鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告

鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 1 - 鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓 建設項目可行性研究報告 第一章 總論 一、項目概述 項目名稱：鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓建設項目 項目地址：鄂爾多斯市達拉特旗樹林召鎮(zhèn) 項目單位：鄂爾多斯市東勝區(qū)祥嘉老年公寓 法定代表人：郝占海 可研編制單位： 鄂爾多斯市基本建設咨詢投資有限公司 二、項目編制原則、依據及范圍 編制原則 1、項目是在嚴格按照國家有關法律、行政法規(guī)和地方有關政策，在達拉特旗總體城市規(guī)劃的框架原則下，充分結合當地自然條件和實際情況，并參照其他省市在老年公寓開發(fā)建設的有益成果，因地制宜 ，科學合理的提出既符合達拉特旗經濟情況又符合當地居民生活水準而開發(fā)建設的。 鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 2 - 2、項目充分利用達拉特旗樹林召鎮(zhèn)的經濟、地理環(huán)境和土地資源，合理開發(fā)利用土地，發(fā)揮城市綜合功能，合理使用資金，提高投資效益。隨著居民收入水平的不斷提高，居民的生活狀況隨之不斷改善，逐步向消費需求多元化、消費結構合理化方向發(fā)展。在追求物質生活質量的同時，追求充實的精神生活成為必然。 3、該項目建筑造型兼顧當地建筑及環(huán)境特色，力求整體協(xié)調，統(tǒng)一和諧?？傮w布局充分考慮經濟、人文及生態(tài)環(huán)境，利用建筑物的科學布置及周邊環(huán)境的合理安排，建設環(huán)境幽雅、功能實用、檔次較高的老年公寓項目。 4、該項目盡量采用效率高、耗能低的先進設施，在經濟合理的情況下積極使用新產品、新技術，提高整體系統(tǒng)的智能化和環(huán)保性。 5、對該項目的建設條件是否具備，在技術上、經濟上是否合理可行，本著實事求是的原則進行分析論證。 6、項目設計方案的選擇在確保功能、質量的前提下，貫徹勤儉節(jié)約的方針，同時注重結合當地的實際情況，力求做到“少投入、多產出、工期短、見效快”。 7、項目總體設計上采用一次性規(guī)劃，分布實施，除滿足本次建設生產需要，充分考慮遠景擴建的可能。 鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 3 - 8、項目嚴格按照國 家環(huán)境保護及勞動保護的有關法律、規(guī)定，采用先進的設備和順暢的工藝，提高自動化控制程度，減少手工崗位，注重環(huán)境保護和勞動安全衛(wèi)生。 9、項目建筑及配套設備功能本著滿足老年人居住要求及心理需要。 10、項目總體布局本著合理分區(qū)、生活方便的原則進行設計。 編制依據 1、中華人民共和國建筑法 2、民用建筑設計通則（ JG3738） 3、建筑物抗震設計規(guī)范（ GB50191） 4、建筑給排水設計規(guī)范（ JBJ1588） 5、采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范（ GBJ96 86） 6、城市房地產管理法 7、 建筑設計防火規(guī)范（ GBl6 87） 8、建筑物電路設計規(guī)范 9、達拉特旗樹林召鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃 10、東勝區(qū)祥嘉老年公寓提供的基礎資料 (包括廠址、投資、規(guī)模、遠景規(guī)劃等 ) 11、二九年有關設備制造商及生產廠家提供的工藝技術參數和設備報價 12、二九年有關建筑工程預算定額 鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 4 - 13、國家有關部門對可行性研究報告編制的規(guī)范和要求 14、老年人社會福利機構基本規(guī)范 15、國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門關于加快實現社會福利社會化意見的通知 (國辦發(fā) 2000 19號 ) 16、財政部、國家稅務局關于對老 年服務機構有關稅收政策問題的通知 (財稅 2000 97號 ) 17、內蒙古自治區(qū)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五 規(guī)劃綱要 18、自治區(qū)人民政府批轉民政廳等 15個部門關于大力扶持社會福利事業(yè)發(fā)展意見的通知 (內政字 2000 262號 ) 19、內蒙古自治區(qū)民政廳印發(fā)的關于印發(fā) 的通知 (內民政社 2000 89號 ) 編制范圍 鄂爾多斯市東勝區(qū)祥嘉老年公寓在現有公寓基礎上，決定擴大業(yè)務范圍，在鄂爾多斯市達拉特旗樹林召鎮(zhèn)開發(fā)建設新的集老年人生活、娛樂、休閑、鍛煉、養(yǎng) 老為一體的綜合性建筑物，項目位于達拉特旗樹林召鎮(zhèn)。項目占地面積 74570平方米 ， 總 建筑面積 40000平方米。本可行性研究報告主要包括以下內容： l、項目概況 2、市場分析 鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 5 - 3、項目建設條件評價 4、消防及環(huán)境保護 5、總體規(guī)劃設計 6、項目實施進度計劃 7、項目建設及管理服務方案 8、公用工程設計 9、節(jié)水與節(jié)能措施 10、環(huán)境保護、職業(yè)衛(wèi)生與勞動保護 11、組織機構、勞動定員及項目實施進度 12、投資估算及資金籌措 13、經濟評論 14、總評價 三、項目概況 本項目總占地面積 74570平方米， 總建筑 面 積 40000平方米，樓層主體結構為二層，局部為三層，標準為高標準別墅式，有床位數 2600張。 負責開發(fā)建設達拉特旗子祥嘉老年公寓項目業(yè)主單位為鄂爾多斯市東勝區(qū)祥嘉老年公寓，屬民營企業(yè)，經濟實力較為雄厚，經營管理老年公寓具有多年經驗，具備該項目開發(fā)的多種客觀優(yōu)勢，該項目建設條件已經形成。 鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 6 - 項目建設期 兩年 ，建筑物內外設計、規(guī)劃及物業(yè)管理在達拉特旗力求體現地方特色，具有較強的競爭能力和競爭優(yōu)勢。 項目建設工程總投資為 4800萬元，其中：建筑工程投資 4000萬元；安裝工程費 200萬元；設備購置費 400萬元；項目前期 費 200萬元。 本項目建設期投資回收期短，具有較強的經濟效益和社會效益，本可研認為項目在操作上穩(wěn)健，定位上明確，技術上可行，經濟上有利。 四、項目承建單位概況 鄂爾多斯市東勝區(qū)祥嘉老年公寓創(chuàng)辦于 2006年 9 月，占地面積 3000平方米，建筑面積 1500平方米，總投資 730余萬元，公寓集飲食起居、醫(yī)療護理、文體娛樂、健身保健于一體，目前擁有床位 120張，員工 20多人，公寓經過兩年多的運營，已達到了良好的經濟效益和社會效益。 隨著鄂爾多斯經濟的快速發(fā)展，特別是隨著鄂爾多斯城鄉(xiāng)一體化進程的推進，老年公寓面臨著前 所未有的發(fā)展機遇。東勝區(qū)祥嘉老年公寓成立后始終以推動地方經濟發(fā)展，逐步改善居民居住環(huán)境，共建富裕、祥和、文明的鄂爾多斯鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 7 - 為己任，虛心學習外市兄弟公寓的先進經驗，結合自身具體實際，從而形成了獨特的管理文化和經營理念。 公寓始終堅持“以質量求生存，憑信譽求發(fā)展”經營宗旨，大力發(fā)揚“團結、奉獻、務實、創(chuàng)新”的精神，憑借信譽和實力在東勝地區(qū)建立了良好的口碑效應。 公寓成立幾年來，積累了豐富的市場預測及運作經驗，經營狀況良好。今后公寓將加大開發(fā)能力，樹立自己的獨特品牌，建立良好的服務體系。預計在未來幾年內，公寓經營情況 將越來越好，凈利潤也將會不斷遞增。公寓將“以人為本、追求卓越 作為永恒不變的理念，牢固樹立“依法經營、照章納稅、提供周到服務、科學有效管理、創(chuàng)造最佳效益”的經營宗旨，在以郝占?？偨浝頌楹诵牡木\團結和全體員工的共同努力下，以“務實的工作作風，自信的工作精神，成功的奮斗目標、扎實奮進的經營戰(zhàn)略”不斷創(chuàng)造輝煌的業(yè)績。 鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 8 - 第二章 項目建設的背景、必要性及重要性 一、項目提出的背景 鄂爾多斯市隨著改革開放的不斷深入，已形成了羊絨、化工、煤炭、建材等四大集團為支柱的工業(yè)經濟基礎體系。2007年全市 地區(qū)生產總值達到 1151億元，是 2000年的 6倍，年均增長 30%以上；人均 GDP達到 10290美元，五年累計創(chuàng)造 GDP總量是前 50年總和的兩倍。財政收入達到 200億元，是 2000年的 6 倍，年均增長 42.8%；五年累計實現財政收入500億元，是前 51年總和的 2.6倍。經濟總量進入西部 145個地級市前 15位，綜合實力列中國百強市第 53位，綜合經濟指標進入自治區(qū)前三位，部分指標居全自治區(qū)第一、二位，實現了從全區(qū)中游位次向與呼包二市交替領先的跨越。 乘著鄂爾多斯市二次創(chuàng)業(yè)的東風，達拉特旗正在進一步壯大工業(yè)經濟實力， 加大基礎設施建設力度，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，大力發(fā)展第三產業(yè)，把該旗建設成為我國重要的電力能源基地和農業(yè)示范基地。與之相適應，達拉特旗在經濟發(fā)展的過程中，常住人口、流動人口也在不斷地增加，每年都有大批的中外游客來達拉特旗參觀游覽，投資者不斷涌入，對達拉特旗的投資環(huán)境、住宿、餐飲、娛樂條件也提出鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 9 - 了更高的要求。為了迎合客戶和居民的消費需求心里，鄂爾多斯市達拉特旗建設祥嘉老年公寓項目，能滿足不同客戶的消費需求。 二、項目建設的必要性 據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，中國人口的老齡化年輪又加重了一圈。 2006年 8 月 25日，國家 統(tǒng)計局在對全國 1%人口抽樣調查后發(fā)布的數據稱， 2005年末我國總人口為 130756萬人。其中 65歲以上 (含 65歲 )的老齡人口首次超過 1 億，達到10045萬人，占總人口的 7.69%。清華大學公共管理學院教授、清華大學社會政策研究所所長楊燕綏指出，中國老齡化人口比重達到 7%，西方國家用了 20多年，中國才僅僅數年時間。這也意味著中國老齡化程度在加深，相應的各種社會問題也會加重。按照國際標準，一個國家或者一個地區(qū)， 65歲以上的人口占到總人口的 7%(或者 60歲以上的老年人口達到總人口的 10%)就是老齡化社會了。中國 65 歲以上人口的比例 5 年來上升了 0.73個百分點。我國將進入國家老齡化的快速發(fā)展期， 14年當中，我們老年人口平均每年將以總人口 3.28%的速度增長。和全國相比，內蒙古自治區(qū) 60歲以上老年人口已達 255.8萬人，占總人口的 10.76%，到 2025年將占總人口的 20%左右。與西部其它省區(qū)相比，內蒙古自治鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 10 - 區(qū)人口老齡化來得早，來得快，老齡工作任務十分緊迫而繁重。同時，針對老年人的各項綜合服務機構建設也急需增加和完善。 三、項目建設的重要性 本項目可以解決社會老齡化問題，滿足老年人不斷增長的物質和文化需求，實現老齡 事業(yè)與經濟社會協(xié)調發(fā)展，促進社會公平和諧穩(wěn)定，是社會主義現代化建設的一項重要戰(zhàn)略任務。各級黨組織和政府高度重視福利事業(yè)社會化。中央、省、自治區(qū)、市各級組織和部門都專門下發(fā)了文件，如國家出臺的國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門關于加快實現社會福利社會化意見的通知 (國辦發(fā) 2000 19號 )、財政部、國家稅務局關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知 (財稅 2000 97號 )、自治區(qū)出臺的內蒙古自治區(qū)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要、自治區(qū)人民政府批轉民政廳等 15個部門關于大力扶持社會福利事業(yè)發(fā)展意見的通 知 (內政字 2000 262號 )、內蒙古自治區(qū)民政廳印發(fā)的關于印發(fā) 的通知 (內民政社 2005 89號 )等，以及各級黨政部門有關解決人口老齡化、提供社會化服務的會議精鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 11 - 神，反應了黨和各級政府高度重視社會福利事業(yè)的堅強決心，為興辦民營福利機構創(chuàng)造了良好的寬松社會環(huán)境。 從鄂爾多斯市老年社會福利機構數量及類型來看，全市共有各類老年社會福利機構 11家 (獲批并經民政局備案的 )，其中屬老年公寓性質的共有 6 家，共有床位數 613張，其它性質的共有 5 家，有床位數 249張 ，以上總計床位數 862張，加上正在申報和未獲批準的養(yǎng)老機構大約共有總床位數1662張，占全市老年人口數的 0.09%，占全市人口總數的萬分之 十 ，遠未達到自治區(qū)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要規(guī)定的養(yǎng)老服務機構床位不低于總人口的千分之一，人口超過 6 萬人的城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構床位數到 2010年達到總人口的千分之三的目標。 可見，興辦老年公寓項目不僅是利國利民的好事，具有顯著的社會效益，同時享受國家有關稅收優(yōu)惠政策及財政補貼，對投資者來說，社會環(huán)境寬松，項目有保障，因此，建設老年公寓項目是可行的，是比較理想的投資選擇。 鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 12 - 第三章 市場前景分析及預測 一、經濟社會環(huán)境 “十五”期間，鄂爾多斯市的地區(qū)生產總值平均增長 30%以上；財政收入年均增長 42.8%。全市規(guī)模以上工業(yè)增加值增速連續(xù) 5 年居全自治區(qū)第一。從鄂爾多斯市統(tǒng)計局提供的資料來看，鄂爾多斯市近三年 GDP總量分別為 380億元、 550億元和 1151億元，環(huán)比增長分別為 40%、 45%；近三年人均GDP分別為 20046元、 27754元、 36667 元，環(huán)比增長分別為39%、 32%；市民人均可支配收入近三年分別為 7204元、 8770元、 11025元，環(huán)比增長 31.7%、 25.7%。 鄂爾多斯市目前已經成為內蒙古自治區(qū)經濟發(fā)展的三個“火車頭”之一，經濟增長速度位于全區(qū)第一位。達拉特旗作為全市的北大門，迎著全國改革開放的春風，確立了工業(yè)經濟的主導地位，以項目為支撐，以煤炭、電力、化工、農牧業(yè)等資源優(yōu)勢為依托，煤電、化工經濟產銷兩旺，帶動了三次產業(yè)的良性發(fā)展，不但擴大了這些行業(yè)的經濟總量，提高了其運行質量，更促進了經濟和社會各項事業(yè)的發(fā)展。 2004年以 來，達拉特旗堅持發(fā)展 為 第一要務，著力推進國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展，綜合實力顯著增強。 2007年全鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 13 - 旗地區(qū)生產總值達到 155億元，是 2003年的 3.2倍，年均增長 34.1%；三次產業(yè)之間的比例由 20.4： 52.2： 27.4 調整為 10.7： 56.1： 33.2；財政收入達到 14億元，是 2003年的3.5倍，年均增長 37.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 80000元，是 2003年的 2.1倍，年均增長 20.2%；農牧民人均純收入 6600元，是 2003年的 2.1倍，年均增長 19.8%；累計完成固定資產投資 331.5億元，平均每年投資 82.9億元。在第七屆全國縣域經濟基本競爭力評價中，達拉特旗名列中國西部百強縣（市）第 14位，較 2003年上升 18 位。 達拉特旗 工業(yè)化進程明顯加快，農牧業(yè)綜合生產能力顯著提升，第三產業(yè)整體實力不斷增強，城鎮(zhèn)集聚功能全面提升。此外，達拉特旗積極優(yōu)化投資結構，著力加強生態(tài)和基礎設施建設，發(fā)展后勁持續(xù)增強。堅持以人為本，著力促進經濟社會協(xié)調發(fā)展，和諧社會建設有序推進。全旗廣泛開展了多種形式的群眾性精神文明創(chuàng)建活動，精神文明建設呈現積極向上的良好態(tài)勢。積極推進依法治旗進程，落實依法行政、從嚴治政要求，高度重視社情民意，認真落實安全生產責任制，有效遏制了重特大事故的發(fā)生。不斷提高預防和處置突發(fā)公共事件的能力，建立健全各類突發(fā)事 件預警、應急機制，維護了社會的平安穩(wěn)定。 今后 幾 年達拉特旗經濟社會發(fā)展 將 緊緊圍繞富民強旗的總目標，按照 “ 優(yōu)勢產業(yè)強旗、優(yōu)越環(huán)境興旗 ” 的總體思鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 14 - 路，堅持科學發(fā)展，推進 “ 三個轉變 ” ，加快經濟轉型，促進社會和諧，創(chuàng)新體制機制，實現 “ 三個提高 ” ，即提高經濟自主增長能力、提高城鄉(xiāng)一體化水平、提高社會和諧程度，奮力建設富強、民主、文明、和諧的現代化達拉特。 到 2012年，全旗地區(qū)生產總值達到 500億元，年均增長 26.4%；財政收入達到 50億元，年均增長 29%；累計完成固定資產投資 700億元，平均每年投資 800億元；城鎮(zhèn)居 民人均可支配收入 23000元，年均增長 10.4%；農牧民人均純收入 15000元，年均增長 17.8%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內；人口自然增長率控制在 1.07 以內。經過五年的發(fā)展，將達拉特旗建成自治區(qū)新型能源化工基地和農牧業(yè)強旗，樹林召成為崛起在呼包鄂經濟帶上的生態(tài)型現代能源化工城，成為輻射周邊地區(qū)的區(qū)域性商貿物流中心、信息服務中心、科技教育中心、文化旅游中心。 促進產業(yè)優(yōu)化升級，全力打造新型能源化工基地。堅持新型工業(yè)化道路，發(fā)展現代產業(yè)體系，淘汰落后生產能力，推進工業(yè)經濟由外延擴大向內涵提升轉變。到 2012年，二產增加值達到 245億元，年均增長 23%；其中，規(guī)模以上工業(yè)增加值達到 205億元，年均增長 26.2%。 推進城鄉(xiāng)一體化進程，加快建設社會主義新農村新牧區(qū)。全面貫徹 “ 工業(yè)反哺農牧業(yè)，城市支持農村牧區(qū) ” 的方針，推進城鄉(xiāng)人口就業(yè)結構、產業(yè)結構和社區(qū)空間結構的戰(zhàn)鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 15 - 略性調整，以工業(yè)化帶動現代農牧業(yè)發(fā)展，以城鎮(zhèn)化帶動農村牧區(qū)勞動力轉移，以農牧業(yè)產業(yè)化帶動農牧民收入增加，形成城鄉(xiāng)經濟社會一體化發(fā)展新格局。 提升第三產業(yè)發(fā)展水平，積極培育新的經濟增長點。認真貫徹落實鼓勵支持服務業(yè)發(fā)展的各項政策措施，進一步擴大服務業(yè)的 產業(yè)領域、企業(yè)數量和就業(yè)規(guī)模，加快構筑適應經濟社會發(fā)展要求的現代服務體系。 提高城市綜合承載能力，加快推進城鎮(zhèn)化進程。圍繞建設 30 50萬人口中等城市的發(fā)展目標，按照 “ 擴容、提質、開放、和諧 ” 的總體思路，和諧建設城市，建設和諧城市，將樹林召建成空間布局合理、區(qū)域功能清晰、文化內涵豐富、城市個性突出、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、宜于投資創(chuàng)業(yè)的文明之城。到 2012年，城鎮(zhèn)常住人口達到 25萬人，城鎮(zhèn)化率達到 70%。 大力發(fā)展各項社會事業(yè)，不斷提高公共服務水平。創(chuàng)新發(fā)展理念，以人為本，從政策措施和投入機制上重點傾斜社會事業(yè)，逐步 提升公共服務水平，不斷滿足群眾物質文化和精神需求，促進社會全面進步。優(yōu)先發(fā)展教育事業(yè)。大力發(fā)展醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)。加強科技、人才工作。 高度關注民生問題，努力構建和諧社會。以解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題為重點，提高人民生活水平，促進社會公平正義，完善社會管理，激發(fā)社會活力。做好就業(yè)和再就業(yè)工作。把就業(yè)作為構建和諧社會的頭等大鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 16 - 事，加強政府組織引導，完善市場就業(yè)機制，擴大就業(yè)規(guī)模，改善就業(yè)結構。 然而，與經濟快速發(fā)展不相適應的是目前達拉特旗相應的集商務、購物、辦公、娛樂的老年人服務性行業(yè)建設速度較慢， 到 2008 年鄂爾多斯市現有各類型老年社會養(yǎng)老機構11家 (經獲準并經民政局備案的 )，其中達拉特旗目前沒有一家備案的老年公寓，已遠遠不能滿足達拉特旗經濟發(fā)展的需要，影響了達拉特旗大投入、大開發(fā)、大建設的進度，在經濟發(fā)展的硬件建設上形成了缺口。 二、項目市場現狀 從鄂爾多斯市統(tǒng)計局資料顯示，鄂爾多斯市全市總人口已達 150萬人，而達拉特旗又以 30萬人的人口總數盤踞鄂爾多斯市各旗區(qū)人口總數第三名，人口密度高居全市第二。再加上流動人口，達拉特旗已有人口總數 34萬人。目前，鄂爾多斯市 60歲以上人口達 17萬人，占總人口 數的 11.3%，已超出全自治區(qū)平均水平 0.5個百分點，可見鄂爾多斯地區(qū)的社會老齡化現象已不容忽視。以上客觀原因的存在，也相應催生了鄂爾多斯市巨大的老年人市場服務，尤其以老年社會福利機構尤為突出。 鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 17 - 三、現有社會福利機構現狀 鄂爾多斯市現有各類型老年社會養(yǎng)老機構 11家 (經獲準并經民政局備案的 )，其中東勝 6 家，分別為鄂爾多斯市老年公寓（ 240床）、至瑞祥老年公寓 (120床 )、 祥嘉老年公寓（ 120床），康巴什上公寓（ 80床）、 天天好敬老院 (62床 )、 哈龍民 俗 老年公寓 (38床 )，共擁有總床位數 660張；鄂旗一家， 為鄂托克旗包樂浩曉民族敬老院，床位數 36張；鄂前旗一家，為慈濟老年公寓，床位數 38張；伊旗有 2 家，分別為伊金霍洛旗綜合敬老院 (60床 )、伊旗社會福利院 (40床 )；烏審旗 1 家，為烏審旗社會福利敬老院，有床位數 28張。 以上各類養(yǎng)老機構，共計有床位總數 862張，加上正在申報和未獲批準的養(yǎng)老機構大約共有總床位數 1662張，占全市老年人口數的 0.09%，占全市人口總數的萬分之 十 ，遠未達到內蒙古自治區(qū)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五 規(guī)綱要規(guī)定的養(yǎng)老服務機構床位不低于總人口的千分之一，人口超過 6 萬人的城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構床位數到 2010年達到總人口的千分之三的目標。以上各類養(yǎng)老機構老年公寓性質的只有 6 家，而且屬于中高檔老年公寓的僅有一家。 四、市場預測分析 鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 18 - 老齡人口市場分析 從全國來看，近年我國老人人口占總人口的比例約以每年 3%的速度遞增，全國 60歲以上老人為 1.53億，占總人口的 11.8%；根據聯合國衛(wèi)生組織有關規(guī)定， 60歲以上人口達到總人口的 10%左右，即該國進入老齡化社會，老齡問題日趨突出，養(yǎng)老成為沉重社會負擔。目前我市老齡人口比例也大致如此，也已步入了老齡化社會，老年人的養(yǎng)老、休閑、醫(yī)療、保健等服務需求隨之大增，老年人和家 庭迫切希望有一批可供不同層次的老年人休養(yǎng)生息、頤養(yǎng)天年的社會福利服務機構，為老年朋友營造一個老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所學、老有所為和老有所享的溫馨老年之家。 社會家庭分析 社會工作、生活節(jié)奏加快，大多家庭急需社會養(yǎng)老服務。自我國實行計劃生育政策以來，這一代獨生子女均已步入結婚生育年齡，以城鎮(zhèn)一對夫婦只生育一個孩子計算，一對夫婦將承擔撫養(yǎng) 4 位以上長輩和 1 個小孩的重任，且目前工作生活節(jié)奏加快，家庭相處交流時間有限，若撫養(yǎng)對象出現患病等意外情況，年輕人更苦不堪言，年輕家庭迫切需求社會提供多層次的養(yǎng)老育兒 服務。再者，由于社會發(fā)展較快，轉型較大，老年人和年輕人產生了不同的認知，造成了代溝，鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 19 - 老年人更喜歡有自我選擇的生活規(guī)律和氛圍，社會養(yǎng)老與老人群居生活得到了更大認同。 政策因素分析 各級黨組織和政府高度重視福利事業(yè)社會化，中央、自治區(qū)、市各級組織和部門都專門下發(fā)了文件，反應了黨和各級政府高度重視社會福利事業(yè)，為興辦民營福利機構營造了一個良好寬松社會環(huán)境。 同時各級政府出臺了大量優(yōu)惠政策，對民辦社會福利機構給予了充分肯定和認可，鼓勵社會各界采取合資、合作、獨資等形式興辦民營社會福利機構，對個人興辦的福利性老年服務 機構免征企業(yè)所得稅，自用的房產、土地、車輛、船舶均免征有關稅收；建設用地方面按有關規(guī)定有的無償劃撥，有的低價轉讓；同時，免征設施配套、施工管理、墻體革新等費用，以及免燃氣、供水、供電增容費；對興辦醫(yī)療康復機構，也給予了充足的優(yōu)惠政策。 實踐證明社會養(yǎng)老事業(yè)前景廣闊。 五、市場前景分析 綜上所述，預計未來十年內，老年人的居住市場將是一個充滿巨大潛力的市場。這其中“老年公寓”將成為夕陽事業(yè)中的朝陽產業(yè)。老年公寓是依據老年人的特點和需求設鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 20 - 計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面 社會化服務的住宅。隨著人口結構變化，生活水平提高和工作生活節(jié)奏加快，社會養(yǎng)老事業(yè)前景非常廣闊。部分城市老年公寓建成營運以來，床位爆暴滿，不少老人預訂排隊等待空房入住。目前中國的老年公寓市場在設施設備、居住條件、醫(yī)療服務等方面并沒有滿足老年人日益增高的生活需求，因此老年人的居住市場將是一個充滿巨大潛力的市場。 鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 21 - 第四章 項目建設條件 一、項目區(qū)概況 達拉特旗地處黃河中游南岸、鄂爾多斯高原北端，位于呼和浩特市、包頭市、鄂爾多斯市“金三角”經濟區(qū)中心地帶，屬環(huán)渤海經濟圈。地理坐標 ：東經 109 00 11045，北緯 40 00 40 30。全旗地形南高北低，海拔高度由 1500米降至 990米，屬典型的溫帶大陸性氣候，分三大自然類區(qū)，南部屬鄂爾多斯臺地北端，占總面積的 54%，系丘陵山區(qū)，土壤為栗鈣土類，地勢起伏較大，礦藏豐富；中部為庫布其沙漠區(qū)，占總面積的 19%，土壤屬沙壤土，宜林宜牧；北部為黃河沖積平原，占總面積的 27%，地勢平坦，土壤屬灌淤草甸土類，是國家商品糧基地和國家農業(yè)開發(fā)區(qū)。全旗總面積 8188平方公里，總人口 33.1萬人，其中非農牧業(yè)人口 62141人；有蒙、藏、滿、 回、壯等 13個少數民族，共 13376人，占全旗總人口的 4%。 近年來，達拉特旗出臺了一系列優(yōu)惠政策，成功引進了許多大中型民營企業(yè)。鎮(zhèn)區(qū)建設日趨完善，實現了五化 (硬化、美化、綠化、亮化、凈化 )、五通 (水通、電通、路通、鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 22 - 訊通、暖通 )，新上排污管線，成功解決了鎮(zhèn)區(qū)排污問題，建起了鎮(zhèn)區(qū)經濟園區(qū)，為投資企業(yè)商家提供了良好的環(huán)境。 二、氣象及地質情況 項目區(qū)歷年最高氣溫 40.2度，最低氣溫零下 34.5度，全年平均氣溫 6.5度；最大凍土深度 176厘米；年平均降水量 307毫米，歷年月最大降水量 196.5毫米，一次最大降 水量 123.1毫米；最大風速 22.7米 /秒，年平均風速 2.9米 /秒；歷年最高氣壓 926.2百帕，最低氣壓 880百帕，平均氣壓 901.7百帕；平均相對濕度 58%，最小 0%，最高 90%多；晴天日數 123.3天，陰天 56.2天，大風日數 17天，有霧天數 27.1天，日照時間 3119.6小時，無霜期 178天，蒸發(fā)量2130.5 毫米；主導風向為西北風、靜風，本地區(qū)全年無臺風；達拉特旗歷年來少地震，僅有兩次地震的最高震級為里氏 3級左右，地質結構較為穩(wěn)定。 該項目選址地勢平整，項目選址內的土質以粘土為主，地耐力在 20噸以上 ，工程地質狀況良好，項目選址內地下水位較低，平均在 4 米以下。地震建設場地基本地震烈度為7 度區(qū)，建筑抗震按 7 度區(qū)設防。 三、交通狀況 鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 23 - 項目區(qū)位于達拉特旗樹林召鎮(zhèn)，該旗交通便捷，包神鐵路、 210國道及包（頭）東（勝）高速公路、德敖運煤復線、烏泊公路、正在建設的高頭窯至解放灘運煤專線和德勝西至薩拉齊公路縱貫南北， 109國道、羊巴公路橫穿東西；包（頭）達（旗）快速通道、包頭東興至樹林召公路（含黃河大橋、運煤專線）、馬場壕到呼斯梁公路、樹林召沿黃河鐵路、包頭至達旗鐵路的前期工作正在進行。全旗公路年設計運量為4290 萬噸，包神鐵路電氣化復線改造后，運力提高到 1 億噸/年。旗府所在地樹林召鎮(zhèn)距包頭機場 22公里，距自治區(qū)首府呼和浩特 180公里，距市府所在地東勝 65公里。此外，樹林召鎮(zhèn)建有火車站和汽車站，有直達北京、常州、西安等地的客車。 四、資源情況 1、煤炭 達旗探明煤炭儲量 100億噸，為滿足新建電廠、周邊電廠擴建和煤化工項目對煤炭資源的需求，達旗已著手籌措資金在烏蘭格爾煤田淺部區(qū)和青達門 高頭窯地區(qū)約 770平方公里井田范圍內開展煤田地質勘探工作，儲備后續(xù)資源。 2、芒硝 鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 24 - 芒硝礦區(qū)位于王愛召鎮(zhèn)一帶，面積約 500平方 公里，探明儲量 68億噸，遠景儲量 100億噸，居世界之首，硫酸鈉含量大于 40%，品位高，質量好，含雜質少。目前，試采已成功，正進行招商引資工作。 3、石英砂 主要產于白泥井鎮(zhèn)，儲量大、埋藏淺、易開采、品位高、質量好，耐火度 1750，透氣性 850，含礦面積約 30 平方公里，探明儲量 4720萬噸，預測儲量 8000萬噸，品位之高為全國同類礦產之首。 4、電力 達拉特旗規(guī)劃火電裝機 2000萬千瓦，其中達拉特電廠規(guī)劃容量 1000萬千瓦，目前三期 6 33萬千瓦機組已并網發(fā)電，達電四期 4 60萬千瓦機組首期 2 臺機組已正 式開工，已建成 198萬千瓦裝機容量的達拉特電廠所發(fā)電力已全部進入蒙西和華北電網，一條 50萬伏和一條 22萬伏輸變電線路直接向北京供電，一條 50萬伏輸變電線路向東勝、伊旗、烏審旗和烏海市供電，另有兩條 50萬伏輸變電線路分別向包頭市和準旗永圣裕供電，達拉特電廠成為蒙西電網中主要的支撐電源點。此外，地區(qū) 220千伏、 110千伏、 35千伏輸變電網絡建成，形成較為完善的電網結構；近期，擬建設火力發(fā)電項目投產后，電力可由鄂爾多斯市協(xié)助進入華北電網，此外當地用電潛力巨大，預計到 2006年可達到 80億千鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 25 - 瓦時，到 2010年達到 150億千瓦時，電廠對企業(yè)進行直供電具有明顯而現實的優(yōu)勢。 5、水資源 達拉特旗地處黃河“幾”字彎內，水資源相當豐富。全旗的水資源由三部分組成：地下水、地表水和過境黃河水。地下水年可采儲量 3.15億立方米，水質好、易開采，開采深度 30 70米，單井涌水量 50 1000立方米 /小時，現狀近年平均開采地下水資源 1.8億立方米，主要以農灌為主，地下余水 1.35億立方米。地表水年可利用量 1.55億立方米，現狀年利用 0.058億立方米，有近 1.5億立方米的余水流入黃河，補充黃河水資源。黃河水年過境 310億立方米，批 準達旗年可用水量 1.6億立方米，現狀年用黃河水量 0.8億立方米，余水 0.8億立方米 五、市場優(yōu)勢 從鄂爾多斯全市養(yǎng)老機構規(guī)模及檔次來看，包括正在申報的杭錦旗老年公寓項目，全市尚無上規(guī)模、上檔次的老年公寓。而從人口總量及經濟發(fā)展來看，達拉特旗人口總數 (包括流動人口 )逐年增大，經濟總量不斷擴大，現有老年公寓數遠遠不能滿足需求。同時，項目建成后總床位數 500張，鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 26 - 遠期目標 3000張，檔次規(guī)模在全旗范圍內尚無競爭對手，配套設施完善，收費合理。 六、配套資源 1、供電 達拉特旗樹林召鎮(zhèn)供電充足，能滿足該項目的各 項用電，公寓將與供電部門簽定供電協(xié)議。 2、供水 利用達拉特旗樹林召鎮(zhèn)得天獨厚的供水資源，能夠解決該項目的辦公、住宿、購物、娛樂和魚塘一切用水。 3、供熱 該項目將采用集中供冷、暖設施。 4、供氣 預留天然氣管網，可與達拉特旗樹林召鎮(zhèn)天然氣供應管線對接。 5、交通 由于道路暢通，可以充分利用公交車、出租車出行。 6、通訊 預留有線電視和電話接口，達到通訊暢通的目的，同時，安裝寬帶微機網絡系統(tǒng)，通訊網分為市話網、長話網、移動通訊網，電話已全部實現交換程控化和傳輸數字化。長話自鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 27 - 動網進入全國，并實現國際長話直撥和 傳真 (Fax)， CDMA數字移動網覆蓋全境，通訊條件便利。 7、物業(yè)管理 以招投標的形式引入最先進的物業(yè)管理部門，其職能就是將辦公、公寓、餐飲、娛樂以及購物活動場所的各項管理、保安、應急等服務集中于一體，為老年人提供專業(yè)化，特殊化服務。 七、總體評價 綜上所述，本項目從區(qū)位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、市場優(yōu)勢、水、電、暖、交通、通訊、廠址條件及建設條件等方面考慮，項目建設的內、外部條件良好，符合該項目建設要求。 鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 28 - 第五章 建設規(guī)模及內容 一、建設規(guī)模 本項目建設規(guī)模是根據本地區(qū)老年公寓市場需 求和承辦單位資金籌措情況進行確定的。 本項目總占地面積 74570平方米，總建筑面積 40000平方米，樓層主體結構為二層，局部為三層，標準為高標準別墅式，有床位數 2600張。 二、配套活動中心及設施 1、公園式休閑場地 本項目擬建公園式休閑場地一座，總 建筑 面積為 3000平方米。廣場中心設置有景觀噴泉，仿生休憩長廊 100 米，休閑二人、三人廣場椅 24張，廣場路燈、景觀燈及各類老年主題的建筑小品。同時，硬化出占地 600平方米的老年室外舞蹈及扭秧歌活動場地。 2、醫(yī)療保健區(qū)域 本項目擬建小型康體診療中心一座，建筑 面積為 2000平方米。該診療中心暫時不對外營業(yè)，設置床位數 80 張。鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 29 - 為適應老年病和康復兩大專業(yè)功能的需要，院內將逐步配置螺旋 CT、 B 超、 X 光機、全自動生化儀，電子胃腸鏡等治療檢查設備和心、腦、呼吸、骨密度、疼痛等治療測試設備。設有體育療法、多種物理療法、高壓氧倉、血液透析、多功能電腦牽引、作業(yè)訓練、生物反饋、音樂療法、心理咨詢等治療手段。在傳統(tǒng)康復治療方面，有針灸、推拿、藥浴療法等設備。堅持貫徹中西醫(yī)并重，綜合治療的方針，滿足老年病患者和康復治療的需要。同時中心內將配備康復常用器材和設備，如肋木、訓練床、懸吊 架、運動墊、體操棒、單輪固定腳踏車或功率自行車、姿勢矯正鏡、訓練球、肩關節(jié)旋轉運動器、前臂內外懸運動器、腕關節(jié)屈伸運動器、踝關節(jié)矯形板等。同時，配備有常用互利設備，如洗浴椅、吊床、輪椅、轉移器及護理帶。護理設備可采取租賃方式使用。為了更好地保證老年人的身心健康，中心將外聘專業(yè)醫(yī)生及護士，并配備心理醫(yī)生。 3、垂釣園 項目依托當地豐富的水資源和水產資源，依據當地規(guī)劃及功能分區(qū)，充分考慮老年人的生理、心理及興趣愛好，擬建一個垂釣園。離退休的老年人不少有垂釣的愛好，垂釣是一項情趣高雅、有益于健身的活動。垂釣能調節(jié) 人體內節(jié)律，增強活力，控制和緩解煩躁、焦慮和憂郁等不良情緒，解除勞累。垂釣時坐時立，有靜有動，動靜皆宜，運動量又不大，鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 30 - 是一種適合老年人的體育活動項目。由于釣魚不能急躁，它又能使人的性格在垂釣的“入靜”中得到陶冶，心平氣和，怡然自得。 4、閱覽室 本項目擬建閱覽室一座，占地面積為 500平方米，可同時容納 150位老人讀書消遣。 5、室外健身器材區(qū) 公寓擬購進全套室外健身器材設備，包括雙人伸展器、雙人橢圓機、四聯康復機、單柱雙位旋轉輪、四位拖拉訓練器、肩關節(jié)康復器、立式腰背按摩椅等適合老年康復鍛煉器材。 6、棋牌室 本項目擬建棋牌室一座，考慮到本地老年人的生活習慣及業(yè)余愛好，將棋牌室分為三個區(qū)，分別為麻將區(qū)、棋類區(qū)、撲克區(qū)，總 建筑 面積為 500 平方米，可同時容納 100 位老人娛樂消遣。 7、養(yǎng)殖基地 為完善服務，方便廣大老年顧客，公司同時配套 養(yǎng)殖基地 5500平方米 。 鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 31 - 第六章 項目管理方案 一、方案原則依據 符合老年人體能心態(tài)特征，致力于老年人服務事業(yè)，為老年人提供身心居家的安樂場所。依據中華人民共和國行業(yè)標準 (MZ008 2001)老年人社會福利機構基本規(guī)范。 二、老人居室 根據老人實際需 要，居室配備齊全床頭柜、桌椅、衣柜、衣架、毯子、褥子、被子、床單、被罩、枕芯、枕套、枕巾、時鐘、梳妝鏡、洗臉盆、暖水瓶、痰盂、廢紙桶、床頭牌等，介助、介護老人的床頭安裝智能呼叫系統(tǒng)。室內家具、各種設備均與廠家及經銷商定制購進，應無尖角凸出部分或其它易對老年人造成傷害的設施。餐廳配設餐桌、桌椅、時鐘、公告欄、廢紙桶、窗簾、消毒柜、洗漱池、防蠅設備等。同時，餐廳設置宴會大廳及雅間，以方便老人壽誕慶賀。標準公寓樓煤層配備公共洗手間及浴室各一間，別墅型公寓每套設備單獨洗浴間。洗手間及浴室配備安裝在墻上的尿池、坐便器 、衛(wèi)生紙、衛(wèi)生紙專用夾、廢紙桶、淋浴器、坐浴盆或鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 32 - 浴池、防滑的浴池墊和淋浴墊、浴室溫度計、抽氣扇等。配備全套洗衣、熨燙、消毒設備。 三、公共區(qū)域 室外活動場所綠化面積達到 65%。公共區(qū)域均設有明顯標志，方便識別。每間、套房均安裝 IC卡電話一部，實現內線免費撥打。及時解決消防、照明、報警、取暖、通訊、降溫、排污等設施和生活設備出現的問題，嚴格執(zhí)行相關規(guī)定，保證其隨時處于正常狀態(tài)。保證水、電供應，冬季室溫不低于 18，夏季不超過 28。保證生活環(huán)境安靜、清潔、優(yōu)美，居室物品放置有序，頂棚、墻面、地面、桌面、鏡 面、窗戶、窗臺潔凈。 四、服務膳食 配備有專門為老年人服務的食堂、廚師和炊事員。廚師和炊事員持證上崗，嚴格執(zhí)行食品衛(wèi)生法規(guī)，嚴防食物中毒。注意營養(yǎng)、合理配餐，每周有食譜，根據老人的需要或醫(yī)囑制作普食、軟食、流食及其它特殊飲食。為有需要的自理老人、介助老人和所有介護老人送飯到居室，根據需要喂水喂飯。清洗消毒餐具。每月召開一次膳食管理會議，征求智力鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 33 - 正常老人及其他老人家屬的意見，保證滿意率達到 80%以上。照顧不同老年人的飲食習慣，尊重少數民族的飲食風俗。 五、護理 每天清掃房間 1 次，室內應無蠅、無蚊、無鼠 、無蟑螂、無臭蟲。提供干凈、得體的服裝并定期換洗，冬、春、秋季每周 1 次，夏季經常換洗。保持室內空氣新鮮，無異味。協(xié)助老人整理床鋪。每周換洗一次被罩、床單、枕巾 (必要時隨時換洗 )。夏季每周洗澡 2 次，其他季節(jié)每周 1 次。督促或協(xié)助老人洗頭、理發(fā)、修剪指甲。服務人員 24小時值班，實行程序化個案護理。毛巾、洗臉盆應經常清洗，便器每周消毒一次。攙扶老人上廁所排便。保證 I 褥瘡發(fā)生率低于 5%，II褥瘡發(fā)生率為零。對因病情不能翻身而患褥瘡的情況應有詳細記錄，并盡可能提供防護措施。服務人員 24小時值班，實行程序化個人護理。介護 老人送飯到居室，喂水喂飯。 為行走不便的老人配備臨時使用的拐杖、輪椅車和其它輔助器具。對因病情不能翻身而患褥瘡的情況應有詳細記錄，并盡可能提供防護措施。早上起床后幫助老人洗漱，晚上幫助老人洗腳。視天氣情況，每天帶老人到戶外活動 l 小時。服務人員 24小時值班。幫助老人辦理到異地的車船票。特別保護女性智殘和患有精神病的老人的人身權益不受侵鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 34 - 犯。對患有傳染病的老人要及時采取特殊保護措施，并對其隔離、治療，以既不影響他人又尊重病患老人為原則。 六、康復 衛(wèi)生保健人員定期查房巡診，每天 1 次。為老人定期檢查身體，每年 1 次。醫(yī)護人員定期、定時護理。組織智力健全和部分健全的老人每月進行一次健康教育和自我保健、自我護理知識的學習，常見病、多發(fā)病的自我防治以及老年營養(yǎng)學的學習。醫(yī)護人員確保各項治療措施的落實，確保每周開展兩種以上康復活動。定期或不定期的做好休養(yǎng)區(qū)和院內公共場所的消毒滅菌工作。制定年度康復計劃，每周組織老年人開展 3 次康復活動。 七、心理療法 為有勞動能力的老人自愿參加公益活動提供中介服務或給予勞動機會。組織健康老人每季度參加 1 次公益活動。每周根據老人身體健康情況、興趣愛好、文化程度，開展 1次有益于身心健康的各種 文娛、體育活動，豐富老年人的文化生活。與老人每天交談 15分鐘以上，并作好談話周記。及時掌握每個老人的情緒變化，對普遍性問題和極端的個人鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 35 - 問題集體研究解決，保持老人的自信狀態(tài)。經常組織老人進行必要的情感交流和社會交往。不定期開展為老人送溫暖、送歡樂活動。消除老人的心理障礙。幫助老人建立新的社會聯系，努力營造和睦的大家庭色彩，基本滿足老人情感交流和社會交往的需要。根據老年人的特長、身體健康狀況、社會參與意愿，不定時的組織老年人參與社會活動，為社會發(fā)展貢獻余熱。制定有針對性的“入住適應計劃 ，幫助新入住老人順利渡過 住初不適應期。 八、臨終關懷 臨終關懷是對臨終病人的生命和尊嚴的最深切的關注，是一種有組織的以減輕病人心理和生理上的痛苦為目的的特殊的照顧和服務，包括醫(yī)療、護理、社會、心理等方面。其目的是為了緩解臨終病人軀體上的疼痛和不適，減輕心理上的痛苦，提高尚的生命和生活質量，維護人格和生命的尊嚴。使其在舒適和安詳中走完人生的最后旅程，并使其家屬得到慰藉和居喪照護。 鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 36 - 第七章 公用工程設計 一、建筑設計方案 本項目總占地面積 74570平方米，總建筑面積 40000平方米，樓層主體結構為二層，局部為三層， 標準為高標準別墅式，有床位數 2600張。 根據該項目的特點，辦公及標準公寓樓屋面為預制砼屋面板，公寓樓為異形頂，以彩色瓦為主，自由排水，內外墻抹灰噴涂料。保溫建筑外墻厚 370，內墻厚 240。公寓及辦公用房室內地面，配套輔助用房室內均采用防滑地板磚地面。窗以塑鋼窗為主，門為普通復合材料門。南北兩個大門均選用平開彩板鋼大門，其他以木門為主。 本項目建筑風格擬超越達拉特旗目前建筑風格水平，打造新古典主義風格建筑，要求大氣、穩(wěn)重、高貴的造型設計。 建筑結構的設計使用年限和安全等級 結構的 安全等級 設計使用 年 限 抗震設防 類別 地基基礎 設計等級 地下室 防水等級 二級 50年 丙類 乙級 二級 鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 37 - 二、電力設計方案 根據老年公寓規(guī)模和電力負荷規(guī)范標準，框算出老年公寓供電總功率，確定每棟樓供電電源的引入。其低壓配電系統(tǒng)設計、電氣負荷計算、變壓器的臺數及容量的確定、主要設備材料的選擇以及室內外供電線路敷設方式的確定、照明系統(tǒng)設計原則的確定、防雷及接地系統(tǒng)等電氣安全設計原則的確定等。 電源來自鎮(zhèn)區(qū)配套電網。引入老年公寓樓內的低壓電纜一般采用直埋或穿鋼管敷設方式。照明、插座線路均選用 2.5平方電線，照明與插座回路 分開，宿舍、衛(wèi)生間、空調及普通插座分別設置供電回路。所有電纜、電線均采用銅質，保護鋼管均采用焊接鋼管，戶內采用 JDG管或阻燃 PVC管。樓內設置應急照明及疏散照明。按照當年雷擊次數 N=0.06年/次時屬第三類防雷建筑物，老年公寓屬第二類防雷建筑物，原則上應利用建筑物的金屬構件及鋼筋混凝土結構中的鋼筋作為防雷接地裝置。高低壓配電線路均采用銷裝電纜直埋敷設。老年公寓室外照明采用庭院燈，路燈控制在老年公寓物業(yè)值班室內，路燈配線選用 YJVV22 0.6/lkV5 16改裝電力電纜直埋敷設。 鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 38 - 老年公寓安裝視頻監(jiān)控、報 警系統(tǒng)，在老年公寓周邊設置紅外報警系統(tǒng)，主機設在值班室，并可與監(jiān)控系統(tǒng)聯動。在老年公寓主要出入口、干道交叉口、樓區(qū)道路入口等處設有攝像機進行監(jiān)控及記錄，監(jiān)視器及控制主機放置在值班室。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)采用先進的電子技術和計算機技術，對遠端場景進行傳感成像、信號傳輸、集中監(jiān)視、圖象記錄以及聯動控制的系統(tǒng)。老年公寓安防中心設立在值班室，值勤人員可以通過電視監(jiān)控系統(tǒng)全方位的實時了解各區(qū)域動向情。當有突發(fā)事件發(fā)生時，有利于迅速觀察現場并采取行動，還能集中監(jiān)視事態(tài)發(fā)展及指揮行動。通過安裝監(jiān)控也能有效地起到震懾作用，預防 事件的發(fā)生，并可通過錄像帶為事后破案提供有利線索，提高了技防裝備水平與管理檔次。 三、給排水及供暖通風設計方案 給水水源由市政給水管網提供，設計內容包括：生