資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算題重點(diǎn)類型考題整理.doc

重置核算法1、評(píng)估機(jī)械設(shè)備一臺(tái)，三年前購(gòu)置。據(jù)了解該設(shè)備尚無替代產(chǎn)品，設(shè)備帳面原值10萬元，其中買價(jià)8萬，運(yùn)輸費(fèi)0.4萬，安裝費(fèi)用（包括材料）1萬，調(diào)試費(fèi)用0.6萬。經(jīng)調(diào)查該設(shè)備現(xiàn)行價(jià)格9.5萬，安裝費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、調(diào)試費(fèi)分別比三年前上漲，。根據(jù)以上資料，試計(jì)算該機(jī)械設(shè)備重置成本。重置成本買價(jià)運(yùn)費(fèi)安裝費(fèi)調(diào)試費(fèi) （）（）（） （萬元）2、某機(jī)床于2002年購(gòu)置安裝，賬面原值為16萬元。2004年進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為4萬元；2006年又進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為2萬元。若定基價(jià)格指數(shù)2002年為1.05，2004年為1.28，2006年為1.35，2007年為1.60。要求：計(jì)算該機(jī)床2007年的重置成本物價(jià)指數(shù)法3、某待評(píng)估資產(chǎn)購(gòu)建于2004年9月，賬面原值為100000元，現(xiàn)評(píng)估其2008年9月2日的價(jià)值。當(dāng)時(shí)該資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為120，評(píng)估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)150，2004-2008同類資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為105%，90.2%，110%，120%，則確定被估資產(chǎn)價(jià)值。 被估重置成本=100000（150120）100=125000（元） 或被估資產(chǎn)重置成本=1000090.2%105%110%120% =100000125 =125000（元）功能成本法 4、某儀器制造廠生產(chǎn)線的重置成本為35萬元，年產(chǎn)量為8000臺(tái)?，F(xiàn)知待評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為6000臺(tái)。假定該儀器生產(chǎn)線的生產(chǎn)能力和價(jià)格呈線性關(guān)系，則待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為：待評(píng)估資產(chǎn)重置成本=60008000350000 =262500（元）統(tǒng)計(jì)分析法5、被評(píng)估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同年購(gòu)入，并同時(shí)投入生產(chǎn)，使用狀況基本相同，該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評(píng)估人員從中抽樣選取了5臺(tái)具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為50萬元，經(jīng)估算其重置成本之和為80萬元。該類通用設(shè)備的重置成本為： 該類通用設(shè)備的重置成本=120080/50 =1920（萬元）6、被評(píng)估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺(tái)設(shè)備，評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備2002年1月購(gòu)進(jìn)，2007年1月評(píng)估；該設(shè)備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作5小時(shí)。試計(jì)算該設(shè)備的實(shí)體性貶值。 解： 資產(chǎn)利用率 =53605/53608=62.5% 實(shí)際已使用年限=562.5%=3.125（年） 總使用年限=3.125+5=8.125（年） 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（5000002000）3.125/8.125=191538.467、某被評(píng)估對(duì)象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運(yùn)行需6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評(píng)估控制裝置與參照物在運(yùn)營(yíng)成本的其他項(xiàng)目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費(fèi)約為6000元，被評(píng)估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為l0%。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評(píng)估控制裝置的功能性貶值。 （1）計(jì)算被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本：(6-3)6000=18000(元) （2）估算被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額：18000(1-33%)=12060(元) （3）將被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的每年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性貶值額: 12060(P/A，10%，3) =120602.4869=29992（元）8、某電視機(jī)生產(chǎn)廠家，其電視機(jī)生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬臺(tái)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，該廠電視機(jī)產(chǎn)品銷售量銳減，企業(yè)不得不將電視機(jī)生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7萬臺(tái)(銷售價(jià)格及其他條件未變)。這種局面在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)難以改變。請(qǐng)估算該電視機(jī)生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率。評(píng)估師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，電視機(jī)行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為0.6，設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值率為：經(jīng)濟(jì)性貶值率 =1-（70000/100000）0.6100%=19%如果該電視機(jī)生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量，就必須降價(jià)銷售電視機(jī)。假定原電視機(jī)銷售價(jià)格為2000元/臺(tái)，經(jīng)測(cè)算每年完成10萬臺(tái)的銷售量，售價(jià)需降至1900元/臺(tái)，即每臺(tái)損失毛利100元。經(jīng)估算，該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報(bào)酬率為10%，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值=(100100000)（1-25%）（P/A，r，n）=18651750(元) 10、某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為1000個(gè)/月,已使用三年，目前狀態(tài)良好，觀察估計(jì)其實(shí)體性貶值率為15%，在生產(chǎn)技術(shù)方面，此生產(chǎn)線為目前國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平。但是由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，目前只能運(yùn)行在750個(gè)/月的水平上。假設(shè)已知其更新重置成本為1000000元，這類設(shè)備的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)X=0.7。估算此生產(chǎn)線運(yùn)行于750個(gè)/月的經(jīng)濟(jì)性貶值和繼續(xù)使用條件下的公平市場(chǎng)價(jià)值。（1）更新重置成本=1000000元（2）實(shí)體性貶值=100000015%=150000(元)（3）功能性貶值=0（4）經(jīng)濟(jì)性貶值率 =1-（750/1000）0.7100%=18.5%（5）經(jīng)濟(jì)性貶值 =100000018.5%=185000(元)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =1000000-150000-185000=665000(元) 11、某商業(yè)用房，面積為800平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營(yíng)需要進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2007年10月31日。評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上找到三個(gè)成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如表。 參照物A B C 交易單價(jià)8200元/m2 9810元/m2 9118元/m2 成交日期2007年6月2007年9月2007年10月區(qū)域條件比評(píng)估資產(chǎn)好比評(píng)估資產(chǎn)好比評(píng)估資產(chǎn)好交易情況正常高于市價(jià)5% 正常被評(píng)估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無需對(duì)功能因素和成新率因素進(jìn)行調(diào)整。被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評(píng)分為100，三個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評(píng)分分別為108，110和102。當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格月上漲率為4%，故參照物A的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)為（1+4%）4=117%；參照物B的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)為1+4%=104%；參照物C因在評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，幫無需調(diào)整。參照物A B C 成交日期2007年6月2007年9月2007年10月交易單價(jià)8200元/m2 9810元/m2 9118元/m2 時(shí)間因素修正117/100 104/100 100/100 區(qū)域因素修正100/108 100/110 100/102 交易情況修正100/100 100/105 100/100 修正的價(jià)格8883元/m2 8833元/m2 8939元/m2 12、某合資企業(yè)根據(jù)合資經(jīng)營(yíng)協(xié)議，尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)3年，營(yíng)業(yè)期滿后資產(chǎn)將全部用于抵充債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查分析，預(yù)測(cè)未來3年企業(yè)的收益分別為300萬元、350萬元和250萬元。評(píng)估人員認(rèn)為適用于該企業(yè)的折現(xiàn)率為12%，則該企業(yè)的評(píng)估值為 ？ 解： =724.82（萬元） 13、接上題如該合資企業(yè)，預(yù)測(cè)未來3年企業(yè)的收益均為300萬元，評(píng)估人員認(rèn)為適用于該企業(yè)的折現(xiàn)率為12%，則該企業(yè)的評(píng)估值為 ？例：接上例如該合資企業(yè)，預(yù)測(cè)未來3年企業(yè)的收益均為300萬元，評(píng)估人員認(rèn)為適用于該企業(yè)的折現(xiàn)率為12%，則該企業(yè)的評(píng)估值為 ？ 解： 14：某企業(yè)擬進(jìn)行股份制改制，根據(jù)企業(yè)目前經(jīng)營(yíng)狀況和未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)，未來5年企業(yè)的收益分別為26萬元、22萬元、25萬元、24萬元和28萬元，折現(xiàn)率與資本化率均為10%。則用年金化法評(píng)估該企業(yè)價(jià)值的過程為： =（23.64+18.18+18.78+16.39+17.39）3.7908 = 94.383.7908=24.90（萬元）15、某評(píng)估對(duì)象為一老商號(hào)企業(yè)。前5年預(yù)測(cè)超額凈收益分別為24萬元，30萬元，26萬元、22萬元和28萬元；從第6年起預(yù)測(cè)超額凈收益28萬元。經(jīng)營(yíng)期限是無限的，折現(xiàn)率和本金化率取10%。則該商號(hào)評(píng)估值為多少？16、某評(píng)估對(duì)象為一老商號(hào)企業(yè)。前三年預(yù)測(cè)超額凈收益分別為80萬元，84萬元，90萬元；從第四年起預(yù)測(cè)超額凈收益100萬元。經(jīng)營(yíng)期限是30年的，折現(xiàn)率取10%。則該商號(hào)評(píng)估值為多少？ 17、被評(píng)估設(shè)備為1999年10月從英國(guó)引進(jìn)，進(jìn)口合同中的FOB價(jià)是20萬英鎊。2004年10月進(jìn)行評(píng)估時(shí)英國(guó)廠家已不再生產(chǎn)這種型號(hào)的設(shè)備，其替代產(chǎn)品的FOB報(bào)價(jià)為35萬英鎊。 針對(duì)上述情況，評(píng)估人員經(jīng)與有關(guān)專家共同分析研究待評(píng)估設(shè)備和替代產(chǎn)品在技術(shù)性能上的差別及其對(duì)價(jià)格的影響，最后認(rèn)為，按照通常情況，實(shí)際成交價(jià)為報(bào)價(jià)的70%90%。故按英國(guó)廠商FOB報(bào)價(jià)的80%作為FOB成交價(jià)。針對(duì)替代設(shè)備在技術(shù)性能上優(yōu)于待評(píng)估設(shè)備，估測(cè)被評(píng)估設(shè)備的現(xiàn)行FOB價(jià)格約為替代設(shè)備FOB價(jià)格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。 評(píng)估基準(zhǔn)日人民幣對(duì)英鎊的匯率為11.931。境外運(yùn)雜費(fèi)按FOB價(jià)格的5%計(jì)，保險(xiǎn)費(fèi)按FOB價(jià)格的0.5%計(jì)，關(guān)稅與增值稅因?yàn)榉虾腺Y企業(yè)優(yōu)惠條件，予以免征。銀行手續(xù)費(fèi)按CIF價(jià)格的0.8%計(jì)算，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按(CIF價(jià)格銀行手續(xù)費(fèi))的3%計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)用包括在設(shè)備價(jià)格中，由英方派人安裝調(diào)試，不必另付費(fèi)用。由于該設(shè)備安裝周期較短，故沒有考慮利息因素。 根據(jù)上述分析及數(shù)據(jù)資料，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的重置成本 FOB價(jià)格3580%70%19.6萬英鎊 FOB價(jià)格19.611.93233.83萬元人民幣 境外運(yùn)雜費(fèi)233.835%11.69萬元人民幣 保險(xiǎn)費(fèi)233.830.5%1.17萬元人民幣 CIF價(jià)格233.8311.691.17246.69萬元人民幣 銀行手續(xù)費(fèi)246.690.8%1.97萬元人民幣 國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)(246.691.97)3%7.46萬元人民幣 被評(píng)估設(shè)備重置成本233.8311.691.171.977.46 256.12萬元人民幣 18、某企業(yè)1999年從美國(guó)引進(jìn)一條生產(chǎn)線，該生產(chǎn)線當(dāng)年安裝試車成功正式投入生產(chǎn)。設(shè)備進(jìn)口總金額為90萬美元，2004年進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)評(píng)估人員對(duì)該生產(chǎn)線進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)察勘和技術(shù)鑒定，以及向有關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查了解，認(rèn)為該生產(chǎn)線的技術(shù)水平在國(guó)內(nèi)仍居先進(jìn)行列，在國(guó)際上也屬普通使用的設(shè)備，故決定采用指數(shù)調(diào)整法對(duì)該機(jī)組重置成本進(jìn)行估測(cè)。按照國(guó)內(nèi)及國(guó)外價(jià)格變動(dòng)對(duì)生產(chǎn)線的不同影響，評(píng)估人員先將生產(chǎn)線分成進(jìn)口設(shè)備主機(jī)、進(jìn)口備件、國(guó)內(nèi)配套設(shè)施、其他費(fèi)用四大部分，分別考慮國(guó)外、國(guó)內(nèi)不同部分價(jià)格變化率予以調(diào)整。經(jīng)調(diào)查詢價(jià)了解到，從設(shè)備進(jìn)口到評(píng)估基準(zhǔn)日，進(jìn)口設(shè)備主機(jī)在其生產(chǎn)國(guó)的價(jià)格變化率上升了50%，進(jìn)口備件的價(jià)格變化率上升了30%，國(guó)內(nèi)配套設(shè)施價(jià)格上升了60%，其他費(fèi)用上升了50%。按評(píng)估基準(zhǔn)日的國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，該進(jìn)口設(shè)備的進(jìn)口關(guān)稅等稅收額為30萬元人民幣。評(píng)估時(shí)點(diǎn)美元對(duì)人民幣匯率為18.3。從被評(píng)估機(jī)組進(jìn)口合同中得知，進(jìn)口設(shè)備主機(jī)原始價(jià)值75萬美元，進(jìn)口備件15萬美元。另外從其他會(huì)計(jì)憑證中查得國(guó)內(nèi)配套設(shè)施原始價(jià)值45萬人民幣，其他費(fèi)用原值18萬元人民幣。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，估算被評(píng)估機(jī)組的重置成本 解： 重置成本(751.5151.3)8.3 451.6181.530 1224.6(萬元人民19、某企業(yè)1995年購(gòu)入一臺(tái)設(shè)備，賬面原值為30,000元，2000年和2002年進(jìn)行兩次更新改造，當(dāng)年投資分別為3,000元和2,000元，2005年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。假定：從1995年至2005年年通貨膨脹率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測(cè)和鑒定為7年，試估算設(shè)備的成新率。 第一步，調(diào)整計(jì)算現(xiàn)時(shí)成本。投資日期(年) 原始投資額（元） 價(jià)格變動(dòng)系數(shù) 現(xiàn)行成本（元） 1994 30,000 2.60 78,000 1999 3,000 1.61 4,830 2001 2,000 1.33 4,830 合計(jì) 35,000 85,490 第二步，計(jì)算加權(quán)更新成本。投資日期(年) 現(xiàn)行成本（元） 投資年限 加權(quán)更新成本（元） 1994 78,000 10 78,000 1999 4,830 5 24,150 2001 2,660 3 7,980 合計(jì) 85,490 812,130 第三步，計(jì)算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限第四步，計(jì)算成新率成新率7(9.57)100%42%20、一臺(tái)數(shù)控折邊機(jī)，重置成本為150萬元，已使用2年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約20年，現(xiàn)該機(jī)器數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用約2萬美元（折合人民幣165萬元），其他部分工作正常。該設(shè)備存在可修復(fù)性損耗和不可修復(fù)性損耗，數(shù)控系統(tǒng)損壞是可修復(fù)性損耗，可以用修復(fù)費(fèi)用法計(jì)算其貶值，貶值額等于機(jī)器的修復(fù)費(fèi)用，約165萬元人民幣；另外，該機(jī)器運(yùn)行2年，可以用年限法來確定由此引起的實(shí)體性貶值，此項(xiàng)貶值率為 220。解: 所有實(shí)體性貶值及貶值率計(jì)算過程如下： 重置全價(jià)：150萬元 可修復(fù)性損耗引起的貶值：165萬元 不可修復(fù)性損耗引起的貶值： (150165)2201335(萬元) 實(shí)體性貶值：2985萬元 貶值率：（2985150）100%199 21、被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1994年，賬面價(jià)值為100,000元，1999年進(jìn)行技術(shù)改造，追加技改投資50,000元，2004年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)評(píng)估人員的調(diào)查、檢查、對(duì)比分析，得到以下數(shù)據(jù)：（1）1994至2004年每年的設(shè)備價(jià)格上升率為10%；（2）該設(shè)備的月人工成本比其替代設(shè)備高1,000元；（3）被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，所得稅稅率為33%；（4）該設(shè)備在評(píng)估前使用期間的實(shí)際利用率僅為正常利用率的50%，經(jīng)技術(shù)檢測(cè)，該設(shè)備尚可使用5年，在未來5年中，設(shè)備利用率能夠達(dá)到設(shè)計(jì)要求。 試根據(jù)上述條件，估測(cè)該設(shè)備的有關(guān)參數(shù)和評(píng)估值。 第一步：計(jì)算該設(shè)備的重置成本：第二步：計(jì)算加權(quán)投資名義年限： 2,996,370339,9008.82年 第三步：計(jì)算加權(quán)投資實(shí)際年限： 8.8250%4.41年 第四步：計(jì)算成新率: 5(4.415)100%53% 第五步：計(jì)算功能性損耗: 1,00012(133%)(P/A，10%，5)30,478元 第六步：計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗: 該設(shè)備在評(píng)估后的設(shè)計(jì)利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)要求， 故經(jīng)濟(jì)性損耗為0。 第七步：計(jì)算評(píng)估值： 評(píng)估值339,90053%30,478149,669元 22、某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費(fèi)30萬元/畝，開發(fā)費(fèi)3.75億元/平方公里，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。1、估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費(fèi) 203050萬元/畝 750元/平方米 2、估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本3.75億元/平方公里 375元/平方米 3、估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息750（16%）2137540%（16%）1.5137560%（16%）0.51 92.7013.706.65 113.05(元/平方米)4、估算開發(fā)利潤(rùn) 開發(fā)利潤(rùn)（750375）10% 112.5(元/平方米) 5、計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)750375113.05112.5 1,350.55(元/平方米) 土地總價(jià)1,350.5580,000 108,044,000(元) 即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為108,044,000元。 例題 某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分，結(jié)構(gòu)部分80分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C0.75，S0.12，B0.13， 成新率（800.75+700.12+600.13）100 100 76.2 某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在2004年5月的價(jià)格。 1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%）9,855,000元 2、估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 （1）管理費(fèi)： 年管理費(fèi)9,855,0003.5%344,925元 （2）維修費(fèi)： 年維修費(fèi)4,80012,0001.5% 864,000元（3）保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)4,80012,0000.2% 115,200元 （4）稅金： 年稅金9,855,000（12%6%） 1,773,900元 （5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用344,925864,000115,2001,773,900 3,098,025元3、估算凈收益 年凈收益年有效毛收入年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 9,855,0003,098,0256,756,975元 4、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則： 房地產(chǎn)價(jià)格6,756,9756%11/（16%）45 104,434,671元 房地產(chǎn)單價(jià)104,434,67112,0008,703元 5、評(píng)估結(jié)果 經(jīng)評(píng)估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米8,703元。 24、據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)查，同類物業(yè)的租金水平為商場(chǎng)3.0美元/平方米.日，有效出租率90%，賓館為2.0美元/平方米.日，空房率為20%，各類物業(yè)出租的費(fèi)用為：年管理費(fèi)為租金的5%，年維修費(fèi)為重置價(jià)的8%，該大廈的重置價(jià)為2700元/平方米，每年需支付稅費(fèi)30元/建筑平方米，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的2%，該大廈的框架結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，殘值率為2%，當(dāng)?shù)赝恋剡€原利率為6%，綜合還原利率為8%。（注：美元與人民幣匯率為1：8.3）。解：第一步：計(jì)算大廈房地年總收益商場(chǎng)年總收益=38.3250036590%=2044.9萬元賓館年總收益=28.37500365(100%20%)=3635.4萬元房地年總收益=2044.9+3635.4=5680.3萬元第二步：計(jì)算房地出租年總費(fèi)用1、年總管理費(fèi)=5680.35%=284.02萬元2、年總維修費(fèi)=2700（2500+7500）8%=216萬元3、年總稅費(fèi)=30（2500+7500）=30萬元4、年保險(xiǎn)費(fèi)=2700（2500+7500）2=5.40萬元 5年總費(fèi)用=284.02+216+30+5.40=535.42萬元第三步：計(jì)算房地年純收益=5680.3-535.42. =5088.63萬元 第四步：計(jì)算目前房地產(chǎn)總價(jià)值 總價(jià)值= a/r11/(1r)n 純收益a：5088.63萬元 綜合還原率r:8% 剩余土地使用權(quán)年限n:50年-5年=45年 總價(jià)值=61615.18萬元 第五步：計(jì)算大廈房產(chǎn)現(xiàn)值 重置價(jià)格=2700（2500+7500）=2700萬元 年折舊費(fèi)2700（25007500）/4856.25萬元 房產(chǎn)現(xiàn)值=270056.25（年折舊額）3（已使用年數(shù)）=2531.25萬元第六步：計(jì)算大廈所占用土地目前的地價(jià) 總地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)房產(chǎn)現(xiàn)值 =61615.182531.25 =59083.93萬元 可得的最大貸款額為：59083.9360%=35450.36萬元 上述測(cè)算與結(jié)果，說明由該宗地獲得最大貸款35400萬元是合理的。25、某房地產(chǎn)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 3.5，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2，土地資本化率7，建筑物資本化率8。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。1、選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2、計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益5012900（110）486000（元）3、計(jì)算總費(fèi)用（1）年管理費(fèi)4860003.517010（元）（2）年維修費(fèi)25009001.533750（元）（3）年稅金2090018000（元）（4）年保險(xiǎn)費(fèi)25009000.24500（元）年總費(fèi)用（1）+（2）+（3）+（4） 17010+33750+18000+450073260（元）4、計(jì)算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益年總收益年總費(fèi)用48600073260412740（元）5、計(jì)算房屋純收益（1）計(jì)算年折舊費(fèi)。建筑物重置價(jià)/使用年限（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)已使用年數(shù) 25009004687542062500（元）（3）計(jì)算房屋純收益：房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋資本化率20625008165000（元）6、計(jì)算土地純收益土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益 412740165000247740（元）7、計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50644（年）。單價(jià)3358836.15/5006717.67（元）8、評(píng)估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格為3358836.15元，單價(jià)為每平方米6717.67元。 26、某城市內(nèi)，有一宗住宅用地500m2需要評(píng)估,評(píng)估基準(zhǔn)日為1994年10月31日,先根據(jù)該地條件,選擇了與之類似的四宗已成交案例,幾宗地塊的比較條件如下: 項(xiàng)目 評(píng)估土地 比較案例A 比較案例B 比較案例C 比較案例D 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 成交日期 評(píng)估日：1994年10月31日 1993年10月 1993年12月 1993年4月 1994年8月 成交價(jià)格 1200元/m2 1300元/m2 1400元/m2 1100元/m2 容積率 2 3 3 4 2 區(qū)域條件 位置基礎(chǔ)設(shè)施交通 000 -2%-1%-2% +3%-2%0 0+2%+3% -3%00 個(gè)別條件 地勢(shì)形狀其他 000 -2%+3%-3% +1%0-3% 000 -2%+1%-2% 表中:數(shù)字正值表示評(píng)估地優(yōu)于比較地塊百分比；數(shù)字負(fù)值表示評(píng)估地劣于比較地塊百分比；值的大小表示需要修正的幅度 又知:該城市地價(jià)指數(shù)在1993年1月為100,以后上漲均為1% 空地剩余使用年限為40年 按照以下條件，估算該住宅用地的單位地價(jià)和總地價(jià) 容積率修正系數(shù)如下容積率 1 2 3 4 5 修正系數(shù) 1 18 21 23 24 確定地價(jià)指數(shù)年月 93，193，293，393，493，1093，1294，894，10地價(jià)指數(shù) 100 101 102 103 109 111 119 121 2.試算價(jià)格 進(jìn)行日期修正,容積率修正,位置修正,基礎(chǔ)設(shè)施修正,交通修正,地勢(shì)修正,形狀修正及其他修正3.運(yùn)用算術(shù)平均法確定待估地塊價(jià)格單位地價(jià)=(PA+PB+PC+PD)/4=1169.16(元/平方米)總地價(jià)=5001169.16=584581.25元商標(biāo)權(quán)許可使用的評(píng)估27、甲企業(yè)將H注冊(cè)商標(biāo)使用權(quán)通過許可使用合同許可給乙企業(yè)使用。合同約定，使用期限為5年。甲企業(yè)從乙企業(yè)新增利潤(rùn)中提成20作為許可使用費(fèi)。試估算該商標(biāo)在使用期間的商標(biāo)使用權(quán)的價(jià)值。計(jì)算過程如下：（1）預(yù)測(cè)使用期間內(nèi)的新增利潤(rùn)。 由于H牌產(chǎn)品銷路好、信譽(yù)高，乙企業(yè)預(yù)測(cè)第一年將生產(chǎn)40萬臺(tái)、第二年將生產(chǎn)50萬臺(tái)、第三年將生產(chǎn)60萬臺(tái)、第四年將生產(chǎn)70萬臺(tái)、第五年將生產(chǎn)80萬臺(tái)。預(yù)計(jì)每臺(tái)可新增利潤(rùn)10元，那么這五年中各年新增利潤(rùn)為： 第一年：10400,0004,000,000元 第二年：10500,0005,000,000元 第三年：10600,0006,000,000元 第四年：10700,0007,000,000元 第五年：10800,0008,000,000元 （2）計(jì)算新增利潤(rùn)的現(xiàn)值。假定折現(xiàn)率為15，則乙企業(yè)使用H注冊(cè)商標(biāo)后的新增利潤(rùn)現(xiàn)值為：(可以擴(kuò)充)年份 新增利潤(rùn)額（元） 折現(xiàn)系數(shù) 折現(xiàn)值（元） 第一年 4,000,000 0.8696 3,478,261 第二年5,000,000 0.7561 3,780,718 第三年 6,000,000 0.6575 3,945,097 第四年 7,000,000 0.5718 4,002,273 第五年8,000,000 0.4972 3,977,414 合計(jì) 30,000,000 19,183,763 （3）計(jì)算H注冊(cè)商標(biāo)5年使用權(quán)的價(jià)值為：19,183,76320%3,836,753元 28、某企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓甲產(chǎn)品生產(chǎn)的全套技術(shù)，該技術(shù)賬面原始成本為400萬元，已使用2年，預(yù)計(jì)還可使用10年。近2年物價(jià)漲幅為20%。由于技術(shù)轉(zhuǎn)讓，該企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率將有所下降，在以后的10年內(nèi)，減少銷售收入的現(xiàn)值為130萬元，增加開發(fā)費(fèi)用以提高質(zhì)量、保住市場(chǎng)的追加成本現(xiàn)值為120萬元。該企業(yè)與購(gòu)買方共同享用這項(xiàng)生產(chǎn)技術(shù)所形成的設(shè)計(jì)能力分別為650萬件和350萬件，試評(píng)估該項(xiàng)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額。計(jì)算該項(xiàng)無形資產(chǎn)的重置成本凈值。計(jì)算轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?。?）計(jì)算機(jī)會(huì)成本。 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在該無形資產(chǎn)的壽命期間，銷售收入減少和費(fèi)用增加的現(xiàn)值，就是轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本。即： 機(jī)會(huì)成本無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓凈減收益現(xiàn)值無形資產(chǎn)再開發(fā)凈增費(fèi)用現(xiàn)值 130120250萬元（4）計(jì)算該項(xiàng)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額。 最低收費(fèi)額40035%250 390萬元29、某企業(yè)要求對(duì)其庫(kù)存的特種鋼材進(jìn)行評(píng)估。該特種鋼材是分兩期購(gòu)進(jìn)的，第一批購(gòu)進(jìn)時(shí)間是上年10月，購(gòu)進(jìn)1000噸，每噸3800元；第二批是今年4月購(gòu)進(jìn)的，數(shù)量100噸，每噸4500元。今年5月1日評(píng)估時(shí)，經(jīng)核實(shí)去年購(gòu)進(jìn)特種鋼材尚存500噸，今年4月購(gòu)進(jìn)的尚未使用。因此，需評(píng)估特種鋼材的數(shù)量是600噸，價(jià)格可采用4500元計(jì)算，評(píng)估值為： 特種鋼材評(píng)估值=6004500=2700000（元）本例的評(píng)估中，因評(píng)估基準(zhǔn)日5月1日與今年4月購(gòu)進(jìn)時(shí)間較近，直接采用4月份購(gòu)進(jìn)材料價(jià)格。如果近期內(nèi)該材料價(jià)格變動(dòng)很大，或者評(píng)估基準(zhǔn)日與最近一次購(gòu)進(jìn)時(shí)間間隔期較長(zhǎng)，其價(jià)格變動(dòng)很大，評(píng)估時(shí)應(yīng)采用評(píng)估基準(zhǔn)日的時(shí)價(jià)。 被評(píng)估資產(chǎn)是某企業(yè)準(zhǔn)備繼續(xù)生產(chǎn)的A系列在制品，可供參考的評(píng)估資料如下： .該系列在制品賬面記錄累計(jì)到評(píng)估日止總成本為300萬元。 .根據(jù)評(píng)估小組復(fù)查和技術(shù)鑒定反映出的情況，A系列中的b種在制品廢品率偏高 ，超過正常范圍的廢品有200件，賬面單位成本為100元，估計(jì)可回收的廢料價(jià)值為2000元。 .A系列在制品的材料成本占總成本的60，所用材料全部是有色金屬材料，按其生產(chǎn)準(zhǔn)備開始到評(píng)估日止有半年時(shí)間，按生產(chǎn)資料交易中心公布的價(jià)格計(jì)算，同類有色金屬材料在半年內(nèi)上漲10。 .制造費(fèi)用分析表明，本期在制品的單位產(chǎn)品費(fèi)用偏高，主要是前期漏轉(zhuǎn)費(fèi)用8萬元計(jì)入本期成本，其他費(fèi)用在半年內(nèi)未發(fā)生變化。 根據(jù)上述資料，A系列在制品評(píng)估值應(yīng)為 A系列在制品的總成本（）3000000 減：超過正常范圍的成本（）20000=100200 減前期漏轉(zhuǎn)成本（）80000 加：材料漲價(jià)增加的成本（）178800=（300000020000）60 10 廢品殘值（）2000 評(píng)估值3080800（元）30：某評(píng)估事務(wù)所對(duì)某企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。經(jīng)核查，該企業(yè)產(chǎn)成品實(shí)有數(shù)量為12000件，根據(jù)該企業(yè)的成本資料，結(jié)合同行業(yè)成本耗用資料分析，合理材料工藝定額為500公斤件，合理工時(shí)定額為20小時(shí)。評(píng)估時(shí)，由于生產(chǎn)該產(chǎn)成品的材料價(jià)格上漲，由原來的60元公斤漲至62元公斤，單位小時(shí)合理工時(shí)工資、費(fèi)用不變，仍為15元小時(shí)。根據(jù)上述分析和有關(guān)資料，可以確定該企業(yè)產(chǎn)成品評(píng)估值為： 產(chǎn)成品評(píng)估值 =12000（50062+2015）=375600000（元）31：某企業(yè)產(chǎn)成品實(shí)有數(shù)量60臺(tái)，每臺(tái)實(shí)際成本58元，根據(jù)會(huì)計(jì)核算資料，生產(chǎn)該產(chǎn)品的材料費(fèi)用與工資、其他費(fèi)用的比例為60：40 ，根據(jù)目前價(jià)格變動(dòng)情況和其他相關(guān)資料，確定材料綜合調(diào)整系數(shù)為1.15，工資、費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)為1.02。由此可以計(jì)算該產(chǎn)成品的評(píng)估值為： 產(chǎn)成品評(píng)估值=6058（601.15+401.02）=3821.04（元）32、某制藥廠生產(chǎn)的胃得安片，賬面值871004.65元。評(píng)估中，根據(jù)制藥廠提供的年度會(huì)計(jì)報(bào)表以及評(píng)估人員清查可知，基準(zhǔn)日胃得安片的庫(kù)存數(shù)量為287319瓶，賬面單價(jià)3.03元瓶，出廠價(jià)3.95元瓶（含增值稅）。該產(chǎn)品的銷售費(fèi)用率為2.33。銷售稅金及附加占銷售收入的比例為1.4，利潤(rùn)率為14.48。根據(jù)以上資料計(jì)算評(píng)估值如下： 評(píng)估值庫(kù)存數(shù)量X （不含稅出廠單價(jià)銷售稅金銷售費(fèi)用所得稅） 871004.65（ 3.951.17 ）（12.33 1.414.4833% ） 871004.653.380.915888592（元）： 33、現(xiàn)就某企業(yè)預(yù)付費(fèi)用進(jìn)行單項(xiàng)評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為1988年6月30日。有關(guān)資料如下：企業(yè)截止評(píng)估基準(zhǔn)日賬面費(fèi)用余額為86.78萬元 （不含車間在制品成本），其中有預(yù)付一年的保險(xiǎn)金7.56萬元，已攤銷1.89萬元，余5.67萬元；尚待攤銷的低值易耗品余額39.71萬元；預(yù)付的房租租金25萬元，已攤銷5萬元，余20萬元。根據(jù)租約合同，始租時(shí)間為1986年6月30日，租約終止期為1991年6月30日 ；以前年度應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)因成本高而未結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用21.4萬元。 評(píng)估人員根據(jù)上述資料進(jìn)行評(píng)估： （1）預(yù)付保險(xiǎn)金的評(píng)估。根據(jù)保險(xiǎn)金全年支付數(shù)額計(jì)算每月應(yīng)分?jǐn)倲?shù)額為： 75612=6300（元）應(yīng)預(yù)留保險(xiǎn)金（評(píng)估值）=63006=37800（元）（2）低值易耗品的評(píng)估。根據(jù)實(shí)物數(shù)量和現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，評(píng)估值為412820元。 （3）租入固定資產(chǎn)的評(píng)估。按租約合同規(guī)定的租期和5年總租金計(jì)算，每年的租金為5萬元，租賃的房屋尚有3年使用權(quán)。 評(píng)估價(jià) =53=15（萬元）（4）以前年度應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用的評(píng)估。這部分費(fèi)用是應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)費(fèi)用，因此評(píng)估值為零。 評(píng)估結(jié)果： 37800+412820+150000=600620（元）34：某被評(píng)估企業(yè)擁有債券，本金150000元，期限