鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告

鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 1 - 鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 第一章 總論 一、項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱：鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目地址：鄂爾多斯市達(dá)拉特旗樹林召鎮(zhèn) 項(xiàng)目單位：鄂爾多斯市東勝區(qū)祥嘉老年公寓 法定代表人：郝占海 可研編制單位： 鄂爾多斯市基本建設(shè)咨詢投資有限公司 二、項(xiàng)目編制原則、依據(jù)及范圍 編制原則 1、項(xiàng)目是在嚴(yán)格按照國家有關(guān)法律、行政法規(guī)和地方有關(guān)政策，在達(dá)拉特旗總體城市規(guī)劃的框架原則下，充分結(jié)合當(dāng)?shù)刈匀粭l件和實(shí)際情況，并參照其他省市在老年公寓開發(fā)建設(shè)的有益成果，因地制宜 ，科學(xué)合理的提出既符合達(dá)拉特旗經(jīng)濟(jì)情況又符合當(dāng)?shù)鼐用裆钏疁?zhǔn)而開發(fā)建設(shè)的。 鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 2 - 2、項(xiàng)目充分利用達(dá)拉特旗樹林召鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)、地理環(huán)境和土地資源，合理開發(fā)利用土地，發(fā)揮城市綜合功能，合理使用資金，提高投資效益。隨著居民收入水平的不斷提高，居民的生活狀況隨之不斷改善，逐步向消費(fèi)需求多元化、消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化方向發(fā)展。在追求物質(zhì)生活質(zhì)量的同時，追求充實(shí)的精神生活成為必然。 3、該項(xiàng)目建筑造型兼顧當(dāng)?shù)亟ㄖ碍h(huán)境特色，力求整體協(xié)調(diào)，統(tǒng)一和諧?？傮w布局充分考慮經(jīng)濟(jì)、人文及生態(tài)環(huán)境，利用建筑物的科學(xué)布置及周邊環(huán)境的合理安排，建設(shè)環(huán)境幽雅、功能實(shí)用、檔次較高的老年公寓項(xiàng)目。 4、該項(xiàng)目盡量采用效率高、耗能低的先進(jìn)設(shè)施，在經(jīng)濟(jì)合理的情況下積極使用新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高整體系統(tǒng)的智能化和環(huán)保性。 5、對該項(xiàng)目的建設(shè)條件是否具備，在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上是否合理可行，本著實(shí)事求是的原則進(jìn)行分析論證。 6、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的選擇在確保功能、質(zhì)量的前提下，貫徹勤儉節(jié)約的方針，同時注重結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，力求做到“少投入、多產(chǎn)出、工期短、見效快”。 7、項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)上采用一次性規(guī)劃，分布實(shí)施，除滿足本次建設(shè)生產(chǎn)需要，充分考慮遠(yuǎn)景擴(kuò)建的可能。 鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 3 - 8、項(xiàng)目嚴(yán)格按照國 家環(huán)境保護(hù)及勞動保護(hù)的有關(guān)法律、規(guī)定，采用先進(jìn)的設(shè)備和順暢的工藝，提高自動化控制程度，減少手工崗位，注重環(huán)境保護(hù)和勞動安全衛(wèi)生。 9、項(xiàng)目建筑及配套設(shè)備功能本著滿足老年人居住要求及心理需要。 10、項(xiàng)目總體布局本著合理分區(qū)、生活方便的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。 編制依據(jù) 1、中華人民共和國建筑法 2、民用建筑設(shè)計(jì)通則（ JG3738） 3、建筑物抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB50191） 4、建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范（ JBJ1588） 5、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范（ GBJ96 86） 6、城市房地產(chǎn)管理法 7、 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GBl6 87） 8、建筑物電路設(shè)計(jì)規(guī)范 9、達(dá)拉特旗樹林召鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃 10、東勝區(qū)祥嘉老年公寓提供的基礎(chǔ)資料 (包括廠址、投資、規(guī)模、遠(yuǎn)景規(guī)劃等 ) 11、二九年有關(guān)設(shè)備制造商及生產(chǎn)廠家提供的工藝技術(shù)參數(shù)和設(shè)備報價 12、二九年有關(guān)建筑工程預(yù)算定額 鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 4 - 13、國家有關(guān)部門對可行性研究報告編制的規(guī)范和要求 14、老年人社會福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范 15、國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化意見的通知 (國辦發(fā) 2000 19號 ) 16、財(cái)政部、國家稅務(wù)局關(guān)于對老 年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知 (財(cái)稅 2000 97號 ) 17、內(nèi)蒙古自治區(qū)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五 規(guī)劃綱要 18、自治區(qū)人民政府批轉(zhuǎn)民政廳等 15個部門關(guān)于大力扶持社會福利事業(yè)發(fā)展意見的通知 (內(nèi)政字 2000 262號 ) 19、內(nèi)蒙古自治區(qū)民政廳印發(fā)的關(guān)于印發(fā) 的通知 (內(nèi)民政社 2000 89號 ) 編制范圍 鄂爾多斯市東勝區(qū)祥嘉老年公寓在現(xiàn)有公寓基礎(chǔ)上，決定擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，在鄂爾多斯市達(dá)拉特旗樹林召鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)新的集老年人生活、娛樂、休閑、鍛煉、養(yǎng) 老為一體的綜合性建筑物，項(xiàng)目位于達(dá)拉特旗樹林召鎮(zhèn)。項(xiàng)目占地面積 74570平方米 ， 總 建筑面積 40000平方米。本可行性研究報告主要包括以下內(nèi)容： l、項(xiàng)目概況 2、市場分析 鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 5 - 3、項(xiàng)目建設(shè)條件評價 4、消防及環(huán)境保護(hù) 5、總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 6、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 7、項(xiàng)目建設(shè)及管理服務(wù)方案 8、公用工程設(shè)計(jì) 9、節(jié)水與節(jié)能措施 10、環(huán)境保護(hù)、職業(yè)衛(wèi)生與勞動保護(hù) 11、組織機(jī)構(gòu)、勞動定員及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 12、投資估算及資金籌措 13、經(jīng)濟(jì)評論 14、總評價 三、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目總占地面積 74570平方米， 總建筑 面 積 40000平方米，樓層主體結(jié)構(gòu)為二層，局部為三層，標(biāo)準(zhǔn)為高標(biāo)準(zhǔn)別墅式，有床位數(shù) 2600張。 負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)達(dá)拉特旗子祥嘉老年公寓項(xiàng)目業(yè)主單位為鄂爾多斯市東勝區(qū)祥嘉老年公寓，屬民營企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，經(jīng)營管理老年公寓具有多年經(jīng)驗(yàn)，具備該項(xiàng)目開發(fā)的多種客觀優(yōu)勢，該項(xiàng)目建設(shè)條件已經(jīng)形成。 鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 6 - 項(xiàng)目建設(shè)期 兩年 ，建筑物內(nèi)外設(shè)計(jì)、規(guī)劃及物業(yè)管理在達(dá)拉特旗力求體現(xiàn)地方特色，具有較強(qiáng)的競爭能力和競爭優(yōu)勢。 項(xiàng)目建設(shè)工程總投資為 4800萬元，其中：建筑工程投資 4000萬元；安裝工程費(fèi) 200萬元；設(shè)備購置費(fèi) 400萬元；項(xiàng)目前期 費(fèi) 200萬元。 本項(xiàng)目建設(shè)期投資回收期短，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，本可研認(rèn)為項(xiàng)目在操作上穩(wěn)健，定位上明確，技術(shù)上可行，經(jīng)濟(jì)上有利。 四、項(xiàng)目承建單位概況 鄂爾多斯市東勝區(qū)祥嘉老年公寓創(chuàng)辦于 2006年 9 月，占地面積 3000平方米，建筑面積 1500平方米，總投資 730余萬元，公寓集飲食起居、醫(yī)療護(hù)理、文體娛樂、健身保健于一體，目前擁有床位 120張，員工 20多人，公寓經(jīng)過兩年多的運(yùn)營，已達(dá)到了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 隨著鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，特別是隨著鄂爾多斯城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的推進(jìn)，老年公寓面臨著前 所未有的發(fā)展機(jī)遇。東勝區(qū)祥嘉老年公寓成立后始終以推動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，逐步改善居民居住環(huán)境，共建富裕、祥和、文明的鄂爾多斯鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 7 - 為己任，虛心學(xué)習(xí)外市兄弟公寓的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身具體實(shí)際，從而形成了獨(dú)特的管理文化和經(jīng)營理念。 公寓始終堅(jiān)持“以質(zhì)量求生存，憑信譽(yù)求發(fā)展”經(jīng)營宗旨，大力發(fā)揚(yáng)“團(tuán)結(jié)、奉獻(xiàn)、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新”的精神，憑借信譽(yù)和實(shí)力在東勝地區(qū)建立了良好的口碑效應(yīng)。 公寓成立幾年來，積累了豐富的市場預(yù)測及運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營狀況良好。今后公寓將加大開發(fā)能力，樹立自己的獨(dú)特品牌，建立良好的服務(wù)體系。預(yù)計(jì)在未來幾年內(nèi)，公寓經(jīng)營情況 將越來越好，凈利潤也將會不斷遞增。公寓將“以人為本、追求卓越 作為永恒不變的理念，牢固樹立“依法經(jīng)營、照章納稅、提供周到服務(wù)、科學(xué)有效管理、創(chuàng)造最佳效益”的經(jīng)營宗旨，在以郝占海總經(jīng)理為核心的精誠團(tuán)結(jié)和全體員工的共同努力下，以“務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)，自信的工作精神，成功的奮斗目標(biāo)、扎實(shí)奮進(jìn)的經(jīng)營戰(zhàn)略”不斷創(chuàng)造輝煌的業(yè)績。 鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 8 - 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景、必要性及重要性 一、項(xiàng)目提出的背景 鄂爾多斯市隨著改革開放的不斷深入，已形成了羊絨、化工、煤炭、建材等四大集團(tuán)為支柱的工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)體系。2007年全市 地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 1151億元，是 2000年的 6倍，年均增長 30%以上；人均 GDP達(dá)到 10290美元，五年累計(jì)創(chuàng)造 GDP總量是前 50年總和的兩倍。財(cái)政收入達(dá)到 200億元，是 2000年的 6 倍，年均增長 42.8%；五年累計(jì)實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入500億元，是前 51年總和的 2.6倍。經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)入西部 145個地級市前 15位，綜合實(shí)力列中國百強(qiáng)市第 53位，綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)入自治區(qū)前三位，部分指標(biāo)居全自治區(qū)第一、二位，實(shí)現(xiàn)了從全區(qū)中游位次向與呼包二市交替領(lǐng)先的跨越。 乘著鄂爾多斯市二次創(chuàng)業(yè)的東風(fēng)，達(dá)拉特旗正在進(jìn)一步壯大工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力， 加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，把該旗建設(shè)成為我國重要的電力能源基地和農(nóng)業(yè)示范基地。與之相適應(yīng)，達(dá)拉特旗在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，常住人口、流動人口也在不斷地增加，每年都有大批的中外游客來達(dá)拉特旗參觀游覽，投資者不斷涌入，對達(dá)拉特旗的投資環(huán)境、住宿、餐飲、娛樂條件也提出鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 9 - 了更高的要求。為了迎合客戶和居民的消費(fèi)需求心里，鄂爾多斯市達(dá)拉特旗建設(shè)祥嘉老年公寓項(xiàng)目，能滿足不同客戶的消費(fèi)需求。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，中國人口的老齡化年輪又加重了一圈。 2006年 8 月 25日，國家 統(tǒng)計(jì)局在對全國 1%人口抽樣調(diào)查后發(fā)布的數(shù)據(jù)稱， 2005年末我國總?cè)丝跒?130756萬人。其中 65歲以上 (含 65歲 )的老齡人口首次超過 1 億，達(dá)到10045萬人，占總?cè)丝诘?7.69%。清華大學(xué)公共管理學(xué)院教授、清華大學(xué)社會政策研究所所長楊燕綏指出，中國老齡化人口比重達(dá)到 7%，西方國家用了 20多年，中國才僅僅數(shù)年時間。這也意味著中國老齡化程度在加深，相應(yīng)的各種社會問題也會加重。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一個國家或者一個地區(qū)， 65歲以上的人口占到總?cè)丝诘?7%(或者 60歲以上的老年人口達(dá)到總?cè)丝诘?10%)就是老齡化社會了。中國 65 歲以上人口的比例 5 年來上升了 0.73個百分點(diǎn)。我國將進(jìn)入國家老齡化的快速發(fā)展期， 14年當(dāng)中，我們老年人口平均每年將以總?cè)丝?3.28%的速度增長。和全國相比，內(nèi)蒙古自治區(qū) 60歲以上老年人口已達(dá) 255.8萬人，占總?cè)丝诘?10.76%，到 2025年將占總?cè)丝诘?20%左右。與西部其它省區(qū)相比，內(nèi)蒙古自治鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 10 - 區(qū)人口老齡化來得早，來得快，老齡工作任務(wù)十分緊迫而繁重。同時，針對老年人的各項(xiàng)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)也急需增加和完善。 三、項(xiàng)目建設(shè)的重要性 本項(xiàng)目可以解決社會老齡化問題，滿足老年人不斷增長的物質(zhì)和文化需求，實(shí)現(xiàn)老齡 事業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)社會公平和諧穩(wěn)定，是社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的一項(xiàng)重要戰(zhàn)略任務(wù)。各級黨組織和政府高度重視福利事業(yè)社會化。中央、省、自治區(qū)、市各級組織和部門都專門下發(fā)了文件，如國家出臺的國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化意見的通知 (國辦發(fā) 2000 19號 )、財(cái)政部、國家稅務(wù)局關(guān)于對老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知 (財(cái)稅 2000 97號 )、自治區(qū)出臺的內(nèi)蒙古自治區(qū)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要、自治區(qū)人民政府批轉(zhuǎn)民政廳等 15個部門關(guān)于大力扶持社會福利事業(yè)發(fā)展意見的通 知 (內(nèi)政字 2000 262號 )、內(nèi)蒙古自治區(qū)民政廳印發(fā)的關(guān)于印發(fā) 的通知 (內(nèi)民政社 2005 89號 )等，以及各級黨政部門有關(guān)解決人口老齡化、提供社會化服務(wù)的會議精鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 11 - 神，反應(yīng)了黨和各級政府高度重視社會福利事業(yè)的堅(jiān)強(qiáng)決心，為興辦民營福利機(jī)構(gòu)創(chuàng)造了良好的寬松社會環(huán)境。 從鄂爾多斯市老年社會福利機(jī)構(gòu)數(shù)量及類型來看，全市共有各類老年社會福利機(jī)構(gòu) 11家 (獲批并經(jīng)民政局備案的 )，其中屬老年公寓性質(zhì)的共有 6 家，共有床位數(shù) 613張，其它性質(zhì)的共有 5 家，有床位數(shù) 249張 ，以上總計(jì)床位數(shù) 862張，加上正在申報和未獲批準(zhǔn)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)大約共有總床位數(shù)1662張，占全市老年人口數(shù)的 0.09%，占全市人口總數(shù)的萬分之 十 ，遠(yuǎn)未達(dá)到自治區(qū)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要規(guī)定的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)床位不低于總?cè)丝诘那Х种?，人口超過 6 萬人的城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)床位數(shù)到 2010年達(dá)到總?cè)丝诘那Х种哪繕?biāo)。 可見，興辦老年公寓項(xiàng)目不僅是利國利民的好事，具有顯著的社會效益，同時享受國家有關(guān)稅收優(yōu)惠政策及財(cái)政補(bǔ)貼，對投資者來說，社會環(huán)境寬松，項(xiàng)目有保障，因此，建設(shè)老年公寓項(xiàng)目是可行的，是比較理想的投資選擇。 鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 12 - 第三章 市場前景分析及預(yù)測 一、經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境 “十五”期間，鄂爾多斯市的地區(qū)生產(chǎn)總值平均增長 30%以上；財(cái)政收入年均增長 42.8%。全市規(guī)模以上工業(yè)增加值增速連續(xù) 5 年居全自治區(qū)第一。從鄂爾多斯市統(tǒng)計(jì)局提供的資料來看，鄂爾多斯市近三年 GDP總量分別為 380億元、 550億元和 1151億元，環(huán)比增長分別為 40%、 45%；近三年人均GDP分別為 20046元、 27754元、 36667 元，環(huán)比增長分別為39%、 32%；市民人均可支配收入近三年分別為 7204元、 8770元、 11025元，環(huán)比增長 31.7%、 25.7%。 鄂爾多斯市目前已經(jīng)成為內(nèi)蒙古自治區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三個“火車頭”之一，經(jīng)濟(jì)增長速度位于全區(qū)第一位。達(dá)拉特旗作為全市的北大門，迎著全國改革開放的春風(fēng)，確立了工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位，以項(xiàng)目為支撐，以煤炭、電力、化工、農(nóng)牧業(yè)等資源優(yōu)勢為依托，煤電、化工經(jīng)濟(jì)產(chǎn)銷兩旺，帶動了三次產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，不但擴(kuò)大了這些行業(yè)的經(jīng)濟(jì)總量，提高了其運(yùn)行質(zhì)量，更促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)和社會各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。 2004年以 來，達(dá)拉特旗堅(jiān)持發(fā)展 為 第一要務(wù)，著力推進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。 2007年全鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 13 - 旗地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 155億元，是 2003年的 3.2倍，年均增長 34.1%；三次產(chǎn)業(yè)之間的比例由 20.4： 52.2： 27.4 調(diào)整為 10.7： 56.1： 33.2；財(cái)政收入達(dá)到 14億元，是 2003年的3.5倍，年均增長 37.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 80000元，是 2003年的 2.1倍，年均增長 20.2%；農(nóng)牧民人均純收入 6600元，是 2003年的 2.1倍，年均增長 19.8%；累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 331.5億元，平均每年投資 82.9億元。在第七屆全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力評價中，達(dá)拉特旗名列中國西部百強(qiáng)縣（市）第 14位，較 2003年上升 18 位。 達(dá)拉特旗 工業(yè)化進(jìn)程明顯加快，農(nóng)牧業(yè)綜合生產(chǎn)能力顯著提升，第三產(chǎn)業(yè)整體實(shí)力不斷增強(qiáng)，城鎮(zhèn)集聚功能全面提升。此外，達(dá)拉特旗積極優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，著力加強(qiáng)生態(tài)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展后勁持續(xù)增強(qiáng)。堅(jiān)持以人為本，著力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，和諧社會建設(shè)有序推進(jìn)。全旗廣泛開展了多種形式的群眾性精神文明創(chuàng)建活動，精神文明建設(shè)呈現(xiàn)積極向上的良好態(tài)勢。積極推進(jìn)依法治旗進(jìn)程，落實(shí)依法行政、從嚴(yán)治政要求，高度重視社情民意，認(rèn)真落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，有效遏制了重特大事故的發(fā)生。不斷提高預(yù)防和處置突發(fā)公共事件的能力，建立健全各類突發(fā)事 件預(yù)警、應(yīng)急機(jī)制，維護(hù)了社會的平安穩(wěn)定。 今后 幾 年達(dá)拉特旗經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展 將 緊緊圍繞富民強(qiáng)旗的總目標(biāo)，按照 “ 優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)強(qiáng)旗、優(yōu)越環(huán)境興旗 ” 的總體思鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 14 - 路，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展，推進(jìn) “ 三個轉(zhuǎn)變 ” ，加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)社會和諧，創(chuàng)新體制機(jī)制，實(shí)現(xiàn) “ 三個提高 ” ，即提高經(jīng)濟(jì)自主增長能力、提高城鄉(xiāng)一體化水平、提高社會和諧程度，奮力建設(shè)富強(qiáng)、民主、文明、和諧的現(xiàn)代化達(dá)拉特。 到 2012年，全旗地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 500億元，年均增長 26.4%；財(cái)政收入達(dá)到 50億元，年均增長 29%；累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 700億元，平均每年投資 800億元；城鎮(zhèn)居 民人均可支配收入 23000元，年均增長 10.4%；農(nóng)牧民人均純收入 15000元，年均增長 17.8%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)；人口自然增長率控制在 1.07 以內(nèi)。經(jīng)過五年的發(fā)展，將達(dá)拉特旗建成自治區(qū)新型能源化工基地和農(nóng)牧業(yè)強(qiáng)旗，樹林召成為崛起在呼包鄂經(jīng)濟(jì)帶上的生態(tài)型現(xiàn)代能源化工城，成為輻射周邊地區(qū)的區(qū)域性商貿(mào)物流中心、信息服務(wù)中心、科技教育中心、文化旅游中心。 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，全力打造新型能源化工基地。堅(jiān)持新型工業(yè)化道路，發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，淘汰落后生產(chǎn)能力，推進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)由外延擴(kuò)大向內(nèi)涵提升轉(zhuǎn)變。到 2012年，二產(chǎn)增加值達(dá)到 245億元，年均增長 23%；其中，規(guī)模以上工業(yè)增加值達(dá)到 205億元，年均增長 26.2%。 推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，加快建設(shè)社會主義新農(nóng)村新牧區(qū)。全面貫徹 “ 工業(yè)反哺農(nóng)牧業(yè)，城市支持農(nóng)村牧區(qū) ” 的方針，推進(jìn)城鄉(xiāng)人口就業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和社區(qū)空間結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 15 - 略性調(diào)整，以工業(yè)化帶動現(xiàn)代農(nóng)牧業(yè)發(fā)展，以城鎮(zhèn)化帶動農(nóng)村牧區(qū)勞動力轉(zhuǎn)移，以農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化帶動農(nóng)牧民收入增加，形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會一體化發(fā)展新格局。 提升第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。認(rèn)真貫徹落實(shí)鼓勵支持服務(wù)業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)政策措施，進(jìn)一步擴(kuò)大服務(wù)業(yè)的 產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域、企業(yè)數(shù)量和就業(yè)規(guī)模，加快構(gòu)筑適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展要求的現(xiàn)代服務(wù)體系。 提高城市綜合承載能力，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。圍繞建設(shè) 30 50萬人口中等城市的發(fā)展目標(biāo)，按照 “ 擴(kuò)容、提質(zhì)、開放、和諧 ” 的總體思路，和諧建設(shè)城市，建設(shè)和諧城市，將樹林召建成空間布局合理、區(qū)域功能清晰、文化內(nèi)涵豐富、城市個性突出、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、宜于投資創(chuàng)業(yè)的文明之城。到 2012年，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到 25萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 70%。 大力發(fā)展各項(xiàng)社會事業(yè)，不斷提高公共服務(wù)水平。創(chuàng)新發(fā)展理念，以人為本，從政策措施和投入機(jī)制上重點(diǎn)傾斜社會事業(yè)，逐步 提升公共服務(wù)水平，不斷滿足群眾物質(zhì)文化和精神需求，促進(jìn)社會全面進(jìn)步。優(yōu)先發(fā)展教育事業(yè)。大力發(fā)展醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)。加強(qiáng)科技、人才工作。 高度關(guān)注民生問題，努力構(gòu)建和諧社會。以解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題為重點(diǎn)，提高人民生活水平，促進(jìn)社會公平正義，完善社會管理，激發(fā)社會活力。做好就業(yè)和再就業(yè)工作。把就業(yè)作為構(gòu)建和諧社會的頭等大鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 16 - 事，加強(qiáng)政府組織引導(dǎo)，完善市場就業(yè)機(jī)制，擴(kuò)大就業(yè)規(guī)模，改善就業(yè)結(jié)構(gòu)。 然而，與經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展不相適應(yīng)的是目前達(dá)拉特旗相應(yīng)的集商務(wù)、購物、辦公、娛樂的老年人服務(wù)性行業(yè)建設(shè)速度較慢， 到 2008 年鄂爾多斯市現(xiàn)有各類型老年社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)11家 (經(jīng)獲準(zhǔn)并經(jīng)民政局備案的 )，其中達(dá)拉特旗目前沒有一家備案的老年公寓，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足達(dá)拉特旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，影響了達(dá)拉特旗大投入、大開發(fā)、大建設(shè)的進(jìn)度，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬件建設(shè)上形成了缺口。 二、項(xiàng)目市場現(xiàn)狀 從鄂爾多斯市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，鄂爾多斯市全市總?cè)丝谝堰_(dá) 150萬人，而達(dá)拉特旗又以 30萬人的人口總數(shù)盤踞鄂爾多斯市各旗區(qū)人口總數(shù)第三名，人口密度高居全市第二。再加上流動人口，達(dá)拉特旗已有人口總數(shù) 34萬人。目前，鄂爾多斯市 60歲以上人口達(dá) 17萬人，占總?cè)丝?數(shù)的 11.3%，已超出全自治區(qū)平均水平 0.5個百分點(diǎn)，可見鄂爾多斯地區(qū)的社會老齡化現(xiàn)象已不容忽視。以上客觀原因的存在，也相應(yīng)催生了鄂爾多斯市巨大的老年人市場服務(wù)，尤其以老年社會福利機(jī)構(gòu)尤為突出。 鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 17 - 三、現(xiàn)有社會福利機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀 鄂爾多斯市現(xiàn)有各類型老年社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 11家 (經(jīng)獲準(zhǔn)并經(jīng)民政局備案的 )，其中東勝 6 家，分別為鄂爾多斯市老年公寓（ 240床）、至瑞祥老年公寓 (120床 )、 祥嘉老年公寓（ 120床），康巴什上公寓（ 80床）、 天天好敬老院 (62床 )、 哈龍民 俗 老年公寓 (38床 )，共擁有總床位數(shù) 660張；鄂旗一家， 為鄂托克旗包樂浩曉民族敬老院，床位數(shù) 36張；鄂前旗一家，為慈濟(jì)老年公寓，床位數(shù) 38張；伊旗有 2 家，分別為伊金霍洛旗綜合敬老院 (60床 )、伊旗社會福利院 (40床 )；烏審旗 1 家，為烏審旗社會福利敬老院，有床位數(shù) 28張。 以上各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，共計(jì)有床位總數(shù) 862張，加上正在申報和未獲批準(zhǔn)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)大約共有總床位數(shù) 1662張，占全市老年人口數(shù)的 0.09%，占全市人口總數(shù)的萬分之 十 ，遠(yuǎn)未達(dá)到內(nèi)蒙古自治區(qū)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五 規(guī)綱要規(guī)定的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)床位不低于總?cè)丝诘那Х种唬丝诔^ 6 萬人的城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)床位數(shù)到 2010年達(dá)到總?cè)丝诘那Х种哪繕?biāo)。以上各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)老年公寓性質(zhì)的只有 6 家，而且屬于中高檔老年公寓的僅有一家。 四、市場預(yù)測分析 鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 18 - 老齡人口市場分析 從全國來看，近年我國老人人口占總?cè)丝诘谋壤s以每年 3%的速度遞增，全國 60歲以上老人為 1.53億，占總?cè)丝诘?11.8%；根據(jù)聯(lián)合國衛(wèi)生組織有關(guān)規(guī)定， 60歲以上人口達(dá)到總?cè)丝诘?10%左右，即該國進(jìn)入老齡化社會，老齡問題日趨突出，養(yǎng)老成為沉重社會負(fù)擔(dān)。目前我市老齡人口比例也大致如此，也已步入了老齡化社會，老年人的養(yǎng)老、休閑、醫(yī)療、保健等服務(wù)需求隨之大增，老年人和家 庭迫切希望有一批可供不同層次的老年人休養(yǎng)生息、頤養(yǎng)天年的社會福利服務(wù)機(jī)構(gòu)，為老年朋友營造一個老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所學(xué)、老有所為和老有所享的溫馨老年之家。 社會家庭分析 社會工作、生活節(jié)奏加快，大多家庭急需社會養(yǎng)老服務(wù)。自我國實(shí)行計(jì)劃生育政策以來，這一代獨(dú)生子女均已步入結(jié)婚生育年齡，以城鎮(zhèn)一對夫婦只生育一個孩子計(jì)算，一對夫婦將承擔(dān)撫養(yǎng) 4 位以上長輩和 1 個小孩的重任，且目前工作生活節(jié)奏加快，家庭相處交流時間有限，若撫養(yǎng)對象出現(xiàn)患病等意外情況，年輕人更苦不堪言，年輕家庭迫切需求社會提供多層次的養(yǎng)老育兒 服務(wù)。再者，由于社會發(fā)展較快，轉(zhuǎn)型較大，老年人和年輕人產(chǎn)生了不同的認(rèn)知，造成了代溝，鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 19 - 老年人更喜歡有自我選擇的生活規(guī)律和氛圍，社會養(yǎng)老與老人群居生活得到了更大認(rèn)同。 政策因素分析 各級黨組織和政府高度重視福利事業(yè)社會化，中央、自治區(qū)、市各級組織和部門都專門下發(fā)了文件，反應(yīng)了黨和各級政府高度重視社會福利事業(yè)，為興辦民營福利機(jī)構(gòu)營造了一個良好寬松社會環(huán)境。 同時各級政府出臺了大量優(yōu)惠政策，對民辦社會福利機(jī)構(gòu)給予了充分肯定和認(rèn)可，鼓勵社會各界采取合資、合作、獨(dú)資等形式興辦民營社會福利機(jī)構(gòu)，對個人興辦的福利性老年服務(wù) 機(jī)構(gòu)免征企業(yè)所得稅，自用的房產(chǎn)、土地、車輛、船舶均免征有關(guān)稅收；建設(shè)用地方面按有關(guān)規(guī)定有的無償劃撥，有的低價轉(zhuǎn)讓；同時，免征設(shè)施配套、施工管理、墻體革新等費(fèi)用，以及免燃?xì)?、供水、供電增容費(fèi)；對興辦醫(yī)療康復(fù)機(jī)構(gòu)，也給予了充足的優(yōu)惠政策。 實(shí)踐證明社會養(yǎng)老事業(yè)前景廣闊。 五、市場前景分析 綜上所述，預(yù)計(jì)未來十年內(nèi)，老年人的居住市場將是一個充滿巨大潛力的市場。這其中“老年公寓”將成為夕陽事業(yè)中的朝陽產(chǎn)業(yè)。老年公寓是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 20 - 計(jì)、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面 社會化服務(wù)的住宅。隨著人口結(jié)構(gòu)變化，生活水平提高和工作生活節(jié)奏加快，社會養(yǎng)老事業(yè)前景非常廣闊。部分城市老年公寓建成營運(yùn)以來，床位爆暴滿，不少老人預(yù)訂排隊(duì)等待空房入住。目前中國的老年公寓市場在設(shè)施設(shè)備、居住條件、醫(yī)療服務(wù)等方面并沒有滿足老年人日益增高的生活需求，因此老年人的居住市場將是一個充滿巨大潛力的市場。 鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 21 - 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 一、項(xiàng)目區(qū)概況 達(dá)拉特旗地處黃河中游南岸、鄂爾多斯高原北端，位于呼和浩特市、包頭市、鄂爾多斯市“金三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地帶，屬環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。地理坐標(biāo) ：東經(jīng) 109 00 11045，北緯 40 00 40 30。全旗地形南高北低，海拔高度由 1500米降至 990米，屬典型的溫帶大陸性氣候，分三大自然類區(qū)，南部屬鄂爾多斯臺地北端，占總面積的 54%，系丘陵山區(qū)，土壤為栗鈣土類，地勢起伏較大，礦藏豐富；中部為庫布其沙漠區(qū)，占總面積的 19%，土壤屬沙壤土，宜林宜牧；北部為黃河沖積平原，占總面積的 27%，地勢平坦，土壤屬灌淤草甸土類，是國家商品糧基地和國家農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)。全旗總面積 8188平方公里，總?cè)丝?33.1萬人，其中非農(nóng)牧業(yè)人口 62141人；有蒙、藏、滿、 回、壯等 13個少數(shù)民族，共 13376人，占全旗總?cè)丝诘?4%。 近年來，達(dá)拉特旗出臺了一系列優(yōu)惠政策，成功引進(jìn)了許多大中型民營企業(yè)。鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)日趨完善，實(shí)現(xiàn)了五化 (硬化、美化、綠化、亮化、凈化 )、五通 (水通、電通、路通、鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 22 - 訊通、暖通 )，新上排污管線，成功解決了鎮(zhèn)區(qū)排污問題，建起了鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，為投資企業(yè)商家提供了良好的環(huán)境。 二、氣象及地質(zhì)情況 項(xiàng)目區(qū)歷年最高氣溫 40.2度，最低氣溫零下 34.5度，全年平均氣溫 6.5度；最大凍土深度 176厘米；年平均降水量 307毫米，歷年月最大降水量 196.5毫米，一次最大降 水量 123.1毫米；最大風(fēng)速 22.7米 /秒，年平均風(fēng)速 2.9米 /秒；歷年最高氣壓 926.2百帕，最低氣壓 880百帕，平均氣壓 901.7百帕；平均相對濕度 58%，最小 0%，最高 90%多；晴天日數(shù) 123.3天，陰天 56.2天，大風(fēng)日數(shù) 17天，有霧天數(shù) 27.1天，日照時間 3119.6小時，無霜期 178天，蒸發(fā)量2130.5 毫米；主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲鞅憋L(fēng)、靜風(fēng)，本地區(qū)全年無臺風(fēng)；達(dá)拉特旗歷年來少地震，僅有兩次地震的最高震級為里氏 3級左右，地質(zhì)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定。 該項(xiàng)目選址地勢平整，項(xiàng)目選址內(nèi)的土質(zhì)以粘土為主，地耐力在 20噸以上 ，工程地質(zhì)狀況良好，項(xiàng)目選址內(nèi)地下水位較低，平均在 4 米以下。地震建設(shè)場地基本地震烈度為7 度區(qū)，建筑抗震按 7 度區(qū)設(shè)防。 三、交通狀況 鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 23 - 項(xiàng)目區(qū)位于達(dá)拉特旗樹林召鎮(zhèn)，該旗交通便捷，包神鐵路、 210國道及包（頭）東（勝）高速公路、德敖運(yùn)煤復(fù)線、烏泊公路、正在建設(shè)的高頭窯至解放灘運(yùn)煤專線和德勝西至薩拉齊公路縱貫?zāi)媳保?109國道、羊巴公路橫穿東西；包（頭）達(dá)（旗）快速通道、包頭東興至樹林召公路（含黃河大橋、運(yùn)煤專線）、馬場壕到呼斯梁公路、樹林召沿黃河鐵路、包頭至達(dá)旗鐵路的前期工作正在進(jìn)行。全旗公路年設(shè)計(jì)運(yùn)量為4290 萬噸，包神鐵路電氣化復(fù)線改造后，運(yùn)力提高到 1 億噸/年。旗府所在地樹林召鎮(zhèn)距包頭機(jī)場 22公里，距自治區(qū)首府呼和浩特 180公里，距市府所在地東勝 65公里。此外，樹林召鎮(zhèn)建有火車站和汽車站，有直達(dá)北京、常州、西安等地的客車。 四、資源情況 1、煤炭 達(dá)旗探明煤炭儲量 100億噸，為滿足新建電廠、周邊電廠擴(kuò)建和煤化工項(xiàng)目對煤炭資源的需求，達(dá)旗已著手籌措資金在烏蘭格爾煤田淺部區(qū)和青達(dá)門 高頭窯地區(qū)約 770平方公里井田范圍內(nèi)開展煤田地質(zhì)勘探工作，儲備后續(xù)資源。 2、芒硝 鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 24 - 芒硝礦區(qū)位于王愛召鎮(zhèn)一帶，面積約 500平方 公里，探明儲量 68億噸，遠(yuǎn)景儲量 100億噸，居世界之首，硫酸鈉含量大于 40%，品位高，質(zhì)量好，含雜質(zhì)少。目前，試采已成功，正進(jìn)行招商引資工作。 3、石英砂 主要產(chǎn)于白泥井鎮(zhèn)，儲量大、埋藏淺、易開采、品位高、質(zhì)量好，耐火度 1750，透氣性 850，含礦面積約 30 平方公里，探明儲量 4720萬噸，預(yù)測儲量 8000萬噸，品位之高為全國同類礦產(chǎn)之首。 4、電力 達(dá)拉特旗規(guī)劃火電裝機(jī) 2000萬千瓦，其中達(dá)拉特電廠規(guī)劃容量 1000萬千瓦，目前三期 6 33萬千瓦機(jī)組已并網(wǎng)發(fā)電，達(dá)電四期 4 60萬千瓦機(jī)組首期 2 臺機(jī)組已正 式開工，已建成 198萬千瓦裝機(jī)容量的達(dá)拉特電廠所發(fā)電力已全部進(jìn)入蒙西和華北電網(wǎng)，一條 50萬伏和一條 22萬伏輸變電線路直接向北京供電，一條 50萬伏輸變電線路向東勝、伊旗、烏審旗和烏海市供電，另有兩條 50萬伏輸變電線路分別向包頭市和準(zhǔn)旗永圣裕供電，達(dá)拉特電廠成為蒙西電網(wǎng)中主要的支撐電源點(diǎn)。此外，地區(qū) 220千伏、 110千伏、 35千伏輸變電網(wǎng)絡(luò)建成，形成較為完善的電網(wǎng)結(jié)構(gòu)；近期，擬建設(shè)火力發(fā)電項(xiàng)目投產(chǎn)后，電力可由鄂爾多斯市協(xié)助進(jìn)入華北電網(wǎng)，此外當(dāng)?shù)赜秒姖摿薮?，預(yù)計(jì)到 2006年可達(dá)到 80億千鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 25 - 瓦時，到 2010年達(dá)到 150億千瓦時，電廠對企業(yè)進(jìn)行直供電具有明顯而現(xiàn)實(shí)的優(yōu)勢。 5、水資源 達(dá)拉特旗地處黃河“幾”字彎內(nèi)，水資源相當(dāng)豐富。全旗的水資源由三部分組成：地下水、地表水和過境黃河水。地下水年可采儲量 3.15億立方米，水質(zhì)好、易開采，開采深度 30 70米，單井涌水量 50 1000立方米 /小時，現(xiàn)狀近年平均開采地下水資源 1.8億立方米，主要以農(nóng)灌為主，地下余水 1.35億立方米。地表水年可利用量 1.55億立方米，現(xiàn)狀年利用 0.058億立方米，有近 1.5億立方米的余水流入黃河，補(bǔ)充黃河水資源。黃河水年過境 310億立方米，批 準(zhǔn)達(dá)旗年可用水量 1.6億立方米，現(xiàn)狀年用黃河水量 0.8億立方米，余水 0.8億立方米 五、市場優(yōu)勢 從鄂爾多斯全市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模及檔次來看，包括正在申報的杭錦旗老年公寓項(xiàng)目，全市尚無上規(guī)模、上檔次的老年公寓。而從人口總量及經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，達(dá)拉特旗人口總數(shù) (包括流動人口 )逐年增大，經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)大，現(xiàn)有老年公寓數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。同時，項(xiàng)目建成后總床位數(shù) 500張，鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 26 - 遠(yuǎn)期目標(biāo) 3000張，檔次規(guī)模在全旗范圍內(nèi)尚無競爭對手，配套設(shè)施完善，收費(fèi)合理。 六、配套資源 1、供電 達(dá)拉特旗樹林召鎮(zhèn)供電充足，能滿足該項(xiàng)目的各 項(xiàng)用電，公寓將與供電部門簽定供電協(xié)議。 2、供水 利用達(dá)拉特旗樹林召鎮(zhèn)得天獨(dú)厚的供水資源，能夠解決該項(xiàng)目的辦公、住宿、購物、娛樂和魚塘一切用水。 3、供熱 該項(xiàng)目將采用集中供冷、暖設(shè)施。 4、供氣 預(yù)留天然氣管網(wǎng)，可與達(dá)拉特旗樹林召鎮(zhèn)天然氣供應(yīng)管線對接。 5、交通 由于道路暢通，可以充分利用公交車、出租車出行。 6、通訊 預(yù)留有線電視和電話接口，達(dá)到通訊暢通的目的，同時，安裝寬帶微機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，通訊網(wǎng)分為市話網(wǎng)、長話網(wǎng)、移動通訊網(wǎng)，電話已全部實(shí)現(xiàn)交換程控化和傳輸數(shù)字化。長話自鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 27 - 動網(wǎng)進(jìn)入全國，并實(shí)現(xiàn)國際長話直撥和 傳真 (Fax)， CDMA數(shù)字移動網(wǎng)覆蓋全境，通訊條件便利。 7、物業(yè)管理 以招投標(biāo)的形式引入最先進(jìn)的物業(yè)管理部門，其職能就是將辦公、公寓、餐飲、娛樂以及購物活動場所的各項(xiàng)管理、保安、應(yīng)急等服務(wù)集中于一體，為老年人提供專業(yè)化，特殊化服務(wù)。 七、總體評價 綜上所述，本項(xiàng)目從區(qū)位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、市場優(yōu)勢、水、電、暖、交通、通訊、廠址條件及建設(shè)條件等方面考慮，項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)、外部條件良好，符合該項(xiàng)目建設(shè)要求。 鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 28 - 第五章 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 一、建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模是根據(jù)本地區(qū)老年公寓市場需 求和承辦單位資金籌措情況進(jìn)行確定的。 本項(xiàng)目總占地面積 74570平方米，總建筑面積 40000平方米，樓層主體結(jié)構(gòu)為二層，局部為三層，標(biāo)準(zhǔn)為高標(biāo)準(zhǔn)別墅式，有床位數(shù) 2600張。 二、配套活動中心及設(shè)施 1、公園式休閑場地 本項(xiàng)目擬建公園式休閑場地一座，總 建筑 面積為 3000平方米。廣場中心設(shè)置有景觀噴泉，仿生休憩長廊 100 米，休閑二人、三人廣場椅 24張，廣場路燈、景觀燈及各類老年主題的建筑小品。同時，硬化出占地 600平方米的老年室外舞蹈及扭秧歌活動場地。 2、醫(yī)療保健區(qū)域 本項(xiàng)目擬建小型康體診療中心一座，建筑 面積為 2000平方米。該診療中心暫時不對外營業(yè)，設(shè)置床位數(shù) 80 張。鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 29 - 為適應(yīng)老年病和康復(fù)兩大專業(yè)功能的需要，院內(nèi)將逐步配置螺旋 CT、 B 超、 X 光機(jī)、全自動生化儀，電子胃腸鏡等治療檢查設(shè)備和心、腦、呼吸、骨密度、疼痛等治療測試設(shè)備。設(shè)有體育療法、多種物理療法、高壓氧倉、血液透析、多功能電腦牽引、作業(yè)訓(xùn)練、生物反饋、音樂療法、心理咨詢等治療手段。在傳統(tǒng)康復(fù)治療方面，有針灸、推拿、藥浴療法等設(shè)備。堅(jiān)持貫徹中西醫(yī)并重，綜合治療的方針，滿足老年病患者和康復(fù)治療的需要。同時中心內(nèi)將配備康復(fù)常用器材和設(shè)備，如肋木、訓(xùn)練床、懸吊 架、運(yùn)動墊、體操棒、單輪固定腳踏車或功率自行車、姿勢矯正鏡、訓(xùn)練球、肩關(guān)節(jié)旋轉(zhuǎn)運(yùn)動器、前臂內(nèi)外懸運(yùn)動器、腕關(guān)節(jié)屈伸運(yùn)動器、踝關(guān)節(jié)矯形板等。同時，配備有常用互利設(shè)備，如洗浴椅、吊床、輪椅、轉(zhuǎn)移器及護(hù)理帶。護(hù)理設(shè)備可采取租賃方式使用。為了更好地保證老年人的身心健康，中心將外聘專業(yè)醫(yī)生及護(hù)士，并配備心理醫(yī)生。 3、垂釣園 項(xiàng)目依托當(dāng)?shù)刎S富的水資源和水產(chǎn)資源，依據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃及功能分區(qū)，充分考慮老年人的生理、心理及興趣愛好，擬建一個垂釣園。離退休的老年人不少有垂釣的愛好，垂釣是一項(xiàng)情趣高雅、有益于健身的活動。垂釣?zāi)苷{(diào)節(jié) 人體內(nèi)節(jié)律，增強(qiáng)活力，控制和緩解煩躁、焦慮和憂郁等不良情緒，解除勞累。垂釣時坐時立，有靜有動，動靜皆宜，運(yùn)動量又不大，鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 30 - 是一種適合老年人的體育活動項(xiàng)目。由于釣魚不能急躁，它又能使人的性格在垂釣的“入靜”中得到陶冶，心平氣和，怡然自得。 4、閱覽室 本項(xiàng)目擬建閱覽室一座，占地面積為 500平方米，可同時容納 150位老人讀書消遣。 5、室外健身器材區(qū) 公寓擬購進(jìn)全套室外健身器材設(shè)備，包括雙人伸展器、雙人橢圓機(jī)、四聯(lián)康復(fù)機(jī)、單柱雙位旋轉(zhuǎn)輪、四位拖拉訓(xùn)練器、肩關(guān)節(jié)康復(fù)器、立式腰背按摩椅等適合老年康復(fù)鍛煉器材。 6、棋牌室 本項(xiàng)目擬建棋牌室一座，考慮到本地老年人的生活習(xí)慣及業(yè)余愛好，將棋牌室分為三個區(qū)，分別為麻將區(qū)、棋類區(qū)、撲克區(qū)，總 建筑 面積為 500 平方米，可同時容納 100 位老人娛樂消遣。 7、養(yǎng)殖基地 為完善服務(wù)，方便廣大老年顧客，公司同時配套 養(yǎng)殖基地 5500平方米 。 鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 31 - 第六章 項(xiàng)目管理方案 一、方案原則依據(jù) 符合老年人體能心態(tài)特征，致力于老年人服務(wù)事業(yè)，為老年人提供身心居家的安樂場所。依據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) (MZ008 2001)老年人社會福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范。 二、老人居室 根據(jù)老人實(shí)際需 要，居室配備齊全床頭柜、桌椅、衣柜、衣架、毯子、褥子、被子、床單、被罩、枕芯、枕套、枕巾、時鐘、梳妝鏡、洗臉盆、暖水瓶、痰盂、廢紙桶、床頭牌等，介助、介護(hù)老人的床頭安裝智能呼叫系統(tǒng)。室內(nèi)家具、各種設(shè)備均與廠家及經(jīng)銷商定制購進(jìn)，應(yīng)無尖角凸出部分或其它易對老年人造成傷害的設(shè)施。餐廳配設(shè)餐桌、桌椅、時鐘、公告欄、廢紙桶、窗簾、消毒柜、洗漱池、防蠅設(shè)備等。同時，餐廳設(shè)置宴會大廳及雅間，以方便老人壽誕慶賀。標(biāo)準(zhǔn)公寓樓煤層配備公共洗手間及浴室各一間，別墅型公寓每套設(shè)備單獨(dú)洗浴間。洗手間及浴室配備安裝在墻上的尿池、坐便器 、衛(wèi)生紙、衛(wèi)生紙專用夾、廢紙桶、淋浴器、坐浴盆或鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 32 - 浴池、防滑的浴池墊和淋浴墊、浴室溫度計(jì)、抽氣扇等。配備全套洗衣、熨燙、消毒設(shè)備。 三、公共區(qū)域 室外活動場所綠化面積達(dá)到 65%。公共區(qū)域均設(shè)有明顯標(biāo)志，方便識別。每間、套房均安裝 IC卡電話一部，實(shí)現(xiàn)內(nèi)線免費(fèi)撥打。及時解決消防、照明、報警、取暖、通訊、降溫、排污等設(shè)施和生活設(shè)備出現(xiàn)的問題，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，保證其隨時處于正常狀態(tài)。保證水、電供應(yīng)，冬季室溫不低于 18，夏季不超過 28。保證生活環(huán)境安靜、清潔、優(yōu)美，居室物品放置有序，頂棚、墻面、地面、桌面、鏡 面、窗戶、窗臺潔凈。 四、服務(wù)膳食 配備有專門為老年人服務(wù)的食堂、廚師和炊事員。廚師和炊事員持證上崗，嚴(yán)格執(zhí)行食品衛(wèi)生法規(guī)，嚴(yán)防食物中毒。注意營養(yǎng)、合理配餐，每周有食譜，根據(jù)老人的需要或醫(yī)囑制作普食、軟食、流食及其它特殊飲食。為有需要的自理老人、介助老人和所有介護(hù)老人送飯到居室，根據(jù)需要喂水喂飯。清洗消毒餐具。每月召開一次膳食管理會議，征求智力鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 33 - 正常老人及其他老人家屬的意見，保證滿意率達(dá)到 80%以上。照顧不同老年人的飲食習(xí)慣，尊重少數(shù)民族的飲食風(fēng)俗。 五、護(hù)理 每天清掃房間 1 次，室內(nèi)應(yīng)無蠅、無蚊、無鼠 、無蟑螂、無臭蟲。提供干凈、得體的服裝并定期換洗，冬、春、秋季每周 1 次，夏季經(jīng)常換洗。保持室內(nèi)空氣新鮮，無異味。協(xié)助老人整理床鋪。每周換洗一次被罩、床單、枕巾 (必要時隨時換洗 )。夏季每周洗澡 2 次，其他季節(jié)每周 1 次。督促或協(xié)助老人洗頭、理發(fā)、修剪指甲。服務(wù)人員 24小時值班，實(shí)行程序化個案護(hù)理。毛巾、洗臉盆應(yīng)經(jīng)常清洗，便器每周消毒一次。攙扶老人上廁所排便。保證 I 褥瘡發(fā)生率低于 5%，II褥瘡發(fā)生率為零。對因病情不能翻身而患褥瘡的情況應(yīng)有詳細(xì)記錄，并盡可能提供防護(hù)措施。服務(wù)人員 24小時值班，實(shí)行程序化個人護(hù)理。介護(hù) 老人送飯到居室，喂水喂飯。 為行走不便的老人配備臨時使用的拐杖、輪椅車和其它輔助器具。對因病情不能翻身而患褥瘡的情況應(yīng)有詳細(xì)記錄，并盡可能提供防護(hù)措施。早上起床后幫助老人洗漱，晚上幫助老人洗腳。視天氣情況，每天帶老人到戶外活動 l 小時。服務(wù)人員 24小時值班。幫助老人辦理到異地的車船票。特別保護(hù)女性智殘和患有精神病的老人的人身權(quán)益不受侵鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 34 - 犯。對患有傳染病的老人要及時采取特殊保護(hù)措施，并對其隔離、治療，以既不影響他人又尊重病患老人為原則。 六、康復(fù) 衛(wèi)生保健人員定期查房巡診，每天 1 次。為老人定期檢查身體，每年 1 次。醫(yī)護(hù)人員定期、定時護(hù)理。組織智力健全和部分健全的老人每月進(jìn)行一次健康教育和自我保健、自我護(hù)理知識的學(xué)習(xí)，常見病、多發(fā)病的自我防治以及老年?duì)I養(yǎng)學(xué)的學(xué)習(xí)。醫(yī)護(hù)人員確保各項(xiàng)治療措施的落實(shí)，確保每周開展兩種以上康復(fù)活動。定期或不定期的做好休養(yǎng)區(qū)和院內(nèi)公共場所的消毒滅菌工作。制定年度康復(fù)計(jì)劃，每周組織老年人開展 3 次康復(fù)活動。 七、心理療法 為有勞動能力的老人自愿參加公益活動提供中介服務(wù)或給予勞動機(jī)會。組織健康老人每季度參加 1 次公益活動。每周根據(jù)老人身體健康情況、興趣愛好、文化程度，開展 1次有益于身心健康的各種 文娛、體育活動，豐富老年人的文化生活。與老人每天交談 15分鐘以上，并作好談話周記。及時掌握每個老人的情緒變化，對普遍性問題和極端的個人鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 35 - 問題集體研究解決，保持老人的自信狀態(tài)。經(jīng)常組織老人進(jìn)行必要的情感交流和社會交往。不定期開展為老人送溫暖、送歡樂活動。消除老人的心理障礙。幫助老人建立新的社會聯(lián)系，努力營造和睦的大家庭色彩，基本滿足老人情感交流和社會交往的需要。根據(jù)老年人的特長、身體健康狀況、社會參與意愿，不定時的組織老年人參與社會活動，為社會發(fā)展貢獻(xiàn)余熱。制定有針對性的“入住適應(yīng)計(jì)劃 ，幫助新入住老人順利渡過 住初不適應(yīng)期。 八、臨終關(guān)懷 臨終關(guān)懷是對臨終病人的生命和尊嚴(yán)的最深切的關(guān)注，是一種有組織的以減輕病人心理和生理上的痛苦為目的的特殊的照顧和服務(wù)，包括醫(yī)療、護(hù)理、社會、心理等方面。其目的是為了緩解臨終病人軀體上的疼痛和不適，減輕心理上的痛苦，提高尚的生命和生活質(zhì)量，維護(hù)人格和生命的尊嚴(yán)。使其在舒適和安詳中走完人生的最后旅程，并使其家屬得到慰藉和居喪照護(hù)。 鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 36 - 第七章 公用工程設(shè)計(jì) 一、建筑設(shè)計(jì)方案 本項(xiàng)目總占地面積 74570平方米，總建筑面積 40000平方米，樓層主體結(jié)構(gòu)為二層，局部為三層， 標(biāo)準(zhǔn)為高標(biāo)準(zhǔn)別墅式，有床位數(shù) 2600張。 根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，辦公及標(biāo)準(zhǔn)公寓樓屋面為預(yù)制砼屋面板，公寓樓為異形頂，以彩色瓦為主，自由排水，內(nèi)外墻抹灰噴涂料。保溫建筑外墻厚 370，內(nèi)墻厚 240。公寓及辦公用房室內(nèi)地面，配套輔助用房室內(nèi)均采用防滑地板磚地面。窗以塑鋼窗為主，門為普通復(fù)合材料門。南北兩個大門均選用平開彩板鋼大門，其他以木門為主。 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格擬超越達(dá)拉特旗目前建筑風(fēng)格水平，打造新古典主義風(fēng)格建筑，要求大氣、穩(wěn)重、高貴的造型設(shè)計(jì)。 建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限和安全等級 結(jié)構(gòu)的 安全等級 設(shè)計(jì)使用 年 限 抗震設(shè)防 類別 地基基礎(chǔ) 設(shè)計(jì)等級 地下室 防水等級 二級 50年 丙類 乙級 二級 鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 37 - 二、電力設(shè)計(jì)方案 根據(jù)老年公寓規(guī)模和電力負(fù)荷規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，框算出老年公寓供電總功率，確定每棟樓供電電源的引入。其低壓配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)、電氣負(fù)荷計(jì)算、變壓器的臺數(shù)及容量的確定、主要設(shè)備材料的選擇以及室內(nèi)外供電線路敷設(shè)方式的確定、照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則的確定、防雷及接地系統(tǒng)等電氣安全設(shè)計(jì)原則的確定等。 電源來自鎮(zhèn)區(qū)配套電網(wǎng)。引入老年公寓樓內(nèi)的低壓電纜一般采用直埋或穿鋼管敷設(shè)方式。照明、插座線路均選用 2.5平方電線，照明與插座回路 分開，宿舍、衛(wèi)生間、空調(diào)及普通插座分別設(shè)置供電回路。所有電纜、電線均采用銅質(zhì)，保護(hù)鋼管均采用焊接鋼管，戶內(nèi)采用 JDG管或阻燃 PVC管。樓內(nèi)設(shè)置應(yīng)急照明及疏散照明。按照當(dāng)年雷擊次數(shù) N=0.06年/次時屬第三類防雷建筑物，老年公寓屬第二類防雷建筑物，原則上應(yīng)利用建筑物的金屬構(gòu)件及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋作為防雷接地裝置。高低壓配電線路均采用銷裝電纜直埋敷設(shè)。老年公寓室外照明采用庭院燈，路燈控制在老年公寓物業(yè)值班室內(nèi)，路燈配線選用 YJVV22 0.6/lkV5 16改裝電力電纜直埋敷設(shè)。 鄂爾多斯市達(dá)拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 - 38 - 老年公寓安裝視頻監(jiān)控、報 警系統(tǒng)，在老年公寓周邊設(shè)置紅外報警系統(tǒng)，主機(jī)設(shè)在值班室，并可與監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動。在老年公寓主要出入口、干道交叉口、樓區(qū)道路入口等處設(shè)有攝像機(jī)進(jìn)行監(jiān)控及記錄，監(jiān)視器及控制主機(jī)放置在值班室。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)采用先進(jìn)的電子技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)，對遠(yuǎn)端場景進(jìn)行傳感成像、信號傳輸、集中監(jiān)視、圖象記錄以及聯(lián)動控制的系統(tǒng)。老年公寓安防中心設(shè)立在值班室，值勤人員可以通過電視監(jiān)控系統(tǒng)全方位的實(shí)時了解各區(qū)域動向情。當(dāng)有突發(fā)事件發(fā)生時，有利于迅速觀察現(xiàn)場并采取行動，還能集中監(jiān)視事態(tài)發(fā)展及指揮行動。通過安裝監(jiān)控也能有效地起到震懾作用，預(yù)防 事件的發(fā)生，并可通過錄像帶為事后破案提供有利線索，提高了技防裝備水平與管理檔次。 三、給排水及供暖通風(fēng)設(shè)計(jì)方案 給水水源由市政給水管網(wǎng)提供，設(shè)計(jì)內(nèi)容包括：生