美院項(xiàng)目可行性報(bào)告VIP

美院 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 華宇地產(chǎn)全程服務(wù)機(jī)構(gòu) 二 00 八年四月 三日 第一章 總 論 1.1 投資單位簡介 陜西 三鼎 實(shí)業(yè) 有限公司成立于 200 年，注冊資金 萬元人民幣，開發(fā)資質(zhì)為 級 .主要從事高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營。 公司現(xiàn)有員工 人 ，其中，中高級以上職稱的專業(yè)技術(shù) 人員 人，主要管理人員均來自本市較有影響的開發(fā)企業(yè)，具有豐富的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和管理經(jīng)驗(yàn)。公司機(jī)構(gòu)呈矩陣式。在此基礎(chǔ)上建立健全了快速高效的決策系統(tǒng)和一整套科學(xué)有序的管理體系，并創(chuàng)建了靈活有效的激勵(lì)機(jī)制， 從而保證了產(chǎn)品打造的“精益化生產(chǎn)流程”。 公司目前正在動(dòng)工的“ 集美 ”位于 雁塔 區(qū) 健康 路與 吉祥 路 東 南角，該項(xiàng)目面 積 35891 萬平方米（由 4 層商業(yè)和 15 層 loft 結(jié)構(gòu)住宅共同組成 ），計(jì)劃總 資約 1.7 億人民幣。 陜西 三鼎 實(shí)業(yè) 有限公司將憑借集團(tuán)強(qiáng)大的資金支持，堅(jiān)持“誠信為本、效率至上、平等協(xié)作、追求卓越”的企業(yè)理念，走超常規(guī)發(fā)展之路，大力儲備土地，強(qiáng)化產(chǎn)品打造，注重市場營銷，逐步實(shí)現(xiàn)做精、做強(qiáng)、做大的戰(zhàn)略目標(biāo)，力爭在五年之內(nèi)成為本市地產(chǎn)界的主流企業(yè)。 1.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性 1.2.1 發(fā)揮土地級差效益的需要 “ 集美 ”項(xiàng)目的地理位置和周邊環(huán)境良好，適合住宅開發(fā)。該項(xiàng)目用地過去一直作為 村留 地，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，不能發(fā)揮土地的級差效益。而作 商品 住宅 開發(fā) 用地，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將對促進(jìn)區(qū) 域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)土地效益潛力的發(fā)揮有著積極的作用。 1.2.2 開發(fā)商自身發(fā)展的需要 本項(xiàng)目是由陜西 三鼎 實(shí)業(yè) 有限公司開發(fā)的第 二 個(gè)項(xiàng)目，由于該項(xiàng)目位置極佳，加之 公司 強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，從而確保該項(xiàng)目的開發(fā)成功 和 長期穩(wěn)定的收益。 第二章 市場分析 2.1 項(xiàng)目周遍環(huán)境分析 2.1.1 項(xiàng)目宏觀位置分析 ： 該地位于 西安 南郊 ， 小寨、吉祥村商業(yè)居住圈。 目前是西安市經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域 之一 。 小寨圈層 發(fā)展模式不同于其他城市早期形成的開發(fā)區(qū)，它的地理位置與城市核心區(qū)較近，緊鄰城市二環(huán)路。因此， 該區(qū)域 目前不僅僅是西安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心區(qū)域，同時(shí)也成為居住生活發(fā)展最快的區(qū)域。今年來，該地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展迅速，供需兩旺，已經(jīng)成為西安市房地產(chǎn)開發(fā)最活躍的區(qū)域之一 。 2.1.2 項(xiàng)目中觀環(huán)境分析： 小寨居住圈層 依據(jù)發(fā)展的進(jìn)程分為 兩 期。其中， 第一期主要致力于商業(yè)整改與建設(shè)，在商業(yè)規(guī)劃整合的同時(shí)，而起的各種形式建設(shè)的住宅物業(yè) 開始建設(shè)，由于 商業(yè)物業(yè) 強(qiáng)大 的輻射力， 住宅物業(yè) 沿著 長安路 、 小寨東西路 、 吉祥 路形成三條強(qiáng)勁的發(fā)展軸， 并以此為骨架迅猛發(fā)展。目前， 該區(qū)域 的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng) 非常完善，大量建筑投入使用或者正在建設(shè)。 項(xiàng)目地塊位于 緯二街十字西側(cè) ， 與吉祥路和朱雀路相側(cè) 。周邊區(qū)域發(fā)展迅速，分布有多個(gè)居住社區(qū) 和知名高校與醫(yī)療機(jī)構(gòu) ，其中兩個(gè) 知名高校 西安美院 、 長安大學(xué)影響力甚遠(yuǎn) 、 腫瘤醫(yī)院交大附屬醫(yī)院遠(yuǎn)近皆有口碑，是個(gè)西安人耳熟能詳?shù)膮^(qū)域 。 借助 區(qū)域 整體的配套優(yōu)勢，周邊擁有全市一流的教育、醫(yī)療、商業(yè)、娛樂、體育配套設(shè)施 ，項(xiàng)目的中觀環(huán)境優(yōu)勢明顯 。 2.1.3 項(xiàng)目微觀環(huán) 境分析 項(xiàng)目地塊北鄰 健康 路， 正對腫瘤醫(yī)院， 沿路兩側(cè)分布有多個(gè)居住社區(qū)。 部分 已經(jīng)全面投入使用； 部分 正在建設(shè)中； 還有一些新項(xiàng)目將在 2008 年啟動(dòng)。 周邊配套設(shè)施非常完善。在教育方面，有 、吉祥小學(xué) 這樣的全市名校，項(xiàng)目西邊還 有 。商業(yè)方面，緊鄰小寨商圈，大型超市就有家樂福、好又多和西安秋林等多家 。在環(huán)境方面， 含光路、朱雀路自然植被未被破壞 。在衛(wèi)生方面，有全市最高標(biāo)準(zhǔn)的 交大附屬 醫(yī)院 和腫瘤醫(yī)院 。 項(xiàng)目周邊區(qū)域， 所有 道路已經(jīng) 完善多年 。路網(wǎng)密度高，路面寬度大，交通十分通暢。目前該區(qū)域的公共交通 非常 方便 ， 略顯擁擠 。 2.2 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 2.2.1 項(xiàng)目區(qū)域市場分析 在取得項(xiàng)目土地使用權(quán)后，我們展開了項(xiàng)目定位工作 .首先 , 我們對周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場展開了進(jìn)一步的調(diào)研工作。以下對調(diào)研結(jié)果總結(jié)如下： A、需求概況 項(xiàng)目周邊區(qū)域是西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的區(qū)域，強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展動(dòng)力是該區(qū)域成為全市住宅需求最大的區(qū)域。 南郊和高新區(qū)對住宅產(chǎn)品需求是多個(gè)層面的，在自用客戶方面，這里既有很多經(jīng)過多年奮斗，有較多財(cái)富積累的高端客戶，也有大量新興產(chǎn)業(yè)帶來的就業(yè)人，由于財(cái)富積累期較短，對總價(jià)較低的產(chǎn)品有非常大的需求 .由于早 期投資者的成功經(jīng)歷，這里還有非常大的投資需。 .投資客戶對于適用于商住功能的產(chǎn)品以及便于出租的小戶型產(chǎn)品有非常大的需求。 B、供給概況 1、供給總量 由于 房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展 ,西安大多數(shù)區(qū)域尤其是項(xiàng)目所在區(qū)域正在面臨 住宅土地供應(yīng)不足的局面。自 2005 年起，大量居住類項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。 能被用于商品房建設(shè)的凈地已經(jīng)不復(fù)多見，而是多數(shù)需要在村留地或改造地上實(shí)施。 2、供給結(jié)構(gòu) 在供給結(jié)構(gòu)方面主要有二個(gè)特點(diǎn)： （ 1） 結(jié)構(gòu)比較多樣 由于土地供應(yīng)條件改變 ,項(xiàng)目規(guī)模 較為零亂，地塊面積從幾 畝到上百畝都有，但項(xiàng)目區(qū)域以中小型社區(qū)為主 。 （ 2） 結(jié)構(gòu)從高端向中低端發(fā)展 區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目定位隨著目標(biāo)客戶的變化，逐漸向適用型調(diào) 整 .主要表現(xiàn)在： A、面對高端客戶的三房、四房產(chǎn)品，功能空間的面積標(biāo)準(zhǔn)更經(jīng)濟(jì)實(shí)用； B、產(chǎn)品整體結(jié)構(gòu)增大了小三房、兩房甚至一房戶型的比例。 2.2.2 產(chǎn)品價(jià)格 該區(qū)域是西安市房地產(chǎn)平均價(jià)格 相對較高 的區(qū)域。依據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)不同，目前該區(qū)域項(xiàng)目均價(jià)在 4500 6000 元 /平米之間。 同 行 業(yè) 元 / 每平方米 美麗的院子 元 /每平方米 豪盛時(shí)代廣場 元 /每平方米 陽陽國際 4800 5000 元 /每平方米 元 /每平方米 2.3 項(xiàng)目 SWOT 分析 2.3.1 項(xiàng)目優(yōu)勢 1、項(xiàng)目位于 小寨 居住核心區(qū)。 2、道路通暢，基礎(chǔ)設(shè)施完善。 3、周邊配套設(shè)施完善。 4、項(xiàng)目鄰 城市 干道，交通環(huán)境良好。 5、項(xiàng)目土地成本有一定優(yōu)勢。 2.3.2 項(xiàng)目劣勢 1、項(xiàng)目區(qū)域處于建設(shè)發(fā)展階段。 、項(xiàng)目容積率很大，對環(huán)境空間創(chuàng)造帶來一定困難。 2.3.3 項(xiàng)目機(jī)遇 1、 西安市房地產(chǎn)市場 的蓬勃發(fā)展為區(qū)域房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇。 2、周邊區(qū)域大量居住項(xiàng)目的啟動(dòng)使該區(qū)域成為住宅消費(fèi)的熱點(diǎn)。 2.3.4 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 1、國家宏觀調(diào)控帶來的政策風(fēng)險(xiǎn)。 2、項(xiàng)目周邊大量的開發(fā)項(xiàng)目帶來的競爭風(fēng)險(xiǎn)。 2.3.5 項(xiàng)目定位 1、項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略 通過 SWOT 分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目產(chǎn)品定位應(yīng)該采取 WT 策 略，即：項(xiàng)目定位重點(diǎn)應(yīng)該弱化項(xiàng)目劣勢，規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位方向 時(shí)尚舒適 型產(chǎn)品 首先，從區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，從 96 年西安市房地產(chǎn)市場開始快速發(fā)展至今，西安市房地產(chǎn)市場已經(jīng)完全轉(zhuǎn)化為買方市場，消費(fèi)者對產(chǎn)品的要求也發(fā)生了質(zhì)的變化，從最早豪華奢侈回歸到舒適適用，從單純對產(chǎn)品本身的關(guān)注轉(zhuǎn)化為對 項(xiàng)目整體綜合品質(zhì)的要求。市場條件發(fā)生了根本性的改變，像早期開發(fā)的含 光佳苑等小規(guī)模成熟型產(chǎn)品在今天的市場中已經(jīng)無法滿足中高層消費(fèi)者的需求，現(xiàn)在的市場中，規(guī)模大、環(huán)境好、綜合品質(zhì)高的項(xiàng)目成為中高收入人群的首選，規(guī)模較小的項(xiàng)目在無法與大盤相抗衡的狀況下，紛紛改變策略，轉(zhuǎn)而面對其他類型群體，如商務(wù)辦公型客戶、低收入階層客戶、投資型客戶等，例如薩菲爾、新科現(xiàn)代生活館等就主要以商務(wù)辦公型客戶為主。 其次，市場中過渡型產(chǎn)品需求量巨大但供給量較小，市場缺口明顯，競爭風(fēng)險(xiǎn)小。 第三，在區(qū)域市場競爭方面，目前 市場中大盤名盤林立 ， 外地知名企業(yè) 項(xiàng)目已經(jīng)將區(qū)域市場中高收入階層市場帶入了激烈的競爭之中，而根據(jù)項(xiàng)目自身的條件來看，未來產(chǎn)品的綜合品質(zhì)無法與 上規(guī)模 的項(xiàng)目相抗衡，所以，我們必須尋找市場縫隙，避免與周邊項(xiàng)目進(jìn)行正面的競爭。 第四，從市場實(shí)例來看，小規(guī)模項(xiàng)目產(chǎn)品有趨小的現(xiàn)象，例如高科新花園金領(lǐng)公寓，從我們的調(diào)查來看，金領(lǐng)公寓原本設(shè)計(jì)為 100 平米以上的戶型，但目前其設(shè)計(jì)已經(jīng)改動(dòng)，將原來的141 平米戶型改為 80 平米兩室和 40 平米左右一室戶型。這種設(shè)計(jì)的改動(dòng)可能是由于多方面原因造成的，但這種改動(dòng)的方向很有可能成為今后相同條件項(xiàng)目產(chǎn)品的方向 。 綜合以上分析，在現(xiàn)有條件下，我們應(yīng)以差異化為產(chǎn)品定位的主要方向，盡量避免與周邊項(xiàng)目的直接競爭，因此，我們認(rèn)為： 項(xiàng)目產(chǎn)品定位方向應(yīng)選擇 時(shí)尚舒適 型產(chǎn)品。 3、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 依據(jù)項(xiàng)目定位策略，項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位應(yīng)該遵循兩方面原則：一、目標(biāo)客戶定位應(yīng)該與區(qū)域競爭項(xiàng)目有一定的差異化；二、項(xiàng)目規(guī)模比較小，目標(biāo)客戶定位區(qū)間應(yīng)該相對集中。 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位： 1） 置業(yè)用途：首次置業(yè)客戶、住宅投資客戶 2） 年齡劃分：首次職業(yè)的年輕客戶 3） 客戶區(qū)域：高新區(qū)就業(yè)人口 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 3.1 項(xiàng)目土地規(guī)劃條件 項(xiàng)目土地用途：住宅 /商業(yè) 土地使用年限： 70 年 /40 年 項(xiàng)目凈用地面積 ： 5200 3.2 項(xiàng)目市場配套條件 給水、排水、電源、天然氣、電訊 、熱力、道路等大配套齊全。 第四章 項(xiàng)目開發(fā)方案 4.1 項(xiàng)目戶型定位 4.1.1 項(xiàng)目戶型定位 依據(jù)目標(biāo)客戶定位，項(xiàng)目戶型定位為總價(jià) 適中 的 復(fù)式中小 戶型。項(xiàng)目戶型定位為 使用面積 100 平米左右的 復(fù)式結(jié)構(gòu)的 兩室 兩廳 、 三 室 兩廳 。 4.2 項(xiàng)目規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì) 在規(guī)劃階段 ,主要考慮解決兩個(gè)問題 :1、合理實(shí)現(xiàn)開發(fā)容積率與小戶型建筑平面要求； 2、 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 一 棟高層 ： 包括 4 層商業(yè)和 19 層公寓住宅 。 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ： 總用地面積 7.803 畝 總建筑面積 35891 平米 地上總建筑面積 24680 平米 其中 居住建筑面 積 29761 平米 商業(yè)建筑面 積 6130 平米 地下建筑面積 12818 平米 項(xiàng)目建筑單體設(shè)計(jì)中，有三個(gè)問題是設(shè)計(jì)中要解決的重點(diǎn)：一、戶型面積標(biāo)準(zhǔn)與適用舒適性之間的平衡；二、爭取更多戶型 有較好的采光通風(fēng)條件；三、建筑外觀體現(xiàn)項(xiàng)目客戶定位。 第五章 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 5.1 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析說明 本次投入產(chǎn)出分析為保守分析，分析中采用成本最大 化，收入最小化的方法，因此，所得分析結(jié)果為保守利潤； 本次分析所采用數(shù)據(jù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均為行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，未考慮因不可控制因素所造成與實(shí)際發(fā)生額度發(fā)生偏差的情況，因此，本次分析結(jié)果僅可作為經(jīng)濟(jì)分析參考指標(biāo)； 本次分析中項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)指標(biāo)設(shè)定如下： 指標(biāo) 設(shè)定值 凈用地面積 5200m2 總建筑面積 35891m2 商業(yè)建筑面積 6130m2 住宅建筑面積 29761m2 在本次分析中，住宅部分價(jià)值（均價(jià)）定為 8000 元 /平方米，未 考慮安置原 村民 (拆遷戶 )； 商業(yè)部分 8000 元 / m2 價(jià)值（均價(jià)）按 10000 元 /平方米標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算； 在本次分析中未考慮水增容、電增容、天然氣、暖氣、消防等配套設(shè)施收費(fèi)； 本次計(jì)算中，僅保留整數(shù)位，小數(shù)位按四舍五入進(jìn)位。 5.2 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 根據(jù)項(xiàng)目 規(guī)劃方案，項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析如下： 投資成本核算表 序號 科目 設(shè)定單價(jià)（元 /） 面積（） 總計(jì)（萬元） 1 前期費(fèi)用 1692.07758 35891 6073.04 1.1 土地費(fèi)用 1394 35891 5003.21 1.2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 30 35891 107.67 1.3 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 150 35891 538.37 1.4 工程定額測定費(fèi) 2 35891 7.18 1.5 墻改押金 6 35891 21.53 1.6 散裝水泥專項(xiàng)資金 5 35891 17.95 1.7 防雷抗震審核費(fèi)及環(huán)評報(bào)告 1.6 35891 5.74 1.8 測量放樣費(fèi) 0.18 35891 0.65 1.9 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 3.34488 35891 12.01 1.1 勞保統(tǒng)籌 98.9527 35891 355.15 1.11 工程招標(biāo)編標(biāo)費(fèi) 1 35891 3.59 1.12 熱能入 網(wǎng)費(fèi) 0 35891 0.00 2 高層建安成本 2787.4 18550 5170.63 2.1 樁基礎(chǔ) 70 18550 129.85 2.2 土建工程費(fèi) 2184.4 18550 4052.06 2.3 電氣、智能化工程費(fèi) 100 18550 185.50 2.4 給排水、消防工程費(fèi) 80 18550 148.40 2.5 附屬工程配套費(fèi) 65 18550 120.58 2.6 配套綠化工程 28 18550 51.94 2.7 電梯 160 18550 296.80 2.8 裝飾工程費(fèi) 100 18550 185.50 3 地下二層車庫建安成本 1610 12818 2063.70 3.1 土方費(fèi) 180 12818 230.72 3.2 樁基礎(chǔ) 70 12818 89.73 3.3 土建安裝 1000 12818 1281.80 3.4 水施 /電施 /通風(fēng) 360 12818 461.45 4 商業(yè)建安成本 1870 6130 1146.31 4.1 樁基礎(chǔ) 70 6130 42.91 4.2 土建安裝 1000 6130 613.00 4.3 水施 /電施 /通風(fēng) 300 6130 183.90 4.4 設(shè)備（電梯，中央空調(diào)） 500 6130 306.50 5 酒店建安成本 1662 11211 1863.27 5.1 樁基礎(chǔ) 70 11211 78.48 5.2 土建工程費(fèi) 1270 11211 1423.80 5.3 電氣、智能化工程費(fèi) 56 11211 62.78 5.4 給排水、消防工程費(fèi) 45 11211 50.45 5.5 附屬工程配套費(fèi) 36 11211 40.36 5.6 配套綠化工程 15 11211 16.82 5.7 電梯 90 11211 100.90 5.8 裝飾工程費(fèi) 80 11211 89.69 6 其它費(fèi)用 364.3543 35891 1307.70 6.1 開發(fā)管理費(fèi) 30 35891 107.67 6.2 廣告營銷及銷售代理費(fèi) 210 35891 753.71 6.3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 70 35891 251.24 6.4 監(jiān)理費(fèi) 12.5433 35891 45.02 6.5 不可預(yù)見費(fèi) 41.811 35891 150.06 總 成本費(fèi)用 17624.64 住宅單方成本 4843.83188 收益表： 項(xiàng)目 單價(jià) （元 /） 面積 （） 總計(jì) （萬元） 住宅 8000 18550 14840 商鋪 8000 6130 4904 酒店 5000 11211 5605.5 合計(jì) 25349.5 依據(jù)本方案規(guī)劃和成本核算結(jié)果，本方案預(yù)計(jì)成本費(fèi)用合計(jì)17624.6 萬元；預(yù)計(jì)銷售收 入 25349 萬元，利 潤 7729 萬元；投資利潤 率 43.8%。 第六章 結(jié)論及建議 6.1 方案評價(jià)結(jié)論 通過對項(xiàng)目方 案的分析論證，我們得出以下結(jié)論： 6.1.1 項(xiàng)目市場前景廣闊，企業(yè)能快速回籠資金，以進(jìn)行公 司的后續(xù)項(xiàng)目