關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則(94方案).doc

.關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則（94方案）(滬房改辦發(fā)1994第34號(hào))第一條為進(jìn)一步深化住房制度改革，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)發(fā)展，根據(jù)關(guān)于出售公有住房的暫行辦法（滬府發(fā)號(hào)文）的規(guī)定。特制定按成本價(jià)向中、低收入職工家庭出售公有住房的實(shí)施細(xì)則。第二條出售公有住房，應(yīng)貫徹購(gòu)房自愿、產(chǎn)權(quán)歸已、維修自理的原則。第三條凡獨(dú)用成套的公有住房，均可向獲得新分配住房條件的職工和承租居民戶出售。但列入舊城改造規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)歸屬未定和具有歷史保護(hù)價(jià)值的房屋以及市政府認(rèn)為不宜出售的房屋除外。出售公有住房按計(jì)劃有步驟、分期分批地進(jìn)行。一九九四年出售的是一般標(biāo)準(zhǔn)、獨(dú)用成套、作居住使用的多層和高層職工住宅。新分配的公有職工住房應(yīng)貫徹先售后租的原則。向職工出售新分配公有職工住房的數(shù)量，一般應(yīng)不低于單位每年分配住房總量的。第四條按成本價(jià)購(gòu)買公有職工住房的對(duì)象為獲得新分配住房的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿足歲的同住成年人。凡承租戶內(nèi)有多人的，應(yīng)協(xié)商確定購(gòu)房人；承租人死亡或遷離本處的，應(yīng)變更租賃戶名后，由同住成年人協(xié)商確定購(gòu)房人。有下列情況之一的暫不能購(gòu)房：房屋擅自轉(zhuǎn)租或變相轉(zhuǎn)租的；承租人全家遷離本處的；承租人全家去國(guó)（境）外定居，或探親、留學(xué)逾期不歸的；承租人去國(guó)（境）外定居、探親、留學(xué)留有未成年子女的；利用承租房屋改變用途的。第五條公有職工住宅出售的成本價(jià)，一九九四年每平方米建筑面積元。對(duì)職工收入較高的單位，由單位分配的職工住宅，其出售價(jià)可在成本價(jià)的基礎(chǔ)上適當(dāng)上調(diào)。公有住房出售時(shí)，根據(jù)住房所在地段、朝向、層次等情況再乘以相應(yīng)的增減系數(shù)（詳見(jiàn)附件）和成新折扣。住房的成新折扣率為每年，折舊后殘值低于的按計(jì)算。第六條對(duì)購(gòu)房者給予以下優(yōu)惠：（一）按購(gòu)房人每一年工齡給予成本價(jià)的優(yōu)惠。工齡可以新配房職工、承租人或其同住成年人中工齡最長(zhǎng)的一人為計(jì)算依據(jù)，但該工齡最長(zhǎng)者及其配偶再遷至他處時(shí)不得重復(fù)享有受優(yōu)惠。（二）為鼓勵(lì)職工購(gòu)房，年給予成本價(jià)的一次性優(yōu)惠。（三）購(gòu)買已租住的公有住房，年給予成本價(jià)的優(yōu)惠。（四）購(gòu)房者仍可按規(guī)定享受原有的住房補(bǔ)貼。（五）購(gòu)房者免繳房產(chǎn)稅、契稅，并緩征地租。（六）購(gòu)買新建住房者免繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。第七條公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)按下列公式計(jì)算：新分配公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)（元平方米）成本價(jià)（元平方米）（年工齡優(yōu)惠率工齡）（年成新折扣率竣工年限）（鼓勵(lì)職工買房?jī)?yōu)惠率）（面積折扣）地段增減率朝向增減率層次增減率。已租住公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)（元平方米）成本價(jià)（元平方米）（年工齡優(yōu)惠率工齡）（年成新折扣率竣工年限）（鼓勵(lì)職工買房?jī)?yōu)惠率）（已租住公房?jī)?yōu)惠率）（面積折扣）地段增減率朝向增減率層次增減率。上列公式中：成本價(jià)一九九四年定為元平方米；年工齡優(yōu)惠率；工齡機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工工齡按市人事局有關(guān)規(guī)定計(jì)算；企業(yè)單位職工工齡按市勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定計(jì)算。在出具證明時(shí)，須由所在單位的人事勞動(dòng)部門(mén)加蓋公章，對(duì)沒(méi)有設(shè)置人事勞動(dòng)部門(mén)的單位可由上一級(jí)主管部門(mén)的人事勞動(dòng)部門(mén)蓋章；竣工年限按房屋出售年份減去房屋竣工年份計(jì)算。房屋竣工不滿一年的按一年計(jì)算。加層的房屋按原來(lái)房屋竣工年份計(jì)算；成新折扣率每年為，折舊后殘值低于的按計(jì)算；鼓勵(lì)職工買房?jī)?yōu)惠率一九九四年定為；已租住公房?jī)?yōu)惠率一九九四年定為；面積折扣。第八條出售公有住房的建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，按關(guān)于印發(fā)異產(chǎn)同幢房屋建筑面積攤算辦法的通知（滬房權(quán)字發(fā)第號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。建筑面積計(jì)算保留二位小數(shù)，以下四舍五入。第九條一九九四年出售公有住房（含新分配公有住房、已租住公有住房、套配房）的最低限價(jià)，級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積元；級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積元；級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積元；級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積元；級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積元；級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積元。第十條職工按成本價(jià)購(gòu)買公有住房，每個(gè)家庭享受一次，購(gòu)買一套。每個(gè)家庭是指承租人及其配偶；承租人及同住人在二人或二人以上的；因喪偶、離婚、配偶支內(nèi)或支農(nóng)等離開(kāi)本市而承租戶內(nèi)留有一個(gè)人的（另一方不再享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠），及歲以上的單身未婚男子或女子；因特殊貢獻(xiàn)，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意的。第十一條新分配公有職工住房購(gòu)房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家、市人民政府和單位規(guī)定的分配住房控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)部分實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的部分不享受第六第（一）、（二）、（三）、（五）項(xiàng)的優(yōu)惠政策。已租住公有住房購(gòu)房的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)，一般按人均建筑面積平方米計(jì)算。家庭成員中如有下列對(duì)象的也可按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，一般職工、干部為至平方米；科級(jí)為至平方米；縣處級(jí)為至平方米，副局級(jí)至平方米；正局級(jí)為至平方米。部級(jí)干部按國(guó)務(wù)院規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。技術(shù)職稱按相應(yīng)的行政職務(wù)掛靠。以上是購(gòu)買已租住公有住房的控制標(biāo)準(zhǔn)，不是必須達(dá)到的分房標(biāo)準(zhǔn)。超過(guò)購(gòu)房控制標(biāo)準(zhǔn)平方米以內(nèi)的，按當(dāng)年的成本價(jià)不享受第六條（一）、（二）、（三）項(xiàng)的優(yōu)惠政策購(gòu)買；再超過(guò)部分按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買。按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的部分不享受第六條（一）、（二）、（三）、（五）項(xiàng)的優(yōu)惠政策。第十二條職工購(gòu)房后，因居住困難或其他原因，符合住房分配規(guī)定的，仍可在單位享受住房分配和購(gòu)買住房。再購(gòu)房時(shí)，將原購(gòu)買的住房產(chǎn)權(quán)退還原產(chǎn)權(quán)單位，原產(chǎn)權(quán)單位按當(dāng)時(shí)的成本價(jià)和優(yōu)惠政策、成新折扣計(jì)算價(jià)款，退還原購(gòu)房人；新購(gòu)買的住房按當(dāng)時(shí)的成本價(jià)和優(yōu)惠政策、成新折扣計(jì)算價(jià)款購(gòu)買。第十三條購(gòu)房人以現(xiàn)金一次付清全部購(gòu)房款的，給予一次性付款折扣。一九九四年一次性付款折扣為。申請(qǐng)分期付款和政策性抵押貸款支付購(gòu)房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于實(shí)際售價(jià)的。第十四條對(duì)公有住房的出售人，可免繳營(yíng)業(yè)稅，售房所得不計(jì)入計(jì)算所得稅的稅基。第十五條按成本價(jià)購(gòu)買公有住房，購(gòu)買者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán)。但購(gòu)房款未付清或購(gòu)房后未住滿五年者，不得出售、出租、轉(zhuǎn)讓和改變居住用途。在此期間，購(gòu)房者不需要該住房的，可退還給原出售人，其購(gòu)房款按退房當(dāng)年的成本和優(yōu)惠政策、成新折扣重新計(jì)算后，由出售人退還購(gòu)房人；購(gòu)房者改變自住用途的，當(dāng)按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)。購(gòu)房款已付清、購(gòu)房后已住滿五年者，其住房可進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)出售、出租和轉(zhuǎn)讓，收益歸己，但須按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)。該住戶今后的自住房應(yīng)自行解決。第十六條購(gòu)買公有住房按下列程序進(jìn)行：（一）直管公房由區(qū)、縣編制售房計(jì)劃，經(jīng)市房產(chǎn)管理局審定后組織實(shí)施；系統(tǒng)單位自管公房由售房單位編制售房計(jì)劃，經(jīng)市房改辦審定后組織實(shí)施。（二）由出售人或房屋所在地的房管部門(mén)向住戶宣傳購(gòu)房辦法，住戶同意購(gòu)房后，即可辦理購(gòu)房手續(xù)。（三）需購(gòu)房者與房屋所有人簽訂房屋買賣合同，付清購(gòu)房款后，由市房產(chǎn)登記發(fā)證辦公室給房屋所有權(quán)證。第十七條房屋維修責(zé)任和維修費(fèi)用按下列規(guī)定分?jǐn)偅海ㄒ唬┦覂?nèi)維修由購(gòu)房人自理。（二）住房的共同部位的電梯等共用設(shè)備以及公共設(shè)施的維修，由全幢房屋所有人共同承擔(dān)，購(gòu)房戶的維修費(fèi)用在房屋維修基金中提取，租賃戶的維修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。（三）住房的共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施、凡屬人為損壞的，由損壞人修復(fù)或賠償。（四）住房建筑以外的道路、上下水管道窨井、化糞池、路燈、綠化等街坊公共設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，由房屋所有人共同承擔(dān)。購(gòu)房戶承擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)由城市維護(hù)費(fèi)中列支，在公有住房出售起步階段，暫在街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金中列支；租賃戶承擔(dān)的費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)單位支付。第十八條高層住宅水泵、電梯的運(yùn)行費(fèi)，由全幢房屋所有人按建筑面積合理分?jǐn)?。在公有住房出售的起步階段，購(gòu)房的居民戶口只承擔(dān)運(yùn)行費(fèi)用的，其余在維修基金中列支。第十九條房屋維修基金按下列規(guī)定籌集：（一）多層住宅的購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)首期應(yīng)按每平方米建筑面積成本價(jià)的繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建筑面積元；出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建筑面積成本價(jià)的繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建筑面積元。（二）高層住宅的購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)首期應(yīng)按每平方米建筑面積成本價(jià)的繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建筑面積元；出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米面積成本價(jià)的繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建筑面積元。上述維修基金由房屋自管組織負(fù)責(zé)專戶存儲(chǔ)（按居民個(gè)人儲(chǔ)蓄利率計(jì)息），專項(xiàng)使用。以后再需籌集維修基金時(shí)，均由房屋所有人分?jǐn)?。高層住宅電梯和水泵共同設(shè)備的大修和更新費(fèi)用，原則上全由出售人從售房款中一次性提取一定比例的費(fèi)用，用于電梯和水泵等共同設(shè)備的大修和更新，一九九四年定為每臺(tái)電梯萬(wàn)元。高層住宅出售人提供的電梯和水泵等共用設(shè)備大修和更新費(fèi)用，具體使用辦法按關(guān)于公有住房售后房屋維修基金管理暫行辦法的規(guī)定執(zhí)行。第二十條出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建筑面積元繳付街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金。第二十一條出售人和購(gòu)房人需交付的費(fèi)用：出售人一次性 交付房屋維修基金；街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金；高層住宅水泵和電梯等共用設(shè)備的大修和更新費(fèi)用和實(shí)際售房款的手續(xù)費(fèi)。購(gòu)房人一次性 交付購(gòu)房款；首期維修基金；實(shí)際購(gòu)房款的手續(xù)費(fèi)；房屋登記勘丈費(fèi)每平方米建筑面積元；房產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)每件元；房屋買賣合同印花稅元；產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證印花稅元。第二十二條出售單位應(yīng)幫助購(gòu)房人在購(gòu)房后三個(gè)月內(nèi)組建房屋自管組織，自管組織可自行管理物業(yè)或由自管組織委托物業(yè)管理部門(mén)管理。第二十三條公有住房售后管理工作按上海市公有住房售后管理暫行辦法（滬房改辦發(fā)字第號(hào)）的規(guī)定辦理。第二十四條購(gòu)買公有住房后，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照社會(huì)化管理的要求，根據(jù)管理單位的管理質(zhì)量和內(nèi)容，按月交納管理費(fèi)。在售房起步階段，多層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套應(yīng)承擔(dān)元的管理費(fèi)；高層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套元的管理費(fèi)，由自管組織與物業(yè)管理部門(mén)簽訂管理合同時(shí)確定。第二十五條直管公有住房出售后，由房管部門(mén)負(fù)責(zé)核收售房款，解交市公積金管理中心，專項(xiàng)用于住房建設(shè)、舊房更新改造和管理維修。單位自管公有住房出售后，由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)核收售房款，專項(xiàng)用于該單位住房建設(shè)、舊房更新改造和管理維修。房地產(chǎn)公司違反有關(guān)規(guī)定出售使用權(quán)的住房，當(dāng)時(shí)出售給單位，單位再分配給職工租住的，則售房款由市公積金