【廣告策劃-PPT】世界城市綜合體研究報(bào)告

世界城市綜合體研究報(bào)告 它們以外在摩天大樓的形式豐富著城市的天際線 ， 內(nèi)在以功能集約的聚合力量營(yíng)造著城市新中心 。 它們是城市的名片 ， 城市動(dòng)力的旗艦 ， 用鋼筋鐵骨般的巨槳把城市進(jìn)程大步推向前進(jìn) 。 城市綜合體 城市綜合體概述 城市綜合體特點(diǎn)分析 典型項(xiàng)目案例分析 小結(jié) 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 所謂城市綜合體，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會(huì)議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進(jìn)行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體 城市綜合體這種建筑形態(tài)最早出現(xiàn)于西方國(guó)家，且目前全球最典型的大型城市綜合體也分布于資本發(fā)達(dá)國(guó)家的重點(diǎn)城市之中，如紐約、倫敦、巴黎等 中國(guó)直到九十年代才相繼建成一批建筑綜合體，如北京的國(guó)際貿(mào)易中心和華貿(mào)中心、上海的新天地、深圳的華潤(rùn)中心等 城市綜合體作為一種泊來(lái)品，在中國(guó)發(fā)展逐漸加快，并升級(jí)為新都市綜合體，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為城中之城 城市綜合體概述 城市綜合體概述 城市綜合體特點(diǎn)分析 典型項(xiàng)目案例分析 小結(jié) 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 城市綜合體概述 城市綜合體可以理解成是由城市中多種單一功能的建筑通過(guò)賦予建筑商業(yè)綜合價(jià)值，有機(jī)組合在 一起并互為依存的龐大建筑或建筑組群。 項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目所在位臵為城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)，項(xiàng)目位于城市中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn) 必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 必須營(yíng)造齊備的生活系統(tǒng) 開(kāi)發(fā)制約因素 城市必須具備足夠的終端消費(fèi)能力 城市綜合體要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套 開(kāi)發(fā)商須具有雄厚的實(shí)力和高素質(zhì) 對(duì)開(kāi)發(fā)商配套資源的要求 城市綜合體概述 城市綜合體特點(diǎn)分析 典型項(xiàng)目案例分析 小結(jié) 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 典型項(xiàng)目案例分析 一個(gè)成功的城市綜合體的有許多值得借鑒的地方 ， 包括其對(duì)一個(gè)城市價(jià)值的提升即城市價(jià)值 、成功的商業(yè)模式等等 ， 本此報(bào)告所研究的內(nèi)容主要是世界現(xiàn)有的城市綜合體其各類物業(yè)形態(tài)比例 ， 例如 商業(yè) 、 辦公 、 居住 、 酒店 、 餐飲 、 會(huì)議等各方面需求比例進(jìn)行探討 ， 選取了如下城市綜合體進(jìn)行說(shuō)明 。 北京國(guó)際貿(mào)易中心 北京華貿(mào)中心 北京銀泰中心 法國(guó)拉德芳斯 香港太古廣場(chǎng) 美國(guó)洛克菲勤 東京六本木 東京中城 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 北京國(guó)際貿(mào)易中心 基礎(chǔ)指標(biāo) 國(guó)貿(mào)中心占地面積 170000萬(wàn)方 國(guó)貿(mào)中心總建筑面積 110萬(wàn)平方米 國(guó)貿(mào)大廈高度 330米 國(guó)貿(mào)中心組成 3家酒店 、 2棟酒店式公寓 、 5棟寫字樓 、 購(gòu)物商城 、 展廳 、 3個(gè)地下停車場(chǎng) 國(guó)貿(mào)寫字樓建筑面積 一期 、 二期 17.6萬(wàn)方 ， 三期 14.2萬(wàn)方共計(jì) 31.8萬(wàn)方 （ 統(tǒng)一招租 ） 國(guó)貿(mào)商城建筑面積 10萬(wàn)方 國(guó)貿(mào)商城店鋪數(shù)量 300家 統(tǒng)一招租 展廳面積 1萬(wàn)方 酒店客房數(shù)量 國(guó)貿(mào)大酒店 五星級(jí) 278間 中國(guó)大飯店 白金五星 761間（ 11萬(wàn)方 ） 國(guó)貿(mào)飯店 四星級(jí) 570間 餐飲數(shù)量 國(guó)貿(mào)大酒店 8家 中國(guó)大飯店 6家 國(guó)貿(mào)飯店 3家 國(guó)貿(mào)商城 25家 停車車位 3000余個(gè) 中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心地處北京商務(wù)區(qū)的核心地段 ， 由寫字樓 、 公寓 、 展廳 、 和商城等高檔商業(yè)建筑形態(tài)組成 ，是眾多跨國(guó)公司進(jìn)駐北京的首選之地 。 該項(xiàng)目分成三期建成 ， 第三期于 2008年投入使用的國(guó)貿(mào)大廈高度 330米 。 各物業(yè)比例 辦公 商業(yè) 住宅 酒店 29% 15% 13% 18% 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 中國(guó)國(guó)貿(mào)中心全景 北京國(guó)際貿(mào)易中心 三期主樓世貿(mào)大廈高 330米，目前為北京市最高建筑 國(guó)貿(mào)公寓 國(guó)貿(mào)大廈 一期二期 寫字樓 中國(guó)大飯店 國(guó)貿(mào)展廳 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 精裝寫字樓大堂 豪華電梯間 會(huì)宴中心 北京國(guó)際貿(mào)易中心 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 北京華貿(mào)中心 北京華貿(mào)中心處于北京大望路四惠橋西北角 ， 總建筑面積達(dá)到 83.5萬(wàn)方 ， 集寫字樓 、 辦公 、 商業(yè) 、 酒店 、 住宅 、 酒店式公寓 、 展示中心為一體 ， 和國(guó)貿(mào)銀泰中心同屬于北京核心 CBD。 北京銀 泰中心 北京華貿(mào)中心 基礎(chǔ)信息 占地面積 150000 總建筑面積 835000 辦公 270000 （ 32%） 商業(yè) 245000 （ 29%） 住宅 200000 （ 24%） 酒店 120000 （ 15%） 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 華貿(mào)中心 寫字樓 購(gòu)物中心 兩家超 5星際酒店 華貿(mào)公寓 北京華貿(mào)中心 名稱 華貿(mào)寫字樓 華貿(mào)公寓 華貿(mào)商務(wù)樓 萬(wàn)豪酒店 麗思卡爾頓 新光天地 華貿(mào)購(gòu)物中心 華貿(mào)商業(yè)街 建筑指標(biāo) 共 3棟，層高 28/32/36 層高 2.9-3.1米，大堂層 4.75米 / / / 地下 1層到6層 寫字樓裙樓，地下 1層到 4層。 全場(chǎng) 300米，寬 15米，三層臨街商鋪 功能 辦公 公寓 公寓 酒店 酒店 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 規(guī)模 27萬(wàn)方 15萬(wàn)方 5萬(wàn)方 6萬(wàn)方 6萬(wàn)方 18萬(wàn)方 4萬(wàn)方 2.5萬(wàn)方 各物業(yè)類型配比： 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 北京華貿(mào)中心 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 酒店 商業(yè) 住宅 業(yè)態(tài)排布： 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 北京銀泰中心 基礎(chǔ)信息 占地面積 31305 總建筑面積 385700（地上建筑面積 265300） 寫字樓 A、 B 144800 （ 37%） 酒店式公寓 120500 住宅 58400 商業(yè)配套 30300 （ 8%） 酒店 31700（ 237間） （ 8%） 北京銀泰中心位于建國(guó)門外大街 2號(hào) ， 東三環(huán)國(guó)貿(mào)橋的西南角 。 其位于北京中心商務(wù)區(qū)的核心地帶 ， 北臨長(zhǎng)安街 ， 與國(guó)貿(mào)遙相呼應(yīng) ， 東臨東三環(huán)路 ， 南為建外 SOHO， 項(xiàng)目及辦公 、 住宅 、 商業(yè) 、 酒店 、 酒店式公寓為一體 是長(zhǎng)安街的地標(biāo)性建筑 ， （ 47%） 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 PICC寫字樓 柏悅城（ 63層） 銀泰寫字樓（ 44層） 186M 249.9M 北京亮餐廳和酒吧 北京銀泰中心 柏悅府：專屬府邸式公寓 50-58F， 21套， 549-869平米。 柏悅酒店： 34-49F，共計(jì) 237套 柏悅居：酒店式公寓， 7-33F，共計(jì) 216套，面積 133-240平米。 PICC-平安保險(xiǎn)大廈 寫字樓 -5A甲級(jí)寫字樓 悅生活 PARKLIFE:-1-3F+5F的平臺(tái)花園 186M 建筑規(guī)劃 PICC寫字樓出售給中國(guó)平安 ， 以減輕前期的資金壓力 ， 另一棟采取統(tǒng)一招租 ， 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 。 其寫字樓的定位 ， 世界500強(qiáng)企業(yè)中國(guó)總部 。 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 北京銀泰中心 最高的酒店：柏悅酒店 擁有凱越酒店在大中華區(qū)的首家柏悅酒店 ， 酒店大堂位于中央頂樓的頂層 60層 ,佇立在酒店大堂可以俯瞰全北京 ， 是中國(guó)最大的酒店大堂 。 凱越國(guó)際酒店集團(tuán)旗下有凱悅 、 君悅 、 柏悅?cè)笃放?， 其中 柏悅 品牌為極致尊貴和精品型酒店 。 北京柏悅酒店共有 237間客房 。 CBD最豪華的公寓 僅有 21套的極品公寓柏悅府 ， 216套酒店式公寓柏悅居 （ 一居： 132-138 ， 二居 240-242 ） ， 精裝修帶家具 。其中柏悅府為國(guó)際級(jí)商業(yè)首腦度身定制 ， 面積 500-1600 ， 按照客戶要求 ， 度身定做 。 (直接銷售 ） 頂尖時(shí)尚歐洲生活藝術(shù)中心 商業(yè)裙房柏悅生活 parklife， 匯聚歐洲頂尖時(shí)尚風(fēng)格 ， 是全新概念的商業(yè) 、 休閑 、 健康 、 美食及娛樂(lè)生活目的地 、 聯(lián)結(jié) 3座塔樓的 6層群房 、 總面積達(dá)到 52199 。 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 法國(guó)拉德芳斯 歐洲最大的商務(wù)中心區(qū) 基礎(chǔ)指標(biāo) 總建筑面積： A區(qū) 150公頃，約有 25幢 30-50層的辦公建筑。 寫字樓面積： 247萬(wàn)方 其中商務(wù)區(qū) 215，公園區(qū) 32萬(wàn)方 購(gòu)物中心： 10.5萬(wàn)方 公寓套數(shù)： 在建住宅 1.56萬(wàn)套 商務(wù)區(qū) 1.01萬(wàn)套，公園區(qū) 5588套 公園面積： 25傾 停車車位： 2.6萬(wàn)個(gè) 法國(guó)巴黎拉德芳斯是世界上第一個(gè)城市綜合體 ， 20世紀(jì) 50年代開(kāi)始建設(shè)開(kāi)發(fā) ， 現(xiàn)已成為集辦公 、 商務(wù) 、 購(gòu)物 、 生活和休閑于一體的現(xiàn)代化城區(qū) ， 也是世界上最具代表性的城市綜合體之一 。 目前世界前 100家最大的企業(yè)有 1/5在此設(shè)立了辦事處 ， 法國(guó)前 20家企業(yè)有一半代表處在此安臵 。 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 拉德芳斯原是巴黎西郊一片僻靜的無(wú)名高地 ， 位于巴黎市的西北部 ， 巴黎城市主軸線的西端 巴黎拉德芳斯區(qū)改造 （ 1958-至今 ） 既是巴黎市中心周圍九個(gè)副中心之一 ， 又是巴黎最大 、 最重要的商務(wù) 、 商業(yè)中心 。該區(qū)的定位是工作 、 居住和游樂(lè)等設(shè)施齊全的現(xiàn)代化的商務(wù)區(qū) 目前已建成寫字樓 247萬(wàn)平方米 、 其中商務(wù)區(qū) 215萬(wàn)平方米 、 公園區(qū) 32萬(wàn)平方米 、 法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里 ， 共 10家；建成住宅區(qū) 1.56萬(wàn)套 ， 可容納 3.93萬(wàn)人 ， 其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅 1.01萬(wàn)套 ， 可容納 2.1萬(wàn)人；在公園區(qū)建設(shè)住宅5588套 ， 可容納 1.83萬(wàn)人；并建成了面積達(dá) 10.5萬(wàn)平方米的歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的公交換乘中心 ， RER高速地鐵 、 地鐵 1號(hào)線 、 14號(hào)高速公路 、 2號(hào)地鐵等在此交匯 建成 67公頃的步行系統(tǒng) 、 集中管理的停車場(chǎng)設(shè)有 2.6萬(wàn)個(gè)停車位 ， 交通設(shè)施完善；建成占地 25公頃的公園 ， 商務(wù)區(qū)的1/10用地為綠化用地 ， 種植有 400余種植物 ， 建成由 60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館 ， 環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好 拉德芳斯交通系統(tǒng)行人與車流徹底分開(kāi) ， 互不干擾 ， 做了大面積的立體三層交通體系 ， 將車流完全放在地下 ， 為新區(qū)保留充分的地面空間以及街面的完整性 法國(guó)拉德芳斯 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 香港太古廣場(chǎng) 香港太古廣場(chǎng)占地 6.5畝 ， 總建筑面積 46萬(wàn)方 ， 1998年開(kāi)業(yè) ， 由香港太古地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè) ， 包括四幢大樓及一個(gè)購(gòu)物中心集購(gòu)物商場(chǎng) 、 甲級(jí)寫字樓 、 酒店式公寓 、 三間五星級(jí)酒店 、 會(huì)議中心為一體的地鐵上蓋物業(yè) 。 基礎(chǔ)指標(biāo) 占地面積 /總建筑面積 4330 /46萬(wàn)方 寫字樓面積 （ 53%） 大古廣場(chǎng)一座 95555方（ 36層） 大古廣場(chǎng)二座 77777方（ 27層） 大古廣場(chǎng)三座 71555方（ 34層） 購(gòu)物商場(chǎng) （ 17%） 78888方（ 4層） 五星級(jí)酒店 （ 18%） 香港港麗酒店 513間客房 香港香格里拉大酒店 565間客房 萬(wàn)豪酒店 602間客房 高級(jí)公寓 （ 12%） 柏舍 麗港酒店 11-37層243間 曦暹軒 136間 停車場(chǎng) 650個(gè) 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 商場(chǎng)各層業(yè)態(tài) 香港太古廣場(chǎng) 太古廣場(chǎng)購(gòu)物中心共分四層，場(chǎng)內(nèi)提供超過(guò)一百三十間零售店鋪及食肆，并提供多個(gè)展覽場(chǎng)地；國(guó)際品牌專賣店為主 、主力核心店為國(guó)際品牌百貨店；除百貨店外，全部采用室內(nèi)街；優(yōu)越的共享空間，四層五百個(gè)車位的停車場(chǎng)。 商場(chǎng)部分 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 甲級(jí)寫字樓部分 太古廣場(chǎng)一座： 建筑面積 95000平方米 、 樓高 36層的甲級(jí)商廈 ， 每層面積由 2200平方米至 2400平方米 ， 首層為會(huì)議中心設(shè)施 。 太古廣場(chǎng)二座： 建筑面積 79000平方米 、 樓高 27層的甲級(jí)商廈 ， 每層面積由 2300平方米至 2400平方米 。 太古廣場(chǎng)三座： 建筑面積 72000平方米 、 樓高 34層的甲級(jí)商廈 ， 每層面積約 2200平方米 。 一座 二座 三座 香港太古廣場(chǎng) 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 香港太古廣場(chǎng) 柏舍 共 243個(gè)單位 套房面積由 135平方米至 294平方米 位于港麗酒店的 11樓至 37樓 由港麗酒店提供 24小時(shí)房間餐飲服務(wù) 、 洗衣服務(wù)及可使用港麗酒店的游泳池 、 健體中心及商務(wù)中心 曦暹軒 共 136個(gè)單位 房間及套房面積由 67平方米至 376平方米 海景 、 中央冷氣調(diào)節(jié) ， 以及由萬(wàn)豪酒店提供的 24小時(shí)房間餐飲服務(wù) 可使用萬(wàn)豪酒店的游泳池 、 健體中心及商務(wù)中心 酒店式公寓部分 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 美國(guó)洛克菲勤 洛克菲勒中心 (Rockefeller Center)位于美國(guó)紐約最繁華的商貿(mào)金融中心 ,集辦公 、 商業(yè) 、 旅游 、 居住和娛樂(lè)于一體 ,將廣場(chǎng) 、 大樓 、 地下空間與街區(qū)聯(lián)成一體的設(shè)計(jì)使 CBD的商業(yè)發(fā)展與市民的娛樂(lè) 、 休閑完美地結(jié)合在一起 ， 將城市的綜合功能發(fā)揮到了極致 ,創(chuàng)造了繁華市中心建筑群中一個(gè)富有生氣的 、 多功能復(fù)合化的空間形式 ， 是現(xiàn)代綜合體的典型范例 。 第五大道 第六大道 步行街 洛克菲勒廣場(chǎng)道 50街 51街 49街 48街 廣場(chǎng) 10號(hào) 西蒙和舒 斯特大廈 RAC大樓 時(shí)代生 活大廈 REO 大廈 無(wú)線電 音樂(lè)廳 美聯(lián) 社大樓 國(guó)際大廈 下沉 廣場(chǎng) 整體功能劃分 基礎(chǔ)指標(biāo) 占地面積及總建面 占地面積 79000方，總建筑面積 74萬(wàn)方 大樓數(shù)量 19幢 RAC大廈層數(shù) 70層，高度 259米 RAC 洛克菲勒中心位于美國(guó)紐約最繁華的商貿(mào)金心 曼哈頓島中部每天在這里上班的總?cè)藬?shù)達(dá)65000人 。 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 洛克菲勒中心所占的地皮原來(lái)屬哥倫比亞大學(xué)所有 ， 洛克菲勒于 1928年將這塊地租下來(lái)的時(shí)候根本沒(méi)有想到要蓋成如今的大樓 ， 當(dāng)時(shí)他的設(shè)想是在這塊地上蓋一座劇院 ， 但是一年之后美國(guó)發(fā)生了全國(guó)性的大蕭條 ， 于是洛克菲勒決定大興土木建一所綜合性大廈 。 從 1913年到 1940年 ， 洛克菲勒在這塊上共投資興建了 14座連體大樓 ， 也為 20多萬(wàn)人提供了就業(yè)機(jī)會(huì) 。 1957年時(shí) ，洛克菲勒中心又開(kāi)始在原來(lái)的基礎(chǔ)上加蓋新樓 ， 這樣到 1973年時(shí)洛克菲勒中心已經(jīng)變成了一個(gè)龐然大物 ， 一共擁有19座連體大樓 。 美國(guó)洛克菲勤 洛克菲勒中心一直作為紐約乃至美國(guó)的象征存在于世 。 在過(guò)去的許多年 ， 從這里走出來(lái)及進(jìn)駐到這里的全球 500強(qiáng)數(shù)不勝數(shù) ， 包括美國(guó)通用電器 、 美國(guó)銀行 、 無(wú)線電音樂(lè)城 、 雷曼兄弟以及美國(guó)大部分傳媒巨頭 -時(shí)代華納 、 全球最大的新聞機(jī)構(gòu)美聯(lián)社 、 NBC、 CNN、 全美最大的出版公司麥克格羅希爾以及其他一批全球知名的公司 。 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 美國(guó)洛克菲勤 商務(wù)形象深入人心： 洛克菲勒中心一直被視為美國(guó)現(xiàn)代商業(yè)文明的象征 ，許多全球性公司像美國(guó)在線時(shí)代華納、 GE、新聞網(wǎng)、以及全世界最大的新聞中心 美聯(lián)社等都在這里設(shè)總部，銀行、金融機(jī)構(gòu)林立。 傳承娛樂(lè)文化的標(biāo)志： 它是美國(guó)城市中公認(rèn)最有活力、最受人歡迎的公共活動(dòng)空間之一。很多慶典活動(dòng)在這里舉行，成了美國(guó)民眾自發(fā)聚會(huì)的一個(gè)地方。承續(xù)著 70年的傳統(tǒng)，是美國(guó)圣誕節(jié)的一個(gè)標(biāo)志。 標(biāo)準(zhǔn)的城中城：由于建筑設(shè)施完善，具備餐廳，藥店，銀行、購(gòu)物中心、電影院、美術(shù)館、學(xué)校等所有的城市功能， 成為市民公共活動(dòng)和文化娛樂(lè)的城市空間，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的不夜城 。 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 美國(guó)洛克菲勤 在紐約，從什么時(shí)候開(kāi)始意味著進(jìn)入圣誕節(jié)？ 回答是：每年 11月 30日晚，從洛克菲勒中心進(jìn)行圣誕樹點(diǎn)燈儀式以后開(kāi)始。 從 1931年開(kāi)始，洛克菲勒中心就成為紐約圣誕節(jié)歡樂(lè)的中心 洛克菲勒中心不僅是紐約人圣誕節(jié)日開(kāi)始的標(biāo)志 ， 而且是美國(guó)財(cái)富和文化的象征 ， 也是超級(jí)都市的圖騰物 。 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 休閑廣場(chǎng) 商業(yè)區(qū) Bergdorf Goodman 百貨 美國(guó)洛克菲勤 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 東京六本木 六本木新城 ， 位于日本東京鬧區(qū)內(nèi) 。 六本木新城集合了辦公 、 購(gòu)物 、 博物館 、 影院 、 酒店 、 會(huì)議設(shè)施 、 住宅 、 教育機(jī)構(gòu) 、 媒體機(jī)構(gòu) 、 公元等多種功能設(shè)施為一體 ， 是一個(gè)超大型復(fù)合性都會(huì)地區(qū) ， 約有 2萬(wàn)人在此工作 ， 平均每天出入的人數(shù)達(dá) 10萬(wàn)人 ， 是目前日本最大的商業(yè)綜合體 。 基礎(chǔ)信息 好萊塢美容美發(fā)世界 地上 12層，地下 3層，建筑面積24800平方米 六本木新城森大廈 地上 54層，地下 6層，建筑面積379500平方米 六本木新城入口大廈 地上 15層，地下 2層，建筑面積30800平方米 東京凱悅大酒店 地上 21層，地下 2層，建筑面積69000平方米 櫸木坂 地上 7層，地下 3層，建筑面積 23700平方米 櫸樹坂天臺(tái)大廈 地上 6層，地下 1層，建筑面積 6900平方米 朝日電視臺(tái) 地上 8層，地下 3層，建筑面積 73700平方米 a、 b、 c、d， 4棟住宅樓 a棟地上 6層， b、 c棟地上 43層， d棟地上 18層，各棟地下為 2層，總建筑面積 149800平方米， 837個(gè)住戶 停車位 2762個(gè) 占地面積總建筑面積 11.6萬(wàn)方 /72.4萬(wàn)方（包括地下部分） 地鐵出口 森大廈 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 東京六本木 1986年，東京政府啟動(dòng)了六本木新城再開(kāi)發(fā)計(jì)劃，并指定六本木六丁目地區(qū)被為再開(kāi)發(fā)誘導(dǎo)地區(qū)。六本木新城再開(kāi)發(fā)計(jì)劃以打造城市中的城市為目的，并以展現(xiàn)其藝術(shù)、景觀、生活獨(dú)特的一面為發(fā)展重點(diǎn)。 其后，作為土地所有者之一的森大廈株式會(huì)社 (Mori Building)與朝日電視臺(tái) (Asahi TV)等共同向其他土地所有者提出建議，對(duì)此區(qū)進(jìn)行街區(qū)改造。但是，這一地區(qū)的土地所有權(quán)人有四百多位，要達(dá)成一致的開(kāi)發(fā)共識(shí)并非易事。因此，街區(qū)的改造計(jì)劃一直到 1990年才有所進(jìn)展，在四百多位土地所有者經(jīng)過(guò)不斷的努力與協(xié)商之后，成立了六本木六丁目地區(qū)再開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備組合，與東京都政府協(xié)調(diào)再開(kāi)發(fā)計(jì)劃。經(jīng)過(guò) 17年的不斷努力，在政府、民間企業(yè)、地方人士的合作下，六本木新城再開(kāi)發(fā)改造計(jì)劃于 2000年 4月開(kāi)始建設(shè)施工，于 2003年 4月底完成。 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 東京六本木 物業(yè)體量 辦公體量： 305000 （ 42%） 商業(yè)： 兩條商業(yè)步行街，裙樓，地下商業(yè)總計(jì)約 20萬(wàn)方。 （ 27%） 住宅： 149800 （ 21%） 酒店： 69000 （ 9%） 酒店部分套房： 28間 普通客房： 371間 餐飲、酒吧： 10家 宴會(huì)場(chǎng)： 13家 1-6層商業(yè) 6-45層辦公 45-54層森藝術(shù)中心 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 東京中城 東京中城是一個(gè)日本東京都港區(qū)的多用途設(shè)施開(kāi)發(fā)計(jì)劃 ， 位于六本木的舊防衛(wèi)廳原址和和赤坂九丁目 ，是及住宅 、 寫字樓 、 商業(yè)與文化空間 、 五星級(jí)酒店 、 醫(yī)院 、 公園一體的一個(gè)新型的復(fù)合型城市綜合體 。 項(xiàng)目近鄰六本木新城 ， 建立在原來(lái)防衛(wèi)省舊址 。 項(xiàng)目效果圖 主樓（地上 54層） 酒店式公寓 住宅 公園 商業(yè) 東京中城有六個(gè)建筑物形成城市綜合體，匯集各類商店、餐 廳、寫字樓賓館、美術(shù)館等設(shè)施，具有濃郁的藝術(shù)氛圍。 基礎(chǔ)信息 辦公 330000 （ 58%） 住宅 111000（ 530套） （ 20%） 五星級(jí)酒店 48000（ 250間） （ 8%） 購(gòu)物中心 57000 （ 10%） 其他 23000 占地面積 /總建筑面積 102000 /569000 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 東京中城 中城大廈 Midtown Tower（主塔） 中城大廈 （ Midtown Tower） 是一座地下 5層 、 地上 54層的摩天大樓 ， 高度為 248米 ， 超越了六本木新城森大廈 ， 成為東京都內(nèi)最高的建筑物 。 中城大廈高層 （ 45-53樓 ） 的飯店 東京麗嘉酒店 （ THE RITZ-CARLTON TOKYO） ， 250間客房 。 大廈 45層位國(guó)際餐廳 ， 法國(guó)風(fēng)味 。 中城大廈高層 （ 5-44樓 ） 許多企業(yè)都將總部遷往東京中城 ， 包括 USEN、 日本雅虎 、 富士軟片 、 富士全錄 、 Goodwill Group 等 。 此外知名電子游戲公司科樂(lè)美 （ KONAMI） 也將分散在東京各處的據(jù)點(diǎn)集中遷往東京中城 。 地下 2層和地上 4層位商業(yè) 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 東京中城 東京中城購(gòu)物中心業(yè)態(tài)： 地下主要是餐廳、咖啡飲品店、超市，挑空空間； 一、二樓為時(shí)裝店； 三樓為設(shè)計(jì)、家居用品店； 四樓是 Billboard live Tokyo。 業(yè)態(tài)劃分 時(shí)尚百貨 服飾、皮鞋皮具、化妝品、珠寶 室內(nèi)裝潢與設(shè)計(jì) 家居、廚房用品、家電 美術(shù)館 餐廳和酒吧 西班牙餐廳、泰國(guó)餐廳、法國(guó)餐廳、意大利餐廳、印度餐廳、美國(guó)餐廳等 各類日本餐廳、中餐 食品和咖啡 食品店 咖啡廳 生活服務(wù)類商店 SPA，男子美容廳 健身房 寵物店 藥店與化妝品店 超市 音像制品和花店 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 東京中城 GALLERIA(拱廊街購(gòu)物中心 ) 全長(zhǎng)約 150米 、 高約 25米 、 4層豎井式結(jié)構(gòu)的大空間 ， 是東京中城的主要購(gòu)物中心 。 PLAZA(廣場(chǎng) ) 廣場(chǎng)主要由時(shí)尚名店和咖啡廳組成，有電視大屏幕和休憩空間。 中城庭園 庭園里有草坪廣場(chǎng)和慢跑道 ， 空間開(kāi)闊 ， 碧綠蔥翠 。 日產(chǎn)汽車公司設(shè)計(jì)制作的兩臺(tái)流動(dòng)服務(wù)車作為銷售快餐小吃和一些有特色的商品 。 綠地內(nèi)設(shè)有無(wú)線局域網(wǎng) 。 城市綜合體概述 城市綜合體特點(diǎn)分析 典型項(xiàng)目案例分析 小結(jié) 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 項(xiàng)目名稱 辦公 商業(yè) 住宅 酒店 北京國(guó)際貿(mào)易中心 29% 15% 13% 18% 北京華貿(mào)中心 32% 29% 14% 15% 北京銀泰中心 37% 8% 47% 8% 香港太古廣場(chǎng) 53% 17% 12% 18% 東京六本木 42% 27% 21% 9% 東京中城 58% 10% 20% 8% 各項(xiàng)目物業(yè)體量比例 城市綜合體的辦公面積一般占據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的 1/32/3左右 ， 例如在北京基本上各項(xiàng)目辦公體量占整個(gè)項(xiàng)目的 30%左右 ，而在土地資源比較稀缺的地方 ， 例如香港 、 東京這一比例有所上升 ， 基本在 40%-50%左右 。 一般項(xiàng)目商業(yè)體量在 15%-30%均屬正常范圍 ， 過(guò)多的商業(yè)面積可能導(dǎo)致人氣上聚集的不易 。 住宅面積比例在 15%-20%左右 ， 銀泰中心因?yàn)槠渫度胧褂玫臅r(shí)間較晚 ， 受到周邊幾個(gè)綜合體充足的商業(yè)面積的影響 ， 定位是其商業(yè)面積比較低 ， 對(duì)應(yīng)增加住宅的比例 。 酒店面積的合理比例在 10-20%之間 。 辦公 、 商業(yè) 、 住宅 、 酒店總體呈現(xiàn) 3322的局面 。 小結(jié) 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 市場(chǎng) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 開(kāi)發(fā)商 建筑師 消費(fèi)者 1。 評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 2。 尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng) 3。 制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位 4。 推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議 5。 評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。 市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行 整合與提煉 的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 概念，即指： 針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者 供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等） 市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！ 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 1。思路 三個(gè)層次 區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面 供給、需求 三個(gè)時(shí)段 過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái) 區(qū)域 市場(chǎng)分析 專業(yè) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng) 廣州住宅市場(chǎng) 項(xiàng)目所在地市場(chǎng) 例如： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？ 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 客戶需求分析 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 2。步驟 第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分 。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。 第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。 第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析 根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）基本內(nèi)容 + 對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （二）基本資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平 4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、投資：開(kāi)發(fā)投資額 2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源 各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均GDP （美元） 8003000 30004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 置高機(jī)構(gòu)階段性服務(wù)報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅 25% 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需