2010年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》重點預(yù)習(xí)(23).doc

一、大綱要求考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和房地產(chǎn)貸款項目評估等房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的了解、熟悉和掌握程度?？荚囈?1掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查研究； 2熟悉房地產(chǎn)投資項目可行性研究； 3熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃； 4熟悉房地產(chǎn)貸款項目評估。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)二、內(nèi)容講解第四章房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究房地產(chǎn)市場調(diào)查研究是通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析如何加工處理，尋找出其在的規(guī)律和含義，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動態(tài)、把握市場機(jī)會或調(diào)整其市場行為。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場調(diào)查研究對房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)置業(yè)投資、房地產(chǎn)市場營銷、政府管理部門對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀管理等的決策起著非常重要的作用。一、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究類型按房地產(chǎn)類型的不同以及委托方需求的不同，房地產(chǎn)市場調(diào)查研究主要有整體房地產(chǎn)市場、住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)購物中心市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場等。（一）整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究一般是就包含各種類型房地產(chǎn)的總體市場供求、價格變化狀況及其發(fā)展趨勢進(jìn)行分析研究，其分析研究的區(qū)域范圍變化很大，可以是對一個城市、一個省乃至個國家的房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析。整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的服務(wù)對象以地方政府相關(guān)管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)商及投資商、金融機(jī)構(gòu)為主。對地方政府而言，不論是對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，還是房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的開發(fā)項目立項、土地使用權(quán)出讓、規(guī)劃審批、開工許可等環(huán)節(jié)，都需要整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究結(jié)果的支持。（二）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究來源建設(shè)工程教育網(wǎng)住宅市場調(diào)查研究非常普遍，它主要是針對某一城市或城市某一區(qū)域住宅市場進(jìn)行分析，其主要任務(wù)是分析和預(yù)測住宅整體市場的供給、需求和價格水平及其未來趨勢，某種特定類型住宅的需求、供給、價格水平及其消費者特征。住宅市場調(diào)查研究一方面可以幫助開發(fā)商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型，另一方面可以了解開發(fā)項目周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價格水平、對現(xiàn)有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定所開發(fā)項目的平面布置、裝修標(biāo)準(zhǔn)和室內(nèi)設(shè)備的配置。（三）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究主要是針對城市區(qū)域中某大型項目展開，其主要是分析項目所處地區(qū)的購買力水平，流動人口和常住人口的數(shù)量，該地區(qū)對零售業(yè)的特殊需求，項目商圈范圍，同類型項目的分布、供求及其競爭狀況等。商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的服務(wù)對象一般是開發(fā)商、投資商及其金融機(jī)構(gòu)。（四）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究寫字樓市場調(diào)查研究往往是針對特大城市及其某一區(qū)域展開，中小城市由于寫字樓的建設(shè)量很少，因此很少涉及這類市場調(diào)查研究。寫字樓市場調(diào)查研究主要評估市場中寫字樓的總供給和總需求、某特定類型寫字樓的供求及價格變化，并預(yù)測其主要的吸納特征。寫字樓市場調(diào)查研究的服務(wù)對象一般是開發(fā)商、投資商及其金融機(jī)構(gòu)。（五）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究一般應(yīng)用于城市一些大型酒店項目特別是星級酒店項目的投資分析中，是開發(fā)商、投資商及其金融機(jī)構(gòu)是否進(jìn)行酒店項目投資開發(fā)的重要決策依據(jù)。酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究一般是就城市環(huán)境，旅游資源，酒店物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營狀況，酒店消費群體的構(gòu)成與特征等方面進(jìn)行分析。（六）工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究目前專門進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究還比較少，這與工業(yè)房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度比較低有關(guān)。工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究主要根據(jù)某區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及其趨勢，分析該區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)的總需求和總供給，辦公、生產(chǎn)和倉儲用房的供求比例，以及工業(yè)項目開發(fā)所必須具備的條件，諸如勞動力、交通運輸、原材料和專業(yè)人員的來源等問題。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)二、不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容（一）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成1宏觀環(huán)境分析（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境。首先要闡明城市的地位，即城市所處經(jīng)濟(jì)圈的基本情況，城市在所處經(jīng)濟(jì)圈中的地位。第二要分析城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。即分析城市GDP和人均GDP及其變化情況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其演進(jìn)、城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及重大產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展?fàn)顩r、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況以及房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、城市化進(jìn)程等。第三分析城市的社會發(fā)展?fàn)顩r。即分析城市人口及其近年的變動情況、城市外來人口狀況與人口導(dǎo)人政策、城市在崗職工平均工資水平及其變化趨勢、城市居民人均可支配收入及其變動趨勢、城市居民儲蓄存款余額及其變化趨勢、社會消費品零售額。（2）城市規(guī)劃。分析城市發(fā)展的總體目標(biāo)，城市總體布局規(guī)劃；城市區(qū)域功能劃分，各區(qū)域規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)；城市交通建設(shè)狀況；城市更新和舊村改造。（3）政策環(huán)境。政策環(huán)境是指房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的政策和制度環(huán)境，主要分析與房地產(chǎn)有關(guān)的財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策和土地政策等。2房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析（1）城市土地供應(yīng)。分析城市歷年土地成交情況、區(qū)域土地價格變動，土地出讓政策變化和土地供應(yīng)特征等。（2）城市住宅開發(fā)狀況。分析歷年住宅施工面積、新開工面積、竣工面積等。（3）住宅供給和需求狀況。分析歷年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積、政策性住房建設(shè)狀況、歷年住宅銷售面積和銷售金額、空置面積、市場消化系數(shù)、外銷面積、平均價格、房價收入比等。（4）存量住宅交易狀況。分析歷年存量房成交面積、成交價格、存量房租售價格比等。3客戶分析（1）產(chǎn)品的需求特征。分析市場上主流的和消費者偏好的住宅類型、建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)、建筑面積、功能空間的配置、面積分配；小區(qū)環(huán)境設(shè)計；小區(qū)配套設(shè)施。（2）產(chǎn)品購買決策過程。分析消費者購房的動因，獲取信息的途徑，影響消費者決策的因素等。（3）客戶生活形態(tài)特征。分析不同生活形態(tài)下不同族群的生活觀、消費觀和傳播觀，如消費者年齡、家庭生命周期、個人和家庭收入、工作及休閑觀念、購物與消費方式等方面。4競爭分析來源建設(shè)工程教育網(wǎng)（1）競爭對手分析。主要是針對競爭對手的專業(yè)化程度、晶牌知名度、資金實力、開發(fā)經(jīng)營方式、樓盤質(zhì)量、成本狀況及成本優(yōu)勢、價格策略、與當(dāng)?shù)卣块T的關(guān)系、歷年來的項目開發(fā)情況以及項目銷售情況等方面進(jìn)行分析研究。（2）競爭項目分析。主要是分析建成或正在建設(shè)中的競爭性項目，具體包括：項目區(qū)位、占地面積、建筑面積、規(guī)劃與建筑特征、配套設(shè)施、綠化率、面積戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建造年代、空置、價格、付款方式、廣告策略、銷售狀況等。（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成1宏觀環(huán)境分析（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場分析。（2）城市規(guī)劃。參考住宅房地產(chǎn)市場分析。（3）城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃。分析城市商業(yè)定位及發(fā)展目標(biāo)；商業(yè)中心規(guī)劃布局；各類商業(yè)專項市場規(guī)劃布局；大型零售網(wǎng)點規(guī)劃。（4）政策環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場分析。2商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢（1）城市商業(yè)用地的供應(yīng)。分析歷年供應(yīng)的商業(yè)用地，包括土地位置、面積、容積率、土地價格等關(guān)鍵指標(biāo)，推算未來商業(yè)形態(tài)分布、商業(yè)房地產(chǎn)未來供應(yīng)等情況，以及根據(jù)土地價格變動推斷未來幾年商業(yè)物業(yè)的價格走勢。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)（2）城市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)情況。通過分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)施工面積、新開工面積、竣工面積等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)周期，進(jìn)一步推斷未來幾年內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)的供應(yīng)情況。（3）商業(yè)房地產(chǎn)需求狀況分析。分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額、平均價格、商業(yè)經(jīng)營情況、租金走勢以及商業(yè)房地產(chǎn)出租率等。（4）租售價格比。租售價格比被廣泛用于衡量一個城市或地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)的投資價值，在國內(nèi)，評判商業(yè)的投資價值時，較多采用的租售價格比為120150倍之間。通過觀察該指標(biāo)可以判斷城市或地區(qū)商業(yè)物業(yè)的價格水平或投資價值以及商業(yè)成熟度和經(jīng)商環(huán)境。3商圈（區(qū)域）分析（1）商圈環(huán)境。商圈環(huán)境指商圈內(nèi)的基本情況，分析內(nèi)容主要包括，商圈內(nèi)人口總量及構(gòu)成，交通條件，各種功能物業(yè)總量，市政配套與基礎(chǔ)設(shè)施。（2）商圈流量。主要分析商圈的車流量，包括車型、數(shù)量以及行駛方向；人流量，研究的內(nèi)容包括數(shù)量、性別以及步行方向。（3）商業(yè)房地產(chǎn)分布。分析商業(yè)房地產(chǎn)所處位置，商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及價格，商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)，包括建筑形式、建筑面積、開間與進(jìn)深、層高等。（4）商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)。（5）典型項目（案例分析）。4消費者消費習(xí)慣分析（1）消費目的。消費的目的不同就會反映出不同的消費需求。（2）消費時間。主要是消費頻率和消費主要時段分析。（3）消費對象。消費者的消費構(gòu)成。（4）消費數(shù)量。分析消費商品的數(shù)量和支付金額。（5）消費地點。主要了解消費區(qū)域或商家選擇及選擇原因。（6）消費者特征。包括個人的社會和經(jīng)濟(jì)特征。5客戶分析（1）對所處行業(yè)的認(rèn)識。包括進(jìn)入該行業(yè)的時間、行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展前景等。（2）現(xiàn)在的經(jīng)營情況。包括當(dāng)前物業(yè)的狀況、營業(yè)額、是否有擴(kuò)大經(jīng)營的愿望等。（3）選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。如產(chǎn)業(yè)聚集、所處商圈、物業(yè)形態(tài)、物業(yè)管理等。（4）投資的偏好、投資的標(biāo)準(zhǔn)及投資能力。（三）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成1宏觀環(huán)境分析來源建設(shè)工程教育網(wǎng)（1）城市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展。主要包括城市在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的地位，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，城市社會發(fā)展?fàn)顩r，城市新增企業(yè)數(shù)量。（2）城市規(guī)劃和城市功能。城市規(guī)劃的分析主要包括城市發(fā)展總體目標(biāo)、城市總體布局規(guī)劃、城市分區(qū)規(guī)劃（區(qū)域功能劃分）、主要商務(wù)區(qū)規(guī)劃、城市道路交通規(guī)劃、城市公共交通規(guī)劃等。城市功能定位主要分析城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及發(fā)展方向和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)兩個方面。2寫字樓房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢（1）寫字樓用地供應(yīng)。分析歷年寫字樓開發(fā)用地的供應(yīng)量，包括土地位置、面積、容積率、土地價格等。（2）城市寫字樓開發(fā)狀況。主要分析歷年寫字樓的施工面積、新開工面積、竣工面積，并通過統(tǒng)計方法，判斷未來幾年的寫字樓供應(yīng)情況，預(yù)測未來的合理供應(yīng)規(guī)模。（3）寫字樓供給和需求狀況。主要分析批準(zhǔn)預(yù)售面積、銷售面積和銷售金額、租金水平等。3商務(wù)圈（區(qū)域）分析（1）商務(wù)區(qū)分布。分析商務(wù)區(qū)的數(shù)量、商務(wù)區(qū)等級界定、商業(yè)服務(wù)設(shè)施完備度。（2）圈層環(huán)境分析。分析商務(wù)區(qū)的范圍、交通條件、各功能物業(yè)的分布及市政配套與基礎(chǔ)設(shè)施狀。4競爭、典型項目研究（1）項目的基本情況。包括項目名稱、地址、發(fā)展商等信息。（2）項目規(guī)模。主要包括占地面積、總建筑面積、主體建筑層數(shù)、車位等。（3）項目等級。從地理位置、規(guī)模、建筑文化、硬件設(shè)施和軟件服務(wù)等方面進(jìn)行寫字樓項目等級劃分。（4）規(guī)劃設(shè)計重點。主要從空間結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特征、交通組織等方面進(jìn)行分析闡述。（5）入住企業(yè)特征。分析入駐企業(yè)的行業(yè)特征、使用面積、入駐時間等。（6）運營情況。包括租金、售價、管理費、空置情況等的分析。（7）寫字樓建筑特點。包括規(guī)模、構(gòu)成、等級、標(biāo)準(zhǔn)層面積、單位面積分割區(qū)間等。（8）附屬設(shè)施情況。包括電梯、消防樓梯、停車位、空調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等。5寫字樓客戶分析（1）產(chǎn)品需求及需求特征。首先分析客戶對寫字樓的外部形式和功能的需求特征。包括建筑形式，寫字樓大堂的規(guī)模、風(fēng)格和裝修標(biāo)準(zhǔn)等。第二分析客戶對寫字樓的內(nèi)部形式和功能的需求特征。包括戶型結(jié)構(gòu)、建筑面積、功能空間配置和裝修標(biāo)準(zhǔn)等。第三分析客戶對配套設(shè)施的要求，包括電梯、停車位、商業(yè)服務(wù)、運動休閑、智能化設(shè)備等。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)（2）決策過程和影響因素。主要對客戶購買或租賃的目的、信息收集的來源、影響決策的因素進(jìn)行分析。（3）寫字樓客戶特征。分析客戶所屬行業(yè)、企業(yè)規(guī)模、現(xiàn)辦公面積、企業(yè)改變經(jīng)營規(guī)模的計劃等。（四）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成1宏觀環(huán)境分析（1）宏觀經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r。分析宏觀經(jīng)濟(jì)的運行情況以及社會發(fā)展現(xiàn)狀，確定當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展水平是否能夠支持酒店項目的開發(fā)，是否能夠滿足酒店未來盈利的需要。該部分主要包括四個方面的內(nèi)容：城市概況，主要分析與酒店業(yè)發(fā)展緊密相關(guān)的方面，主要包括獨具特色的歷史和文化、城市的交通概況、城市具有的旅游資源和舉辦的會議、展覽、體育賽事等情況；城市經(jīng)濟(jì)地位；經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，特別應(yīng)著眼于第三產(chǎn)業(yè)的分析，包括城市每年接待的旅游人口規(guī)模及其變動趨勢、旅游業(yè)的總體收入、購買力等；社會發(fā)展?fàn)顩r。（2）城市的功能定位和規(guī)劃。城市功能定位主要包括城市總體功能定位，城市經(jīng)濟(jì)、人口發(fā)展目標(biāo)，城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及發(fā)展方向，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與組織結(jié)構(gòu)；城市規(guī)劃主要包括城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、城市的交通規(guī)劃、其他與酒店業(yè)發(fā)展相關(guān)的規(guī)劃等。2酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點（1）酒店房地產(chǎn)開發(fā)狀況。主要包括歷年酒店用房施工面積、新開工面積、竣工面積。（2）酒店房地產(chǎn)的供給狀況。包括酒店的數(shù)量、酒店的構(gòu)成、酒店的地域分布、酒店提供的客房數(shù)等。（3）酒店房地產(chǎn)的需求狀況。包括歷年的旅游人口數(shù)量、住宿餐飲業(yè)零售總額等。（4）酒店的經(jīng)營狀況。包括酒店的年平均入住率、酒店的平均日房價等。3酒店消費者分析（1）消費者的構(gòu)成和特征。人口和經(jīng)濟(jì)特征，主要考察消費者的年齡、從事的行業(yè)和職位、個人和家庭收入；消費者來源地，分析酒店的輻射范圍，評估城市和區(qū)域酒店市場的凝聚力和發(fā)展?jié)摿?；住宿時間。（2）消費模式和需求特征?？头康倪x擇和消費特征，主要包括客房標(biāo)準(zhǔn)、客房價格、同行者人數(shù)和房間數(shù)選擇、客房內(nèi)設(shè)施和物品的使用和期望等各個方面進(jìn)行分析；酒店配套設(shè)施的消費。主要包括餐飲宴會消費、商務(wù)辦公消費、娛樂休閑消費、會議設(shè)施消費、便利零售消費、其他配套和服務(wù)等。（3）決策過程及影響因素。出行的目的。一般包括商務(wù)辦公、會議、旅游等目的；酒店的預(yù)訂方式；信息收集的來源；影響決策的因素。主要包括個人的興趣愛好、區(qū)位和交通、酒店內(nèi)部設(shè)施和配套、酒店周邊設(shè)施和環(huán)境、酒店的星級和檔次、酒店的服務(wù)、價格等；對酒店的選擇傾向。包括對當(dāng)前所住酒店的評價、對希望入住酒店的期望、區(qū)域內(nèi)缺乏的酒店類型和檔次、來本項目酒店住宿的可能性等幾個方面。4酒店市場競爭分析對競爭市場進(jìn)行分析的主要目標(biāo)是通過對各種數(shù)據(jù)和信息的搜集與分析，充分了解競爭區(qū)域內(nèi)酒店業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，獲取關(guān)于行業(yè)領(lǐng)先者或競爭對手的信息，為項目的開發(fā)可行性判斷、產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)節(jié)奏和營銷策略提供參考依據(jù)和借鑒，并選擇合適的競爭策略。分析內(nèi)容主要包括：（1）行業(yè)狀況分析。主要分析酒店數(shù)量和規(guī)模、酒店的星級和檔次、酒店的地理分布、酒店的價格水平、酒店的經(jīng)營狀況、酒店的客源狀況。（2）競爭酒店研究。該部分分析主要包括八個方面的內(nèi)容：酒店基本情況。包括酒店名稱、地址、星級、發(fā)展商、運營管理單位、開業(yè)時間、總建筑面積等；規(guī)劃設(shè)計。主要包括客房及附屬配套的分布，人車分流系統(tǒng)情況等；建筑設(shè)計。包括酒店的建筑風(fēng)格和裝修裝飾情況；客房結(jié)構(gòu)。包括各類客房的數(shù)量、面積、比例、在樓層內(nèi)的分布等；配套設(shè)施。包括參與配套、商務(wù)配套、會議配套、娛樂休閑配套以及其他服務(wù)配套等；價格。最重要是了解酒店的真實價格，即針對不同細(xì)分市場而制定折扣價格，以及淡旺季的不同折扣價格；營銷策略。分析酒店一般采取何種方式和手法來推銷酒店客房；經(jīng)營狀況。主要考察客房入住率這個指標(biāo)。5酒店經(jīng)營者分析進(jìn)行經(jīng)營者分析的主要目標(biāo)是通過收集相關(guān)信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，分析酒店經(jīng)營者對酒店物業(yè)開發(fā)的期望，了解他們對酒店物業(yè)和產(chǎn)品的需求及特征，為項目的定位、產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計以及未來酒店的招生、運營提供參考依據(jù)。（1）酒店經(jīng)營者對市場的認(rèn)知和判斷。主要包括市場現(xiàn)狀和發(fā)展特點、市場前景和發(fā)展趨勢等方面。（2）經(jīng)營狀況調(diào)查。主要包括客戶的構(gòu)成和來源、客戶的消費需求及特點、客房的數(shù)量、構(gòu)成和比例、擁有的設(shè)施、設(shè)備及其使用情況、經(jīng)營狀況、采取的營銷手法等。（3）產(chǎn)品的需求及決策模式。包括酒店經(jīng)營者選擇酒店物業(yè)所考慮的因素、對酒店物業(yè)產(chǎn)品的期望等。（4）項目開發(fā)可行性判斷及建議。了解酒店經(jīng)營者對項目酒店物業(yè)開發(fā)可行性的判斷和對項目酒店物業(yè)開發(fā)的類型、檔次、規(guī)模、客戶群等方面的建議，為項目開發(fā)可行性判斷和項目定位提供參考。案例4-1市房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告一、市房地產(chǎn)市場投資環(huán)境調(diào)研（一）市經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境分析1市概況市位于廣東省中南部、珠江三角洲東北部市位于珠江口東岸，穗深港經(jīng)濟(jì)走廊中段，北距廣州50公里，南離深圳90公里，水路至香港47海里，至澳門48海里，位于廣佛深港經(jīng)濟(jì)圈雙極驅(qū)動的中心位置?，F(xiàn)轄32個鎮(zhèn)區(qū)，678個村（居）委會。全市陸地面積2465平方公里。2市人口及家庭狀況市戶籍人口所占比重較小，總?cè)丝诩s750萬，外來人口占絕對比重，總?cè)丝跀?shù)每年保持約5%的增長率，戶籍人口數(shù)增長緩慢。由于結(jié)婚和離婚數(shù)統(tǒng)計數(shù)僅針對戶籍人口，因此絕對數(shù)較小。市規(guī)模鎮(zhèn)的外來人口比例很高，人口密度僅次于深圳，人口數(shù)量一直處于珠三角地區(qū)城市的前列，人的生活及工作需求為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了最基本的支撐。此外市還有大量未進(jìn)入市人口統(tǒng)計范圍內(nèi)的人口，這部分人沒有市戶籍，又沒有辦理暫住證。 市歷年人口和家庭狀況表 表4-1指標(biāo)/年份20012002200320042005戶籍人口（萬人）1538915619158961619716565外來人口（萬人）4578243365440454869558498戶籍戶數(shù)（萬戶）42124315445045464650新婚夫婦（對）1068111800149191581414293離婚夫婦（對）447475777l120l319數(shù)據(jù)來源：根據(jù)市歷年統(tǒng)計年鑒整理3宏觀經(jīng)濟(jì)運行狀況 市歷年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表4-2指標(biāo)/年份200120022003200420052006GDP（億元）578936728994797180600218244262463全社會固定資產(chǎn)投資（億元）12549191。5731931433905972470495其中房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）148544238350551184l14419514442771639398城鎮(zhèn)人均可支配收入（元/人）16938169491847l205262288225320人均消費性支出（元/人）1466915157154461842621768續(xù)表指標(biāo)/年份200120022003200420052006城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額（億元）79917100117123106143168172828185740城市恩格爾系數(shù)（%）31683179311027362770數(shù)據(jù)來源：根據(jù)歷年統(tǒng)計年鑒整理及統(tǒng)計局網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)整理（1）從地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系推算，市房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展期。20012006年市國民生產(chǎn)總值呈現(xiàn)穩(wěn)步快速增長，20032006年年增長率保持在18%以上，增長勢頭強(qiáng)勁。（2）參照相關(guān)理論，市的人均經(jīng)濟(jì)水平已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的第三階段，居民在改善需求的目標(biāo)下，更注重房地產(chǎn)的質(zhì)量，市房地產(chǎn)市場進(jìn)入數(shù)量與質(zhì)量并重的平穩(wěn)發(fā)展階段。（3）市民的購買力逐步提高，市的消費能力逐步提高，居民的消費意愿較強(qiáng)，人民生活水平繼續(xù)提高。2005年市居民人均可支配收入22882元，比上年增長115%，扣除價格因素，實際增長89%；城市居民人均消費性支出21768元，比上年增長181%。（4）房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)總投資比例較為合理，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)有限發(fā)展。根據(jù)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例在20%30%之間是比較合理的，能促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)有效地發(fā)展，市比值為2418%，房地產(chǎn)市場處于健康發(fā)展階段。（5）市城市經(jīng)濟(jì)實力排名前列、競爭力較強(qiáng)、城市生活質(zhì)量較高，對于周邊城市人口有一定吸引力。（6）廣州、深圳以及其他周邊地區(qū)良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，潛在客戶群對市房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的消費能力。 2006年珠三角主要城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及其增長比較表 表4-3城市地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）2005年比2004年增長（%）單位面積產(chǎn)值（億元/k）地方財政收入（億元）2005年比2004年增長（%）市2182419308910397258廣州市511581307037126157深圳市492691524441238182續(xù)表城市地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）200S年比2004年增長（%）單位面積產(chǎn)值（億元/k）地方財政收入（億元）2005年比2004年增長（%）珠海市634581310384897214佛山市2379819206213085183惠州市803941580083474206肇慶市453551430032043215江門市802161270084163197中山市817561520455426236數(shù)據(jù)來源：根據(jù)歷年統(tǒng)計年鑒整理及統(tǒng)計局網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)整理。 宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段關(guān)系 表4-4宏宏觀經(jīng)濟(jì)增長房房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段展?fàn)顩r小于4%萎縮45%停滯58%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展注：庫茲涅茨著作中論述了宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段之間關(guān)系 一個國家的人均GDP與房地產(chǎn)市場關(guān)系 表4-5人均GDP0800US$8004000US$40008000US$800020000US$需求階段生存需求生存、改善需求改善需求為主房地產(chǎn)市場特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型注：世界發(fā)展銀行的經(jīng)濟(jì)理論：一個國家的人均GDP與整體社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的對應(yīng)關(guān)系4產(chǎn)業(yè)發(fā)展近年市各次產(chǎn)業(yè)之間比例保持穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)約為40%，第二產(chǎn)業(yè)所占比重約為60%，市仍然是一個工業(yè)城市。高新技術(shù)產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重較小，增長率略高于工業(yè)總產(chǎn)值增長率。未來根據(jù)市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要：經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益明顯提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨協(xié)調(diào)，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為1：52：47。大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)，鞏固提高電子信息、電氣機(jī)械等優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展數(shù)字通訊、電子材料、新型顯示器件及消費電子，不斷優(yōu)化IT產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)市從IT大市向IT強(qiáng)市轉(zhuǎn)變。目前市產(chǎn)業(yè)依然以加工制造業(yè)為支撐，高新產(chǎn)值所占比重較小，決定了絕大多數(shù)從業(yè)人員的收入水平較低，購買能力有限。未來三產(chǎn)業(yè)之間的比例仍然維持現(xiàn)狀，隨著市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展從業(yè)人員素質(zhì)將有所提高，房地產(chǎn)市場的需求將進(jìn)一步加大。5經(jīng)濟(jì)及社會發(fā)展目標(biāo)（略）（二）城市規(guī)劃1珠江三角洲城市規(guī)劃（略）2市人口規(guī)劃市城市總體規(guī)劃（20002015）規(guī)劃2010年年末總?cè)丝诳刂圃?20萬人左右；2015年年末總?cè)丝诳刂圃?00萬人左右，全市城市化水平達(dá)到80%，市域城鎮(zhèn)人口規(guī)模為320萬人左右（包括暫住人口）。 2010年市人口規(guī)劃 表4-6等級城鎮(zhèn)人口規(guī)模（萬人）城鎮(zhèn)數(shù)量(個）城鎮(zhèn)名稱城鎮(zhèn)人口總值（萬人）401市區(qū)（含城區(qū)、東城、篁村、萬江）8020405虎門、常平、長安、厚街、塘廈1307206石龍、清溪、樟木頭、鳳崗、寮步、麻涌、茶山、大朗、中堂110714橫瀝、石碣、忘牛墩、東坑等70合計29320數(shù)據(jù)來源：市城市總體規(guī)劃（20002015）規(guī)劃中，2010年市的人口在320萬，已經(jīng)低于目前的人口數(shù)量，因此該規(guī)劃中對人口的規(guī)劃基本沒有太多預(yù)見性。3市城市規(guī)劃根據(jù)市城市總體規(guī)劃（20002015），未來將加速發(fā)展市區(qū)（中心城）和虎門、常平兩個副中心城，以及石龍、塘廈、長安、厚街、樟木頭等重點城鎮(zhèn)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。規(guī)劃2015年全市形成主次分明、分工協(xié)作的城鎮(zhèn)職能結(jié)構(gòu)。以常平為中心的東部發(fā)展軸和城鎮(zhèn)密集帶，與以市城區(qū)為中心的中心發(fā)展軸、以虎門為中心的西部發(fā)展軸構(gòu)成了市域發(fā)展的三條主要軸線。市城市發(fā)展主軸線為沿廣深鐵路和廣深高速的南北線，以及主城區(qū)和松山湖的中線，目前這些區(qū)域是市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場最為發(fā)達(dá)區(qū)域，也是未來房地產(chǎn)市場最為活躍的區(qū)域。4交通規(guī)劃1）軌道交通規(guī)劃根據(jù)市軌道交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃，確定市軌道交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)模為250350公里。網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的基本形態(tài)由4條發(fā)展軸線構(gòu)成：莞城一松山湖一塘廈，莞城常平，莞城虎門，虎門松山湖常平。近期將建設(shè)R1線（市區(qū)松山湖）段和R3線（松山湖市東站）段，總長約45公里，中期將建設(shè)R1線（麻涌市區(qū)）段和R2線（市區(qū)長安）段。城常平，莞城虎門，虎門松山湖常平。近期將建設(shè)R1線（市區(qū)松山湖）段和R3線（松山湖市東站）段，總長約45公里，中期將建設(shè)R1線（麻涌市區(qū)）段和R2線（市區(qū)長安）段。 市軌道交通規(guī)劃 表4-7線路起止站途經(jīng)里程備注R1線麻涌黃江途經(jīng)麻涌、望牛墩、道胺、市區(qū)、寮步、大嶺山、松山湖、大朗、黃江等地658km是市至廣州和深圳的快速聯(lián)絡(luò)線，西北通過麻涌鎮(zhèn)接廣州5號線蟹山站，東南通過黃江鎮(zhèn)接深圳4號線龍華站R2線石龍長安途經(jīng)石龍、石碣、市區(qū)、厚街、虎門、長安等地594km連接西部城鎮(zhèn)密集帶，向北在石龍站預(yù)留與增城的接口，向南通過長安接深圳機(jī)場站R3線長安謝崗?fù)窘?jīng)長安、大嶺山、松山湖、大朗、常平、謝崗等地574km促進(jìn)東西部交通聯(lián)系，向東在謝崗鎮(zhèn)預(yù)留與惠州城市軌道交通接口R4線黃江清溪途經(jīng)黃江、塘廈、清溪等地252km促進(jìn)邊緣城鎮(zhèn)與主城區(qū)之間的快速交通聯(lián)系廣深市郊鐵路途經(jīng)石龍、茶山、橫瀝、常平、樟木頭、塘廈、鳳崗等564km連接?xùn)|部城鎮(zhèn)密集帶，北通廣州，南通深圳該規(guī)劃的目標(biāo)是：從市區(qū)到松山湖不超過20分鐘，到虎門、常平不超過30分鐘，到塘廈不超過45分鐘，從虎門到常平不超過45分鐘。2）公路交通規(guī)劃（略）（三）房地產(chǎn)政策對市房地產(chǎn)市場影響分析（略）二、市土地市場供應(yīng)情況（一）近三年土地供應(yīng)情況分析1市土地市場概述（1）土地交易方式2004年開始市經(jīng)營性用地開始全面實行“招拍掛”，其中以掛牌為最主要的交易方式，從形式上保證土地市場的公開、透明。但是市土地市場依然存在大量的私下交易。（2）土地出讓的條件土地出讓必須符合兩個條件：上級政府要有土地出讓指標(biāo)；滿足發(fā)展規(guī)劃要求，出讓地塊的位置和規(guī)模的取決于當(dāng)?shù)卣?近三年公開出讓土地交易價格分析20002006年市讓的商住用地價格大幅度公開出上漲，年均上漲幅度超過20%。城區(qū)土地價格始終高于鎮(zhèn)區(qū)土地價格，且差距有擴(kuò)大的趨勢。 20002006年市商住用地價格情況單位：元/ 表4-8年份2000200120022003200420052006地面地價58985910831046129719231985增長率31%21%4%19%33%3%城區(qū)價格64374311071101151322042671鎮(zhèn)區(qū)價格555725101790899717551821信息來源：市國土資源局網(wǎng)站http：/tdjydggovcn/indexasp3近三年公開出讓土地的類型、片區(qū)與屬性從商住用地年出讓總面積來看，2004及2006年土地出讓面積略高于100萬平方米，2005年土地出讓面積較小，僅為70萬平方米。從商住用地年出讓價格來看，2006年土地出讓價格比2004年土地出讓價格有所上漲（其中城區(qū)上漲31。53%，鎮(zhèn)區(qū)上漲2904%），2006年土地出讓價格比2005年有所下降（其中城區(qū)下降1301%，鎮(zhèn)區(qū)下降2829%）。從商住用地出讓的區(qū)域來看，2005年及2006年城區(qū)的土地出讓面積相對2004年下降了近50%，對兩年內(nèi)城區(qū)商品房供應(yīng)面積將有所影響。4外地開發(fā)商介入市土地市場情況2006年以來，深圳知名開發(fā)商紛紛進(jìn)入市土地出讓，土地的平均取得成本為2702元/，高出2006年市土地平均價格717元/，共計取得土地485萬，超過2006年市土地出讓總量220萬的1/5，外地開發(fā)商不斷介入市場將不斷提高市土地價格。最近的水濂村的土地出讓更是吸引了大量深圳和廣州的一線開發(fā)商，未來隨著深圳廣州土地供應(yīng)的緊缺，將有更多的品牌開發(fā)商進(jìn)入市場，將進(jìn)一步拉高市的土地價格。（二）未來住宅用地供應(yīng)情況1市城市總體規(guī)劃（20002015）解讀 市城市現(xiàn)狀及規(guī)劃建設(shè)用地統(tǒng)計 表4-9序號用地名稱面積（公頃）現(xiàn)狀規(guī)劃1居住用地2141682673532公共設(shè)施用地42188l00074其中行政辦公地745511825商業(yè)金融用地1871744895其業(yè)用地1209091615664其他l1077l228892合計54122170476根據(jù)規(guī)劃建設(shè)用地統(tǒng)計表，規(guī)劃期土地供應(yīng)的類型以居住用途和工業(yè)用途為主，商業(yè)和辦公用地所占比重較小。2市主城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃（20062010）解讀（略）3市住房建設(shè)規(guī)劃（20062010）解讀未來幾年土地供應(yīng)總量99k，加上2006年計劃3k，總共為129k，規(guī)劃期內(nèi)住宅供應(yīng)面積達(dá)1800萬平方米為現(xiàn)狀住房總建筑面積2400萬平方米的3/4。同期深圳全市土地出讓面積為11k，其中有5k的舊改用地；廣州全市土地供應(yīng)總面積為2115。相對周邊城市，市未來幾年土地供應(yīng)充足。1）供應(yīng)面積主城區(qū)住宅用地面積供應(yīng)逐年下降，土地供應(yīng)面積、建筑面積、套數(shù)以每年約20%的比例下降。規(guī)劃的居住用地中，萬江區(qū)為172公頃，莞城區(qū)為161公頃，東城區(qū)為300公頃，南城區(qū)為237公頃，松山湖科技園區(qū)為420公頃。經(jīng)濟(jì)適用住房：共4處32公頃，其中萬江區(qū)、莞城區(qū)、東城區(qū)、南城區(qū)各8公頃，均位于戶籍人口中低收入階層工作、居住密集的老城區(qū)，并靠近西部工業(yè)帶和東部工業(yè)帶，且交通便利、生活方便。根據(jù)2006年土地公開出讓信息統(tǒng)計，整個市公開出讓的商住和住宅用地面積才22k，遠(yuǎn)低于該規(guī)劃中2006年主城區(qū)30k的出讓面積，土地供應(yīng)計劃并未落實。 土地供應(yīng)面積表 表4-10用地類型2007年2008年2009年2010年土地面積建筑面積套數(shù)土地面積建筑面積套數(shù)土地面積建筑面積套數(shù)土地面積建筑面積套數(shù)住房用地3374704842737538821300312173235244普通商品房233183521832492761419721911415317續(xù)表用地類型2007年2008年2009年2010年土地面積建筑面積套數(shù)土地面積建筑面積套數(shù)土地面積建筑面積套數(shù)土地面積建筑面積套數(shù)高檔商品房1011411180811130940639007505270058經(jīng)濟(jì)適用房00690l1006100130071001300710012廉租房200033005300420042）供應(yīng)區(qū)域（略）3）居住容量（略）4）2007年計劃土地出讓情況2007年度規(guī)劃居住用地337公頃，部分在2006年度地塊基礎(chǔ)上滾動增加開發(fā)。重點發(fā)展輕軌居住帶、中央生活區(qū)、松山湖商務(wù)居住區(qū)，啟動市水道沿岸居住帶開發(fā)等。萬江區(qū)為50公頃，莞城區(qū)為75公頃，東城區(qū)為70公頃（包括經(jīng)濟(jì)適用房3公頃），南城區(qū)為75公頃（包括經(jīng)濟(jì)適用房3公頃），松山湖科技園為67公頃。4主城區(qū)未來土地供應(yīng)的重點類型、片區(qū)與屬性（略）（三）市土地市場小結(jié)1總體來說，市土地供應(yīng)充足。主城區(qū)內(nèi)依然有大量的可開發(fā)土地，而各鎮(zhèn)區(qū)可開發(fā)土地量差異較大，相對來說經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)可開發(fā)土地較少，而經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)可開發(fā)土地較多。2價格不斷上漲，未來隨著外地開發(fā)商的大舉進(jìn)入土地價格將進(jìn)一步的被拉高，上漲幅度也將變大。3市土地出讓方式雖采取了公開出讓的方式，但存在著大量的私下交易，相對周邊城市，土地市場依然不規(guī)范。4區(qū)域中央生活區(qū)和松山湖產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)將成為高檔住宅用地集中供應(yīng)區(qū)域。三、市房地產(chǎn)市場研究（一）市20042006年市場供應(yīng)研究1住宅開發(fā)建設(shè)情況2006年新開工面積和施工面積比上年分別上漲了45%和59%，以施工面積代表一年后的供應(yīng)量，新開工面積代表兩年后的供應(yīng)量，預(yù)計未來兩年住宅供應(yīng)量將急劇放大2住宅和別墅的供應(yīng)面積和套數(shù)2006年住宅的供應(yīng)面積和套數(shù)都大幅提高，而別墅的供應(yīng)面積和套數(shù)在逐漸下降，未來隨著別墅的禁止開發(fā)，別墅的供應(yīng)將更為稀缺3新增供應(yīng)的戶型和面積2006年全年新增住宅套數(shù)中，3房單位所占比例最大，共新推貨量16602套，占4279%，與2005年相比，小戶型單位推貨量有較大幅度增長，2006年2房以下單位的推貨量增長約六成。根據(jù)世聯(lián)的統(tǒng)計2006年和2007年兩年內(nèi)入市和即將入市的小戶型面積約60萬平方米，6500套左右，供應(yīng)量將急劇放大。4新增供應(yīng)區(qū)域分析從住宅的供應(yīng)區(qū)域來看，東城區(qū)和南城區(qū)是主城區(qū)供應(yīng)集中的區(qū)域，各區(qū)域供應(yīng)量有所起伏，但總體態(tài)勢未有太大變化。供應(yīng)量前五名的區(qū)域占總供應(yīng)量略高于50%，南城區(qū)、東城區(qū)、常平鎮(zhèn)、厚街鎮(zhèn)是開發(fā)的熱點區(qū)域。（二）市場的成交情況分析1價格分析從近六個季度價格的走勢來看，雖然季度之間的有所波動但基本維持向上的趨勢，其中城區(qū)的價格兩年內(nèi)上翻了近一番，鎮(zhèn)區(qū)的價格相對穩(wěn)定。與周邊城市比較房價依然較低，未來隨著交通的改善以及城市的融合房價依然有較大的提升空間。2各類戶型和面積的銷售情況近年銷售的戶型主要為三房及以下戶型，所占比例超過80%，其中三房所占比例最大，不過四房及四房以上所占的比例在逐步提高。從銷售面積來看，120以下所占比例逐步下降，120以上所占比例逐步上升，各面積區(qū)段的比例區(qū)域一致。3新增供應(yīng)的戶型和面積2006年全年新增住宅套數(shù)中，3房單位所占比例最大，共新推貨量16602套，占4279%，與2005年相比，小戶型單位推貨量有較大幅度增長，2006年2房以下單位的推貨量增長約六成。根據(jù)世聯(lián)的統(tǒng)計2006年和2007年兩年內(nèi)入市和即將入市的小戶型面積約60萬平方米，6500套左右，供應(yīng)量將急劇放大。4新增供應(yīng)區(qū)域分析從住宅的供應(yīng)區(qū)域來看，東城區(qū)和南城區(qū)是主城區(qū)供應(yīng)集中的區(qū)域，各區(qū)域供應(yīng)量有所起伏，但總體態(tài)勢未有太大變化。供應(yīng)量前五名的區(qū)域占總供應(yīng)量略高于50%，南城區(qū)、東城區(qū)、常平鎮(zhèn)、厚街鎮(zhèn)是開發(fā)的熱點區(qū)域。（二）市場的成交情況分析1價格分析從近六個季度價格的走勢來看，雖然季度之間的有所波動但基本維持向上的趨勢，其中城區(qū)的價格兩年內(nèi)上翻了近一番，鎮(zhèn)區(qū)的價格相對穩(wěn)定。與周邊城市比較房價依然較低，未來隨著交通的改善以及城市的融合房價依然有較大的提升空間。2各類戶型和面積的銷售情況近年銷售的戶型主要為三房及以下戶型，所占比例超過80%，其中三房所占比例最大，不過四房及四房以上所占的比例在逐步提高。從銷售面積來看，120以下所占比例逐步下降，120以上所占比例逐步上升，各面積區(qū)段的比例區(qū)域一致。 20042006年市住房交易情況 表4-11指標(biāo)（年）預(yù)售面積（萬）銷售面積（萬）空置面積（萬）200442589211914320054419220873822006522572883963，28（三）市二手房市場分析1市二手房總體交易情況從近三年交易面積、套數(shù)、交易額可以看到，相關(guān)指標(biāo)大幅攀升，每年接近30%漲幅，說明市二手房交易開始活躍。市二手房交易均價遠(yuǎn)低于一手房價交易價格，主要是對價格比較敏感的客戶，均價每年漲幅超過10%。 20042006年市二手房總體交易情況 表4-12年份銷售均價面積（萬）套數(shù)交易額（萬元）2004121466664418084302200513778312808511449701200617451171710982204405992市二手房交易面積和戶型情況交易面積和戶型主要是120以下、三房以下的二手交易行為活躍。與一手房市場的交易面積和戶型情況一致。 20042006年市二手房交易面積和戶型情況 表4-13年份面積劃分（套）戶型結(jié)構(gòu)劃分（套）80以下80120120160160以上二房以下三房四房四房以上2004254231593773632362346236325420052980402l6194652770442858829920063641556190487631436341l0184803市二手房成交價格區(qū)間和購房者來源85%以上的二手房交易價格都在4000元/以下，但是從對三級市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)市本地人很少購買二手房，因此該部分購房客戶主要來源為非市籍其他廣東人和外省戶籍的人士； 20042006年市二手房成交價格區(qū)間和購房者來源情況 表4-14年份房價劃分（套）購房者籍貫（套）2000元以下20004000元40007000元7000元以上本省戶籍外省戶籍境外戶籍20042542315937736323623462363200529804021619465277044285882006364l55619048763143634l1018四、消費者分析1消費者類型、規(guī)模及特征 市房地產(chǎn)市場客戶情況 表4-15客戶分類客戶規(guī)模特征需求純投資客客戶屬性混雜，本地人、臺灣人，企業(yè)主、高管、公務(wù)員，在市、其他鎮(zhèn)區(qū)或深圳，但與項目有一定的地緣或工作緣，這些人是市房地產(chǎn)市場的發(fā)展的獲利者，升值是他們關(guān)注的重點內(nèi)容續(xù)表客戶分類客戶規(guī)模特征需求本地人自住型本地居民希望改善住房。大3、4房、類別墅過渡型新一代本地人，以80、70年代為主，新婚或分家，小家庭生活中小3房私營業(yè)主自住型經(jīng)濟(jì)實力相對強(qiáng)，工廠離項目較近，為平衡子女和家人多重考慮就近大3、4房類別墅過渡型在市發(fā)展多年小企業(yè)主或生意人，前景很好，但目前經(jīng)濟(jì)實力相對不強(qiáng)2房、3房泛白領(lǐng)（包括公務(wù)員、技術(shù)人員、企業(yè)中管以上等）自住型與項目附近有強(qiáng)烈的地緣關(guān)系3房過渡型經(jīng)濟(jì)實力相對弱，部分還沒有成家或沒有孩子，厭倦了租房、宿舍，希望擁有自已的個人天地、二人世界或與親人相聚的穩(wěn)定居所1房、2房非知識精英自住型通過自己努力在市長期發(fā)展擁有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，希望長期在市發(fā)展，在市擁有自己的家是他們最大的理想之一2房、3房過渡型用年輕和努力實現(xiàn)夢想，出人投地是他們的夢想，擁有自己的物業(yè)是他們可以標(biāo)榜自己的物質(zhì)之一1房、2房市目前房地產(chǎn)市場的客戶主要有上表的5類客戶，其中以投資者所占的比重最大，目前銷售點的樓盤中投資者所占比重都在10%，深圳客戶在市購房的比例正在逐步加大。而對戶型的需求中23房所占比重最大。2按經(jīng)濟(jì)實力分類客戶形態(tài)根據(jù)客戶的資產(chǎn)情況，客戶分為以下五類。3客戶關(guān)注因素分類目前市房地產(chǎn)客戶普遍較為關(guān)注的因素消有環(huán)境/綠化/景觀、地段、升值潛力、物業(yè)管理等。世聯(lián)某樓盤客戶購房的關(guān)注因素如下圖：4客戶購房特征分析從市區(qū)購房客戶的籍貫采看，75%的為外地人，與市場現(xiàn)狀一致。年齡在25歲以下所占比重較小，主力購房客戶為2540歲的客戶占79%。