【商業(yè)地產(chǎn)】廣州番禺中鐵自在城市花園二期營銷策劃推廣報告_176PPT_2008年

深圳新業(yè) 2015/6/5 1 ZHONGTIEXINYEGUWEN 中鐵自在城市花園二期 營銷策劃推廣報告 提交單位：廣州里仁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制單位：深圳市新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問有限公司 提交時間： 2007年 12月 16日 深圳新業(yè) 2015/6/5 2 目 錄 第一部分：項目基本資料分析 第二部分：項目目前面臨的問題 第三部分：分析解決問題的辦法 深圳新業(yè) 2015/6/5 3 第一章 項目區(qū)位分析 第二章 項目經(jīng)濟技術(shù)指標分析 第三章 項目地塊及產(chǎn)品構(gòu)成 第一部分：項目基本資料分析 深圳新業(yè) 2015/6/5 4 第一章 項目區(qū)位分析 項目四至： 東臨華南碧桂園，南鄰番禺中心市橋，西側(cè)與未來規(guī)劃的新 光快速干線相望，北倚錦繡香江、南國奧園。 區(qū)位圖： 深圳新業(yè) 2015/6/5 5 第一章 項目區(qū)位分析 第二章 項目經(jīng)濟技術(shù)指標分析 第三章 項目地塊及產(chǎn)品構(gòu)成 第一部分：項目基本資料分析 深圳新業(yè) 2015/6/5 6 第二章 項目經(jīng)濟技術(shù)指標分析 總用地綜合經(jīng)濟技術(shù)指標 總用地面積 199434 規(guī)劃用地面積 179665 基底總面積 38891.1 總建筑面積 461237.8 計容積率建筑面積 395263 其中： 住宅建筑面積 361051.4 公建建筑面積 34211.6 不計容積率建筑面積 65975.28 其中： 架空層面積 7178.98 地下室面積 56057.01 地上車位面積 2739.29 深圳新業(yè) 2015/6/5 7 第二章 項目經(jīng)濟技術(shù)指標分析 總用地綜合經(jīng)濟技術(shù)指標 容積率 2.2 建筑密度 20.4% 綠地總面積 63273 綠地率 31.7% 道路率 15.3% 總居住戶數(shù) 4315戶 總居住人口（ 3.5/戶） 14718人 居住人口毛密度 841人 /公頃 機動車總停車位 1993輛 其中： 首層停車位 146輛 路面停車位 684輛 地庫停車 1163輛（部分作為商業(yè)停車） 深圳新業(yè) 2015/6/5 8 第二章 項目經(jīng)濟技術(shù)指標分析 一期已建綜合經(jīng)濟技術(shù)指標 規(guī)劃用地面積 92414.9 總建筑面積 142429.1 計容積率建筑面積 134820.82 其中： 住宅建筑面積 127856.51 公建建筑面積 6964.31 不計容積率建筑面積 7608.28 其中： 架空層面積 4800.78 車位面積 2738.79 地下室水泵房 68.71 機動車總停車位 766輛 其中： 首層停車位 146輛 路面停車位 620輛 車位比 0.5個 /戶 非機動車位 2550 總戶數(shù) 1259戶 深圳新業(yè) 2015/6/5 9 第二章 項目經(jīng)濟技術(shù)指標分析 規(guī)劃用地面積 87250.1 規(guī)劃總建筑面積 323420.59 計容積率建筑面積 260442.18 其中： 住宅建筑面積 233194.89 公建建筑面積 27247.29 不計容積率建筑面積 58367 其中： 架空層面積 2378.2 地下室面積 55988.3 總戶數(shù) 3056戶 機動車停車位 1227輛 其中： 路面停車位 64輛 地下室停車位 1163輛（部分作為商業(yè)停車） 車位比 住宅 0.5個 /戶 公寓、一房戶型 0.25個 /戶 二期綜合經(jīng)濟技術(shù)指標 深圳新業(yè) 2015/6/5 10 第一章 項目區(qū)位分析 第二章 項目經(jīng)濟技術(shù)指標分析 第三章 項目地塊及產(chǎn)品構(gòu)成 第一部分：項目基本資料分析 深圳新業(yè) 2015/6/5 11 第三章 項目地塊及內(nèi)部產(chǎn)品構(gòu)成 項目地塊示意圖 A地塊 B地塊 深圳新業(yè) 2015/6/5 12 18層小高層： 50-60 的占 41.95%； 70-80 的占 58.05%； 最北端為沿街單層商業(yè)，共 6393.5 18層小高層： 30-40 的占 43.61%； 40-50 的占 18.49%； 50-60 的占 7.16%； 70-80 的占 19.85%； 80-90 的占 10.88%； 沿興業(yè)路與迎賓路為單層商業(yè)，共 5858.1 5棟 33層， 2棟 25層， 2棟 18層： 80-90 的占 47.55%； 120-130 的占 10.69%； 130-140 的占 14.27%； 140-150 的占 7.82%； 160-170 的占 19.68%； 180-190 的占 10.17%； 最南端為沿街單層商業(yè)，共 4631.9 小學(xué)、幼兒園 地塊內(nèi)部產(chǎn)品構(gòu)成 深圳新業(yè) 2015/6/5 13 第三章 項目地塊及內(nèi)部產(chǎn)品構(gòu)成 項目地塊分析 1、地塊規(guī)模在華南板塊內(nèi)不具備競爭力； 2、地塊周邊環(huán)境差，無景可借； 3、地塊分散，組合難度大，無法形成統(tǒng)一組團； 4、除 A地塊外， B、 C地塊面積狹小，無景可造，無小區(qū)概念； 5、 B地塊緊鄰迎賓路，噪音極其嚴重； 深圳新業(yè) 2015/6/5 14 邏輯思考體系 項目地塊及產(chǎn)品 目標消費群體定位 項目形象及文化定位 其他影響因素 銷售體系 營銷推廣系統(tǒng) 買什么？ 深圳新業(yè) 2015/6/5 15 第一章 我們的項目目標是什么？ 第二章 我們明年將面對怎樣的市場？ 第三章 我們的目標消費群體是誰（?。?？ 第四章 我們的項目如何定位（住）？ 第五章 項目建立怎樣的銷售體系（?。?第六章 如何進行項目的營銷推廣（?。?？ 第七章 項目商業(yè)部分如何操作？ 第二部分：項目目前面臨的問題 深圳新業(yè) 2015/6/5 16 第三部分：分析解決問題的辦法 深圳新業(yè) 2015/6/5 17 第三部分：分析解決問題的辦法 第一章 我們的項目目標是什么？ 第二章 我們明年將面對怎樣的市場？ 第三章 我們的目標消費群體是誰（?。?第四章 我們的項目如何定位（?。?？ 第五章 項目建立怎樣的銷售體系（?。?第六章 如何進行項目的營銷推廣（?。?？ 第七章 項目商業(yè)部分如何操作？ 深圳新業(yè) 2015/6/5 18 第一章 我們的項目目標是什么？ 實現(xiàn)項目品牌塑造與經(jīng)濟收益的雙重目標 第一重 打造中鐵品牌 塑造中鐵地產(chǎn)形象 第二重 最大程度的實現(xiàn)項目的經(jīng)濟價值 (根據(jù)推出時的實際情況定 ) 深圳新業(yè) 2015/6/5 19 第一章 我們的項目目標是什么？ 第二章 我們將面對怎樣的市場？ 第三章 我們的目標消費群體是誰（?。?？ 第四章 我們的項目如何定位（住）？ 第五章 項目建立怎樣的銷售體系（?。?？ 第六章 如何進行項目的營銷推廣（?。?？ 第七章 項目商業(yè)部分如何操作？ 第三部分：分析解決問題的辦法 深圳新業(yè) 2015/6/5 20 第二章 我們將面對怎樣的市場？ 預(yù)測之一 -國家加強宏觀調(diào)控的監(jiān)管力度 ,越發(fā)嚴格的 政策落實年 ; 預(yù)測之二 -警惕樓市可能出現(xiàn)的持續(xù)冷淡 ,價格相繼開 始跳水 ,出現(xiàn)樓市拐點 ; 預(yù)測之三 -各區(qū)保障性住房發(fā)開規(guī)模增加 ,大批的雙限 房放量 ,賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化 為買方市場或相對均衡市場。 預(yù)測之四 -市場格局開始改變 ,小型發(fā)展商相繼淡出樓 市 ,大型發(fā)展商之間搶占市場份額 ,競爭環(huán)境日 趨激烈 . 2008年廣州房地產(chǎn)市場四大預(yù)測 深圳新業(yè) 2015/6/5 21 第二章 我們將面對怎樣的市場？ 預(yù)測之一 -國家加強宏觀調(diào)控的監(jiān)管力度 ,越發(fā)嚴格的 政策落實年 ; 從 2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯(lián)手嚴查、加強住房保障，再到 2007年 9月 27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸新政、國土資源部的 39號令（ 236號文），兩年多時間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見。 無疑， 2008年，是廣州房地產(chǎn)市場政策的落實年。 深圳新業(yè) 2015/6/5 22 第二章 我們將面對怎樣的市場？ 預(yù)測之二 -警惕樓市可能出現(xiàn)的持續(xù)冷淡 ,價格相繼開 始跳水 ,出現(xiàn)樓市拐點 ; 從 2007年 10月份以后的商品房住宅交易量開始 急劇下降 ,各區(qū)的商品房買賣網(wǎng)上備案量明顯下滑 ; 三級市場也進入前所未有的低迷期 ,不少三級市 場門店開始出現(xiàn)撤點的現(xiàn)象 . 一切跡象表明 ,廣州房地產(chǎn)市場正在遭遇冬季 , 必須警惕樓市可能出現(xiàn)的拐點 . 深圳新業(yè) 2015/6/5 23 第二章 我們將面對怎樣的市場？ 預(yù)測之三 -各區(qū)保障性住房發(fā)開規(guī)模增加 ,大批的雙限 房放量 ,賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化 為買方市場或相對均衡市場。 2008年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)進一步觀望，進而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。 高度賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。 深圳新業(yè) 2015/6/5 24 第二章 我們將面對怎樣的市場？ 預(yù)測之四 -市場格局開始改變 ,小型發(fā)展商相繼淡出樓 市 ,大型發(fā)展商之間搶占市場份額 ,競爭環(huán)境日 趨激烈 . 市場競爭激烈化，房地產(chǎn)市場洗牌加劇的現(xiàn)象將不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)并購多發(fā)。 在運作方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更重視以品牌、服務(wù)獲得競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)市場品牌化、企業(yè)經(jīng)營集團化、項目開發(fā)規(guī)模化趨勢將加強。 如何在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟 ,是我們二期必須面臨的課題 . 深圳新業(yè) 2015/6/5 25 第三章 我們的目標消費群體是誰（?。?？ 第一節(jié) B、 C地塊目標消費群體定位及特征 第二節(jié) A地塊目標消費群體定位及特征 （目標消費群體及相關(guān)市場具體分析詳見定位報告） 深圳新業(yè) 2015/6/5 26 第一節(jié) B、 C地塊目標消費群體定位及特征 年齡在 25 35歲之間，青年； 普遍高學(xué)歷、高素質(zhì)； 家庭結(jié)構(gòu) 2 3人， H+W+C； 工作和職業(yè)：大多數(shù)從事市場營銷，醫(yī)生、律師、會計師 等專業(yè)技術(shù)工作，是單位的中基層骨干，工作是生活的重點， 經(jīng)常加班，不能自主控制工作時間，渴望休閑時間； 家庭年收入在 8 15萬元； 目前居住情況：單位宿舍、租房或者擁有 40 左右的小戶型； 私車擁有情況：少量擁有私家車，公交車、地鐵和的士是最 主要的交通工具； 深圳新業(yè) 2015/6/5 27 第一節(jié) B、 C地塊目標消費群體定位及特征 生活方式：各種社交應(yīng)酬多，朋友間聚會喜歡去酒吧、咖啡廳、KTV等地方； 思想理念：外向、開放、包容的，易于接受新的事物和理念，傾向于西方歐美式的理念和生活方式追求新奇和與眾不同的個性、同時有著喜歡追趕潮流、惟恐落后的心理，看好未來的發(fā)展前景，渴望成功，努力上進，希望一步一步提高生活品質(zhì)。家庭結(jié)構(gòu)2 3人， H+W+C； 咨訊獲取方式渠道：主流報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視等，以及圈子內(nèi)的口碑傳播。 他們目前距離中產(chǎn)階層還有一定的距離，渴望成為中產(chǎn)階層，將成為社會的中堅力量。 深圳新業(yè) 2015/6/5 28 第一節(jié) B、 C地塊目標消費群體定位及特征 非廣州本土人，目前在廣州工作者為主 小部分是 土生土長廣州人 多為初次置業(yè)者 他們是誰？ 深圳新業(yè) 2015/6/5 29 第一節(jié) B、 C地塊目標消費群體定位及特征 他們分布在哪？ 小型專 業(yè)市場的 經(jīng)營者 年輕的 教師群體 智慧型 產(chǎn)業(yè)的小 老板 年輕 的自由 職業(yè)者 中低檔 寫字樓中的 高級白領(lǐng) 高檔寫 字樓中的 年輕白領(lǐng) 潛在客戶 深圳新業(yè) 2015/6/5 30 他們需求的家是 能放松身心的地方 符合他們品位的地方 小資情調(diào) 時尚氣息 浪漫優(yōu)雅 方便生活的地方 配套完善 交通方便 物管完善 環(huán)境舒適 休閑空間 深圳新業(yè) 2015/6/5 31 第一節(jié) B、 C地塊目標消費群體定位及特征 如何短期內(nèi)進行客戶的圈定和培育？ 通過爆破式營銷 ,為項目附加新穎的概念 ,精致的包裝 ,用多方位集中式的宣傳組合來對客戶進行圈定 ; 用集中蓄水 ,小步快跑的方式開盤 /加推 ,進行短期的客戶培育 . 深圳新業(yè) 2015/6/5 32 第二節(jié) A地塊目標消費群體定位及特征 年齡在 35 50歲之間，中青年； 家庭結(jié)構(gòu) 3 5人， F+M+H+W+C； 工作和職業(yè)：大部分自己經(jīng)商投資，或者是中大型企事業(yè)單位中高層管理人員，工作繁忙，能在一定程度上自主控制工作時間； 家庭年收入在 30萬以上； 私車擁有情況：大部分擁有一輛私家車； 生活方式：各種社交應(yīng)酬多，經(jīng)常出入酒店等高檔社交場所，生活重點逐步開始從工作向家庭轉(zhuǎn)變； 思想理念：傳統(tǒng)、內(nèi)斂，事業(yè)已經(jīng)取得了一定的成就，能夠比較好的改善生活質(zhì)量； 咨訊獲取方式渠道：主流報紙、戶外、電視等，圈子內(nèi)的口碑 傳播效果明顯； 他們屬于中產(chǎn)階層，是社會的中堅力量； 深圳新業(yè) 2015/6/5 33 第二節(jié) A地塊目標消費群體定位及特征 他們是誰？ 外地來 廣州發(fā)展者 多為二次或多次置業(yè) 廣州本地人 深圳新業(yè) 2015/6/5 34 第二節(jié) A地塊目標消費群體定位及特征 他們分布在哪？ 大型專 業(yè)市場的 經(jīng)營者 年長的 教師群體 私營企 業(yè)的老板 企業(yè)中 的高管 和金領(lǐng) 高檔寫 字樓中的 高級白領(lǐng) 潛在客戶 深圳新業(yè) 2015/6/5 35 第二節(jié) A地塊目標消費群體定位及特征 如何進行客戶的圈定和培育？ 通過對項目品牌形象的塑造 ,建立一個廣泛的口碑傳播網(wǎng) ,形成相當?shù)氖袌鰺狳c .用來圈定 A地塊的客戶群 . 通過對項目的文化引導(dǎo) ,對產(chǎn)品的概念包裝 ,以及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)團隊來培育 A地塊的客戶群 . 深圳新業(yè) 2015/6/5 36 他們需求的家是 能享受家庭溫馨的地方 體現(xiàn)他們身份的地方 穩(wěn)重、實在 大氣、檔次高 方便生活的地方 配套完善 交通方便 物管完善 環(huán)境舒適、安靜 休閑空間 房子寬大、舒適 深圳新業(yè) 2015/6/5 37 第三部分：分析解決問題的辦法 第一章 我們的項目目標是什么？ 第二章 我們明年將面對怎樣的市場？ 第三章 我們的目標消費群體是誰（?。?第四章 我們的項目如何定位（?。?？ 第五章 項目建立怎樣的銷售體系（?。?？ 第六章 如何進行項目的營銷推廣（?。?？ 第七章 項目商業(yè)部分如何操作？ 深圳新業(yè) 2015/6/5 38 第四章 我們的項目如何定位（?。?第一節(jié) 城市文化資源 第二節(jié) 區(qū)域環(huán)境、景觀資源 第三節(jié) 區(qū)域內(nèi)其它項目定位分析 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 深圳新業(yè) 2015/6/5 39 第一節(jié) 城市文化資源 廣州城市文化 溫厚的世俗文化 在人們的印象中，珠三角文化意識淡??；但當你走進廣州，就會體會到廣州不是沒有文化 只是主宰這個城市的不是那種抽象、優(yōu)雅、遠離現(xiàn)實生活的文化，而是一種溫厚的世俗文化。 特征： 強烈的平民色彩，是一種世俗文化、市民文化、商品文化，其特征是重商性、開放性、兼容性、多元性、直觀性、平民性、靈活性，可概括為“新、實、活、變”； 尤其是對于新鮮事物的接收能力很強，容易接受且樂于接受。 深圳新業(yè) 2015/6/5 40 第二節(jié) 區(qū)域環(huán)境、景觀資源 由圖可見，無論是項目周邊抑或地塊內(nèi)部，均無可借用的環(huán)境景觀資源；相反，較差的外部環(huán)境對我們引入獨特而又與項目相合的文化概念提出了更高的要求。 深圳新業(yè) 2015/6/5 41 名稱 文化定位 主題定位 星河灣 歐式、皇家、尊貴 跨越品質(zhì)的品位 雅居樂 中式、宜居、現(xiàn)代、舒適 開放精神，自由新地 冠軍城 純歐式宮廷建筑形態(tài)、雍容華貴 做生活的冠軍 祈福新邨 中式、宜居、現(xiàn)代、舒適 / 富豪山莊 中式、人居、現(xiàn)代、舒適 公園里的家 新月明珠 中式、宜居 雙地鐵 生態(tài)尚品生活 花樣年華 歐式城堡建筑，現(xiàn)代與古典結(jié)合 每個人心中都有一個花樣年華 錦繡銀灣 地中海印象 地中海建筑，發(fā)起于地中海沿岸國家，奢豪華麗 地中海水岸人文豪宅 第三節(jié) 番禺區(qū)域其他項目定位分析 區(qū)域內(nèi)其他項目定位分析匯總： 深圳新業(yè) 2015/6/5 42 結(jié)論： 1、區(qū)域內(nèi)其他項目定位多集中在兩種， 一是中式簡約風(fēng)格（無底色部分），無明顯的強有力的文化概念的導(dǎo)入，不過此類通常為大盤項目，有品牌支撐； 二是歐式皇家風(fēng)格（淺藍色底色部分），從建筑外立面設(shè)計、戶型設(shè)計以及內(nèi)部裝修等都充分突出一種皇家、尊貴、洋化的一種感覺。同質(zhì)化較明顯。 2、主題定位通常較少從精神層面挖掘。 綜上，要想在眾多大盤包圍的情況下脫穎而出，規(guī)避我項目規(guī)模小、品牌相對較劣勢的缺點，為我項目導(dǎo)入一獨特且與項目氣質(zhì)、城市氣質(zhì)相合的文化概念已成必然。 第三節(jié) 番禺區(qū)域其他項目定位分析 深圳新業(yè) 2015/6/5 43 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 鑒于本項目地塊為三個獨立地塊所組成 ,是 否需要單獨對每個地塊進行定位 ? 定位思考點 深圳新業(yè) 2015/6/5 44 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 分析 統(tǒng)一定位 分開定位 優(yōu)勢 劣勢 優(yōu)勢 劣勢 1、方便包裝 ,使整體有連貫性 . 1、三地塊產(chǎn)品各不相同 ,推廣宣傳上難以把握重點 ; 2、三地塊推出時間各不相同 ,宣傳的延續(xù)性難度大 ; 3、三地塊客戶群構(gòu)成各不相同 ,廣告宣傳難度增大 . 1、能更準確的突出各地塊的優(yōu)點 ,發(fā)揮地塊價值 ; 2、與宣傳推廣能更貼合的配合起來 ; 3、能讓項目在市場上保持新穎 ,利于體現(xiàn)價值 . 1、會相應(yīng)的增加一定的宣傳成本 . 深圳新業(yè) 2015/6/5 45 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 結(jié)論 根據(jù)以上分析 ,我們認為 ,二期項目 A、 B 、 C三個地塊各需要一個鮮明的定位 ,以規(guī)避風(fēng)險 ,提 升價值 . 深圳新業(yè) 2015/6/5 46 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 A地塊： 廣州位于我國南部，屬亞熱帶氣候，四季如春，因此在導(dǎo)入文化理念時，應(yīng)充分考慮到地緣的接近性、氣候的類似性，園林景觀塑造搭建的可行性，以保證項目氣質(zhì)與城市氣質(zhì)充分相合，同時又獨樹一幟，既與其他項目充分差異化，同時又提升了我項目的品質(zhì)及價值。 文化定位的地緣性分析： 一、文化概念的導(dǎo)入 尋找突破口： 深圳新業(yè) 2015/6/5 47 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 A地塊： 位于亞熱帶區(qū)域的有： 非洲部分； 南美洲部分； 歐洲部分； 亞洲部分； 代表區(qū)域：法國 代表區(qū)域：以泰國、新加坡、海南島等為代表的三亞區(qū)域 降低項目檔次 降低項目檔次 很顯然，法式文化對于我項目 A地塊追求品味、格調(diào)的消費人群更加合適。同時考慮到我項目以“簡約、現(xiàn)代”為主題的建筑，建議我項目 A地塊的文化主題定位為 現(xiàn)代法式文化。 深圳新業(yè) 2015/6/5 48 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 A地塊： 普羅旺斯 法國南部亞熱帶區(qū)域最具代表性區(qū)域 文化概念導(dǎo)入： 普羅旺斯位于法國南部，從地中海沿岸延伸到內(nèi)陸的丘陵地區(qū)，自古就以靚麗的陽光和蔚藍的天空，令世人驚艷。 從誕生之日起，法國南部的普羅旺斯就謹慎地保守著她的秘密，直到英國人彼得 梅爾的到來，普羅旺斯許久以來獨特生活風(fēng)格的面紗才漸漸揭開。在梅爾的筆下“普羅旺斯”已不再是一個單純的地域名稱，更代表了一種簡單無憂、輕松慵懶的生活方式；一種寵辱不驚，看庭前花開花落；去留無意，望天上云卷云舒的閑適意境。 深圳新業(yè) 2015/6/5 49 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 A地塊： 普羅旺斯 古老傳統(tǒng)與現(xiàn)代文化最完美的結(jié)合 文化概念導(dǎo)入： 普羅旺斯是獨一無二的，這是一片美麗而優(yōu)雅的土地，每個季節(jié)都有溫馨的生活。在這塊對比鮮明的土地上，山脈與大海相親，區(qū)域性傳統(tǒng)與國際性文化交融，古老村莊與豪華星級飯店共存 蔚藍海岸區(qū)的魅力還不止于此，博物館、狂歡節(jié)、集市、古城、羅馬帝國時代入侵遺留的史跡，都彌漫著法國特有的醉人的葡萄酒香 深圳新業(yè) 2015/6/5 50 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 A地塊： 普羅旺斯浪漫風(fēng)情之一 薰衣草田 薰衣草 (Lavender)是普羅旺斯的名花，由花朵提煉的香油，可以制成香精油、香水、花草茶等名產(chǎn)。 每年 7月至8月，夏季期間，普羅旺斯的薰衣草綻放在陽光下，一大片一大片的紫色花田，點綴法國南部山谷，濃艷、芳馥，熏得游人醉。 深圳新業(yè) 2015/6/5 51 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 A地塊： 普羅旺斯浪漫風(fēng)情之二 蔚藍海岸 歐洲上流社會流傳著這樣一個傳說：法國有一個令人神往的“世界” 蔚藍海岸區(qū)，那里有濃郁的南歐風(fēng)情；那里沒有冬季，常年溫柔的陽光，毫不吝嗇地灑在每一個到此享受假期的人們身上。 幾個世紀以來，這里都是王宮貴族休閑度假的熱門首選地。這里一年有超過 300天的晴天，溫暖干燥的氣候，燦爛嫵媚的陽光，延綿不斷的海灘，為任何一個慕名而來的人塑造了人間天堂的景象。 20世紀初，畫家、詩人在此作畫賦詩，令現(xiàn)今游客在此區(qū)仍可參觀梵高、畢加索等大師的作品和故地，為繁華的蔚藍海岸增添了迷人的色彩。 深圳新業(yè) 2015/6/5 52 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 A地塊： 法國小說家 JEAN GIONO曾贊嘆：“既神秘且風(fēng)情萬種，普羅旺斯是一首愛的詩歌。任何人都不可能生活在此而不動容。” 著名畫家梵高雖然住在蔚藍海岸區(qū)的普羅旺斯不到兩年，但梵高一生中創(chuàng)作最豐富、最奔放的階段就在這期間：向日葵、橄欖樹，成為梵高畫作的“標志”。 普羅旺斯關(guān)鍵詞：浪漫、優(yōu)雅、美麗、神秘 深圳新業(yè) 2015/6/5 53 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 二：文化主題的確立 A地塊： 邂逅經(jīng)典，共享風(fēng)情 釋義： 1、無論就規(guī)模、品牌、區(qū)位都不足以形成區(qū)域內(nèi)我項目最獨特的競爭力，因此建議挖掘精神層面即獨特法式景觀帶來的獨特生活感受。 2、切合項目需要導(dǎo)入的文化概念?！敖?jīng)典”著重體現(xiàn)項目的檔次，“風(fēng)情”主要體現(xiàn)項目的獨特氣質(zhì)、韻味。 深圳新業(yè) 2015/6/5 54 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 三：案名推薦及釋義 A地塊： 建議案名：普羅旺斯 釋義： 1、直接以此命名，知名度高，易于宣傳推廣，且?guī)Ыo人美好的想象。 2、番禺區(qū)域內(nèi)樓盤尚無直接以地名，尤其是外國地名直接命名的樓盤，利于我項目獨樹一幟，自成一格。 3、普羅旺斯作為法國南部亞熱帶地區(qū)最具代表性的區(qū)域，無論是地緣性、城市文化還是整個城市的氣質(zhì)和品味都與我項目追求的意境相合。 備選案名：南城映象、自由心岸、法國印象、奧爾納 西域 深圳新業(yè) 2015/6/5 55 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 四：形象定位 A地塊： 匯聚法式風(fēng)格、風(fēng)情感受、親水生態(tài)、尊耀地位、人文健康等理念為一體的首席高尚生活社區(qū)典范 法式原生態(tài)風(fēng)情人文親水居住社區(qū) 深圳新業(yè) 2015/6/5 56 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 五、景觀支持體系： A地塊： 原則：再現(xiàn)普羅旺斯風(fēng)情生活。 支持體系： 1、核心景觀：建議設(shè)計獨具普羅旺斯風(fēng)情的“薰衣草田”及“人造沙灘”；另外，鑒于法國乃葡萄美酒的故鄉(xiāng)，可考慮在適當?shù)奈恢迷O(shè)計一葡萄園。 葡萄架 薰衣草 人造沙灘 人造沙灘 葡萄架 深圳新業(yè) 2015/6/5 57 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 A地塊： 2、植物：建議引進部分法國樹種，如法桐；可種植部分果樹，組織業(yè)主進行采摘活動，以凸顯法國自然、田園、浪漫的風(fēng)情。 3、小品、雕塑：建議設(shè)計獨具法國異域風(fēng)情的小品及雕塑。 4、命名系統(tǒng)：社區(qū)內(nèi)的道路、廣場、景觀區(qū)等等都將被賦予一個獨特法國風(fēng)味的名字。 法桐 雕塑 雕塑 雕塑 噴泉 深圳新業(yè) 2015/6/5 58 各種法式細節(jié)體現(xiàn) 深圳新業(yè) 2015/6/5 59 法式浪漫裝修風(fēng)格 深圳新業(yè) 2015/6/5 60 六、商業(yè)支持體系： 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 打造領(lǐng)秀華南，法國風(fēng)情休閑娛樂商業(yè)街 普羅旺斯風(fēng)情休閑商業(yè)街 深圳新業(yè) 2015/6/5 61 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 B地塊： 定位前， B地塊物業(yè)類型的深入再論證： 純住宅？商住 ? 1、 B地塊面積小，無小區(qū)概念，且緊鄰迎賓路，噪音大，面積以 30-50平米的戶型為其主力戶型，不符合自住人群選擇面積的范圍，如定位為純住宅綜合評定價值等級極低。 2、若定位為商住，臨街由劣勢一下躍升為項目獨特優(yōu)勢，其作為番禺區(qū)域內(nèi)的缺口物業(yè)，亦符合番禺未來的區(qū)域規(guī)劃發(fā)展（據(jù)番禺市政規(guī)劃，未來亞運村附近區(qū)域?qū)⒁?guī)劃為行政商務(wù)辦公區(qū)），同時其產(chǎn)品面積也很符合投資者的需求，因此： 推薦 商住兩用 深圳新業(yè) 2015/6/5 62 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 B地塊： 一：形象定位 考量角度： 1、物業(yè)類型：商住兩用公寓； 2、面向群體：大量的投資群體及創(chuàng)業(yè)群體，少部分自住群體； 3、位置：緊臨迎賓路及興業(yè)路； 4、樓層： 18層； 要點：高層建筑、較高端群體、商務(wù)居住兩相宜 深圳新業(yè) 2015/6/5 63 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 B地塊： 定位： 華南地標，尖端領(lǐng)地 釋義： 1、“華南”突出項目所在位置。 2、“地標”暗指項目高層屬性。 3、“尖端”既含有此處匯聚的均為尖端人才之意，又有我項目品質(zhì)為尖端之意。 深圳新業(yè) 2015/6/5 64 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 二：案名推薦及釋義 B地塊： 推薦案名： 作品 2010 釋義： 1、與項目商住兩用氣質(zhì)相合。 2、“作品”突出項目品質(zhì)，堪稱作品者必為心血之作，與形象定位中“地標”、“尖端”之意暗合。 3、 2010年將在廣州舉辦亞運會，未來 2010這個數(shù)字必是繼“ 2008”后最為熱門的數(shù)字，另外我項目商住性質(zhì)定位亦與未來亞運村附近規(guī)劃相合；如此命名，既貼合項目產(chǎn)品，又利于提高項目知名度。 備選案名： 名座、 杰座 、尚品 深圳新業(yè) 2015/6/5 65 一、文化主題的確立： 單身白領(lǐng)，城市精英 高知識、高素質(zhì)、高收入，他們屬于城市的精英一族，經(jīng)常加班，缺乏關(guān)懷，時尚、前衛(wèi)，渴望愛與被愛 單身白領(lǐng)，城市精英高知識、高素質(zhì)、高收入，他們屬于城市的精英一族，經(jīng)常加班，缺乏關(guān)懷，時尚、前衛(wèi)，渴望愛與被愛婚房一族 年輕一族，他們即將走入婚姻或剛剛走入婚姻，他們信守“執(zhí)子之手，與子偕老”的承諾，此刻，愛情是他們彼此生活中唯一的旋律。 “愛”是共同的主題 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 C地塊： 深圳新業(yè) 2015/6/5 66 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 主題文化定位： 獻給懂愛的人 C地塊： 深圳新業(yè) 2015/6/5 67 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 二：案名推薦及釋義 C地塊： 推薦案名： 有情部落 釋義： “有情”：“有” 為富有、含有、存在之意；“情”泛指包括友情、愛情等的一切感情；“有情”顧名思義即指心中充滿情，對朋友重情重義，對愛人關(guān)愛備至，從一而終。 “部落”：最初為原始聚居人群的一種稱謂，現(xiàn)廣泛應(yīng)用于網(wǎng)絡(luò)中，用于對關(guān)注同一類事物的人的總稱，已成為年輕一族詞典中必不可少的詞條。 “有情部落”：有情之人聚集之地，為天下終成眷屬之有情人所造之溫馨部落，與項目文化主題“獻給懂愛的人”相呼應(yīng) 。 深圳新業(yè) 2015/6/5 68 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 C地塊： 可選案名： 愛 特區(qū)；愛巢；愛都； LOVE聯(lián)盟 命名宗旨： 1、與項目文化主題定位相符合； 2、符合項目目標群體時尚、年輕的氣質(zhì)； 深圳新業(yè) 2015/6/5 69 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 C地塊： 三、 LOGO設(shè)計建議 文化概念導(dǎo)入 為與項目“愛”的主題相契合，建議將代表“愛情”的四葉草作為我項目標識設(shè)計的主要元素。 四葉草又名幸運草，一般只有三片小葉子，葉形呈心形狀，葉心較深色的部分亦是心形。她是愛的傳說，是夏娃從天國伊甸園帶到大地上的禮物，是“幸福”的代名詞。在十萬株苜蓿草中，我們可能只會發(fā)現(xiàn)一株是四葉草，因此她被烙上了“珍貴”的寓意。 深圳新業(yè) 2015/6/5 70 四葉草的花語是“幸?！?Four Leaf Clover 四葉草 一葉草代表希望 二葉草代表付出 三葉草代表真愛 而稀有的四葉草 就是幸福 因此，選用四葉草為標識，可與我項目時尚、浪漫的氣質(zhì)充分契合，同時又傳達出了幸福與愛的溫馨寓意。 C地塊： 深圳新業(yè) 2015/6/5 71 四葉草飾品： （可作項目贈品） 深圳新業(yè) 2015/6/5 72 四、形象定位： 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 城市菁英有情生活尚品居所 C地塊： 深圳新業(yè) 2015/6/5 73 五、項目氣質(zhì)： 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 年輕、時尚、感性、浪漫、溫馨 C地塊： 深圳新業(yè) 2015/6/5 74 A、 B、 C地塊文化支持體系： 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 1、產(chǎn)品： （ 1）符合項目文化的入口大堂； （ 2）符合項目文化的電梯間裝飾； （ 3）符合項目文化的走廊設(shè)計； （ 4）符合項目文化的適當外立面裝飾； （ 5）符合項目文化的樓座命名及其他相關(guān)命名； 深圳新業(yè) 2015/6/5 75 A、 B、 C地塊文化支持體系： 第四節(jié) 項目形象及開發(fā)主題定位 2、展示系統(tǒng)： （ 1）符合項目文化的宣傳推廣系統(tǒng)，包括各種廣告、贈品及活動策劃等； （ 2）符合項目文化的樣板間裝修裝飾； （ 3）符合項目文化的售樓部裝修裝飾（包括布幔、家具、室內(nèi)展板、布景、飾品及背景音樂等）； （ 4）符合項目文化的銷售代表的著裝； 3、景觀體系： 除 A地塊外， B、 C地塊均無景觀體系支持；關(guān)于 A地塊的景觀體系支持已作分析，在此，不再贅述。 深圳新業(yè) 2015/6/5 76 第三部分：分析解決問題的辦法 第一章 我們的項目目標是什么？ 第二章 我們明年將面對怎樣的市場？ 第三章 我們的目標消費群體是誰（?。?第四章 我們的項目如何定位（?。?？ 第五章 項目建立怎樣的銷售體系（住）？ 第六章 如何進行項目的營銷推廣（住） ？ 第七章 項目商業(yè)部分如何操作？ 深圳新業(yè) 2015/6/5 77 第五章 項目建立怎樣的銷售體系（住）？ 第一節(jié) 推售策略 第二節(jié) 銷售系統(tǒng) 第三節(jié) 價格策略 深圳新業(yè) 2015/6/5 78 第一節(jié) 推售策略 一、推售思路： 思路一：首推市場稀缺產(chǎn)品 ,以高端產(chǎn)品確立項目高品質(zhì)社區(qū)形象，拉升大眾產(chǎn)品的價值。 思路二：分批推售，首推大眾產(chǎn)品、問題產(chǎn)品，部分利潤主力產(chǎn)品；第二批為形象標桿、利潤主力產(chǎn)品，實現(xiàn)價格走勢的上漲，同時避免尾房的產(chǎn)生。 深圳新業(yè) 2015/6/5 79 第一節(jié) 推售策略 兩種思路的博弈： 優(yōu)勢 劣勢 第一種思路 1、利于確立項目整體高端品質(zhì)的形象； 2、利于拉升大眾產(chǎn)品及問題產(chǎn)品的價值； 1、入市價格過高，不易聚集人氣，嚴重影響銷售回款速度； 2、無法或不易造成價格上漲的走勢； 3、易產(chǎn)生大量尾房； 第二種思路 1、低價入市，利于聚集人氣，迅速回款； 2、造成價格上漲的走勢，符合客戶 “ 買漲不買跌 ” 的心理； 3、最大限度的避免尾房的產(chǎn)生，縮短銷售周期 1、與第一種思路相比，整體項目品質(zhì)略低； 深圳新業(yè) 2015/6/5 80 第一節(jié) 推售策略 我項目推售的總體思路： 建議采用第二種思路 原因： 雖第一種思路的易于提升項目的整體品質(zhì)，但若操作不慎、定位不準，極易造成價格體系的失調(diào)，從而使后期平民項目推出時遭遇價格下調(diào)、價格做空等多種不利影響，且會極大的影響項目的銷售周期及回款速度。雅居樂高端產(chǎn)品“天域”及平民產(chǎn)品“新地”的先后推出以及“新地”項目價格體系由高到低的調(diào)整即是佐證。 著重強調(diào)一下現(xiàn)金流的問題。 另外，采用第二種思路利于爆破式營銷模式的運用。 深圳新業(yè) 2015/6/5 81 第一節(jié) 推售策略 我項目推售的總體思路： 1、采用分批分期入市、推售的方法，先推大眾產(chǎn)品，再推利潤主力產(chǎn)品。在項目具體的推售方式上 ，采取優(yōu)先較差單位，綜合后較好單位的推售方式， 保持均衡，這樣可以達到掌握銷售主動權(quán)，保證旺銷期現(xiàn)場人氣的目的；另外還通過價格來進行調(diào)節(jié)不同期推售單位的銷售情況，比如通過后推出單位的高價來促進前期推售低價單位的成交。 2、在價格的策略上，建議采用 “低開高走，小幅快漲” 的策略，先積聚人氣關(guān)注，再提升價格，達至目標均價水平。如此可從心理上催促有效需求趕快落訂，在保證均價水平的前提下，在最短的時間內(nèi)提高銷售率至理想水平。 深圳新業(yè) 2015/6/5 82 采用“小幅快漲”價格策略的目的 是為前期投資者提供信心。 利用每次新開樓層時漲價的宣傳可以暗示投資者即使未交 房，每年也有不小的回報。 “小幅快漲”操作的關(guān)鍵在于要通過各種途徑和手段讓意 向客戶理解到漲價過程是項目價值回歸的過程；越早 購買就說明越有眼光，就能獲得越高的升值空間。 深圳新業(yè) 2015/6/5 83 第一節(jié) 推售策略 二、推售策略： 總建面近 12萬平米，物業(yè)類型純住宅，主力戶型為 80-90（占 47.55%）、 160-170 （占 19.68%）以及 130-140（占 14.27%） ，小區(qū)完整，景觀體系、各種配套設(shè)施齊備，未來包裝方向中高檔，是未來二期項目的核心高檔居住區(qū)。 價值等級： 實現(xiàn)價值的前提： 1、興業(yè)路修建完畢； 2、地塊對面的民房等不利于項目品質(zhì)包裝的不利因素已去除； 價值等級評估： （一）各地塊產(chǎn)品價值評估及實現(xiàn)前提 A地塊： 深圳新業(yè) 2015/6/5 84 第一節(jié) 推售策略 總建面 5萬余平米，物業(yè)類型為商住，主力戶型為 30-40（占 433.61%）、 70-80 （占 19.85%）以及 40-50 （占18.49%），位于興業(yè)路與迎賓路臨街位置，投資性強，且為區(qū)域內(nèi)絕對差異性產(chǎn)品。 價值等級： 實現(xiàn)價值的前提： 1、興業(yè)路修建完畢，如此其金角價值可充分體現(xiàn)； 2、區(qū)域建設(shè)及配套設(shè)施進一步提升，亞運村附近的規(guī)劃建設(shè)提上日程，商務(wù)辦公投資價值日趨明顯； 價值等級評估： B地塊： 深圳新業(yè) 2015/6/5 85 第一節(jié) 推售策略 總建面 6萬余平米，物業(yè)類型為純住宅，主力戶型為 50-60 （占 41.95%）以及 70-80 （占 58.05%），臨興業(yè)路，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)，送入戶花園，實用率高。 價值等級： 實現(xiàn)價值的前提： 依靠產(chǎn)品支撐項目價值即可，建議建筑進程、銷售進程均優(yōu)先 C地塊，為 A地塊的包裝推廣充分鋪墊。 價值等級評估： C地塊： 深圳新業(yè) 2015/6/5 86 關(guān)于限價房 ：明年可上市量占商品住宅 1/6左右。 第一節(jié) 推售策略 據(jù)統(tǒng)計，明年廣州限價房將迎來供應(yīng)高峰，總量將超過 1.5萬套，套型建筑面積均在 90平米以下。而 2007年 1月 9月，廣州住宅市場登記備案的住宅成交套數(shù)僅為 5.6萬套，以此推測今年全年的住宅成交套數(shù)將在8萬套左右，而近幾年廣州每年的住宅成交套數(shù)也大致在 8萬 9萬套的范圍。按這樣的比例計算，預(yù)計明年可上市的限價房單位約占商品住宅的 1/6左右。 深圳新業(yè) 2015/6/5 87 關(guān)于限價房 ：市場不明朗，開發(fā)商拿地與銷售大多觀望。 第一節(jié) 推售策略 然而，雖然從理論上講供應(yīng)量如此，但是由于限價房市場的不明朗開發(fā)商對于限價房地普遍比較冷淡，廣州“十一五”規(guī)劃中，計劃 2006、 2007年兩年共出讓 340多萬平方米的限價房用地，但到目前為止，才出讓了一半左右，出讓進度與計劃相去甚遠 。原定于 2007年 11月底開盤的保利西子灣限價房項目也因“限價房政策問題未定”又無限期地延長。 因此， 2008年理論上的集中放量與實際的放量情況究竟為何尚有待考證。但是，隨著日后各種限價房政策的出臺與成熟，必將強烈沖擊普通商品房住宅的中小戶型市場。 基于此， 建議小戶型住宅部分先行出售，宜早不宜晚， 規(guī)避其后日益激烈的競爭。 深圳新業(yè) 2015/6/5 88 第一節(jié) 推售策略 如何利用現(xiàn)有一期客戶資源 從產(chǎn)品上來講 ,一期的產(chǎn)品類似于二期 C地產(chǎn)的產(chǎn)品 ; 從客戶群上來講 ,一期的已消化客戶群有一個逐步 拉高的過程 ,也于我們二期 C地產(chǎn)的預(yù)定客戶群類似 ; 他們?yōu)楸卷椖孔钪覍嵉南M者 ,通過他們的口對項 目的宣傳能收到最理想的效果 ; 基于此 ,建議要對我們的一期客戶資源加以利用 ,最 適宜先期推出 C地塊 ,一是在客戶層上有一個銜接 ,二 是方便打開一期客戶資源的口碑宣傳通道。 深圳新業(yè) 2015/6/5 89 第一節(jié) 推售策略 （二）推售順序 由先到后： C地塊 A地塊 B地塊 （三） C地塊的推售 C地塊主要由 50-60 （占 41.95%）以及 70-80 （占58.05%）兩種面積類型的戶型組成，總套數(shù)近 1000套，將分兩到三個組團推售，具體的推售策略以及第一組團推售的房源量及比例視當時市場及內(nèi)部咨詢期客戶的反映情況再定。 深圳新業(yè) 2015/6/5 90 第一節(jié) 推售策略 （四）推售條件 1、設(shè)計方案的最終確立 ; 2、興業(yè)路的全面貫通 ; 3、廣州市場沒有太大變化 . 以上推售順序需要建立在滿足以下條件的基礎(chǔ)上才可進行。 深圳新業(yè) 2015/6/5 91 第一節(jié) 推售策略 三、推售時機 入市時機評估： 選擇合適的入市時機，對項目推廣的成敗起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售推廣過程中，起動時的轟動效應(yīng)極其關(guān)鍵，直接關(guān)乎到以后的銷售推廣是否能環(huán)環(huán)緊扣，營造一浪接一浪的宣傳攻勢，銷售業(yè)績不斷攀升，銷售價格不斷上漲。 通常，主要從以下幾個方面來考察項目的入市時機： 深圳新業(yè) 2015/6/5 92 第一節(jié) 推售策略 三、推售時機 入市時機評估： 1、市場整體環(huán)境： 包括股市、存貸款利率、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策等等。 2、政策動向： 限價房、廉租房、經(jīng)濟適用房等的推出時機及放量。（前文已述） 深圳新業(yè) 2015/6/5 93 第一節(jié) 推售策略 三、推售時機 入市時機評估： 3、項目所在區(qū)域形象及前景： 番禺華南板塊高尚住宅區(qū)的定位基本已經(jīng)根深蒂固，深入人心，發(fā)展前景也為廣州市民所認可。 4、房地產(chǎn)旺季、淡季： 房地產(chǎn)市場有旺季、淡季，每年傳統(tǒng)旺季為 5-7月和 10-12月，其他時間為銷售成交量不大的普通季節(jié)，而元旦到農(nóng)歷新年之間的時段為房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)淡季，一般樓盤開售，都會避開淡季。 深圳新業(yè) 2015/6/5 94 第一節(jié) 推售策略 三、推售時機 入市時機評估： 5、競爭對手的動作： 周邊樓盤的推廣動向不容忽視，可采用差別競爭法，通過差別競爭優(yōu)勢聚集客戶，包括戶型面積、形象定位、價位等等，促進項目自身的成交。 6、樓盤自身的時機： 包括工程進度、園林景觀的建設(shè)、周邊配套設(shè)施的完備、道路的修建等等，對客戶的購買信心也有一定的影響。 深圳新業(yè) 2015/6/5 95 第一節(jié) 推售策略 三、推售時機 入市時機的確立： 充分考慮到前文所述要素，及盡量在滿足價格均價的前提下提高銷售率及回款速度的要求，我方建議， 項目內(nèi)部咨詢期： 2008年 5月 1日（星期四） 項目內(nèi)部認購期： 2008年 6月 1