3房地產(chǎn)估價(jià)原則與估價(jià)程序.doc

3房地產(chǎn)估價(jià)原則與估價(jià)程序?qū)W習(xí)目標(biāo)掌握合法原則、房地結(jié)合原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的程序。3.1 房地產(chǎn)估價(jià)的原則前已述及，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格通常隨交易的需要而個(gè)別形成，受許多個(gè)別因素影響。因此，估價(jià)師在評(píng)估時(shí)，還要根據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)對(duì)市場(chǎng)作出判斷，是科學(xué)方法與經(jīng)驗(yàn)判斷的結(jié)合。估價(jià)師在進(jìn)行評(píng)估活動(dòng)時(shí)，必須受到行業(yè)的行為準(zhǔn)則約束，在一定的評(píng)估原則下開展評(píng)估活動(dòng)。人們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，逐步認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)價(jià)格形成運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，并總結(jié)出了一些簡(jiǎn)明扼要的在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)遵守的法則、標(biāo)準(zhǔn)，這即為房地產(chǎn)估價(jià)的原則。房地產(chǎn)估價(jià)原則是房地產(chǎn)估價(jià)理論的重要組成部分，它使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，使對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。估價(jià)人員都應(yīng)正確地理解房地產(chǎn)估價(jià)原則，并以此作為行動(dòng)的指南。作為引進(jìn)產(chǎn)物的房地產(chǎn)估價(jià)理論，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)原則的認(rèn)識(shí)，有一個(gè)借鑒、吸收、消化、總結(jié)和提高的過程。目前，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)原則的論述可謂仁者見仁，智者見智。從理論上說，估價(jià)原則與估價(jià)要求確有區(qū)別，估價(jià)原則反映的是房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)動(dòng)內(nèi)在的規(guī)律，而獨(dú)立、科學(xué)、客觀、公正的總要求以及依法估價(jià)等，是社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)者提出的要求，是估價(jià)的前提條件；但從現(xiàn)實(shí)的角度看，像依法估價(jià)這樣的估價(jià)要求在實(shí)際估價(jià)工作中又確實(shí)十分重要，有包括在估價(jià)原則中的必要性。因此，我們認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循的原則有合法原則、房地結(jié)合原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。3.1.1合法原則房地產(chǎn)的合法原則是指房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益即合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提來(lái)進(jìn)行。(1)在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。 現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書有：國(guó)有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項(xiàng)權(quán)利證明書、房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。 根據(jù)上述權(quán)屬證書和其他有關(guān)證件如：政府關(guān)于房地產(chǎn)方面的文件、法院關(guān)于房地產(chǎn)方面的裁決書等，就可以判明待估房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況，按其合法產(chǎn)權(quán)評(píng)估。具體需明確：農(nóng)民集體所有的土地不能當(dāng)作國(guó)家所有的土地來(lái)估價(jià)，行政劃撥的土地不能當(dāng)作有償出讓的土地來(lái)估價(jià)，臨時(shí)用地不能當(dāng)作長(zhǎng)久用地來(lái)估價(jià)，違法占地不能當(dāng)作合法占地來(lái)估價(jià)，臨時(shí)建筑不能當(dāng)作永久建筑來(lái)估價(jià)，違法建筑不能當(dāng)作合法建筑來(lái)估價(jià)，產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)不能當(dāng)作產(chǎn)權(quán)無(wú)爭(zhēng)議的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，手續(xù)不完備的房地產(chǎn)不能當(dāng)作手續(xù)完備的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當(dāng)作完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)作獨(dú)有的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。(2)在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。城市規(guī)劃、土地用途管制是房地產(chǎn)使用中必須執(zhí)行的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。因此，在估價(jià)中也必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。在用途方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地為居住用途，即使從其坐落位置、周圍環(huán)境等來(lái)看，適合用作商業(yè)用途，除非申請(qǐng)變更為商業(yè)用途且得到批準(zhǔn)，否則也必須以居住用途為前提來(lái)估價(jià)。在容積率方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的容積率，則必須以不超過此容積率為前提來(lái)估價(jià)，如果超過此容積率來(lái)估價(jià)，由于超出的容積率違法沒有法律保障，由此評(píng)估出的較高的價(jià)格得不到社會(huì)承認(rèn)，從而不能實(shí)現(xiàn)。(3)在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、增與等。3.1.2房地結(jié)合原則房地結(jié)合原則是指無(wú)論是對(duì)房屋建筑的估價(jià)，還是對(duì)地產(chǎn)的估價(jià)都必須把房與地結(jié)合起來(lái)。這是因?yàn)椋悍课莶荒茈x開土地而單獨(dú)存在，土地包含其上的一切附著物。評(píng)估房屋的價(jià)格，必須考慮地段環(huán)境、土地位置及土地價(jià)格，因?yàn)榉课莶豢梢悦撾x其賴以立足的土地而流通。同理，評(píng)估土地價(jià)格，無(wú)論該土地是用于土地再開發(fā)，還是直接用于經(jīng)營(yíng)，附著其上的房屋建筑都應(yīng)包括其中。否則，要么土地使用權(quán)變動(dòng)毫無(wú)實(shí)際內(nèi)容，要么行使土地使用權(quán)，附著其上的一切物品就無(wú)法獨(dú)立地實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值。房地結(jié)合原則說明，房產(chǎn)估價(jià)要考慮地價(jià)因素，地產(chǎn)估價(jià)也應(yīng)考慮房產(chǎn)價(jià)格。這種結(jié)合并不否定房地權(quán)屬關(guān)系的相對(duì)分離及房地分割的單獨(dú)交易，但這種分離與分割只是房地不同所有者、使用者的利益分配問題。如某一地塊附有房屋建筑，土地使用權(quán)屬于甲所有，房屋則屬于乙所有。假設(shè)房屋所有者乙要出賣其房屋，另一買主要購(gòu)買其房屋。對(duì)此，房屋的估價(jià)必須考慮地價(jià)，只不過乙得到的只是房地價(jià)格中的分割屋價(jià)，土地所有權(quán)者得到另一部分（在不轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的情況下），即地租。房屋買主同時(shí)支付房?jī)r(jià)與地租。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離這種情況，在現(xiàn)實(shí)生活中往往演化為近似股份經(jīng)濟(jì)的合伙聯(lián)營(yíng)經(jīng)濟(jì)形式。3.1.3最高最佳使用原則最高最佳使用原則也稱最有效使用原則，是指在合法使用的前提下，以委估房地產(chǎn)最高最佳或最有效使用的方式為估價(jià)基礎(chǔ)進(jìn)行估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循最高最佳使用原則，是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，采用最有效的使用方式，以取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。這主要是以投資者的理性投資行為為基礎(chǔ)而形成的基本原則。最高最佳使用具體包括三個(gè)方面：法律許可范圍內(nèi)最佳的用途：土地可以用作商業(yè)、工業(yè)、住宅等多種用途，但同一地塊在不同用途狀態(tài)下其收益并不相同，我們要在規(guī)劃許可前提下，選擇能最大限度發(fā)揮房地產(chǎn)效用的用途。如城市中心商服繁華地段有一房地產(chǎn)，規(guī)劃用途為商服業(yè)用途，由于歷史原因，目前為工業(yè)用途、或生活服務(wù)設(shè)施（如菜場(chǎng)），效益明顯偏低，其用途顯然不是最優(yōu)。估價(jià)時(shí)，不應(yīng)以現(xiàn)狀用途為估價(jià)依據(jù)，而應(yīng)以可能的最優(yōu)用途（商服業(yè)）進(jìn)行估價(jià)。又如，城市中的某一塊空地，盡管目前的收益為零甚至為負(fù)（如支付必要的管理費(fèi)用），但并不意味著該宗土地沒有價(jià)格，只是它目前尚未處于最高最佳使用狀態(tài)。估價(jià)時(shí)，也應(yīng)根據(jù)規(guī)劃要求，確定最佳用途，而后估價(jià)。最佳的規(guī)模：對(duì)一個(gè)企業(yè)而言，其土地、資本、勞動(dòng)和管理等要素中，只有各要素合理配置與組合，才能發(fā)揮最佳效果。同樣，對(duì)一宗房地產(chǎn)來(lái)說，其房屋建筑和土地也必須合理配置。相對(duì)于土地，建筑物的面積太大或太小，均不能發(fā)揮房地產(chǎn)的最佳效益：太大，則場(chǎng)地空間不夠，人流、物流擁擠，影響其整體效益的發(fā)揮；太小，則造成資源浪費(fèi)，資產(chǎn)效益降低。最佳的集約利用度：這里的最佳集約利用度并不是最大集約利用度，不是單純地追求容積率或其他一些指標(biāo)，而是包括生態(tài)環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素在內(nèi)的綜合的集約利用度。它要求土地、建筑物與周圍環(huán)境，如綠地比例、配套設(shè)施、相關(guān)與競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)的數(shù)量、分布等相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)廣義意義下的最佳集約利用。一些房地產(chǎn)估價(jià)著作中所提到的均衡原則和適合原則，實(shí)際上是最有效使用原則的引伸。均衡原則：以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否保持平衡，來(lái)判斷其最有效使用。適合原則：以房地產(chǎn)整體對(duì)外部環(huán)境是否保持均衡，來(lái)判斷其最有效使用。均衡原則加上適合原則，即內(nèi)部構(gòu)成要素為適當(dāng)?shù)慕M合，外部環(huán)境為最協(xié)調(diào)的狀態(tài)時(shí)，為最高最佳的使用狀態(tài)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明：保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià)；轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價(jià)；裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價(jià)；重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提估價(jià)；上述情形的某種組合。3.1.4替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。所謂類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相似的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。按照經(jīng)濟(jì)理性主義假定，消費(fèi)者的消費(fèi)行為總是使其消費(fèi)效果的滿足程度達(dá)到最大化。在此假定下，同一市場(chǎng)上，當(dāng)兩種或兩種以上商品具有相同效用時(shí)，消費(fèi)者總是愿意以較低價(jià)格購(gòu)買具有一定效用的商品；反之，當(dāng)消費(fèi)者以一定價(jià)格去購(gòu)買商品時(shí)，總是期望購(gòu)買對(duì)他而言是最大效用的商品。這種可替代性使商品在市場(chǎng)這一“看不見的手”的作用下，價(jià)格最終趨向一致，這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理。房地產(chǎn)商品也遵循這一原理，同一供求范圍內(nèi)的某宗房地產(chǎn)的價(jià)格，必然會(huì)受到具有替代關(guān)系的類似房地產(chǎn)價(jià)格的影響，并相互競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格在某種程度上趨于一致。因此，評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，在房地產(chǎn)同一供求范圍內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格及條件，從而確定待估房地產(chǎn)的價(jià)格。當(dāng)然，由于房地產(chǎn)的個(gè)別性，完全相同的房地產(chǎn)是沒有的，但具有相近效用和使用條件的房地產(chǎn)還是大量存在的（即替代關(guān)系是存在的），由此可以得到“類似”的價(jià)格水平，我們?cè)賹?duì)待估房地產(chǎn)與已交易的房地產(chǎn)進(jìn)行仔細(xì)的比較，并對(duì)其中的差別作適當(dāng)?shù)男拚?，就能得到待估房地產(chǎn)較準(zhǔn)確的價(jià)格?？梢?，替代原則是市場(chǎng)比較法的理論基礎(chǔ)。替代原則也是重置成本法可以成立的依據(jù)之一。在評(píng)估舊有房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，如果重置新的不動(dòng)產(chǎn)的原價(jià)（如果舊有不動(dòng)產(chǎn)的建筑物是舊的，重置的新的建筑物要考慮折舊）高于舊有不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格，是不會(huì)考慮重建的。因此，由于替代原則的存在，對(duì)可能重置的房地產(chǎn)，重置原價(jià)就成為其價(jià)格上限。替代原則與收益法也有密切關(guān)系。某一房地產(chǎn)價(jià)格，如有替代可能，則可以決定能與該房地產(chǎn)產(chǎn)生同等純收益的其他房地產(chǎn)的價(jià)格。3.1.5估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是指必須把委估房地產(chǎn)置于估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行估價(jià)?；蛘哒f，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)，又稱評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評(píng)估時(shí)日，是一個(gè)特定的具體時(shí)間（日期），不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。它通常用年、月、日表示。房地產(chǎn)估價(jià)中必須遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的主要原因在于：任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總是處在不斷的發(fā)展變化之中，決定和影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素也在不斷變化之中。這樣，房地產(chǎn)價(jià)格也就處于不斷變化之中，在不同的時(shí)間，同一宗房地產(chǎn)往往有不同的價(jià)格。因而，房地產(chǎn)的價(jià)格始終只是特定時(shí)間的價(jià)格，這就決定了估價(jià)時(shí)必須有一個(gè)特定的時(shí)間估價(jià)時(shí)點(diǎn)，假定市場(chǎng)情況“靜止”在此時(shí)間點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)時(shí)的情況為準(zhǔn)（期貨估價(jià)例外），估價(jià)額是相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)交易是涉及眾多法律、法規(guī)的權(quán)益性交易。房地產(chǎn)交易，無(wú)論是買賣、租賃，還是出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押和繼承，都不象一般商品那樣靠物質(zhì)實(shí)體在當(dāng)事人之間交付（流通）完成，即買主帶走他所購(gòu)商品，而主要靠法律、法規(guī)和契約來(lái)完成。但法律、法規(guī)、政策的頒布、修改、實(shí)施和權(quán)益的確認(rèn)、登記和過戶，都是有明確的時(shí)間界限的。這樣就能確定市場(chǎng)的條件和交易雙方的責(zé)任界限。市場(chǎng)比較法、重置成本法和收益法等房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法也都是與估價(jià)時(shí)點(diǎn)緊密聯(lián)系的。例如，在運(yùn)用重置成本法估價(jià)時(shí)，必須采用重置成本減折舊的方法，而不能直接用建筑物原值減折舊來(lái)確定建筑物的價(jià)格，這里，重置成本和折舊都包含了時(shí)間變化的因素。估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是與估價(jià)作業(yè)日期（估價(jià)作業(yè)日期是正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日）相一致的。實(shí)際估價(jià)中，一般將估價(jià)人員執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)勘察的日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，或因特殊需要將其他日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是責(zé)任交代的界限和評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)值的界限。不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的關(guān)系見圖3-1-1或表3-1-1。3.2 房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，工作過程存在一定的主觀性，估價(jià)結(jié)果涉及到各方的切身利益。要高效、高質(zhì)量地評(píng)估出房地產(chǎn)的價(jià)格，除了要求估價(jià)人員具有堅(jiān)實(shí)的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，諳熟房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法及有關(guān)法規(guī)政策，并切實(shí)遵守“公正、公開、公平”的原則與職業(yè)道德規(guī)范外，還需遵循一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)估價(jià)程序。房地產(chǎn)估價(jià)程序是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程的各個(gè)具體步驟和環(huán)節(jié)，按其內(nèi)在聯(lián)系所排列出的進(jìn)行順序，是完成房地產(chǎn)估價(jià)的作業(yè)流程。透過房地產(chǎn)估價(jià)程序，可以看到房地產(chǎn)估價(jià)的全過程，了解到房地產(chǎn)估價(jià)中各項(xiàng)具體工作之間的內(nèi)在聯(lián)系性。圖3-1-1 估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的關(guān)系表3-1-1估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的關(guān)系估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況過去（回顧性估價(jià)）過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)在未來(lái)未來(lái)未來(lái)未來(lái)自獲取估價(jià)業(yè)務(wù)至完成估價(jià)后的資料歸檔為止，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；明確估價(jià)基本事項(xiàng)；擬定估價(jià)作業(yè)方案；搜集、整理估價(jià)所需資料；實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；選定估價(jià)方法計(jì)算；確定估價(jià)結(jié)果；撰寫估價(jià)報(bào)告；估價(jià)資料歸檔。房地產(chǎn)估價(jià)程序的各個(gè)步驟之間并不是完全割裂的，相互之間會(huì)有一些交叉。同時(shí)，盡管按照上述程序步驟進(jìn)行估價(jià)，實(shí)際估價(jià)中仍有時(shí)免不了一定的反復(fù)。下面針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的具體程序進(jìn)行介紹：3.2.1獲取估價(jià)業(yè)務(wù)獲取估價(jià)業(yè)務(wù)是指獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，這是房地產(chǎn)估價(jià)的先決條件。如果不能正常獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，即使有合法的估價(jià)機(jī)構(gòu)、優(yōu)秀的估價(jià)專業(yè)人員和良好的估價(jià)物質(zhì)基礎(chǔ)，也是無(wú)米之炊，無(wú)從談及房地產(chǎn)估價(jià)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，不斷獲取足夠多的和大的估價(jià)業(yè)務(wù)，保證估價(jià)業(yè)務(wù)的來(lái)源，涉及到估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)問題，很顯然，它對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的生存和發(fā)展是非常重要的。需要指出的是，不能為了獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)而迎合客戶的不合理要求，更不能以非法的或不正當(dāng)?shù)姆椒ê褪侄潍@取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的途徑主要有主動(dòng)爭(zhēng)取和接受委托兩種：(1)主動(dòng)爭(zhēng)取所謂主動(dòng)爭(zhēng)取是指估價(jià)機(jī)構(gòu)或機(jī)構(gòu)工作人員走出去，到房地產(chǎn)市場(chǎng)上去承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)估價(jià)制度的實(shí)施，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展也很迅速，包括土地和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在內(nèi)，已擁有了一定數(shù)量的市場(chǎng)性估價(jià)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)正在加大并將趨于激烈。對(duì)于這些市場(chǎng)性估價(jià)機(jī)構(gòu)，在機(jī)構(gòu)信譽(yù)與特色尚未確立的情況下，主動(dòng)爭(zhēng)取是他們最重要的甚至是唯一的估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源。當(dāng)然，估價(jià)機(jī)構(gòu)間的無(wú)序惡性競(jìng)爭(zhēng)尚待有序化和規(guī)范化。(2)接受委托與主動(dòng)爭(zhēng)取估價(jià)業(yè)務(wù)不同，接受委托是指坐等委托估價(jià)者找上門，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)指定的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。它是另一種房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的獲取途徑，與主動(dòng)爭(zhēng)取估價(jià)業(yè)務(wù)途徑一樣，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度較低和較高的情況下均存在。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度較低的情況下，各種估價(jià)機(jī)構(gòu)的設(shè)立存在一定程度的可塑性，估價(jià)機(jī)構(gòu)間的競(jìng)爭(zhēng)一般缺乏規(guī)則性和有序性，某些機(jī)構(gòu)可能憑借其與管理部門或管理部門的一些工作人員間的特殊關(guān)系，容易獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，存在一定程度的壟斷性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度較高時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)育程度也相應(yīng)較高，少量估價(jià)機(jī)構(gòu)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，憑借其優(yōu)秀的評(píng)估質(zhì)量和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)而逐漸建立起良好的社會(huì)信譽(yù)。對(duì)于這些估價(jià)機(jī)構(gòu)，會(huì)有許多委托估價(jià)者請(qǐng)求他們提供估價(jià)服務(wù)。此外，某些類型的房地產(chǎn)價(jià)格需專門的或指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。如我國(guó)土地使用權(quán)出讓價(jià)格的評(píng)估，具有明顯的政府行為，一般需指定專門的估價(jià)機(jī)構(gòu)。3.2.2明確估價(jià)基本事項(xiàng)無(wú)論從何種途徑獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，估價(jià)方與委托估價(jià)方一般都有一個(gè)業(yè)務(wù)接洽的過程，在此過程中，估價(jià)方要就估價(jià)的基本事項(xiàng)以及估價(jià)收費(fèi)問題與委托估價(jià)方溝通和協(xié)商，予以明確，并簽訂合同，為后續(xù)工作打好基礎(chǔ)。其中明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括以下內(nèi)容。(1)明確估價(jià)目的所謂估價(jià)目的，是指為何種需要而估價(jià)。估價(jià)目的決定了房地產(chǎn)價(jià)格類型，也決定了估價(jià)的依據(jù)，是實(shí)施房地產(chǎn)估價(jià)的前提條件。受理估價(jià)的具體目的主要包括：市場(chǎng)行為：買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、拍賣等；企業(yè)行為：合資、合作、股份制改造、上市、兼并、破產(chǎn)清算、承包等；政府行為：農(nóng)用地征用、土地使用權(quán)出讓、課稅、拆遷補(bǔ)償、作價(jià)收購(gòu)、土地使用權(quán)收回等；其他：繼承、糾紛、贈(zèng)與及可行性研究、他項(xiàng)權(quán)利造成的房地產(chǎn)貶值等。任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的，估價(jià)目的應(yīng)由委托人提出，但在實(shí)際中委托人可能并不懂得估價(jià)目的這樣的專業(yè)概念，這就需要估價(jià)人員提出問題，通過委托人的回答認(rèn)可來(lái)確定，還可以通過了解將要完成的估價(jià)報(bào)告書究竟是提交給誰(shuí)使用、認(rèn)可來(lái)進(jìn)一步明確。(2)明確估價(jià)對(duì)象。明確估價(jià)對(duì)象即明確待估對(duì)象的基本情況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。物質(zhì)實(shí)體狀況通過詢問等方式了解估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體狀況。房地產(chǎn)按實(shí)體存在形態(tài)分析，無(wú)非是單純的土地、土地與建筑物整體、附有建筑物的土地、單純的建筑物這四種。待估房地產(chǎn)實(shí)體具體是那一種，要搞清楚。若是單純的土地，這土地是生地，還是熟地；若是熟地，是“三通一平”地，還是“七通一平”地。若是土地與建筑物整體，是居住用房地產(chǎn)、商業(yè)用房地產(chǎn)、工業(yè)用房地產(chǎn)，還是其他類型的房地產(chǎn)。若是附有建筑物的土地，該建筑物是將依然存在下去，還是將被拆除。如果估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是單純的建筑物，則需明確該建筑物的含義，如為寫字樓是否包括其中配備的設(shè)備，如為賓館是否包括其中的家具等。權(quán)益狀況。估價(jià)人員要向委估方索取描述估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)基本狀況的資料，如坐落位置、面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)狀況（擁有的是所有權(quán)還是使用權(quán)，若是使用權(quán)，使用年限多長(zhǎng)，已使用了多少年，還剩多少年）等。明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指決定房地產(chǎn)價(jià)格的具體時(shí)間點(diǎn)。由于同一房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間而變化，所評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格，必定是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，而并非只是一個(gè)純粹的數(shù)字。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。否則，在估價(jià)過程中，有關(guān)參數(shù)的選擇、調(diào)整幅度的確定等將無(wú)法進(jìn)行，其估價(jià)也將毫無(wú)意義。在實(shí)際估價(jià)中，委托人也往往不懂得要提出估價(jià)時(shí)點(diǎn)，這也需要估價(jià)人員提出問題，讓委托估價(jià)者回答認(rèn)可。但估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是由委托估價(jià)方或估價(jià)人員任意假定的，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。估價(jià)時(shí)點(diǎn)可以是某年、某月，也可以準(zhǔn)確到日，至于日期的詳細(xì)程度，取決于所要評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格類型和市場(chǎng)變化情況。一般來(lái)說，買賣價(jià)格、租賃價(jià)格比抵押價(jià)格和課稅價(jià)格所要求的日期詳細(xì)，通常要具體到日。在同樣條件下，估價(jià)時(shí)點(diǎn)越具體，要求估價(jià)的精度越高，估價(jià)的難度也越大。在一項(xiàng)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價(jià)目的是龍頭。明確估價(jià)日期估價(jià)日期是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的作業(yè)日期。估價(jià)日期的確定也意味著明確了估價(jià)報(bào)告書的交付日期，因?yàn)?，估價(jià)作業(yè)日期的止日期一般即為估價(jià)報(bào)告書的交付日期。估價(jià)報(bào)告書的交付日期一般是由委托估價(jià)方提出的，估價(jià)人員本著熱情為客戶服務(wù)的原則應(yīng)盡量滿足這一要求。當(dāng)然，這一滿足不是無(wú)原則無(wú)條件的，估價(jià)方必須充分考慮估價(jià)所必需的時(shí)間，當(dāng)估價(jià)難度較大而委托估價(jià)方提出的時(shí)間太短以至于不能保證較公平合理地評(píng)估出價(jià)格時(shí)，估價(jià)人員應(yīng)向委托估價(jià)方說明原因，商定一個(gè)較合適的時(shí)間。而一旦明確了估價(jià)報(bào)告書的交付日期，估價(jià)方必須按期保質(zhì)地完成估價(jià)工作，如期交付估價(jià)報(bào)告書，否則會(huì)影響估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的信譽(yù)。一般房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的作業(yè)日期為1015個(gè)工作日。3.2.3簽訂估價(jià)合同在明確估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，估價(jià)方與委托估價(jià)方應(yīng)簽訂委托估價(jià)合同或協(xié)議，以法律形式肯定雙方的業(yè)務(wù)關(guān)系，規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)，陳述估價(jià)基本事項(xiàng)。估價(jià)合同內(nèi)容一般包括：簽訂合同雙方、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告書交付日期、估價(jià)費(fèi)用及付款方式、委托估價(jià)方需提供的資料和給予的配合、估價(jià)方的保密職責(zé)、雙方違約責(zé)任及處罰等。房地產(chǎn)估價(jià)合同示例可參考附錄一房地產(chǎn)估價(jià)合同（示例）3.2.4擬訂估價(jià)作業(yè)方案為保證估價(jià)工作高效率、有秩序地進(jìn)行，根據(jù)估價(jià)目的、待估房地產(chǎn)基本情況及合同條款，估價(jià)方應(yīng)及時(shí)擬定合理的估價(jià)作業(yè)方案，其主要內(nèi)容包括：擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；擬調(diào)查收集的資料及其來(lái)源渠道；預(yù)計(jì)所用的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)；擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。對(duì)于單宗的房地產(chǎn)估價(jià)，估價(jià)作業(yè)時(shí)間與估價(jià)作業(yè)計(jì)劃比較容易安排，制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃多采用線條圖（又稱橫道圖）的方法，其優(yōu)點(diǎn)是直觀、簡(jiǎn)明、方便；對(duì)于一些大型的綜合性估價(jià)項(xiàng)目，如大型企業(yè)集團(tuán)上市所需的房地產(chǎn)估價(jià)，可能涉及幾百乃至上千宗分布在不同地區(qū)且類型不同的房地產(chǎn)估價(jià)。它的估價(jià)往往需要組織較大的估價(jià)隊(duì)伍，必須擬定詳細(xì)的估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，包括詳細(xì)的技術(shù)路線、擬選用的估價(jià)方法、收集資料的要求、分估價(jià)報(bào)告撰寫的要求、時(shí)間的安排、人員的培訓(xùn)以及對(duì)分估價(jià)結(jié)果的平衡與綜合的考慮等。制定這類房地產(chǎn)估價(jià)的作業(yè)計(jì)劃可采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)（又稱計(jì)劃協(xié)調(diào)技術(shù)和計(jì)劃評(píng)審技術(shù)）的方法，保證最合理地使用人力、物力和財(cái)力來(lái)完成估價(jià)任務(wù)。3.2.5搜集、整理估價(jià)所需資料估價(jià)資料是為應(yīng)用估價(jià)方法、作出估價(jià)結(jié)論及撰寫估價(jià)報(bào)告書提供依據(jù)的，因此，估價(jià)資料是否全面、真實(shí)、詳細(xì)直接關(guān)系到估價(jià)結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性。估價(jià)資料的收集與整理并不是當(dāng)有估價(jià)項(xiàng)目時(shí)才進(jìn)行，而是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員長(zhǎng)期而持續(xù)的一項(xiàng)工作，尤其是宏觀因素和區(qū)域因素方面的資料更是如此。房地產(chǎn)估價(jià)資料一般包括下列四個(gè)方面：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料，主要包括：統(tǒng)計(jì)資料、法律法規(guī)資料、社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料、城市規(guī)劃資料等。對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料，主要包括：市場(chǎng)交易資料、交通條件資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、建筑物造價(jià)資料、環(huán)境質(zhì)量資料等；類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料；反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。收集估價(jià)資料，其來(lái)源主要有：委托估價(jià)方；實(shí)地勘察；政府有關(guān)部門；房地產(chǎn)交易市場(chǎng)及有關(guān)中介機(jī)構(gòu)；有關(guān)當(dāng)事人；專業(yè)性刊物。對(duì)于收集到的估價(jià)資料，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整理。資料的整理包含兩層含義：第一，整理后的資料應(yīng)具有全面性、正確性。由于主、客觀的種種原因，所收集的資料存在一定的遺留、虛假或錯(cuò)誤。如在房地產(chǎn)交易時(shí)，由于交易某一方的急購(gòu)（售）或攀比等交易心理的影響和干擾，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易價(jià)格出現(xiàn)偏差。對(duì)于數(shù)據(jù)不全以及虛假或錯(cuò)誤的房地產(chǎn)估價(jià)資料，要及時(shí)安排補(bǔ)充調(diào)查，或予以完善，或予以更正、剔除；第二，整理后的資料應(yīng)保持統(tǒng)一性。隨著估價(jià)業(yè)務(wù)的開展，估價(jià)資料日益增多，要按資料類型、性質(zhì)進(jìn)行整理并歸檔。當(dāng)代信息技術(shù)的飛速發(fā)展，為建立完整、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的公共和個(gè)人估價(jià)資料數(shù)據(jù)庫(kù)打下了良好的技術(shù)基礎(chǔ)。對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目來(lái)說，需要收集什么樣的資料取決于采用的估價(jià)方法。不同的估價(jià)方法，其所需的估價(jià)資料并不完全相同，有些是共性的，有些是有側(cè)重性的。共性資料主要包括：權(quán)證資料。如土地使用權(quán)證（包括宗地圖）、土地使用權(quán)出讓合同與宗地使用條件、房屋所有權(quán)證（包括房屋平面圖）、他項(xiàng)權(quán)利登記、建設(shè)工程許可證、商品房買賣許可證等。其他資料。如土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)資料、房屋重置成本資料、區(qū)域因素資料、微觀因素資料等。不同估價(jià)方法所側(cè)重的資料市場(chǎng)比較法 主要有：比較案例情況資料，包括：交易價(jià)格、交易時(shí)間、交易情況、當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情等；比較案例區(qū)域因素資料，包括：商服繁華程度、交通條件（如道路通達(dá)度、交通便捷度）、基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況（如供水、供電、供氣等）、公用設(shè)施配套狀況（如醫(yī)院、學(xué)校、金融機(jī)構(gòu)、文體娛樂設(shè)施等）、環(huán)境狀況（如污染程度、綠化率等）。對(duì)于不同的房地產(chǎn)類型，其所關(guān)注的重點(diǎn)是不一樣的。如商業(yè)房地產(chǎn)最為關(guān)注的是商服繁華程度，住宅房地產(chǎn)主要關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施配套情況、環(huán)境狀況、交通條件等方面，而工業(yè)性房地產(chǎn)則主要關(guān)注交通狀況、動(dòng)力供應(yīng)、積聚規(guī)模等；比較案例微觀因素資料，包括：宗地狀況（名稱、坐落、面積、形狀、四至、土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)、土地使用權(quán)出讓年限、剩余使用年限、容積率、臨街狀況、地形地質(zhì)條件、生熟程度等）、建筑物狀況（名稱、面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、樓層、朝向、建成年代、新舊程度、利用現(xiàn)狀、配套程度等）、周圍環(huán)境；其他資料，如融資條件、企業(yè)情況等。收益法主要有：估價(jià)時(shí)點(diǎn)前三年的，同一供需圈內(nèi)同類型的房地產(chǎn)市場(chǎng)租金、空置率水平資料；估價(jià)時(shí)點(diǎn)前三年的，同一供需圈內(nèi)同類型房地產(chǎn)平均經(jīng)營(yíng)收益水平資料；同類型房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本與費(fèi)用資料，包括土地使用權(quán)出讓年限、剩余使用年限、面積、房屋結(jié)構(gòu)類型、耐用年限、建成年代、成新度、建筑面積、設(shè)備、裝修、房屋重置價(jià)格等；待估房地產(chǎn)所在地區(qū)一年期存貸款利率、同行業(yè)及相關(guān)行業(yè)平均收益率與風(fēng)險(xiǎn)水平、同類物業(yè)租售比率資料；競(jìng)爭(zhēng)性與互補(bǔ)性物業(yè)情況。成本法主要有：同一供需圈內(nèi)的地價(jià)資料，包括名稱、坐落、面積、形狀、四至、土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)、土地使用權(quán)出讓年限、剩余使用年限、容積率、臨街狀況、地形地質(zhì)條件、生熟程度等；建筑物資料，包括名稱、面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、樓層、朝向、建成年代、新舊程度等；建筑安裝工程費(fèi)用資料；前期工程費(fèi)用資料；市政公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用資料；建筑物及設(shè)備折舊或成新度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)資料；與房地產(chǎn)投資相關(guān)的貸款利率、利潤(rùn)、稅費(fèi)資料。假設(shè)開發(fā)法主要有：有關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件資料，如土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等；建設(shè)用地規(guī)劃資料，包括土地面積、用途、使用年期、建筑密度、容積率、綠地率等；建筑設(shè)計(jì)資料，包括建筑面積、結(jié)構(gòu)、類型、高度、層數(shù)、外觀、設(shè)備、裝修、建設(shè)工期等；建筑造價(jià)資料，包括土地取得成本、前期工程費(fèi)用、市政公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、利潤(rùn)率、稅金、分年度投資計(jì)劃等；同一地價(jià)區(qū)段同類型物業(yè)的市場(chǎng)交易價(jià)格、租金水平、空置率資料；所在地區(qū)貸款利率、銷售費(fèi)用。3.2.6實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘是指房地產(chǎn)估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地考察，以便對(duì)委估房地產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行充分了解和客觀確認(rèn)。由于房地產(chǎn)在實(shí)體上具有不可移動(dòng)性和個(gè)別性等特點(diǎn)，在物權(quán)和適用上又存在多樣化的特征，僅僅根據(jù)委托人或當(dāng)事人提供的情況，難以做到具體、準(zhǔn)確地把握估價(jià)對(duì)象。俗話說“百聞不如一見”，這句話用在房地產(chǎn)估價(jià)中是很貼切的。通過實(shí)地查勘，估價(jià)人員可以在現(xiàn)場(chǎng)親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣；查勘估價(jià)對(duì)象的使用情況及外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)；同時(shí)收集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的特征和情況，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境或臨街狀況進(jìn)行拍照等。通常，委托估價(jià)方應(yīng)派出熟悉情況的人陪同估價(jià)人員實(shí)地查勘。在實(shí)地查勘過程中，估價(jià)人員要事先準(zhǔn)備已設(shè)計(jì)好的專門表格，將有關(guān)查勘情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來(lái)，形成“實(shí)地查勘記錄”。完成實(shí)地查勘后，實(shí)地查勘人員和委托方中的陪同人員都應(yīng)在“實(shí)地查勘記錄”上簽字，并注明實(shí)地查勘日期。這對(duì)處理以后可能會(huì)出現(xiàn)的房地產(chǎn)估價(jià)糾紛也很有好處。3.2.7選定估價(jià)方法計(jì)算在前述工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)待估房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的和資料的詳實(shí)程度，就可正式確定采用的估價(jià)方法，然后，采用相應(yīng)的估價(jià)方法進(jìn)行具體計(jì)算。當(dāng)然，這里需具備一個(gè)前提和六個(gè)要求。一個(gè)前提是：估價(jià)人員應(yīng)深刻理解并能正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等估價(jià)方法及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。關(guān)于各種具體的估價(jià)方法將在后面有關(guān)章節(jié)詳細(xì)介紹。六個(gè)要求是：同一估價(jià)對(duì)象一般需同時(shí)采用兩種或兩種以上的估價(jià)方法，以使估價(jià)結(jié)果相互補(bǔ)充和印證；根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用這些估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，則應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明并陳述理由；有條件采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法作為主要的估價(jià)方法；具有收益性的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種方法；具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法；在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。3.2.8確定估價(jià)結(jié)果估價(jià)結(jié)果的確定過程，是使評(píng)估價(jià)格不斷接近客觀實(shí)際的過程。不同的估價(jià)方法是從不同的角度考慮對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的，因此，用不同估價(jià)方法對(duì)同一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，其計(jì)算結(jié)果很自然不會(huì)相同。估價(jià)人員應(yīng)對(duì)這些結(jié)果進(jìn)行分析、處理，以確定最終估價(jià)額。確定估價(jià)結(jié)果可分三個(gè)步驟進(jìn)行：第一、分析不同估價(jià)方法計(jì)算出結(jié)果的可靠性，尤其是當(dāng)這些計(jì)算結(jié)果差異較大時(shí)，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。對(duì)不同估價(jià)方法計(jì)算出的結(jié)果進(jìn)行檢查應(yīng)按下列從低級(jí)錯(cuò)誤到高級(jí)錯(cuò)誤的順序進(jìn)行：計(jì)算過程是否有誤；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；參數(shù)選擇是否合理；是否符合估價(jià)原則；公式選用是否恰當(dāng)；選用的估價(jià)方法是否適宜估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的。第二、求出估價(jià)綜合值。房地產(chǎn)估價(jià)的結(jié)果只能有一個(gè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的估價(jià)額在一定條件下是客觀而唯一的。因此，該步驟是把各種房地產(chǎn)估價(jià)方法計(jì)算出的價(jià)格調(diào)整成最可能的單一金額或落入范圍。調(diào)整的性質(zhì)取決于估價(jià)事項(xiàng)、所采用的估價(jià)方法和所求出計(jì)算價(jià)格的可靠性。在確認(rèn)所選用的估價(jià)方法計(jì)算出的結(jié)果無(wú)誤后，根據(jù)待估房地產(chǎn)具體情況及估價(jià)師的判斷，采用某種數(shù)值處理的數(shù)學(xué)方法，計(jì)算出一個(gè)估價(jià)的綜合值。這些數(shù)值處理方法一般有：簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法。即將各種估價(jià)方法計(jì)算出的所有結(jié)果累加，除以項(xiàng)數(shù)。設(shè)P1，P2，P3，Pn為計(jì)算出的n個(gè)價(jià)格，為估價(jià)綜合值，則計(jì)算公式：( P1+P2+P3+.+Pn) / n 式(3-2-1)加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法。若所選不同估價(jià)方法相對(duì)于待估房地產(chǎn)，其可靠性有一定差異，就要考慮每種估價(jià)方法所計(jì)算出的價(jià)格在綜合估價(jià)結(jié)果中具有的不同重要性，因而要賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)數(shù)，然后綜合平均出一個(gè)價(jià)格。設(shè)P1，P2，P3，Pn為計(jì)算出的n個(gè)價(jià)格，為估價(jià)綜合值，1，2，3，,n依次為P1，P2，P3，Pn的權(quán)數(shù)，則計(jì)算公式：（1f1+2f2+3f3+nfn）/(1+2+3+n)式(3-2-2)顯然，選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法，通常要對(duì)評(píng)估估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)最適用可靠的估價(jià)方法所計(jì)算出的結(jié)果賦予較大的權(quán)數(shù)，反之，賦予較小的權(quán)數(shù)。判斷法。最常見的是求取估價(jià)綜合值時(shí)，以一種估價(jià)方法計(jì)算出的價(jià)格為主，其他估價(jià)方法計(jì)算出的價(jià)格只供參考。中位數(shù)法。即將各種不同估價(jià)方法計(jì)算出的所有價(jià)格按大小順序排列，中位數(shù)即為估價(jià)綜合值。當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，取其中項(xiàng)為中位數(shù)，；當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，則以中間兩項(xiàng)的平均值為中位數(shù)。眾數(shù)法。即在各種不同估價(jià)方法計(jì)算出的所有價(jià)格中，以價(jià)格相同的項(xiàng)數(shù)最多的為眾數(shù)，即估價(jià)綜合值。因房地產(chǎn)估價(jià)的試算價(jià)格數(shù)量有限，上述中位數(shù)法、眾數(shù)法難以滿足統(tǒng)計(jì)要求，故一般不宜采用。在估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)師可以解釋用不同估價(jià)方法所求出的計(jì)算結(jié)果的差異，說明每一種估價(jià)方法的適用性和相對(duì)依賴度。第三、確定最終估價(jià)額。通過上面第二個(gè)步驟，雖然綜合出了一個(gè)價(jià)格，但這個(gè)價(jià)格通常還不能定為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的最終估價(jià)額。因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格的因素眾多，估價(jià)人員不能拘泥于用某些計(jì)算公式得出的結(jié)果，還需要依靠自己的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的理解來(lái)把握價(jià)格。因此，在上面第二個(gè)步驟的基礎(chǔ)上，估價(jià)人員應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素，同時(shí)可聽取有關(guān)人士的意見，對(duì)該估價(jià)綜合值進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn)定，作為最終的估價(jià)結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中明確闡述理由。3.2.9撰寫估價(jià)報(bào)告估價(jià)人員在確定了最終的估價(jià)額后，應(yīng)撰寫正式的估價(jià)報(bào)告。估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)履行委托估價(jià)合同的成果，也是估價(jià)機(jī)構(gòu)所承擔(dān)法律責(zé)任的書面文件，同時(shí)又是房地產(chǎn)估價(jià)管理部門對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定質(zhì)量和資質(zhì)等級(jí)的重要依據(jù)。其質(zhì)量的高低，取決于估價(jià)結(jié)論的準(zhǔn)確性、估價(jià)方法選擇的正確性、參數(shù)確定的合理性和報(bào)告的格式、文字表述水平、印刷質(zhì)量等。前者是估價(jià)報(bào)告書的內(nèi)在質(zhì)量，是根本，要給予充分的重視；后者是估價(jià)報(bào)告書的外在質(zhì)量，對(duì)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量有重要影響，不可偏廢。3.2.9.1撰寫估價(jià)報(bào)告的原則撰寫估價(jià)報(bào)告的原則是內(nèi)容全面、格式清晰、簡(jiǎn)明扼要、突出評(píng)估依據(jù)。3.2.9.2撰寫估價(jià)報(bào)告的要求(1)全面：估價(jià)報(bào)告應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，同時(shí)，封面、附錄等附件資料應(yīng)齊全、配套。(2)公正和客觀：估價(jià)報(bào)告應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評(píng)價(jià)，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)。主要表現(xiàn)在：估價(jià)報(bào)告應(yīng)是估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)人員獨(dú)立完成的，它不應(yīng)受有關(guān)部門或有關(guān)人士的影響和干擾；估價(jià)報(bào)告資料引用要正確，內(nèi)容要詳實(shí)，不允許引用片面、斷章資料，甚至是虛假資料；應(yīng)根據(jù)詳實(shí)可靠的資料，客觀選擇和判斷有關(guān)參數(shù)或調(diào)整程度；防止先入為主，先定結(jié)論再找依據(jù)的作法，使估價(jià)的藝術(shù)性陷入主觀性；對(duì)一些確因客觀條件所限，而又必須做出判斷或推測(cè)的參數(shù)或修正幅度，估價(jià)人員應(yīng)作出實(shí)事求是的分析，擺出自己的觀點(diǎn)；用詞要客觀，不要用帶有較強(qiáng)烈感情色彩的詞句。(3)準(zhǔn)確：估價(jià)報(bào)告的用語(yǔ)應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用摸棱兩可或易生誤解的文字，對(duì)未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫入，對(duì)難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說明，并描述其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。(4)概括：估價(jià)報(bào)告應(yīng)使用簡(jiǎn)潔的文字和語(yǔ)言對(duì)估價(jià)中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對(duì)獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特性的資料來(lái)說明情況，表達(dá)觀點(diǎn)。(5)及時(shí)：要按委托估價(jià)合同規(guī)定的時(shí)間及時(shí)完成報(bào)告并