土地增值稅清算辦法.doc

土地增值稅清算辦法培訓(xùn)提綱一、土地增值稅清算辦法改革開(kāi)放三十年以來(lái)，我國(guó)的住房改革一直在不斷地深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之得以逐步發(fā)展壯大起來(lái)。為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益。（1）國(guó)務(wù)院于1993年12月13日，發(fā)布了中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例，規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。條例從1994年1月1日開(kāi)始施行至今，其間國(guó)家對(duì)土地增值稅的相關(guān)政策進(jìn)行了一系列的調(diào)整。（2）2003年，要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷(xiāo)）售收入的1%-2%的比例進(jìn)行預(yù)征；（3）2006年12月1日起，對(duì)二手房交易開(kāi)征土地增值稅；（4）2007年1月16日發(fā)布了關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)），明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算式繳納，取代以預(yù)征為主的繳納辦法，并決定自2007年2月1日起在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅開(kāi)展全面清算工作；（5）2009年5月12日發(fā)布了土地增值稅清算管理規(guī)程（國(guó)稅發(fā)200991號(hào)），為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理、規(guī)范土地增值稅清算工作提供政策指導(dǎo)和操作依據(jù)。（6）2010年5月國(guó)稅總局又發(fā)布了國(guó)稅函“220號(hào)”文關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知；至此，土地增值稅全面清算工作已勢(shì)在必行，土地增值稅征繳將予嚴(yán)格執(zhí)行。2009年國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的土地增值稅清算規(guī)程，從內(nèi)容上看，此規(guī)程與國(guó)家稅務(wù)總局2006年發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（“187”號(hào)文）一致，所以，可以參考“187”號(hào)文以及吉林省地稅部門(mén)對(duì)于土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，對(duì)省內(nèi)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的測(cè)算。二、清算方法1、清算對(duì)象對(duì)全部竣工完成銷(xiāo)售，或整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，明確為納稅人應(yīng)清算的范圍；對(duì)納稅人已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85以上，或該比例雖未超過(guò)85，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，或取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的，以及納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算。2、基本公式增值額=收入-開(kāi)發(fā)成本*（1+20%）-期間費(fèi)用-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金3、稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率為30。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100的部分，稅率為40。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為50。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的三、清算要點(diǎn)1、收入的確定方法開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，分為直接銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入和視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)收入兩種形式。對(duì)于收入的認(rèn)定，“187號(hào)”文則以所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，或由上管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，若產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在清算時(shí)不列入收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。2010年國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)）中，對(duì)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題的規(guī)定如下：若房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知(國(guó)稅發(fā)2006187號(hào))第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。若開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第三條第(一)款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。若貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2、開(kāi)發(fā)成本的扣除依照條例規(guī)定扣除項(xiàng)目具體包括：為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款及其稅費(fèi)；開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）；開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金?！?87號(hào)”文明確了2種不予扣除、2種準(zhǔn)予扣除和1種核定扣除的情況： 對(duì)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，不能提供合法有效憑證的，不得扣除；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。其中對(duì)于土地費(fèi)用，“國(guó)稅函2010220號(hào)”文規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。對(duì)與清算項(xiàng)目配套有關(guān)的公共設(shè)施，三種情況下可以扣除：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。對(duì)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。此外，對(duì)屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，187號(hào)文在實(shí)施細(xì)則第九條的基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確：應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。上述規(guī)定對(duì)扣除項(xiàng)目的扣除以及成本費(fèi)用的確定和分?jǐn)偠甲龀隽烁鼑?yán)格、更具體的規(guī)定，按照中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例規(guī)定：扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。因此，企業(yè)必須確保扣除項(xiàng)目憑證的合法有效，準(zhǔn)確合理地確定與分?jǐn)偝杀荆砸?guī)避由此可能產(chǎn)生的稅收風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人還可按項(xiàng)規(guī)定汁算的金額之和，加計(jì)20扣除。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的，免征土地增值稅。3、利息支出是否據(jù)實(shí)扣除中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條第四款指出“開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。對(duì)于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。4、公共配套設(shè)施成本扣除的問(wèn)題在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，建筑總面積分為可售面積和非可售面積。住宅和有產(chǎn)權(quán)的地下室等作為可售面積，同時(shí)還會(huì)建設(shè)部分物業(yè)管理用房、社會(huì)公共設(shè)施（包括變電站、熱力站、水廠、派出所、托兒所、幼兒園、醫(yī)院、公共廁所等）、無(wú)法確權(quán)的人防工程和地下車(chē)庫(kù)等公共設(shè)施，理論上公共設(shè)施屬于全體業(yè)主所有，產(chǎn)權(quán)應(yīng)明確為購(gòu)買(mǎi)小區(qū)的業(yè)主所共有，業(yè)主可無(wú)償使用該類(lèi)資產(chǎn)，其對(duì)應(yīng)的成本可在土地增值稅清算中予以扣除