按約定回報(bào)方式向購房者支付收益。6. 包租期滿后將房屋使用權(quán)交還購房者。擔(dān)保有些開發(fā)商會給購房者提供擔(dān)保，通過擔(dān)保方式減小購房者投資酒店式公寓的風(fēng)險。開發(fā)商以提供擔(dān)保的形式要求業(yè)主與酒店公司簽訂包括開發(fā)商、業(yè)主和酒店公司三方協(xié)議，將所購物業(yè)定向、定時租賃給酒店公司進(jìn)行經(jīng)營，由酒店公司和房地產(chǎn)開發(fā)商共同負(fù)擔(dān)對于業(yè)主的投資回報(bào)。另一種方式是開發(fā)商委托專門的擔(dān)保機(jī)構(gòu)為酒店式公寓提供擔(dān)保，如銀珠公寓項(xiàng)目即是委托泰達(dá)小企業(yè)信用擔(dān)保中心為其提供擔(dān)保。6. 相關(guān)名詞定義：目前國內(nèi)房地產(chǎn)界對于酒店式公寓定義與標(biāo)準(zhǔn)比較比較模糊，名稱花樣繁多如常見的產(chǎn)權(quán)式酒店、服務(wù)式公寓、分時度假酒店、商務(wù)公寓、行政公寓。以下對“酒店式公寓”的幾種相關(guān)名詞比較公認(rèn)的定義做簡單描述：a) “產(chǎn)權(quán)式酒店”產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓概念上非常近似，這種名稱主要突出其酒店的經(jīng)營本質(zhì)及所有權(quán)特點(diǎn)，一般提供的是標(biāo)準(zhǔn)酒店式客房，大多是在旅游風(fēng)景區(qū)開發(fā)的以休閑度假為主要客戶來源的項(xiàng)目。“中國最具投資價值的50大產(chǎn)權(quán)式酒店”評選中將其分為三類： 1、時權(quán)型酒店：投資者有約定期使用酒店客房權(quán)利的產(chǎn)權(quán)式酒店。2、住宅型酒店：投資者購買后可以先委托酒店經(jīng)營，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長期居住住宅的產(chǎn)權(quán)式酒店。3、投資型酒店：即投資者逐年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資的產(chǎn)權(quán)式酒店。b) “分時度假酒店”Timeshare Hotel也稱為“時權(quán)酒店”，國外酒店式公寓有多種類型，最多的是沒有產(chǎn)權(quán)只有時間的“分時度假”，主要分布在旅游度假勝地，以保證較高的出租率。具體方式是一家賓館酒店可讓你一次性以低于正常折扣的價位買下一間客房每年一段、總共10年甚至更多年的使用權(quán)，成為一個全球性度假網(wǎng)絡(luò)會員，還可以把自己擁有的客房時段使用權(quán)跟別的會員交換，選擇去世界其它地方的酒店度假?！胺謺r度假”的“低價”是這種度假模式的誘惑力所在。目前在國內(nèi)投資者購入產(chǎn)權(quán)式酒店需要有完整產(chǎn)權(quán)保證來轉(zhuǎn)讓收益，分時度假酒店這方面的規(guī)定還處于法律的空白區(qū)，今后的處置權(quán)難以保障。c) “服務(wù)式公寓”主要指引入部分酒店化管理的公寓，綜合管理水平有了一定提升，一般只做服務(wù)，不進(jìn)行酒店經(jīng)營。有時也被成為酒店式公寓，但與酒店式公寓的服務(wù)水平和租金價格都有較大差別。d) “公寓式酒店”主要指設(shè)于酒店內(nèi)部的類似公寓的居家格局和居住功能的酒店套房，實(shí)質(zhì)上講，酒店式公寓是酒店長租客房的一個變種。目前國內(nèi)已有的大型星級酒店對外少量提供這種特色客房。e) 相關(guān)產(chǎn)品：產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)權(quán)式商鋪與產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式公寓同是近幾年新興的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品之一。具體方式就是將大型商鋪分割成小塊出售給個人投資者，并可交由統(tǒng)一的管理公司經(jīng)營，獲得一定的投資回報(bào)。同產(chǎn)權(quán)式酒店相比，產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商統(tǒng)一經(jīng)營管理難度更大，業(yè)主很難單獨(dú)使用經(jīng)營，投資風(fēng)險同樣較高。二、 天津市酒店式公寓市場1. 天津市場概況：在本市，酒店式公寓的發(fā)展只有三四年的時間，可以算是剛剛起步。近幾年酒店式公寓在全國各大城市、風(fēng)景區(qū)蓬勃發(fā)展，根據(jù)2004年統(tǒng)計(jì)數(shù)字，上海共有75家酒店式公寓，北京、深圳等城市也都達(dá)到幾十家之多。而相比較之下，天津市場則顯得不溫不火，開發(fā)量極為有限。近期統(tǒng)計(jì)，天津市酒店式公寓包括在建項(xiàng)目總計(jì)只有16家，且有近一半建在開發(fā)區(qū)。市區(qū)的有：盛捷奧林匹克大廈、泰達(dá)國際會館、信達(dá)廣場、金皇大廈、遠(yuǎn)洋大廈、龍城客棧、海河之子（在建）、銅鑼灣廣場（在建）、煥日線（在建）；開發(fā)區(qū)有：銀珠公寓、美華大廈、蓬仁園、博美園、格林園、國翔公寓；塘沽有：新業(yè)麗灣（在建）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到去年第4季度，市區(qū)市場上酒店式公寓的總存量約578 套，以一室一廳和兩室一廳的戶型為主，小戶型相對更受歡迎，而多室的大戶型通常更受攜眷人士青睞。天津較早的酒店式服務(wù)公寓是2000年投入使用的盛捷奧林匹克大廈，由全球著名酒店公寓管理機(jī)構(gòu)雅詩閣集團(tuán)經(jīng)營管理，主要提供高檔涉外酒店式公寓服務(wù)，目前已成為歐美大型企業(yè)老板和高級管理人員重要的中長期駐津居住場所 。 近幾年一直處于滿租狀態(tài)，而且還積累了一些待租客戶，是天津市酒店式公寓經(jīng)營較為成功的一家。天津市第一家產(chǎn)權(quán)式酒店是在2002年初推出“龍城客棧”，該項(xiàng)目位于南開區(qū)鼓樓商業(yè)街毗鄰大胡同商業(yè)區(qū)。作為天津市第一個推出售后包租的樓盤，“龍城客?！碧岢隽?0的預(yù)期回報(bào)，當(dāng)時的銷售狀況較好，為產(chǎn)權(quán)酒店在天津的正式登陸開了個好頭兒。到目前已經(jīng)經(jīng)營了兩年多，由于鼓樓商業(yè)街自身的旅游觀光吸引力不足，整體客流量較差底層商鋪慘淡經(jīng)營，且酒店本身的規(guī)模較小檔次不高（標(biāo)準(zhǔn)間定價僅為148元/天），產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營狀況并不理想。目前投入使用的檔次最高規(guī)模最大的酒店式公寓是“天津泰達(dá)國際會館”。該會館坐落于南開區(qū)復(fù)康路南開大學(xué)對面，配備了五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)的客房餐飲、健身娛樂、商務(wù)會議等設(shè)施。724層建有精裝公寓170套，其中63套出租涉外公寓由會館經(jīng)營管理，是真正意義的酒店式公寓。2. 市區(qū)新增供應(yīng)：市區(qū)酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店新增供應(yīng)量1000套左右，建筑面積106400平米。對外出售的有位于和平區(qū)海河西岸的主力高檔樓盤“海河之子”和剛剛開盤的位于河?xùn)|區(qū)蝶橋附近“煥日線”項(xiàng)目。“龍城客?！遍_發(fā)商最近也計(jì)劃將保留的50套客房在5月份左右發(fā)售。目前已知上市量在800套以上，建筑面積84400平米，銷售價格在600010000元/平米。只租不售的有位于和平區(qū)小白樓商業(yè)區(qū)信達(dá)廣場，其110 套以較大戶型為主的酒店式公寓預(yù)定在今年5月份正式投放市場，將一定程度補(bǔ)充市場特色需求。本市知名度較高的寫字樓“金皇大廈”也在2004年10月份將部分樓層改造為55套酒店式公寓對外出租。目前已知總上市量165套，建筑面積22000平米以上。3. 市場需求預(yù)期：今年外資、外地企業(yè)在天津的進(jìn)一步擴(kuò)張和投資。商委有關(guān)部門近期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：去年1-11月本市新批外資企業(yè)總投資在500萬美元以上的項(xiàng)目281個，同比增長約54。1000萬美元以上的項(xiàng)目159個，1億美元以上項(xiàng)目5個。僅11月份，本市新批外商投資企業(yè)89家，同比增長23.6%。近幾年隨著本市引進(jìn)外地、外資項(xiàng)目的高速增長，帶動了生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)工作的外籍人員的數(shù)量的增長。大量中高層管理人員和技術(shù)人員需要在津工作較長年限，中短期居住需求激增。高檔酒店公寓保持了持續(xù)旺租的局面，租金也保持在較高價位上。同時，本市旅游、會展業(yè)發(fā)展迅速，酒店供應(yīng)量已不能滿足市場需求。去年是15年來天津酒店市場發(fā)展最火的一年。2004年1至6月，本市四、五星級飯店的平均出租率已達(dá)73%，7至9月，本市四、五星級旅游飯店的平均出租率已經(jīng)突破82%，并且經(jīng)常出現(xiàn)出租率100%。天津的高級星級酒店已遠(yuǎn)不能滿足日益增長的市場需求。據(jù)了解，近年來到天津的海外游客每年以20%的數(shù)量遞增，國內(nèi)游客以18%的數(shù)量遞增,總接待人數(shù)近4000萬人次。2004年的會議展覽活動比2002年已經(jīng)增長了40%，預(yù)計(jì)明年還會增加30%。會展活動期間，高星級酒店將達(dá)到100%出租率。今年天津機(jī)場客運(yùn)量預(yù)計(jì)將達(dá)到萬人次，目前經(jīng)營天津航線的航空公司已有近家，開辟國際國內(nèi)航線50余條，日航班量達(dá)到班次左右。據(jù)有關(guān)部門了解，目前至少有 4萬外國人在天津生活，他們中有 85%是中高級管理人員或?qū)I(yè)技術(shù)人員.這些外籍人員大多數(shù)是被中方機(jī)構(gòu)聘用后從事行政、銷售、生產(chǎn)、財(cái)務(wù)以及廚師、教師等工作的.其中來自韓國、日本、美國的洋打工所占比例較高，他們中有 80%為大學(xué)本科畢業(yè)， 11%擁有碩士學(xué)位.如此大的市場空間為帶來酒店業(yè)經(jīng)營帶來了良好的預(yù)期收益，大量的客戶需求也必將促進(jìn)酒店租賃市場進(jìn)一步細(xì)分，為酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店創(chuàng)造了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，未來幾年本市酒店式公寓市場必將繼續(xù)保持量增價漲的旺盛局面。4. 相關(guān)資料：50大產(chǎn)權(quán)式酒店評選世界經(jīng)理人周刊聯(lián)合世界地產(chǎn)研究院和國家地產(chǎn)網(wǎng)等權(quán)威機(jī)構(gòu)共同推出 “2004年中國最具投資價值的50大產(chǎn)權(quán)式酒店” 評選活動中候選的120多個項(xiàng)目中北京有16個，三亞有18個，?？谟?2個，而天津僅有3個，且都不在開發(fā)區(qū)。國際游樂港天津第一家真正的產(chǎn)權(quán)式酒店“國際游樂港產(chǎn)權(quán)式度假酒店”，即將在天津國際游樂港園區(qū)內(nèi)建成。酒店投資和包銷簽字儀式日前在天津舉行。產(chǎn)權(quán)式度假酒店位于國際游樂港主入口一環(huán)路東側(cè)，與游樂港娛樂消費(fèi)之核心項(xiàng)目航母不夜城共為一體，互為依托，是園區(qū)最重要的服務(wù)設(shè)施。2004年8月8日今夜中國三、 開發(fā)區(qū)酒店式公寓市場1. 開發(fā)區(qū)市場概況經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展自1984年建立以來，天津開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，主要指標(biāo)保持兩位數(shù)增長速度,經(jīng)濟(jì)的迅猛增長帶動了酒店業(yè)等相關(guān)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展。流動人口占從業(yè)人員主體在開發(fā)區(qū)這個國際商務(wù)區(qū)域里，外資企業(yè)和外來工作者逐年增加，很多工作人員是不斷流動的。根據(jù)2003年天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，到2003年末，天津開發(fā)區(qū)的常住人口只有8.32萬人，而全區(qū)從業(yè)人員共有23.20萬人，其中，港澳臺和外商投資企業(yè)從業(yè)人員15.97萬人。酒店行業(yè)發(fā)展迅速目前開發(fā)區(qū)在交通、服務(wù)等配套設(shè)施方面都在進(jìn)行著不斷完善。在第二大街黃海路為中心的不超過5平方公里的范圍內(nèi)，僅三星級以上酒店就聚集了15家。 目前，開發(fā)區(qū)共有三星級或達(dá)到三星級以上標(biāo)準(zhǔn)的酒店5家左右，客房大約3000間。開發(fā)區(qū)的日接待能力在6000人左右。天津開發(fā)區(qū)酒店業(yè)現(xiàn)在已處于多業(yè)態(tài)并存的狀態(tài)，商務(wù)、會議、辦公、廉租、家居等等，一應(yīng)俱全。有以泰達(dá)國際酒店暨會館、泰達(dá)中心酒店、萬麗泰達(dá)酒店為代表的高檔星級酒店，為數(shù)較多的經(jīng)濟(jì)型酒店，有以格林園、銀珠公寓為代表的酒店式公寓，還有以國翔公寓為代表的廉租公寓。開發(fā)區(qū)的酒店業(yè)不僅在數(shù)量上，在檔次上和類型上，甚至在投資的主體上，都已經(jīng)形成了一個比較完整的體系。泰達(dá)最早的酒店式公寓是格林園。它是康師傅控股公司旗下子公司頂雅房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)。最初主要是為方便康師傅的員工住宿，后來發(fā)現(xiàn)酒店式公寓是一個大商機(jī)，后來逐漸對外開放，加入到開發(fā)區(qū)酒店業(yè)行列。國翔公寓是引入部分酒店化管理的廉租單身公寓，配備設(shè)施與綜合管理水平有一定提升。最多可容納13000人。主要提供給一汽豐田、摩托羅拉、三洋通訊等開發(fā)區(qū)企業(yè)的外來務(wù)工人員居住。2. 市場新增供應(yīng)量項(xiàng)目名稱銷售均價套數(shù)建筑面積開盤時間銷售情況包租服務(wù)蓬仁園7100元/180200002003-1180固定回報(bào)1.5元/天稅前，包租10年，2005年5月起計(jì)美華大廈產(chǎn)權(quán)酒店8500元/200309702004-8-1850%固定年回報(bào)8%，包租5年，2005-7-1起計(jì)酒店式公寓6600元/962004-8-1875%無銀珠公寓7000元/238300002005-1-1630%固定年回報(bào)7%；包租20年，2006年6月起計(jì)總計(jì)7365元/78480970未售321套目前開發(fā)區(qū)出售的酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店主要是銀珠公寓、美華大廈、蓬仁園三個樓盤，除了剛剛開盤的銀珠公寓剛剛開盤，美華大廈、蓬仁園的銷售周期均較長。三個樓盤均提供回報(bào)率7-8的售后包租服務(wù)。酒店式公寓的批量上市正好和建設(shè)當(dāng)中的市民廣場酒店和正在規(guī)劃設(shè)計(jì)的星運(yùn)酒店和時尚廣場酒店3個四星級標(biāo)準(zhǔn)酒店形成了合理的梯級供應(yīng)布局?？傮w而言，開發(fā)區(qū)酒店式公寓市場正處于平穩(wěn)上升的成長階段。3. 出租市場需求開發(fā)區(qū)酒店式公寓的需求，最主要來源是企業(yè)為其高級員工解決住宿問題的需要，且以外籍人士居住居多，中方高級管理人員租用服務(wù)式公寓比較少見。這些企業(yè)一般會按照外籍人士的生活習(xí)慣、職位以及婚姻狀況為其租賃符合要求的酒店、酒店式公寓或民宅，也有有一部分企業(yè)直接為高級員工提供每月一定數(shù)量的住房補(bǔ)貼。根據(jù)2004年8月份開發(fā)區(qū)外籍人士登記報(bào)表，去年8月份居住和暫留在開發(fā)區(qū)的外方人員751人，家屬237人，合計(jì)988人。通常每個月常住開發(fā)區(qū)的外國人都在600人以上。每天活躍在開發(fā)區(qū)的1000位老外中，大部分是中高級管理人員或?qū)I(yè)技術(shù)人員。這些外籍人員大多數(shù)是被中方機(jī)構(gòu)聘用后從事行政、銷售、生產(chǎn)、財(cái)務(wù)以及廚師、教師等工作的。其中來自韓國、日本、美國的“洋打工”所占比例較高，他們中有80%為大學(xué)本科畢業(yè)，11%擁有碩士學(xué)位。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)預(yù)測，到2008年，涌入開發(fā)區(qū)的“洋打工”數(shù)量還將激增。另一個情況是，有一部分外國人，他們工作在開發(fā)區(qū)的其他相鄰區(qū)，如保稅區(qū)、塘沽區(qū)、大港區(qū)等，但他們也因?yàn)殚_發(fā)區(qū)生活環(huán)境好而住在開發(fā)區(qū)。這方面的人士以海洋石油和新港船廠的歐美老外居多。目前在開發(fā)區(qū)工作和生活的韓國人和日本人估計(jì)已經(jīng)占外國人總數(shù)的一大半，而且每年涌入的韓國人、日本人數(shù)量還在猛增。由于豐田項(xiàng)目的進(jìn)入，越來越多的日本人進(jìn)入開發(fā)區(qū)?！比枕n“洋打工”在開發(fā)區(qū)比較密集的主要原因在于在開發(fā)區(qū)的日韓企業(yè)是最多的。此外，日本人、韓國人的家庭觀念也比較強(qiáng)，因此在開發(fā)區(qū)工作的同時也不忘記帶來家人和朋友，這種鞏固而穩(wěn)定的家庭關(guān)系使得日、韓“洋打工”在開發(fā)區(qū)不僅人數(shù)越來越多，而且工作的年限也相對較長。4. 置業(yè)投資需求據(jù)在銀珠公寓、美華大廈、蓬仁園等幾個樓盤的調(diào)查顯示，三個樓盤均提供回報(bào)率7-8的售后包租服務(wù)。絕大部分購房客戶是作為二三次置業(yè)投資。這部分投資者地人的占較大比例，一般是在開發(fā)區(qū)及塘沽工作的外企中高級職員和福利較高的國家機(jī)關(guān)公務(wù)員。也有相當(dāng)一部分人是在開發(fā)區(qū)作生意的外地私營業(yè)主。他們大都具有較高的收入水平，隨著財(cái)富的逐漸積累，需要一種高于儲蓄收益率、風(fēng)險低且不需要太多專業(yè)技術(shù)的投資方式。而且對于開發(fā)區(qū)發(fā)展的良好預(yù)期也促使其選擇房產(chǎn)置業(yè)投資。天津市酒店式公寓調(diào)查表項(xiàng)目名稱位置物業(yè)類型租售價格套數(shù)銷售情況包租服務(wù)美華大廈開發(fā)區(qū)黃海路9號產(chǎn)權(quán)酒店均價8500元/200左右酒店50%固定年投資回報(bào)率8%，12天免費(fèi)入住權(quán)，包租5年，2005年7月1日起酒店式公寓均價6600元/，物業(yè)費(fèi)4.2元/96公寓75%無蓬仁園開發(fā)區(qū)三大街與南海路交口以西產(chǎn)權(quán)酒店均價7100元/180絕大部分目前不能備案，銷售期較長，剩余36套固定回報(bào)1.5元/天*稅前，包租10年，2005年5月起銀珠公寓開發(fā)區(qū)黃海路與泰達(dá)大街交口產(chǎn)權(quán)酒店均價7000元/23830%固定年投資回報(bào)率7%；包租20年。2006年6月起博美園開發(fā)區(qū)黃海路與第二大街交口服務(wù)式公寓出租三室：7500-8000元/月；四室：9100-9800元/月34已出租50%無國翔公寓天津市開發(fā)區(qū)第五大街百和路8號廉租公寓8人間120元/月/人，4人間420元/月/人總?cè)萘?3000人已出租83%酒店式商務(wù)公寓標(biāo)準(zhǔn)間150元/天，優(yōu)惠元/天212套泰達(dá)國際會館南開區(qū)復(fù)康路9號酒店式服務(wù)公寓16000元/7-24層共170套僅剩一套331躍層無酒店兩室：門市價3.2-4萬元/月優(yōu)，三室：門市價4-4.8萬元/月無盛捷奧林匹克大廈和平區(qū)成都道126號酒店式服務(wù)公寓標(biāo)準(zhǔn)間950元/天無信達(dá)大廈和平區(qū)曲阜道小白樓商業(yè)區(qū)寫字樓售價16000元/，租價7元/天*無酒店式公寓只租不售，7.5元/天*110套無龍城客棧南開區(qū)鼓樓商業(yè)街北街產(chǎn)權(quán)酒店售價6500元/左右，出租148元/天*標(biāo)準(zhǔn)間50套三年前開盤，已經(jīng)經(jīng)營兩年，保留單元近期發(fā)售目前剩余50套固定年投資回報(bào)率6%，5-10天免費(fèi)居住權(quán)海河之子和平區(qū)張自忠路與承德道交口酒店式公寓起價7800元/，最高價10000元/，均價9200元/228套50小戶型已經(jīng)售完固定回報(bào)： 2.5元/天5年 ，2元/天3年煥日線河?xùn)|東興路與中山門二號路交口南酒店式公寓均價5500元/524套1月27日推出目前無具體回報(bào)方式項(xiàng)目名稱配套面積經(jīng)營管理美華大廈四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，1層為酒店大堂，2層為酒店餐飲，3、5層為單元式寫字間，611層為酒店客房，12層為開放式多功能會議廳。單元式寫字間面積為93.57213.47；酒店客房標(biāo)準(zhǔn)間面積為37.1 53.31 ，套房面積為78.11143.94開發(fā)商：天津美通發(fā)展有限公司，酒店管理：安哥史（天津）酒店管理公司，管理服務(wù)顧問：康年酒店集團(tuán)精裝修，中央空調(diào)蓬仁園五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)3-8層，總建筑面積5022.37；戶型以44-49標(biāo)準(zhǔn)間為主，還有109-419戶型開發(fā)商：陸橋（天津）實(shí)業(yè)有限公司，酒店管理：香港中旅酒店管理公司銀珠公寓精裝修，全套家電43000（其中公寓30000多）；標(biāo)準(zhǔn)間面積70套房面積140開發(fā)商：開發(fā)區(qū)財(cái)政投資公司，天津泰達(dá)紫玉置業(yè)有限公司，代理商：天津凱成房地產(chǎn)咨詢有限公司，酒店經(jīng)營：天津紫玉酒店管理有限公司博美園精裝修，全套家電建筑面積：6141.61三室147.26-159.85四室206.5。開發(fā)商：天津博美置業(yè)有限公司，代理商：天津凱成房地產(chǎn)咨詢有限公司國翔公寓簡單裝修，電視、電話、暖氣、空調(diào)、寬帶網(wǎng)線、一體化書桌建筑面積80000開發(fā)商：天津國臣投資集團(tuán)有限公司三星級以上標(biāo)準(zhǔn)單人間、雙人間、套房酒店管理：天津國翔酒店管理有限公司泰達(dá)國際會館精裝修；會館內(nèi)設(shè)SPA休閑健康中心、西餐廳、咖啡廳、健身休閑娛樂設(shè)施以及會議廳、貴賓廳閱覽室等商務(wù)設(shè)施。建筑面積60668.86（公寓33013.83；五星級會館27655.03）投資商：天津泰達(dá)國際酒店集團(tuán)有限公司，開發(fā)商：天津益德置業(yè)有限公司 ，酒店管理：泰達(dá)酒店管理有限公司兩室146三室185盛捷奧林匹克大廈精裝修，室內(nèi)配備現(xiàn)代家用設(shè)備；游泳池、桑拿、早餐房、臺球廳、幼兒園、健身房等建筑面積42000,標(biāo)準(zhǔn)間70酒店管理：雅詩閣集團(tuán)信達(dá)大廈1-8層為大堂、商貿(mào)區(qū)、會議中心、會所。投資商：澳門旅游娛樂有限公司，天津泰達(dá)集團(tuán)，中原百貨集團(tuán)股份有限公司，開發(fā)商：天津華信商廈有限公司，物業(yè)管理：天津天孚物業(yè)管理有限公司精裝修，每戶配備進(jìn)口電器設(shè)備及齊全家私塔樓的37-46層、每層1600，單套面積100-500龍城客棧3星級標(biāo)準(zhǔn)鼓樓商業(yè)街3-4層框架，首層為商鋪，標(biāo)準(zhǔn)間小于50開發(fā)商：天津龍城投資房地產(chǎn)有限公司 酒店經(jīng)營：正福德賓館，鼓樓客棧海河之子精裝修標(biāo)準(zhǔn)型48套，面積58.67-184.2；商務(wù)型72套，面積72.91-147.68；總統(tǒng)型108套，面積178.79-247.29開發(fā)商：天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司，酒店經(jīng)營：CCA國際管理集團(tuán)煥日線精裝修建筑面積：29600 平方米，單套41小戶型開 發(fā) 商：天津市隆杰置業(yè)有限公司四、 酒店式公寓產(chǎn)品SWOT分析1. 優(yōu)勢（Strength） 作為出租經(jīng)營產(chǎn)品a) 獨(dú)特的客戶群無論是高檔星級酒店，還是經(jīng)濟(jì)型酒店，其客房主要是以標(biāo)準(zhǔn)間和套間為主。酒店式公寓向住客提供的是家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺，對居住時間較長的客戶非常有吸引力。因此，對酒店式公寓不構(gòu)成威脅。相反，酒店式公寓將搶占許多以前在此類酒店居住的中短期客戶以及追求居家環(huán)境的消費(fèi)者。而目前市場上供應(yīng)較多的住宅出租，一般房主都要求租賃期在半年以上且民宅的服務(wù)水平很難滿足要求。b) 性價比高酒店式公寓主要面對中期逗留的人群，以居住時間一周以上計(jì)算，其價格一般比星級酒店低20%至30%。且居住時間越長價格越便宜。酒店式公寓兼具傳統(tǒng)酒店和公寓的長處，并且月租和各種服務(wù)費(fèi)加一起比傳統(tǒng)酒店少得多，正好獲得其生存空間。c) 租金、出租率有保證酒店式公寓大多聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司進(jìn)行管理，他們有廣泛的租客源，而普通公寓的小業(yè)主出租，偶然性強(qiáng)。此外，租客也愿意花比公寓不高的價差，獲得更多的、風(fēng)險更小的服務(wù)。在普通公寓里，由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢必導(dǎo)致小業(yè)主的惡性競爭。而酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營方式使各業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益捆綁在一起，管理公司根據(jù)收益分成，可以保持物業(yè)的整體租價。 作為個人投資產(chǎn)品中國經(jīng)濟(jì)目前是世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的國家，并與世界經(jīng)濟(jì)接軌，加入了WTO；人民生活進(jìn)一步改善，手中可用于投資的余款越來越多，大量資金在尋求好的投資產(chǎn)品。目前銀行存款、股票和房產(chǎn)是我國普通百姓個人投資方式中較為普遍的三種投資方式，但這三種投資模式在目前市場的適用性和適用人群又各不相同： a) 保值增值性高目前，國內(nèi)一年期銀行存款利率加息后仍僅有2.25%，而自從2003年以來，我國居民日常消費(fèi)品物價上漲指數(shù)均在2%以上，也就是說，居民的銀行存款實(shí)際上是“零利率”狀態(tài)甚至是在貶值。而一般酒店式公寓都提供610的包租回報(bào)服務(wù)，是目前回報(bào)率比較高的投資產(chǎn)品而房產(chǎn)投資由于土地資源的稀缺性和房產(chǎn)的唯一性因素，其無論是在經(jīng)濟(jì)的啟動時期還是快速發(fā)展時期都是個人投資中一種增值保值有效投資渠道。b) 投資規(guī)模小酒店式公寓作為一種房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，與其他品種如：商鋪寫字樓相比，以其面積小、總價低、資金回籠快的特點(diǎn)，降低了投資的門檻，更接近普通百姓的經(jīng)濟(jì)承受能力。因此可以吸引大量個人投資者手中的資金進(jìn)入酒店式公寓投資市場。c) 經(jīng)營管理難度低股票、期貨、外匯等投資產(chǎn)品對投資者的專業(yè)知識要求較高，而且投資風(fēng)險很大，時間和精力的投入要求很高，不適用于大多數(shù)投資者。且國內(nèi)股市自2001年以來一直走低，大大挫傷了個人投資者的信心。而投資提供包租服務(wù)的酒店式公寓則不需要太多的專業(yè)知識和操作技術(shù)。對于個人投資者來說，投資酒店式公寓省去了投資普通住宅的經(jīng)營管理成本。不必再為尋找客戶、收取租金、維護(hù)更新房屋設(shè)施家電等多種占用時間的瑣事耗費(fèi)精力。d) 投資與出租互相促進(jìn)同時產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的投資主體（國內(nèi)外企事業(yè)單位組織和中產(chǎn)階級家庭）也是產(chǎn)權(quán)式公寓酒店目標(biāo)市場消費(fèi)主體的模式，將對酒店的經(jīng)營管理有良好的促進(jìn)作用。2. 缺陷 (weakness)酒店式公寓的開發(fā)模式固然有優(yōu)勢的一面，但再目前國內(nèi)產(chǎn)生時間短市場發(fā)育不成熟的客觀條件下，我們也要看到自身存在的問題：a) 市場接受程度較低酒店式公寓作為一種新的酒店產(chǎn)品，由于國內(nèi)旅游度假的市場氣候也沒有形成，產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假的概念還不為中國消費(fèi)者了解。因此還需要一定時間被市場接受。b) 缺少相關(guān)法律支持由于酒店式公寓具有相對于普通房地產(chǎn)的特殊性，國家尚無酒店式公寓行業(yè)專門法規(guī)，并且國家建設(shè)部曾經(jīng)明文規(guī)定在房地產(chǎn)銷售中不得承諾以固定回報(bào)作為銷售手段。當(dāng)前可資用于酒店式公寓糾紛的法律主要有合同法、商品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法、民法通則及有關(guān)司法解釋，但仍不足。由于國內(nèi)目前缺乏對業(yè)主個人所有權(quán)和委托經(jīng)營權(quán)之間法律條款的約束。如果此類房產(chǎn)個人所有權(quán)中的處置權(quán)與管理公司經(jīng)營權(quán)發(fā)生沖突，不僅會影響該物業(yè)的日常經(jīng)營，同時也會影響管理公司的公眾形象。c) 開發(fā)商短期行為產(chǎn)權(quán)式公寓酒店模式對開發(fā)商而言能帶來比開發(fā)單純的酒店式公寓更高的房產(chǎn)開發(fā)利潤。因此不少并不熟悉酒店業(yè)經(jīng)營的開發(fā)商忽視市場需求，盲目上馬過度開發(fā)，對消費(fèi)者不負(fù)責(zé)。最初規(guī)劃時就對風(fēng)險以及風(fēng)險出現(xiàn)時如何應(yīng)對缺少論證，投機(jī)的因素非常大，甚至一開始就在欺騙消費(fèi)者。不少開發(fā)商都將產(chǎn)權(quán)式酒店視為圈錢套現(xiàn)的好工具，沒有誰真為承擔(dān)風(fēng)險做好了賠付的資金才上項(xiàng)目。 d) 銷售價格偏高由于房價上漲過快，目前小戶型酒店式公寓的單價普遍比本地區(qū)的新建樓盤高2000-4000千元。過快地透支房價使半數(shù)以上的短期投資者感覺到巨大風(fēng)險，因此紛紛謹(jǐn)慎進(jìn)入小戶型酒店式公寓投資市場。價格透支有不少項(xiàng)目打著回報(bào)穩(wěn)定的幌子，原本數(shù)千元的房屋賣到了上萬元，實(shí)際已經(jīng)將未來若干年需支付的收益回報(bào)加在房價中了。負(fù)資產(chǎn)由于個別樓盤的售價過高，嚴(yán)重的偏離了房產(chǎn)的實(shí)際價值，即使按照承諾提供了若干年回報(bào)，總收益仍然無法抵消高房價回落造成的損失即所謂“負(fù)資產(chǎn)”。 開發(fā)商盲目抬高銷售價格，而業(yè)主對投資回報(bào)預(yù)期又較高，同時也會影響酒店對外定價的靈活性，從而降低其在酒店出租市場上的競爭優(yōu)勢。e) 后期管理有隱憂酒店式公寓在經(jīng)營之前是作為房地產(chǎn)產(chǎn)品由開發(fā)商售給投資者，由于開發(fā)商的逐利思維，使該產(chǎn)品作為酒店對外經(jīng)營時會存在配套功能不足等問題。且酒店式公寓在后期的經(jīng)營管理中會出現(xiàn)的大量費(fèi)用，如：室內(nèi)外裝修更新與配套設(shè)施的維修更換這些費(fèi)用很難要求開發(fā)商、管理公司、購房人任何一方再追加投資。f) 開發(fā)商風(fēng)險轉(zhuǎn)移一般承諾回報(bào)的酒店式公寓開發(fā)商并不直接與買者簽定包租協(xié)議，都會由一家酒店管理公司或另外注冊一家公司來和買者簽約。后面一旦出現(xiàn)經(jīng)營不善，開發(fā)商不必承擔(dān)任何責(zé)任，負(fù)責(zé)經(jīng)營管理的公司也沒有實(shí)際投入資本，也可以一走了之，沒有什么損失，承諾給投資者的回報(bào)也就無法兌現(xiàn)。同時經(jīng)營不善的酒店客房很難像普通住宅一樣可以輕易賣掉，且價格并不樂觀。這種雙重風(fēng)險是目前國內(nèi)個人投資者主要顧慮所在，大大影響了老百姓對酒店式公寓投資的信心。相關(guān)資料商品房銷售管理辦法中華人民共和國建設(shè)部令第88號（自2001年6月1日起施行）第二章 銷售條件第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定（1996年12月30日國家工商行政管理局令第71號發(fā)布）（1998年12月3日國家工商行政管理局令第86號修訂）第十六條 房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。3. 機(jī)會（Opportunity）a) 中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和中國旅游業(yè)的巨大市場。人們休閑時間進(jìn)一步增加，旅游業(yè)在加快發(fā)展，需要更多的旅游項(xiàng)目和新的旅游景點(diǎn)，旅游方式也由過去的觀光旅游向休閑度假發(fā)展；歐洲對中國新開放27個旅游目的地國家，這些國家也將有更多的游客前來中國，要成為世界旅游大國需要大量的旅游設(shè)施投入。b) 旅游消費(fèi)者對旅游產(chǎn)品的消費(fèi)觀念逐漸成熟。c) 國內(nèi)信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展將使新的產(chǎn)品更快被市場接受。d) 隨著國際交流的進(jìn)一步擴(kuò)大，將有大量已經(jīng)充分了解并接受酒店式公寓的國外消費(fèi)者、投資者涌入我國。 e) 與傳統(tǒng)酒店業(yè)產(chǎn)品比較，酒店式公寓產(chǎn)品和經(jīng)營的獨(dú)特性。4. 威脅（Threat）a) 供應(yīng)量增加隨著市場對酒店式公寓的逐步認(rèn)同，新的公寓式酒店產(chǎn)品將逐漸增加，因此市場供應(yīng)總量將不斷累積。b) 功能與配套落后且由于酒店式公寓本身是對配套功能要求較高新興房地產(chǎn)產(chǎn)品，因此新上市產(chǎn)品在功能設(shè)計(jì)與技術(shù)上，將會擁有較大的領(lǐng)先優(yōu)勢。且由于酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)分散，現(xiàn)有項(xiàng)目的更新改造很難實(shí)現(xiàn)c) 國外企業(yè)進(jìn)入鑒于對中國旅游業(yè)市場發(fā)展的良好預(yù)期，我國房地產(chǎn)市場逐步對外開放，國外更加專業(yè)的酒店式公寓開發(fā)經(jīng)營企業(yè)必將迅速進(jìn)入我國。d) 國內(nèi)外突發(fā)性事件如：目前敏感的恐怖襲擊和東南亞海嘯，都已經(jīng)對當(dāng)?shù)卣麄€旅游業(yè)形成了巨大的沖擊，并且對區(qū)域性旅游業(yè)房地產(chǎn)價值的產(chǎn)生了根本性的影響。五、 酒店式公寓開發(fā)1. 目標(biāo)市場定位酒店式公寓的主要目標(biāo)市場如下：海外跨國公司總部派到設(shè)立在當(dāng)?shù)氐姆止竞秃腺Y企業(yè)常駐工作的中高級管理人員、技術(shù)人員是一個主要的酒店式公寓長期消費(fèi)群體。國外、港澳臺來本地考察、談判、會議、展覽、短期培訓(xùn)等活動需逗留一周以上的的商務(wù)人士。國內(nèi)大中型企業(yè)、事業(yè)單位、各社會團(tuán)體、協(xié)會等短期工作，學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、參加研討會等需逗留一周以上的旅游者。國內(nèi)外來本地旅游度假一周以上的中高檔自費(fèi)旅游者。2. 項(xiàng)目選址酒店式公寓的選址主要選擇交通發(fā)達(dá)、配套設(shè)施齊全的城市商務(wù)、金融中心。產(chǎn)權(quán)式酒店則更多選擇知名度較高適合旅游度假的風(fēng)景區(qū)。酒店式服務(wù)公寓需要提供酒店的管理和服務(wù)功能，但部分產(chǎn)品本身不配備酒店的軟、硬件設(shè)施，可以沒有餐廳、大堂、會所等，為保證功能到位，酒店式服務(wù)公寓最好能建在酒店的附近，享受酒店的配置。不僅如此，傍依酒店的好處還在于能對兩類不同產(chǎn)品的資源進(jìn)行整合，有機(jī)分配客戶，形成優(yōu)勢互補(bǔ)。中長期客戶可以建議選擇酒店式公寓，要求每天提供餐飲服務(wù)的客戶，可以建議住在酒店。3. 產(chǎn)品和配套功能設(shè)計(jì)a) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從目前酒店式公寓的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，主要是以大面積的一室一廳（70-100平方米）、二室一廳（90-120平方米）為主。從酒店市場需求來看，小面積的一室一廳（50平方米左右）租賃情況最好。另外，以房地產(chǎn)產(chǎn)品目前的銷售情況來看，小戶型的產(chǎn)權(quán)式公寓因其總投資額少，容易被投資者接受。因此，酒店式公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以市場供求關(guān)系，消費(fèi)者的消費(fèi)傾向和投資者的承受能力來分析，應(yīng)該以小面積的一室一廳（50-70平方米左右）為主，配備少量的二室一廳和三室一廳等大面積公寓房。b) 產(chǎn)品檔次從目前國內(nèi)酒店星級越高、客房出租率越高的現(xiàn)象來分析，酒店業(yè)的中高檔市場比較好做。因此，目前國內(nèi)酒店式公寓的產(chǎn)品應(yīng)以高檔為主，其公寓客房的裝飾標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備應(yīng)達(dá)到四