漢沽大田示范小城鎮(zhèn)項目框架協(xié)議.doc

天津市濱海新區(qū)漢沽大田示范小城鎮(zhèn)項目投融資合作框架協(xié)議 天津市濱海新區(qū)漢沽管委會 天津市漢濱投資有限公司中建六局土木工程有限公司二0一一年二月天津市濱海新區(qū)漢沽大田示范小城鎮(zhèn)項目投融資合作框架協(xié)議甲方：天津市濱海新區(qū)漢沽管委會 乙方：中建六局土木工程有限公司丙方：天津市漢濱投資有限公司 一、 項目概況（一） 項目名稱：漢沽區(qū)大田示范小城鎮(zhèn)項目（以下簡稱“本項目”）。（二） 本項目需獲取的行政許可及支持文件：天津市人民政府同意該項目建設(shè)的批復(fù)、天津市發(fā)展和改革委員會對該項目立項的批復(fù)、天津市規(guī)劃局對該項目修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)、本項目工程可行性研究報告、環(huán)境評價影響報告的批復(fù)，建設(shè)項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。（三） 建設(shè)地點：漢沽區(qū)大田鎮(zhèn)。（四） 建設(shè)周期：以甲方批準(zhǔn)的乙方工程進(jìn)度計劃確定的標(biāo)準(zhǔn)工期時間為準(zhǔn)，暫定為36個月。項目建設(shè)范圍：1、還遷區(qū)及非經(jīng)營性公建的建設(shè)，占地面積為42.57公頃（合638.6畝），其中還遷住宅區(qū)占地32.77公頃，非經(jīng)營性公建占地9.8公頃，總投資約165641萬元。2、項目區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)，總投資約131679萬元。3、項目區(qū)的綠化，總投資約3365萬元。3、以上數(shù)據(jù)僅為初步測算，實際數(shù)據(jù)以實際發(fā)生為準(zhǔn)。4、項目區(qū)所涉及的征地拆遷，征地拆遷費用約為81,000萬元。二、 合作方式（一）本項目的建設(shè)內(nèi)容為上一條的建設(shè)范圍所列內(nèi)容，暫定總投資約47.69億（暫時按調(diào)整后容積率1.8計算，具體估算見附件1）。（二）本項目由丙方和乙方聯(lián)合成立項目公司。丙方占項目公司股權(quán)的40%，乙方占項目公司股權(quán)的60%。后期項目實施中根據(jù)資金需求情況，雙方陸續(xù)出資本金。并且乙方保有按甲方出資額受讓丙方所持項目公司的全部股權(quán)的權(quán)力。（三）本項目范圍內(nèi)的征地拆遷由甲方負(fù)責(zé)包干，除征地拆遷外的全部工程由乙方施工。項目建安工程費測算按天津市相關(guān)專業(yè)工程預(yù)算基價及配套文件基礎(chǔ)上取費，施工過程中市場價格信息參照施工當(dāng)期天津市建設(shè)工程造價信息服務(wù)中心發(fā)布的天津市工程造價信息中的基準(zhǔn)價和當(dāng)期天津市有關(guān)文件進(jìn)行調(diào)整計取。造價信息價格中未包括的，以甲、乙雙方共同確認(rèn)的市場價格為準(zhǔn)。（四）項目實施過程中，甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)天津市發(fā)改委調(diào)整規(guī)劃條件，包括：調(diào)整項目概算，由原來的26.24億調(diào)整到47.69億。出讓區(qū)的總體容積率調(diào)整到1.8以上；出讓區(qū)原規(guī)劃居住用地調(diào)整為住宅及配套商服用地性質(zhì)；假日酒店21.65公頃調(diào)整為高檔住宅區(qū)15公頃，酒店6.65公頃。以及調(diào)整出讓土地分塊：原規(guī)劃居住用地109.9公頃（1648.5畝）分割成16塊地出讓，每塊地6.87公頃（103畝），建筑面積約12.4萬平米。并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)銀行向本項目增貸。（五）甲方同意在相關(guān)土地整理工作完成且經(jīng)驗收合格后，土地達(dá)到上市交易條件時，協(xié)助對項目公司收儲的土地進(jìn)行土地的招拍掛，保證擬出讓土地的順利出讓。（六）用于項目投資平衡的土地出讓價款（扣除享受稅費減免優(yōu)惠后仍需上交國家的有關(guān)稅費部分），甲方同意自相關(guān)土地招拍掛成交之日起一個月以內(nèi)全額返還給乙方，用以沖抵乙方投資本項目的成本。如果相關(guān)資金在一個月內(nèi)沒有返還給乙方，甲方同意按中國人民銀行同期貸款利率加3個點，支付給乙方利息。（七）如果土地?zé)o法平衡該項目投資，濱海新區(qū)土地儲備中心以預(yù)期出讓價格回購?fù)恋?，土地回購價款（扣除享受稅費減免優(yōu)惠后仍需上交國家的有關(guān)稅費部分）仍不能平衡本項目投資時，甲方同意以現(xiàn)金或等價值的土地彌補乙方的投資缺口。如項目用土地平衡有盈余收益，甲方同意不再和乙方分成，收益全部歸乙方所有。（八）如果土地?zé)o法平衡該項目投資，濱海新區(qū)土地儲備中心以預(yù)期出讓價格回購?fù)恋貢r，甲方同意回購?fù)恋貎r款（扣除享受稅費減免優(yōu)惠后仍需上交國家的有關(guān)稅費部分）自濱海新區(qū)土地儲備中心回購?fù)恋刂掌鹨粋€月內(nèi)將價款支付給乙方，如果相關(guān)資金在一個月內(nèi)沒有支付給乙方，甲方同意按中國人民銀行同期貸款利率加3個點，支付給乙方利息。三、 履約保證（一） 甲方履約保證1、甲方提供天津市濱海新區(qū)人大常委會通過的相關(guān)決議、漢沽管委會相關(guān)決議及濱海新區(qū)財政局財政預(yù)算。2、甲方提供天津市發(fā)改委批準(zhǔn)的建設(shè)項目立項文件、天津市政府批準(zhǔn)的漢沽區(qū)大田示范小城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃、天津市建委將建設(shè)項目列入經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計劃的文件、天津市國土和房管局核定后下達(dá)的土地周轉(zhuǎn)指標(biāo)及天津市濱海新區(qū)規(guī)劃和國土資源管理局下達(dá)大田鎮(zhèn)示范小城鎮(zhèn)經(jīng)營性土地收購整理儲備供應(yīng)計劃等文件。3、甲方提供天津市濱海新區(qū)對項目公司實施大田鎮(zhèn)示范小城鎮(zhèn)土地整理的授權(quán)文件。4、甲方提供調(diào)整規(guī)劃條件及出讓土地分塊的承諾函，中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行天津市分行同意為甲乙雙方聯(lián)合成立的項目公司提供貸款的銀行承諾函及甲方不做收益分享的承諾函。5、甲方提供天津市濱海新區(qū)規(guī)劃和國土資源管理局出具收購漢沽區(qū)大田示范小城鎮(zhèn)可出讓土地的保函，保函中應(yīng)明確宗地收購總價款不低于47.69億，并明確宗地的規(guī)劃設(shè)計條件。6、甲方提供乙方實施該項目能夠享有的相關(guān)優(yōu)惠政策方面的有效力的文件，并能保證相關(guān)政策在項目實施期內(nèi)的穩(wěn)定性。（二） 乙方履約保證如乙方違約，甲方有權(quán)就因乙方違約造成的損失向乙方索償，并在投融資合同中具體約定。四、 爭議解決本協(xié)議如一方違約，可通過協(xié)商、訴訟解決。五、本框架協(xié)議一式肆份，具有同等法律效力，甲乙雙方各執(zhí)兩份。甲方 乙方（蓋章） （蓋章）法定代表人（或授權(quán)代表） 法定代表人（或授權(quán)代表）簽字 簽字年 月 日 年 月 日丙方 （蓋章）法定代表人（或授權(quán)代表） 簽字 年 月 日 附件1 大田示范小城鎮(zhèn)項目土地整理成本估算明細(xì)表序號項 目面積(萬m2)單 價(元/m2) 總 價 (萬元)備 注1前期費用239.93 1.47 351.97 1.1+1.2+1.3+1.41.1土地現(xiàn)狀評估費239.93 0.03 6.00 計價格【1994】2017號1.2現(xiàn)狀調(diào)查費239.93 0.13 29.99 控制性詳規(guī)的25%1.3權(quán)屬核查和注銷、登記費239.93 0.06 15.00 估算1.4制圖費239.93 1.25 300.98 1.4.1+1.4.21.4.1勘測費(勘測定界圖)239.93 0.40 95.97 國測財字【2002】3號1.4.2測繪費(土地利用現(xiàn)狀圖和補充耕地位置圖)341.68 0.60 205.01 2土地征用、轉(zhuǎn)用和拆遷補償費239.93 337.60 81000.00 政府一次性包干使用3還遷區(qū)及非營業(yè)性公建建設(shè)費用49.44 3350.35165641.23.1+3.2+3.33.1項目前期費49.44 1406921.63.2建安及設(shè)備費49.44 2888.35142800.003.2.1+3.2.23.2.1住宅項目43.20 2800.00120960.00 3.2.2非營業(yè)性公建項目6.24 3500.0021840.00 3.3小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)費49.44 322.00 15919.68 4市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費333.59 394.73131678.774.1+4.2+4.34.1市政大配套費333.59 246.5082229.44津政發(fā)201055號4.2供熱專項配套費333.59 65.4521834.48 津價房地【2004】460號4.2.1還遷區(qū)供熱配套費49.44 96.80 4785.60 津價房地【2004】460號4.2.2可出讓地區(qū)供熱管網(wǎng)費284.15 60.00 17048.88 4.3電力專項配套費333.59 82.7827614.85 津價管【2010】139號4.3.1還遷區(qū)電力配套費49.44 127.50 6303.60 4.3.2可出讓地區(qū)電力設(shè)施及工程費284.15 75.00 21311.25 5綠化和看管費131.55 25.58 3365.13 津政發(fā)【2011】3號5.1臨時綠化、砌建圍墻費131.55 18.36 2414.70 5.1.1+5.1.25.1.1臨時綠化費26.31 70.00 1841.70 按70元/m2考慮5.1.2臨時砌建圍墻(圍擋)費1.15 500.00 573.00 按500元/米考慮5.2土地看管費197.36 3.60 710.50 序號項 目面積(萬m2)單 價(元/m2) 總 價 (萬元)備 注5.3灑水降塵費239.93 1.00 239.93 估算6其他費用239.93 3.20 768.68 6.1+6.26.1法律咨詢及評估費239.93 0.42 100.00 估算6.2策劃費239.93 2.79 668.68 6.2.1+6.2.26.2.1規(guī)劃論證費239.93 1.95 468.68 2004中規(guī)協(xié)秘字第022號6.2.1.1控制性詳細(xì)規(guī)劃費239.93 0.43 101.97 控制性詳規(guī)的75%6.2.1.2修建性詳細(xì)規(guī)劃費居住區(qū)142.67 1.56 222.57 大型公建31.45 2.70 84.92 園林道路65.81 0.90 59.23 小計239.93 1.53 366.71 6.2.2可行性研究報告239.93 0.83 200.00 津價格19991283號7項目管理費239.93 25.166036.12 按2%計取8不可預(yù)見費239.93 81.0319442.1按總成本的5%計取9財務(wù)費239.93 285.8868591.72銀行貸款按總成本70%，利率按8%/年，償還期4年10土地整理成本合計239.93 1987.56476875.76上述9項合計備注1.勘測定界和建設(shè)區(qū)地形現(xiàn)狀測繪費因無法確定準(zhǔn)確勘測方案，因此按照占地面積單方造價估算。2.土地征用、轉(zhuǎn)用和拆遷補償費=征收土地補償費+耕地開墾費+農(nóng)民社會保障費+新增建設(shè)用地土地有償使用費+耕地占用稅+征地管理費+地上建筑物拆遷費。2.1征收土地補償費=土地補償費+安置補助費+地上附著物和青苗補償費。3.建設(shè)區(qū)規(guī)劃占地面積239.93公頃（合3598.95畝），其中可出讓土地占地面積131.55公頃(合1973.25畝)，還遷區(qū)占地面積42.57公頃(合638.55畝)，道路綠化用地65.81公頃(合987.15畝)。4.測繪費面積(341.68公頃)=建設(shè)區(qū)占地面積(239.93公頃)+復(fù)耕區(qū)占地面積(107.75公頃).5.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費=市政大配套費+供熱專項配套費+電力專項配套費。5.1市政大配套費按照300元/m2計取，供熱專項配套費按照120元/m2計取，電力專項配套費按照150元/m2計取，因可出讓土地和還遷區(qū)均有住宅和公建，但可出讓土地住宅和公建項目建筑面積未明確劃分，因此綜合考慮5.2市政基礎(chǔ)設(shè)施按照可出讓土地總建筑面積和還遷區(qū)總建筑面積之和(即333.59萬m2)綜合考慮。5.2.1可出讓土地總建筑面積(284.15萬m2)=地上建筑面積(131.55*容積率1.8)+地下建筑面積(按地上建筑面積的20%綜合考慮，即47.36萬m2)5.2.2還遷區(qū)總建筑面積(49.44萬m2)=地上建筑面積(41.2萬m2)+地下建筑面積（按地上建筑面積的20%綜合考慮，即8.24萬m2）。6.臨時綠化面積(26.31公頃)=可出讓區(qū)占地面積(131.55公頃)*20%（按20%綠化率考慮）。7.臨時砌建圍墻只考慮出讓土地范圍內(nèi)的圍墻砌筑。8.土地看管面積(197.36公頃)=建設(shè)區(qū)占地面積(239.93公頃)-還遷區(qū)占地面積(42.57公頃),費用按照每月0.1元/m2，土地3年出讓完畢。9.修建性詳規(guī)按照占地面積計取，其中：9.1修建性詳規(guī)居住區(qū)面積(142.67公頃)=還遷區(qū)住宅占地面積(32.77公頃)+出讓區(qū)住宅占地面積(109.9公頃)。9.2大型公建占地面積(31.45公頃)=還遷區(qū)公建占地面積(9.8公頃)+出讓區(qū)公建占地面積(21.65公頃)。9.3園林道路占地面