剩余法評(píng)估土地價(jià)格的實(shí)際應(yīng)用及示例.doc

剩余法評(píng)估土地價(jià)格的實(shí)際應(yīng)用及示例比較（終稿）蘇愛(ài)鋒煙臺(tái)衛(wèi)正地產(chǎn)評(píng)估有限公司二七年十一月二十二日剩余法評(píng)估土地價(jià)格的實(shí)際應(yīng)用及示例比較 受煙臺(tái)市土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中心委托，將剩余法評(píng)估土地價(jià)格的相關(guān)理論和具體應(yīng)用實(shí)例綜合如下：一、剩余法的基本理論根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，剩余法作為一種主要的土地評(píng)估方法，其基本理論及應(yīng)用要求如下：1、基本公式V=A-B-C式中：V待估土地價(jià)格； A開(kāi)發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值； B整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本； C開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)。2、工作程序調(diào)查待估宗地的基本情況；確定待估宗地的最有效利用方式；估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排；估算開(kāi)發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值；估算開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)；確定待估宗地的土地價(jià)格。3、估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值必須根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)變化趨勢(shì)，采用市場(chǎng)比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法結(jié)合進(jìn)行。4、確定開(kāi)發(fā)周期和投資進(jìn)度安排應(yīng)當(dāng)參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行確定。5、確定開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本包括購(gòu)地稅費(fèi)、房屋建造成本、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)。6、計(jì)算利息地價(jià)款、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用或房屋建造成本、管理費(fèi)用和購(gòu)地稅費(fèi)等全部預(yù)付資本要計(jì)算利息。銷售稅費(fèi)不計(jì)利息。利息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排，按復(fù)利計(jì)算。在實(shí)際評(píng)估工作中，也可以把土地或房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值及開(kāi)發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至估價(jià)基準(zhǔn)日，從而在剩余法公式中沒(méi)有利息項(xiàng)。折現(xiàn)率和利息率的選取應(yīng)參照同期銀行公布的貸款利率。7、計(jì)算利潤(rùn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常利潤(rùn)一般以土地或房地產(chǎn)總價(jià)值或全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算。利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類似土地或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。二、剩余法在中心評(píng)估具體應(yīng)用中的設(shè)定條件1、開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值在現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格比較確定后按照年8%的上漲速度確定。2、開(kāi)發(fā)周期自基準(zhǔn)日確定為三年，開(kāi)發(fā)成本假設(shè)按3年40%、30%、30%的比例每年內(nèi)均勻投入。3、銷售周期自基準(zhǔn)日起確定為四年，第一年按銷售面積的20%確定，第二年按銷售面積的30%確定，第三年按銷售面積的30%確定，第四年按銷售面積的20%確定，每年中假設(shè)均勻銷售。4、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)按照全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算。5、銷售稅費(fèi)中的營(yíng)業(yè)稅及附加不屬預(yù)付資本，是在銷售完成后上繳，因此該部分不計(jì)算利潤(rùn)，銷售中的費(fèi)用如廣告費(fèi)等應(yīng)計(jì)算利潤(rùn)。三、具體應(yīng)用實(shí)例實(shí)例一：評(píng)估土地面積133333平方米，規(guī)劃建筑面積200000平方米，其中商服面積4萬(wàn)平方米，住宅面積16萬(wàn)平方米，1600個(gè)車庫(kù)，建筑面積假設(shè)全部為可銷售面積，假設(shè)按全部小高層建設(shè)，建設(shè)成本按照1200元/平方米，現(xiàn)在市場(chǎng)平均售價(jià)為商業(yè)6000元/平方米，住宅5000元/平方米，車庫(kù)3000元/平方米。按照新方案和新方法以折現(xiàn)方式計(jì)算：1、預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)靜態(tài)價(jià)格為：46000+165000+1600303000/10000=118400萬(wàn)元折現(xiàn)后為：11840020%（1+8%）0.5（1+7.65%）0.5+11840030%（1+8%）1.5（1+7.65%）1.5+11840030%（1+8%）2.5（1+7.65%）2.5+11840020%（1+8%）3.5（1+7.65%）3.5=119171.81萬(wàn)元2、土地及建筑物開(kāi)發(fā)成本成本類別序號(hào)項(xiàng)目收費(fèi)基數(shù)費(fèi)用單價(jià)或比例費(fèi)用（萬(wàn)元）土地費(fèi)用1地價(jià)地價(jià)2土地契稅地價(jià)3%地價(jià)3%小計(jì)地價(jià)1.03前期費(fèi)用1場(chǎng)地“三通一平”費(fèi)建筑面積102002土地測(cè)量定界費(fèi)用地面積226.673規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積102004規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)建筑面積公建2.9元，住宅2元243.6用地面積1.8245施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積102006施工圖審查費(fèi)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)12%247質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安造價(jià)0.07%20.838監(jiān)理費(fèi)建安造價(jià)1%297.69工程招投標(biāo)等相關(guān)費(fèi)用建安造價(jià)1%297.6小計(jì)1334.3建筑成本1房屋建筑面積1200240002車庫(kù)建筑面積12005760小計(jì)29760其他工程費(fèi)用1基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)建筑面積25350602防空地下室易地建設(shè)費(fèi)建筑面積255003散裝水泥專項(xiàng)基金建筑面積2404勞保費(fèi)建安造價(jià)2.60%773.765新型墻體保證金建筑面積3606建筑施工場(chǎng)界超標(biāo)噪聲排污費(fèi)建筑面積2407消防管理費(fèi)建筑面積1.5308建設(shè)管理費(fèi)建安造價(jià)建筑面積10萬(wàn)以下3%，10-50萬(wàn)2%，50萬(wàn)以上1%2%595.29區(qū)內(nèi)配套費(fèi)建筑面積1002000小計(jì)9098.96其中土地費(fèi)用及前期費(fèi)用按購(gòu)地時(shí)（基準(zhǔn)日）一次投入，建筑成本及其他工程費(fèi)用按3年40%、30%、30%的比例每年內(nèi)均勻投入。則折現(xiàn)后為：地價(jià)1.03+1334.3+35114.15=地價(jià)1.03+36448.453、銷售稅金及費(fèi)用 在銷售商品房過(guò)程中支出的費(fèi)用主要有：營(yíng)業(yè)稅及附加：按銷售額的5.55%計(jì)算；廣告費(fèi)等銷售費(fèi)用:按銷售額的1.5%計(jì)算；合計(jì)為：119171.817.05%=8401.61萬(wàn)元注意：銷售稅費(fèi)不計(jì)利息，因此視同銷售時(shí)發(fā)生，需折現(xiàn)。4、投資利潤(rùn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常利潤(rùn)按地價(jià)和開(kāi)發(fā)成本的一定比例計(jì)算。取投資利潤(rùn)率為分別為10%、15%、20%、25%，則：投資利潤(rùn)（建筑物開(kāi)發(fā)成本地價(jià)）利潤(rùn)率利潤(rùn)1基數(shù)利潤(rùn)率利潤(rùn)1利潤(rùn)2基數(shù)利潤(rùn)240193.2610%4019.33地價(jià)*1.03地價(jià)*0.10340157.2615%6023.59地價(jià)*1.03地價(jià)*0.154540157.2620%8031.45地價(jià)*1.03地價(jià)*0.20640157.2625%10039.32地價(jià)*1.03地價(jià)*0.2575注意：此處建筑物開(kāi)發(fā)成本、地價(jià)均為初始發(fā)生值，不考慮利息折現(xiàn)因素，即利息不計(jì)利潤(rùn)。 6、計(jì)算宗地總地價(jià) 將上述各項(xiàng)代入公式：V=A-B-C地價(jià)預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)（開(kāi)發(fā)成本+銷售稅費(fèi)）投資利潤(rùn)具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下表：土地成本開(kāi)發(fā)成本銷售稅費(fèi)投資利潤(rùn)1投資利潤(rùn)1開(kāi)發(fā)總價(jià)地價(jià)*1.0336448.458401.614019.33地價(jià)*0.103119171.81 地價(jià)*1.0336448.458401.616028.99地價(jià)*0.1545119171.81 地價(jià)*1.0336448.458401.618038.65地價(jià)*0.206119171.81 地價(jià)*1.0336448.458401.6110048.32地價(jià)*0.2575119171.81 += 7、計(jì)算宗地單位面積地價(jià)單位面積地價(jià)總地價(jià)總用地面積利潤(rùn)率總地價(jià)單位地價(jià)10%62049.8465415%57655.35432420%53627.11402225%49921.113744 完全按照舊方案和舊方法計(jì)算如下：1、預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)靜態(tài)價(jià)格為：46000+165000+1600303000/10000=118400萬(wàn)元2、土地及建筑物開(kāi)發(fā)成本成本類別序號(hào)項(xiàng)目收費(fèi)基數(shù)費(fèi)用單價(jià)或比例費(fèi)用（萬(wàn)元）土地費(fèi)用1地價(jià)地價(jià)2土地契稅地價(jià)3%地價(jià)3%小計(jì)地價(jià)1.03前期費(fèi)用1場(chǎng)地“三通一平”費(fèi)建筑面積102002土地測(cè)量定界費(fèi)用地面積226.673規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積102004規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)建筑面積公建2.9元，住宅2元243.6用地面積1.8245施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積102006施工圖審查費(fèi)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)12%247質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安造價(jià)0.07%20.838監(jiān)理費(fèi)建安造價(jià)1%297.69工程招投標(biāo)等相關(guān)費(fèi)用建安造價(jià)1%297.6小計(jì)1334.3建筑成本1房屋建筑面積1200240002車庫(kù)建筑面積12005760小計(jì)29760其他工程費(fèi)用1基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)建筑面積25350602防空地下室易地建設(shè)費(fèi)建筑面積255003散裝水泥專項(xiàng)基金建筑面積2404勞保費(fèi)建安造價(jià)2.60%773.765新型墻體保證金建筑面積3606建筑施工場(chǎng)界超標(biāo)噪聲排污費(fèi)建筑面積2407消防管理費(fèi)建筑面積1.5308建設(shè)管理費(fèi)建安造價(jià)建筑面積10萬(wàn)以下3%，10-50萬(wàn)2%，50萬(wàn)以上1%2%595.29區(qū)內(nèi)配套費(fèi)建筑面積1002000小計(jì)9098.96其中土地費(fèi)用及前期費(fèi)用按購(gòu)地時(shí)（基準(zhǔn)日）一次投入，建筑成本及其他工程費(fèi)用按3年均勻投入。 3、投資利息以上述建造成本及地價(jià)的合計(jì)為基數(shù)，按評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行三至五年貸款利息7.65%，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期為三年，開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用假設(shè)均勻投入，計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一年半，即按1.5年計(jì)；假設(shè)地價(jià)是一次性投入，計(jì)息期為3年，貸款利息為：貸款利息建筑物開(kāi)發(fā)成本(1+7.65%)1.5 -1地價(jià)1.03(1+7.65%)3-1 4、投資利潤(rùn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常利潤(rùn)按地價(jià)和開(kāi)發(fā)成本的一定比例計(jì)算。取投資利潤(rùn)率為分別為10%、15%、20%、25%，則：投資利潤(rùn)（建筑物開(kāi)發(fā)成本地價(jià)）利潤(rùn)率利潤(rùn)1基數(shù)利潤(rùn)率利潤(rùn)1利潤(rùn)2基數(shù)利潤(rùn)240193.2610%4019.33地價(jià)*1.03地價(jià)*0.10340157.2615%6023.59地價(jià)*1.03地價(jià)*0.154540157.2620%8031.45地價(jià)*1.03地價(jià)*0.20640157.2625%10039.32地價(jià)*1.03地價(jià)*0.25755、銷售稅金及費(fèi)用 在銷售商品房過(guò)程中支出的費(fèi)用主要有：營(yíng)業(yè)稅及附加：按銷售額的5.55%計(jì)算；廣告費(fèi)等銷售費(fèi)用:按開(kāi)發(fā)價(jià)值的1.5%計(jì)算；合計(jì)為：8401.61萬(wàn)元 6、計(jì)算宗地總地價(jià) 將上述各項(xiàng)代入公式：地價(jià)預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)開(kāi)發(fā)成本投資利息投資利潤(rùn)銷售稅額及銷售費(fèi)用土地成本開(kāi)發(fā)成本利息1利息2銷售稅費(fèi)投資利潤(rùn)1投資利潤(rùn)2開(kāi)發(fā)總價(jià)地價(jià)*1.0340193.264873.530.25498347.24019.33地價(jià)*0.103118400地價(jià)*1.0340193.264873.530.25498347.26028.99地價(jià)*0.1545118400地價(jià)*1.0340193.264873.530.25498347.28038.65地價(jià)*0.206118400地價(jià)*1.0340193.264873.530.25498347.210048.32地價(jià)*0.2575118400 += 7、計(jì)算宗地單位面積地價(jià)單位面積地價(jià)總地價(jià)總用地面積利潤(rùn)率總地價(jià)單位地價(jià)10%43927.29329515%40959.44307220%38196.63286525%35618.322671新方案新方法與原方案原方法結(jié)果比較：利潤(rùn)率新方案新方法結(jié)果原方案原方法結(jié)果與比較10%465432951.4115%432430721.4120%402228651.425%374426711.4實(shí)例二：評(píng)估土地面積50000平方米，規(guī)劃建筑面積100000平方米，其中商服面積5萬(wàn)平方米，住宅面積5萬(wàn)平方米，500個(gè)車庫(kù)，建筑面積假設(shè)全部為可銷售面積，假設(shè)按全部高層建設(shè)，建設(shè)成本按照1390元/平方米，現(xiàn)在市場(chǎng)平均售價(jià)為商業(yè)6500元/平方米，住宅5000元/平方米，車庫(kù)3000元/平方米。按照新方案和新方法以折現(xiàn)方式計(jì)算：1、預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)靜態(tài)價(jià)格為：56500+55000+500303000/10000=62000萬(wàn)元折現(xiàn)后為：6200030%（1+8%）0.5（1+7.65%）0.5+6200030%（1+8%）1.5（1+7.65%）1.5+6200040%（1+8%）2.5（1+7.65%）2.5=62490.46萬(wàn)元2、土地及建筑物開(kāi)發(fā)成本成本類別序號(hào)項(xiàng)目收費(fèi)基數(shù)費(fèi)用單價(jià)或比例費(fèi)用（萬(wàn)元）土地費(fèi)用1地價(jià)地價(jià)2土地契稅地價(jià)3%地價(jià)3%小計(jì)地價(jià)1.03前期費(fèi)用1場(chǎng)地“三通一平”費(fèi)建筑面積101002土地測(cè)量定界費(fèi)用地面積2103規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積101004規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)建筑面積公建2.9元，住宅2元224.5用地面積1.895施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積101006施工圖審查費(fèi)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)12%127質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安造價(jià)0.07%11.198監(jiān)理費(fèi)建安造價(jià)1%159.859工程招投標(biāo)等相關(guān)費(fèi)用建安造價(jià)1%159.85小計(jì)686.39建筑成本1房屋建筑面積1390139002車庫(kù)建筑面積13902085小計(jì)15985其他工程費(fèi)用1基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)建筑面積25325302防空地下室易地建設(shè)費(fèi)建筑面積252503散裝水泥專項(xiàng)基金建筑面積2204勞保費(fèi)建安造價(jià)2.60%415.615新型墻體保證金建筑面積3306建筑施工場(chǎng)界超標(biāo)噪聲排污費(fèi)建筑面積2207消防管理費(fèi)建筑面積1.5158建設(shè)管理費(fèi)建安造價(jià)建筑面積10萬(wàn)以下3%，10-50萬(wàn)2%，50萬(wàn)以上1%2%319.79區(qū)內(nèi)配套費(fèi)建筑面積1001000小計(jì)4600.31其中土地費(fèi)用及前期費(fèi)用按購(gòu)地時(shí)（基準(zhǔn)日）一次投入，建筑成本及其他工程費(fèi)用按2年60%、40%的比例每年內(nèi)均勻投入。則折現(xiàn)后為：地價(jià)1.03+686.39+19304.92=地價(jià)1.03+19991.313、銷售稅金及費(fèi)用 在銷售商品房過(guò)程中支出的費(fèi)用主要有：營(yíng)業(yè)稅及附加：按銷售額的5.55%計(jì)算；廣告費(fèi)等銷售費(fèi)用:按銷售額的1.5%計(jì)算；合計(jì)為：62490.467.05%=4405.57萬(wàn)元注意：銷售稅費(fèi)不計(jì)利息，因此視同銷售時(shí)發(fā)生，需折現(xiàn)。4、投資利潤(rùn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常利潤(rùn)按地價(jià)和開(kāi)發(fā)成本的一定比例計(jì)算。取投資利潤(rùn)率為分別為10%、15%、20%、25%，則：投資利潤(rùn)（建筑物開(kāi)發(fā)成本地價(jià)）利潤(rùn)率利潤(rùn)1基數(shù)利潤(rùn)率利潤(rùn)1利潤(rùn)2基數(shù)利潤(rùn)221271.710%2127.17地價(jià)*1.03地價(jià)*0.10321271.715%3190.76地價(jià)*1.03地價(jià)*0.154521271.720%4254.34地價(jià)*1.03地價(jià)*0.20621271.725%5317.93地價(jià)*1.03地價(jià)*0.2575注意：此處建筑物開(kāi)發(fā)成本、地價(jià)均為初始發(fā)生值，不考慮利息折現(xiàn)因素，即利息不計(jì)利潤(rùn)。 6、計(jì)算宗地總地價(jià) 將上述各項(xiàng)代入公式：V=A-B-C地價(jià)預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)（開(kāi)發(fā)成本+銷售稅費(fèi)）投資利潤(rùn)具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下表：土地成本開(kāi)發(fā)成本銷售稅費(fèi)投資利潤(rùn)1投資利潤(rùn)1開(kāi)發(fā)總價(jià)地價(jià)*1.0319991.314405.582127.17地價(jià)*0.10362490.46地價(jià)*1.0319991.314405.583190.76地價(jià)*0.154562490.46地價(jià)*1.0319991.314405.584254.34地價(jià)*0.20662490.46地價(jià)*1.0319991.314405.585317.93地價(jià)*0.257562490.46+= 7、計(jì)算宗地單位面積地價(jià)單位面積地價(jià)總地價(jià)總用地面積利潤(rùn)率總地價(jià)單位地價(jià)10%31744.4238115%29466.28221020%27378.02205325%25456.811909 完全按照舊方案和舊方法計(jì)算如下：1、預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)靜態(tài)價(jià)格為：56500+55000+500303000/10000=62000萬(wàn)元2、土地及建筑物開(kāi)發(fā)成本成本類別序號(hào)項(xiàng)目收費(fèi)基數(shù)費(fèi)用單價(jià)或比例費(fèi)用（萬(wàn)元）土地費(fèi)用1地價(jià)地價(jià)2土地契稅地價(jià)3%地價(jià)3%小計(jì)地價(jià)1.03前期費(fèi)用1場(chǎng)地“三通一平”費(fèi)建筑面積101002土地測(cè)量定界費(fèi)用地面積2103規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積101004規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)建筑面積公建2.9元，住宅2元224.5用地面積1.895施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積101006施工圖審查費(fèi)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)12%127質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安造價(jià)0.07%11.198監(jiān)理費(fèi)建安造價(jià)1%159.859工程招投標(biāo)等相關(guān)費(fèi)用建安造價(jià)1%159.85小計(jì)686.39建筑成本1房屋建筑面積1390139002車庫(kù)建筑面積13902085小計(jì)15985其他工程費(fèi)用1基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)建筑面積25325302防空地下室易地建設(shè)費(fèi)建筑面積252503散裝水泥專項(xiàng)基金建筑面積2204勞保費(fèi)建安造價(jià)2.60%415.615新型墻體保證金建筑面積3306建筑施工場(chǎng)界超標(biāo)噪聲排污費(fèi)建筑面積2207消防管理費(fèi)建筑面積1.5158建設(shè)管理費(fèi)建安造價(jià)建筑面積10萬(wàn)以下3%，10-50萬(wàn)2%，50萬(wàn)以上1%2%319.79區(qū)內(nèi)配套費(fèi)建筑面積1001000小計(jì)4600.31其中土地費(fèi)用及前期費(fèi)用按購(gòu)地時(shí)（基準(zhǔn)日）一次投入，建筑成本及其他工程費(fèi)用按2年均勻投入。 3、投資利息以上述建造成本及地價(jià)的合計(jì)為基數(shù)，按評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行三至五年貸款利息7.47%，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期為二年，開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用假設(shè)均勻投入，計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一年，即按1年計(jì)；假設(shè)地價(jià)是一次性投入，計(jì)息期為2年，貸款利息為：貸款利息建筑物開(kāi)發(fā)成本(1+7.47%)1 -1地價(jià)1.03(1+7.47%)2-1 4、投資利潤(rùn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常利潤(rùn)按地價(jià)和開(kāi)發(fā)成本的一定比例計(jì)算。取投資利潤(rùn)率為分別為10%、15%、20%、25%，則：投資利潤(rùn)（建筑物開(kāi)發(fā)成本地價(jià)）利潤(rùn)率利潤(rùn)1基數(shù)利潤(rùn)率利潤(rùn)1利潤(rùn)2基數(shù)利潤(rùn)221271.710%2127.17地價(jià)*1.03地價(jià)*0.10321271.715%3190.76地價(jià)*1.03地價(jià)*0.154521271.720%4254.34地價(jià)*1.03地價(jià)*0.20621271.725%5317.93地價(jià)*1.03地價(jià)*0.25755、銷售稅金及費(fèi)用 在銷售商品房過(guò)程中支出的費(fèi)用主要有：營(yíng)業(yè)稅及附加：按銷售額的5.55%計(jì)算；廣告費(fèi)等銷售費(fèi)用:按開(kāi)發(fā)價(jià)值的1.5%計(jì)算； 合計(jì)為：620007.05%=4371萬(wàn)元 6、計(jì)算宗地總地價(jià) 將上述各項(xiàng)代入公式：地價(jià)預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)開(kāi)發(fā)成本投資利息投資利潤(rùn)銷售稅額及銷售費(fèi)用土地