房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策問題.doc

房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策問題發(fā)布日期：2010-1-21 （一）房地產(chǎn)企業(yè)未完工取得的預(yù)收賬款，按31號文件應(yīng)確認(rèn)為銷售收入，請明確如何填制申報表？解答：根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知(國稅發(fā)200931號,以下簡稱“國稅發(fā)200931號文件”)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)未完工取得的預(yù)售款，如果正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或者房地產(chǎn)預(yù)售合同，屬于銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，可以作為計提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)的基數(shù)。填表方法：當(dāng)年度取得的預(yù)售款合計按照規(guī)定的預(yù)計利潤率計算預(yù)計利潤填入附表三的第52行第3列。符合條件的預(yù)售款按照稅收規(guī)定分析計算允許扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi),填入附表三第40行第4列。完工后年度將預(yù)售款轉(zhuǎn)為銷售收入，按照本期轉(zhuǎn)回的已按稅收規(guī)定征稅的預(yù)售款乘以規(guī)定的預(yù)計利潤率填入附表三第52行第4列。同時，要注意結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入的預(yù)售款中包含的，已在以前年度作為三費(fèi)計算基數(shù)計算扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)部分是不得扣除的，應(yīng)通過附表三第40行第3列納稅調(diào)增，避免將預(yù)售收入重復(fù)納入基數(shù)重復(fù)計算扣除三費(fèi)。（二）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的稅收處理解答：對于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383號）文件對于業(yè)務(wù)招待費(fèi)未有單獨(dú)規(guī)定，按照企業(yè)所得稅暫行條例和企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā)2000984號）的規(guī)定執(zhí)行。國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）文件規(guī)定，（1）開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。（2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。該文件自2006年1月1日起至2007年12月31日執(zhí)行?！皣惏l(fā)200931號文件”規(guī)定，簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同的預(yù)售款可以作為計算業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除限額的基數(shù)，同時企業(yè)所得稅法規(guī)定超過扣除限額的業(yè)務(wù)招待費(fèi)不得向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。該文件自2008年1月1日起執(zhí)行。因此，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)2006年以前未完工年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)當(dāng)年度不得扣除，也不得向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。2006年-2007年未完工年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)當(dāng)年度不得扣除，但是可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，待取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入后按稅收規(guī)定計算扣除。2008年以后未完工年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，如果當(dāng)年取得符合規(guī)定的預(yù)售收入，可以按稅收規(guī)定計算扣除。如房地產(chǎn)企業(yè)2004年發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)100萬，當(dāng)年未完工，則100萬元業(yè)務(wù)招待費(fèi)不得扣除不得結(jié)轉(zhuǎn)。如房地產(chǎn)企業(yè)2006年發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)100萬，當(dāng)年未完工，該100萬元業(yè)務(wù)招待費(fèi)當(dāng)年不得扣除，但是可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。如果2007年完工，則將2006年的100萬元業(yè)務(wù)招待費(fèi)與2007年當(dāng)年發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)合并，按稅收規(guī)定計算扣除限額，超過扣除限額的不得再向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。假設(shè)到2007年仍未完工，2007年又發(fā)生了200萬業(yè)務(wù)招待費(fèi)，2008年雖未完工但是取得符合條件的預(yù)售收入，則可以將2006年和2007年發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)300萬元與2008年當(dāng)年發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)合并，按照企業(yè)所得稅法的規(guī)定計算，同樣，超過扣除限額的不得再向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。外資房地產(chǎn)企業(yè)2008年以后，外資房地產(chǎn)企業(yè)因未完工未能扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)余額可以和2008年當(dāng)年發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)合并，按照銷售收入（包括銷售未完工項目取得的預(yù)售收入），根據(jù)新稅法的相關(guān)規(guī)定在2008年匯算清繳時計算扣除（具體計算和扣除規(guī)定詳見青島市國家稅務(wù)局關(guān)于做好2008年度企業(yè)所得稅匯算清繳的通知（青國稅發(fā)200910號）第二十六問的問題2.）但是超過扣除限額的余額不得再向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。（三）房地產(chǎn)企業(yè)廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的稅收處理解答： “國稅發(fā)200931號文件”規(guī)定，簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同的預(yù)售收入可以作為計算業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除限額的基數(shù)。根據(jù)新企業(yè)所得稅法規(guī)定，超過扣除限額的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。因此，2008年以前內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)未完工年度發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，不得稅前扣除，可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。自08年1月1日以后，企業(yè)沒有完工但是取得符合條件的預(yù)售收入也可以作為計算廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)扣除限額的基數(shù)。外資房地產(chǎn)企業(yè)2008年以前未完工年度發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)未能扣除余額的稅務(wù)處理詳見青島市國家稅務(wù)局關(guān)于做好2008年度企業(yè)所得稅匯算清繳的通知（青國稅發(fā)200910號）。 （四）房地產(chǎn)企業(yè)尚未竣工驗收，因各種原因提前交付，所得稅是否以交付面積確認(rèn)收入？解答：根據(jù)“國稅發(fā)200931號文件”規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工的三個標(biāo)志分別為：（一） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。因此房地產(chǎn)企業(yè)雖未竣工驗收，但是已經(jīng)交付使用，意味著該項開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)符合完工標(biāo)準(zhǔn)。要注意的是，即使僅是部分交付，作為交付開發(fā)產(chǎn)品同一成本對象的全部均視為已經(jīng)完工。如果已經(jīng)完工，應(yīng)根據(jù)“國稅發(fā)200931號文件”第六條規(guī)定，針對不同的銷售方式確認(rèn)收入實現(xiàn)的時點(diǎn)和金額，而不是以實際交付面積來確認(rèn)銷售收入。對于完工開發(fā)產(chǎn)品，如果未簽合同僅交付定金的，不符合銷售收入實現(xiàn)的條件，預(yù)收的定金不需結(jié)轉(zhuǎn)為完工產(chǎn)品銷售收入。（五）關(guān)于成本列支時間問題請問如何理解31號文第35條規(guī)定“開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算終止日，不得滯后?！?解答：企業(yè)所得稅法53條規(guī)定，企業(yè)所得稅按納稅年度計算。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止。因此企業(yè)在年度中間完工的，可以根據(jù)31號文件規(guī)定選擇計稅成本核算終止日，但是最遲不得晚于完工年度的12月31日。（六）關(guān)于出包工程預(yù)提費(fèi)用的稅收處理“國稅發(fā)200931號文件”規(guī)定，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10。請問如何界定資料充分？解答： 年度申報預(yù)提工程款計入開發(fā)成本計算扣除時，應(yīng)提供竣工驗收備案證明或交付使用證明，正式的出包合同，出包工程的項目預(yù)算書以及預(yù)算調(diào)整的相關(guān)證明等，另外還需提供下表。出包工程項目 承包單位名稱 承包單位稅務(wù)登記號 承包單位主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 出包合同號 出包項目開工日期 出包項目完工日期 合同金額 已開票金額 發(fā)票號碼 預(yù)提金額（七）房地產(chǎn)企業(yè)多項目同時進(jìn)行發(fā)生的借款利息應(yīng)該按什么比例在不同項目之間進(jìn)行資本化分?jǐn)?？如：土地面積、建筑面積、投資總額、已經(jīng)發(fā)生并支付的投資額等？解答：“國稅發(fā)200931號文件”第三十條規(guī)定，借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。第二十九條規(guī)定直接成本法指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。預(yù)算造價法指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。第二十六條規(guī)定，成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項目。計稅成本對象的確定原則包括可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。（八）房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化、費(fèi)用化是否有明顯的分解點(diǎn)？如：按稅務(wù)確認(rèn)收入時、房屋竣工驗收時等？解答：“國稅發(fā)200931號文件”二十一條規(guī)定：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。企業(yè)會計準(zhǔn)則-借款費(fèi)用規(guī)定,專門借款利息開始資本化應(yīng)同時具備三個條件:(1)資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生;(2)借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生;(3)為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的購建活動已經(jīng)開始。當(dāng)所購建的固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時,應(yīng)當(dāng)停止其借款費(fèi)用的資本化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)借款利息應(yīng)在完工時停止資本化，不再計入開發(fā)成本，計入當(dāng)期財務(wù)費(fèi)用。（九）關(guān)于樣板房裝修費(fèi)的稅收處理問題房地產(chǎn)開發(fā)公司樣板房的裝修費(fèi)在會計處理時應(yīng)作為開發(fā)成本還是營業(yè)費(fèi)用進(jìn)行核算？解答：無論房地產(chǎn)企業(yè)的會計賬務(wù)如何處理，根據(jù)“國稅發(fā)200931號文件”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本中的“開發(fā)間接費(fèi)用”包括項目營銷設(shè)施建造費(fèi)。因此，樣板房的裝修費(fèi)應(yīng)計入開發(fā)成本。（十）關(guān)于車庫、車位的稅收處理問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫（歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定）或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？對應(yīng)成本如何確認(rèn)？解答：“國稅發(fā)200931號文件”第三十三條規(guī)定：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。企業(yè)在會計核算中，除企業(yè)單獨(dú)建造、單獨(dú)核算的車庫外，對于利用地下設(shè)施建造的地下車位，以及利用地面道路等劃定的車位，均已作為公共配套設(shè)施計入了開發(fā)成本中，因此無論開發(fā)企業(yè)以何種方式取得有關(guān)車庫、車位的轉(zhuǎn)讓收入，均應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入，不得再重復(fù)扣除成本。對于采用長期出租一次性收取租金方式的，根據(jù)合同約定的日期和金額確認(rèn)租金收入，提前收取的在實際收取租金當(dāng)期確認(rèn)租金收入。（十一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)了酒店，交給酒店管理公司來管理，并成立了獨(dú)立的法人單位，酒店是做銷售還是做直接轉(zhuǎn)資？ 解答：如果酒店的所有權(quán)由房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)為酒店管理公司所有，無論是贈與還是作為投資，均需要確認(rèn)銷售收入。如果沒有改變酒店的所有權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)將酒店轉(zhuǎn)為本企業(yè)固定資產(chǎn)，無償提供給酒店管理公司使用的，則該項固定資產(chǎn)屬于與本企業(yè)收入無關(guān)的資產(chǎn)，不得計提折舊；如果存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，對不符合獨(dú)立交易原則的交易，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。（十二）在就地安置拆遷戶的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，原住戶按政府拆遷辦法規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的面積部分不需繳納房款，超過部分應(yīng)按規(guī)定繳納房款，這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入應(yīng)如何確認(rèn)？成本應(yīng)如何扣除?解答：“國稅發(fā)200931號文件”第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行拆遷安置時，如果被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，該項支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計入開發(fā)成本中的土地成本中；如果被拆遷戶選擇就地安