【商業(yè)地產(chǎn)】天津濱海浙江大廈可行性研究報告-60頁-2007年

濱海浙江大廈可行性研究報告 天津濱海浙商 投資 控股有限公司（籌備組） 2007 年 1 月 濱海浙江大廈 目 錄 第一部分：項目概況 . 1 第二部分：項目開發(fā)可行性研究分析 . 4 一、項目開發(fā)背景 . 4 二、項目立地環(huán)境分析： . 20 三、項目市場分析： . 33 四、項目開發(fā)方案： . 47 五、項目財務(wù)測算： . 56 六、風(fēng)險分析： . 58 濱海浙江大廈 1 第一部分：項目概況 濱海浙江大廈是在天津濱海新區(qū)納入國家總體發(fā)展規(guī)劃的宏觀背景下確立的。為了更好的服務(wù)環(huán)渤 海、輻射“三北”，搭建天津濱海新區(qū)與外省市溝通，促進相互投資、貿(mào)易和信息服務(wù)平臺，天津市人民政府決定建設(shè)天津濱海新區(qū)“外省市商務(wù)區(qū)”。濱海新區(qū)“外省市商務(wù)區(qū)”選址于響螺灣，并致力于將該地區(qū)建設(shè)成濱海新區(qū)中心商業(yè)商務(wù)區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域（摘自“天津市濱海新區(qū)響螺灣商務(wù)區(qū)投資指南”）。 “響螺灣商務(wù)區(qū)”將提供優(yōu)惠條件，為兄弟省市來津設(shè)立窗口、參加濱海新區(qū)建設(shè)，實現(xiàn)互利共贏。 今年以來，各省市紛紛到該地區(qū)實地考察，商談投資，達成了一批合作項目協(xié)議。市政府從中選擇了 10 個條件比較成熟、帶動效應(yīng)較好的合作項目進行簽約，簽約總 建筑面積達171 萬平方米，總投資額 119 億元，“濱海浙江大廈”是 10 個簽約項目之一。 “濱海浙江大廈”座落在響螺灣商務(wù)區(qū)中心地段，成為該區(qū)域標(biāo)志性建筑。 濱海浙江大廈 2 濱海浙江大廈效果圖 濱海浙江大廈 3 項目名稱： 濱海浙江大廈 項目開發(fā)單位：天津濱海浙商投資控股有限公司 項目建設(shè)內(nèi)容： 占地面積 1.99 萬 平 方 米，規(guī)劃建筑面積 12.95 萬 平 方 米。擬建成集SOHO、公寓、 裙樓商業(yè)于一體的建筑群。 濱海浙江大廈 4 第二部分：項目開發(fā)可行性研究分析 一、項目開發(fā)背景 1、 京津冀聯(lián)合經(jīng)濟圈，未來中國經(jīng)濟增長“第三極”。 目 前我國已初步形成了以上海為中心的長江三角洲經(jīng)濟圈，以廣州、深圳為中心的珠江三角洲經(jīng)濟圈和以北京、天津為中心的京津冀經(jīng)濟圈 。 國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示 2005 年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 182321 億元。作為改革排頭兵的深圳、浦東和天津濱海新區(qū)，其 GDP總量分別達到 4926.90 億元、 2000 億元、 1600 億元的成績。而長三角、珠三角和京津冀三大經(jīng)濟圈，更以占全國 10%多一點的人口創(chuàng)造了占全國 35.8%的地區(qū)生產(chǎn)總值。 三大經(jīng)濟發(fā)展圈的分布圖 濱海浙江大廈 5 1、 1 三大經(jīng)濟圈： 珠三角城市群覆蓋的空間地域范圍包括廣州、深圳 兩個副省級城市，珠海、佛山、江門、東莞、中山 5 個地級市和肇慶、惠州等縣級市。其土地面積為 2.2 萬平方公里，占國土總面積的 0.23%；人口為 2625萬人，占全國的 2.04%。 長三角城市群的空間地域范圍涉及兩省一市，包括 1 個直轄市：上海； 3 個副省級市：南京、杭州、寧波； 11 個地級市：江蘇省的蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江、南通、揚州、泰州和浙江省的湖州、嘉興、紹興、舟山，共 15 個城市。土地面積 10 萬平方公里，占全國總面積的 1%；人口 7570 萬，占全國人口總數(shù)的 5.9%。 京津冀城市群的空間地域范圍涉及兩市一省，包括北 京、天津兩個直轄市和河北省的唐山、保定、廊坊 3 個地級市，以及秦皇島、張家口、承德、滄州等縣級市。土地面積 3.26 萬平方公里，占全國的 0.34%；人口 2762 萬，占全國的 2.15%。 表一：三大經(jīng)濟帶基本情況比較： 區(qū) 域 土地面積 人 口 絕對值 （萬平方公里） 占全國比重 （ %） 絕對值 （萬人） 占全國比重 （ %） 長三角 10.024 1.04 13000 5.89 珠三角 2.205 0.23 4547 2.04 京津唐 3.259 0.34 6371 2.15 合計 15.488 1.61 23800 10.08 全國 960 100 130000 100 濱海浙江大廈 6 表二：三大經(jīng)濟帶經(jīng)濟發(fā)展概況比較： 單位：億 年份 項目 2003 年 GDP 增長率 2004 年 GDP 增長率 2005 年 GDP 增長率 占全國比重 人均 GDP 珠三角 11586 15.6 13394 13.2 18116 16.9 9.2% 39842 長三角 25738 11.8 28775 13.6 33859 13.4 17.2% 26045 京津冀 14596 10.8 16202 11 18337 13.2 9.3% 28728 摘自國家發(fā)改委統(tǒng)計數(shù)據(jù) 表三： 2005 年三大經(jīng)濟帶橫向比較： 項目 全國 長三角 珠三角 京津冀 GDP 182321 33859 18116 18337 總?cè)丝?13 億 13000 4547 6371 人均 GDP 14024 26045 39842 28782 進出口總額 14000 億 5024 億 4110 億 1925 億 外商直接投資 620 億 263 億 115 億 159 億 表四：主要區(qū)域 拉動力比較： 項目 長三角 珠三角 京津冀 總量 浦東 總量 深圳 總量 濱海新區(qū) GDP 33859 2100 18116 4926 9 18337 1610 總?cè)丝?13000 185 萬 4547 800 萬 6371 140 萬 人均 GDP 26045 113500 39842 60500 28728 116200 進出口總額 5024 1900 4110 1828 6 1925 500 外商直接投資 263 31 11 115 29 69 159 25 31 備注：表中 GDP、人均 GDP 單位為億元人民幣； 進出口、外商投資為億美圓。 以表三數(shù)據(jù)，對三大都市圈所屬的行政區(qū)的經(jīng)濟基本狀況進行比較： （ 1）經(jīng)濟社會發(fā)展水平 從 GDP 水平看，長三角區(qū)域的江浙滬為最高，京津冀次之，珠三角最低。但人均 GDP 看，江浙滬人均 GDP 為全國水平的 1.85 倍，廣東 2.84 倍，京津冀為 2.05 倍，排序相反。 濱海浙江大廈 7 （ 2）開放度 在進出口總額方面，長三角最高，占全國進出口總額的 37.31，珠三角為 4110 億美元，占全國總量的 29.35，而京津冀僅為 1925 億美元，占 13.75。外商直接投資方面，江浙滬為 263 億美元，占全國實際吸收外資總量的 42.4，廣東 115 億美元，占 18.5，而京津冀為 159 億美元，占 25.6?？傮w分析，長三角居首，珠三角次之，京津冀最后。 根據(jù)以上對各區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展基本情況的分析， 我們主要的判斷為： （ 1）長三角無疑為全國經(jīng)濟社會最為發(fā)達的地區(qū)，不但人均 GDP全國第一，而且開放度、創(chuàng)新能力也是名列前茅，表明這一區(qū)域經(jīng)濟實力強勁，基礎(chǔ)扎實，發(fā)展?jié)摿π酆瘛?（ 2）珠三角的突出優(yōu)勢是其開放度相當(dāng)高，特別是其外向型特征明顯。進出口總額接近江浙滬二省一市，能力超強。 （ 3）京津冀的各項指標(biāo)在三大都市圈中是較弱的，特別是這一區(qū)域的外向型和開放度方面的指標(biāo)，與其他兩個都市圈之間的差距明顯。這些指標(biāo)可以表明京津冀區(qū)域內(nèi)地區(qū)間的發(fā)展差距大，地區(qū)間協(xié)作聯(lián)系在 2005 年以前也是比較松懈的，京津冀并沒 有明顯地體現(xiàn)出區(qū)域整體性運作、協(xié)作聯(lián)系的特征。 但是，無法忽視的是，長三角和珠三角除了經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚外，關(guān)鍵點是以浦東和深圳為代表的經(jīng)濟特區(qū)拉動作用明顯，特別是深圳， GDP 濱海浙江大廈 8 占珠三角的總量 27%，浦東僅僅 185 萬人口， GDP 占長三角的 6.2%。同時，天津濱海新區(qū)在這方面也同樣表現(xiàn)出突出的優(yōu)勢，人均 GDP 在2005 年首次超過浦東，占京津冀經(jīng)濟圈總量的 8.7%,體現(xiàn)了良好的發(fā)展態(tài)勢。 正如浦東對應(yīng)長三角、深圳對應(yīng)珠三角，一個經(jīng)濟圈的形成和發(fā)展離不開強大的拉動力，而深圳和浦東兩個經(jīng)濟特區(qū)的確立，成為上述兩大經(jīng)濟圈發(fā) 展的引擎。當(dāng)黨的十一屆五中全會將“加快天津濱海新區(qū)的改革開發(fā)納入國家總體發(fā)展戰(zhàn)略”中，天津濱海新區(qū)成為中國第三個經(jīng)濟圈 京津冀經(jīng)濟圈的發(fā)展引擎。 2、 濱海新區(qū)投資比較分析： 2 1 天津濱海新區(qū)的基本情況： 天津濱海新區(qū) 開發(fā)建設(shè)濱海新區(qū)，是 1994 年天津市委、市政府積極落實黨中央、國務(wù)院改革開放的戰(zhàn)略部署，從服務(wù)環(huán)渤海及我國北方經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略 濱海浙江大廈 9 高度，結(jié)合天津?qū)嶋H做出的一項跨世紀(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略決策。經(jīng)過全市上下十幾年的奮斗，天津迎來了重大歷史性機遇。黨的十六屆五中全 會和十屆全國人大四次會議通過的國家 “ 十一五 ” 規(guī)劃建議和綱要，明確指出要 “ 推進天津濱海新區(qū)的開發(fā)開放 ” ，將濱海新區(qū)納入全國總體發(fā)展戰(zhàn)略布局。國務(wù)院下發(fā)了國務(wù)院關(guān)于推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見（國發(fā) 200620 號），市委召開了八屆八次全會，對推進濱海新區(qū)開發(fā)開放做出全面部署，標(biāo)志著天津濱海新區(qū)作為國家級經(jīng)濟新區(qū)正式進入了實施階段。 天津濱海新區(qū)位于天津東部臨海地區(qū)，包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個行政區(qū)和天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港，以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域。規(guī)劃 面積 2270 平方公里，海岸線 153 公里，常住人口 140 萬。 經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，濱海新區(qū)取得顯著成績。生產(chǎn)總值由 1993年的 112 億元增長到 2005 年的 1608.63 億元，年均遞增 20.6%，人均生產(chǎn)總值達到 1.42 萬美元。財政收入由 23.6 億元增長到 317.2 億元，增長 12.4 倍。外貿(mào)出口由 5 億美元增長到 185 億美元，增長 36 倍。累計實際利用外資 159 億美元，世界 500 強中 70 多家跨國公司在新區(qū)投資了 152 家企業(yè)，濱海新區(qū)已成為外商在中國投資回報率最高的地區(qū)之一。 今年一季度，新區(qū) 經(jīng)濟保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢頭，實現(xiàn)生產(chǎn)總值 412.25 億元，增長 20.4%；完成工業(yè)總產(chǎn)值 1130.41 億元，同比增長 35.2%；實現(xiàn)合同外資 15.98 億美元，同比增長 25.5%；實際 濱海浙江大廈 10 利用外資 9.28 億美元，同比增長 44.6%；外貿(mào)出口達到 50.16 億美元，同比增長 43.1%；完成固定資產(chǎn)投資 138.37 億元，同比增長 27.6%，實現(xiàn)了 “ 十一五 ” 規(guī)劃第一年經(jīng)濟發(fā)展的高起步。 2 2、天津濱海新區(qū)的功能定位： 在 2006 年 5 月 26 日，國務(wù)院下發(fā)的“國務(wù)院推進濱海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見”中，將天津濱 海新區(qū)進行如下功能定位： 依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射 “ 三北 ” 、面向東北亞，努力建設(shè)成為中國北方對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，逐步成為經(jīng)濟繁榮、社會和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。 推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放，是在新世紀(jì)新階段，中共中央、國務(wù)院從中國經(jīng)濟社會發(fā)展全局出發(fā) 做 出的重要戰(zhàn)略部署。 天津濱海新區(qū)包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個行政區(qū)和天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港區(qū)以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域，規(guī)劃面積 2270 平方公里。經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè) ，天津濱海新區(qū)已經(jīng)具備了進一步加快發(fā)展的條件和基礎(chǔ)。推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放，有利于提升京津冀及環(huán)渤海地區(qū)的國際競爭力，有利于實施全國區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展總體戰(zhàn)略，有利于探索新時期區(qū)域發(fā)展的新模式。 推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放的主要任務(wù)是：以建立綜合配套改革試驗區(qū)為契機，探索新的區(qū)域發(fā)展模式，為全國發(fā)展改革提供經(jīng)驗和示范。走新型工業(yè)化道路，把增強自主創(chuàng)新能力作為中心環(huán)節(jié)，進一步完善研 濱海浙江大廈 11 發(fā)轉(zhuǎn)化體系，提升整體技術(shù)水平和綜合競爭力。充分發(fā)揮區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)等綜合優(yōu)勢，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力提 高綜合競爭力和區(qū)域服務(wù)能力，提高對區(qū)域經(jīng)濟的帶動作用。 國務(wù)院明確了天津濱海新區(qū)成為“國家綜合配套改革試驗區(qū)”，使天津濱海新區(qū)成為繼深圳和浦東后中國第三個“國家綜合配套改革試驗區(qū)”，并給予了一系列的政策支持。包括： 鼓勵天津濱海新區(qū)進行金融改革和創(chuàng)新。在金融企業(yè)、金融業(yè)務(wù)、金融市場和金融開放等方面的重大改革，原則上可安排在天津濱海新區(qū)先行先試。本著科學(xué)、審慎、風(fēng)險可控的原則，可在產(chǎn)業(yè)投資基金、創(chuàng)業(yè)風(fēng)險投資、金融業(yè)綜合經(jīng)營、多種所有制金融企業(yè)、外匯管理政策、離岸金融業(yè)務(wù)等方面進行改革試驗。 支持天 津濱海新區(qū)進行土地管理改革。在有利于土地節(jié)約利用和提高土地利用效率的前提下，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新土地管理方式，加大土地管理改革力度。開展農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)及土地收益分配、增強政府對土地供應(yīng)調(diào)控能力等方面的改革試驗。 推動天津濱海新區(qū)進一步擴大開放，設(shè)立天津東疆保稅港區(qū)。為適應(yīng)天津建設(shè)北方國際航運中心和國際物流中心的需要，按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、創(chuàng)新體制、分步實施的原則，借鑒國際通行做法，在天津港東疆港區(qū)設(shè)立保稅港區(qū)，重點發(fā)展國際中轉(zhuǎn)、國際配送、國際采購、 濱海浙江大廈 12 國際轉(zhuǎn)口貿(mào)易和出口加工等業(yè)務(wù)，積極探索海關(guān) 特殊監(jiān)管區(qū)域管理制度的創(chuàng)新，以點帶面，推進區(qū)域整合。 給予天津濱海新區(qū)一定的財政稅收政策扶持。對天津濱海新區(qū)所轄規(guī)定范圍內(nèi)、符合條件的高新技術(shù)企業(yè)，減按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅；比照東北等老工業(yè)基地的所得稅優(yōu)惠政策，對天津濱海新區(qū)的內(nèi)資企業(yè)予以提高計稅工資標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)惠，對企業(yè)固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)予以加速折舊的優(yōu)惠；中央財政在維持現(xiàn)行財政體制的基礎(chǔ)上，在一定時期內(nèi)對天津濱海新區(qū)的開發(fā)建設(shè)予以專項補助。 （摘自： 國務(wù)院關(guān)于推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見 ） 這是繼 2005 年 6 月，國務(wù)院給予上海浦 東新區(qū)“國家綜合配套改革試驗區(qū)”政策后，又一個國家級改革試驗區(qū)，標(biāo)志著天津濱海新區(qū)突破了地區(qū)概念，成為中國對外開發(fā)的窗口。 3、 濱海新區(qū)與浦東經(jīng)濟特區(qū)的比較： 3、 1 今年 1 5 月兩地經(jīng)濟指標(biāo)比較： 濱海浙江大廈 13 濱海新區(qū)與浦東新區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)對比 指 標(biāo) 名 稱 計量 濱海新區(qū) 浦東新區(qū) 單位 絕對值 絕對值 1.地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 764.06 20.5 - - 第一產(chǎn)業(yè) 億元 1.43 0.8 - - 第二產(chǎn)業(yè) 億元 537.57 25.4 - - 第三產(chǎn)業(yè) 億元 225.06 10.1 - - 2.全部工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價） 億元 2017.07 38.5 1838.77 18.4 3.固定資產(chǎn)投資 億元 273.58 33.8 248.83 4.7 第一產(chǎn)業(yè) 億元 0.48 -40.0 - - 第二產(chǎn)業(yè) 億元 183.07 41.8 44.58 -15.6 第三產(chǎn)業(yè) 億元 90.03 20.7 204.25 10.5 4.社會消費品零售總額 億元 80.80 14.2 163.06 12.8 5.出口總值 億美元 81.93 28.5 169.78 16.1 6.直接利用外資合同數(shù) 個 212 -2.8 647 -4.1 直接利用外資合同金額 億美元 25.38 19.0 22.72 11.0 實際直接利用外資金額 億美元 14.08 33.3 18.08 41.9 7.國內(nèi)招商實際合同數(shù) (個 ) 個 316 - 342 13.6 8.區(qū)縣級財政收入 億元 44.27 20.1 82.65 5.5 區(qū)縣財政支出 億元 36.19 12.1 72.49 -0.7 經(jīng)表中對比分析可以看出： 天津濱海新區(qū)具備極強的發(fā)展?jié)摿?。按照現(xiàn)行價格統(tǒng)計的工業(yè)總產(chǎn)值 1-5 月累計數(shù)和固定資產(chǎn)投資總額上濱海新區(qū)已經(jīng)超過浦東新區(qū)，但在投資結(jié)構(gòu)發(fā)展方面，濱海新區(qū)第二產(chǎn)業(yè)投資占總投資的 68%，而第三產(chǎn)業(yè)占 30%。另第二產(chǎn)業(yè)投資增速明顯高于第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)投資比重過大。（后面就此方面進行詳細闡述） 而社會消費總額僅為浦東新區(qū)的一半，表明新區(qū)城市功能尚不完 濱海浙江大廈 14 善，還有較大的潛力可以挖掘。 3、 2 兩地比較優(yōu)勢分析： 濱海新區(qū)上升為國家戰(zhàn)略后，將和深圳、浦東的地位同等重要，但濱海新區(qū)本 身具有相當(dāng)?shù)南鄬?yōu)勢，且其的發(fā)展模式和深圳、浦東也不一樣。 區(qū)位優(yōu)勢不可替代 濱海新區(qū)位于我國華北、西北和東北三大區(qū)域的結(jié)合部，地處環(huán)渤海地區(qū)的中樞部位、東北亞中心，京津和環(huán)渤海灣城市帶的交匯點，擁有 153 公里的海岸線，是我國北方地區(qū)進入東北亞、走向太洋的重要門戶和對外通道，也是連接我國內(nèi)陸與中亞、西亞和歐洲的亞歐大陸橋的東起點，擁有 “ 三北 ” 遼闊的輻射空間。濱海新區(qū)的開發(fā)和開放，將有效地帶動整個天津經(jīng)濟的發(fā)展，使之成為環(huán)渤海地區(qū)的一顆明星，并在經(jīng)濟區(qū)域中發(fā)揮獨特的重要作用。 土地等 自然資源豐富、勞動動力資源充足 自然資源對經(jīng)濟發(fā)展的效率、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等都具有重要的影響作用。豐富低廉的自然資源稟賦為經(jīng)濟高速增長提供了基礎(chǔ)。濱海新區(qū)腹地廣闊，自然資源豐富，擁有大量的荒地、灘涂、鹽田和石油、天然氣、原鹽、地?zé)?、海洋資源等，如表 1、表 2。土地、石油、地?zé)岷秃Ｑ筚Y源等為新區(qū)形成以現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提供了有力 濱海浙江大廈 15 的資源保障。其中豐富的待開發(fā)的土地資源更是為新區(qū)建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展提供了巨大的空間。濱海新區(qū)總面積相當(dāng)于浦東的四倍多，且其中有1214 平方公里鹽堿荒地，僅這一塊就相當(dāng)于浦 東新區(qū)整個面積的兩倍多，有相當(dāng)一部分是不適宜耕種的重度鹽堿地，可作為生態(tài)和建設(shè)用地的空間很大，這在國內(nèi)外大中城市是不多見的。還有大面積的濕地自然保護區(qū)和平原水庫，生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)較好。此外，濱海新區(qū)常住人口達 107萬，通過新區(qū)開發(fā)和相關(guān)政策吸引了相當(dāng)大量的外地人口，濱海新區(qū)勞動動力資源充足。 濱海浙江大廈 16 功能聚集優(yōu)勢濱海新區(qū)具有集 港口、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)、出口加工區(qū)和保稅區(qū)于一體的功能聚集優(yōu)勢。天津港是中國北方最大的國際貿(mào)易港口，貨物吞吐量位居世界十強。與世界 170 多個國家和地區(qū)的 300 多個港口有貿(mào)易往來。 2005 年貨物吞吐量完成 2.41 億噸，集裝箱運量 480 萬標(biāo)箱。天津港的進出口貨物 70%以上來自北京、河北、山西、內(nèi)蒙古等省市，集裝箱運量 60%以上來自 “ 三北 ” 地區(qū)。 2005年，天津口岸進出口貨值 819.3 億美元，其中 55%來自北京、河北和西北地區(qū)。天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)多年來一直在全國各開發(fā)區(qū)中處于領(lǐng)先地位。天津 港保稅區(qū)已成為服務(wù)華北、西北地區(qū)和北方最大的保稅通道，進出區(qū)貨物總值中 60%以上是外省市創(chuàng)造的。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位主要是致力于發(fā)展制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。就整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀而言，濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為二、三、一型，1994-2004 年第二產(chǎn)業(yè)增速在絕大多數(shù)年份中均高于第一和第三產(chǎn)業(yè)，2004 年，第二產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值達 69.8%，凸現(xiàn)新區(qū)在第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢。從三地比較來看，如圖 1、 2，濱海新區(qū)和深圳均表現(xiàn)為比較明顯的工業(yè)化主導(dǎo)模式，其中濱海新區(qū)第二產(chǎn)業(yè)所占比重最高、增速也是最大的，盡管第三產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展速度正在逐步接近第二產(chǎn)業(yè)，但總規(guī)模依然偏小，比重偏低；無論是從比重還是增速看，浦東新區(qū)已經(jīng)初步表現(xiàn)出工業(yè)與服務(wù)業(yè)雙主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)模式了，其中第三產(chǎn)業(yè)比重已經(jīng)達到 46.95%。 濱海浙江大廈 17 因此，從產(chǎn)業(yè)升級的角度看，浦東的產(chǎn)業(yè)更為先進，濱海新區(qū)目前仍然以第二產(chǎn)業(yè)為主。 具體的行業(yè)比較，在功能聚集優(yōu)勢帶動下和政府積極推動下 ，濱海新區(qū)已經(jīng)形成了優(yōu)勢比較突出的電子信息、石油開采及加工、海洋化工、現(xiàn)代冶金、汽車及裝備制造、食品加工和生物制藥等七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，具備了比較雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，形成了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。這些產(chǎn)業(yè)科技含量高，產(chǎn)業(yè)鏈長，輻射功能強。目前，已經(jīng)成為我國重要的大型石 濱海浙江大廈 18 化基地、冶金基地， IT 制造業(yè)居全國前列，石油套管產(chǎn)量躋身世界四強。全國 1000 多家企業(yè)為新區(qū)的產(chǎn)品配套。三地比較則表明，制造業(yè)是濱海新區(qū)、浦東、深圳三地的主導(dǎo)行業(yè)，深圳側(cè)重于機械和化工；濱海新區(qū)和浦東同樣側(cè)重于電子信息、冶金、生物制藥、汽車等行業(yè)，浦東在產(chǎn)業(yè)上已 經(jīng)形成規(guī)模和在成套設(shè)備方面也具有優(yōu)勢，濱海新區(qū)制造業(yè)雖已具備一定基礎(chǔ)，但總體構(gòu)成單薄，尚有很大的發(fā)展空間。 綜合改革模式比較：圍繞現(xiàn)代制造業(yè)改革消除基本制度障礙濱海新區(qū)成為全國繼上海浦東之后第二個綜合配套改革試點，其作為區(qū)域中心的地位大大提升。然而，由于濱海新區(qū)開發(fā)發(fā)展尚處于初期階段，當(dāng)前其綜合改革特點是仍然消除基本制度障礙、圍繞現(xiàn)代制造業(yè)改革。同時，上海浦東新區(qū)已經(jīng)開始突出綜合配套改革，在確立改革方案和工作機制方面已經(jīng)先行一步。深圳則強調(diào)完善改革的工作機制，對改革機構(gòu)本身進行改革。濱海新區(qū) 全局性的改革剛剛由開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)不足 40平方公里的范圍擴展到新區(qū)全境，尚缺乏實踐經(jīng)驗的積累。同時 ,因為經(jīng)濟發(fā)展還處于制造業(yè)擴張的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段，所面臨的困難和要解決的問題都是圍繞著制造業(yè)的發(fā)展和提升而出現(xiàn)的。因此，濱海新區(qū)的改革還處在消除基本制度障礙的基礎(chǔ)性改革階段。在這種背景下，天津濱海新區(qū)的改革將圍繞著創(chuàng)建全國規(guī)模最大、水平最高的現(xiàn)代化制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地來進行。改革具體措施包括：創(chuàng)建全國一流的科技研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、建立土地整理儲備制度、探索建立功能區(qū)帶動行政區(qū)發(fā)展的聯(lián)動機制、創(chuàng)建開放程度最高的東疆保稅港、建立 并充分發(fā)揮 “ 產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金 ” 的 濱海浙江大廈 19 作用等。由此可以預(yù)見較之于上海浦東、深圳，濱海新區(qū)在當(dāng)前及今后一段時間里發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)上具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢。 經(jīng)濟發(fā)展模式比較：活力強、發(fā)展空間大與上海浦東、深圳開發(fā)開放之初相比，濱海新區(qū)的開發(fā)發(fā)展，是在科學(xué)發(fā)展觀及 “ 五個統(tǒng)籌 ” 重要思想指導(dǎo)下，以市場推動為主，相關(guān)優(yōu)惠政策支持為輔的開發(fā)發(fā)展，而不是主要依靠政府直接給予較多資金投入。此外，濱海新區(qū)的開發(fā)發(fā)展所處的經(jīng)濟環(huán)境也大不一樣，當(dāng)前我國加入世貿(mào)組織的過渡期即將結(jié)束，將迎來真正意義上的全面開放，國際制造業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐明顯放緩，新區(qū)持 續(xù)健康的發(fā)展唯有依靠提高自主創(chuàng)新能力、提高科技與技術(shù)水平。與上海浦東、深圳相比，目前濱海新區(qū)的經(jīng)濟規(guī)模較小。 此外，與浦東、深圳相比，濱海新區(qū)國際化程度相對也較低，從進出口貿(mào)易總值來看，雖然濱海新區(qū)近年增長很快，但是總量遠比如浦東和深圳。如 2004 年浦東深圳進口總值分別為 323.78 億美元和 778.46億美元，而濱海新區(qū)則只有 136.99 億美元。 但正因為是以市場推動、技術(shù)創(chuàng)新為主要動力，濱海新區(qū)開發(fā)發(fā)展才顯得更具有持續(xù)性和活力；同時正是因為經(jīng)濟規(guī)模相對于豐富的自然資源尚小、國際化程度尚低，濱海新 區(qū)開發(fā)發(fā)展才顯現(xiàn)出巨大的潛在發(fā)展空間。近十年來，濱海新區(qū)的經(jīng)濟展現(xiàn)出了勃勃生機，生產(chǎn)總值由 1993年的 112 億元增長到 2005 年的 1608.63 億元，年均遞增 20.6%，人均生產(chǎn)總值達到 1.42 萬美元。 濱海浙江大廈 20 財政收入由 23.6 億元增長到 248.4 億元，增長 9.5 倍。外貿(mào)出口由5 億美元增長到 185 億美元，增長 36 倍。累計實際利用外資 159 億美元，世界 500 強中有 70 多家企業(yè)在新區(qū)投資，已成為外商在中國投資回報率最高的地區(qū)之一。隨著環(huán)渤海經(jīng)濟圈的迅速崛起，引發(fā)了新一輪外商投資濱海新區(qū)的熱潮，使濱海新區(qū)的發(fā)展更為迅猛 ，經(jīng)濟活力已經(jīng)超越浦東及深圳。 2000 年來濱海新區(qū)增長速度始終快于浦東和深圳， 2004 年濱海新區(qū)的經(jīng)濟增長分別超出浦東和深圳 3.7 和 2.7 個百分點。80 年代深圳開發(fā)帶動珠三角， 90 年代浦東開發(fā)帶動長三角，新世紀(jì)初期，黨中央、國務(wù)院把規(guī)劃和建設(shè)好天津濱海新區(qū)作為國家區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，為其發(fā)展創(chuàng)造了重大歷史機遇。濱海新區(qū)必將成為中國經(jīng)濟的 “ 第三增長極 ” ，帶動環(huán)渤海地區(qū)成為中國 21 世紀(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一。 二、項目立地環(huán)境分析： 本章旨在通過對濱海新區(qū)總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、交通以及項目基地的定位 和政策分析，提出在濱海新區(qū)核心區(qū)域 響螺灣區(qū)域建設(shè)寫字樓和酒店公寓的可行性進行論證。 濱海浙江大廈 21 1、 濱海新區(qū)總體規(guī)劃： 1 1、 空間布局： 一軸 :沿京津塘高速公路和海河下游建設(shè) “ 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸 ” 一帶 : 沿海岸線和海濱大道建設(shè) “ 海洋經(jīng)濟發(fā)展帶 ” 三個城區(qū) ：在軸和帶的 T 型結(jié)構(gòu)中，建設(shè)以塘沽城區(qū)為中心、大港城區(qū)和漢沽城區(qū)為兩翼的宜居海濱新城 八個功能區(qū) ：先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、濱?；^(qū)、濱海中心商務(wù)商業(yè)區(qū)、海港物流區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、海濱休閑旅 游區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū) （規(guī)劃）。 濱海浙江大廈 22 1 2、 功能定位： 天津濱海新區(qū)的發(fā)展定位是：依托京津冀，服務(wù)環(huán)渤海，輻射 “ 三北 ” ，面向東北亞，建成高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地，北方國際航運中心和國際物流中心，宜居的海濱新城。經(jīng)過 15 年左右的努力，把濱海新區(qū)建設(shè)成為具有國內(nèi)領(lǐng)先、國際一流的技術(shù)和管理水平，具有較強自主創(chuàng)新能力的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地；建設(shè)成為服務(wù)輻射能力強、運轉(zhuǎn)效率高的北方國際航運中心和國際物流中心；建設(shè)成為特色鮮明、風(fēng)景宜人的國際旅游目的地；建設(shè)成為具有綜合競爭力和世界影響力，服務(wù)和帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的改革創(chuàng)新先行區(qū) ；建設(shè)成為以人為本、要素集聚、生態(tài)良好的最適宜創(chuàng)業(yè)和人居的現(xiàn)代化海濱新城。到 2020年，新區(qū)生產(chǎn)總值達到 10000 億元，年均遞增 13.5%，工業(yè)總產(chǎn)值達到24000 億元以上，口岸進出口總值達到 5000 億美元以上。 濱海浙江大廈 23 按照空間布局，濱海新區(qū)將規(guī)劃建設(shè) 7 大功能區(qū)。其中重點發(fā)展包括電子信息、汽車、生物制藥、新能源、新材料的 103 平方公里的先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)；生物、納米新材料研發(fā)和制造的 25 平方公里的濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；石油化工、海洋化工、精細化工的 80 平方公里的濱?；^(qū)； 50 平方公里的中心商務(wù)商業(yè)區(qū)；天津港、保 稅區(qū)和散貨物流區(qū)的 100 平方公里的海港物流區(qū)；集航空運輸、空港物流、民航科技為一體的 102 平方公里的臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)； 75 平方公里、海岸線長 14 公里的海濱休閑旅游區(qū) 。 濱海浙江大廈 24 2、 濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)規(guī)劃： 塘沽區(qū)將按照建設(shè)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的 規(guī)劃 ，在塘沽中心城區(qū)50 平方公里范圍內(nèi)，將重點開發(fā)建設(shè)響螺灣、于家堡、天堿解放路、新港船廠、藍鯨島、東西沽等地區(qū)大力發(fā)展金融保險、商