土地出讓金和地價(jià)款.doc

土地出讓金與出讓地價(jià)的區(qū)別土地出讓金，它的內(nèi)涵是指國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地使用權(quán)出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權(quán)價(jià)格。 城市房地產(chǎn)管理法第七條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知(國發(fā)200115號(hào))第二項(xiàng)中指出：要進(jìn)一步加強(qiáng)國有土地收益的征收和管理，任何單位和個(gè)人均不得減免和擠占土地出讓金、租金等土地收益。對于低價(jià)出讓、租賃土地，隨意減免地價(jià)，擠占挪用土地收益，造成國有土地資產(chǎn)流失的，要依法追究責(zé)任。 財(cái)政部關(guān)于國有土地有償使用收入管理的暫行辦法(1992財(cái)綜字第172號(hào))文件第三條第一款規(guī)定：土地出讓金，是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款(指土地出讓的交易總額)。 國土資源部招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定(2002年5月9日國土資源部第11號(hào)令)指出：確定招標(biāo)拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行集體決策。 土地價(jià)格，它的內(nèi)涵是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的價(jià)值總和，其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。這說明我們通常講的土地價(jià)格，一般是指出讓土地使用權(quán)價(jià)格，即出讓地價(jià)。而劃撥土地使用權(quán)價(jià)格、承租土地使用權(quán)價(jià)格是其特殊形式；租賃權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格則是其派生形式。在實(shí)際操作中，出讓地價(jià)往往以宗地出讓的評(píng)估價(jià)格為依據(jù)，以此來確定出讓協(xié)議價(jià)、起叫價(jià)、起始價(jià)和底價(jià)。 需要特別說明的是，本文所指的出讓地價(jià)包括熟地地價(jià)和生地地價(jià)。熟地地價(jià)，是指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已具備建設(shè)條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。其中土地開發(fā)程度一般指“幾通一平”(如通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣、通暖等)。生地地價(jià)，是指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行宗地內(nèi)外“幾通一平”的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。因此，不論是熟地還是生地出讓，其價(jià)格都可稱為凈地地價(jià)或總地價(jià)。以招拍掛方式出讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)分清楚評(píng)估的是熟地地價(jià)還是生地地價(jià)，兩種價(jià)格之間是有差別的。 從以上土地出讓金和出讓地價(jià)的內(nèi)涵可以得知，兩者均屬價(jià)格范疇，都應(yīng)統(tǒng)稱土地使用權(quán)價(jià)格。只是在不同的土地權(quán)利流轉(zhuǎn)，不同的政府行業(yè)政策，不同的土地利用狀況下，土地價(jià)格的稱謂有所不同，有時(shí)稱土地出讓金，有時(shí)稱出讓地價(jià)。 土地出讓金是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款。土地出讓金有時(shí)帶有政策因素，它可稱出讓地價(jià)，又可稱純土地出讓金或凈土地出讓金，即部分出讓地價(jià)。而出讓地價(jià)，它既可以是土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款，又可以是出讓土地權(quán)利人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款。出讓地價(jià)是地租的資本化。它不受政策因素的影響，也不受地上建筑物和其他附著物拆遷安置補(bǔ)償成本的影響。所以，在土地一級(jí)市場中，土地出讓金既有政策價(jià)又有市場價(jià)；在土地二、三級(jí)市場中，出讓地價(jià)是完全的市場價(jià)。 當(dāng)政府首次出讓或改變用途后重新出讓土地使用權(quán)時(shí)，一次性向受讓人收取的價(jià)款往往稱土地出讓金。當(dāng)土地使用者取得出讓土地權(quán)利后轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或作為自身的無形資產(chǎn)時(shí)，則稱為出讓地價(jià)。 出讓地價(jià)要經(jīng)過評(píng)估，而土地出讓金則是以評(píng)估地價(jià)作為基數(shù)，再結(jié)合政策或市場行情來確定的。土地出讓金可小于或等于出讓地價(jià)。 土地出讓金小于出讓地價(jià) 按照2003年6月11日國土資源部第21號(hào)令協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，協(xié)議出讓土地使用權(quán)的，其受讓人應(yīng)繳納的土地出讓金不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和，或者不低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70，但商業(yè)等經(jīng)營性用地出讓除外。 按照國家和某些地方有關(guān)規(guī)定，以劃撥土地使用權(quán)或者連同地上建筑物和其他附著物轉(zhuǎn)讓的，在不改變用途和容積率的條件下，協(xié)議出讓時(shí)其受讓人應(yīng)繳納的土地出讓金不得低于標(biāo)定地價(jià)的40。但若用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招拍掛方式出讓其土地使用權(quán)。 按照某些地方有關(guān)規(guī)定，由于企業(yè)改制等原因，原劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)且不改變用途的，其應(yīng)繳納的土地出讓金不得低于一定使用年限現(xiàn)時(shí)評(píng)估價(jià)的25。 對舊城改造需進(jìn)行房屋拆遷的土地，依法以招拍掛方式出讓的，其應(yīng)繳納的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)各地有所不同。根據(jù)原宗地地上建筑物和其他附著物需要拆遷的情況，有的以出讓中標(biāo)價(jià)或競得價(jià)的1520繳納，剩余8580的價(jià)款返回中標(biāo)人或競得人作為拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用?；蛘吒鶕?jù)測算的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，按出讓成交地價(jià)一定比例繳納土地出讓金。 按照國家和某些地方有關(guān)規(guī)定，協(xié)議出讓的國有土地使用權(quán)，因轉(zhuǎn)讓改變出讓合同約定的土地用途和容積率的，應(yīng)按以下差價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金，即轉(zhuǎn)讓后招拍掛出讓的市場價(jià)格與轉(zhuǎn)讓前剩余使用年限的現(xiàn)時(shí)評(píng)估價(jià)之間的差價(jià)。土地出讓金等于出讓地價(jià) 由政府依法收回或收購國有土地使用權(quán)作為儲(chǔ)備地塊，并將原宗地地上建筑物和其他附著物拆遷完畢（已另行補(bǔ)償或不予補(bǔ)償），原宗地成為“凈地”后，將此“凈地”推向市場，依法出讓該宗地土地使用權(quán)的。 由政府出資統(tǒng)一征用集體土地為國有土地，并將地上建筑物和其他附著物拆遷完畢（已另外補(bǔ)償或自行拆遷）后，將此宗地依法推向市場出讓其土地使用權(quán)的。 按照某些地方有關(guān)規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營、聯(lián)建、入股而改變用途和容積率成為商業(yè)等經(jīng)營性用地的，應(yīng)按招拍掛方式出讓土地使用權(quán)，中標(biāo)人或競得人以成交出讓地價(jià)（凈地價(jià)或總地價(jià)）繳納土地出讓金，并對原土地權(quán)利人按現(xiàn)時(shí)劃撥土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。 對舊城改造中需要進(jìn)行房屋拆遷的土地，依法以招拍掛方式出讓的，中標(biāo)人或競得人以成交出讓地價(jià)（總地價(jià)）繳納土地出讓金，對其地上建筑物和其他附著物另行予以補(bǔ)償或不予補(bǔ)償?shù)摹?綜上所述，凡以協(xié)議、招拍掛方式出讓土地的，政府可根據(jù)不同情況，按政策規(guī)定將純（凈）土地出讓金或土地出讓金（出讓地價(jià)）作為協(xié)議價(jià)、起始價(jià)、起叫價(jià)和底價(jià)。 土地出讓金大于出讓地價(jià)的說法值得商榷 有人認(rèn)為，如果政府決定以毛地形式出讓（毛地指已完成宗地外圍或宗地內(nèi)外“幾通”，而未進(jìn)行宗地內(nèi)地上建筑物和其他附著物的拆遷平整的土地），那么，土地出讓金就是毛地出讓成交價(jià)。從這個(gè)意義上說，土地出讓金大于出讓地價(jià)。但是，嚴(yán)格地說，土地出讓金不可能大于出讓地價(jià)（熟地或生地地價(jià)），這是因?yàn)椋菏紫龋恋爻鲎尳鹗峭恋噩F(xiàn)狀利用或規(guī)劃條件下的土地權(quán)利和土地收益價(jià)格，它與地上建筑物和其他附著物拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用在性質(zhì)上有著明顯的區(qū)別，不能把拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用當(dāng)作土地收益來收取。其次，土地出讓金帶有政策因素，而“政策因素”往往意味著土地出讓金小于出讓地價(jià)。最后，政府出讓土地應(yīng)是“凈地”，如地上有需要拆遷的建筑物和其他附著物，應(yīng)當(dāng)另行測算并進(jìn)行補(bǔ)償，國有房產(chǎn)也不例外。 土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，即為土地有效年限的使用價(jià)格，所以也可稱之為“地價(jià)”。出讓金包括土地開發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的金額土地使用費(fèi)。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償，后者為土地資源使用的費(fèi)用，即“地租”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費(fèi)。 土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)；另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作。例如上海北京東路71號(hào)地塊面積為2.38萬平方米，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發(fā)公司與上海黃浦資產(chǎn)經(jīng)營公司以460萬美元的毛地價(jià)獲得50年的使用權(quán)，并投資5300萬美元。舊區(qū)的動(dòng)遷和市政配套費(fèi)用一般要占到熟地總價(jià)的50-70左右。 土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比