首汽大廈項目可行性研究報告

0 目 錄 第一章 概論 第二章 項目基本情況 第三章 項目地點和建設條件 第四章 項目建設規(guī)模和內容 第五章 物料消耗、供應和環(huán)保 第六章 市場分析 第七章 投資估算和資金來源 第八章 建設方式和建設進度 第九章 項目財務分析 第十章 結論 1 第一章 概論 一、 項目背景 隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，北京市房地產開發(fā)業(yè)經過近十年的發(fā)展已經成為我市經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一。特別是近年來受國家房改政策影響，個人購房需求大幅度增長，我市住宅商品房銷 售市場進一步看好，成為啟動內需，促進國民經濟持續(xù)增長的重要拉動因素。另外，隨著我國加入世界貿易組織的日益臨近、北京申請舉辦 2008 年奧林匹克運動會以及國內外各種商貿、技術交流活動的進一步擴展，我國各地區(qū)之間及與與世界各國的各種交往活動日趨增多，首都北京作為中國的窗口必將發(fā)揮越來越重要的作用，這就使北京市高檔寫字樓、商務公寓的租售被廣大業(yè)內人士看好，高檔商住用房的開發(fā)建設以其豐厚的收益吸引了越來越多的資金加入。 為適應社會主義市場經濟發(fā)展的要求，促進北京城市建設及經濟發(fā)展，北京首汽房地產開發(fā)公司計劃利用首汽 集團現(xiàn)有位于北京市西城區(qū)月壇北街 14 號院場地開發(fā)建設包括高檔寫字樓、高級住宅樓、商務公寓以及各種附屬配套設施在內的綜合性物業(yè)。 首汽集團現(xiàn)有場地為首汽集團下屬 6家企事業(yè)單位的生產、生活和辦公場所，由于年久失修、設備陳舊，已無法繼續(xù)使用。經請示，集團公司決定利用現(xiàn)有場地開發(fā)首汽大廈工程，現(xiàn)集團全權委托下屬單位首汽房地產開發(fā)公司負責本項目開發(fā)建設事宜。 本項目原為首汽房地產公司與香港首業(yè)投資有限公司擬議合作開發(fā)的綜合性項目，項目建議書及可行性報告于 1994 年 11 月經北京市計委京計基字941401 號文批復 （見附件一）。由于合作港方未能履行合作合同的約定，首汽房地產公司于己于 1999 年 6 月依據(jù)原合同條款向中國國際經濟貿易仲裁委員會申請仲裁，并于同年 9 月獲得了解散合作公司的仲裁書。本著充分利用此項目用 2 地的土地價值，促進國有企業(yè)發(fā)展的宗旨，首汽房地產公司計劃以企業(yè)自籌資金方式項目繼續(xù)開發(fā)此項目，并對原建設方案進行了調整。初步設計方案已由首都規(guī)劃建設委員會辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會以首規(guī)辦規(guī)字 1998第 061 號文件及北京市城市規(guī)劃委員會下發(fā)的審定設計方案通知書（ 2000-規(guī)審字 -0399）；（見附件二）批復同 意； 2000 年 2 月市計委對首汽大廈項目可行性報告進行了批復（京計商字 2000第 100 號）， 二、本可行性研究報告編制依據(jù) 1、 北京市旅游事業(yè)管理局 關于首汽集團月壇北街新建綜合業(yè)務樓立項的請示 。 2、北京市計劃委員會 關于首汽集團興建綜合業(yè)務樓項目建議書（代可行性研究報告）的批復 （京計商字 1996第 539 號）。 2、 首都規(guī)劃建設委員會辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會 關于首業(yè)大廈的初步設計的批復 （首規(guī)辦規(guī)字 1998第 061 號）。 3、 北京市城市規(guī)劃管理局 規(guī)劃設計條件通 知書 （ 95）規(guī)條字 12 號。 4、 北京市城市規(guī)劃委員會下發(fā)的審定設計方案通知書（ 2000-規(guī)審字 -0399）； 5、 北京市計委 關于首汽大廈項目可行性報告的批復 （京計商字 2000第 100號）； 6、 國家及北京市關于房地產開發(fā)建設的有關法律、法規(guī) 3 第二章 項目基本情況 一、 項目名稱 首汽大廈（以下簡稱“本項目”） 二、項目類型 本項目為包括寫字樓、公寓及附屬配套設施的綜合性開發(fā)工程，項目建成后將進一步滿足首都市場對寫字樓和高級住宅樓的需要，為廣大客戶提供良好的商住環(huán)境。 三、 建設地點 本 項目位于北京市西城區(qū)月壇北街 14 號，現(xiàn)首汽集團生產、業(yè)務用房。（具體位置見附圖） 四、 建設單位背景 單位名稱 ：北京首汽房地產開發(fā)公司 注冊地址 ：北京市密云縣鼓樓東大街 2 號 注冊資金 ： 4000 萬 法定代表人：劉東才 職務 ：總經理 為貫徹落實黨的十四大關于深化改革加快發(fā)展精神，盡快使首都汽車公司向社會主義市場經濟的經營機制轉化，提高在市場的競爭力，借改革的春風和良好的社會、投資環(huán)境，充分發(fā)揮首都汽車公司資金、人才、場地等各方面的優(yōu)勢，為北京現(xiàn)代化城市建設服務，經北京市城鄉(xiāng)建設委員會 93京建開安第 037 號文 4 批復，首都汽車公司于 1993 年 2 月成立了北京首汽房地產開發(fā)公司，注冊資金4000 萬元。公司主營房地產開發(fā)及商品房的銷售，兼營建筑材料、五金交電、機械設備、家具、裝飾材料、制冷空調設備、房地產開發(fā)信息咨詢。 公司成立六年來，首汽房地產公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)有土建、暖通、水電、監(jiān)理工程師等專業(yè)技術人員 15 人，建筑工程管理工程師 8 人。已開發(fā)和擬建項目有朝陽區(qū)新源里“世方豪庭”高檔外銷公寓項目，總建筑面積 130000 平方米；三里屯寫字樓項目 10000 平方米；華嚴北里商品住宅項目 27000 平方 米；月壇北街開發(fā)項目 68000 平方米。 五、 項目建設規(guī)模和內容 根據(jù)本項目的初步規(guī)劃，項目規(guī)劃建設用地面積 12993 平方米，規(guī)劃總建筑面積 87800 平方米，其中地上建筑為寫字樓、公寓和商務公寓，建筑面積共 62800平方米；地下建筑為商業(yè)設施、地下停車場、自行車庫、健身房和其他配套設施，共 25000 平方米。項目建成后將成為集高級寫字樓、公寓、商務公寓、配套商業(yè)設施、物業(yè)管理服務等為一體的多功能設施。各功能具體面積見下表： 項目各功能區(qū)建筑面積表 單位：平方 米 功能區(qū) 建筑面積 1、寫字樓 14420 2、公寓 28700 3、商務公寓 19680 4、附屬配套設施 25000 合計 87800 容積率 4.83 綠化率 26% 5 六、 項目總投資與資金來源 計劃項目總投資為 1.9 億元人民幣，由本項目投資建設方北京首汽房地產開發(fā)公司自籌資金解決。 6 第三章 項目地點和建設條件 一、 項目地點 本項目建設地點位于北京市西城區(qū)月壇北街 14 號院，月壇北街與三里河東路交叉口的東南側。用地北面為月壇北街，西側為三里河東路。項目規(guī)劃用地面積 12993 平方米，建筑 基底面積 5046 平方米。 根據(jù)有關專業(yè)部門進行的調查，擬建項目占用位置的氣象條件、地質狀況、消防條件均符合國家有關規(guī)范。 二、 項目交通條件及自然條件 項目建設用地東距二環(huán)路 1 公里；南距月壇南街 0.5 公里；西距釣魚臺國賓館 1 公里；北距阜外大街 1 公里。用地附近有包括 21、 13、 65 路公共汽車等各類公共交通工具經過，交通條件十分優(yōu)越。項目由于緊鄰國賓路和釣魚臺國賓館，附近沒有工業(yè)生產工廠等空氣污染源，綠化和空氣質量良好。 三、 項目用地現(xiàn)狀和拆遷 項目用地范圍內現(xiàn)有建筑為首汽集團公司興建于五十年代初的生產、業(yè)務用房，該建筑隨著時間的推移已經破舊不堪，無保留價值，擬全部拆除，由于拆遷量較小，拆遷耗用的資金和時間都比較少，為項目順利建設奠定了良好的基礎。 四、建設條件 1、土地使用權 項目建設用地將由項目開發(fā)建設單位按國家和北京市關于土地有償使用的 7 有關規(guī)定，辦理土地批租手續(xù)。有關問題目前正在初步洽談協(xié)商之中，土地出讓金和期限以將來北京市土地管理部門與項目開發(fā)建設單位簽定的土地出讓合同為準。 2、 市政配套條件 本項目水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎設施建設已由北京市各專業(yè)部門作出供給和規(guī)劃實施方案，市政管網線規(guī) 劃方案已經市規(guī)劃局綜合，隨著項目的開發(fā)建設，各種市政條件將同步落實。具體情況如下： （ 1） 市政污水 建設用地西側三里河東路已建有雨、污水分流系統(tǒng)，項目雨、污水排放分別排入三里河東路已建的雨、污水管線。污水排入三里河東路現(xiàn)狀直徑 1050 毫米市政污水干線 25 號檢查井，另在項目東側道路修建污水支線至項目用地南側向西接入三里河污水管。雨水排入三里河東路現(xiàn)狀直徑 1000 毫米雨水市政管線24 號檢查井，另在項目用地東側及南側修建雨水支線 250 米，分別向西排入干管。項目建筑室外排水按雨、污水分流設計，生活污水經化糞池、含油污 水經隔油池排放、空調廢水排入雨水管、地下室排水設水泵提升。 （ 2） 上水 項目北側月壇北街現(xiàn)有直徑 1200 毫米上水管線，西側三里河路現(xiàn)有直徑400 毫米上水管線。項目上水需在項目東側鋪設一條直徑 300 毫米上水管線，北與月壇北街現(xiàn)有直徑 1200 毫米上水管線、西與三里河路直徑 400 毫米上水管線溝通。 （ 3） 熱力 本項目用熱屬于石景山熱電廠供熱范圍，首汽集團公司為現(xiàn)狀用戶，項目 8 供熱由項目西側三里河東路現(xiàn)有直徑 500 毫米供熱管線接引。 （ 4） 電力 本項目外電源引自阜城門外 10 千伏開閉站，開閉站電源為阜城門 110 千伏變電站，項目需鋪設雙路電纜線路 2 公里至建設用地，另需在用地范圍內設電纜分界室一座。 （ 5） 煤氣 本項目煤氣氣源為月壇北小街現(xiàn)有直徑 300 毫米低壓煤氣管線，由該管線開口，在項目建設用地東側路新建直徑 300 毫米低壓管線，順路南沿至項目用地南邊線，由新建的低壓管線開口向項目用地范圍內引戶線。 （ 6） 通訊 本項目所在地電信設施屬于北京市市內電話局茂林居局界，由于項目建設是首汽集團公司所在地的拆遷改建，外部電信管線齊備，可以不做通訊管線，但項目用地范圍內的通訊管道要由建設單位按實際需要重新鋪設。 （ 7） 道路 本項目外部道路交通組織利用項目建設用地北側的月壇北街，西側的三里河東路，并按規(guī)劃鋪設項目建設用地東側的道路。內部交通通過內部環(huán)路組織，按規(guī)定設置機動車地面、地下停車場和自行車庫。 通過上述分析，本項目用地范圍內的市政基礎設施可滿足使用要求。完備的市政基礎設施為本項目的市政配套及項目建設創(chuàng)造了良好的先天條件。 9 第四章 項目建設規(guī)模和內容 經過綜合考慮市場需求、規(guī)劃條件、項目投資等因素，初步計劃本項目的規(guī)劃總建筑面積 87800 平方米，其中地上建筑即寫字樓、公寓和商務公寓建筑面積 62800 平方米，地下建筑包括商業(yè)設施、地下停車場、自行車庫、物業(yè)管理中心及其他附屬配套設施建筑面積 25000 平方米。 一、 規(guī)劃原則 建筑物將突出現(xiàn)代化的特征，具有時代感，規(guī)劃原則為符合國家有關設計規(guī)范，建筑功能上除了滿足辦公、居民日常工作、居住、購物需要外，還須照顧到目前人們對社區(qū)環(huán)境綠化美化的強烈需求，加大綠化面積，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。 二、 建筑面積和設施 項目開發(fā)建設方委托中國建筑技術發(fā)展研究中心設計院對項目制訂了初步規(guī)劃方案，土地使用狀況如下： 項目規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積 單位：平方米 內容 占地面 積 所占比重（ %） 建筑面積 所占比重（ %） 人均占地面積（平方米 /人） 1、寫字樓 14420 16.4 2、公寓 - - 28700 32.7 3、商務公寓 - - 19680 22.4 4、附屬設施 - - 25000 28.5 合計 12993 100 87800 100 0 10 三、使用功能配置和分區(qū) 整個項目為一座地下 3 層，地上 3 層至 21 層的綜合大廈，具體規(guī)劃見附圖，現(xiàn)將各功能區(qū)具體情況簡要介紹如下： 1、 公寓 大廈 A 座為公寓，位于項目用地南側 ，擬建一幢高層塔式結構住宅，建筑周圍布置綠地和環(huán)形道路，形成安靜優(yōu)美的居住環(huán)境，總建筑面積 28700 平方米。（具體情況見規(guī)劃圖） 2、 商務公寓 大廈 B 座為商務公寓，位于用地東側，總建筑面積 19680 平方米。 3、 寫字樓 C 座為配備現(xiàn)代化管理、通信設施的智能型寫字樓，位于項目用地西北側，總建筑面積 14420 平方米。 寫字樓和公寓實行全封閉式物業(yè)管理，沿月壇北街和三里河東路分別設出入口。 4、配套商業(yè)設施 為滿足項目內客戶日常辦公和生活需要，大廈將于地下一層建設配套商業(yè)設施，包括商業(yè)、綜合服務 和商務服務區(qū)，提供購物、洗衣、銀行、商務中心、郵政等服務。配套商業(yè)設施總建筑面積 6700 平方米，具體分配情況見下表： 11 配套商業(yè)設施表 單位：平方米 內容 數(shù)量 單位建筑面積 小計 1、商場 1 6500 6500 2、綜合服務部 1 200 200 合計 - - 6700 5、物業(yè)管理中心 項目開發(fā)建設單位將遵循北京市政府關于房地產開發(fā)與物業(yè)管理相對獨立運作的規(guī)定，通過公開招標形式聘請管理規(guī)范、有一定實力的專業(yè)化高水 平物業(yè)管理公司負責建成后小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理將按照國家有關規(guī)定，本著獨立核算、自負盈虧的原則，由物業(yè)管理公司自主經營。物業(yè)管理中心位于建筑物地下一層，總建筑面積 600 平方米，具體安排情況見下表： 物業(yè)管理中心配置及面積表 單位：平方米 項目 內容 建筑面積 1 物業(yè)管理辦公室 300 2 衛(wèi)生站 100 3 維修間 150 4 公廁 50 合計 600 6、 地下停車場 為方便寫字樓和公寓樓內客戶的車輛停放 ，本項目建設單位計劃于大廈地下二、三層建設地下停車場，總建筑面積 7600 平方米，按每輛車占地 25 平方米估 12 算，共可停放車輛 342 輛，加上露天停車場可提供 149 個停車位，完全可以滿足停車需要。 7、 附屬基礎設施 大廈附屬基礎設施計劃利用地下一層一部分進行建設，總建筑面積 400 平方米，主要用于住宅配電、供水、供暖、機電等設備的安置。 8、 道路 本項目用地內道路系統(tǒng)設計為一級，由于用地面積有限，且住戶數(shù)不多，車行道按居住區(qū)組團級道路寬度設計，寬度為 4 米，全部為單行線，車流方向詳見道路系統(tǒng)分析圖。 9、 綠地 本 項目綠化系統(tǒng)由住宅樓周圍綠地和道路停車場綠化地組成。綠地面積3365 平方米，可以美化環(huán)境，也可作為住宅樓居民主要休閑活動場所，項目用地的室外停車場地全部鋪砌草磚，并按 6M*6M 間距植樹。 13 第五章 物料消耗、供應及環(huán)保 一、 主要建筑材料 根據(jù)項目初步規(guī)劃，該建設項目為集住宅樓、地下停車場、地下自行車庫、物業(yè)管理中心、配套商業(yè)設施為一體的綜合性建筑，建筑結構為鋼筋混凝土結構，預計工程所需主要原材料為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)初步設計規(guī)劃和該項目工程的總體設計，所需建筑材料估算如下： 項目三材用量表 項目 建筑面積 （平方米） 每建筑平方米所需材料 需求總量 1、鋼材（噸） 87800 0.1 8780 2、水泥（噸） 87800 0.3 26340 3、木材 (立方米 ) 87800 0.1 8780 二、 主要設備 鑒于市場競爭及面向二十一世紀項目經營的需要，本項目建設將在設備選型上遵循最佳性能價格比的原則，盡量采用國內外先進的設備和設施，其所需主要設備如下： 1、 自動電梯 2、 消防設備 3、 應急發(fā)電設備 4、 通訊電話系統(tǒng) 5、 電視監(jiān)控保安系統(tǒng) 6、 防盜報警系統(tǒng) 14 7、 照明系統(tǒng) 8、 供暖系統(tǒng) 三、 物料供應 項目所需原材料將大部分部采用國內原材料 ，所需設備在同等條件下將盡量優(yōu)先選擇國內產品。由于項目建設現(xiàn)代化水平較高，需要進口部分材料和設備。 本項目所需進口的原材料、設備的品種與數(shù)量待擴初方案審定后再定。根據(jù)目前國內外市場供應情況分析，本項目物料及設備供應不存在問題。 四、 城市基礎設施配套 根據(jù)項目規(guī)劃，初步測算出市政基礎設施配套條件如下： 1、 用電容量 按每建筑平方米用電 40 瓦測算，本項目用電量為 2400 千瓦。如同時利用系數(shù)采用 0.9，則該項目最大電負荷能力為 2160 千瓦，如按容載比 1： 1.5 選用變壓器，需要功率為 3240 千伏安。 2、 給水 量 按公建用水綜合定額每日 12.38升測算，該項目日平均用水量為 1150立方米。 3、 用氣量 項目用氣量初步測算為每日 2178 立方米。 15 4、 熱負荷 按每建筑平方米每小時供暖量為 60 千卡測算，該項目每小時需供暖 360 萬千卡。 以上所需水、電、熱等日用量需在正式規(guī)劃方案完成并與有關部門協(xié)調后確定。 五、 環(huán)境保護 由于該項目建設內容為寫字樓、住宅樓、地下停車場、配套商業(yè)設施，對環(huán)境的污染較小，環(huán)境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪音、汽車尾氣的消納和處理，無其他污染源。從環(huán)境質量來看，該 項目建設是比較合適的，項目建設過程中和建成后的使用中將采取嚴格的環(huán)境保護措施。具體環(huán)境保護措施如下： 1、 雨、污水 項目排出的污水主要來源為生活污水和雨水，為保證該項目排入城市下水道的水中污染物達到 北京市水污染物排放標準 ， 項目排水采用“分流制”排放生活污水和雨水，生活污水經過處理后再行排放。 2、 生活垃圾 項目辦公樓、公寓產生的生活垃圾納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消納場處理 。 3、 噪聲 16 噪聲污染源主要是建筑物的空調系統(tǒng)和電氣設備產生的噪音，擬采用隔聲、隔震、銷聲措施，并優(yōu)先選用低噪音設備。 4、 汽車尾氣 汽車尾氣污染源主要來自地下停車場和露天停車場的汽車尾氣排放，在車庫設計時將注意保證車庫有一定的容積，進出汽車的車道盡量直、短，以縮短汽車進出庫時間，采取強制通風手段，車庫排風口設置在空氣流通的地點。 只要在全面設計時注意環(huán)境保護的各個環(huán)節(jié)，如通風方式、通風量、通風口的設計以及廢氣的凈化、分離等方面采取合理有效的措施，汽車尾氣排放完全可以達到國家規(guī)定的廢氣 排放標準。 露天停車場的汽車尾氣排放可通過建筑物周圍綠化來減弱汽車尾氣污染。 六、 綠化、消防和人防 1、 綠化 項目建設將使現(xiàn)有的地面更多的用于綠化，建筑物四周及建筑中央空地將開辟綠化區(qū)，形成中心花園和多個綠化帶，為辦公和居住提供優(yōu)美的環(huán)境。 2、消防 項目整體建筑消防設計及放火分區(qū)按國家建筑設計防火規(guī)范考慮，主體建筑四周有消防通道，建筑物內部各部分分別設置警報自動噴水系統(tǒng)。各防火分區(qū)之間將安裝防火墻、防火門、防火卷簾、密閉噴頭或防火水幕作為分隔設施。地下停車場按“汽車車庫設計防火規(guī)范”考慮消防 設施，建筑物在不同方向設置疏散出口和緊急通道。 17 3、人防 按照國家人防設計要求，項目主體建筑將設置與地層平面相同的地下室，地下室按人防工程設計要求，結合平時的停放自行車等其他功能的要求，本著“平戰(zhàn)結合”的方針進行設計建設。 18 第六章 市場分析 本項目的開發(fā)涉及到房地產的開發(fā)和經營，現(xiàn)結合近期北京市房地產發(fā)展狀況和本項目建設優(yōu)勢及市場前景分析如下： 一、 目前北京市房地產市場情況分析 北京的房地產市場經過過去近十年的發(fā)展，特別是受近兩年來國家住房制度改革、北京城市建設發(fā)展以及人民生活水至平日益提高的推動，無論從 規(guī)?；蚴撬缴隙歼~上了一個新臺階。 1999 年 1 月至月，北京市房地產開發(fā)累計完成投資 242.5 億元，增長 16.2，較上月 15.6的增長率提高 0.6 個百分點，連續(xù)三個月呈增長態(tài)勢。房地產開發(fā)投資占全市投資的比重為 39.7，較上年同期提高了 3.5 個百分點，對全市投資的拉動作用進一步加強。今年 1 5 月，我市房地產開發(fā)投資仍保持較高的增長速度，累計完成投資 124.2 億元，增長19.0%，其中 5 月完成 33.2 億元；商品房開復工面積 2743.5 萬平方米，與上年同期持平；竣工各類商品房 97.6 萬平方米，其中住宅 73.1 萬平方米，比上年同期分別增長 33.7%和 28.9% 進入 90 年代以來，尤其是“九五”期間，我市住房制度改革各項政策相繼實施并取得了顯著成效。今年隨著實物分房停止期限的臨近，全市住宅建設主體由單位自建逐步轉向以開發(fā)商建設為主，促進了住宅建設的發(fā)展。在商品住宅投資方面， 1999 年前三個季度，北京市商品住宅累計完成投資 130.2 億元，同比增長 35.8，占全市住宅投資比重為 66.1，提高了 4.5 個百分點；占全市房地產開發(fā)項目投資比重為 53.7，提高了 7.7 個百分點。其中前個月累計完成商品住宅投資 108.6 億元，同比增長率長 36.9，占房地產開發(fā)投資的比重為 52.9，商品住宅投資占全市住宅投資的比重達 66.2。進入 2000 年，商品住宅投資進一步加大，商品住宅投資目前已占全市住宅投資的八成。 19 截止到 2000 年 5 月底， 本市今年住宅建設完成投資 86.6 億元，開復工2368.7 萬平方米，其中單位自建完成投資 17.3 億元，開復工 558.1 萬平方米 ;房地產開發(fā)企業(yè)完成投資 69.3 億元 ,開復工 1810.6 萬平方米 ,比上年同期增長32.3%和 6.7%,占全市住宅建設的比重分別為 80.0%和 76.4%,比上年末提 高了13.1 個百分點和 17.2 個百分點。隨著福利分房的停止，商品住宅建設將在住宅建設中占主導地位。 在房地產銷售方面， 1999 年至 3 季度，全市累計銷售商品房屋 153.5 萬平米，同比下降 10.6，其中住宅 131 萬平方米，同比下降 10.9；辦公樓 18.8萬平方米，增長 49.6；商業(yè)營業(yè)用房 1.5 萬平方米，增長 1.8 倍；其他用房2.2 萬平方米，增長 1.6 倍。前個月全市累計商品房銷售面積 137.9 萬平方米，為上年同期的 90.8，其中商品住宅銷售面積 115.2 萬平方米，為上年同期的82.7。 月份月銷售商品房較上年同月下降 8.9 萬平方米，共銷售各類商品房17.9萬平方米，其中商品住宅 16.5萬平方米，分別為上年同月的 92和 86.2。商品房銷售下降與建設投資增長的反差表明，全市房地產銷售處于較強的買方市場，主動權在消費者手中。而大部分有購房意愿的消費者購買力相對較弱及部分有購買能力的消費者持幣觀望以待我市購房補貼和公房上市具體政策出臺的狀況，則制約了現(xiàn)階段商品房的銷售。今年以來，全市商品房銷售旺勢不減。由于經濟適用房建設規(guī)模繼續(xù)擴大，新的拆遷辦法出臺，房屋拆遷由實物補償改為貨幣補償，我市商品房 銷售市場從 1999 年 4 季度開始逐漸升溫。 1999 年全年銷售544.4 萬平方米 ,比 1998 年增長 33.1%,凈增 135.4 萬平方米。進入 2000 年，城近郊基礎設施建設項目啟動，危舊房拆遷改造繼續(xù)進行，商品房銷售有增無減。前 5 個月，全市累計銷售各類商品房 162.0 萬平方米，比上年同期增長 1.8 倍 ,凈增 103.7 萬平方米 ,相當于上年前 10 個月的銷售量。在銷售的全部商品房中，住宅面積達 158.3 萬平方米，其中當月實現(xiàn)銷售 54.3 萬平方米，分別比上年同期增長 2.1 倍和 2.2 倍。從總體上看，我市銷售面積遠大于同期竣工面 積，除可有效吸納近期上市商品房外，亦能加快消化一部分空置商品房。 在全市銷售面積中，銷售給個人的有較大幅度增長，且比重上升，累計銷售 20 給個人 79.6 萬平方米，增長 29.6，占全市銷售面積的比重為 51.9，同比提高 16.1 個百分點。其中住宅 79.1 萬平方米，增長 32.3，占全市住宅銷售比重為 60.4，同比提高 22.5 個百分點。今年北京個人購買商品住宅激增 ,比重高達 86.3%。個人購房能否及時啟動，是深化房改和今后房地產業(yè)發(fā)展的關鍵。從我市情況看，個人購房已有效啟動，成為商品房銷售市場的主要推動 力。在今年前 5 個月銷售的 158.3 萬平方米商品住宅中個人購買 136.6 萬平方米，比上年同期增長 3.7 倍，為商品住宅銷售的 86.3%，比重較上年同期上升 28.7 個百分點。其中，當月實現(xiàn)銷售 50.7 萬平方米，較上年同月增長 5 倍。今年初，市政府又確定興建、續(xù)建一批較大的市政道路工程，如四環(huán)路貫通、廣安大街改擴建、中關村地區(qū)道路改造、德外大街改擴建、西外大街改造等，這些項目的啟動勢必拉動我市個人購房的進一步上升。 根據(jù)各方面情況綜合分析，今后幾年內全市房地產開發(fā)建設將進一步發(fā)展。首先，從資金來源上看，我 市房地產開發(fā)企業(yè) 1999 年到位資金 266.5 億元，再加上上年末結余的資金 97.4 億元，累計到位資金 363.9 億元，與完成投資有12.1.4 億元的順差，在資金上有保證。其次，本年完成開發(fā)土地面積及三年新開工面積等指標均處于較高水平，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)趨勢判斷，北京市房地產開發(fā)仍具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?-房地產市場發(fā)展良好，住宅銷售成倍增長。今年上半年，全市銷售商品房 229.8 萬平方米，同比增長 1.5 倍；實現(xiàn)銷售額 91.9 億元，增長 57.8%。其中，銷售住宅 220.4 萬平方米，增長 1.9 倍；實現(xiàn)的銷售額 83.6億元，增長 1.4 倍。銷售給個人的住宅實現(xiàn)銷售額 70.3 億元，增長 3.8 倍，占商品住宅銷售額的比重達到 84.1%，比去年同期提高 41.9 個百分點，相當于消費品零售額的 1/10。表明我市住房消費和投資全面啟動的時期已經到來，對加快消費結構由“吃穿”向“住行”升級的步伐意義重大。 二、北京市房地產市場發(fā)展狀況 北京市房地產開發(fā)業(yè)經過近十年的蓬勃發(fā)展已日臻成熟。截止 1999 年底，全市共有房地產開發(fā)企業(yè)個，年末從業(yè)人員達萬人；完成投資已占市固定資產投資比重為，成為我市經 濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一。 1999 21 年以來受房改政策及國家為促進二級市場發(fā)展準許已購公房和經濟適用房上市辦法的出臺，經濟適用房的大規(guī)模建設、廣大大市民迫切要求改善住房條件、銀行利率持續(xù)走低且國家鼓勵利用銀行按揭貸款購買商品房等因素的推動，我市房地產開發(fā)投資繼續(xù)保持一定的發(fā)展速度，走勢平穩(wěn)。 1、 投資主體數(shù)量變化不大但每個企業(yè)投資進一步增加 從開發(fā)規(guī)模上看， 1999 年上半年末全市在建開發(fā)項目開發(fā)規(guī)模億元以上的房地產企業(yè)家，較上年增加家，總投資億元，較上年增加6億元，平均每個企業(yè)總投資由上年的 29.9 億元上升到億元；共完成投資億元，同比增長，占房地產投資的比重為。 從實際完成投資上看，上半年全市完成投資億元以上的房地產企業(yè) 26 家，較上年增加家，完成投資 64.4 億元，較上年增長 17.8%，本市房地產投資的比重為 47.7，上升了 2.8 個百分點。在 26 個企業(yè)中，內資企業(yè) 13 家，完成投資 29.3 億元；港澳臺及外商投資企業(yè) 13 家，完成投資 35.1 億元。 投資主體的相對集中，在一定程度上帶全動了全市房地產投資的增長，也有利于具有一定規(guī)模的公司上規(guī)模、上水平，規(guī)范管理 ，創(chuàng)造品牌效應，有益于避免房地產開發(fā)一盤散沙，遍地開花和無序發(fā)展的弊端。但政府有關部亦應提前考慮一批重大項目竣工后，如果沒有大項目補充對年末乃至明年房地產投資規(guī)模及走勢產生的影響。 2、 商品住宅投資占全市房地產投資的 50%以上 1999 年上半年全市商品住宅投資 70.8 億元，同比增長 41.4，增幅上升16.3 個百分點。商品住宅投資占全市房地產投資的比重為 52%，較上年增長 11.4個百分點。與投資上升相適應，全市同期商品住宅開復工面積達 1749.9 萬平方米，增長 37.2，其中本年報開工 268.5 萬平方米，增 長 34.1。 22 商品住宅投資上升，開復工面積增加，一方面是受宏觀政策導向影響；另一方面，作為企業(yè)經營者面對較激烈的市場競爭仍投入如此大量的資金，說明其對末來市場的預期較高。 三、 項目經營前景分析 1、 地點分析 該項目用地建設地點位于北京市西城區(qū)，項目建設用地東距二環(huán)路 1 公里；南距月壇南街 0.5 公里；西距釣魚臺國賓館 1 公里；北距阜外大街 1 公里。用地附近有包括 21、 13、 65 路公共汽車等各類公共交通工具經過，交通條件十分優(yōu)越。項目附近基本沒有工業(yè)生產等空氣污染源，綠化條件和空氣質量良好，是開發(fā)面向國內 買家高檔寫字樓和住宅的適宜地點。 2、 需求與供給情況分析 本項目所處的月壇北街和三里河地區(qū)為國家行政機關和經濟指揮機構集中的地區(qū)，附近散布著國家計委、財政部、中國科學院、國家國內貿易局，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，人口較為密集，市政基礎設施完善，商業(yè)發(fā)達，萬方商場、京克窿超級市場、賽特購物中心、復興商業(yè)城、長安商場等各大商場距項目用地咫尺之遙，項目占地西面為玉淵潭公園，東面為月壇公園和月壇體育館，且周圍地區(qū)有多家賓館、飯店，服務設施較為完備。從地理位置上看本項目為北京市房地產開發(fā)銷售的黃金地段之一，用地周圍交通、 教育、商業(yè)設施齊全，地理條件十分優(yōu)越。 3、 經營前景分析 由于本項目所在的地理位置優(yōu)越，該地區(qū)已成為北京市房地產開發(fā)的熱點地區(qū)，周圍地區(qū)已建有北京金融街、萬通廣場、國賓花園、釣魚臺賓館等商住項 23 目，形成了良好的投資環(huán)境，十分適宜建設高級寫字樓、住宅和商業(yè)設施。 根據(jù)上述分析，我們認為本項目自然、地理、交通條件都十分優(yōu)越，各項配套設施齊全，開發(fā)方向符合市場需求，市場前景十分樂觀。 24 第七章 投資估算和資金來源 一、 投資估算 根據(jù)項目初步規(guī)劃方案，結合建設工程的實際需要及國家和北京市的有關政策規(guī)定，本項目的建設 投資包括土地地價、前期工程費、建安工程費及向政府繳納的各種稅費等?，F(xiàn)就有關投資分項說明如下： 1、 征地、拆遷費和土地出讓金 根據(jù)國家和北京市有關規(guī)定，本項目所占用地應按國家和北京市政府有關部門規(guī)定辦理土地有償出讓手續(xù)。地價包括土地有償出讓金，市政配套費及四源費。由于本規(guī)劃尚未確定，土地價格尚未評估。同時規(guī)劃該項目用地存在拆遷問題，也要支付一定的費用。經參考臨近同類開發(fā)用地的價格水平，本報告暫按共需繳納 7200 萬元人民幣估算。 2、 前期工程費 包括三通一平、土地勘探、建筑規(guī)劃設計等費用，按 380 萬元估算 。 3、 建安工程費 根據(jù)初步估算，項目建建安工程費共需投資 10100 萬元。 4、 設計施工管理稅費 這部分費用包括施工執(zhí)照費、預算檢查費、投招標管理費、質量監(jiān)督費、竣工圖費、建材發(fā)展基金等，累計約 300 萬元。 25 5、 市政公用設施費 根據(jù)初步估算市政公用設施費共計 200 萬元。 6、 籌建期管理費和銷售費用 由于該項目在籌建期內將進行預售，需要支出的籌建期管理費和銷售費用預計為 450 萬元。 7、 開辦費和不可預見費 計劃項目籌建期內開辦費、不可預見費計劃為 378 萬元。 通過以上分析，歸納出本項 目的總投資估算為 19， 000 萬元人民幣，具體情況如下表： 項目投資估算表 單位：人民幣萬元 序號 項目 金額 1 征地、拆遷費和土地出讓金 7， 200 2 前期工程費 380 3 建安工程費 10， 100 4 設計施工費 300 5 市政公用設施費 200 6 籌建期管理費和銷售費 450 7 開辦費和不可預見費 370 合計 19， 000 以上投資估算應在項目規(guī)劃、設計批準后再做詳細測算。 26 二、 資金來源 本項目開發(fā)建 設所需資金將全部由開發(fā)建設單位北京市首汽房地產開發(fā)公司自籌解決。 27 第八章 建設方式和建設進度 一、 建設方式 為把本項目建設成為北京市一流的高檔寫字樓和住宅樓工程，本項目擬聘請國內著名設計師進行方案規(guī)劃及初步設計，由國內建筑設計院進行施工圖設計，同時機電設施、內裝修及營業(yè)設備均由具有多年經驗的顧問提供咨詢服務。 項目的建設施工將按照北京市有關工程招標的規(guī)定，以國內競爭招標的方式，選擇國內的建筑施工企業(yè)組織施工。 為保證工程質量，工程建設采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有名望、有資質、管理規(guī)范的工程監(jiān) 理單位配合北京市建設工程質量監(jiān)督總站進行具體工程質量監(jiān)督檢查工作。 二、 建設進度 計劃項目建設期為 3 年，力爭在 2003 年 10 月前建成，具體計劃如下： 1、 2000 年 11 月前 1） 完成項目可行性報告的編制和報批工作； 2） 完成規(guī)劃方案的調整和報批工作。 2、 2000 年 12 月前 1） 與有關部門協(xié)調，制定市政配套方案； 2） 辦理土地有償出讓手續(xù)，領取國有土地使用證； 28 3） 進行拆遷工作，完成三通一平； 4） 進行地質勘探和工程各項前期準備工作； 5） 完成工程的施工圖設計； 6） 選定施工單位，完成各種開工手續(xù)，項目開工建設； 3、 2001 年 3 月前 1） 辦 理商品房預售許可證； 2） 完成項目銷售推廣策劃，開始預售工作； 4、 2002 年 10 月前 1） 進行建安工程施工，包括基礎工程和結構工程建設； 2） 隨工程進度進行設備安裝、調試、驗收； 3） 建筑物的內外裝飾、裝修 4） 配套進行環(huán)境和綠化工程； 5） 隨工程進度進行維修停車樓的設備采購、安裝； 5、 2003 年 10 月前 1） 進行項目竣工驗收工作； 2） 完成市政配套和綠化等室外工程； 3） 完成物業(yè)管理前期籌備工作； 4）項目全面竣工交付使用。 29 第九章 項目財務分析 一、 基本經濟參數(shù) 1、 營業(yè)收入 本項目營業(yè)收入來源于寫字樓和公寓銷售收入及商務公寓租金收入等項內容。 1） 寫字樓和公寓銷售收入 預計項目自開發(fā)建設期開始展開寫字樓和公寓預售，在項目建設竣工后完成全部銷售工作。在項目建設期中 2001 年可完成銷售全部建筑面積的 30%左右，2002 年將完成銷售建筑面積的 40%左右，其余將在 2003 年 12 月之前全部售完。由于本項目建成后能夠提供優(yōu)越的地理位置和優(yōu)美的商住條件，預計寫字樓和公寓平均售價在每平方米 12， 000 元左右，具體每年銷售收入情況預測如下表所示： 寫字樓和公寓銷售收入估算表 單位：人民幣萬元 年份 2001 2001 2002 合計銷售面積 ( 平方米） 12936 17248 12936 43120銷售單價 11000 11000 12000 -銷售收入 14,230 18,973 15,523 48,726 2） 公寓租金收 入 項目的商務公寓將用于出租經營，按平均租金 120 元 /年 /平米估算，每年租金收入約為 2834 萬元。 30 營業(yè)收入?yún)R總表 單位：人民幣萬元 項目 年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 1、寫字樓公寓銷售收入 14230 18973 15523 0 0 0 0 0 0 0 2、公寓租金收入 2834 2834 2834 2834 2834 2834 2834 3、其他收入 200 200 200 200 200 200 200 合計 14320 18973 15523 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 2、經營成本和費用 1）企業(yè)管理費 該項目建成后的企業(yè)管理費包括建設期行政費用、維修養(yǎng)護費、折舊和攤銷等各項費用支出。（每年具體費用支出見下表） （ 1） 建設期行政費用 指項目建設期內發(fā)生的各種行政事務費用，如業(yè)務招待費、辦公費等。按每年40 萬元測算。 （ 2） 維修養(yǎng)護費 指機電設備及物業(yè)設施的日常維護、維修、保養(yǎng)費用，按每年 50 萬元計算。 （ 3） 折舊和攤銷 折舊和攤銷主要是指項 目開發(fā)建設單位自留用房用于租給物業(yè)管理公司和 31 商業(yè)設施租賃者建筑面積的折舊和攤銷及開辦費和不可預見費等多項費用攤銷。具體情況如下表所示： 年折舊與攤銷表 單位：萬元 項目 應分攤總投資額 分攤比例 折舊年限（年） 2001-2003年每年計提 2004-2009年每年計提 1、出租房屋建設費用 1000 20 50 20 20 2、籌備期管理費和銷售費用 450 20 3 150 0 3、開辦費和不可預見費 370 20 10 37 37 合計 1820 - - 207 57 上述各項合并形成企業(yè)管理費用表，列示如下： 企業(yè)管理費用表 單位：人民幣萬元 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 201040 40 4050 50 50 50 50 50 50207 207 207 57 57 57 57 57 57 57247 247 247 107 107 107 107 107 107 107 2）營業(yè)稅 本項目的營業(yè)稅分兩種稅率上繳，其中 2001-2003 年由于經營房地產銷售，營業(yè)稅按照營業(yè)額的 5%上繳， 2004 年以后的經營活動按營業(yè)額的 3%上繳。具體情況列表顯示如下： 32 營業(yè)稅金明細表 單位：人民幣萬元 項目 年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 合計房地產銷售營業(yè)額 14230 18973 15523 48726稅率 0.05 0.05 0.05房地產銷售稅金 712 949 776 2922其他業(yè)務營業(yè)額 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 21238稅率 0.03 0.03 0.03 0.03 0.03 0.03 0.03其他業(yè)務稅金 91 91 91 91 91 91 91 637合計 712 949 776 91 91 91 91 91 91 91 3559現(xiàn)將營業(yè)成本和費用匯總如下： 年經營成本 和費用匯總表 單位：人民幣萬元 項目 年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010企業(yè)管理費用 247 247 247 107 107 107 107 107 107 107營業(yè)稅 712 949 776 91 91 91 91 91 91 91合計 959 1196 1023 198 198 198 198 198 198 1982、 所得稅及其他稅金 按照我國相關法律規(guī)定，該項目應繳納的稅項包括營業(yè)稅、所得稅等，其中所得稅為利潤的 33%，其余稅項列入企業(yè)管理費中。 3、 盈余公積金和資本公積金 盈余公積金按稅后利潤的 5%計提。資本公積金按稅后利潤的 10%計提。 二、 經濟效益分析 33 1、 營業(yè)收入 根據(jù)上節(jié)經濟參數(shù)，可測算出在項目開工到竣工三年中，以商品房銷售為主的營業(yè)收入總額達到 48816 萬元。（詳見附表） 2、 經營成本和費用 該項目的經營成本 和費用包括企業(yè)管理費用、營業(yè)稅金等項內容。 3、 稅收 該項目在寫字樓和公寓銷售完成且以出租方式經營商務公寓的條件下，經營十年后可向國家上繳營業(yè)稅 3559 萬元，所得稅 1.53 億元。 4、 利潤 該項目經營期靜態(tài)分析各年度利潤總額詳見附表。 5、 項目回收期 根據(jù)分析，項目寫字樓和公寓部分可望在項目竣工后全部收回投資，投資回收期為 3 年（包括建設期）。 6、 現(xiàn)金流量分析 本項目的現(xiàn)金流量分析見附表。 34 第十章 結論 一、 建設條件 本項目地點交通十分便利，開發(fā)建設用地市政設施基本具備，供給能力可滿足項目需要，工程所需原材料及機電設備供應有所保障。開發(fā)單位為有實力、有經驗的國有房地產專業(yè)開發(fā)公司，且項目用地為本集團自有土地，這些因素都為為項目的順利實施提供了保證。 二、社會效益 本項目的建設和經營符合國家產業(yè)政策，有助于滿足經濟建設對高級寫字樓和市民的對高檔住房日益增長的需求，同時可優(yōu)化利用土地資源。項目的實施將促進首都城市建設和國民經濟經濟的發(fā)展，同時為國家創(chuàng)造了可觀的稅收來源，經濟效益和社會效益都十分明顯。 三、財務分析 經過分析測算，我們認為該項目在財務上是可行的，項目建 設方可獲得滿意的經濟效益。相信隨著北京房地產市場的不斷成熟與發(fā)展，項目所在地點的區(qū)位優(yōu)勢將更加明顯，項目前景將更加深遠。 35 附表： 預計項目損益表 單位：人民幣萬元 項目 年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 合計營業(yè)收入 14320 18973 15523 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 70054開發(fā)成本 6000 6500 6500 0 0 0 0 0 0 0 19000經營成本 959 1196 1023 198 198 198 198 198 198 198 4564稅前利潤 7361 11277 8000 2836 2836 2836 2836 2836 2836 2836 46490所得稅 2429 3721 2640 936 936 936 936 936 936 936 15341凈利潤 4932 7556 5360 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 311