【商業(yè)地產】-2007年深圳市寶城22區(qū)城市綜合體項目分期開發(fā)探討-42PPT

深圳中原物業(yè)顧問有限公司 2007年 2月 城市綜合體開發(fā)戰(zhàn)略 寶城 22區(qū)項目分期開發(fā)探討 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 經過與發(fā)展商的深入溝通，已在項目總體定位上達成共識，但仍需基于項目舊城改造特點對 整體開發(fā)戰(zhàn)略予以定性研究 ，并進一步 明確一期各類物業(yè)的指標分配 ，在分配中重點考慮 地鐵 的規(guī)劃影響以及 資金快速回收 等因素和要求。 前言 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略 地緣分析 項目整體及各地塊定性分析 開發(fā)謀略 形象定位 一期各類物業(yè)的指標分配 完善的城市綜合體（住宅 /商業(yè) /寫字樓 /公寓） 90/70適用整體或一期的戶型配置 主要內容 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 第一部分：項目整體開發(fā)戰(zhàn)略 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 地緣分析 位置特性 靈芝公園 新安公園 創(chuàng)業(yè)路 廣深高速 新安路 本案 寶安公園 公園路 非房地產熱點區(qū)域 老區(qū)商業(yè)中心一級輻射 第一批舊改核心區(qū) 占據公園稀缺資源 周邊配套成熟 交通通達性高 根據新寶安的發(fā)展規(guī)劃和新CBD中心區(qū)的建設要求 ，未來的 25、 26區(qū)將定位成寶安舊城的商業(yè)中心區(qū)，將出現建筑面積約為 50萬平米的商業(yè)建筑群；與中心區(qū)的商業(yè)中心現代化、高檔化的定位有所不同，老城的商業(yè)中心更加強調大眾化、生活化。 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 地緣分析 26區(qū)舊改 本 案 發(fā)展商 中洲地產規(guī)劃用地面積 98374計容積率面積 222000其中：住宅 0商業(yè) 141000酒店 50000辦公 32000發(fā)展商 長城地產規(guī)劃用地面積 132876學校規(guī)劃用地 12808建設規(guī)劃用地 120068計容積率面積 433000其中：住宅 335000商業(yè)總面積 80000專業(yè)市場 60000街鋪 20000會所 3000社區(qū)文化中心 3000幼兒園 5000深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 依據寶安中心組團規(guī)劃和新安舊城控制性詳細規(guī)劃，將 23、 25、26、 27、 22工業(yè)區(qū)改變?yōu)樯虡I(yè)、居住和配套設施用地。 本案為公共設施配套完善的高尚住宅小區(qū)。規(guī)劃定位以高品位的住宅和商業(yè)為主，建成交通便捷、現代商業(yè)和園林居住相得益彰的都市生活服務區(qū)。 區(qū)域性泵站 加油站 郵政設施 小學、幼兒園 大型超市 地緣分析 規(guī)劃方向 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 地緣分析 雙地鐵口 （規(guī)劃） 地鐵 5號線站 （規(guī)劃） 地鐵 10號線站（內部消息） 本案 規(guī)劃中的雙地鐵站點將極大的提高本項目的居住和商業(yè)價值。 因具體位置暫不確定，規(guī)劃時應充分考慮適應的靈活性。 就開通的深圳地鐵 1號線商業(yè)而言，繁花商業(yè)中心的均試圖將商業(yè)能在地下與地鐵站接駁，引導人流。 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 地緣分析 道路及公園改造 （規(guī)劃） 22區(qū)周邊道路改造： 根據 深圳市寶安區(qū)新安舊城BA102-04片區(qū)控制性詳細規(guī)劃 機動車道寬m 車道 機動車道寬m 車道前進一路 22 6 22 6創(chuàng)業(yè)路 16 4 23 6新安路 12 3 23 6公園路 12 3 15 4路段現狀周邊道路規(guī)劃與現狀對比一覽表改造后靈芝公園改造 ：（ 根據新寶安的發(fā)展規(guī)劃和新 CBD中心區(qū)的建設要求 ） 根據政府規(guī)劃將把城堡改造成文化活動場所，并拆除靠創(chuàng)業(yè)路的臨時建筑，建設球館和其它健身場地。 在大門入口處左側的山坡上，新建了一個可容納 400多人的“歌唱天地”，游人在這里可以盡情地歌唱。分布在逍遙宮附近的 28臺大彩電組成了一個“影視長廊”，每部電視一個頻道，游人可以根據自己的興趣選擇節(jié)目。 另據悉，靈芝公園整個地下部分將改造成大型購物商業(yè)街。 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 項目整體分析 經濟指標 總占地： 20.7萬 M2 總容積率： 3.8 總建面： 76萬 M2 其中： 商住混和建面 61.6萬 M2 配套共建等 3.03萬 M2 其他不確定 11.37萬 M2 一期： 總占地： 9.1萬 M2 總建面： 34.58萬 M2 其中：住宅 25.38萬 M2 商業(yè) 5萬 M2 辦公 2萬 M2 配套 1.2萬 M2 公建 1萬 M2 容積率 5.4,建筑面積 11.3萬M2 容積率 4.3,建筑面積 2.2萬M2 容積率 5.2,建筑面積 12萬M2 容積率 0.4,建筑面積 1萬 M2 容積率 0.1,建筑面積 0.03萬 M2 容積率 0.4,建筑面積 0.9萬M2 容積率 0.9,建筑面積 0.3萬M2 容積率 0.8,建筑面積 0.8萬M2 容積率 1.9建筑面積 2.3萬M2 容積率 2.2,建筑面積 2.5萬M2 容積率 5.7,建筑面積 33.8萬M2 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 項目分析 人流 /車流 人流 車流 商業(yè)旺角 商業(yè)價值帶 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 三等 住宅 噪音較大 景觀待改善 視野一般 各區(qū)資源評判 住宅綜合素質： 二期最佳 一期 A+B居中 三期略差 商業(yè)商務氛圍： D地塊比較理想 二期原新一佳形成的氛圍應重視 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 開發(fā)謀略 打造城市綜合體 將靈芝公園作為私藏 （景觀天橋連接） 教育作為賣點經營 （引入名校 /與 B區(qū)同期開發(fā) /教育帶動社區(qū)） 以關注未來的眼光布局住宅 /商業(yè) /寫字樓 /公寓 （打造城市綜合體，盡量用項目整體 90/70指標規(guī)劃 1期住宅） 強化社區(qū)的整合性 （各期之間的融合 /各地塊開發(fā)的配合） 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 項目整體布局建議 人行主入口 車行主入口 景觀天橋 集中式商業(yè)， 2層，共6000M2 集中式商業(yè)， 2層，共 2萬 M2 上蓋創(chuàng)業(yè)型寫字樓 1棟 2.2萬 M2左右 概念性酒店式公寓 1棟 1.9萬 M2左右 特色精品公園一街 單間 100M2左右單層 6米高街鋪，共 6000M2 雙層街鋪，共 5000M2 社區(qū)商業(yè)街，單間 60M2左右單層 6米高街鋪，共 2000M2 一期另余約 4000M2商鋪， 建議入沿創(chuàng)業(yè)路地下一層 成雙面街與雙地鐵站接駁， 提升整體商業(yè)價值 其余部分為高尚舒適性住宅 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 關于三期和新圳河 因開發(fā)周期較晚，尚有很多未確定指標等因素，建議發(fā)展方向，為純粹的高尚住宅區(qū)，盡量少配置商業(yè)，以提升住宅價值及前兩期商業(yè)價值。 新圳河的改建，如加蓋或僅為清理整治，對項目整體價值的提升影響較大。確定時間約晚，價值提升約小，即僅能對后售的單位價格提升有幫助，不能追溯既往。 建議盡量超“凱旋城”的方向加蓋改建。 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 西岸唯一 76萬公園大城 西岸： 因創(chuàng)業(yè)路地段優(yōu)勢融合項目入西岸視野，提升區(qū)域認同。 唯一 76萬 ： 強調規(guī)模優(yōu)勢及唯一，為生活提供“無所不能”！ 公園： 是稀缺資源放大化，也是打造公園般社區(qū)的藍圖描繪。 大城 氣勢磅礴之城邦，來則震撼！ 項目物業(yè)定位 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 城中央 闊生活 城市中央： 本項目位于老寶城中心區(qū)，極易喚起客戶的區(qū)位認同感，提升項目價值。 闊景： 一期主力戶型戶型為三、四房大戶型，“闊綽”體現客戶為高收入成功人士。亦有“闊景”本項目緊臨靈芝公園，小區(qū)內有大面積的園林，業(yè)主可以在家看到“滿目蒼翠”。 生活： 周邊配套成熟，小區(qū)內配有大型會所、商業(yè)、名校、幼兒園，生活極其便利。 項目形象定位 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 公園一品 或 “ 公園 1號 ” 公園： 項目西側緊鄰總面積 13萬平方米的靈芝公園。 占據城市永久性稀缺資源； 是城市的天然氧吧，空氣質量好； 永久性無遮擋景觀； 具有可參與性，是本項目的后花園。 一品： 本項目體量為 76萬平方米，是西岸唯一超級大盤，同時也是舊改第一盤?！耙黄贰斌w現項目綜合素質最優(yōu)，非常大氣。 項目案名建議 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 項目案名備選 靈芝公館 公園城邦 園城 /都城 /蔚城 寶郡 新都天城 /公園天城 貢院 1號 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 考慮建筑與靈芝公園及周圍環(huán)境的融合，以“ 景觀、朝向、健康 ” 為主題，整體感覺美觀、大方、新穎， 有強烈的視覺沖擊力。 建筑風格統一協調，運用明快、簡潔的建筑外立面。 外立面建議 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 公園路一層商業(yè)氛圍、景橋與住宅的銜接參考 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 城市 綜合體 之住宅 與商業(yè) 的銜接 處理 參考 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 住宅沿創(chuàng)業(yè)路主入口與商業(yè)的銜接示意參考圖 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 社區(qū)正對學校內步行街面與招牌示意參考 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 創(chuàng)業(yè)路與公園路交匯處的標志性雙層商業(yè)參考 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 公園路特色街標志性包裝 參考 深圳中原 事業(yè)四部 第二部分：一期各類物業(yè)的指標分配 深圳中原 事業(yè)四部 各物業(yè)指標分配 總占地： 9.1萬 M2 總建面： 34.58萬 M2 其中：住宅 25.38萬 M2 商業(yè) 5萬 M2 辦公 2萬 M2 配套 1.2萬 M2 公建 1萬 M2 總占地： 9.1萬 M2 總建面： 34.58萬 M2 其中：住宅 25.38萬 M2 大型集中式商業(yè)： 2萬 M2 中型商業(yè) 2個： 0.6萬 M2 街鋪及公建： 0.9萬 M2 地下室 (預留商業(yè) ): 0.4萬 M2 辦公 1棟： 2.2萬 M2 酒店式公寓 1棟： 1.92萬 M2 配套 1.2萬 M2 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 地塊景觀價值分析： 區(qū)域 景觀價值判斷 打分 10分 A 可觀部分中心園林，其他景觀基本無。 5 B 可觀部分中心園林及城市景觀。 6 C 盡攬小區(qū)中心園林景觀。 8 D 可觀部分小區(qū)中心園林景觀相對較好。 7 E 靠近公園、景觀較為優(yōu)越。 10 B E C A D 小學 幼兒園 靈芝公園 學校 寫字樓 城 市 干 道 二期項目 一期內部資源分析 景觀 /噪音 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 地塊噪音影響分析： B E C D 區(qū)域 噪音價值判斷 打分 10分 A 臨近小學和商業(yè)中心、噪音較大。 5 B 臨近創(chuàng)業(yè)路，車流較大，噪音較為明顯。 4 C 小區(qū)中心、基本無噪音 9 D 臨近幼兒園和周邊工業(yè)廠房，噪音較大。 6 E 靠近公園，噪音較小。 8 小學 幼兒園 靈芝公園 學校 城 市 干 道 寫字樓 A 二期項目 一期內部資源分析 景觀 /噪音 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 B E C A D 小學 幼兒園 靈芝公園 學校 城 市 干 道 寫字樓 地塊 景觀 噪音 綜合得分 權重 70% 30% A 5 5 5 B 6 4 5.4 C 8 9 8.3 D 7 6 6.7 E 10 8 9.4 通過對地塊景觀及噪音方面的比較分析表明地塊內各區(qū)域的綜合素質排位： E C D B A 第一集團 第二集團 第三集團 二期項目 一期內部資源分析 景觀 /噪音 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 E 16000 C 14500 A 10800 小學 幼兒園 靈芝公園 二期項目 學校 城 市 干 道 寫字樓 D 13000 B 12000 2007 2008 2009 成長期 二級市場價格走勢 三級市場價格走勢 2006 10800 價格 時間 13000 A B C D E 12000 14500 16000 第一集團 第二集團 第三集團 四房 五房為主 三房為主 小三房 二房為主 E C D B A 一期內部資源分析 景觀 /視野 /噪音 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 住宅戶型配置 整個項目滿足 90/70 將 90平方米以上戶型盡量布置在一期。 二、三期戶型全部為 90M2以下戶型。其中二期的景觀朝向好的戶型可考慮用雙拼的形式組合成三房以上單位。 本項目住宅總建筑面積約為 58.87萬 M2 ，根據9070政策， 90 M2以上戶型面積為 17.66萬 M2。 一期住宅總建筑面積為 25.38萬 M2，則 90 M2以上戶型占一期住宅面積比例為 70%， 90 M2以下戶型占一期住宅面積比例為 30%。 深圳中原 事業(yè)四部 90平方米以上戶型面積比為 70%， 90平方米以下戶型面積比為 30%。主要分布在 A區(qū)朝創(chuàng)業(yè)路位置、 B區(qū)較差位置、和 D區(qū)朝向寫字樓位置。 110-125平方米三房和 135-170平方米四房為主力戶型，面積比分別為 40%、 25%。分布在 A區(qū)、 B區(qū)朝向靈芝公園、小區(qū)園景位置。 180-220平方米五房為本項目中平面最大面積，全部位于 A區(qū)同時朝向靈芝公園、小區(qū)園林的最佳位置，面積比為 5%。 一期戶型定位和分布說明 稀缺舒適型大戶型社區(qū) 深圳中原 事業(yè)四部 戶 型 面積 (M2) 主力面積(M2) 面積比 套數 套數比 二房二廳 78-85 80 20.00% 20.00% 635 27.67% 27.67% 三房二廳 85-90 88 10.00% 50.00% 288 12.58% 51.00% 100-110 108 15.00% 353 15.37% 115-125 120 25.00% 529 23.06% 四房二廳 135-143 140 15.00% 25.00% 272 11.86% 18.56% 160-170 165 10.00% 154 6.71% 五房二廳 180-220 200 5.00% 5.00% 63 2.77% 2.77% 一期總體戶型比例 深圳中原 事業(yè)四部 紅色為二房 藍色為 85-90M2三房 綠色為 100-125M2三房 黑色為四房 黃色為五房 A D C B 一期 二期 戶型分布示意圖 初步預估： 需 14個單元，建議為A:4*1棟 +6*6棟 B:3*1棟 +4*1棟 +6*4棟 D:3*1棟 深圳中原 事業(yè)四部 住宅戶型配置 一期滿足 90/70 嚴格根據 90/70政策，則 90平方米以上戶型占一期住宅面積比例為 30%， 90平方米以下戶型占一期住宅面積比例為 70%。 景觀朝向好的戶型可考慮用雙拼的形式組合成三房以上單位。 四房、五房的面積比方案一相對縮小，以增加大戶型的套數。 組合方式實現舒適型大戶型社區(qū) 深圳中原 事業(yè)四部 實際設計時，可以考慮多種組合的可能性，諸如通過 1個 85 +75 單位 的組合，實現 160 的大戶型 ； 1個 75 +65 單位的組合，實現 140 的大戶型，豐富產品的多樣性。 針對本項目，由于地位位置、容積率、周邊環(huán)境、市場競爭、地塊素質等的各項差異，結合本項目定位，本項目一期戶型配比如下： 戶型 面積區(qū)間（ ） 主力面積（） 面積比 套數 套數比 套數合計 備注 二房 2*2*1 70-79 75 20% 35 677 27% 27% 不組合 三房 小 3*2*1 80-89 85 15% 448 18% 58% 不組合 中 3*2*2 105-115 110 30% 65 692 28% 不組合 大 3*2*2 120-130 125 15% 305 12% 80 二房 +45 一房組合 四房 4*2*2 135-144 140 15% 272 11% 11% 75 二房 +65 二房組合 五房 5*2*2 155-165 160 5% 79 3% 3% 85 三房 +75 二房組合 合計 住宅總銷售面積 253800平米， 2473 100% 100% 一期戶型配比 深圳中原 事業(yè)四部 一期戶型配比 （報批用） 戶型 面積（ ） 主力面積 （） 面積比 套數 套數比 套數合 計 一房 1*2*1 40-48 45 5% 70 305 10% 10% 二房 2*2*1 63-68 65 7% 272 9% 51% 2*2*2 72-78 75 10% 351 11% 2*2*2 70-79 75 20% 677 22% 2*2*2 78-82 80 10% 305 10% 三房 3*2*1 80-89 85 3% 79 3% 39% 3*2*1 80-89 85 15% 448 14% 3*2*2 105-115 110 30% 30 692 22% 深圳中原 事業(yè)四部 A D C B 一期 二期 紅色為二房 藍色為 85-90M2三房 綠色為 100-125M2三房 黑色為四房 黃色為五房 戶型分布示意圖 初步預估（按組合后）： 需 15個單元，建議為A:4*1棟 +6*6棟 B:5*1棟 +6*6棟 D:3*1棟 深圳中原 事業(yè)四部 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海