百貨對(duì)于購(gòu)物中心的影響

1 / 6 百貨、超市、影院和電器賣場(chǎng)在商場(chǎng)業(yè)態(tài)引進(jìn)中通常是以主力店的形式出現(xiàn)，這些業(yè)態(tài)的主要特點(diǎn)為：租金承受能力較低，需求面積較大，租約時(shí)間較長(zhǎng)，租金增長(zhǎng)空間較小。 百貨商場(chǎng)在其營(yíng)業(yè)面積使用率較高，商品單價(jià)較貴、對(duì)于商家的扣點(diǎn)較高等弊端的作用下，使其在市場(chǎng)中的發(fā)展空間逐漸被壓縮，發(fā)展?jié)摿σ矟u趨變緩。 服飾、皮具和珠寶首飾這三類業(yè)態(tài)的承租能力最強(qiáng)，是購(gòu)物中心租金收益的主要來(lái)源渠道。 若百貨作為單獨(dú)運(yùn)營(yíng)體出現(xiàn)可能對(duì)于購(gòu)物中心的影響較小，表現(xiàn)僅會(huì)以競(jìng)爭(zhēng)者姿態(tài)出現(xiàn)。若作為購(gòu)物中心內(nèi)附體的話，其在入駐前會(huì)與購(gòu)物中心簽訂招商品牌 限制條款，禁止購(gòu)物中心引進(jìn)其計(jì)劃引進(jìn)的相同品牌，從而來(lái)保證其內(nèi)部品牌的獨(dú)立性和增強(qiáng)其自身的競(jìng)爭(zhēng)力。 在主力店的引入中，一定要以整體利潤(rùn)最大化為最終導(dǎo)向結(jié)果，嚴(yán)格控制主力店的業(yè)態(tài)種類和使用面積。 百貨業(yè)態(tài)對(duì)于購(gòu)物中心的影響 在商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的發(fā)展過程中，百貨相對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展較早，也較為成熟。但是隨著時(shí)代和消費(fèi)者理念的變化， 百貨商場(chǎng)在其營(yíng)業(yè)面積使用率較高，商品單價(jià)較貴、對(duì)于商家的扣點(diǎn)較高等弊端的作用下，使其在市場(chǎng)中的發(fā)展空間逐漸被壓縮，發(fā)展?jié)摿σ矟u趨變緩。 百貨商場(chǎng)在其營(yíng)業(yè)面積使用率較高，商品單價(jià)較貴、對(duì)于 商家的扣點(diǎn)較高等弊端的作用下，使其在市場(chǎng)中的發(fā)展空間逐漸被壓縮，發(fā)展?jié)摿σ矟u趨變緩。 根據(jù)商業(yè)的前瞻性定位思想，我司建議以現(xiàn)代購(gòu)物中心模式為本案發(fā)展理念，在結(jié)合豐潤(rùn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀的前提數(shù)據(jù)下，我司將本案定位在舒適性和中高端。在業(yè)態(tài)落位中，以超市、影院、娛樂為主力店帶動(dòng)人流，以高租金業(yè)態(tài)為長(zhǎng)期利潤(rùn)保證。在主力店的選擇方面，不建議引進(jìn)百貨，原因主要有以下兩點(diǎn)： 1、降低購(gòu)物中心的租金收入 商業(yè)的運(yùn)作模式與住宅有著極大的區(qū)別，住宅的主要特點(diǎn)表現(xiàn)在一次性回報(bào)方面，而商業(yè)以長(zhǎng)期持有，遠(yuǎn)期回報(bào)為主，也就是所謂的 “一鋪養(yǎng)三代”。從回報(bào)率的角度來(lái)講，商業(yè)遠(yuǎn)高于住宅。其最大的利潤(rùn)點(diǎn)體現(xiàn)在商場(chǎng)中商鋪的租金。為了更加清晰的看出單鋪?zhàn)饨鸬淖兓瘜?duì)于商場(chǎng)整體收益的影響，我司現(xiàn)給出商場(chǎng)毛利潤(rùn)的計(jì)算公式： 單天利潤(rùn)總額 = A 業(yè)態(tài)總建筑面積 A 業(yè)態(tài)平均租金 + B 業(yè)態(tài)總建筑面積 B 業(yè)態(tài)平均租金 + C 業(yè)態(tài)總建筑面積 C 業(yè)態(tài)平均租金 2 / 6 + 商場(chǎng)總建筑面積 = A 業(yè)態(tài)總建筑面積 + B 業(yè)態(tài)總建筑面積 + C 業(yè)態(tài)總建筑面積 + 通過上述公式，我們可以得出以下三個(gè)結(jié)論： 由于商場(chǎng)的總建筑面積是一定的， 故租金的高低變化就直接決定了商場(chǎng)未來(lái)的投資回報(bào)率； 某類業(yè)態(tài)所占建筑面積的增加勢(shì)必將會(huì)造成另一類業(yè)態(tài)或另外某些業(yè)態(tài)所占建筑面積的減少； 若要使得商場(chǎng)單天租金最大化，可以盡量提高各種業(yè)態(tài)的平均租金或增加高租金業(yè)態(tài)的建筑面積。 百貨、超市、影院和電器賣場(chǎng)在商場(chǎng)業(yè)態(tài)引進(jìn)中通常是以主力店的形式出現(xiàn)，這些業(yè)態(tài)的主要特點(diǎn)為：租金承受能力較低，需求面積較大，租約時(shí)間較長(zhǎng)，租金增長(zhǎng)空間較小。 其余業(yè)態(tài)為輔助業(yè)態(tài)，在這些輔助業(yè)態(tài)中， 服飾、皮具和珠寶首飾這三類業(yè)態(tài)的承租能力最強(qiáng)，是購(gòu)物中心租金收益的主要來(lái)源渠道。 由于 本案建筑體量較大，為了達(dá)到人流產(chǎn)生引導(dǎo)效果，本案需要設(shè)置多家主力店。但是 在主力店的引入中，一定要以整體利潤(rùn)最大化為最終導(dǎo)向結(jié)果，嚴(yán)格控制主力店的業(yè)態(tài)種類和使用面積。 服飾、皮具和珠寶首飾這三類業(yè)態(tài)的承租能力最強(qiáng)，是購(gòu)物中心租金收益的主要來(lái)源渠道。 百貨、超市、影院和電器賣場(chǎng)在商場(chǎng)業(yè)態(tài)引進(jìn)中通常是以主力店的形式出現(xiàn)，這些業(yè)態(tài)的主要特點(diǎn)為：租金承受能力較低，需求面積較大，租約時(shí)間較長(zhǎng)，租金增長(zhǎng)空間較小。 在主力店的引入中，一定要以整體利潤(rùn)最大化為最終導(dǎo)向結(jié)果，嚴(yán)格控制主力店的業(yè)態(tài)種 3 / 6 類和使用面積。 唐山市部分業(yè) 態(tài)租金情況表 業(yè)態(tài) 租金（元） 平均租金（元） 租約年限（年） 增長(zhǎng)比例 百貨 0.7 1.1 0.9 10 微小，不計(jì) 超市 0.8 1 0.9 10 微小，不計(jì) 影院 1.2 1.5 1.35 10 微小，不計(jì) 電器賣場(chǎng) 1.5 2 1.75 6 8 微小，不計(jì) 服飾 6 14 10 2 3 10% 12% 皮具 7 14 10.5 2 3 10% 12% 珠寶 10 16 13 2 3 10% 14% 餐飲 2 6 4 6 8 3% 5% 專業(yè)店 1.5 4.5 3 3 4 2% 4% 休閑娛樂 2 4 3 3 4 2% 3% 生活配套 0.7 5.5 3.1 1 2 2% 3% 根據(jù)主力店的面積需求較大和面積需求的穩(wěn)定性，我司僅對(duì)去除超市、影院和電器賣場(chǎng)三類主力業(yè)態(tài)之外的面積進(jìn)行分析。在剩余建筑面積中，為方便理解，我司將所剩業(yè)態(tài)劃分為兩類：百貨和除百貨外的其它業(yè)態(tài)組合體兩大類。為保證聯(lián)合業(yè)態(tài)租金的準(zhǔn)確性，我司對(duì)其平均租金采用加權(quán)計(jì)算方法。所制結(jié)果如下： 4 / 6 圖示一 圖示二 圖示一是在商場(chǎng)引進(jìn)百貨業(yè)態(tài)的前提條件下繪制而成的，我們可以看到百貨業(yè)態(tài)帶給經(jīng)營(yíng)方的總租金收益是隨擁有的建筑面積的不斷增大而增加的線性曲線。聯(lián)合業(yè)態(tài)曲線是隨著百貨業(yè)態(tài)所占建筑面積的不斷增大而減小的線性曲線。兩者相加后所繪制的租金總收益曲線是呈遞減趨勢(shì)的。因此百貨業(yè)態(tài)的引進(jìn)對(duì)于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方的整體收益是有阻礙作用的。 圖示二為百貨線性曲線和聯(lián)合業(yè)態(tài)線性曲線分別隨著所占面積的變化而變化的線性曲線。將兩者底部重合后，中間的黃色部分就形成了為購(gòu)物中心的租金利潤(rùn)損失部分。 因此我們可以看出， 若購(gòu)物中心引進(jìn)百貨業(yè)態(tài)從租金的回報(bào)角度來(lái)講，其對(duì)于購(gòu)物中心整體單日的租金壓縮力非常大，將會(huì)導(dǎo)致購(gòu)物中心的成本回收期的拉長(zhǎng)。 2、降低購(gòu)物中心的高租金可選品牌數(shù)量 5 / 6 百貨業(yè)態(tài)最早誕生于 1982年的法國(guó)巴黎，通過約 30年的發(fā)展，其細(xì)分業(yè)態(tài)的涵蓋和運(yùn)營(yíng)模式已進(jìn)入高成熟化狀態(tài)。同時(shí)為實(shí)現(xiàn)其高競(jìng)爭(zhēng)力，其對(duì)于多數(shù)中端知名品牌進(jìn)行了嚴(yán)格的控制。 本案的建筑體量較大，定位為中高端商場(chǎng)，因此商場(chǎng)中的品牌將會(huì)以中端品牌為主。在上述數(shù)據(jù)中我們可以看到對(duì)于租金的承受能力較高的業(yè)態(tài)主要是服飾類、皮具類和珠寶首飾類。同為商 業(yè)經(jīng)營(yíng)者的百貨商場(chǎng)的主要業(yè)態(tài)也為服飾類、皮具類和珠寶首飾類。 若百貨作為單獨(dú)運(yùn)營(yíng)體出現(xiàn)可能對(duì)于購(gòu)物中心的影響較小，表現(xiàn)僅會(huì)以競(jìng)爭(zhēng)者姿態(tài)出現(xiàn)。若作為購(gòu)物中心內(nèi)附體的話，其在入駐前會(huì)與購(gòu)物中心簽訂招商品牌限制條款，禁止購(gòu)物中心引進(jìn)其計(jì)劃引進(jìn)的相同品牌，從而來(lái)保證其內(nèi)部品牌的獨(dú)立性和增強(qiáng)其自身的競(jìng)爭(zhēng)力。 由于豐潤(rùn)目前市場(chǎng)現(xiàn)狀影響，現(xiàn)階段可引進(jìn)的服飾業(yè)態(tài)范圍較小，若本案引進(jìn)百貨，就會(huì)對(duì)本案的可選擇范圍進(jìn)一步的壓縮，本案的空置率、營(yíng)業(yè)率和利潤(rùn)率就會(huì)出現(xiàn)大幅度降低。 若百貨作為單獨(dú)運(yùn)營(yíng)體出現(xiàn)可能對(duì)于購(gòu)物中心的影響較小，表現(xiàn) 僅會(huì)以競(jìng)爭(zhēng)者姿態(tài)出現(xiàn)。若作為購(gòu)物中心內(nèi)附體的話，其在入駐前會(huì)與購(gòu)物中心簽訂招商品牌限制條款，禁止購(gòu)物中心 6 / 6 引進(jìn)其計(jì)劃引進(jìn)的相同品牌，從而來(lái)保證其內(nèi)部品牌的獨(dú)立性和增強(qiáng)其自身的競(jìng)爭(zhēng)力。 以下為百貨對(duì)于購(gòu)物中心要求限制引進(jìn)的部分高租金、高形象品牌名稱： DQ 浪琴 夏利豪 FOLLI FOLLIE ENZO 碧歐泉 CLARINS KOSE Shu uemura ESTEE LAUDER LANCOM Kanebo H2O SK- AUPRE FED AEE BeLLe HARSON COLLEZIONE SENSE 1991 MAC SOFINA ESPRIT MONET 皮爾卡丹 愛倫斯特 Mizuno Adidas 馬克華菲 CR 堡獅龍 New balance LEVI S 鄂爾多斯 嘉里奧 Nike Recbok Jack jones 佐丹奴 Puma Kappa LEE 暇步士 卡紛