滄州市特色民宿方案.ppt

滄州市特色民宿旅游文化建設(shè)開發(fā)分析 滄州市旅游協(xié)會(huì)策劃部 民宿分布格局 1 民宿需求有多火爆 非標(biāo)準(zhǔn)化酒店預(yù)訂市場(chǎng)正處于爆發(fā)式增長(zhǎng)時(shí)期 非標(biāo)準(zhǔn)化酒店預(yù)訂用戶主體年輕化 26歲至35歲用戶占50 7 的份額 2 民宿行業(yè)規(guī)模有多大 主要依托于鄉(xiāng)村景觀 自然風(fēng)景及特殊文化資源 以景區(qū)為核心向周邊輻射 形成了獨(dú)特的休閑旅居度假形態(tài) 截止2015年上半年 我國(guó)民宿超過4萬(wàn)家 民宿行業(yè)從業(yè)人員約84 7萬(wàn)人 市場(chǎng)規(guī)模112億元 民宿分布格局 民宿行業(yè)規(guī)模有多大 主要依托于鄉(xiāng)村景觀 自然風(fēng)景及特殊文化資源 以景區(qū)為核心向周邊輻射 形成了獨(dú)特的休閑旅居度假形態(tài) 截止2015年上半年 我國(guó)民宿超過4萬(wàn)家 民宿行業(yè)從業(yè)人員約84 7萬(wàn)人 市場(chǎng)規(guī)模112億元 數(shù)據(jù)來源 2015年中國(guó)民宿發(fā)展研究報(bào)告 民宿分布格局 民宿火爆根源大時(shí)代背景全民度假時(shí)代 旅游業(yè)持續(xù)火爆 度假市場(chǎng)投資前景美好全民休閑度假時(shí)代來臨 度假人群劇增 市場(chǎng)需求增長(zhǎng) 1 2中國(guó)每年國(guó)內(nèi)旅游人次達(dá)36億人次 其中超過18億人次在鄉(xiāng)村 古街 20億預(yù)計(jì)未來5到10年 鄉(xiāng)村旅游接待人次可達(dá)20億人次 農(nóng)民直接接待可達(dá)10億人次 民宿分布格局 從需求端看逆城市化現(xiàn)象城市人群 回歸 追尋一種鄉(xiāng)野生活方式他們渴望的是與鄉(xiāng)村生活產(chǎn)生共鳴 而不單單是離開城市 民宿承接了城市人群的返鄉(xiāng)住宿需求 成為對(duì)話鄉(xiāng)村的載體 鄉(xiāng)愁的文化表達(dá)感受 活 著的鄉(xiāng)村 體現(xiàn)為一種對(duì)在地文化的深度體驗(yàn)民宿所攜帶的文化基因是鄉(xiāng)愁的依托 其建筑設(shè)計(jì)及服務(wù)理念都在傳遞一種文化表達(dá) 民宿分布格局 從投資端看地方政府響應(yīng)順應(yīng)旅游產(chǎn)業(yè)變革的時(shí)代潮流民宿行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)紛紛落地 業(yè)態(tài)創(chuàng)新 有序競(jìng)爭(zhēng) 局勢(shì)大好 2015年11月25日 關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見 推動(dòng)了民宿合法化 2016年1月27日 關(guān)于落實(shí)發(fā)展新理念加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)全面小康目標(biāo)的若干意見 大力發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游 有規(guī)劃地開發(fā)休閑農(nóng)莊 鄉(xiāng)村酒店 特色民宿 自駕露營(yíng) 戶外運(yùn)動(dòng)等鄉(xiāng)村休閑度假產(chǎn)品 2016年3月2日出臺(tái)的 關(guān)于促進(jìn)綠色消費(fèi)的指導(dǎo)意見 鼓勵(lì)個(gè)人閑置資源有效利用 有序發(fā)展民宿出租等 2016年3月兩會(huì)期間 政協(xié)委員朱鼎健提出建議編制推行農(nóng)家樂 民宿綜合評(píng)定國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 引發(fā)全國(guó)針對(duì)個(gè)性化住宿規(guī)范討論 空心村涌現(xiàn)鄉(xiāng)村空心現(xiàn)象為民宿發(fā)展提供了建筑載體和活動(dòng)空間全國(guó)空心村綜合整治增地潛力可達(dá)約1 14億畝 我國(guó)自然村十年銳減92萬(wàn)個(gè) 民宿分布格局 從投資端看返鄉(xiāng)創(chuàng)客文創(chuàng)和跨界為特征的新造鄉(xiāng)運(yùn)動(dòng) 革新了鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)邏輯地域文化得以傳承 鄉(xiāng)村活力得以延續(xù) 資本狂潮各路資本注入 社會(huì)的財(cái)富和一部分資源正從都市向鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移品牌 連鎖運(yùn)營(yíng)模式助推民宿品質(zhì)高端化發(fā)展 2011 2013年 非標(biāo)準(zhǔn)化住宿市場(chǎng)投資年均增長(zhǎng)13 1 超過酒店行業(yè)整體增長(zhǎng)率的3個(gè)百分點(diǎn) 首旅酒店旗下首旅寒舍 計(jì)劃在全國(guó)各地籌建近6 10個(gè)項(xiàng)目 眾安集團(tuán)旗下香港主板上市企業(yè)中國(guó)新城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)民宿市場(chǎng) 外婆家跨界投資6000萬(wàn)元發(fā)力高端民宿 首批20個(gè) 中國(guó)鄉(xiāng)村旅游創(chuàng)客示范基地 分布圖 民宿發(fā)展歷程 民宿最早起源于英國(guó) 上世紀(jì)60年代初 英國(guó)西南部與中部人口較稀疏的農(nóng)家 為了增加收入開始為客人提供住宿和早餐 屬于家庭式的招待 成為最早的民宿類型 民宿廣泛發(fā)展于上世紀(jì)80年代的臺(tái)灣地區(qū)和日本 臺(tái)灣旅游景區(qū)的住宿設(shè)施不足 當(dāng)?shù)鼐用癖阕园l(fā)將閑置的房屋出租給游客使用 90年代 臺(tái)灣農(nóng)業(yè)在加入世貿(mào)組織的沖擊下以及休閑觀念的流行 由農(nóng)民提供給游客吃住游玩的新消費(fèi)品 民宿 開始流行起來 日本民宿的發(fā)展 則是由租借民居歇腳或暫住而發(fā)展興起的行業(yè) 我國(guó)民宿態(tài)勢(shì) 發(fā)展階段從住宿補(bǔ)充向旅游特色吸引的轉(zhuǎn)變 現(xiàn)狀特征建筑體量小唐鄉(xiāng)主題院落只有9間 宏村拾間房 主樓高3層 客房總數(shù)8間 西山島飛魚民宿只有5間客房 行業(yè)力度弱行業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)量少 行業(yè)監(jiān)管力度弱 行業(yè)體系不健全 營(yíng)業(yè)份額小2014年第二季度 在線酒店預(yù)訂市場(chǎng)規(guī)模達(dá)16 7億元 在線客棧民宿預(yù)訂市場(chǎng)規(guī)模為1 3億元 民宿平日價(jià)格在500 800元不等 價(jià)格上浮幅度在20 50 之間 空置率60 70 入住率維持在50 70 才能持續(xù)保障盈利 小眾 個(gè)性化 市場(chǎng)小文藝 小性格 小情懷 1000個(gè)民宿有1000個(gè)民宿的特色 1000個(gè)人也有1000個(gè)選擇民宿的理由 我國(guó)民宿態(tài)勢(shì) 主流市場(chǎng)特征體驗(yàn)慢生活的人群 關(guān)注放松釋壓 慢節(jié)奏 休閑娛樂 有品質(zhì)的居住環(huán)境 關(guān)注性價(jià)比 青年 家庭人群 18 35歲的用戶占中國(guó)在線客棧民宿預(yù)訂用戶的近90 家庭客群居多 數(shù)據(jù)來源 易觀智庫(kù)2014年 中國(guó)客棧在線民宿預(yù)訂市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 我國(guó)民宿態(tài)勢(shì) 關(guān)注新的消費(fèi)群體中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)升級(jí) 構(gòu)成了整個(gè)消費(fèi)服務(wù)行業(yè)增長(zhǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力中產(chǎn)階級(jí)崛起城市由一線沿海城市開始往內(nèi)陸三四線城市蔓延中產(chǎn)階級(jí)崛起 2015年財(cái)富值已達(dá)7 3萬(wàn)億美元 占全國(guó)財(cái)富的32 中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)已增長(zhǎng)至全球首位 2012年中國(guó)城市中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)達(dá)1 25億 2020年將增長(zhǎng)到3 56億 占總?cè)丝诘慕?0 中產(chǎn)階級(jí)追求品質(zhì)服務(wù) 城市周邊周末休閑已成為增速最快細(xì)分板塊之一在生活和消費(fèi)方式 在意品牌和品質(zhì) 尤其是對(duì)某些特定產(chǎn)品類別的消費(fèi)意愿 他們也更注重休閑活動(dòng) 如和朋友家人度假 看電影 自駕游等 數(shù)據(jù)來源 2015年瑞信研究院 CreditSuisseResearchInstitute 第六份年度 全球財(cái)富報(bào)告 2012年麥肯錫 解讀中國(guó) 我國(guó)民宿態(tài)勢(shì) 渴望釋壓 追求品質(zhì)生活的中產(chǎn)階級(jí)成為中高端民宿的主力客群民宿供給品質(zhì)升級(jí) 價(jià)格攀升VS不低的入住率反映出中產(chǎn)階層的旺盛需求 我國(guó)民宿態(tài)勢(shì) 發(fā)展中的思考看似黃金時(shí)代 更需理性的思考 非標(biāo)住宿也應(yīng)有自己的標(biāo)準(zhǔn)化 民宿現(xiàn)在正以10 20 的速度在增長(zhǎng) 風(fēng)頭正勁 但住過民宿的人 又常常有這樣的感受 有點(diǎn)貴 舒適度不夠 可能不會(huì)再去了 各地一窩蜂地建民宿 良莠不齊 有些過熱 過剩 是該冷靜下來思考一下了 扎堆于景區(qū)周邊 民宿經(jīng)營(yíng)同質(zhì)化初期投資成本過高 回報(bào)周期長(zhǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 投資回報(bào)率低從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊區(qū)域規(guī)劃體系不完善基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全 民宿選址與客源地能級(jí)相耦合 民宿選址應(yīng)充分考慮客源基礎(chǔ) 客源市場(chǎng)的消費(fèi)力是持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ) 民宿建筑風(fēng)格與場(chǎng)地資源相耦合 民宿建筑是住宿體驗(yàn)的核心 從選材到設(shè)計(jì)應(yīng)與自然景觀 在地文化相融合 民宿文化表達(dá)與細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)相耦合 民宿客房設(shè)計(jì) 景觀打造 配套服務(wù)等細(xì)節(jié) 是客人感受文主人情懷與地域文化的重點(diǎn)界面 民宿投資量與運(yùn)營(yíng)收益相耦合 投資初期有效配置資金 依據(jù)客源分析合理控制建筑體量 客房量 做好回報(bào)周期的預(yù)判 民宿發(fā)展趨勢(shì) 概念更新從概念上 我們提出廣義民宿的概念 泛民宿傳統(tǒng)的民宿定義已無(wú)法涵蓋興盛的各類民宿 泛民宿其特征表現(xiàn)為根植于鄉(xiāng)村文化形態(tài) 為旅游者駐留而設(shè)計(jì)的文化主題鮮明 功能復(fù)合 兼具人文情懷與經(jīng)營(yíng)理性的特色住宿產(chǎn)品 是一種生活體驗(yàn)一場(chǎng)主客的交流 共有情懷的互動(dòng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小 服務(wù)個(gè)性化人群地域文化的充分展現(xiàn)精彩的建筑設(shè)計(jì) 極致的服務(wù)理念理性的投資回報(bào) 關(guān)注持久性 民宿發(fā)展趨勢(shì) 模式創(chuàng)新從發(fā)展模式上 特色民宿 成為民宿經(jīng)營(yíng)的新潮流 民宿發(fā)展趨勢(shì) 功能復(fù)合從產(chǎn)品功能上 以住宿體驗(yàn)為核心 功能復(fù)合才是更好的發(fā)展思路 成功案例解析 案例選取兩大維度1 民宿集群發(fā)展 民宿經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)區(qū)域 2 特色顯著 自成風(fēng)景的單體 連鎖 民宿集群式發(fā)展 莫干山民宿群民宿經(jīng)濟(jì)已成為當(dāng)?shù)刂匾?jīng)濟(jì)支柱2015年德清民宿民宿已達(dá)200多家 全年?duì)I收1 7個(gè)億左右 民宿經(jīng)濟(jì)已成為當(dāng)?shù)刂匾?jīng)濟(jì)支柱 多國(guó)資本投入 洋家樂帶動(dòng)民宿整體發(fā)展德清各類 洋家樂 35家 分別由來自南非 法國(guó) 英國(guó)和比利時(shí)等10余個(gè)國(guó)家的外商投資經(jīng)營(yíng) 洋家樂 的成功 對(duì)莫干山民宿經(jīng)濟(jì)的發(fā)展至關(guān)重要 文化底蘊(yùn)濃 建筑本身也是風(fēng)景名人故居建筑文化底蘊(yùn)深厚 本身就是極具魅力的住宿依托 一村一品 差別競(jìng)爭(zhēng) 成功案例解析 改造類民宿 原有民居改造 整體保留鄉(xiāng)村氛圍 挖掘原有文化 成功案例解析 改造類民宿 原有民居改造 整體保留鄉(xiāng)村氛圍 挖掘原有文化 成功案例解析 新建類民宿 根據(jù)選址進(jìn)行建筑設(shè)計(jì) 主題豐富 建筑造型多樣 成功案例解析 向特色度假目的地轉(zhuǎn)化 現(xiàn)狀 以系列住宿產(chǎn)品為核心特色規(guī)劃 完善度假休閑要素 強(qiáng)化度假樞紐 網(wǎng)絡(luò)建設(shè)核心產(chǎn)品 洋家樂 民宿等住宿產(chǎn)品配套項(xiàng)目 莫干山旅游集散中心丨久祺國(guó)際騎營(yíng)支撐工程 10個(gè) 一 工程游客中心丨休閑娛樂場(chǎng)所丨文化互動(dòng)展示場(chǎng)所丨健行道丨環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)丨標(biāo)識(shí)系統(tǒng)丨信息宣傳系統(tǒng)丨戶外休閑運(yùn)動(dòng)丨農(nóng)事活動(dòng)丨民俗文化節(jié)慶活動(dòng) 成功案例解析 自成風(fēng)景 過云山居 合理的運(yùn)營(yíng)管理各司其職 做紙媒的合伙人負(fù)責(zé)宣傳 企業(yè)主合伙人負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng) 取長(zhǎng)補(bǔ)短 無(wú)餐飲 與周邊農(nóng)家樂合作 游客體驗(yàn)和鄰里關(guān)系兩不誤 組織山林野味的品嘗 采購(gòu) 持續(xù)經(jīng)營(yíng)的理念項(xiàng)目投資收益合理 建設(shè)成本回收期較短 在行業(yè)內(nèi)收益回報(bào)率較高 建設(shè)成本控制 394萬(wàn)運(yùn)營(yíng)成本 4萬(wàn) 月運(yùn)營(yíng)收入 15萬(wàn) 月成本回收 4年 成功案例解析 自成風(fēng)景 松贊系列打文化差異牌 讓獨(dú)特的藏式文化元素作為賣點(diǎn)松贊林卡1家 在云南建立的第1家藏式5星標(biāo)準(zhǔn)酒店 有75間客房 松贊精品系列山居5家 分別位于香格里拉 梅里 奔子欄 塔城和茨中 座落在雪山與峽谷間 遠(yuǎn)離任何游客的小村莊附近 由法國(guó)雅高集團(tuán)美憬閣管理 為游客提供家庭般的迎客方式純正極致的藏式文化體驗(yàn)傳統(tǒng)的藏式石砌結(jié)構(gòu)建筑 加以藏文化博物館似的裝飾建造于村莊之中或旁邊 這為游客創(chuàng)造機(jī)會(huì) 充分接觸當(dāng)?shù)匚幕统錆M活力的生活將旅游度假住宿產(chǎn)品延伸為完整的旅游度假產(chǎn)品 成功案例解析 自成風(fēng)景 蘆茨土屋一場(chǎng)與藝術(shù)的對(duì)話 設(shè)計(jì)感十足的客房設(shè)計(jì)成為核心特色 尊重環(huán)境 依山傍水的原木房子做到對(duì)環(huán)境的最大尊重 一顆古老的楊樹完整的穿過閣樓露臺(tái)上的地板 靜心設(shè)計(jì) 土屋的每一個(gè)構(gòu)造 房屋里的每一處設(shè)計(jì)都是主人自己設(shè)計(jì)的 里面擺設(shè)的飾品都是主人從世界各地淘來的 日本的燭臺(tái) 泰國(guó)的化妝鏡 印尼的燈罩等 星級(jí)配套 蘆茨土屋硬件上也有保證 所以客房全部是按照星級(jí)酒店的水準(zhǔn)來配置 柔軟的被褥 24小時(shí)熱水與獨(dú)立衛(wèi)生間 讓習(xí)慣享受的都市人完全沒有不必要的擔(dān)心 成功案例解析 藝術(shù)性體驗(yàn)活動(dòng) 享受藝術(shù)家的生活 成功案例解析 自成風(fēng)景 茶香麗舍依托西湖西山景區(qū)的生態(tài)環(huán)境 以地道的杭州本土文化風(fēng)情取勝 成功案例解析 自成風(fēng)景 茶香麗舍依托西湖西山景區(qū)的生態(tài)環(huán)境 以地道的杭州本土文化風(fēng)情取勝 29間客房 29種不同的客房設(shè)計(jì)主人是個(gè)四十來歲土生土長(zhǎng)的杭州人 朋友們習(xí)慣叫他老倪 熟諳杭州 迷戀西湖的他 熱情好客并且善聊 入夜時(shí) 主人會(huì)泡好一壺茶 一群來自天南海北的或認(rèn)識(shí)或不認(rèn)識(shí)的人便圍著茶桌海闊天空地聊開了 成功案例解析 自成風(fēng)景 豬欄酒吧民宿客棧古民居改造的范本 以徽式風(fēng)格修舊如舊創(chuàng)新住宿體驗(yàn) 成功案例解析 總結(jié) 投資前的理性思考區(qū)域選擇很關(guān)鍵民宿當(dāng)前還無(wú)力形成完全獨(dú)立的旅游吸引 必須依賴旅游景區(qū)或旅游目的地而發(fā)展 選擇具有強(qiáng)大客源基礎(chǔ) 可進(jìn)入性高的區(qū)域 更易存活和盈利 民宿特色是根本民宿的興起根本上是自助游與休閑度假旅游發(fā)展的必然結(jié)果 本質(zhì)上是一種個(gè)性化和深度游的體驗(yàn)方式 個(gè)性化的民宿設(shè)計(jì) 可體驗(yàn)的獨(dú)特文化 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)應(yīng)是核心關(guān)注點(diǎn) 外部資源要善用微信等自媒體 專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 旅游協(xié)會(huì) 政府政策等都是在民宿運(yùn)營(yíng)管理中可資利用的外部資源 善用資源進(jìn)行傳播與營(yíng)銷 通過合理調(diào)配降低成本 是提升效率 良性運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ) 民宿設(shè)計(jì)要素 以核心要素作為民宿設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn) 以系統(tǒng)要素來修正和控制規(guī)模 并通過補(bǔ)充要素的創(chuàng)新設(shè)計(jì) 拉動(dòng)民宿理性的 有特色的發(fā)展 成功案例解析 核心要素 選址喧囂一路散去 除了考慮自然與原鄉(xiāng) 哪里是我們追尋的方向 成功案例解析 核心要素 起名民宿的名字即是營(yíng)銷的一部分定位 從賦予民宿一個(gè)名字開始一個(gè)好的名字能夠傳遞 主題 定位 環(huán)境 氣質(zhì) 場(chǎng)景 賣點(diǎn) 傳達(dá)資源與環(huán)境 過云山居 島居白沙 五號(hào)山谷傳達(dá)氣質(zhì)與場(chǎng)景 大樂之野 隱居 鄉(xiāng)宿 花間堂 成功案例解析 核心要素 主題 成功案例解析 核心要素 建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)需要情懷 更需要邏輯思維民宿與傳統(tǒng)酒店相比 在選址 規(guī)模 建筑風(fēng)格 客房等方面均存在較大差別 無(wú)論是改建還是新建 都是為了更好的提煉出歷史 人文中的建筑語(yǔ)言 改造類民宿策略 最大限度的保留建筑原有的文化記憶 就地取材對(duì)建筑做必要的修繕加建木質(zhì)的入口雨棚 遮風(fēng)擋雨的同時(shí)突出民宿入口 對(duì)原有的破舊窗戶進(jìn)行修繕 以木材和茅草為材料建造涼亭 設(shè)計(jì)民宿的灰空間 凸顯民宿的鄉(xiāng)居主題 就地取材 以當(dāng)?shù)厥匿佋O(shè)人行道路和路邊景觀小品 以天然石塊和綠色植物做景觀圍墻 成功案例解析 新建類民宿策略 注重體現(xiàn)當(dāng)?shù)匚幕?多選用當(dāng)?shù)氐慕ㄖ牧蟻碡S富建筑造型 選材 多選用與自然融合度高的材料 凸顯生態(tài)性和文化性 成功案例解析 空間 合理的室內(nèi)與室外灰空間處理室內(nèi)和室外的過渡空間是民宿的一個(gè)重點(diǎn)設(shè)計(jì) 陽(yáng)臺(tái) 露臺(tái)等空間可以很好的把人的活動(dòng)范圍從室內(nèi)延伸到室外 甚至在某些區(qū)域可以結(jié)合場(chǎng)地現(xiàn)有的地形或植被做巧妙設(shè)計(jì) 從而和環(huán)境更好地融合在一起 SingitaSabiSand 南非 MomboSafariCamp 博茲瓦納 成功案例解析 核心要素 細(xì)節(jié)與環(huán)境設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì) 關(guān)注民宿客房的細(xì)部設(shè)計(jì) 細(xì)節(jié)成就完美 成功案例解析 核心要素 細(xì)節(jié)與環(huán)境設(shè)計(jì)外環(huán)境 舒適宜人的庭院設(shè)計(jì) 成功案例解析 核心要素 細(xì)節(jié)與環(huán)境設(shè)計(jì)整合利用周邊優(yōu)勢(shì)資源 與民宿產(chǎn)品定位相適應(yīng) 成功案例解析 核心要素 細(xì)節(jié)與環(huán)境設(shè)計(jì)道路鋪裝 注重人行的體驗(yàn) 成功案例解析 核心要素 細(xì)節(jié)與環(huán)境設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 與主題特色 環(huán)境氛圍相結(jié)合 成功案例解析 系統(tǒng)要素 規(guī)模合理充分考慮區(qū)域游客量及擬選址周邊的民宿數(shù)量 合理控制自身規(guī)模和體量若假設(shè)民宿平均客房15間 平均每間客房床位數(shù)1 5 按大部分都是大床房和標(biāo)間計(jì)算 以入住率為70 來