2008青島李滄區(qū)金水路項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告

李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 李滄區(qū)金水路項(xiàng)目 投資可行性分析報(bào)告 二八年五月 李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 一、項(xiàng)目概況 . 1 （一）拍賣地塊基本情況 . 1 （二）地塊現(xiàn)狀分析 . 2 （三）地塊周邊現(xiàn)狀及配套狀況 . 3 （四）地塊分析小結(jié) . 4 二、項(xiàng)目地塊 SWOT 分析 . 4 （一）優(yōu)勢(shì)（ STRENGTH）： . 4 （二）劣勢(shì)（ WEAKNESS） : . 5 （三）機(jī)會(huì)（ OPPORTUNITY） :. 5 （四）威脅（ THREAT） . 6 三、當(dāng)前房地產(chǎn)投資環(huán)境簡(jiǎn)析 . 6 （一）宏觀環(huán)境分析 . 6 （二）青島市當(dāng)前房地產(chǎn)運(yùn)行情況 . 8 四、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 8 （一）區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析 . 9 （二）區(qū)域市場(chǎng)主要項(xiàng)目分析 . 9 （三）區(qū)域市場(chǎng)客戶群體及需求分析 . 11 五、地塊使用規(guī)劃及建筑規(guī)劃 .12 （一）設(shè)計(jì)原則 . 12 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格及布局 . 12 （三）建筑內(nèi)容及產(chǎn)品組合 . 13 （四）住宅產(chǎn)品組合建議 . 16 六、建設(shè)進(jìn)度安排 .17 七、項(xiàng)目投資收益分析 .17 （一）銷售預(yù)期及定價(jià) . 17 （二）項(xiàng)目銷售收益測(cè)算 . 18 （三）項(xiàng)目投資收益測(cè)算 . 19 八、結(jié)論與建議 .20 李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 1 李滄區(qū)金水路項(xiàng)目投資可行性報(bào)告 一、項(xiàng)目概況 （一）拍賣 地塊基本情況 本地塊經(jīng)青島市人民政府批準(zhǔn)，青島 市國(guó)土資源和房屋管理局決定以拍賣方式出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán) ，地塊編號(hào) -D-2007-15，位于青島市李滄區(qū)金水路北；出讓面積 138746.8平方米；土地用途為住宅、商服（含公建）、文體娛樂；規(guī)劃容積率 0.672，建筑密度 24%，綠地率 42%；建設(shè)用地使用權(quán)出讓年期：住宅 70 年，商服（含公建） 40 年，文體娛樂 50年； 拍賣成交當(dāng)日，直接將已成交的競(jìng)買保證金轉(zhuǎn)為受讓地塊的定金，定金抵作土地出讓價(jià)款，余額在 2008 年 8 月 11 日前全部付清 ；按照土地出讓款付清后可領(lǐng)取土地 權(quán)屬證書，在領(lǐng)取土地權(quán)屬證書后半年內(nèi)須動(dòng)工（截止 2009 年 2 月 11 日）；領(lǐng)取土地權(quán)屬證書后兩年內(nèi)須竣工（截止 2010 年 8 月 11 日）。 編號(hào) 土地位 置 土地用途 土地總面積 (M2) 規(guī)劃指標(biāo)要求 出讓年限(年 ) 競(jìng)買保證金(萬元 ) 規(guī)劃建筑面積(M2) 拍賣起叫價(jià) (樓面地價(jià) )(元/M2) 容積率 建筑密度 綠地率 -D-2007-15 李滄區(qū)金水路北 住宅 138746.8 98475.33 0 672 24% 42% 70 68583 2200 商服 (含公建 ) 8988.47 40 4100 93285 6260 文體娛樂 31283 50 18442 項(xiàng)目地塊所處位置 李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 2 （二）地塊現(xiàn)狀分析 1、 地理位置： 項(xiàng)目用地位于青島北部城區(qū)，金水路北，虎山南麓。占地 138747 平方米，總體地勢(shì)南低北高，南北高差約 30 米。區(qū)內(nèi)有自然形成的面積較大的水塘三處，地塊東北部有自然形成的 2 條南北走向的自然泄洪沖溝，深約 2 4 米；地塊西北側(cè)及東側(cè)均有較大起伏隆起的自然緩坡圍繞，高約 20 30 米。 2、自然生態(tài)環(huán)境： 本項(xiàng)目位于市區(qū)的邊緣地帶， 環(huán)境清新優(yōu)雅，綠樹成蔭，周邊環(huán)境優(yōu)美，自然環(huán)境優(yōu)越。廣闊的山體、水體，給小區(qū)帶來清新、濕潤(rùn)的空氣。 項(xiàng)目處于虎山南麓正陽(yáng)坡，地勢(shì)羅高，視野開闊。區(qū)內(nèi)有三處自然形成的水塘，南側(cè)最大的水塘占地 7000 平方米，將該地塊包圍在一片湖光山色之中。周邊規(guī)劃為體育用地、住宅區(qū)及辦公區(qū)，環(huán)境安靜，人口密度不是很大，是居住用地的極佳之地。 項(xiàng)目地塊實(shí)景拍攝圖 李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 3 （三）地塊周邊現(xiàn)狀及配套狀況 1、地塊周邊現(xiàn)狀： 2、 項(xiàng)目配套狀況 （ 1） 交通狀況： 項(xiàng)目所在的金水路（又稱環(huán)城北路），是青島市北部城區(qū)的主要干道，有多條市區(qū) 主要市政路與之相連。路網(wǎng)四通八達(dá)。周邊的城市主干道重慶路、 308 國(guó)道、青銀高速路等連接省內(nèi)及全國(guó)路網(wǎng)。地理位置優(yōu)越，交通便利。 項(xiàng)目距李村商圈不到 5 分鐘車程，到青島市政府 20 多分鐘車程，距流亭機(jī)場(chǎng)不到 10分鐘車程。項(xiàng)目周邊有較為完整便捷的公交系統(tǒng)，可直達(dá)李滄商圈及市內(nèi)各地，能滿足不同人群的交通需求。 （ 2）市政配套條件 給排水管線： 給水、雨水、污水管線齊全，位于金水路車行路道中處；另有一種雨水管線位于地塊東側(cè)規(guī)劃路中處。 供電通信條件： 高壓、低壓電線、電信電纜、通信電線均齊全，高壓電線位于金水路北側(cè)人行道處 ，其余線路金水路南北側(cè)人行道皆有分布。 供熱、供氣： 目前地塊周邊項(xiàng)目均已實(shí)現(xiàn)雙氣入戶，地塊東側(cè) 300 米金水路南側(cè)為萬李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 4 和熱電 站 ，具備成熟的供熱、供氣市政配套條件。 （ 3） 完善的 生活 配套設(shè)施 商業(yè)、文教、衛(wèi)生等生活設(shè)施完備，具有完善的生活配套設(shè)施，生活方便、配套完善。 購(gòu)物娛樂： 地塊東側(cè)約 1 站公交路程即為夏莊路，商業(yè)氛圍濃厚，李滄商圈距本地塊僅 5 分鐘公交車程，距李滄公園僅 3 站公交車程，滿足日常購(gòu)物、娛樂需求。 教育 醫(yī)療 衛(wèi)生 ： 周圍有升北路小學(xué)、青島第 63 中學(xué)、青島市第三人民醫(yī)院、大村河、青島第八人民醫(yī)院等配套設(shè)施 ，教育醫(yī)療等生活配套設(shè)施完善。 地塊周邊現(xiàn)狀及其他配套 3、歷史人文景觀 項(xiàng)目所在李滄區(qū)與城陽(yáng)區(qū)交匯處，連接嶗山風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，既具備了城市淵博的人文歷史資源，又有豐富的自然人文氣息。周邊臨近虎山、李村公園、虎山體育場(chǎng)等城市公共娛樂用地，與十梅庵公園隔山相望，是李滄人心目中的“后花園”。 （四）地塊分析小結(jié) 該地塊具有優(yōu)良的自然環(huán)境和景觀，良好的地理位置，方便的交通環(huán)境，完善的市政配套設(shè)施，是本地塊自身具備的優(yōu)越條件。特別是該地塊地形地貌從風(fēng)水學(xué)的角度來講是一塊難得的風(fēng)水寶地，是蘊(yùn)藏財(cái)富的聚寶盆。國(guó)人對(duì)環(huán)境非常 重視，“背山面水”自古以為就被認(rèn)為是極為尊貴的居住環(huán)境?；⑸轿鞯貕K擁有令人為之向往的山水風(fēng)氣，是極佳的居住用地，是財(cái)富階層向往之處。 二、項(xiàng)目地塊 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢(shì)（ Strength）： 地段優(yōu)勢(shì)： 該地塊位于李滄區(qū) 新興居住社區(qū)之內(nèi)，是近年來青島市購(gòu)房的集中區(qū)域，交通便利，市政配套及生活配套完善。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： 該地塊容積率為 0.642，為本區(qū)域內(nèi)稀有的湖畔美宅和多層洋房社區(qū)，規(guī)李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 5 劃建設(shè)體育場(chǎng)、商業(yè)等生活配套，公建面積占相當(dāng)比重，社區(qū)建成后將成為該區(qū)域內(nèi)最高檔的精品社區(qū)之一。 地塊優(yōu)勢(shì)： 地塊北臨虎山，南至金水 路，自北向南由高至低順勢(shì)而下，住宅分布可呈現(xiàn)多層次性；地塊內(nèi)有 三處天然形成的水塘，背山面水，風(fēng)水寶地，是極為尊貴的居住環(huán)境。 景觀優(yōu)勢(shì)： 地塊毗鄰虎山森林公園，天然的生態(tài)景園； 三處天然湖沿山分布，湖光山色，風(fēng)景無限。 （二）劣勢(shì)（ Weakness） : 地塊中有多處天然形成的溝渠，深至 2-4 米，目前渠內(nèi)較為雜亂，增加施工難度； 地塊南方金水路為李滄區(qū)東西交通主干道，目前車流量大，重型車往來頻繁，噪音大而路況凌亂。 （三）機(jī)會(huì)（ Opportunity） : 1、 市政府 提出 “ 五年內(nèi)全市新建百萬套住房 ”的 宏大計(jì)劃 ， 李滄 區(qū)為住房改造規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域。青島市政府新一屆負(fù)責(zé) 城市建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)班子上任，推出了城市五年建設(shè) 百萬套住房 的宏大規(guī)劃 。目前李滄區(qū)已是青島市新興購(gòu)房的集中區(qū)域，作為政府住房規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，在未來幾年內(nèi)，該區(qū)域的居住氛圍、交通狀況、市政及生活配套將在政府規(guī)劃下進(jìn)一步成熟。 2、地塊周邊與居住不協(xié)調(diào)的單位和建筑均已確定搬遷，為該項(xiàng)目更適合居住、提升該區(qū)域形象創(chuàng)造了良好的條件。地塊東側(cè)的虎山路監(jiān)獄現(xiàn)已確定搬遷至城陽(yáng)惜福鎮(zhèn)，周邊的化工廠廠房等都已列入搬遷規(guī)劃內(nèi)。 3、地塊周邊的幾條道路已列入整建計(jì)劃，屆時(shí)交通將會(huì)有進(jìn)一步改 善。重慶路、文昌路均已納入政府的整建計(jì)劃中，尤其是地塊西側(cè)的文昌路將擴(kuò)建 24 米寬，成為該區(qū)域的主干道之一；地塊東側(cè)按政府規(guī)劃將新建規(guī)劃路，直通金水路。道路的整改將會(huì)使該地塊真正實(shí)現(xiàn)四通八達(dá)，暢通無阻。 李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 6 （四）威脅（ Threat） 1、地塊周邊區(qū)域是當(dāng)前李滄區(qū)新上項(xiàng)目的集中區(qū)域，潤(rùn)發(fā)湖畔雅居、百通依山小居、百通馨苑七區(qū)、綠城理想之城都是目前在建的新上項(xiàng)目，以上項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)、布局規(guī)劃、園區(qū)景觀等方面在該區(qū)域市場(chǎng)都是較為優(yōu)越的樓盤，百通馨苑作為該區(qū)域的去年銷售冠軍，一直處于強(qiáng)勢(shì)銷售期，綠城理想之城則是一直備受 期待的焦點(diǎn)樓盤之一，且體量較大，對(duì)該區(qū)域的房市將產(chǎn)生重要的影響。 2、城中村改造工程，將使李滄區(qū)的住房供應(yīng)集中上量，未來幾年中區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更為激烈。青島市政府提出“ 2221”規(guī)劃方針，李滄區(qū)作為城中村改造的重點(diǎn)地區(qū)，夏王埠、文昌閣、尤家下河三大城中村改造工程都在今年集中動(dòng)工，這三個(gè)項(xiàng)目都與本地塊相距甚近，預(yù)計(jì)總建筑面積超過 200 萬平方米，備受市場(chǎng)期待，屆時(shí)將會(huì)極大增加該區(qū)域的樓市放量，并且加劇了該區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)房者的觀望氣氛。 三、當(dāng)前房地產(chǎn)投資環(huán)境簡(jiǎn)析 （一）宏觀環(huán)境分析 1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2008 年 4 月 16 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了一季度我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)表明，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面平穩(wěn)良好。但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從偏快轉(zhuǎn)向過熱，物價(jià)由結(jié)構(gòu)性上漲轉(zhuǎn)向明顯通貨膨脹的可能性依然存在；同時(shí)影響經(jīng)濟(jì)快速回落和物價(jià)過快上漲的不確定因素明顯增多。 高漲的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，制約居民購(gòu)買力。 一季度，居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲 8.0%，漲幅比上年同期高 5.3 個(gè)百分點(diǎn)。物價(jià)上漲，影響整個(gè)社會(huì)的漲價(jià)預(yù)期，從某種程度上降低居民的購(gòu)買力，制約居民消費(fèi)需求的擴(kuò)張。 外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性因素增加 。隨著次貸危機(jī)的不斷擴(kuò)大，主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體對(duì)我國(guó)出口產(chǎn) 品需求增長(zhǎng)放緩；再加上人民幣持續(xù)升值擠壓出口企業(yè)利潤(rùn)，影響出口企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，我國(guó)外貿(mào)形勢(shì)不容樂觀。 2、政策環(huán)境 李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 7 緊縮的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)投資帶來不利影響。 年初，中央確定了今年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)是“兩防”。央行實(shí)施的緊縮貨幣政策，使得各商業(yè)銀行頭寸吃緊，商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的進(jìn)一步加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)貸款投機(jī)、投資行為得到了抑制緊縮的貨幣政策也增大了房地產(chǎn)企業(yè)融資的財(cái)務(wù)成本，融資難和生產(chǎn)成本增加將制約企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一定不利影響。 國(guó)家促進(jìn)節(jié)約集約用地，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策的落實(shí)執(zhí)行，迫使前些 年囤積的土地全面開發(fā)并加速新增建設(shè)用地的開發(fā)速度，使房地產(chǎn)的開發(fā)量和供應(yīng)量大增。 “ 90/70”住房結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的落實(shí)推行，將改變商品房市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中小戶型供應(yīng)量，限制大戶型的開發(fā)。 3、當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì) 今年 1 季度，隨著中央宏觀調(diào)控政策的逐步落實(shí)，房?jī)r(jià)總體漲幅明顯趨緩，住房成交量持續(xù)下降，住房市場(chǎng)呈現(xiàn)一定的觀望氛圍。 （ 1）房?jī)r(jià)漲幅總體趨緩 。今年 1 季度，全國(guó) 70 個(gè)大中城市新建住房銷售價(jià)格同比上漲 11.8， 1-3 月環(huán)比漲幅分別為 0.3%、 0.2%和 0.3%，明顯低于去年月均 1.0%的漲幅，今年 3 月份 有 13 個(gè)城市為負(fù)增長(zhǎng)。二手住房?jī)r(jià)格運(yùn)行態(tài)勢(shì)與新建住房?jī)r(jià)格運(yùn)行態(tài)勢(shì)基本一致。分地區(qū)看，廣州、深圳等珠三角主要城市新建住房今年以來一直呈負(fù)增長(zhǎng)，個(gè)別樓盤比其前期最高銷售下降較多；杭州、南京等長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，北京、天津、石家莊等環(huán)渤海主要城市小幅上升，但漲勢(shì)趨緩。 （ 2）住房成交量持續(xù)下降 。 1 季度全國(guó)商品住房竣工面積 6397 萬平方米，同比增加27.4%；銷售面積 9500 萬平方米，同比降低 0.3%，雖然商品住房銷售面積仍然大于竣工面積，但銷售面積已呈現(xiàn)小幅下降的趨勢(shì)，未來住房供求矛盾會(huì)有所緩解。 （ 3）房地 產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。 今年 1 季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 4687 億元，同比增長(zhǎng)32.3%，比去年同期漲幅高 15.4 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)投資總額分別為 3316 億元和 120 億元，比去年同期分別上漲 34.7%和 36.7%。 （ 4）房地產(chǎn)開發(fā)交易成本持續(xù)攀升 。一是土地交易價(jià)格明顯上升。隨著征地制度和土地使用制度改革和嚴(yán)格土地管理等措施的逐步深入，土地資源價(jià)值顯著提升。 2008 年 1季度，居住用地交易價(jià)格上漲 21.7%，明顯高于去年同期漲幅和住房?jī)r(jià)格上漲幅度。二是李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 8 住房開發(fā)建設(shè)和交易成本增加進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。資金和 勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素價(jià)格逐步上升，強(qiáng)制型住房節(jié)能環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，拆遷費(fèi)用的提高，建材價(jià)格的上漲，導(dǎo)致住房開發(fā)成本持續(xù)上升，對(duì)房?jī)r(jià)特別是中小城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯影響。 （ 5）房地產(chǎn)走勢(shì)判斷 從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)情況看，流動(dòng)性過剩、人民幣升值對(duì)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格有一定拉動(dòng)；鋼材、人工成本的快速上升，也會(huì)推動(dòng)住房?jī)r(jià)格的上升；近期股票市場(chǎng)深幅調(diào)整，大量資金逃離股市，同時(shí)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放緩，部分生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)也會(huì)退出部分資金，在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是存入銀行 ，從而拉動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高；居民在等待觀望后也會(huì)逐步選擇進(jìn)入住房市場(chǎng)。 （二）青島市當(dāng)前房地產(chǎn)運(yùn)行情況 （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)較快 一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資 57.3 億元，增長(zhǎng) 23.4%；其中住宅開發(fā)完成投資 44.3 億元，增長(zhǎng) 40.5%。 投資增長(zhǎng)較快的原因主要是往年囤積的土地受土地政策限制，加大了開發(fā)力度。其次，今年是奧運(yùn)年，開發(fā)商對(duì)今年的樓市預(yù)期較好，形成集中開發(fā)上市形勢(shì)。 （ 2） 房地產(chǎn) 銷售價(jià)格繼續(xù)上漲 ，銷售量下滑 趨勢(shì)明顯 4 月 24 日，青島市統(tǒng)計(jì)局公布了 2008 年一季度全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，全市房?jī)r(jià)上漲6.6%， 高于 2007 年青島房地產(chǎn)銷售價(jià)格 6.4% 的漲幅。在價(jià)格上漲的同時(shí)，房地產(chǎn)銷售量較 07 年有下滑。 07 年 1-4 月份，青島住宅銷售面積為 188.3 萬平米，今年 1-4 月份，住宅成交面積為 120.3 萬平米，減少 60 萬平米，同比減少 31.91%。其中， 3 月份、和 4 月份銷量同比去年減幅均超過 50%。今年五一三天青島房地產(chǎn)大幅縮水，三日成交量不到 130套，不足平日一天的交易量。透過數(shù)字分析問題，如果剔除政策性經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房交易量較去年大的因素，今年青島商品房住宅銷量下滑更為嚴(yán)重，而且，下滑趨勢(shì)明顯。 四 、區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)分析 李滄區(qū)地處青島市區(qū)北端，東依嶗山山脈與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)，李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 9 北靠城陽(yáng)區(qū)與流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)相連，是進(jìn)出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。東西長(zhǎng)約 14 公里，南北長(zhǎng)約 11 公里。區(qū)境總面積為 97.98 平方公里。 李滄區(qū)資源豐富，自然條件優(yōu)良。東部低山丘陵，中部地勢(shì)平坦，西部沿海，海岸線長(zhǎng)約 13 公里 。 境內(nèi)有臥狼齒、老虎山、北平嵐、煙墩山、樓山、鳳山等 12 座山丘，均系嶗山余脈 ； 李村河、王埠河等 9 條季節(jié)性河流，均發(fā)源于嶗山山脈，流經(jīng)區(qū)內(nèi)。李滄區(qū)土地資源較市內(nèi)他區(qū)相對(duì)豐富，現(xiàn)有尚未利用的土地 6000 余 畝，有海灘涂面積 約 900 公頃，具有發(fā)展旅游、房地產(chǎn)、水產(chǎn)養(yǎng)殖、建筑建材業(yè)的良好條件。 （一） 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析 1、 未來幾年中李滄區(qū)住房供應(yīng)將大幅增加 李滄區(qū)是青島市政府住房改造規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，承擔(dān)多個(gè)城中村、舊村改造工程。夏王埠、尤家下河、文昌閣三大舊村改造工程將在今年動(dòng)工建設(shè)，該三個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積共計(jì) 200 余萬平方米，預(yù)計(jì)將在明后兩年內(nèi)集中上量。另根據(jù)政府改造計(jì)劃，自樓山后至東南山沿重慶路和文昌路的兩側(cè)建筑均將拆遷，如此龐大的拆遷面積將會(huì)李滄區(qū)住房供應(yīng)量大幅增加。屆時(shí)不但李滄區(qū)的房市供求狀況發(fā)生改變 ，甚至青島市的住房供不應(yīng)求狀況都將得到緩解。 2、周邊項(xiàng)目存量競(jìng)爭(zhēng)，將對(duì)該項(xiàng)目客戶構(gòu)成一定分流 地塊周邊現(xiàn)有多個(gè)在建在售項(xiàng)目，主要有潤(rùn)發(fā)湖畔雅居、百通依山小居、百通馨苑七區(qū)、綠城理想之城等。以上項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)、建筑及景觀規(guī)劃均有一定競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是綠城理想之城以號(hào)稱 280 萬平米大盤備受市場(chǎng)期待，該項(xiàng)目預(yù)期在近期內(nèi)開盤。 （二） 區(qū)域市場(chǎng)主要項(xiàng)目分析 該地塊周邊項(xiàng)目主要有 潤(rùn)發(fā)湖畔雅居、海信南嶺風(fēng)情、百通依山 小居、馨苑小區(qū)、百通馨苑七區(qū)、綠城理想之城等。其中海信南嶺風(fēng)情及馨苑小區(qū)為早期開盤項(xiàng)目，現(xiàn)已售完，其他項(xiàng)目均處于在售和即將開盤銷售狀態(tài)。 現(xiàn)對(duì)地塊周邊項(xiàng)目的銷售情況作具體分析。 1、潤(rùn)發(fā)湖畔雅居 李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 10 沿地塊東側(cè)的文昌路向北 約 2 公里 即為潤(rùn)發(fā)湖畔雅居， 物業(yè)形態(tài)為小高層和湖景聯(lián)排別墅，目前小高層起 價(jià) 4600 元 /平米，別墅售價(jià)尚未確定。 但據(jù)銷售人員反映，該價(jià)格僅作為開盤前期的積累客戶價(jià)格，開盤后價(jià)格要比這個(gè)價(jià)位高，別墅據(jù)銷售人員反映預(yù)計(jì)售價(jià) 7000 元 /平方米以上。 2、海信南嶺風(fēng)情 潤(rùn)發(fā)湖畔雅居北側(cè)即為海信南 嶺風(fēng)情，建筑面積 61545 平方米， 該項(xiàng)目現(xiàn)已售完，全盤銷售均價(jià) 5129 元 /平方米。項(xiàng)目分 A、 B 兩區(qū)， A 區(qū)為別墅區(qū)域， 融 TOWNHOUSE、獨(dú)特爬山住宅和院景 house 為一體， 空中別墅 7200 元 /平方米，歷史成交均價(jià)值 6500 元 /平方米， 2007 年比 2006 年均價(jià)上漲約 1000 元 /平方米 。 B 區(qū)為多層住宅， 其二手房現(xiàn)售價(jià)在 5500 元 /平米 左右。 3、百通依山小居 位于地塊東側(cè)虎山腳下， 金水路北側(cè)，為限價(jià)商品房 ，建筑面積 73822 平米 ， 共有 17棟 6 層建筑 。 該項(xiàng)目已全部售完，歷史成交價(jià)格最高不超過 4000 元 /平方 米。因其為限價(jià)商品房性質(zhì)，所以價(jià)格不具備可比性。 4、馨苑小區(qū) 與百通依山小居緊連，夏莊路與金水路交界處。該項(xiàng)目 為老盤， 現(xiàn) 早 已售完，其二手房現(xiàn)售價(jià)多在 5500 元 /平米左右。 5、百通馨苑 位于夏莊路東側(cè)，金水路北側(cè)。目前在售的是百通馨苑七區(qū)工程， 總占地面積 4.3 萬多平方米，包含多層、小高層兩種建筑形態(tài)，共計(jì) 950 余戶。 物業(yè)形態(tài)為多層和小高層，現(xiàn)多層起價(jià) 5800 元 /平米，最高售價(jià) 6200 元 /平米，均價(jià) 6000 元 /平方米； 小高層 4900 元 /平米起價(jià)，頂層 6040 元 /平米 ，均價(jià) 5600 元 /平方米。 6、綠城理 想之城 位于百通馨苑東側(cè)，金水路北側(cè)，目前項(xiàng)目在建，尚未開盤。 理想之城占地 270 余平方米 ，建筑面積約 209 萬平方米。其中 1200 畝用于政府、廣場(chǎng)、河道綠地、中小學(xué) 等公用 建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃有住宅、商業(yè)、公用、行政辦公、教育。其中一期總建面積 23 萬平 方米 ， 38李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 11 棟樓，共 900 多戶。 據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員反映，項(xiàng)目開盤價(jià)預(yù)計(jì) 6500 元 /平方米。 （三）區(qū)域市場(chǎng)客戶群體及需求分析 通過對(duì)周邊項(xiàng)目客戶群體的調(diào)查分析，總結(jié)該區(qū)域主要客戶群體及需求如下： 1、 外地來青經(jīng)商人員 李滄商圈為青島市第二大商圈，極具發(fā)展?jié)摿?，大量外來人員在此 區(qū)域從事種商業(yè)活動(dòng)。該群體多會(huì)在青打拼多年外地人員，年齡多在 40 歲以上，文化層次不高，但收入水平較高，追求生活檔次，有私家車，一般在青有自己的事業(yè)。他們構(gòu)成了該區(qū)域市場(chǎng)高端消費(fèi)客戶，為別墅、花園洋房的主力消費(fèi)群體。 2、李滄、嶗山、城陽(yáng)等地區(qū)就業(yè)人員 該區(qū)域位于李滄區(qū)、嶗山區(qū)和城陽(yáng)區(qū)的交匯處，由于其較為成熟的居住氛圍和距市區(qū)、郊區(qū)均很便利的交通條件，吸引了眾多在李滄、嶗山、城陽(yáng)各區(qū)的從業(yè)人員。該群體來源當(dāng)?shù)睾屯獾亟杂蟹植?，年齡多在 30 歲以上，購(gòu)房一般出于改善居住條件的目的，多考慮居住環(huán)境和工作是否便利。 3、當(dāng)?shù)馗纳凭幼l件的居民 李滄區(qū)原為青島市郊區(qū)，城中村、舊村狀況較差，原有居民的居住條件并不完善。隨著該區(qū)域的日漸成熟和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)?shù)鼐用窀纳凭幼l件的愿望愈來愈強(qiáng)烈。該群體多為在該區(qū)域生活多年的常住居民，子女接近成人或已成人，文化層次不高，收入水平偏中下，多為拆遷戶或區(qū)域中低檔住房的需求者。 4、外地來青就業(yè)的年輕群體 隨著外地來青就業(yè)的年輕群體不斷增加，對(duì)住房的需求量也不斷增長(zhǎng)。該群體多為大學(xué)畢業(yè)后來青就業(yè)人員，文化層次較高，收入水平中高，但無太多積蓄，年齡多在 25-30歲之間，準(zhǔn)備結(jié)婚或剛結(jié)婚。由于 市區(qū)房?jī)r(jià)的壓力，而偏好于房?jī)r(jià)相對(duì)較低且交通便利的李滄區(qū)，為區(qū)域 90 平米以下小戶型的主力購(gòu)房者。 李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 12 五 、地塊使用規(guī)劃及建筑規(guī)劃 （一）設(shè)計(jì)原則 1、合理化原則 以建筑生態(tài)住宅為主的高級(jí)小區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃區(qū)相關(guān)內(nèi)外部環(huán)境，合理確定功能布局和開發(fā)規(guī)模。 2、地域化原則 結(jié)合虎山地區(qū)整體規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，塑造一個(gè)兼俱時(shí)代性和地域性的高檔住宅形象，充分體現(xiàn)新時(shí)代建筑特點(diǎn)，注重區(qū)域環(huán)境特色，努力開創(chuàng)發(fā)揚(yáng)地域設(shè)計(jì)新局。一方面要支持居住著的現(xiàn)代生活方式，創(chuàng)造新的地域建筑文化，另一方面要反映地區(qū)傳統(tǒng)的人文情 感，歸屬感和場(chǎng)所意義的延續(xù)。 3、可持續(xù)化原則 以建設(shè)生態(tài)居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，滿足住宅的居住性，舒適性，耐久性和經(jīng)濟(jì)性，貫徹生態(tài)原則，文化原則和效益原則，為求塑造一個(gè)具有優(yōu)雅環(huán)境，文化內(nèi)涵，經(jīng)濟(jì)效益和鮮明個(gè)性的人與自然和諧共生的生活居住空間。 以人為本，營(yíng)造一種自然、和諧、合適、便捷和天人合一的居住環(huán)境，注意建筑空間尺度的人性化，以豐富的建筑空間，包括圍道，親水廣場(chǎng)，活動(dòng)場(chǎng)所和造型設(shè)計(jì)中建筑樸素而親切怡人的空間尺度。 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格及布局 本案的建筑風(fēng)格定位：簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格，期獨(dú)特的青島地景，中國(guó)北方 山水的華人府邸有機(jī)結(jié)合為一體。 1、結(jié)合虎山特色與北國(guó)風(fēng)情的空間紋脈 （ 1）維持地塊原有地貌，依地勢(shì)或局部平整或維持坡型。道路蜿蜒而上，房屋錯(cuò)落，形成北方山城的整體意象。 李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 13 （ 2）沿高低交錯(cuò)的池塘與排水溝渠形成視覺走廊，通視秀麗虎山。住宅與公建配置避開視線通廊，并形成居民休閑的綠化活動(dòng)帶。 2、均好性的活動(dòng)布局 （ 1）延續(xù)整體虎山地區(qū)的布局概念，將其視線走廊延伸到本地地塊，同時(shí)將地塊北側(cè)唐城原有三個(gè)池塘景觀與過錯(cuò)方虎山山景引入，結(jié)合公建的布局，作為虎山風(fēng)景園區(qū)大門的意象。 （ 2）設(shè)計(jì)采用了建筑沿小區(qū)內(nèi)并道路分 流，小區(qū)域道路人車分流，直達(dá)型園道便利通達(dá)的手法。以爭(zhēng)取永久景觀的完整性原則，同時(shí)為每戶都爭(zhēng)取到充分的視野和生活空間。外生態(tài)住宅依偎池畔，戶戶獨(dú)享純凈天然的水景佳境；內(nèi)環(huán)側(cè)與外環(huán)側(cè)住宅錯(cuò)落有致，避免了視線阻隔問題，既可以遠(yuǎn)眺，又可以近視小區(qū)內(nèi)的山景及綠帶。 （ 3）主園道沿線設(shè)置幼兒園（六班）、會(huì)所、文化活動(dòng)站、小區(qū)醫(yī)療中心、管理中心與青少年活動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施，完善小區(qū)生活功能，同時(shí)提高臨近區(qū)域整體設(shè)施水平。 3、建筑形態(tài)的布局 （ 1）尊重地景特色，減少建筑量體為原則。湖畔以雙拼三層景觀住宅為主；其它地區(qū)依地勢(shì)布 置 4+1 層多層住宅。 （ 2）降低建筑壓迫感，建筑體頂層退縮，柔化豎立的建筑線條，迎合山勢(shì)變化。 （三）建筑內(nèi)容及產(chǎn)品組合 該地塊規(guī)劃方案已經(jīng)報(bào)批，總用地面積 138747 平方米，總建筑面積 98686.96 平方米，其中地上 93284.96 平米，地下 5402 平米。 建筑內(nèi)容包括住宅、公建配套和一座體育運(yùn)動(dòng)中心三部分，其中住宅以三層景觀住宅和 4F+1 多層住宅為主，總建筑面積 68582.96 平方米，地下 3838 平方米，車位 401 個(gè)； 配套公建則含幼兒園、醫(yī)療中心、文化站、社區(qū)商服、物業(yè)、治安等多項(xiàng)目?jī)?nèi)容，建筑面積 6260 平方米；體育運(yùn)動(dòng)中心總建筑面積 20006 平方米，其中地上 18442 平方米，地下 1564 平方米，車位 185 個(gè)。 地塊規(guī)劃總平面圖 李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 14 1、 總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 (m2) 138747 總建筑面積 (m2) 98686.96 其中 地上建筑面積 (m2) 93284.96 地下建筑面積 (m2) 5402 建筑密度 24% 容積率 0.672 綠地率 42% 住宅區(qū)停車數(shù)量(0.8/戶 ) 401 輛 地上停車 商業(yè) 63 住宅 174 地下停車 164 李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 15 體育用地停車數(shù)量 (1 輛 /100m2) 185 輛 地上停車 138 地下停車 47 居住戶數(shù) 422 戶 住宅停車率 0.8 個(gè) /戶 商業(yè)地停車率 1 個(gè) /100M2 2、 住宅區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 住宅區(qū)總用地面積 （ M2） 107463.8 住宅區(qū)總建筑面積 （ M2） 78680.96 其中 地上建筑面積 （ M2） 74842.96 其中 住宅建筑面積 （ M2） 68582.96 配套公建面積 （ M2） 6260 六班幼兒園 1620 社區(qū)醫(yī)療中心 400 文化活動(dòng)站 600 社區(qū)商業(yè)服務(wù) 2960 物業(yè)管理 500 居委會(huì) 120 治安聯(lián)防 30 公廁 30 地下建筑面積 （ M2） 3838 建筑密度 25.10% 綠地率 43.00% 容積率 0.7 青少年活動(dòng)基地 806.21 居住戶數(shù) 422 戶 住宅停車率 0.8 個(gè) /戶 商業(yè)停車率 1 個(gè) /100M2 住宅停車數(shù)量 401 輛 地上停車 商業(yè) 63 住宅 174 地下停車 住宅 164 3、 體育運(yùn)動(dòng)中心經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 體育運(yùn)動(dòng)中心經(jīng)濟(jì)中心技術(shù)指標(biāo) 體育區(qū)總用地面積 （ M2） 31283 體育區(qū)總建筑面積 （ M2） 20006 地上建筑面積 （ M2） 18442 其中 A 樓 （ M2） 2729 B 樓 （ M2） 4586 C 樓 （ M2） 8719 D 樓 （ M2） 2408 地下建筑面積 1564 建筑密度 20% 李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 16 綠地率 35.10% 容積率 0.59 體育用地停車 (1 輛/100M2) 185 輛 地下停車 47 地上停車 138 （ 四 ）住宅產(chǎn)品組合建議 因?yàn)樵摰貕K建筑規(guī)劃已經(jīng)報(bào)批，建筑規(guī)劃中配套公建 和體育運(yùn)動(dòng)中心部分已有明確的規(guī)劃指標(biāo)。現(xiàn)對(duì)住宅建筑部做產(chǎn)品組合建議如下： 1、產(chǎn)品創(chuàng)新建議 根據(jù)該地塊的規(guī)劃要求，在戶型面積配比必須要執(zhí)行“ 70/90”政策，根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和目標(biāo)市場(chǎng)的考慮，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，部分戶型需要通過戶型創(chuàng)新來規(guī)避“ 90/70”政策的小戶型限制。通過可變式中小戶型設(shè)計(jì)，將兩套 90 平米以下戶型通過左右組合、上下組合，變成 100 平米以上中大單元，滿足本區(qū)域市場(chǎng)需求。 2、住宅產(chǎn)品組合建議 該地塊為低容積率、低密度建設(shè)用地，規(guī)劃住宅建筑面積 68582.96 平方米，湖畔以雙拼三層景 觀住宅為主；其它地區(qū)依地勢(shì)布置 4F+1 層多層住宅。 因此根據(jù)該地塊已有的規(guī)劃要求和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，列住宅產(chǎn)品組合建議如下： 產(chǎn)品形式 建筑面積 m2 面積比例 層數(shù) 基底面積 m2 面積區(qū)間 (m2) 套數(shù) (約 ) 套數(shù)占比 湖畔 景觀 豪宅 20574.89 30.00% 3F 6858.3 200-300 82 14.26% 花園洋房 17145.74 25.00% 4F+1 4286.4 140-180 107 18.61% 多層住宅 30862.33 45.00% 4F+1 7715.6 70-90 386 67.13% 合計(jì) 68582.96 100.00% 18860.3 575 100.00% 湖畔豪宅 規(guī)劃建筑面積 20574.89 平米，占總住宅面積的 30%，面積分布在 200-300 平米之間，為三層雙拼景觀住宅，主要布局除在第一湖和第二湖湖畔沿湖而建，另可沿湖東側(cè)山體而上，建爬山別墅；半山花園洋房規(guī)劃建筑面積 17145.74 平米，為 90 平米以下小戶型通過左右組合或上下組合結(jié)合而成的可變式戶型，面積分布在 70-90 平米之間，占總住宅面積的 25%；普通多層住宅規(guī)劃建筑面積 30862.33 平方米，為 90 平米以下小戶型，占總住宅面積的 45%。 李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 17 六 、建設(shè)進(jìn)度安排 項(xiàng)目最遲須于 2009 年 2 月 11 日動(dòng)工，最遲須于 2010 年 8 月 11 日竣工。列施工進(jìn)度如下： 七 、項(xiàng)目投資收益分析 （一）銷售預(yù)期及定價(jià) 1、產(chǎn)品入市時(shí)機(jī)及銷售周期 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度， 考慮到迅速回?cái)n資金及合適的入市時(shí)機(jī)，建議項(xiàng)目 自 2009 年 6月起多層住宅開始預(yù)售， 2010 年 3 月花園洋房開始銷售， 2011 年 2 月湖畔別墅開始銷售 ，至 2011 年末銷售完畢，全盤銷售周期為 30 個(gè)月。 2、 產(chǎn)品參考定價(jià) 項(xiàng)目均以毛坯房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定價(jià)， 考慮到整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，結(jié)合該區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果和對(duì)周邊項(xiàng)目目前定價(jià)的分析，作產(chǎn)品參考價(jià)格如下： 多層參考海信南嶺風(fēng)情二手房銷售價(jià)格和百通馨苑小區(qū)的多層銷售價(jià)格，考慮到本區(qū)域低密度、低容積率住宅稀缺的特性，建議多層于 2009 年 6 月入市， 銷售均價(jià) 6500 元 /平米 ，2010 年 6 月銷售完畢，銷售周期為一年。 半山花園洋房毛坯房于 2010 年 3 月初入市，銷售均價(jià) 7000 元 /平方米，至 2011 年 3 月銷售完畢，銷售周期為一年。 參考海信南嶺風(fēng)情 2007 年別墅銷售價(jià)格及湖畔雅居別墅的預(yù)期銷售價(jià)格， 湖畔景觀住宅于 2011 年 2 月入市，銷售均價(jià) 8200 元 /平米，至 2011 年末銷售完畢，銷售周期為 8 個(gè)2009 年 2 月 4 月 6 月 8 月 10 月 2010 年 2 月 4 月 6 月 8 月 土地整平完畢 主結(jié)構(gòu)完畢 公建配套完畢 李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 18 月。 全樓盤銷售均價(jià)為 7135 元 /平方米。 參考百通馨苑的車位銷售價(jià)格，建議該項(xiàng)目車位銷售價(jià)格為 8 萬元 /個(gè) 。地下車位共計(jì)住宅地下車位 164 個(gè) +體育中心地下車位 47 個(gè) =211 個(gè)。 3、 銷售結(jié)構(gòu)橫向圖 時(shí)間 產(chǎn)品 2009 年 2010 年 2011 年 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 普通 多層 花園 洋房 景觀 豪宅 （二）項(xiàng)目銷售收益測(cè)算 1、據(jù)以上分析，普通多層住宅 進(jìn)度及 銷售收益如下 ： 多層住宅銷售 收益 階段 銷售面積 （平米） 銷售套數(shù) 銷售率 銷售均價(jià)（元 /平米） 銷售額 環(huán)比價(jià)格漲幅 （萬元） 2009.6-8 9258.7 116 30% 6200 5740.4 2009.9-2009.12 12344.9 154 40% 6560 8098.3 6% 2010.1-3 6172.5 77 20% 6700 4135.6 2% 2010.4-6 3086.2 39 10% 6750 2083.2 1% 累計(jì) 30862.3 386 100% 6499 20057.4 2、花園洋房銷售 進(jìn)度及銷售 收益如下： 花園洋房銷售 收益 階段 銷售面積（平米） 銷售套數(shù) 銷售率 銷售均價(jià)（元 /平米） 銷售額 （萬元） 環(huán)比價(jià)格 漲幅 2010.3-5 5143.7 32 30% 6600 3394.9 2010.6-10 8572.9 53 50% 7080 6069.6 7% 2010.11-12 1714.6 11 10% 7400 1268.8 5% 2011.1-3 1714.6 11 10% 7400 1268.8 累計(jì) 17145.7 107 100% 7000 12002.0 李滄區(qū)金水路 項(xiàng)目投資 可行 性分析報(bào)告 19 3、湖畔 景觀 豪宅銷售 進(jìn)度及銷售 收益如下 ： 湖畔 景觀 豪宅銷售 收益 階段 銷售面積 （平米） 銷售套數(shù) 銷售率 銷售均價(jià)（元 /平米） 銷售額 （萬元） 環(huán)比價(jià)格 漲幅 2011.2-4 5143.8 21 25% 7600 3909.3 2011