全面房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教程60

房地產(chǎn)基本知識(shí) 主講人：王繼偉 -毛澤東語(yǔ) 自信人生二百年 會(huì)當(dāng)擊水三千里！ 第一部分 房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ) -之概念篇 房地產(chǎn)的概念 一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和構(gòu)筑物 ， 以及固定在土地和建筑物上不可分離的部分 （ 如樹(shù) 、 電力設(shè)備 、 電梯 、 水暖 、 空調(diào)設(shè)備等 ） ； 房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)； 房地產(chǎn)有三種表現(xiàn)形態(tài) ， 即單純的土地 、 單純的建筑物 、 房地合一； 房地產(chǎn)業(yè)的概念 是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 、 經(jīng)營(yíng) 、 管理的行業(yè)； 根據(jù) 1985年 5月 國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)的報(bào)告 ， 房地產(chǎn)業(yè)被列入第三產(chǎn)業(yè)的第二層次 。 它包括土地的開(kāi)發(fā) 、 經(jīng)營(yíng) 、管理 、 房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè) 、 買賣 、 租賃 、 維修等 房地產(chǎn)有三種表現(xiàn)形態(tài) ， 即單純的土地 、 單純的建筑物 、 房地合一； 房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 房地產(chǎn)市場(chǎng)分狹義和廣義的兩類； 狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所；也就是房地產(chǎn)商品在供給與需求的相互作用中 ， 通過(guò)流通實(shí)現(xiàn)其價(jià)值； 廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng) ， 包括土地的出讓 （ 批租 ） 、 轉(zhuǎn)讓 、 抵押 、 開(kāi)發(fā) 、 房產(chǎn)的買賣 、 租賃 、 轉(zhuǎn)讓 、 互換 、 抵押 、 信托以及一些房地產(chǎn)有關(guān)的開(kāi)發(fā) 、 建筑 、修繕 、 裝飾等勞務(wù)活動(dòng)； 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)概念 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)： 又稱土地一級(jí)市場(chǎng) ， 是土地使用權(quán)出讓的 市場(chǎng) ， 即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集 體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng) ， 出讓的土地 ， 可以 是生地 ， 也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到 “ 七通一平 ” 的熟地 。 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)； 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)： 是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè) ， 將新建成 的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng) 。 即一般指商品房首次進(jìn)人流通 領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng) 。 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市 場(chǎng) ， 即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地 ， 進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行 交易的市場(chǎng)； 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)： 具有消費(fèi)性質(zhì) 。 此時(shí)房地產(chǎn)呈橫向流通 ， 即使用者 、 經(jīng)營(yíng)者之間的平等轉(zhuǎn)移 ， 表現(xiàn)為使用者之間的交易行為 。 反映的是以效用為價(jià)值尺度的市場(chǎng)價(jià)格 ， 是調(diào)劑需求條件下的市場(chǎng)行為 ， 如私房出租 、 出售等就是三級(jí)市場(chǎng)行為； 房地產(chǎn)交易的概念 城市房地產(chǎn)管理法所稱的房地產(chǎn)交易 ， 包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ， 房地產(chǎn)抵押和房屋租賃；其中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣 、 贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為 ； 商品房的概念 商品房主要是指由各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資建設(shè) ， 以贏利為目的 ， 按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋； 它有別于各地方政府為解決住房困難 ， 實(shí)施 “ 安居工程 ” 而建造的 “ 安居房 ” 、 “ 解困房 ” 、 “ 借危房 ” ； 1988年底開(kāi)始興建的經(jīng)濟(jì)適用房也是特殊的商品房； 從銷售看 ， 商品房又分為現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售； 從銷售對(duì)象看 ， 分為內(nèi)銷商品房 、 外銷商品房； 從用途看 ， 分普通住宅 、 公寓 、 別墅等 ； 經(jīng)濟(jì)適用房的概念 是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅 。 由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃 ， 用地一般實(shí)行行政劃撥的方式 ， 免收土地出讓金 ，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收 ， 出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià) ， 按保本微利的原則確定 ； 住宅的概念 是指專供居住的房屋 ， 包括別墅 、 公寓 、 職工家屬宿舍和集體宿舍 （ 包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍 ） 等 。 但不包括住宅樓中作為人防用 、 不住人的地下室等 ， 也不包括托兒所 、 病房 、 療養(yǎng)院 、 旅館等具有專門用途的房屋 ； 成套住宅的概念 是指由若干臥室 、 起居室 、 廚房 、 衛(wèi)生間 、 室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋； 住宅按套統(tǒng)計(jì)：兩戶合用一套的住宅 ， 按一套統(tǒng)計(jì)；一戶用兩套或兩套以上的應(yīng)按實(shí)際套數(shù)統(tǒng)計(jì)； 單元式住宅的概念 單元式住宅是指除臥室外 ， 包括起居室 、 衛(wèi)生間 、 廚房 、 廁所等輔助用房 ，且上下水 、 供暖 、 燃?xì)獾仍O(shè)施 、 設(shè)備齊全 ， 可以獨(dú)立使用的住房 ， 一般是指成套的樓房； 公寓式住宅的概念 公寓式住宅式區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的； 公寓是住宅一般建筑在大城市里 ， 多數(shù)為高層大樓 ， 標(biāo)準(zhǔn)較高 ， 每一層內(nèi)由若干單戶獨(dú)用的套房 ， 包括臥室 、 起居室 、 客廳 、 浴室 、 廁所 、 廚房 、 陽(yáng)臺(tái)等等；還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi) ， 供一些常常往來(lái)的中外客商及其家屬中短期租用； 花園式住宅的概念 花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓 ， 也稱花園別墅 ， 一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二 、 三層小樓 ， 建筑密度很低 ， 內(nèi)部居住功能完備 ， 裝修豪華 ， 并富有變化 ， 住宅水 、 電 、 暖供給一應(yīng)俱全 ， 戶外道路 、通訊 、 購(gòu)物 、 綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn) ， 一般為高收入者購(gòu)買； 躍層式住宅的概念 躍層式建筑是指住宅占有上下兩層樓面 ， 臥室 、 起居室 、 客廳 、 衛(wèi)生間 、廚房及其它輔助用房可以分層布置 ， 上下層之間的交通不通過(guò)公用樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接； 優(yōu)點(diǎn)是： 每戶都有較大的采光面 ， 通風(fēng)較好； 戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大； 布局緊湊 ， 功能明確 ， 相互干擾較?。?復(fù)式住宅的概念 復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層中增建一個(gè) 1.2米的夾層 ， 兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅 （ 復(fù)式為 3.3米 ， 而一般躍層式為 5.6米 ） ， 其下層供起居用 ， 如進(jìn)餐 ， 洗浴等 ， 上層供休息睡眠和貯藏用 ， 戶內(nèi)設(shè)有一層的起居室高 2米 ， 上層直接作為臥室的床面 ， 人可坐起但無(wú)法直立； 國(guó)有房產(chǎn)：是指歸國(guó)家所有的房產(chǎn) 。 包括由政府接管 、 國(guó)家經(jīng)租 、 收購(gòu) 、新建以及由國(guó)有單位用自籌資金建設(shè)或購(gòu)買的房產(chǎn) 。 國(guó)有房產(chǎn)分為直管產(chǎn) 、自管產(chǎn) 、 軍產(chǎn)三種； 集體所有房產(chǎn)：是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn) 。 即集體所有制單位投資建造 、 購(gòu)買的房產(chǎn)； 涉外房產(chǎn)：是指中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè) 、 中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè) 、 外國(guó)政府 、 社會(huì)團(tuán)體 、 國(guó)際性機(jī)構(gòu)所投資建造或購(gòu)買的房產(chǎn)； 其他房產(chǎn)：是指凡不屬于以上各類別的房屋 ， 都?xì)w在這一類 ， 包括因所有權(quán)人不明 ， 由政府房地產(chǎn)管理部門 、 全民所有制單位 、 軍隊(duì)代為管理的房屋以及宗教 、 寺廟等房屋； 國(guó)有房產(chǎn)、集體所有房產(chǎn)、涉外房產(chǎn)、其他房產(chǎn) 已購(gòu)公房、單位產(chǎn)權(quán)房、廉租房、私房 已購(gòu)公房又稱售后公房 ， 就是購(gòu)買的公有住房； 單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋 ， 也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房 、 系統(tǒng)房； 廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念 。 我國(guó)的廉租房只租不售 ， 出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者 。 廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等； 私房也稱私有住宅 ， 私產(chǎn)住宅 。 它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買 、 建造的住宅 。 在農(nóng)村 ， 農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅 。 公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭 ， 也就轉(zhuǎn)為私有住宅； 二手房、外銷商品房、內(nèi)銷商品房 二手房即舊房 。 新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為 “ 一手 “ ， 第二次交易則為 “ 二手 “ 。 一些無(wú)房的人 ， 可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的 ， 可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶 ， 也能賣掉自己的多余住房換取收益； 外銷商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的 ， 取得了外銷商品房預(yù) （ 銷 ） 售許可證的房屋 ， 外銷商品房可以出售給國(guó)內(nèi)外 （ 含港 、 澳 、 臺(tái) ） 的企業(yè) ， 其他組織和個(gè)人； 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的 ， 取得了商品房銷售許可證的房屋 ，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民； 期房、準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房 期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止 ，在這一期間的商品房稱為期房 ， 消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同 。 期房在港澳地區(qū)稱做為買 “ 樓花 “ ， 這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式 。 購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目 。 而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好 ， 尚不能入住的房子； 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工 ， 小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn) ， 房型 、 樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然 ， 工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋； 所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證 （ 大產(chǎn)證 ） 的商品房 ， 消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同 。 在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋； 尾房、爛尾房 尾房又稱掃尾房 。 它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物 ， 是空置房中的一種 。 一般情況下 ， 當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到 80 以后 ， 一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段 ， 此時(shí)所銷售的房產(chǎn) ， 一般稱為尾房 。 開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子 ， 這些房子或朝向不好 、 采光不足 ，或是樓層不佳 、 位處兩級(jí) ， 其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重； 爛尾房是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足 、 盲目上馬 ， 或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì) ，開(kāi)發(fā)總量供大于求 ， 導(dǎo)致大面積空置 ， 無(wú)法回收前期投資 ， 更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè) ， 甚至全盤停滯的積壓樓宇 。 “ 爛尾 “ 的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的 ， 而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn) ， 一步步顯現(xiàn)； 尾房、爛尾房 尾房又稱掃尾房 。 它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物 ， 是空置房中的一種 。 一般情況下 ， 當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到 80 以后 ， 一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段 ， 此時(shí)所銷售的房產(chǎn) ， 一般稱為尾房 。 開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子 ， 這些房子或朝向不好 、 采光不足 ，或是樓層不佳 、 位處兩級(jí) ， 其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重； 爛尾房是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足 、 盲目上馬 ， 或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì) ，開(kāi)發(fā)總量供大于求 ， 導(dǎo)致大面積空置 ， 無(wú)法回收前期投資 ， 更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè) ， 甚至全盤停滯的積壓樓宇 。 “ 爛尾 “ 的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的 ， 而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn) ， 一步步顯現(xiàn)； 工業(yè)用房的概念 指獨(dú)立設(shè)置的各類工廠 、 車間 、 手工作坊 、 發(fā)電廠等從事生產(chǎn)活動(dòng)的房屋； 商業(yè)用房的概念 是指各類商店 、 門市部 、 飲食店 、 糧油店 、 菜場(chǎng) 、 理發(fā)店 、 照相館 、 浴室 、旅社 、 招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋 ； 公用設(shè)施用房的概念 是指自來(lái)水 、 泵站 、 污水處理 、 變電 、 燃?xì)?、 供熱 、 垃圾處理 、 環(huán)衛(wèi) 、 公廁 、 殯葬 、 消防等市政公用設(shè)施的房屋； 第二部分 房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ) -之建筑規(guī)劃篇 生地、熟地、土地通平 生地： 通常指尚未進(jìn)行市政基礎(chǔ)的土地； 熟地： 已有市政基礎(chǔ)設(shè)施具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條件的土地 ， 即三通一平或七通一平； 三通一平： 即將開(kāi)發(fā)區(qū)域以外的道路 ， 給 、 排水管 ， 供電線路等引入施工現(xiàn)場(chǎng) ， 對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的土地進(jìn)行平整； 七通一平： 包括道路通 ， 上下水通 ， 雨污排水通 ， 電力通 ， 通訊通 ， 煤氣通 ， 熱力通和平整場(chǎng)地； 土地使用年限 土地使用年限： 凡與規(guī)劃國(guó)土局簽訂 土地使用權(quán)出讓合同書(shū) 的用地 ， 其土地使用年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行； 即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育 、 科技 、 文化 、 衛(wèi)生 、 體育用地五十年；商業(yè) 、 旅游 、 娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年； 土地出讓金 土地出讓金： 各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者 ， 按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款 （ 指土地出讓的交易總額 ） ， 或土地使用期滿 ， 土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款 ， 或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者 ， 將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓 、 出租 、 抵押 、 作價(jià)入股和投資 ，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款； 規(guī)劃建設(shè)用地面積 規(guī)劃建設(shè)用地面積： 是指城市規(guī)劃主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積（ 項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積 ） ， 不包括代征的面積； 房屋施工面積： 指報(bào)告期內(nèi)施工的房屋建筑面積 ， 包括本期新開(kāi)工面積和上年開(kāi)發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積 ， 以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積 。 本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中 ， 多層建筑填各層建筑面積之和； 房屋新開(kāi)工面積： 是指在報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋建筑面積 ， 不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工房屋面積 。 房屋的開(kāi)工應(yīng)以房屋正式開(kāi)始破土創(chuàng)槽 （ 地基處理或打永久樁 ） 的日期為準(zhǔn)； 房屋竣工面積： 是指房屋按照設(shè)計(jì)要求已全部完工 ， 達(dá)到入住和使用條件 ， 經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格 （ 或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ） ， 可正式移交使用的房屋建筑面積總和； 房屋施工面積、房屋新開(kāi)工面積、房屋竣工面積 建筑基底面積 建筑基底面積： 指建筑物首層的建筑面積 ； 日照間距 日照間距： 指前后兩排房屋之間 ， 為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離 ； 建筑間距系數(shù)： 指遮擋陽(yáng)光的建筑與被遮擋陽(yáng)光的建筑的間距為遮擋陽(yáng)光的建筑高度的倍數(shù)； 建筑的長(zhǎng)高比： 指遮擋陽(yáng)光的建筑的正面長(zhǎng)度為該建筑高度的倍數(shù) ， 當(dāng)單棟塔樓居住建筑在兩側(cè)無(wú)其他遮擋陽(yáng)光的建筑 （ 含規(guī)劃建筑 ） 時(shí) ， 與其他居住建筑系數(shù)不得小于1.0， 多棟塔樓居住建筑成東西向單排布置時(shí) ， 與被其遮擋陽(yáng)光的板式居住建筑的建筑間距按照下列條例執(zhí)行： 1.相鄰塔式居住建筑的間距小于單棟塔式建筑的長(zhǎng)度時(shí) ， 塔式居住建筑長(zhǎng)高比的長(zhǎng)度 ， 應(yīng)該按照各塔式居住建筑的長(zhǎng)度與間距之和計(jì)算 ， 并按照其不同的長(zhǎng)高比 ，采用不得小于表規(guī)定的建筑間距系數(shù)； 2.相鄰塔式建筑的間距等于或者大于單棟塔式居住建筑的長(zhǎng)度時(shí) ， 建筑間距的系數(shù)不得下于 1.2； 建筑高度 建筑高度： 指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度 ， 應(yīng)符合下列規(guī)定； 煙囪 、 避雷針 、 旗桿 、 風(fēng)向器 、 天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計(jì)入建設(shè)高度； 樓梯間 、 電梯塔 、 裝飾塔 、 眺望塔 、 屋頂窗 、 水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計(jì)小于屋頂面積的 20 ， 且高度不超過(guò)四米的 ， 不計(jì)入建筑高度； 當(dāng)坡度大于 30度的坡屋頂建筑 ， 按坡頂高度一半處到室外地平面計(jì)算建筑高度； 文物保護(hù)建設(shè)控制地帶內(nèi)的建筑高度 ， 按建筑物和構(gòu)筑物的最高點(diǎn) (包括電梯間 、 樓梯間 、 水箱間 、 煙囪等構(gòu)筑物 )、 傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口至地面高度計(jì)算建筑高度； 建筑面積 建筑面積： 指房屋外墻 、 柱 、 邊腳以上各層的外圍水平投影面積 ， 包括陽(yáng)臺(tái) 、 挑廊 、 地下室 、室外樓梯等 ， 且具備有上蓋 ， 結(jié)構(gòu)牢固 ， 層高 2.20米以上 (含 2.20米 )的永久性建筑 。 按建設(shè)部 關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知 規(guī)定 ， 10種情況下建筑面積不計(jì)算 ， 包括： 層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室； 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷； 房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊； 房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池； 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及建筑物的空間平臺(tái)及建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)； 騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分； 利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋； 活動(dòng)簡(jiǎn)易房屋； 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫； 據(jù)了解，新的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范將按精度等級(jí)不同，分別允許誤差范圍為0.26、0.6、1.4，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測(cè)量誤差為1.4； 套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積： 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積 ， 套內(nèi)墻體面積 ， 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成； 1、 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積 ， 以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算： a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室 、 起居室 、 過(guò)廳 、 過(guò)道 、 廚房 、 衛(wèi)生間 、 廁所 、 儲(chǔ)藏室 、 壁櫥等空間面積的總和 。 b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積 。 c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪 、 通風(fēng)道 、 管道井均計(jì)入使用面積 。 d.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積 。 2、 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積 ， 其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻 (包括山墻 )等共有墻 ， 均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積 。 套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積 。 3、 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算 。 其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積 ， 未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積 。 附：房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面積 。 共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井 、 管道井 、 樓梯間 、 垃圾道 、 變電室 、 設(shè)備間 、 公共門廳 、 過(guò)道 、 地下室 、 值班警衛(wèi)室等 ， 以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積 ， 以水平投影面積計(jì)算 。 共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻 ， 以及外墻 (包括山墻 )水平投影面積一半的建筑面積 。 獨(dú)立使用的地下室 、 車棚 、 車庫(kù) 、 為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室 ， 管理用房 ， 作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積； 共有建筑面積（分?jǐn)偯娣e） 共有建筑面積 （ 分?jǐn)偯娣e ） ： 商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?， 與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶； 可分?jǐn)偟墓膊糠譃椋?本幢樓的大堂 、 公用門廳 、 走廊 、 過(guò)道 、 公用廁所 、 電 （ 樓 ）梯前廳 、 樓梯間 、 電梯井 、 電梯機(jī)房 、 垃圾道 、 管理井 、 消防控制室 、 水泵房 、 水箱間 、冷凍機(jī)房 、 消防通道 、 變配電室 、 煤氣調(diào)壓室 、 衛(wèi)星電視接收機(jī)房 、 空調(diào)機(jī)房 、 熱水鍋爐房 、 電梯工休息室 、 值班警衛(wèi)室 、 物業(yè)管理用房等 ， 以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房 ， 套內(nèi)公用建筑空間之間的分隔墻及外墻 （ 包括山墻 、 墻體面積水平投影面積的一半 ） 。 不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間有： 倉(cāng)庫(kù) 、 機(jī)動(dòng)車庫(kù) 、 非機(jī)動(dòng)車庫(kù) 、 車道 、 供暖鍋爐房 、 作為人防工程地下室 、 單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間 ， 售房單位自營(yíng) 、 自用的房屋 ，為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室 、 管理 （ 包括物業(yè)管理用房 ） ； 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e： 包括從屬于人防工程的地下室 、 半地下室；供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)；幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層； 公用建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ?多層住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) ，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?。 多功能綜合樓須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) ， 再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?； 共有建筑面積計(jì)算公式 共有建筑面積計(jì)算公式： 公用建筑面積 = 整棟建筑的面積 各套套內(nèi)建筑面積之和 已作為獨(dú)立使用空間租 、 售的地下室 、 車棚 、 人防工程地下室； 共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積 / 各套內(nèi)建筑面積之和； 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e = 各套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)； 因此 ， 商品房銷售面積公式還可表達(dá)為： 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 （ 1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) ） 使用面積 使用面積： 即地毯面積 ， 是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和其中包括臥室 、 起居室 、 廳 、 過(guò)道 、 廚房 、 衛(wèi)生間 、 儲(chǔ)藏室 、 壁柜 、 不吊柜 、 戶內(nèi)樓梯 (按投影面積 )、陽(yáng)臺(tái)； 斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間 ， 層高低于 2.20米的部分不計(jì)入面積； 使用率 使用率： 使用率 = 套內(nèi)使用面積 / 總建筑面積； 實(shí)用面積 實(shí)用面積： 它是 “ 建筑面積 ” 扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額； 實(shí)用率 實(shí)用率： 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比 ， 大于使用率； 即實(shí)用率套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e； 得房率 得房率： 得房率是指套 （ 單元 ） 套內(nèi)建筑面積與套 （ 單元 ） 建筑隊(duì)面積之比； 即得房率套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e； 建筑覆蓋率（建筑密度） 建筑覆蓋率 （ 建筑密度 ） ： 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率 （ %） ； 即： 基底面積 / 用地面積 100% = 建筑覆蓋率 （ 建筑密度 ） ； 容積率 容積率： 在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %） ； 即：總建筑面積 / 總用地面積 = 容積率； 綠地面積、綠地率、綠化率 綠地面積： 指能夠用于綠化的土地面積 ， 不包括屋頂綠化 、 垂直綠化和覆土小于 2米的土地； 綠地率： 在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率 （ %） ； 綠化面積： 在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %） ； 房屋層數(shù) 房屋層數(shù)： 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù) ， 一般按室內(nèi)地坪 0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室 ， 其室內(nèi)層高在 2.20m以上 （ 不含 2.20m） 的 ， 計(jì)算自然層數(shù) 。 房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和； 假層 、 附層 （ 夾層 ） 、 插層 、 閣樓 （ 暗樓 ） 、 裝飾性塔樓 ， 以及突出屋面的樓梯間 、 水箱間不計(jì)層數(shù)； 自然層、技術(shù)層、附屬層（夾層）、標(biāo)準(zhǔn)層、中間層 自然層： 一般指樓層高度在 2.28米以上的標(biāo)準(zhǔn)層次及在 2.70米以上的住宅； 技術(shù)層： 指建筑物的自然層內(nèi) ， 用作水 、 電 、 暖 、 衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次； 附屬層 （ 夾層 ） ： 指介于自然層之間的夾層； 標(biāo)準(zhǔn)層： 平面布置相同的住宅樓層； 中間層： 底層和最高住戶入口層之間的中間樓層； 地下室、半地下室、假層、閣樓（暗樓） 地下室： 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分 （ 包括層高在 2.2m以下的半地下室 ） ，房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1 / 2者； 半地下室： 房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1/3， 且不超過(guò) 1/2者； 假層： 是指建房時(shí)建造的 ， 一般比較低矮的樓層 。 其前后沿的高度大于 1.7m， 面積不足底層的二分之一的部分 。 附層 （ 夾層 ） 是房屋內(nèi)部空間的局部層次； 閣樓 （ 暗樓 ） ： 一般是房屋建成后 ， 因各種需要 ， 利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層； 層高、凈高 層高： 住宅的層高是指下層樓板面到上層樓層面之間的距離 ， 也就是一層房屋的高度 。在 1987年發(fā)布的 住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn) 中 ， 明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為： 2.6米 、 2.7米 、 2.8米； 凈高： 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離； 凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示： 凈高 =層高樓板厚度； 即層高和樓板厚度的差叫 “ 凈高 ” ； 進(jìn)深、開(kāi)間 進(jìn)深： 住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深 ， 在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度；根據(jù) 住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn) （ GBI100 87） 規(guī)定 ， 住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)： 3.0 米 、 3.3米 、 3.6米 、3.9米 、 4.2米 、 4.5米 、 4.8米 、 5.1米 、 5.4米 、 5.7米 、 6.0米； 開(kāi)間： 在住宅設(shè)計(jì)中 ， 住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離 。 因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言 ， 故又稱開(kāi)間 。 住宅的開(kāi)間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定 。 根據(jù) 住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn) （ GBJ100 87） 規(guī)定：住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)： 2.1米 、 2.4米 、 2.7米 、 3.0米 、 3.3米 、 3.6米 、 3.9米 、 4.2米； 戶型比、面積誤差比 戶型比： 指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比 ， 反映到住宅設(shè)計(jì)上 ， 就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中 ， 各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重； 面積誤差比： 面積誤差比 =（ 產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積 ） 100% / 合同約定面積； 陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)、走廊、玄關(guān)、隔斷、過(guò)道 陽(yáng)臺(tái)： 泛指有永久性上蓋 、 有圍護(hù)結(jié)構(gòu) 、 有臺(tái)面 、 與房屋相連 、 可以活動(dòng)和利用的房屋附屬設(shè)施 ,供居住者進(jìn)行室外活動(dòng) 、 晾曬衣物等的空間 。 根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽(yáng)臺(tái)和封閉陽(yáng)臺(tái)；根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹陽(yáng)臺(tái)和凸陽(yáng)臺(tái)；根據(jù)其空間位置分為底陽(yáng)臺(tái)和挑陽(yáng)臺(tái)； 平臺(tái)： 平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分； 走廊： 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間； 玄關(guān)： 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置 ， 它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段 。 居室是家庭的“ 領(lǐng)地 “ ， 講究一定的私密性 ， 大門一開(kāi) ， 有玄關(guān)阻隔 ， 外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余 。 玄關(guān)一般與廳相連 ， 由于功能不同 ， 需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家 ， 也要有一塊放雨傘 、 掛雨衣 、 換鞋 、 擱包的地方 。 平時(shí) ， 玄關(guān)也是接受郵件 、 簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所； 隔斷： 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妫?過(guò)道： 過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間； 低層、多層、小高層、高層住宅 低層住宅： 指一層至三層的住宅； 多層住宅： 指四層至六層的住宅； 小高層住宅： 指七層至十二層的住宅； 高層住宅： 指十二層以上的住宅； 塔式高層、單元式高層、通廊式高層 塔式高層住宅： 以共用樓梯 、 電梯為核心布置多套住房的高層住宅； 單元式高層住宅： 由多個(gè)住宅單元組合而成 ， 每單元均設(shè)有樓梯 、 電梯的高層住宅； 通廊式高層住宅： 由共用樓梯 、 電梯通過(guò)內(nèi) 、 外廊進(jìn)入各套住宅的高層住宅； TOWNHOUSE、商住、會(huì)所、酒店式服務(wù)公寓 TOWNHOUSE： 也叫聯(lián)排別墅 ， 正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅 ， 系從歐洲舶來(lái)的 ， 其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋； 商住住宅： 是 SOHO（ 居家辦公 ） 住宅觀念的一種延伸 。 它屬于住宅 ， 但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施 ， 尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá) ， 使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅行式； 會(huì)所： 就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施 。 會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池 、 網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng) 、 高爾夫練習(xí)館 、 保齡球館 、 健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所；中西餐廳 、 酒吧 、 咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧 、 閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施 。 以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開(kāi)放； 酒店式服務(wù)公寓： 是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓 。 始于 1994年 ， 意為 “ 酒店式的服務(wù) ， 公寓式的管理 ” ， 市場(chǎng)定位很高 。 它是集住宅 、 酒店 、 會(huì)所多功能于一體的 ， 具有 “ 自用 ”和 “ 投資 ” 兩大功效 。 除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外 ， 更重要的是向住客提供家庭式的居住布局 、 家居式的服務(wù) ， 讓人有賓至如歸的感覺(jué)； TOWNHOUSE、商住、會(huì)所、酒店式服務(wù)公寓 智能化大廈： 又稱 “ 智能型大廈 ” 是指利用系統(tǒng)集成方法 ， 將智能型計(jì)算機(jī) 、 通信 、 信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合 ， 通過(guò)對(duì)設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控 、 對(duì)信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合 ， 所獲得的高效率 、 高功能 、 高度安全與高度舒適的建筑 。 智能化大廈又簡(jiǎn)稱為 3A建筑 ， 即：建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng) （ BAS） ， 辦公自動(dòng)化系統(tǒng) （ OAS） 通信自動(dòng)化系統(tǒng) （ CAS） ， 其中 BAS中應(yīng)包含 FAS和 SAS兩大系統(tǒng) ， 故也有稱智能化大廈為 5A建筑的 ， 即消防自動(dòng)化系統(tǒng) （ FAS） ,保安自動(dòng)化系統(tǒng) （ SAS） ； 第三部分 房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ) -之工程術(shù)語(yǔ)篇 鋼結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)： 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)； 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 鋼 、 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的； 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的 。 包括薄殼結(jié)構(gòu) 、 大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模 、 升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物； 混合結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu)： 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的 。 如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成 ， 以磚墻為承重墻 ， 或者梁是用木材建造 ， 柱是用鋼筋混凝土建造； 磚木結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu)： 是指承重的主要構(gòu)件是用磚 、 木材建造的 。 如一幢房屋是木制房架 、 磚墻 、 木柱建造的； 其他結(jié)構(gòu) 其他結(jié)構(gòu)： 是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類 。 如竹結(jié)構(gòu) 、 磚混結(jié)構(gòu) 、 窯洞等； 框架結(jié)構(gòu)住宅 框架結(jié)構(gòu)住宅： 是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱 ， 再用預(yù)制的加氣混凝土 、 膨脹珍珠巖 、 浮石 、蛭石 、 陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅 。 適合大規(guī)模工業(yè)化施工 ， 效率較高 ， 工程質(zhì)量較好； 框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成 ， 構(gòu)件截面較小 ， 因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低 ， 它的受力特點(diǎn)類似于豎向懸臂剪切梁 ， 樓層越高 ， 水平位移越慢 ， 高層框架在縱橫兩個(gè)方向都承受很大的水平力 ， 這時(shí) ， 現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的 ， 裝配整體式樓面的作用則不考慮 ， 框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻 ， 起圍護(hù)和分隔作用 ， 框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間 ， 但抗震性能差； 鋼混結(jié)構(gòu)住宅 鋼混結(jié)構(gòu)住宅： 鋼混結(jié)構(gòu)住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土 ， 即鋼筋 、 水泥 、 粗細(xì)骨料 （ 碎石 ） 、 水等的混合體 。 這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好 、 整體性強(qiáng) 、 抗腐蝕能力強(qiáng) 、 經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn) ， 并且房間的開(kāi)間 、 進(jìn)深相對(duì)較大 ， 空間分割較自由 。 目前 ， 多 、 高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu) 。 但這種結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜 ， 建筑造價(jià)也較高； 磚混結(jié)構(gòu)住宅 磚混結(jié)構(gòu)住宅： 磚混結(jié)構(gòu)一般指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻 ， 樓蓋 、 屋蓋 、 梁 、 柱 （ 也可是磚柱 ） 是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載 ， 主要是由梁板傳來(lái)的屋蓋 、 樓蓋上的活 、 恒荷載 ， 它通過(guò)墻柱基礎(chǔ)傳到地基 。 作用在縱墻上的水平荷載 （ 如風(fēng)荷 ） 一部分直接由縱墻傳給橫墻 ， 另一部分則通過(guò)屋蓋和樓蓋傳給橫墻 ， 再由橫墻傳至基礎(chǔ) ， 最后傳給地基 ， 承重墻的厚度及長(zhǎng)度是根據(jù)強(qiáng)度和穩(wěn)定性的要求 ， 通過(guò)計(jì)算來(lái)確定的； 在磚混結(jié)構(gòu)中的梁有門窗過(guò)梁 、 圈梁 、 雨蓬梁 、 陽(yáng)臺(tái)梁 、 樓梯梁等 ， 這些梁的長(zhǎng)度 、 配筋和截面尺寸 ， 除圈梁是按構(gòu)造配筋外 ， 其它都是通過(guò)計(jì)算設(shè)計(jì)的 ， 圈梁主要作用是提高房屋空間剛度 、 增加建筑物的整體性 ， 提高磚石砌體的抗剪 、 抗拉強(qiáng)度 ， 因此圈梁不是承重梁 ， 當(dāng)圈梁用作過(guò)梁時(shí) ， 只在過(guò)梁部位按設(shè)計(jì)配筋 ，其它部位仍是按構(gòu)造配筋 ， 有許多把圈梁當(dāng)作承重梁對(duì)待 ， 隨意將圈梁下墻體敲掉 ， 則留下了不安全的隱患； 框架 剪力墻結(jié)構(gòu)住宅 框架 剪力墻結(jié)構(gòu)住宅： 框架剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu) ， 這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻 ， 構(gòu)成靈活自由的使用空間 ， 滿足不同建筑功能的要求 ， 同樣又有足夠的剪力墻 ， 有相當(dāng)大的剛度 ， 框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn) ， 是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式 ， 所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架 ， 剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻 。 因?yàn)?， 在下部樓層 ， 剪力墻的位移較小 ， 它拉著框架按彎曲型曲線變形 ， 剪力墻承受大部分水平力 ， 上部樓層則相反 ， 剪力墻位移越來(lái)越大 ， 有外側(cè)的趨勢(shì) ， 而框架則有內(nèi)收的趨勢(shì) ， 框架拉剪力墻按剪切型曲線變形 ， 框架除了負(fù)擔(dān)外荷載產(chǎn)生的水平力外 ， 還額外負(fù)擔(dān)了把剪力拉回來(lái)的附加水平力 ， 剪力墻不但不承受荷載產(chǎn)生的水平力 ， 還因?yàn)榻o框架一個(gè)附加水平力而承受負(fù)剪力 ， 所以 ， 上部樓層即使外荷載產(chǎn)生的樓層剪力很小 ， 框架中也出現(xiàn)相當(dāng)大的剪力； 配套設(shè)施、騎樓、露臺(tái)、外飄窗、建筑小品 配套設(shè)施： 與住宅規(guī)?；蛉丝谝?guī)模對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施 、 道路和公共綠地的總稱； 騎樓： 指建在馬路旁 ， 底層的一部分是人行道的樓房； 露臺(tái)： 一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái) ， 由于它面積一般均較大 ， 上邊又沒(méi)有屋頂 ， 所以稱作露臺(tái)； 外飄窗： 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起 ， 窗子三面為玻璃 ， 從而使人們擁有更廣闊的視野 ， 更大限度地感受自然 、 親近自然 ， 通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗； 建筑小品： 指既有功能要求 ， 又具有點(diǎn)綴 、 裝飾和美化作用的 、 從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑 、 游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱； 中水處理 中水處理： 是個(gè)老百姓聽(tīng)起來(lái)還有些陌生的詞 ， 中水就是指循環(huán)再利用的水 。 其實(shí)中水處理離我們的生活并不遙遠(yuǎn) ， 許多家庭都習(xí)慣把洗衣服和洗菜的水收集起來(lái) ， 用于沖廁所和拖地板 ， 其實(shí)這就是最原始 、 最簡(jiǎn)單的中水處理辦法； 第四部分 房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ) -之房屋產(chǎn)權(quán)篇 房屋的使用權(quán)、房屋的所有權(quán) 房屋的使用權(quán)： 房屋的使用權(quán)是指對(duì)房屋擁有的享用權(quán) 。 房屋租賃活動(dòng)成交的是房屋的使用權(quán)；房屋的使用權(quán)不能出售 、 抵押 、 贈(zèng)與 、 繼承等 ， 它包含在房屋的所有權(quán)之中； 房屋的所有權(quán)： 房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán) 、 管理權(quán) 、 享用權(quán) 、 排他權(quán) 、 處置權(quán) （ 包括出售 、出租 、 抵押 、 贈(zèng)與 、 繼承 ） 的總和 。 擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利； 取得房屋所有權(quán)的方式有很多 ， 現(xiàn)歸納如下： 1、 依法新建的房屋； 2、 添附的房屋 ， 如翻建 、 擴(kuò)建 、 加層等； 3、 通過(guò)買賣 、 贈(zèng)與 、 互換等民事法律行為取得所有權(quán)的房屋； 4、 繼承或受遺的房屋； 房屋他項(xiàng)權(quán)、土地使用權(quán)、住宅所有權(quán)、房屋處分權(quán)、房屋占有權(quán) 房屋他項(xiàng)權(quán)： 房屋的他項(xiàng)權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來(lái)的典權(quán) 、 租賃權(quán) 、 抵押權(quán) 、 繼承權(quán)等權(quán)利； 土地使用權(quán)： 是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地或者集體土地的占有 、 使用以及部分收益 、 處分的權(quán)利； 住宅所有權(quán)： 住宅所有權(quán)是指住宅建筑本身和其附屬設(shè)備的所有權(quán) 。 不包括宅基地和院地； 房屋處分權(quán)： 指房屋所有權(quán)人在法律許可范圍內(nèi)對(duì)其房屋擁有的處置權(quán)利 。 處分有兩種情況事實(shí)處分和法律處分； 房屋占有權(quán)： 指房屋所有人對(duì)房屋實(shí)際控制的權(quán)利 。 它可以與所有權(quán)分離 ， 故非所有權(quán)人也可能享有房屋占有權(quán)； 雙重抵押權(quán)、押權(quán)約款、用益權(quán)、抵押權(quán) 雙重抵押權(quán)： 對(duì)同一房產(chǎn)作兩次 (第一次和第二次 ) 的抵押； 押權(quán)約款： 國(guó)外房屋分期付款買賣合同當(dāng)事人約定 ， 標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買受人時(shí) ， 在該標(biāo)的物上設(shè)定出賣人第一順序抵押權(quán)的余款 。 如買受人不按約支付分期價(jià)款時(shí) ， 出賣人可請(qǐng)求強(qiáng)制變買標(biāo)的物 ， 并從中優(yōu)先受償； 用益權(quán)： 亦稱 “ 用益物權(quán) ” 。 指對(duì)他人的物品有 使用和收益權(quán)利 。 如租借他人的房屋 ， 有使 用該房屋權(quán)利 。 用益權(quán)包括典權(quán) 、 永佃權(quán) 、 地上權(quán) 、 地役權(quán)等； 抵押權(quán)： 抵押權(quán)劉指房屋所有權(quán)認(rèn)有將其房屋抵押給他人的權(quán)利 。 房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為 。 債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí) ， 抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房屋拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償 ； 租賃權(quán)、確權(quán) 租賃權(quán)： 租賃權(quán)是指房屋所有權(quán)人有將其房屋租賃給他人的權(quán)利 。 房屋租賃 ， 是指房屋的所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用 ， 由承租人支付租金的行為 。 承租人取得房屋使用權(quán)后 ， 未經(jīng)出租人同意不得隨便處置所承租的房屋 ， 除非租賃合同另有規(guī)定 ， 否則就是違法行為； 確權(quán)： 是依照法律 、 政策的規(guī)定 ， 經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào) 、 權(quán)屬調(diào)查 、 地籍勘丈 、 審核批準(zhǔn) 、 登記注冊(cè) 、 發(fā)放證書(shū)等登記規(guī)定程序 ， 確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán) 、 使用權(quán)的隸屬關(guān)系和 他項(xiàng)權(quán)利； 典權(quán)、典契 典權(quán)： 所謂典權(quán)是指房屋所有權(quán)擁有者有將其房屋典當(dāng)給他人以獲得利益的權(quán)利 。 房屋典當(dāng)是指承典人用價(jià)款從房屋所有人手中取得使用房屋的權(quán)利的行為 。 承典人與出典人 （ 房屋所有人 ） 要訂典契 ， 約定回贖期限 （ 即存續(xù)期 ） ， 一般期限是 3 年到 10 年 不 等 。 到 期 由 出 典 人 還 清 典 價(jià) ， 贖 回 房 屋 。 典價(jià)無(wú)利息 ， 房屋無(wú)租金 。 典契中一般規(guī)定 ， 到期不贖的 ， 由承典人改典為買 ，也可經(jīng)雙方協(xié)商 ， 續(xù)期再典 。 承典人除占有房屋供自己使用外 ， 在典權(quán)存續(xù)期內(nèi) ，還可以將房屋轉(zhuǎn)典 ， 或出租給他人 ， 并且可以典權(quán)作為抵押權(quán)的標(biāo)的物； 典契： 即房地產(chǎn)典當(dāng)契約 ， 是指由出典人與 承典人共同簽訂的契約 ， 載明雙方的權(quán)利和義務(wù)； 房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)置換 房屋產(chǎn)權(quán)： 房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利 ， 也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和 ， 即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有 、 使用 、 收益和處分的權(quán)利； 產(chǎn)權(quán)置換： 是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行置換的一種業(yè)務(wù) 。 一般是在中介的撮合下進(jìn)行 ， 并可由中介代辦置換手續(xù)； 共有房產(chǎn)、共同共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)： 指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)； 共同共有房產(chǎn)： 指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人 ， 對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)； 共有房產(chǎn)、共同共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)： 指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)； 共同共有房產(chǎn)： 指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人 ， 對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)； 第五部分 房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ) -之銷售術(shù)語(yǔ)篇 房屋的產(chǎn)權(quán)面積、預(yù)測(cè)面積、實(shí)測(cè)面積 房屋的產(chǎn)權(quán)面積： 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積 。 房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市 、 市 、 縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定； 房屋預(yù)測(cè)面積： 預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房 （ 有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目 ） 銷售中 ， 根據(jù)國(guó)家規(guī)定 ， 由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu) ， 主要依據(jù)施工圖紙 、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為 ，它是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)； 房屋實(shí)測(cè)面積： 實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后 ， 工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格 ， 開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙 、 預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè) 、 繪圖 、 計(jì)算而得出的面積 。 是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù) ， 是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證 、 結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)； 商品房的銷售面積、實(shí)際銷售面積、預(yù)售面積 商品房的銷售面積： 商品房按 “ 套 ” 或 “ 單元 ” 出售 ， 商品房的銷售面積即為購(gòu)房者聽(tīng)購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積 （ 以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積 ） 與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和 。 商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e； 實(shí)際銷售面積： 是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂 （ 正式 ） 銷售合同的商品房屋面積 。 不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積 ， 但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同 ， 在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積； 預(yù)售面積： 是指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中 ， 尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積 ， 包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積 ， 但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建 、 統(tǒng)建代建 、 公共配套建筑 、 房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積； 基價(jià)、起價(jià)、預(yù)售價(jià)、均價(jià) 基價(jià)： 基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià) ， 是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格 。 商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層 ， 朝向差價(jià)后而得出； 起價(jià)： 起價(jià)也叫起步價(jià) ， 是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格 ， 即是起價(jià) 。 多層住宅 ， 不帶花園的 ， 一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅 ， 一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià) 。 高層物業(yè) ， 以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)； 預(yù)售價(jià)： 預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù) （ 銷 ） 售合